Przedstawiamy pierwszą część poradnika, który pozwoli Ci uzyskać lub usystematyzować wiedzę na temat sprzedaży nieruchomości. Dowiesz się, co to jest home staging, dlaczego zawsze warto negocjować cenę i czemu czas jest Twoim sprzymierzeńcem. Zapraszamy do lektury.
Sprzedaż nieruchomości to duże przedsięwzięcie. Dlatego Pewny Lokal idzie naprzeciw oczekiwaniom swoich klientów i opracował poradnik, w którym wyjaśnia krok po kroku, co robić, a czego unikać przy sprzedaży nieruchomości. Oprócz części o ofercie przygotowaliśmy też pozostałe opracowania. Jeżeli chcesz, możesz do nich przejść już teraz.
CZĘŚĆ DRUGA: PODATKI I OPŁATY
CZĘŚĆ TRZECIA: UMOWA
Nieruchomość najlepiej sprzedać temu, kto jest w stanie za nią zaoferować najwięcej pieniędzy. Jeśli nie jesteś pewien ceny, po jakiej wystawić nieruchomość, postaraj się o krótki „wywiad” na temat tego, ile nieruchomość jest warta (np. sprawdzając ceny transakcyjne – zob. pkt 2).
Jeśli ustalisz wstępną cenę nieruchomości, wystaw ją po cenie 15% wyższej i sukcesywnie obniżaj o 10-20 tys. zł co kilka dni, jeśli będziesz widział brak zainteresowania (np. nikt nie będzie dzwonił). Takim sposobem, przetestujesz „popyt” i sprzedaż nieruchomość po najlepszej cenie.
Ustalając cenę ofertową nieruchomości, najlepiej sprawdzić, po jakich kwotach sprzedawane były pobliskie nieruchomości w ostatnich miesiącach. Dostęp do rejestrów prawdziwych cen sprzedaży mają np. rzeczoznawcy majątkowi.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
W Pewnym Lokalu możemy przygotować dla Ciebie listę cen ofertowych. Dzięki takiej liście dowiesz się np. za jakie konkretne ceny zostały sprzedane konkretne mieszkania w Twoim bloku lub kamienicy w ostatnich miesiącach.
Zapewne oczekiwana cena za Twoją nieruchomość to przynajmniej kilkaset tysięcy złotych. Według nas należy zadbać o to, żeby ofertę nieruchomości zobaczyło jak najwięcej potencjalnych nabywców. Dlatego, nie należy przesadnie oszczędzać na ogłoszeniach w portalach nieruchomościowych. Opłaca się umieścić ofertę lokalu na przynajmniej dwóch portalach (obecnie, w 2024 r. zdecydowanie najpopularniejszy jest Otodom, potem Morizon).
Warto też od czasu do czasu podbijać ofertę albo uiścić opłatę za obecność ogłoszenia w promowanych portalach (chociaż nie polecamy płacenie za obecność na stronie głównej Otodom – spokojnie wystarczy podbijanie oferty od czasu do czasu albo zapłacenie za obecność oferty na górze wyników wyszukiwania).
Z naszego doświadczenia wiemy, że dobry opis oraz zdjęcia nieruchomości na portalach znacząco zwiększają zainteresowanie ofertą. Opłaca się zainwestować w ten proces trochę czasu. Opublikowałeś już ofertę nieruchomości na portalu i czujesz, że nie jest dostatecznie atrakcyjna? Nigdy nie jest za późno, żeby ją lekko podrasować!
Najlepsze zdjęcia nieruchomości to oczywiście te będące skutkiem home stagingu. Nawet, jednak jeśli nie miałeś czasu lub ochoty na staging (który szerzej opisujemy w pkt. 7.), trzeba postarać się o korzystne zdjęcia nieruchomości. Zdjęcia należy zrobić, gdy mieszkanie lub dom są posprzątane, warto kupić też kilka dodatków (np. świeże kwiaty).
Najlepszą porą na zdjęcia są godziny poprzedzające zachód słońca (ta rada przyda się także osobom sprzedającym działki). Jeśli nigdy nie interesowało Cię przesadnie robienie zdjęć, można poprosić o to kolegę lub koleżankę zainteresowanych fotografią. Częstym trikiem sprzedażowym jest zamieszczenie przykładowej wizualizacji mieszkania czy domu.
Czasami za taką wizualizację mogą posłużyć ładne zdjęcia znalezione w internecie. Jeśli masz trochę czasu, można poprosić o przygotowanie takiej wizualizacji projektanta wnętrz lub architekta (cena takiej usługi to od 200 do 2000 zł w zależności od poziomu skomplikowania wizualizacji).
Poza zdjęciami trzeba zadbać o precyzyjny opis zalet nieruchomości. Do mieszkania przynależy balkon lub piwnica? Świetnie, poinformuj o tym potencjalnych nabywców. Wspólnota szykuje remont kamienicy i zebrała na ten cel już milion złotych? Wspomnij o tym w ogłoszeniu. W pobliżu nieruchomości znajduje się basen lub dobra restauracja – wspomnij ich nazwy w treści oferty.
Jeśli nie chcesz odbierać telefonów od pośredników nieruchomości – napisz w ogłoszeniu na wszystkich portalach (najlepiej DRUKOWANYMI), że nie życzysz sobie telefonów od pośredników. Czasami jednak opłaca się rozważyć pomoc pośrednika w sprzedaży nieruchomości, szczególnie jeśli jego prowizja nie jest wygórowana (zob. pkt 11).
Pośrednik może być szczególnie pomocny w sprzedaży tzw. trudnej nieruchomości (np. o niestandardowej sytuacji prawnej, bardzo drogiej albo w małej miejscowości). Skorzystanie z pośredników ma też większy sens w przypadku działek oraz mieszkań i domów w mniejszych miejscowościach, czyli tam, gdzie część potencjalnych nabywców nie przegląda ofert na portalach, ale sama korzysta z pomocy pośrednika w zakupie nieruchomości.
Raczej odradzamy podpisywania umowy o wyłączność z pośrednikiem. Można tak zrobić jedynie w wyjątkowych przypadkach, np. gdy pośrednik z własnej kieszeni oferuje zainwestowanie większych pieniędzy w staging nieruchomości (zob. pkt 6).
Pamiętaj, że w miarę możliwości najlepiej sprzedać nieruchomość po najwyższej możliwej cenie. Szczególnie wtedy, gdy wystawiłeś lokal po lekko zaniżonej cenie, może spotkać się ze sporym zainteresowaniem ze strony fliperów lub firm skupujących nieruchomości po niższych cenach w celu ich szybkiej odsprzedaży (np. SonarHome). Jeśli taka firma lub fliper daje Ci ofertę bliską ceny, po której wystawiłeś nieruchomość, najpewniej oznacza to, że można uzyskać istotnie wyższą cenę.
Oczywiście, jeśli zależy Ci na czasie, zawsze można zaakceptować ofertę flipera, jednak należy mieć świadomość, że zwykle będzie to cena przynajmniej ciut niższa niż rynkowa.
Home staging to fizyczne przygotowanie nieruchomości do sprzedaży polegające zwykle na lekkim odświeżeniu lub lekkim remoncie mieszkania oraz przygotowaniu profesjonalnych zdjęć. Szczególnie w dużych miastach działają specjalne firmy zajmujące się home stagingiem. W naszej ocenie warto rozważyć ich pomoc. Usługi home stagerów dla mieszkań wahają się od 2 do 10 tys. zł (za prosty do skomplikowanego stagingu) plus koszty (np. odmalowanie mieszkania, lekki remont, sprzątanie generalne kupno dodatków). Czasami home stagerzy wliczają też w swoją usługę sesję fotograficzną.
W Pewnym Lokalu mamy do polecenia kilku dobrych home stagerów w największych miastach Polski. W naszej ocenie, jeśli nieruchomość jest lekko zaniedbana, a cena ofertowa przewyższa 500 tys. zł, opłaca się skorzystać z pomocy home stagera. Najczęściej taka pomoc podbije ostateczną cenę nieruchomości przynajmniej o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Dobrą i sprawdzoną techniką negocjacyjną stosowaną przez sprzedawców mieszkań jest umawianie potencjalnych nabywców na oględziny nieruchomości jeden po drugim. Dzięki temu potencjalni nabywcy widzą zainteresowanie nieruchomością i są gotowi zaoferować wyższą cenę. Jeśli wynajmujesz mieszkanie, ale masz zamiar je sprzedać, czasami warto umawiać oględziny nieruchomości jedna po drugim jeszcze w trakcie, kiedy jest ona wynajmowana – oczywiście, wtedy gdy najemcy lubią nieruchomość, dbają o porządek oraz są z Tobą umówieni na wyprowadzkę konkretnego dnia.
Niektórzy sprzedawcy zdecydowanie preferują nabywców gotówkowych (będących w stanie od razu zapłacić całość ceny) od nabywców kredytowych (czyli tych, którzy potrzebują zaciągnąć kredyt na nabycie nieruchomości). Nie jesteśmy do końca przekonani, że taka mocna preferencja dla nabywców gotówkowych ma sens.
Najczęściej tacy zainteresowani oferują istotnie niższą cenę. Jeśli nabywcy kredytowi są w stanie zapłacić cenę nawet tylko 5% wyższą niż proponujący oferty gotówkowe, w naszej opinii warto sprzedać mieszkanie drożej kredytobiorcom.
Sprzedawcy boją się często, że nabywcy kredytowi nie otrzymają kredytu, co opóźni proces sprzedaży. To niesłuszna obawa, pod warunkiem że w przedwstępnej umowie z nabywcą kredytowym zastrzeżony jest tzw. zadatek na wypadek nieprzystąpienia nabywcy do umowy końcowej w wysokości od 5 do 10%. Jeśli zastrzeżemy np.
Zdecydowana większość nabywców jest w stanie zaoferować wyższą cenę, jeśli metraż nieruchomości będzie wyższy. Nabywcy siłą rzeczy porównują Twoją nieruchomość do analogicznych lokali i budynków — uwzględniają cenę za metr. Czasami jednak podanie metrażu nieruchomości wcale nie jest taką łatwą sprawą.
Najczęściej sprzedawcy wskazują w ofertach metraż z księgi wieczystej. Niewiele Polaków zdaje sobie jednak sprawę z tego, że metraż z tych dokumentów może nie do końca odpowiadać rzeczywistości. W niektórych księgach wieczystych metraż lokalu uwzględnia metraż przynależności (np. balkonu czy nawet piwnicy), a w innych nie.
Różne sądy w Polsce stosują różne zasady dotyczące uwzględniania metraży przynależności w łącznych metrażach lokali. Co więcej, w ciągu kilkudziesięciu lat regularnie zmieniały się normy prawa budowlanego dotyczące pomiaru metrażu (chodzi o kwestie dotyczące np. uwzględniania w metrażu różnych wnęk, skosów, grubości tynków itp.), dlatego takie samo mieszkanie może mieć różny metraż w zależności od roku budowy lub jurysdykcji danego sądu wieczystoksięgowego, który zakładał księgę dla danego lokalu.
Gdy masz do wyboru różne możliwe metraże lokalu lub domu (np. metraż uwzględniający albo nieuwzględniający przynależności), zawsze lepiej podać ten większy i ew. doprecyzować kwestię metrażu z nabywcą na późniejszym etapie rozmów. Niektórzy sprzedawcy (szczególnie, gdy mają podejrzenie, że metraż nieruchomości z księgi wieczystej może być zaniżony – np. pomiar metrażu według obecnych norm budowlanych dałby większą wartość) zlecają ponowną inwentaryzację geodezyjną lokalu lub domu.
Koszt takiej inwentaryzacji to zazwyczaj pomiędzy 500 a 1500 zł netto. Zawsze, gdy inwentaryzacja geodezyjna wykaże, że metraż nieruchomości nie różni się lub jest mniejszy niż metraż podany w księdze wieczystej, możesz zachować wyniki takiej inwentaryzacji dla siebie i nie ujawniać tej wiedzy nabywcom.
Unikaj schodzenia z ceny ofertowej jako pierwszy. Zamiast od razu oferować potencjalnemu nabywcy obniżkę ceny, poczekaj, aż on złoży kontrofertę. Niewykluczone, że taka kontroferta Cię mocno zaskoczy i okaże się, że jest wyższa niż cena po obniżce, którą gotów byłeś zaoferować. Jeśli czujesz się niekomfortowo z prowadzeniem rozmów o cenie twarzą w twarz, rozważ skorzystanie z pomocy pośrednika albo poproś znajomego, znajomą lub najemców (zob. pkt 8) o prezentację nieruchomości zainteresowanym. Zawsze możesz też poprosić potencjalnych nabywców, żeby ofertę cenową wysłali ci e-mailem lub SMS-em i zastrzec, że nie chcesz rozmawiać o cenie podczas oględzin nieruchomości.
Jeżeli chcesz więcej dowiedzieć się o poradach dotyczących sprzedaży nieruchomości, tutaj są kolejne części poradnika:
CZĘŚĆ DRUGA: PODATKI I OPŁATY
CZĘŚĆ TRZECIA: UMOWA
Posłuchaj podcastu z udziałem dr. Piotra Semeniuka.
Dowiedz się i kliknij!
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Posłuchaj rady!
797 014 014
Zarezerwuj online
