Czym różnią się rodzaje praw do mieszkania

Najlepszą formą prawną mieszkania jest odrębna własność i własnościowy grunt.
Potrzebujesz pomocy przy zakupie nieruchomości (domu, mieszkania)? Pewny Lokal to prawnicy i inżynierowie specjalizujący się w nieruchomościach.

Spis treści

  1. Rodzaj prawa do mieszkania
  2. Problemy z TBS
  3. Problem z prawnym statusem przynależności
  4. Czym jest grunt?
     

Aktualizacja: 10.02.2020 r.

1. Rodzaj prawa do mieszkania

Oglądając mieszkanie wiele czasu poświęcamy na wybranie idealnej lokalizacji mieszkania, rozważamy różne rozkłady, zastanawiamy się nad wyborem piętra, czy też jego wyposażeniem. W wielu przypadkach zdarza się, że ta czynność pochłania najwięcej czasu związanego z zakupem nowej nieruchomości. Mało kto rozważa jednak, co dokładnie nabywa i czym właściwie jest mieszkanie. Wbrew pozorom pod tym pojęciem „mieszkania” mogą się kryć się przeróżne byty prawne. Istnieje wiele konstrukcji prawnych występujących pod zwyczajową nazwą mieszkania. Omówimy krótko najpopularniejsze opcje. Mieszkanie własnościowe (czasami nazywane też hipotecznym), czyli własność lokalowa – to najbezpieczniejsza, najpopularniejsza i w pewien sposób najbardziej prawidłowa forma własności mieszkania. Oznacza to, że mieszkanie posiada własną księgę wieczystą, a wraz z własnością mieszkania jest związany również udział w gruncie. Właściciel może dowolnie rozporządzać swoim mieszkaniem, np. wynająć je, sprzedać, oddać w bezpłatne użytkowanie, czy też zaciągnąć pod jego zastaw kredyt. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to nie nieruchomość, tylko prawo na cudzej nieruchomości. Technicznie właścicielem mieszkania, jak i bloku jest spółdzielnia. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zazwyczaj może być przekształcone we własność hipoteczną. Wymaga to wykupienia od spółdzielni mieszkaniowej gruntu w części takiej jak udział tego mieszkania. Udział we własności nieruchomości gruntowej w przypadku starych kamienic zdarza się też, że z budynku nie zostały wyodrębnione lokale. Wtedy każdy z właścicieli jest udziałowcem gruntu. Pewnym niebezpieczeństwem związanym z tą opcją jest to, że udziały nie wskazują konkretnego mieszkania: wszyscy lokatorzy są w rzeczywistości współwłaścicielami każdego z mieszkań.

2. Problemy z TBS

Często w portalach ogłoszeniowych znajdują się ogłoszenia (zazwyczaj w „atrakcyjnych cenach”) z informacją o sprzedaży mieszkania, które w rzeczywistości są ofertami odsprzedaży partycypacji w tzw. TBS (Towarzystwie Budownictwa Społecznego). Mieszkania w TBS są bliższe do względnie taniego najmu i nie da się ich wykupić, a możliwość ich wynajmu zależy od spełnienia kryteriów dochodowych. Prawem podobnym do najmu jest też spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, które w przeciwieństwie do TBS może zostać przekształcone we własność.

Rodzaje praw do mieszkania i książki.Napopularniejszą formą prawną polskich mieszkań jest własność lub prawo spółdzielcze.

3. Problem z prawnym statusem przynależności

Poza różnymi formami prawnymi praw do samego mieszkania (np. pełna własność vs. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), praktycznym problemem okazuje się także status prawny przynależności (np. piwnica, komórka lokatorska, taras itp). Szczególnego problemu przynależności nastręczają na rynku wtórnym. Przykładowa komórka lokatorska może stanowić tzw. właściwą przynależność, tj. być wpisana do księgi wieczystej lokalu. Inną, alternatywną formą prawną "przynależenia" komórki lokatorskiej do mieszkania może być także jej wpisanie do księgi wieczystej nieruchomości wspólnej tzw. umowy quoad usum (tj. umowy o podział nieruchomości wspólnej do korzystania pomiędzy właścicieli poszczególnych lokali) - w takiej sytuacji o tym, że właściciel mieszkania sprzedaje nam lokal razem z przynależnością można dowiedzieć się nie tyle z księgi wieczystej lokalu, co z księgi gruntu. Wreszcie, przykładowa komórka lokatorska może być częścią tzw. nieruchomości garażowej, a od właściciela mieszkania, do którego "przynależy" taka komórka powinniśmy się domagać podpisania odrębne umowy na sprzedaż udziału w tzw. lokalu użytkowym.

4. Czym jest grunt?

Sytuacja prawna gruntu może być podobnie skomplikowana jak stan prawny mieszkań. W przypadku gruntów dochodzi do tego fakt, że księgi wieczyste niektórych działek liczą ponad 100 lat i są zbieraniną stanów prawnych pochodzących z najróżniejszych systemów prawnych – od kodeksu Napoleona, przez prawo zaborców, II RP, PRL-u aż do dzisiejszego systemu. To wszystko powoduje, że analiza prawna jest naprawdę skomplikowana – nie wystarczy wejść na stronę ekw, czy przeczytać odpis treść księgi wieczystej; czasami potrzeba też odpowiedniego doświadczenia i znajomości historii prawa. Dlatego powstał Pewny Lokal: nasza usługa łączy doświadczonych prawników i zaawansowane systemy informatyczne i statystyczne, aby stworzyć narzędzie kompleksowej analizy ksiąg wieczystych i innych rejestrów publicznych oraz umów deweloperskich. Dzięki temu unikniesz zakupu czegoś, co tylko przypomina mieszkanie, a w rzeczywistości nim nie jest. Sieć naszych specjalistów pomaga klientom również podczas odbiorów mieszkań i domów.

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić nieruchomość od dewelopera i podpisać z nim umowę?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak odebrać mieszkanie lub dom od dewelopera?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom na rynku wtórnym?


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

Średnia 5/5 na podstawie 619 opinii.

Baza wiedzy

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka