Czy warto czekać na wejście w życie zmian w ustawie deweloperskiej

Urząd Ochrony Konkurencji chce polepszyć sytuację nabywców mieszkań na rynku deweloperskim. Proponuje m.in. likwidację rachunków powierniczych.

UOKiK proponuje zmiany w ustawie deweloperskiej.

Pod koniec 2017 r. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zaproponował zmiany w obecnie obowiązującej ustawie deweloperskiej. Chociaż szczegóły propozycji UOKiK nie są jeszcze dostępne, znamy ogólne „założenia” planowanej przez Urząd nowelizacji. Wbrew pozorom, część zmian nie polepszy znacząco sytuacji nabywców mieszkań od deweloperów. Raczej „przeleją” one na papier to, co już było rynkowym standardem.

Likwidacja otwartych rachunków powierniczych.

To chyba największa zmiana proponowana przez UOKiK. Zgodnie z obecną ustawą deweloperską, deweloper sprzedający mieszkania musi zapewnić tzw. środki ochrony nabywców przed swoją własną niewypłacalnością. Jednym z takich dopuszczalnych środków jest założenie przez dewelopera w banku tzw. otwartego rachunku powierniczego. Polega on na tym, że pieniądze wpłacane przez nabywców mieszkań po zawarciu umowy deweloperskiej są wypłacane deweloperowi przez bank dopiero po zakończeniu każdego z etapów inwestycji (bank zatrudnia specjalnych inspektorów, którzy kontrolują budowę pod kątem zakończenia poszczególnych fragmentów prac). Według naszych danych, takie otwarte rachunki powiernicze stosuje ok. 70 proc. deweloperów. UOKiK chce zlikwidować te rachunki i zastąpić je w teorii bezpieczniejszymi tzw. zamkniętymi rachunkami powierniczymi, na podstawie których bank wypłaca deweloperowi pieniądze nabywców dopiero po ostatecznej sprzedaży mieszkania.

Kupno udział w garażu w ramach jednej umowy.

Kolejną sporą zmianą ma być objęcie umowami deweloperskimi także kupna udziału w tzw. nieruchomości garażowej czy drodze dojazdowej do nieruchomości. Czasami takie specyficzne „współudziały w nieruchomościach” były sprzedawane przy okazji umów deweloperskich (w teorii garaż jest tzw. przynależnością do mieszkania, ale czasami jest sprzedawany przez deweloperów jako odrębny lokal użytkowy, w którym swoje udziały mają poszczególni właściciele mieszkań w budynku). To ważna zmiana – oznacza bowiem, że w razie odstąpienie od kupna mieszkania, nabywca będzie automatycznie odstępował od kupna udziału w drodze, czy nieruchomości garażowej (do tej pory, część umów nie przewidywała takiej możliwości).

Odbiór mieszkania także przy kupnie po pozwoleniu na użytkowanie.

Ustawa deweloperska ma też objąć zakup gotowych mieszkań, czyli umowy zawierane już po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie, a być może także sprzedaż mieszkań z już wyodrębnioną księgą wieczystą. To duża zmiana, oznacza ona bowiem, że takie umowy (zawierane wcale nie tak rzadko) zostaną objęte obowiązkowymi odbiorami mieszkań (tzn. nabywca będzie mógł sprawdzać ich zgodności z normami budowlanymi i tzw. standardem wykończenia). Do tej pory, w teorii, nabywca „gotowego” mieszkania od dewelopera byli traktowani jak kupującym na rynku wtórym, tj. obowiązywała ich zasada, zgodnie z którą nabywali mieszkanie w  tzw. zastanym stanie technicznym. W praktyce jednak większość deweloperów i tak stosowała wobec takich mieszkań procedurę ustawowego odbioru mieszkania.

Sztywne opłaty w umowach rezerwacyjnych.

UOKiK chce też uregulować tzw. umowy rezerwacyjne, czyli niezawierane u notariusza umowy poprzedzające umowy deweloperskie. Do tej pory w odniesieniu do takich kontraktów obowiązywała zasady swobody umów, czyli deweloperzy mogli do nich wpisać, co im się żywnie podobało. Pomysł Urzędu polega na tym, żeby tak zwana opłata rezerwacyjna wynosiła zawsze 1 proc. wartości mieszkania (do tej pory wahała się ona pomiędzy 0,5 a 5 proc.), a w razie odstąpienia od umowy rezerwacyjnej z winy dewelopera, żeby zawsze musiał on zwrócić nabywcy dwukrotność kaucji (dzisiaj, czasami deweloper może odstąpić od umowy rezerwacyjnej bez żadnych konsekwencji, jednak większość deweloperów i tak „nakłada na siebie” obowiązek zwrotu dwukrotności kaucji).

Obowiązkowa zgoda banku na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu.

Według informacji prasowych, UOKiK chce też, żeby zmiany w ustawie deweloperskiej nakładały na deweloperów obowiązek dostarczenia do umowy deweloperskiej tzw. zgody banków na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Powyższy obowiązek będzie dotyczył sytuacji, gdy na gruncie ciąży hipoteka. Zgodnie z polskim prawem, w momencie wyodrębnienia mieszkania hipoteka na inwestycji deweloperskiej „automatycznie” przenosi się na takie mieszkanie (a więc nabywca ryzykuje, że w razie trudności finansowych dewelopera, jego bank może zlicytować mieszkanie). Żeby uchronić się przed powyższym ryzykiem, prawie wszyscy deweloperzy załączają do umów z nabywcami zgody swoich banków na tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu (takie załączniki dodawane są albo do umów deweloperskich jako tzw. promesy albo najpóźniej do umów przenoszącej własność). Jeżeli zmiany proponowane przez UOKiK wejdą w życie, w zasadzie usankcjonowany zostanie już istniejący standard rynkowy.

Czego nie ma w proponowanych zmianach ustawy deweloperskiej przez UOKiK?

Proponowane przez UOKiK zmiany nie wspominają jednak nic o innych częstych problemach z umowami deweloperskimi, które spotykamy w naszej działalności: chodzi np. o precyzyjny opis przynależności oraz ich metrażu, treść wniosku do księgi wieczystej inwestycji dotyczącego wpisu roszczeń nabywcy mieszkania wynikających z umowy deweloperskiej czy kwestii kar umownych lub odstępnego, którymi obciążany jest nabywca.

Kiedy zmiany w ustawie deweloperskiej wejdą w życie?

Należy pamiętać, że zmiany w ustawie są na razie dopiero propozycją UOKiK. Urząd nie ma inicjatywy ustawodawczej więc do swoich pomysłów musi jeszcze przekonać jedno z ministerstw lub grupę posłów. Nawet, jeśli Urzędowi się to uda, od „przekucia” ogólnych założeń proponowanych zmian do przygotowania projektu ustawy i przeprowadzenia go przez całą ścieżkę legislacyjną (rząd, Sejm, Senat, prezydent) może minąć nawet kilka lub kilkanaście miesięcy. Zmiany w ustawie deweloperskiej nie wejdą zatem zapewne w życie w 2018 r., a po drodze zdążą zostać jeszcze „zmiękczone” przez środowisko deweloperów (ci już dzisiaj protestują przeciwko pomysłowi likwidacji rachunków powierniczych mówiąc, że jego wprowadzenie utrudni im pozyskiwanie kredytów i zahamuje inwestycje).

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka