Poradnik sprzedawcy, część 3. Umowa

słuchawka telefonu
strzałka

Potrzebujesz świadectwa energetycznego dla Twojej nieruchomości?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Poradnik sprzedawcy nieruchomości, vol. 3: Umowa

W tej części poradnika omawiamy wszystkie kwestie związane z umową za sprzedaż nieruchomości. Choć jest to złożony proces, to w kilku krokach dzielimy się naszą wiedzą i doświadczeniem. Dowiedz się, dlaczego trzeba rozważyć ograniczenie prawa rękojmi, powinieneś starać się o przelanie środków przed przekazaniem kluczy i nie tylko. Zapraszamy do lektury.

Sprzedaż nieruchomości to duże przedsięwzięcie. Dlatego Pewny Lokal idzie naprzeciw oczekiwaniom swoich klientów i opracował poradnik, w którym wyjaśnia krok po kroku, co robić, a czego unikać przy sprzedaży nieruchomości. Oprócz części o ofercie przygotowaliśmy też pozostałe opracowania. Jeżeli chcesz, możesz do nich przejść już teraz.

CZĘŚĆ PIERWSZA: OFERTA

CZĘŚĆ DRUGA: PODATKI I OPŁATY

Sprawdź księgę wieczystą nieruchomości.

Księgi wieczyste są prowadzone dla nieruchomości w celu ustalenia stanu prawnego, a czasem także dla spółdzielczych własnościowych praw do lokali. To jeden z najważniejszych dokumentów przy sprzedaży. Nie wszyscy właściciele są świadomi wpisów w niej zawartych, które mogą stanowić przeszkodę w planowanej umowie. 

Nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym, gdzie księga wieczysta jest prowadzana z błędami lub nie jest aktualizowana to codzienność. Sprawdź więc ten dokument jeszcze przed wystawieniem ogłoszenia – tym bardziej, że zrobisz to w kilka chwil – wystarczy odwiedzić elektroniczną centralną bazę danych ksiąg wieczystych, dostępną dla każdego. 

Zdobądź zaświadczenie o braku meldunku.

Zaświadczenie o braku meldunku to specjalny dokument, który potwierdza fakt, że dana osoba nie jest zameldowana na terenie jednostki administracyjnej. Dokument jest bardzo często wymagany przy różnego rodzaju formalnościach transakcyjnych – w momencie ubiegania się o kredyt hipoteczny czy właśnie sprzedaży nieruchomości.

pewny lokal icon

Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?

speed clock

Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!

house icon

Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:

  1. Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
  2. Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
  3. Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!

Pod tym linkiem udostępniamy Ci darmowy poradnik.

W Polsce zaświadczenie o braku meldunku możesz zdobyć zarówno fizycznie, jak i zdalnie. Wydawane jest przez urząd miasta lub gminy, a wszystko, co musisz zrobić to wypełnić odpowiedni wniosek w placówce lub internetowo (https://epuap.login.gov.pl/) oraz przedstawić dokument potwierdzający tożsamość. 

Musisz pamiętać o tym, aby w odpowiednim czasie złożyć wniosek o zaświadczenie, gdyż brak meldunku może utrudnić Ci załatwienie wielu ważnych spraw. Na wydanie dokumentu czeka się nie dłużej niż 7 dni. 

Potwierdź w swoim banku, jak spłacić hipotekę.

Czy wiesz, jakie są obecne warunki spłaty hipoteki? Czy masz pewność, że nieruchomość, którą chcesz nabyć, nie jest już obciążona żadnymi zobowiązaniami? To pytania, na które warto odpowiedzieć przed finalizacją transakcji.

Wiele osób decyduje się skonsultować z zaufanym notariuszem, aby upewnić się co do stanu nieruchomości. Notariusz jest w stanie zweryfikować wszystkie istotne kwestie związane z zakupem mieszkania lub domu. Jednym z ważniejszych zadań jest sprawdzenie, czy na nieruchomości nie ciąży kredyt hipoteczny. Przegląd księgi wieczystej pozwala ustalić, czy istnieje jakiekolwiek obciążenie kredytowe. Zazwyczaj nabywca dba o zaufanego notariusza, w praktyce można to ustalić wspólnie.

Przygotuj własny projekt umowy.

Sprzedajesz nieruchomość? Masz możliwość przygotowania własnego projektu umowy sprzedaży.  W ten sposób możesz zachować pewność, co do tego, że zawarte tam zapisy będą dla Ciebie najkorzystniejsze jako sprzedającego. 

Przy czym musisz mieć świadomość tego, że i tak wszystko zostanie starannie sprawdzone przez notariusza. Obecność urzędnika jest potrzebna, aby sprzedaż odbyła się zgodnie z obowiązującymi przepisami. Jeżeli notariusz zauważy, że w przedstawionym przez Ciebie projekcie znajdują się zapisy, które są niezgodne z prawem, to na będzie chciał je usunąć z umowy. 

Jeżeli nie wiesz, jak powinna wyglądać umowa sprzedaży nieruchomość – zwróć się do specjalisty z Pewno Lokalu, który stworzy wzór umowy specjalnie dla Ciebie lub sprawdzi Twój dokument.

Chcąc zabezpieczyć swoje interesy, możesz dążyć także do podpisania umowy przedwstępnej. To na jej podstawie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży. W związku jej ustaleniami nabywca jest zobowiązany do przelania określonej kwoty na Twoje konto. 

Uważaj na umowy przedwstępne ze zwykłą formą pisemną.

Potrzebujesz uzyskać świadectwo energetyczne Twojej nieruchomości?

Zamów fachową pomoc specjalisty z Pewny Lokal!

  • Nie da się sprawdzić mieszkania lub domu bez profesjonalnego, atestowanego (i drogiego!) sprzętu pomiarowego oraz znajomości norm.
  • Świadectwo energetyczne budynku jest obowiązkowe — pamiętaj o tym!
  • Specjaliści Pewnego Lokalu sprawnie wystawią świadectwo energetyczne. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania niedociągnięć.
Doświadczeni inżynierowie.
Duża dyspozycyjność.

Umowa przedwstępna jest dokumentem, który stanowi zabezpieczenie dla obu stron transakcji nieruchomości. W tym dokumencie określa się warunki przyszłej umowy sprzedaży, takie jak cena, terminy oraz wszelkie istotne warunki, na podstawie których będzie zawarta finalna umowa. Uważaj jednak na umowy przedwstępne ze zwykłą formą pisemną.

Zawierając umowę przedwstępną, należy zwrócić uwagę na kilka istotnych elementów, aby zachować jej ważność. O nieważności dokumentu będzie decydował brak ważnych ustaleń – takich jak kwota sprzedaży lub termin spłaty. Musi też zostać potwierdzona przez notariusza. 

Zakup mieszkania to poważna transakcja obarczona sporym ryzykiem, dlatego wymaga znajomości przepisów. Z pewnością w tym zakresie pomocny będzie notariusz, który rozwieje wątpliwości każdej ze stron. Możesz też skorzystać z pomocy eksperta z Pewne Lokalu, który przeanalizuje umowę.

Zastrzeż zadatek w umowie przedwstępnej.

Umowa przedwstępna to zobowiązanie stron do dokonania transakcji. Dzięki jej sporządzeniu możesz również zabezpieczyć własne interesy. Warto zorientować się, jakie możliwości daje taki instrument. Gotową umowę najlepiej skonsultuj z prawnikiem z firmy Pewny Lokal, który wskaże Ci, jakie elementy należy dodać, uściślić lub usunąć. 

Na etapie umowy przedwstępnej zastrzeż zadatek. Jeśli nie doprecyzujesz tego, czym jest wpłacona kwota, będzie traktowana jako zaliczka – a to nie to samo!

W przypadku wycofania się przez kupującego z transakcji lub w przypadku, kiedy nie otrzyma kredytu, różnica między zaliczką a zadatkiem jest znacząca. Gdy kupujący wpłaci zaliczkę, a później zrezygnuje z zakupu, musisz zwrócić mu wpłaconą kwotę. 

Natomiast jeśli uiści zadatek, a następnie nie wykona warunków umowy, zgodnie z art.394 kodeksu cywilnego, nie będzie miał możliwości odzyskania pieniędzy. Pamiętaj jednak, że zasada ta działa również dwustronnie, więc korzystaj z zadatku wyłącznie wtedy, gdy jesteś zdecydowany na sprzedaż mieszkania. 

Rozważ ograniczenie rękojmi.

Każdy sprzedający, nawet prywatny, odpowiada za wady w mieszkaniu do 5 lat od sprzedaży. Musisz mieć tego świadomość, jeżeli będziesz sprzedawał mieszkanie. Możesz jednak się zabezpieczyć i doprowadzić do tego, żeby w umowie sprzedaży ograniczyć prawa nabywcy do rękojmi. Istnieje także możliwość ich całkowitego wyłączenia. Wystarczy tylko, że w akcie notarialnym dokonasz odpowiedniego zapisu. 

Możesz dołączyć taki zapis, który sprawi, że rękojmia nie będzie miała zastosowania, jeżeli nabywca dojdzie do tego, że coś zostało przez Ciebie (jako sprzedawcy mieszkania) zatajone specjalnie. 

Jeżeli okaże się, że nowy nabywca próbuje dochodzić swoich praw z tytułu rękojmi, każdy sprzedawca ma prawo do obrony. Zobacz artykuł 6 kodeksu cywilnego, który może okazać się wsparciem w przypadku sporów. Może się bowiem okazać, że wada powstała na skutek niewłaściwego użytkowania lokalu mieszkalnego przez nowego właściciela.

Zadbaj o przelew całości środków od razu po umowie.

Podpisując akt notarialny, pozbywasz się prawa własności do mieszkania, ale możesz liczyć na wynagrodzenie. Pieniądze za mieszkanie powinny zostać przelane przez kupującego już po podpisaniu aktu notarialnego, jeszcze w kancelarii. Powinna to być cała kwota (wyjątkiem jest wcześniej podpisana umowa przedwstępna). Ta suma powinna pojawić się na Twoim koncie maksymalnie do 3 dni od podpisania aktu.

Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy masz do czynienia z kupującym korzystającym z kredytu. W ich przypadku na pieniądze czeka się do 10 dni. Takie opóźnienie związane jest z formalnościami w banku. 

Decydując się na podpisanie umowy sprzedaży, zwróć uwagę na to, czy znajduje się tam zapis odnoszący się do tego, kiedy kupujący musi przelać pieniądze. Będzie to dla Ciebie zabezpieczenie na wypadek wystąpienia nieprzewidzianych sytuacji. W umowie powinien znajdować się także zapis, który będzie dotyczył egzekucji w przypadku braku zapłaty od kupującego, który ochroni Twoje interesy.

Ustal, co z ceną za meble i wyposażenie.

Sprzedaż mieszkania musi zostać odpowiednio zaplanowana i jest wiele kwestii, które musisz przemyśleć. Jeżeli zastanawiasz się nad tym, czy w mieszkaniu zostawić meble, musisz wiedzieć, w jaki sposób przekazać je nabywcy. 

W umowie powinna być informacja rozstrzygająca kwestie wyposażenia – takie uregulowanie pomoże uniknąć chaosu oraz niedopowiedzeń. Zwykle w mieszkaniu po jego sprzedaży pozostają elementy stałe. Do nich należą między innymi armatura łazienkowa, szafy w zabudowie oraz zabudowa kuchenna. 

Jeżeli chodzi o elementy dodatkowego wyposażenia, takie jak sprzęt AGD, RTV, oświetlenie czy pozostałe meble – takie informacje powinny być jasno określone w umowie. 

Strony powinny także zadeklarować, czy meble oraz elementy dodatkowego wyposażenia są wliczone w sprzedaż nieruchomości. Jeżeli nie, to umowa powinna określać ich dodatkową cenę.

Zastrzeż przekazanie kluczy po wpłynięciu całości środków.

Jeśli obawiasz się, że sprzedając mieszkanie napotkasz pewne trudności, takie jak na przykład niespłacenie całości kwoty przez nabywcę, rozważ przekazanie kluczy po wpłynięciu całości środków. Czasami opłaca się to zrobić, aby uniknąć problemów z odzyskaniem nieruchomości lub dodatkowych kosztów związanych z koniecznością odzyskania dostępu do lokalu.

Jak zadbać o swoje interesy?  Wystarczy, że nie przekażesz kluczy do mieszkania nabywcy do momentu zaksięgowania pełnej płatności. W praktyce oznacza to, że nawet po otrzymaniu całej kwoty za sprzedaną nieruchomość, jako sprzedający nie przekazujesz kluczy do mieszkania nabywcy, dopóki nie zostanie spełniony określony warunek (tym warunkiem jest najczęściej finalizacja umowy sprzedaży lub przeniesienie własności). 

Zastrzeżenie przekazania kluczy jest zazwyczaj formalizowane przez jasne określenie tego warunku w umowie sprzedaży oraz uzgodnienie go między stronami transakcji. Ta praktyka jest stosowana w celu zminimalizowania ryzyka związanego ze sprzedażą i zapewnienia bezpieczeństwa. 

Przy przekazaniu kluczy warto również spisać stan liczników (zobacz punkt 2.10). Jest to dodatkowe zabezpieczenie, które pomoże nie tylko uniknąć potencjalnych sporów, ale także da pewność, że rozliczenie kosztów za zużyte media będzie sprawiedliwe i oparte na faktycznych danych.


Jeżeli chcesz więcej dowiedzieć się o poradach dotyczących sprzedaży nieruchomości, tutaj są kolejne części poradnika:

CZĘŚĆ PIERWSZA: OFERTA

CZĘŚĆ DRUGA: PODATKI I OPŁATY


Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Co to jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Posłuchaj podcastu z udziałem dr. Piotra Semeniuka.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Świadectwo charakterystyki energetycznej — kto może wystawić dokument?

Dowiedz się i kliknij!


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 3 opinii.

Potrzebujesz świadectwa energetycznego dla Twojej nieruchomości?

Odbierz mieszkanie z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.

Sieć fachowców

Sieć fachowców

Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów

Poradnik: świadectwo energetyczne

okładka poradnika

Poradnik: badanie termowizyjne

okładka poradnika

Poradnik dla nabywców na rynku wtórnym

okładka poradnika

Świadectwo charakterystyki energetycznej – gdzie znaleźć tanio?

Posłuchaj rady!