Najem krótkoterminowy – nadchodzą zmiany

Rynek nieruchomości czekają duże zmiany. Jak wynika z zapowiedzi rządowych, najem krótkoterminowy, który zyskał ogromną popularność w ostatnich latach, ma zostać znacznie ograniczony. Co dokładnie oznacza to dla właścicieli mieszkań, turystów i całego rynku nieruchomości?

Co zmieni nowa ustawa o najmie krótkoterminowym?

Ministerstwo Sportu i Turystyki, przy współpracy z samorządami, pracuje nad nową ustawą, która wprowadzi obowiązek rejestracji mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo. Rejestr ma zwiększyć przejrzystość na rynku, a jednocześnie pozwolić na dokładniejszą kontrolę tej działalności, która w niektórych miastach wzbudza wiele kontrowersji.

Zmiany, które wejdą w życie w 2026 roku

Od 2026 roku właścicieli mieszkań przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy czekają dodatkowe obowiązki wynikające z unijnego rozporządzenia nr 2024/1028. Przepisy te mają na celu ujednolicenie zasad prowadzenia tego typu działalności w całej Unii Europejskiej, a ich głównym elementem będzie stworzenie centralnego rejestru hostów – osób i podmiotów wynajmujących nieruchomości w trybie krótkoterminowym. Każdy obiekt udostępniany turystom będzie musiał posiadać indywidualny numer rejestracyjny, wydawany przez właściwy organ lokalny. Numer ten będzie obowiązkowo umieszczany w ogłoszeniach publikowanych na platformach takich jak Airbnb, Booking.com czy Expedia. Platformy zostaną również zobligowane do przeprowadzania losowych kontroli ogłoszeń, aby zweryfikować zgodność informacji z danymi zawartymi w rejestrze.

Wspólnoty mieszkaniowe z większym wpływem na wynajem

Kolejną nowością ma być obowiązek uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie najmu krótkoterminowego. Dla wielu mieszkańców, szczególnie w centrach miast, wynajem tego typu jest problematyczny – zwiększa hałas i przepływ obcych osób w budynku. Rząd chce, by wspólnoty miały prawo współdecydować, czy najem krótkoterminowy w ich budynku jest dopuszczalny.

Nowe obowiązki dla platform rezerwacyjnych

Wprowadzenie numerów rejestracyjnych oznacza nie tylko większe obowiązki po stronie właścicieli mieszkań, ale również dla samych pośredników. Airbnb, Booking i inne serwisy będą zobowiązane do aktywnej współpracy z administracją publiczną, w tym do przekazywania danych o liczbie rezerwacji oraz wysokości przychodów generowanych przez poszczególne obiekty. Dzięki temu państwa członkowskie zyskają narzędzie do monitorowania rzeczywistej skali wynajmu krótkoterminowego i kontroli podatkowej. Dane te pozwolą również lepiej planować politykę mieszkaniową w miastach dotkniętych nadmierną turystyką. W praktyce właściciele będą musieli dbać o aktualność danych w rejestrze, a brak numeru identyfikacyjnego lub podanie błędnych informacji może skutkować usunięciem ogłoszenia z platformy. Takie rozwiązanie ma ograniczyć nielegalne praktyki, w tym wynajem mieszkań niezgłoszonych do urzędów lub niespełniających norm bezpieczeństwa.

Warunki bezpieczeństwa a najem krótkoterminowy

Wiceminister funduszy i polityki regionalnej Jacek Karnowski podkreśla, że mieszkania wynajmowane krótkoterminowo przyjmują większą liczbę gości, a więc mogą przypominać obiekty quasi-hotelowe. To niesie za sobą również wymóg spełnienia norm bezpieczeństwa, w tym uzyskania zgody straży pożarnej. Taka regulacja może wpłynąć na dostępność mieszkań na rynku turystycznym, ale jednocześnie podnieść komfort życia stałych mieszkańców.

Zmiany w najmie krótkoterminowym

Jak unijne regulacje wpłyną na rynek turystyczny?

Nowe przepisy wprowadzą większą przejrzystość i standaryzację rynku, co z jednej strony może zmniejszyć liczbę ofert, a z drugiej – zwiększyć zaufanie klientów. Turyści zyskają pewność, że rezerwują obiekty zarejestrowane i zgodne z przepisami, natomiast samorządy będą mogły skuteczniej kontrolować skalę wynajmu w poszczególnych dzielnicach. W perspektywie długoterminowej regulacje te mogą prowadzić do spadku liczby nielegalnych ofert oraz do profesjonalizacji branży. Właściciele mieszkań będą zmuszeni działać w sposób bardziej zorganizowany, a rynek stopniowo zbliży się do standardów obowiązujących w sektorze hotelarskim.

Dlaczego rząd chce ograniczyć najem krótkoterminowy?

Powodów jest kilka. Po pierwsze eksperci podkreślają, że masowy rozwój wynajmu krótkoterminowego wpływa na ograniczenie liczby dostępnych mieszkań długoterminowych, przyczyniając się do wzrostu cen. Ta sytuacja znacznie utrudnia młodym ludziom znalezienie własnego lokum. Po drugie nieuregulowany rynek najmu krótkoterminowego może prowadzić do nadmiernej turystyfikacji niektórych obszarów, co z kolei wpływa negatywnie na jakość życia mieszkańców.

Nie bez znaczenia są także potencjalne skutki ekonomiczne nowych regulacji. Ministra funduszy i polityki regionalnej, Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, wyjaśniała, że celem zmian jest zmniejszenie skali wynajmu krótkoterminowego i zniechęcenie właścicieli do tej formy zarobku. Według niej mieszkania powinny być przede wszystkim dostępne dla osób szukających dachu nad głową na stałe, a nie dla turystów.

Co czeka właścicieli mieszkań po wejściu w życie nowych przepisów?

Wprowadzenie unijnego rejestru oznacza konieczność rejestrowania działalności oraz bieżącego raportowania danych o wynajmie. Dla wielu drobnych inwestorów będzie to dodatkowe obciążenie administracyjne, jednak z punktu widzenia rynku – krok w stronę większej transparentności. Eksperci zwracają uwagę, że przepisy te mogą również ułatwić organom podatkowym dostęp do informacji o faktycznych dochodach z najmu krótkoterminowego, co zwiększy skuteczność egzekwowania zobowiązań podatkowych. W praktyce oznacza to koniec „szarej strefy” w tym segmencie rynku. Z kolei dla dużych operatorów i firm zarządzających portfelami nieruchomości zmiany te będą okazją do umocnienia pozycji konkurencyjnej – profesjonalne podmioty, działające zgodnie z prawem, łatwiej dostosują się do nowych wymogów niż indywidualni właściciele mieszkań.

Co oznaczają zmiany w najmie dla właścicieli mieszkań i turystów?

Dla właścicieli mieszkań, którzy zarabiają na wynajmie krótkoterminowym, nowe przepisy oznaczają konieczność dostosowania się do nowych wymogów. Będą musieli zainwestować więcej czasu i pieniędzy w zarządzanie swoimi nieruchomościami.

Nadchodzące zmiany, choć budzą nadzieję na poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym, będą mieć też swoje konsekwencje dla branży turystycznej – nowe przepisy mogą spowodować mniejszy wybór dostępnych mieszkań i wyższe ceny. Jednak z drugiej strony, dadzą pewność, że wynajmowane przez nich lokum spełnia określone standardy bezpieczeństwa i czystości.

Wnioski i rekomendacje dla rynku najmu

Zmiany w przepisach dotyczących najmu krótkoterminowego – zarówno krajowe, jak i unijne – zmierzają w kierunku większej kontroli, przejrzystości i bezpieczeństwa. Dla właścicieli mieszkań oznacza to konieczność profesjonalizacji działalności, a dla turystów – większą pewność, że korzystają z legalnych i bezpiecznych obiektów. Choć nowe regulacje mogą ograniczyć skalę rynku, w dłuższej perspektywie przyczynią się do jego stabilizacji.

Więcej na temat nadchodzących zmian i ich wpływu na rynek najmu można usłyszeć w podcaście Pewnego Lokalu, gdzie szczegółowo omawiane są planowane przepisy oraz ich znaczenie dla inwestorów i właścicieli nieruchomości.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy najmu? Albo pomocy inżyniera przy sprawdzeniu najemcy?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w branży nieruchomości. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Do tego stopnia zainteresowała się nieruchomościami, że od kilku lat pomaga znajomym nadzorować remonty i ekipy wykończeniowe. Umiejętnie korzysta ze sprzętów takich jak łata murarska, kątownik czy dalmierz.