Czym różnią się rodzaje praw do mieszkania - formy własności

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy inspekcji nieruchomości?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Czym różnią się rodzaje praw do mieszkania | 797 014 014

Najlepszą formą prawną mieszkania jest odrębna własność i własnościowy grunt. W poniższym artykule wyjaśniamy, jakie mamy formy własności mieszkania, czym różnią się od siebie te rodzaje praw, z jakimi problemami dotyczącymi statusu przynależności możemy mieć do czynienia. Zapraszamy do lektury.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

  • Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
  • Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Aktualizacja: 10.02.2020 r.

Rodzaj prawa do mieszkania

Oglądając mieszkanie wiele czasu, poświęcamy na wybranie idealnej lokalizacji mieszkania, rozważamy różne rozkłady, zastanawiamy się nad wyborem piętra, czy też jego wyposażeniem. W wielu przypadkach zdarza się, że ta czynność pochłania najwięcej czasu związanego z zakupem nowej nieruchomości. Mało kto rozważa jednak, co dokładnie nabywa i czym właściwie jest mieszkanie. Wbrew pozorom pod tym pojęciem „mieszkania” mogą się kryć się przeróżne byty prawne. Istnieje wiele konstrukcji prawnych występujących pod zwyczajową nazwą mieszkania. Omówimy krótko najpopularniejsze opcje. Mieszkanie własnościowe (czasami nazywane też hipotecznym), czyli własność lokalowa – to najbezpieczniejsza, najpopularniejsza i w pewien sposób najbardziej prawidłowa forma własności mieszkania. Oznacza to, że mieszkanie posiada własną księgę wieczystą, a wraz z własnością mieszkania jest związany również udział w gruncie. Właściciel może dowolnie rozporządzać swoim mieszkaniem, np. wynająć je, sprzedać, oddać w bezpłatne użytkowanie, czy też zaciągnąć pod jego zastaw kredyt. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to nie nieruchomość, tylko prawo na cudzej nieruchomości.

Technicznie właścicielem mieszkania, jak i bloku jest spółdzielnia. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zazwyczaj może być przekształcone we własność hipoteczną. Wymaga to wykupienia od spółdzielni mieszkaniowej gruntu w części takiej jak udział tego mieszkania. Udział we własności nieruchomości gruntowej w przypadku starych kamienic zdarza się też, że z budynku nie zostały wyodrębnione lokale. Wtedy każdy z właścicieli jest udziałowcem gruntu.

Pewnym niebezpieczeństwem związanym z tą opcją jest to, że udziały nie wskazują konkretnego mieszkania: wszyscy lokatorzy są w rzeczywistości współwłaścicielami każdego z mieszkań.

Problemy z TBS

Często w portalach ogłoszeniowych znajdują się ogłoszenia (zazwyczaj w „atrakcyjnych cenach”) z informacją o sprzedaży mieszkania, które w rzeczywistości są ofertami odsprzedaży partycypacji w tzw. TBS (Towarzystwie Budownictwa Społecznego). Mieszkania w TBS są bliższe do względnie taniego najmu i nie da się ich wykupić, a możliwość ich wynajmu zależy od spełnienia kryteriów dochodowych. Prawem podobnym do najmu jest też spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, które w przeciwieństwie do TBS może zostać przekształcone we własności.

Najpopularniejszą formą prawną polskich mieszkań jest własność lub prawo spółdzielcze.

Problem z prawnym statusem przynależności

Poza różnymi formami prawnymi praw do samego mieszkania (np. pełna własność vs. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), praktycznym problemem okazuje się także status prawny przynależności (np. piwnica, komórka lokatorska, taras itp.). Szczególnego problemu przynależności nastręczają na rynku wtórnym. Przykładowa komórka lokatorska może stanowić tzw. właściwą przynależność, tj. być wpisana do księgi wieczystej lokalu. Inną, alternatywną formą prawną "przynależenia" komórki lokatorskiej do mieszkania może być także jej wpisanie do księgi wieczystej nieruchomości wspólnej tzw. umowy quoad usum (tj. umowy o podział nieruchomości wspólnej do korzystania pomiędzy właścicieli poszczególnych lokali) - w takiej sytuacji o tym, że właściciel mieszkania sprzedaje nam lokal razem z przynależnością, można dowiedzieć się nie tyle z księgi wieczystej lokalu, co z księgi gruntu.

Darmowy poradnik Jak kupić nieruchomość od dewelopera?
tutorial cover
Darmowy poradnik Jak kupić nieruchomość od dewelopera? Podaj telefon, na który wyślemy link
Kliknij po więcej darmowych poradników

Wreszcie, przykładowa komórka lokatorska może być częścią tzw. nieruchomości garażowej, a od właściciela mieszkania, do którego "przynależy" taka komórka powinniśmy się domagać podpisania odrębne umowy na sprzedaż udziału w tzw. lokalu użytkowym.

Czym jest grunt?

Sytuacja prawna gruntu może być podobnie skomplikowana jak stan prawny mieszkań. W przypadku gruntów dochodzi do tego fakt, że księgi wieczyste niektórych działek liczą ponad 100 lat i są zbieraniną stanów prawnych pochodzących z najróżniejszych systemów prawnych – od kodeksu Napoleona, przez prawo zaborców, II RP, PRL-u aż do dzisiejszego systemu. To wszystko powoduje, że analiza prawna jest naprawdę skomplikowana – nie wystarczy wejść na stronę ekw, czy przeczytać odpis treść księgi wieczystej; czasami potrzeba też odpowiedniego doświadczenia i znajomości historii prawa. Dlatego powstał Pewny Lokal: nasza usługa łączy doświadczonych prawników i zaawansowane systemy informatyczne i statystyczne, aby stworzyć narzędzie kompleksowej analizy ksiąg wieczystych i innych rejestrów publicznych oraz umów deweloperskich.

Dzięki temu unikniesz zakupu czegoś, co tylko przypomina mieszkanie, a w rzeczywistości nim nie jest. Sieć naszych specjalistów pomaga klientom również podczas odbiorów mieszkań i domów.

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy inspekcji nieruchomości?

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Dowiedz się, jak sprawdzić przynależności przy zakupie mieszkania.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Zobacz, jak podpisuje się umowę sprzedaży nieruchomości u notariusza.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 547 opinii.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy inspekcji nieruchomości?

Sprawdź nieruchomość z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.

Sieć fachowców

Sieć fachowców

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić i odebrać mieszkanie na rynku pierwotnym oraz wtórnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów.

Jak kupić nieruchomość od dewelopera?
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik odbioru technicznego od dewelopera
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Kary umowne w umowach nieruchomościowych
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Rękojmia
nieruchomości
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Cesja i inne formy flipowania nieruchomości
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik dla nabywców na rynku wtórnym
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Badanie
termowizyjne
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Sprawdzenie prac wykończeniowych
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Umowa deweloperska - na co zwracać uwagę?
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Audyt
działki
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik
poodbiorowy
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Operat
szacunkowy
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik
o metrażu
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link

Zobacz, dlaczego przegląd techniczny mieszkania ma sens.

Obejrzyj rozmowę prawnika z inżynierem.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka