Najlepszą formą prawną mieszkania jest odrębna własność i własnościowy grunt. W poniższym artykule wyjaśniamy, jakie mamy formy własności mieszkania, czym różnią się od siebie te rodzaje praw, z jakimi problemami dotyczącymi statusu przynależności możemy mieć do czynienia. Zapraszamy do lektury.
Aktualizacja: 10.02.2020 r.
Oglądając mieszkanie wiele czasu, poświęcamy na wybranie idealnej lokalizacji mieszkania, rozważamy różne rozkłady, zastanawiamy się nad wyborem piętra, czy też jego wyposażeniem. W wielu przypadkach zdarza się, że ta czynność pochłania najwięcej czasu związanego z zakupem nowej nieruchomości. Mało kto rozważa jednak, co dokładnie nabywa i czym właściwie jest mieszkanie. Wbrew pozorom pod tym pojęciem „mieszkania” mogą się kryć się przeróżne byty prawne. Istnieje wiele konstrukcji prawnych występujących pod zwyczajową nazwą mieszkania. Omówimy krótko najpopularniejsze opcje. Mieszkanie własnościowe (czasami nazywane też hipotecznym), czyli własność lokalowa – to najbezpieczniejsza, najpopularniejsza i w pewien sposób najbardziej prawidłowa forma własności mieszkania. Oznacza to, że mieszkanie posiada własną księgę wieczystą, a wraz z własnością mieszkania jest związany również udział w gruncie. Właściciel może dowolnie rozporządzać swoim mieszkaniem, np. wynająć je, sprzedać, oddać w bezpłatne użytkowanie, czy też zaciągnąć pod jego zastaw kredyt. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to nie nieruchomość, tylko prawo na cudzej nieruchomości.
Technicznie właścicielem mieszkania, jak i bloku jest spółdzielnia. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zazwyczaj może być przekształcone we własność hipoteczną. Wymaga to wykupienia od spółdzielni mieszkaniowej gruntu w części takiej jak udział tego mieszkania. Udział we własności nieruchomości gruntowej w przypadku starych kamienic zdarza się też, że z budynku nie zostały wyodrębnione lokale. Wtedy każdy z właścicieli jest udziałowcem gruntu.
Pewnym niebezpieczeństwem związanym z tą opcją jest to, że udziały nie wskazują konkretnego mieszkania: wszyscy lokatorzy są w rzeczywistości współwłaścicielami każdego z mieszkań.
Często w portalach ogłoszeniowych znajdują się ogłoszenia (zazwyczaj w „atrakcyjnych cenach”) z informacją o sprzedaży mieszkania, które w rzeczywistości są ofertami odsprzedaży partycypacji w tzw. TBS (Towarzystwie Budownictwa Społecznego). Mieszkania w TBS są bliższe do względnie taniego najmu i nie da się ich wykupić, a możliwość ich wynajmu zależy od spełnienia kryteriów dochodowych. Prawem podobnym do najmu jest też spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, które w przeciwieństwie do TBS może zostać przekształcone we własności.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Poza różnymi formami prawnymi praw do samego mieszkania (np. pełna własność vs. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), praktycznym problemem okazuje się także status prawny przynależności (np. piwnica, komórka lokatorska, taras itp.). Szczególnego problemu przynależności nastręczają na rynku wtórnym. Przykładowa komórka lokatorska może stanowić tzw. właściwą przynależność, tj. być wpisana do księgi wieczystej lokalu. Inną, alternatywną formą prawną "przynależenia" komórki lokatorskiej do mieszkania może być także jej wpisanie do księgi wieczystej nieruchomości wspólnej tzw. umowy quoad usum (tj. umowy o podział nieruchomości wspólnej do korzystania pomiędzy właścicieli poszczególnych lokali) - w takiej sytuacji o tym, że właściciel mieszkania sprzedaje nam lokal razem z przynależnością, można dowiedzieć się nie tyle z księgi wieczystej lokalu, co z księgi gruntu.
Wreszcie, przykładowa komórka lokatorska może być częścią tzw. nieruchomości garażowej, a od właściciela mieszkania, do którego "przynależy" taka komórka powinniśmy się domagać podpisania odrębne umowy na sprzedaż udziału w tzw. lokalu użytkowym.
Sytuacja prawna gruntu może być podobnie skomplikowana jak stan prawny mieszkań. W przypadku gruntów dochodzi do tego fakt, że księgi wieczyste niektórych działek liczą ponad 100 lat i są zbieraniną stanów prawnych pochodzących z najróżniejszych systemów prawnych – od kodeksu Napoleona, przez prawo zaborców, II RP, PRL-u aż do dzisiejszego systemu. To wszystko powoduje, że analiza prawna jest naprawdę skomplikowana – nie wystarczy wejść na stronę ekw, czy przeczytać odpis treść księgi wieczystej; czasami potrzeba też odpowiedniego doświadczenia i znajomości historii prawa. Dlatego powstał Pewny Lokal: nasza usługa łączy doświadczonych prawników i zaawansowane systemy informatyczne i statystyczne, aby stworzyć narzędzie kompleksowej analizy ksiąg wieczystych i innych rejestrów publicznych oraz umów deweloperskich.
Dzięki temu unikniesz zakupu czegoś, co tylko przypomina mieszkanie, a w rzeczywistości nim nie jest. Sieć naszych specjalistów pomaga klientom również podczas odbiorów mieszkań i domów.
Udział w gruncie i własność to dwa różne pojęcia prawa nieruchomości. Własność gruntu zapewnia pełnię praw do nieruchomości, obejmując jej powierzchnię, zasoby naturalne i przestrzeń powietrzną. Właściciel posiada wyłączną kontrolę nad użytkowaniem i rozporządzaniem gruntem, swobodnie korzystając z niego w granicach określonych przez prawo i umowy. Jednocześnie ponosi on pełną odpowiedzialność za zobowiązania związane z nieruchomością.
Natomiast udział w gruncie oznacza prawo do określonej części nieruchomości, wyrażonej ułamkiem. Współwłaściciele wspólnie korzystają z gruntu i zarządzają nim, a ich uprawnienia są ograniczone ze względu na prawa pozostałych osób. Odpowiedzialność za zobowiązania jest proporcjonalna do udziału w nieruchomości.
Udział w gruncie może być korzystnym wariantem, gdy preferuje się współdzielenie nieruchomości z innymi osobami lub gdy budżet ogranicza możliwości nabycia pełnej własności. W praktyce jednak może to prowadzić do konfliktów, jeśli współwłaściciele nie zgadają się na sposób korzystania z nieruchomości. Dlatego też udział w gruncie często jest przekształcany w pełną własność poprzez procesy takie jak podział nieruchomości czy wykup udziałów przez pozostałych współwłaścicieli.
Udział w gruncie różni się od pełnej własności szczególnie w kwestii zbycia. Właściciel udziału może korzystać z nieruchomości proporcjonalnie do swojego udziału, ale nie może go sprzedać ani przekazać bez jednoczesnego nabycia lokalu. Z kolei pełna własność gruntu daje właścicielowi nieograniczone prawa do nieruchomości.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
