call 797 014 014

Podpisujesz umowę z deweloperem? Zadbamy o Twoje bezpieczeństwo!

  • Największa kancelaria prawa nieruchomości.
  • Działamy w całej Polsce.
  • Przygotujemy analizę nawet w 24 h!

lub zostaw nam swój numer i oddzwonimy

Oddzwaniamy w kilka minut!

Przeanalizowaliśmy ponad 12 000 umów deweloperskich!Przeanalizowaliśmy 12 000 umów deweloperskich!

oceny google i facebook pewny lokal
oceny google i facebook pewny lokal

Ponad 2000 osób oceniło naszych prawników na 5,0!

Najszybciej zarezerwujesz analizę prawną online - tak jak 4 na 5 naszych klientów

Przeanalizowaliśmy ponad 12 000 umów z deweloperami!

Zostaw Twój numer, a opowiemy jak możemy Ci pomóc!
Oddzwaniamy w kilka minut!
ikona apostrofu

„Pewny Lokal polecili mi znajomi, którzy z ich pomocą kupili już mieszkanie. W moim wypadku chodziło o zakup mieszkania w remontowanej, a raczej budowanej od nowa, kamienicy w Łodzi. Deweloper od którego kupowałem robił już kilka takich inwestycji, więc nie spodziewałem się raczej kwiatków w umowie. Tym bardziej byłem zdziwiony gdy okazało się, że deweloper zupełnie nie przestrzega ustawy deweloperskiej: zamiast umów deweloperskich proponuje przedwstępne, wyłącza rękojmie od wad ukrytych, nie dostarcza prospektu ani standardu wykończenia. Gdyby nie pomoc prawników, ryzykowałbym wielotysięczne straty, bo w razie wad mieszkania – musiałbym samemu je naprawiać.”

zdjęcia autora opinii

Piotr Błaszczyk, który zamówił analizę dokumentów w kwietniu 2022 r.

ikona apostrofu

Kupowałem mieszkanie, a raczej przysłowiową “dziurę w ziemi” w celu inwestycyjnym – chciałem zarobić na wzroście wartości nieruchomości i sprzedać mieszkanie, zanim jeszcze będzie gotowe. Jako że był to mój pierwszy flip, przed podpisaniem umowy poprosiłem o analizę umowy kancelarię Pewny Lokal. Znaleźli zapisy, które znacznie utrudniają sprzedaż cesji i mogłoby doprowadzić, że nie byłbym w stanie sprzedać mieszkania przez kilka lat. Na szczęście deweloper był w miarę ugodowy i udało mi się, z pomocą prawnika Pewny Lokal doprowadzić do wykreślenia niekorzystnej klauzuli.

zdjęcia autora opinii

Dariusz Witkowski, który zamówił analizę prawną w grudniu 2021 r.

ikona apostrofu

„Po latach wynajmowania mieszkań w Warszawie i nieustannych przeprowadzek i podwyżek czynszów zdecydowaliśmy się z dziewczyną kupić własne mieszkanie. Była to pierwsza kupowana przez nas nieruchomość, więc zdecydowaliśmy się na kompleksową pomoc i analizę wszystkich dokumentów przez prawników Pewnego Lokalu. Otrzymaliśmy bardzo czytelny raport, który nie tylko zwracał uwagę na wszelkie niebezpieczne klauzule, ale też na to co może jest zgodne z prawem, ale odbiega od standardów rynkowych. Na koniec odbyliśmy konsultację z prawnikiem, który ludzkim językiem wytłumaczył nam, co jest najważniejsze, o co powinniśmy walczyć, a co można odpuścić. Bardzo dziękuje panie Piotrze za pomoc!”

zdjęcia autora opinii

Kamil Jakubowski, którego mieszkanie sprawdzaliśmy w maju 2022 r.

ikona apostrofu

„Pewny Lokal robił dla mnie analizę dokumentacji przy zakupie domu i w ramach analizy zdecydowałam się na analizę otoczenia inwestycji. Dzięki niej dowiedziałam się, że dosłownie dwie działki dalej ma przebiegać czterotorowa linia kolejowa prowadząca do Centralnego Portu Komunikacyjnego. Oczywiście nie zdecydowałam się na zakup, bo mieszkanie przy ciągłym huku przejeżdżających pociągów w domu za prawie 2 miliony złotych nie było tym, co chciałabym robić.”

zdjęcia autora opinii

Asia Górska, która zamówiła analizę dokumentacji w czerwcu 2022 r.

Zostaw Twój numer, a opowiemy jak możemy Ci pomóc!
Oddzwaniamy w kilka minut!

O kancelarii i prawnikach

Kancelaria Pewny Lokal to zespół doświadczonych prawników, wyspecjalizowanych w pomocy prawnej przy kupnie mieszkania lub domu. Kancelaria wchodzi w skład grupy Pewny Lokal: największej firmy w Polsce specjalizującej się w audytach nieruchomości. W skład zespołu wchodzi kilkunastu doświadczonych prawników.

Wskażemy Ci, jakie ryzyka prawne ciążą na inwestycji oraz mieszkaniu.

Powiemy Ci, które elementy umowy należy renegocjować z deweloperem.

Doradzimy Ci, jak upewnić się, że deweloper sprzedaje Ci wszystko, co obiecał.

Uchronimy Cię przed niebezpiecznymi karami umownymi.

Powiemy, jakie klauzule odbierają od rynkowych standardów.

Zostaw Twój numer, a opowiemy jak możemy Ci pomóc!
Oddzwaniamy w kilka minut!

Jakie dokumenty analizujemy?

Kompleksowo sprawdzimy wszystkie elementy Twojej umowy z deweloperem.

Umowa rezerwacyjna

  • nielegalne i abuzywne klauzule
  • klauzule nadające się do renegocjacji
  • klauzule odbiegające od standardów rynkowych
  • naniesienie zmian na projekt umowy
  • konsultacja telefoniczna z prawnikiem

Umowa deweloperska

  • nielegalne i abuzywne klauzule
  • klauzule nadające się do renegocjacji z deweloperem
  • klauzule promujące dewelopera
  • naniesienie zmian na projekt umowy
  • konsultacja telefoniczna z prawnikiem

Umowa notarialna (sprzedaży, przeniesienia własności)

  • nielegalne i abuzywne klauzule
  • klauzule nadające się do renegocjacji
  • klauzule odbiegające od standardów rynkowych
  • naniesienie zmian na projekt umowy
  • konsultacja telefoniczna z prawnikiem

Standard wykończenia

  • informacje o tym, czy rozwiązania techniczne w standardzie odbiegają na korzyść lub niekorzyść od standardu rynkowego
  • informacje o tym, czy standard jest kompletny oraz informacji o tym, jakich informacji brakuje w standardzie

Bezpieczeństwo inwestycji + wiarygodności dewelopera

  • sprawdzenie dewelopera w płatnych oraz bezpłatnych bazach
  • sprawdzenie ksiąg wieczystych i zadłużenia inwestycji
  • sprawdzenie uciążliwych zabudowań mających powstać w pobliżu inwestycji

Umowa kredytowa

  • nielegalne i abuzywne klauzule
  • klauzule nadające się do renegocjacji na korzyść klienta
  • klauzule odbiegające od standardów rynkowych
  • naniesienie zmian na projekt umowy
  • konsultacja telefoniczna z prawnikiem

Zostaw nam swój numer i oddzwonimy

Oddzwaniamy w kilka minut!

Nasza kancelaria specjalizuje się w analizach z zakresu prawa deweloperskiego

Mamy odpowiednie uprawnienia

Współpracujemy z Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów

Mamy odpowiednie szkolenia

Każda umowa jest sprawdzana przez doświadczonego adwokata

  • Analiza prawna dokumentacji od dewelopera już od 449zł 399 zł
  • Nasi prawnicy przeanalizowali już tysiące umów – dzięki temu znamy wszelkie sztuczki deweloperów i wiemy, jak pomóc Ci w ich uniknięciu.
  • Sprawdzamy nie tylko umowy deweloperskie, ale również umowy rezerwacyjne i przeniesienia własności.
  • Od lat pomagamy bezpiecznie kupić mieszkania i domy tysiącom Polaków!

Przykładowe problemy prawne, które znaleźliśmy podczas analiz umów deweloperskich naszych klientów

Koszt naprawy: 5 000 zł
przykładowe usterki

Deweloper może dokonać cesji umowy deweloperskiej bez zgody nabywcy, a nabywca nie może dokonać cesji bez zgody dewelopera. Brak zgody dewelopera na cesję oznacza, że mieszkanie jest niesprzedawalne nawet przez 2 lata od odbioru.

Koszt naprawy: 1 000 zł
przykładowe usterki

Deweloper nakłada na siebie karę umowną w wysokości 0,01% dziennie za każdy dzień opóźnienia z umową przeniesienia własności, czyli 3,5% w skali roku, czyli ok. 4 razy mniej niż inflacja — opóźnienie opłaca się deweloperowi, bo jest to dla niego najtańszy kredyt.

Koszt naprawy: 1 500 zł
przykładowe usterki

Tylko 10% inwestycji będzie finansowane ze środków własnych. Taki harmonogram jest niebezpieczny dla nabywców, bo grozi upadłością dewelopera jeśli nie sprzeda szybko mieszkań lub wielomiesięcznymi opóźnieniami.

Koszt naprawy: 1 000 zł
przykładowe usterki

Raty płatne do określonego dnia, co w praktyce oznacza, że nabywca będzie musiał zapłacić deweloperowi ratę nawet w razie wielomiesięcznych opóźnień w inwestycji.

Koszt naprawy: 1 000 zł
przykładowe usterki

Z drugiej strony, zgodnie z powyższym postanowieniem, deweloper ma prawo naliczania maksymalnych odsetek ustawowych za opóźnienie. Obecnie to ponad 20 proc. ceny mieszkania w skali roku!

Koszt naprawy: 500 zł
przykładowe usterki

Powierzchnia mieszkania będzie uwzględniała metraż pod ściankami działowymi. Taki sposób pomiaru metrażu jest skrajnie niekorzystny dla kupujących oraz jest niezgodny z obowiązującym prawem.

Koszt naprawy: 500 zł
przykładowe usterki

W pobliżu inwestycji deweloperskiej będzie wybudowana przepompownia ścieków. Budowa przepompowni ścieków była planowana na tyle blisko, że kupujący odstąpili od transakcji.

Koszt naprawy: 400 zł
przykładowe usterki

W pobliżu inwestycji deweloperskiej będzie wybudowany cmentarz. Budowa cmentarza była planowana na tyle blisko, że kupujący odstąpili od transakcji.

Koszt naprawy: 300 zł
przykładowe usterki

W powyższym wpisie notariusz nie wpisał w umowie wpisu roszczeń dot. miejsca postojowego. Oznacza to, że nabywca może mieć w przyszłości problem z przeniesieniem prawa do miejsca.

Zobacz, co o analizie umowy deweloperskiej wykonanej z Pewny Lokal uważają klienci

Pomogliśmy Marioli i 12 000 innych osób. Pomożemy też Tobie!

Oddzwaniamy w kilka minut!

Jakich ryzyk i błędów nasi prawnicy pomogą Ci uniknąć?

43%

kosztów inwestycji deweloperskich pochodzi z kredytu lub pieniędzy konsumentów.

53%

umów deweloperskich zawiera abuzywne zapisy o karach umownych i odsetkach

42%

mieszkań kupowanych na rynku pierwotnym jest obciążona hipoteką dewelopera

16%

inwestycji nie posiada żadnej formy zabezpieczenia nabywcy

61%

mieszkań i domów znajduje się mniej 100 metrów od budynków, które dopiero powstaną

Zostaw Twój numer, a opowiemy jak możemy Ci pomóc!
Oddzwaniamy w kilka minut!

Więcej niż analizy prawne

Zniżki u partnerów dla naszych klientów.

wsparcie techniczne i prawne dostęp do szeregu usług
wsparcie techniczne i prawne dostęp do szeregu usług
wsparcie techniczne i prawne dostęp do szeregu usług
wsparcie techniczne i prawne dostęp do szeregu usług
wsparcie techniczne i prawne dostęp do szeregu usług
wsparcie techniczne i prawne dostęp do szeregu usług

Napisali o nas

Największa kancelaria prawa nieruchomości. Działamy w całej Polsce. Przygotujemy analizę i weryfikację umowy z deweloperem nawet w 24 h!

Najczęściej zadawane pytania

Ile kosztuje analiza umowy z deweloperem?
dropdown arrow

Koszt analizy umowy z deweloperem zależy od jej złożoności oraz od tego, jakie dokumenty są do niej dołączone. W celu uzyskania dokładnej wyceny prosimy o przesłanie do nas kopii umowy oraz ewentualnych dodatków. Najczęściej koszt to od 500 do 1500 zł.

Jakie typy umów analizujecie?
dropdown arrow

Analizujemy różnego rodzaju umowy deweloperskie, takie jak umowy przedwstępne, rezerwacyjne, deweloperskie, kredytowe oraz inne dotyczące zakupu lub wynajmu nieruchomości.

Ile czasu potrzebujecie na analizę?
dropdown arrow

Na analizę umowy z deweloperem potrzebujemy od kilku do kilkunastu dni, w zależności od jej złożoności i ilości dokumentów dołączonych do niej.

Po co zlecić prawnikowi analizę umowy?
dropdown arrow

Zlecenie prawnikowi analizy umowy z deweloperem jest ważne dlatego, że pomaga ona uniknąć ewentualnych nieporozumień oraz niekorzystnych warunków, które mogą zostać zawarte w umowie. Prawnik dokładnie przeanalizuje każdy zapis umowy, doradzi w kwestii możliwych do zmiany klauzul oraz wskaże ewentualne zagrożenia związane z jej zawartością.

Kto przeprowadza analizę? Adwokat? Radca prawny?
dropdown arrow

Analizę umowy z deweloperem przeprowadzają nasze wyspecjalizowane zespoły prawników, w skład których wchodzą zarówno adwokaci, jak i radcowie prawni. Dzięki temu jesteśmy w stanie zapewnić naszym klientom kompleksową i profesjonalną obsługę prawną.

Na którym etapie zamówić analizę umowy?
dropdown arrow

Najlepszym momentem na zamówienie analizy umowy z deweloperem jest jej otrzymanie, nim jeszcze zostanie ona podpisana. Dzięki temu będzie można dokładnie przeanalizować jej treść i ewentualnie zgłosić poprawki lub zastrzeżenia. Jeśli podpisujecie Państwo umowę rezerwacyjną, to dobrą praktyką jest załączenie do tej umowy projektu umowy deweloperskiej. W takiej sytuacji nasz prawnik przeanalizuje zarówno umowę rezerwacyjną jak deweloperską.

Co wchodzi w zakres analizy?
dropdown arrow

Zakres analizy umowy deweloperskiej zależy od indywidualnych potrzeb i oczekiwań naszych klientów oraz od charakteru i złożoności dokumentu. Ogólnie rzecz biorąc, nasza usługa obejmuje: przeanalizowanie całej treści umowy pod kątem poprawności prawnej oraz zgodności z obowiązującymi przepisami prawa, wyjaśnienie wszelkich niejasności i niezrozumiałych zapisów, ocenę ryzyka związanego z podpisaniem umowy oraz ewentualne zalecenia dotyczące zmian lub doprecyzowania poszczególnych postanowień, przygotowanie stosownych zmian do umowy oraz ich negocjację z deweloperem (jeśli zaistnieje taka potrzeba). Jeśli masz jakiekolwiek pytania lub wątpliwości dotyczące naszej usługi, skontaktuj się z nami i chętnie odpowiemy na wszystkie Twoje pytania.

Czy macie doświadczenie w analizowaniu umów deweloperskich?
dropdown arrow

Tak, mamy duże doświadczenie w analizowaniu różnego rodzaju umów, w tym także umów deweloperskich. Nasza kadra prawników i specjalistów posiada szeroką wiedzę i doświadczenie, dzięki czemu jesteśmy w stanie pomóc naszym klientom w zrozumieniu i ocenie zapisów umowy oraz w podjęciu odpowiednich działań.

Czy będę mógł/mogła skontaktować się z prawnikiem w trakcie trwania analizy?
dropdown arrow

Tak, po otrzymaniu analizy umowy będziesz mógł/mogła skontaktować się z prawnikiem lub specjalistą odpowiedzialnym za Twoją sprawę i zadać mu pytania lub uzyskać wyjaśnienia dotyczące analizy/ Możesz to zrobić telefonicznie lub mailowo, w zależności od tego, co wolisz.

Czy oferujecie pomoc w negocjowaniu zmian w umowie z deweloperem?
dropdown arrow

Tak, nasza usługa obejmuje również pomoc w negocjowaniu zmian w umowie z deweloperem. Jeśli znajdziemy w dokumencie zapisy, które uważamy za niekorzystne dla Ciebie lub niezgodne z prawem, będziemy mogli pomóc Ci w ich zmianie lub doprecyzowaniu.

Czy mogę zlecić Wam analizę umowy, nawet jeśli nie jestem z Polski?
dropdown arrow

Tak, nie ma żadnych ograniczeń co do miejsca zamieszkania naszych klientów. Nasza usługa jest dostępna dla osób z całego kraju i z zagranicy.

Czy mogę zamówić analizę umowy w trybie pilnym?
dropdown arrow

Tak, jeśli potrzebujesz szybkiej analizy umowy, możemy przeprowadzić ją w trybie pilnym, a rezultaty analizy otrzymać nawet w kilka godzin. Taka analiza może wiązać się z dodatkową opłatą za usługę, ale jeśli jesteś zainteresowany taką opcją, skontaktuj się z nami i przedstaw swoje potrzeby.

Podpisuję umowę z jednym z największych deweloperów w Polsce, czy wciąż warto analizować umowę?
dropdown arrow

Nawet jeśli umowa z deweloperem zostaje podpisana z jednym z największych deweloperów w Polsce, warto ją poddać analizie. Z naszego doświadczenia, nawet najwięksi deweloperzy w Polsce bardzo często starają się przemycić w umowach klauzule niebezpieczne dla nabywców.

Najczęstsze ryzyka związane z kupnem nieruchomości od dewelopera. Co weryfikują nasi prawnicy?

Kancelaria Pewny Lokal specjalizuje się w pomocy przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej. Dla naszych klientów – nabywców mieszkań i domów – weryfikujemy też bezpieczeństwo inwestycji oraz wiarygodność dewelopera. Nasza firma działa od wielu lat, a za sprawdzanie umów odpowiada osobiście doktor, adwokat Piotr Semeniuk, specjalista od prawa deweloperskiego, wielokrotny gość mediów i ekspert instytucji rządowych oraz akademickich (m.in. Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Polskiego Instytutu Ekonomicznego oraz Centrum Antymonopolowego Uniwersytetu Warszawskiego).

Dlaczego warto sprawdzić umowę z deweloperem?

Kupno mieszkania lub domu od dewelopera to wydatek rzędu kilkuset tysięcy, a czasami nawet milionów złotych. Podpisanie umowy deweloperskiej wiąże się z zaciągnięciem wysokiego zobowiązania pieniężnego, często na wiele lat (np. jeśli nabywca finansuje zakup kredytem). Podpisanie bezpiecznej i korzystnej umowy z deweloperem może oszczędzić nieprzewidzianych kosztów rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych. W skrajnych przypadkach, dzięki interwencji prawnika można uniknąć podpisania umowy narażającej na utratę całości środków (np. w razie kupna lokalu w obciążonej hipotekami inwestycji deweloperskiej lub kupna nieruchomości od dewelopera na skraju bankructwa). Praktycznie nigdy nie zdarzyło się, że klienci korzystający z naszych usług żałowali kilkuset złotych wydanych na analizę umowy i pomoc prawników (bo potencjalne oszczędności mogły sięgać nawet kilkuset razy większych kwot niż cena naszej usługi).
1 lipca 2022 r. weszła w życie nowa ustawa deweloperska. Początkowy chaos prawny związany z nowym prawem daje deweloperom dodatkowe możliwości „przemycania” w umowach niebezpiecznych klauzul. Nasza kancelaria zna doskonale zmiany w ustawie deweloperskiej – nasi prawnicy uczestniczyli nawet w procesie legislacyjnym i sami projektowali niektóre z przepisów nowej ustawy.

Najczęstsze ryzyka związane z kupnem nieruchomości od dewelopera

Brak prawa do nieruchomości

Umowa deweloperska powinna precyzyjnie opisywać kupowaną nieruchomości: jej stan faktyczny i prawny. Chodzi nie tylko o metraż, poprawne opisanie nieruchomości na rzucie projektowym, precyzyjne wymienienie przynależności, ale także o poprawnie sformułowany wniosek o wpis praw nieruchomości do księgi wieczystej gruntu. Bez poprawnego określenia nabywanej nieruchomości w umowie może okazać się, że np. – wbrew zapewnieniom dewelopera – nie nabyliśmy miejsca postojowego lub co gorsza, że – mimo wpłacenia pieniędzy deweloperowi – w ogóle nie będziemy właścicielami mieszkania lub domu.

Nabycie obciążonej nieruchomości

Większość deweloperów zaciąga kredyt na budowę inwestycji i obciąża księgę wieczystą inwestycji wielomilionową hipoteką. Bez odpowiedniego zabezpieczenia praw nabywcy w umowie deweloperskiej hipoteka dewelopera „przenosi się” na mieszkanie lub dom. Oznacza to, że w razie problemów dewelopera ze spłatą swojego kredytu, bank kredytujący dewelopera może dochodzić swojego długu od właściciela mieszkania. Zdarza się, że nabywca, który nie zabezpieczył swoich praw w umowie deweloperskiej (np. poprzez dodanie do takiej umowy odpowiedniej promesy lub tzw. zgody dewelopera na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu) musi płacić za nieruchomość dwukrotnie: pierwszy raz deweloperowi, a drugi raz bankowi dewelopera kilka lat po odbiorze.

Ryzyko bankructwa dewelopera

Deweloperzy praktycznie zawsze nie mają całości środków na budowę inwestycji. Większość z nich finansuje inwestycję z kredytu lub z pieniędzy nabywców. Dzięki wnikliwej lekturze ksiąg wieczystych gruntu pod inwestycją, a także prospektu dewelopera oraz dzięki sprawdzeniu dewelopera w odpowiednich bazach jesteśmy w stanie wykryć tych deweloperów, którzy z dużym prawdopodobieństwem nie będą w stanie sfinansować całości inwestycji. Bankructwa deweloperów wbrew pozorom zdarzają się, zaś ustawa deweloperska chroni pieniądze nabywców przed takimi bankructwami tylko częściowo.

Niekorzystne kary umowne i odsetki

Większość nabywców nie wie, że deweloper nie ma obowiązku płacenia nabywcom żadnych odsetek czy kar umownych za opóźnienia w budowie lub opóźnienia z udostępnienia lokalu do odbioru. Dobrze sformułowane klauzule nakładające na dewelopera obowiązek zapłaty odsetek lub kar umownych za opóźnienia często wiążą się dodatkowymi kilkudziesięcioma tysiącami złotych dla nabywcy w razie opóźnień dewelopera (w lipcu 2022 r. odsetki ustawowe za opóźnienia w płatności wynoszą kilkanaście procent rocznie!).

O ile deweloperzy sami z siebie nie proponują odsetek czy kar umownych za swoją niedbałość lub opóźnienia, o tyle bardzo chętnie obciążają takimi sankcjami nabywców. Nasi prawnicy powiedzą Państwu, jak ustrzec się przed niebezpiecznymi odsetkami lub karami umownymi od dewelopera oraz jak wykreślić z umowy niebezpieczne klauzule. Podpowiadamy także, jak sformułować klauzule dotyczące odstąpienia od umowy, tak żeby – z jednej strony – nabywca miał możliwość „darmowego” odstąpienia od umowy w razie winy dewelopera i – z drugiej strony – żeby deweloper nie mógł obciążyć nabywcy sankcjami w razie odstąpienia od umowy przez klienta.

Płacenie za zbędny metraż

Umowa deweloperska określa jedynie tzw. projektowy metraż mieszkania lub domu. Oznacza to, że ostatecznie nieruchomość będzie zawsze większa lub mniejsza vs. projektowana powierzchnia. Dlatego w umowie deweloperskiej bardzo ważne jest poprawne zapisanie wszystkich scenariuszy różnic w metrażu nieruchomości, tak aby nabywca mógł np. otrzymać od dewelopera zwrot pieniędzy, w razie wykrycia mniejszej niż projektowa, ostatecznej powierzchni mieszkania lub domu. Deweloperzy różnią się też, jeśli chodzi o zaliczanie do powierzchni mieszkania lub domu powierzchni znajdujących się pod tzw. ściankami działowymi, a także jeśli chodzi o wliczanie do powierzchni mieszkania lub domu metrażu przynależności. Dzięki precyzyjnym i bezpiecznym klauzulom metrażowym w umowie deweloperskiej można oszczędzić nadmiarową cenę za nawet kilkanaście nadmiarowych metrów kwadratowych!

Utrudnienia w usuwanie usterek przez dewelopera i rękojmia

Deweloperzy rzadko kiedy oddają nabywcom bezusterkowe mieszkania. Średni koszt usunięcia wad i usterek w nieruchomości od dewelopera waha się od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Często deweloperzy próbują w umowach z nabywcami mieszkań i domów ograniczyć swoją odpowiedzialność za usuwanie usterek podczas odbioru technicznego lub w ramach tzw. rękojmi. Dzięki interwencji naszych prawników przed podpisaniem umowy deweloperskiej, deweloperom znacznie trudniej „przemycić” do umowy klauzule zwalniające ich z obowiązku usuwania i naprawiania usterek.

Niekompletny standard wykończenia

Mieszkanie lub dom w chwili podpisywania umowy z deweloperem jeszcze „nie istnieje”. Oznacza to, że nabywca kupuje od dewelopera „kota w worku”. Wbrew pozorom pod pojęciem „stanu deweloperskiego” mieszkania lub domu mogą kryć się przeróżne niespodzianki. Mieszkanie w stanie deweloperskim może np. posiadać parapety lub ich nie posiadać, na ścianach mogą być gładzie lub nie, a kontakty i grzejniki mogą już znajdować się w lokalu albo to nabywca musi za nie zapłacić po odbiorze. To, co deweloper „ma na myśli” zobowiązując się do wydania nieruchomości „w stanie deweloperskim” zwykle określone jest w tzw. standardzie wykończenia załączonym do umowy deweloperskiej. „Standard” to jednak mylne określenie, bo w praktyce ten dokument może zawierać lub nie zawierać różnych „elementów” składowych mieszkania. Wynegocjowanie z deweloperem „bogatego” vs. „biednego” standardu stanu wykończenia może wiązać się z koniecznością zapłacenia przez nabywcę kilkudziesięciu tysięcy złotych za dodatkowe elementy. Nasi prawnicy podczas analiz umów deweloperskich współpracują z inżynierami Pewny Lokal, dlatego klienci wraz z prawną analizą umowy deweloperskiej otrzymują także inżynieryjną analizę standardu wykończenia, z której wynika, jakich zmian do standardu powinni się domagać od dewelopera.

Oraz wiele innych…

Powyżej wspomnieliśmy tylko o niektórych potencjalnych ryzykach, które mogą spotkać nabywcę przy podpisywaniu umowy z deweloperem. Przy negocjowaniu takiej umowy należy zwrócić uwagę także na kwestie np. umów quoad usum, uprawnień do oględzin mieszkania, uprawnień do cesji, uciążliwych zabudowań w pobliżu inwestycji deweloperskiej i wiele innych. Oddając się w ręce Pewnego Lokalu, mają Państwo gwarancję, że nie podpiszecie się pod niekorzystnymi i kosztownymi dla Was dokumentami.

Czy deweloperzy zmieniają umowy po naszej interwencji i analizie umowy?

To mit, że projekty umów deweloperskich są nienegocjowalne. Umowa z deweloperem jest umową cywilnoprawną jak każda inna umowa i bardzo wiele jej elementów może być dowolnie zmienionych: na korzyść dewelopera lub na korzyść nabywcy. Ustawa deweloperska określa tylko pewne „minimum”, które musi się znaleźć w umowie deweloperskiej – zdecydowana większość postanowień umowy deweloperskiej podlega negocjacji między deweloperem a nabywcą. Treść umów deweloperskich negocjują nawet najwięksi deweloperzy – mają oni od tego specjalnych pracowników. Deweloperowi zależy na sprzedaży mieszkania i bardzo rzadko jest on skłonny stracić klienta, który prosi o modyfikację kilku postanowień umownych, szczególnie jeśli potrzeba takiej modyfikacji jest dobrze uargumentowana. Bardzo rzadko zdarza się nam więc, że deweloper nie zmienia postanowień, których zmianę zasugerują nasi adwokaci. Kluczowe jest dobre uargumentowanie deweloperowi, dlaczego dane postanowienie powinno ulec zmianie.

Warto sprawdzić także umowę rezerwacyjną z deweloperem i przeniesienia własności

Sprawdzenie umowy rezerwacyjnej z deweloperem

Bardzo często umowę deweloperską poprzedza podpisanie z deweloperem tzw. umowy rezerwacyjnej. Umowa rezerwacyjna zawsze ma formę pisemną, ale nie notarialną – nie znaczy to jednak, że w takiej umowie nie można znaleźć postanowienia niebezpiecznego dla nabywcy. Podpisanie bezpiecznej i sprawdzonej przez prawnika umowy rezerwacyjnej jest o tyle ważne, że treść umowy rezerwacyjnej często determinuje treść niektórych elementów umowy deweloperskiej. Oznacza to, że gdy podpiszemy umowę deweloperską, często nie mamy możliwości negocjowania niektórych jej postanowień, bo inaczej „przepadnie” nam wpłacona już opłata rezerwacyjna.

Sprawdzenie umowy przenoszącej własność

Na zlecenie naszych klientów zajmujemy się także analizą umów przeniesienia własności, czyli podpisywanych z deweloperem już po odbiorze mieszkania. Wbrew pozorom takie umowy także mogą być dla nabywców bardzo niebezpieczne. Wielokrotnie zdarzało nam się, że deweloperzy usiłowali w ukryty sposób zwolnić się w umowie przeniesienia własności z odpowiedzialności w ramach tzw. rękojmi. Dzięki interwencji naszych prawników nabywca uniknął takich zapisów, co w praktyce oznaczało, że deweloperowi nie udało się zwolnić z obowiązku naprawy wszystkich usterek w nieruchomości w terminie 5 lat od odbioru. Poza modyfikacją ustaleń dotyczących rękojmi deweloperzy często w umowach przeniesienia własności próbują przemycić dodatkowe kary umowne lub odsetki płatne przez nabywców, a także zwolnić się z obowiązku zapłaty przez siebie takich odsetek/kar umownych (np. w razie opóźnień).

Pomoc przy odstąpieniu od umowy i w sporze z deweloperem

Poza analizą umów rezerwacyjnych, przenoszących własność oraz deweloperskich nasza kancelaria pomaga też nabywcom po podpisaniu umowy z deweloperem. Doradzamy np. w jaki sposób skutecznie odstąpić od umowy deweloperskiej (np. na jakie przepisy się powołać, żeby nie płacić kar umownych), dokonać cesji umowy, czy jak wymóc na deweloperze zapłatę kary umownej, odsetek lub wymóc na deweloperze naprawę usterek znajdujących się w nieruchomości. Więcej o naszej pomocy w ewentualnych sporach z deweloperem można dowiedzieć się tutaj.

Na czym polega nasza usługa sprawdzenia i analizy umowy deweloperskiej?

Po złożeniu rezerwacji przez nasz system tutaj albo po kontakcie telefonicznym należy przesłać do nas projekt umowy (konsultanci mogą pomóc Państwu w poproszeniu dewelopera o odpowiednie dokumenty).

Zwykle w ciągu 48 godzin od złożenia zamówienia przesyłamy Państwu analizę umowy przygotowaną przez naszego adwokata. W analizie znajdują się informacje o postanowieniach umownych, które należy zmienić oraz o tym, jak je zmienić. Informujemy także Państwa, czy umowa odbiega na korzyść lub niekorzyść od standardów rynkowych oraz o tym, jakie konsekwencje spotkają Państwa w razie podpisania poszczególnych zapisów. W skrajnych sytuacjach informujemy Państwa, że niektórych zapisów pod żadnym pozorem nie należy podpisywać, nawet jeśli wiązałoby się to z niepodpisywaniem umowy.

W analizie, oprócz adwokata, uczestniczy też doświadczony inżynier, który sprawdza dla Państwa standard wykończenia (zob. powyżej).

Po otrzymaniu analizy nasz prawnik ustala z Państwem datę i godzinę wyczerpującej konsultacji telefonicznej, w czasie której odpowiadamy na wszystkie pytania

Po konsultacji nasi klienci zwykle przesyłają deweloperom plik z rezultatami analizy i z sugerowanymi zmianami. W konsekwencji deweloperzy zmieniają umowę tak, żeby była korzystna dla klienta Pewnego Lokalu!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Średnia 5/5 na podstawie 6 opinii

Zostaw nam swój numer i oddzwonimy

Oddzwaniamy w kilka minut!