Czym kredyt hipoteczny różni się od gotówkowego? Czy warto kupować nieruchomość za pożyczone pieniądze? O czym należy pamiętać, wybierając ofertę kredytową? Na wszystkie te pytania odpowiemy w poniższym artykule.
Kredyty hipoteczne to oferta banków skierowana do osób, które chcą zakupić nieruchomość (dom, działkę lub mieszkanie), wybudować dom lub wyremontować jakiś lokal mieszkalny. Od kredytów gotówkowych różnią się tym, że ich zabezpieczenie stanowi hipoteka. Co to oznacza? Otóż w momencie, gdy wierzyciel przestaje spłacać raty, bank zyskuje prawo do przejęcia mieszkania czy domu.
Mechanizm wypłacania pieniędzy jest bardzo prosty. Na podstawie ustalonej umowy, bank przekazuje Ci środki w kwocie, która została ustalona. Czasami suma podzielona jest na transze, a czasami wypłacona w całości. Wszystko zależy od tego, w jaki sposób uzgodnisz to z bankiem. Kredytobiorca zobowiązuje się do spłaty zobowiązania w określonym terminie. W umowie dokładnie opisane są wielkości rat, obejmujące zarówno kapitał, jak i odsetki. Czas spłacania pożyczki wynika z tego, jaką umowę podpisałeś z bankiem. Kredyty hipoteczne mogą być zaciągane nawet na 35 lat.
Sprawdzenie naszej zdolności powinno poprzedzać poszukiwania nieruchomości na zakup, ponieważ dopiero znając własne możliwości finansowe będziemy mogli określić osiągalną dla nas cenę nieruchomości, mając też na uwadze różnice pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi, które mogą kształtować się na poziomie kilku procent wartości nieruchomości.
W celu wstępnego oszacowania naszej zdolności dobrze jest zwrócić się do doradcy finansowego, który na podstawie informacji odnośnie naszych zarobków, a także posiadanych zobowiązań, będzie w stanie określić w bardzo dużym przybliżeniu nasze możliwości uzyskania kredytu. Na tym etapie nie musimy jeszcze mieć wybranej nieruchomości.
Każdy bank ma własne sposoby kalkulacji zdolności. Służą one wyliczeniu tego, jakie zobowiązanie klient może podjąć, biorąc pod uwagę między innymi jego:
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
W dużym uproszczeniu - im więcej zarabiamy i im mniej obciążeń posiadamy, tym większa będzie nasza zdolność kredytowa do zaciągnięcia nowego zobowiązania.
Każdy bank indywidualnie wylicza zdolność i liczy ją inaczej, ale w praktyce różnice nie są duże. Warto przy tym pamiętać, że tam, gdzie dostępny jest wyższy kredyt, tam zapewne finansowanie będzie droższe. Wynika to z faktu, iż bank, proponując wyższą marżę lub kosztowne produkty dodatkowe (jak np. karta kredytowa, terminowa lokata, limit w rachunku etc.), minimalizuje ryzyko niespłacania zobowiązania.
Bank, weryfikując naszą zdolność kredytową, nie bierze pod uwagę całościowej wysokości posiadanych kredytów, ale wysokość płaconej co miesiąc raty.
Na potrzeby kalkulacji zdolności bank przyjmuje sumę zobowiązań (a nie ich saldo), którą odejmuje od naszych zarobków wraz z innymi obciążeniami.
Odrębną kwestią, która może mieć wpływ na zdolność kredytową, jest posiadanie już jednego lub kilku kredytów hipotecznych. Część banków blokuje ilość kredytów, jaką klient może posiadać. Jest to jednak bardzo indywidualna kwestia, ponieważ każdy bank ma swój model biznesowy. W niektórych instytucjach dopuszczalną ilością kredytów hipotecznych są trzy, w innych nie ma limitów, ale w praktyce uzyskanie kolejnego kredytu wiąże się z koniecznością odpowiadania na coraz większą ilość zapytań ze strony analityka, sprawdzającego nasze możliwości finansowe. Wynika to też z faktu, iż kredyt hipoteczny powinien służyć naszym własnym celom mieszkaniowym i trudno może być, uzasadnić potrzebę zakupu kolejnej nieruchomości. Dlatego często w takim przypadku może okazać się, że brak nam zdolności na uzyskanie kolejnego kredytu.
Jest to możliwe na kilka sposobów. Głównym z nich jest pozbycie się zbędnych produktów bankowych, takich jak karty kredytowe, limity w rachunku etc. Czasem zdarza się, że posiadamy produkty, o których istnieniu nie pamiętamy i dopiero podczas sprawdzania naszej zdolności okazuje się, że mamy obciążenia, o których nie wiemy. Dlatego dobrze jest to zweryfikować przed udaniem się do banku.
Innym sposobem jest konsolidacja posiadanych (często w różnych bankach) zobowiązań w jeden kredyt, co niejako przy okazji wpłynie też na obniżenie comiesięcznej raty, a to z kolei podwyższy naszą zdolność kredytową.
Bardzo duże znaczenie ma terminowe regulowanie zobowiązań, w związku z tym pamiętajmy o budowaniu naszej historii kredytowej w taki sposób, aby bank nie mógł mieć zastrzeżeń odnośnie naszej wiarygodności. Co ważne, dla banku bezpieczniejszy jest klient, który posiada historię kredytową, niż taki, który nigdy wcześniej nie korzystał z kredytów.
Doradca finansowy, współpracując z wieloma bankami, zdolność klienta wylicza w oparciu o kalkulatory banków. W praktyce zdolność przez niego wyliczona może się jedynie w bardzo niewielkim stopniu różnić od tej, którą uzyskamy później bezpośrednio w banku. Musimy przy tym pamiętać, iż, zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, nasz minimalny wkład własny powinien wynieść 20% wartości nabywanej nieruchomości (niektóre banki akceptują 10- procentowy wkład własny, ale wiąże się to z wyższymi kosztami kredytu). Miejmy to na uwadze, określając nasze możliwości finansowe w kontekście poszukiwania odpowiadającego nam domu lub mieszkania.
Wybierając kredyt, warto poznać wszelkie najważniejsze terminy, dotyczące tego temu. Jednym z nich jest oprocentowanie. Oprocentowanie kredytu hipotecznego to odsetki, które musisz zapłacić bankowi w zamian za pożyczenie pieniędzy na zakup nieruchomości. W większości przypadków oprocentowanie kredytu hipotecznego jest znacznie niższe niż gotówkowego. Wiąże się to z tym, że bank otrzymuje w ramach zabezpieczenia nieruchomość. Zwykle oprocentowanie kredytu hipotecznego nie przekracza kilku procent, a w jego skład wchodzi stopa referencyjna oraz marża. Pierwszy czynnik zależy od wskaźnika WIBOR, który narzucany jest przez czynniki zewnętrzne. Jego wysokość nie jest zależna od banku. Bank ma z kolei wpływ na marżę, która stanowi zarobek kredytodawcy. To właśnie ta część oprocentowania sprawia, że niektóre banki oferują wyższe, a inne niższe oprocentowanie.
Kredyt hipoteczny z oprocentowanie stałym został wprowadzony w 2020 roku, wcześniej takiej opcji praktycznie nie było. Polega on na tym, że stopa procentowa, jak wskazuje nazwa, jest stała, a wysokość rat nie zmieni się w czasie zapisanym w umowie z bankiem, która trwa zwykle 5 lat i potem oprocentowanie zmienić można na zmienne lub pozostać przy stałym. Jednak po 5 latach stałe oprocentowanie naliczane jest na nowych zasadach, więc nie ma możliwości, że przez 20 lat trwania kredytu będziemy płacić stałe oprocentowanie zawsze takie samo. Jeśli więc stopy procentowe będą się zmieniać w czasie trwania naszego kredytu z oprocentowaniem stałym, to nasze pozostanie niezmienne.
Natomiast może być to dla nas niekorzystne, jeśli stopy procentowe pójdą w dół. Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym jest dobry dla osób, które lubią mieć zaplanowany budżet na przód, które boją się zmiany oprocentowania na wyższe i nie chcą ryzykować.
Oprocentowanie zmienne jest obecnie najpopularniejsze na rynku kredytów hipotecznych i opiera się na aktualnych stopach procentowych i decyzjach Rady Polityki Pieniężnej. WIBOR to stawka, która ulega zmianom i zmienia oprocentowanie odpowiednio co 3 lub 6 miesięcy. Drugą stawką naliczaną przez bank przy kredycie hipotecznym, która decyduje o naszych ratach kredytu, jest marża banku. Jest ona indywidualna dla danego kredytobiorcy i zależy od różnych czynników jak np. długość trwania kredytu, można też ją negocjować, choć bank nie musi zgodzić się na naszą ofertę. Oprocentowanie zmienne przez niektóre banki podawane jest według zmian co 3 lub 6 miesięcy, nie co miesiąc, więc może pozwolić to na lepsze przygotowanie się na ewentualne podwyżki, które nie zaskoczą nas od razu.
Niektóre banki zgadzają się na zawarcie umowy z oprocentowaniem stałym tymczasowym, co oznacza, że po okresie 5 lat lub na jaki podpisana jest umowa, nie można już wybrać ponownie oprocentowania stałego, lecz zmienne.
Ostateczna decyzja zawsze należy do klienta, ekspert kredytowy może zrobić symulacje i przedstawić mu potencjalne opcje, jednak to każdy indywidualnie ocenić musi jaka opcja przystaje najlepiej do jego warunków. Pamiętajmy, że po kilku latach oprocentowanie może zmienić się ze stałego na zmienne, więc nie jest to decyzja, którą trzeba podjąć na cały czas trwania kredytu z góry. Nie można powiedzieć, który rodzaj oprocentowani bardziej się opłaca, gdyż stopy procentowe ciągle się zmieniają i zależą od wielu czynników. Dlatego osoby, które skłonne są zaryzykować i ewentualnie wygrać tym mniejsze stawki oprocentowania licząc się, że mogą się znacząco zmienić, na pewno chętniej wybiorą kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym.
Natomiast osoby lubiące stabilność, nawet kosztem płacenia wyższego oprocentowani niż inni, chętniej wybiorą kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym, przynajmniej na 5 lat trwania kredytu, na które podpisywana jest umowa z bankiem.
Warto przyjrzeć się analizom ekonomicznym i sytuacji ekonomicznej w kraju, by wybrać rodzaj oprocentowania do kredytu. Jeśli prognozy na najbliższych kilkanaście lat są niekorzystne, a sytuacja w kraju prezentuje się gorzej, np. trwa inflacja, lepiej wybrać kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym i przynajmniej przez 5 lat nie martwić się skaczącymi stopami procentowymi. Natomiast jeśli prognozy wysokości stóp procentowych są wyjątkowo korzystne, warto rozważyć podjęcie ryzyka wzięcia kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym.
Należy pamiętać, że oferta oprocentowania stałego z banku będzie wyższa niż oprocentowania zmiennego w danym momencie, natomiast patrzeć należy na zmiany stóp procentowych i przewidywania wobec nich na przyszłość nie tylko na sytuacje w danym momencie, kiedy podpisujemy umowę z bankiem.
Banki indywidualnie opracowują swoją marżę, jednak biorą pod uwagę wiele różnych czynników. Jednym z najważniejszych jest sytuacja na rynku. Zbyt wysokie oprocentowanie może zrazić klientów, a zbyt niskie nie gwarantuje zarobku.
Oprócz tego na jego wysokość wpływają algorytmy bankowe, zmiany stóp procentowych oraz gospodarka nie tylko w Polsce, ale i na świecie.
Jeśli chodzi o wartość oprocentowania kredytu hipotecznego, to zależy ona oczywiście od kwoty i preferowanego czasu spłaty. Zakładając, że potrzebujemy 200 000 zł, a okres spłaty określamy na 25 lat, kwota oprocentowania waha się pomiędzy 2, a nieco ponad 3%. Teraz pewnie niewiele Ci to mówi, ponieważ tak małe wartości procentowe, dają złudne poczucie niewielkiej kwoty do spłacenia, a co za tym idzie niezbyt dużej różnicy między bankami. Natomiast jeśli chodzi o liczby, to perspektywa bardzo się zmienia. Przy najtańszym kredycie, którego oprocentowanie wynosi 2,11%, kwota spłaty to niespełna 58 000 zł, natomiast w opcji najdroższej (oprocentowanie 3,10%) wartość ta wynosi ponad 93 000 zł. Teraz różnica jest zauważalna, prawda?
Przygotowując się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego, warto zgromadzić jakiś własny wkład. Jest to istotne nie tylko dlatego, że wtedy kwota pożyczki będzie mniejsza, a co za tym idzie raty niższe, ale również przez wzgląd na to, że tylko wtedy banki zdecydują się go udzielić. Zazwyczaj kredytodawcy wymagają wkładu własnego o wysokości minimum 20% wartości nieruchomości.
Wybierając kredyt, warto przejrzeć różne oferty banków, ponieważ mogą one znacząco się od siebie różnić. Informacje o stopach procentowych można uzyskać z wielu różnych źródeł. Po pierwsze, oczywiście w bankach, jednak jest to sposób, który zajmuje sporo czasu. Trzeba odwiedzić strony internetowe, zadzwonić na infolinię lub osobiście przejść się do placówki, aby uzyskać niezbędne informacje. Czasami jest to dobra opcja, szczególnie jeśli pod uwagę bierzemy tylko 2 lub 3 banki, ponieważ zdarza się, że pracownicy przekazują klientom oferty spersonalizowane pod ich potrzeby. Drugą opcją na zorientowanie się w oprocentowaniach kredytów hipotecznych są porównywarki, które bez problemu możesz znaleźć w Internecie. Ostatnia opcja to rankingi, jednak na to trzeba uważać.
Nie od dziś wiadomo, że część działań internetowych to jeden z elementów promocji. Czasami takie rankingi celowo faworyzują jedne opcje, a inne umieszczają bardzo nisko. Nie oznacza to jednak, że nie warto się nimi zainteresować.
Oczywiście zestawienia tego typu należy znać, ale dobrą praktyką jest sugerowanie się kilkoma źródłami informacji.
Najlepiej widzianą przez bank formą zatrudnienia jest umowa o pracę na czas nieokreślony. Dodatkowo jeżeli wykonujemy tzw. zawód zaufania publicznego na wyżej wspomnianych warunkach, wówczas możemy liczyć na szybszą analizę naszego wniosku kredytowego i mamy większe szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej niż na przykład właściciel spółki z o.o. lub pracownik zatrudniony na umowę zlecenie lub o dzieło lub posiadający umowę na czas określony.
Przykładowymi warunkami, jakich mogą wymagać banki, aby uzyskać decyzję kredytową to np. przeniesienie własności mieszkania, wpis hipoteki w dziale trzecim księgi wieczystej.
Jakie inne warunki pojawiają się w przypadku decyzji kredytowej? Warunkiem, który pojawia się zawsze w każdej decyzji, jest podpisanie aktu notarialnego, ale również możemy być proszeni o ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie na życie, czy od ryzyka utraty pracy. Bank może również wymagać tego, aby klient zapewnił na rachunku pewną kwotę, żeby bank mógł sobie ją pobrać, jako prowizję za uruchomienie kredytu.
Nieco inne procedury będą nas czekały w przypadku kupna nieruchomości z rynku pierwotnego, ponieważ tam pojawia się transzowość, a od momentu podpisania umowy z deweloperem, do przeniesienia własności może minąć nawet kilka lat, w przypadku np. dziury w ziemi.
Po sprawdzeniu naszej zdolności kredytowej bank przygotowuje decyzję kredytową. Jeżeli jest ona pozytywna, następnym krokiem, który będzie poprzedzał przystąpienie do umowy przeniesienia własności nabywanej nieruchomości, będzie podpisanie umowy kredytowej. Bezwzględnie musi być ono poprzedzone kompleksowym sprawdzeniem zapisów umownych, w czym pomocą służy Pewny Lokal. Dzięki skorzystaniu ze wsparcia prawników Pewnego Lokalu zyskamy pewność, że umowa, którą zamierzamy podpisać, nie zawiera klauzul abuzywnych, a my, przystając na zapisy umowne, jesteśmy zabezpieczeni przed niepotrzebnymi ryzykami.
Czy decyzja kredytowa, a promesa, to jest to samo? Te pojęcia są często mylone, gdyż promesa w rozumieniu bankowym, to dokument, o który klient może zawnioskować. W części banków promesa jest płatna, ale zawsze oficjalnie stwierdza, że bank jest w stanie udzielić finansowania klientowi na konkretną kwotę. Jeżeli mówimy o decyzjach kredytowych, to banki czekają na spełnienie pewnych warunków przez klienta i wydają decyzję dotyczącą możliwości wzięcia kredytu. Aby można było uruchomić kredyt, musimy otrzymać od banku decyzją ostateczną.
Każdy klient jest inny i każdy z kilkunastu banków będzie miał swój sposób, aby zachęcić do siebie kredytobiorców. W ofertach proponowanych przez banki możemy zauważyć, że posiadają do siebie podobne elementy. Jednym z takich podobieństw będzie na pewno marża i ewentualnie ubezpieczenie nieruchomości. Porównując banki do siebie, możemy również zauważyć, że niezmienne jest to, iż im mniejsza jest rata kredytu, tym dłużej będziemy go spłacać i będzie się to wiązało z większym kosztem całkowitym.
Natomiast to, czy dane finansowanie będzie wiązało się z zapłatą prowizji, czy uzyskaniem dodatkowych ubezpieczeń, to już będzie sprawa indywidualna danego banku.
Jakie różnice występują w przypadku ofert kredytowych w bankach?
Teraz już wiesz, czym jest kredyt hipoteczny. Czy to rozwiązanie dla Ciebie? Musisz ocenić samodzielnie!
Obejrzyj fragment szkolenia.
Zachęcamy do obejrzenia naszych specjalistów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz jedną z naszych lekcji.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
