W artykule opisujemy, jak bezpiecznie kupić dom albo mieszkanie na rynku wtórnym. Kupno lokalu powinno być poprzedzone dokładnym sprawdzeniem stanu prawnego i stanu technicznego nieruchomości. Przeczytaj artykuł i dowiedz się, gdzie warto zwrócić się o pomoc podczas kupna mieszkania. Zapraszamy do lektury.
W artykule opisujemy, jak bezpiecznie kupić dom albo mieszkanie na rynku wtórnym. Kupno lokalu powinno być poprzedzone dokładnym sprawdzeniem stanu prawnego i stanu technicznego nieruchomości.
Aby zminimalizować ryzyko niepowodzenia transakcji kupna mieszkania na rynku wtórnym, zanim podpiszemy umowę kupna/sprzedaży nieruchomości ze sprzedawcą, warto jest obejrzeć lokal wraz z właścicielem oraz sprawdzić jego stan prawny, jak i elementy pośrednie tj. lokalizacja. Gwarancja bezpieczeństwa transakcji to dla nabywcy rzecz najważniejsza, aby wszystko przebiegało jak najsprawniej.
W artykule przedstawiamy możliwości eliminowania ryzyka nieudanego zakupu mieszkania, zwłaszcza jeżeli tego zakupu dokonujemy po raz pierwszy w naszym życiu.
Kiedy myślimy o kupnie mieszkania, musimy zdecydować się na rynek pierwotny lub rynek wtórny. Na rynku pierwotnym mieszkania są nowe, wybudowane przez dewelopera, niezamieszkałe wcześniej przez nikogo oraz gotowe do urządzenia/wykończenia przez przyszłego nabywcę.
Niestety na rynku pierwotnym będziemy musieli dopełnić większej ilości formalności oraz dłużej czekać na mieszkanie. Natomiast w poniższym artykule chcemy skupić się na rynku wtórnym, jego zaletach, wadach i tym, jak krok po kroku kupić używane mieszkanie.
Obecnie bardzo często wybór pada na kupno mieszkania z rynku pierwotnego ze względu na wiele zalet tego rozwiązania. W ten sposób można stać się właścicielem nowego mieszkania, zaaranżować je zgodnie ze swoimi indywidualnymi potrzebami i preferencjami. Już samo bycie pierwszym właścicielem stanowi ogromną zaletę. Lokal będzie wolny od wad i usterek, łatwiej wprowadzić rozmaite modyfikacje. Oczywiście zdarzają się rozmaite usterki nawet w nowym mieszkaniu, ale przy odbiorze lokalu należy je wpisać do protokołu zdawczo-odbiorczego, a deweloper zostanie zobligowany do ich usunięcia w ustalonym terminie. Istotne jest także otrzymanie pięcioletniej rękojmi za wady nieruchomości w trakcie jej użytkowania. Duże możliwości aranżacyjne stanowią dla wielu osób ogromną zaletę. Można zdecydować się na mieszkanie w stanie deweloperskim lub wykończone pod klucz, co przyspiesza wprowadzenie się do nowego lokum. Mieszkania z rynku pierwotnego powstają przy wykorzystaniu nowoczesnych technologii, energooszczędnych, przekłada się to oczywiście na niższe rachunki i liczne udogodnienia typu winda, monitoring.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Tabela: Cechy rynku pierwotnego i wtórnego
| Cecha/Rynek | Wtórny | Pierwotny |
| Własność | Pełna własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu | Pełna własność |
| Stan | Określony w umowie zwykłej | Określony standardem wykończenia w umowie deweloperskiej. |
| Finansowanie | Gotówka, kredyt, darowizna | Gotówka, kredyt |
| Forma umowy | Zwykła | Umowa deweloperska |
| Notariusz | Zazwyczaj opłacany po połowie wraz ze sprzedającym. | Opłacany przez nabywcę. |
Niestety często mieszkania z rynku pierwotnego znajdują się z dala od centrum miasta, przez co problemem stają się dojazdy. Im bliżej centrum, tym drożej. Często trzeba długo czekać na mieszkanie, jeśli jest ono dopiero na etapie budowy. Z kolei nieruchomości z rynku wtórnego mają rozwiniętą infrastrukturę, są gotowe do zamieszkania. Można liczyć na niższe ceny i bogactwo lokalizacji. Dla wielu osób minusem będą ograniczone możliwości aranżacyjne. Trzeba także ponosić wyższe opłaty administracyjne. Używane mieszkania wymagają przeprowadzenia remontu, co wiąże się z niemałymi kosztami. Budownictwo jest stare, nieekologiczne. Przy zakupie należy liczyć się również z koniecznością zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% od ceny nieruchomości. Można jednak jeszcze przed zakupem ocenić rzeczywisty stan mieszkania, wygląd budynku z zewnątrz, zapoznać się z okolicą. Plusem dla niektórych będzie możliwość skorzystania z wyposażenia, który zostało po poprzednim właścicielu. Nie rzadko decyduje się on także na jego sprzedaż, co jednak nie wiąże się z dużym wydatkiem.
Gdzie możemy szukać ofert? - miejscem, w którym możemy szukać mieszkania, będzie oczywiście internet i różnego typu strony, na których sprzedawcy wystawiają swoje ogłoszenia, np. OLX, adresowo.pl, różne portale branżowe, serwisy społecznościowe, biura nieruchomości, ale również prasa. Znalezienie odpowiedniej nieruchomości nie jest aż tak trudne, jak może się nam wydawać. Czasem można trafić od razu na interesującą nas ofertę, ale również może być tak, że będziemy musieli poświęcić znacznie więcej czasu na szukanie. Jaki jest koszt kupna mieszkania z rynku wtórnego? - zdecydowanie to, w jakim mieście chcemy kupić nieruchomość, będzie wpływało na jego koszt. Im większe miasto, tym droższe mieszkania. W Warszawie koszt mieszkania to około 10 - 11 tys. zł za m2, a w Łodzi około 5 - 6 tys. zł za m2. Na cenę będzie miało również wpływ nie tylko samo miasto, ale również lokalizacja, standard wykończenia, piętro, czy metraż.
Kupno mieszkania używanego jest to pewnego rodzaju wygoda i oszczędność pieniędzy. Jeżeli zależy nam, aby do transakcji doszło jak najszybciej i aby móc szybko zamieszkać w nieruchomości, to rynek wtórny będzie na pewno dobrym rozwiązaniem. W internecie możemy znaleźć wiele ofert mieszkań z rynku wtórnego, które są w bardzo dobrym stanie i nie będą wymagały remontu. Zaletą mieszkań z rynku wtórnego jest na pewno to, że znajdują się one często w lepszych lokalizacjach, niż te z rynku pierwotnego, dlatego istnieje większe prawdopodobieństwo na szybki wynajem lokalu.
Pierwsze wrażenie jest zawsze najważniejsze i w przypadku mieszkań również. To pierwsze oglądanie mieszkania/rozmowa z właścicielem będzie miała ogromne znaczenie, co do decyzji o kupnie konkretnego lokalu.
Na początku mieszkanie jest dla nas całością, nie zwracamy aż takiej dużej uwagi na szczegóły, rozglądamy się po pokojach, sprawdzamy, jaki jest widok z okien, w jakim standardzie jest wykończone, zadajemy różne pytania sprzedawcy.
Pierwsza wizyta w mieszkaniu jest badaniem terenu, sprawdzeniem zgodności z ogłoszeniem, zapoznaniem się ze sprzedawcą oraz uzyskaniem pytań dotyczących tego, dlaczego mieszkanie jest na sprzedaż, kiedy ostatnio odbywał się remont, przez jaką ilość osób wcześniej było zamieszkiwane. Na pierwszym spotkaniu warto mimo wszystko przyjrzeć się stanowi technicznemu mieszkania, zwrócić uwagę na podłogę, instalacje, okna, drzwi, czy nie ma wilgoci. Na następne spotkanie warto zabrać ze sobą fachowca, który dokładnie sprawdzi stan techniczny mieszkania i oszacuje koszty remontu. Firmy takie, jak Pewny Lokal, posiadające specjalny sprzęt, wieloletnie doświadczenie, przekażą wiedzę o stanie mieszkania, potencjalnemu nabywcy. Zwróć uwagę również na to, jak:
Dom lub mieszkanie z rynku wtórnego to nieruchomość, która przez dłuższy lub krótszy okres była używana przez inne osoby. Niezależnie od tego, czy lokal był zamieszkiwany przez singla, rodzinę z dziećmi czy też przez najemców (także tych z Airbnb), należy zwrócić uwagę na stan techniczny i stan prawny. Szczególnie istotny jest stan techniczny. Nawet jeżeli budynek jest stosunkowo świeży i pamięta jeszcze dobrze czas budowy deweloperskiej, to pierwsze wady mogą wyjść na jaw już kilka miesięcy po zamieszkaniu. Dlatego tak ważne jest sprawdzenie mostków termicznych, stanu izolacji termicznej, zawilgoceń, grzejników itp. Więcej o przeglądzie technicznym przeczytasz w naszym artykule. Kliknij tutaj.
Zakup mieszkania lub domu na rynku wtórnym oznacza podpisanie umowy przedwstępnej lub/oraz umowy sprzedaży nieruchomości. Sprawdzenie stanu prawnego i analiza dokumentacji dotyczącej nieruchomości to drugi nie mniej ważny filar bezpiecznego zakupu na rynku wtórnym. Stan prawny sprawdzimy, analizując księgi wieczyste oraz prosząc sprzedającego o informacje o mieszkaniu (np. kwestie podatku od nieruchomości, zameldowania osób w mieszkaniu itp.). Analiza umowy przedwstępnej i umowy sprzedaży obniży ryzyko korzystania z nieruchomości w przyszłości. Niestety najczęściej umowy przedwstępne są przygotowywane przez sprzedających w pośpiechu lub pobierane z internetu, co nie oddaje specyfiki danej transakcji.
Ważną decyzją podczas kupna mieszkania jest zdecydowanie o tym, czy szukamy tych nieruchomości na własną rękę, czy z pomocą pośrednika. Oczywiste jest, że znalezienie mieszkania na własną rękę nie będzie wymagało od nas dodatkowych kosztów, ale zdecydowanie zajmie nam więcej czasu, niż pomoc agenta. Dlaczego warto skorzystać z pomocy pośrednika? Pośrednicy to osoby, które bardzo dobrze znają rynek nieruchomości, potrafią bardzo dobrze doradzić i udzielić porad, co do kupna konkretnego mieszkania oraz pomogą przy negocjacji ceny. Natomiast wadą pośredników jest przede wszystkim dodatkowa płatność (prowizja), którą musimy wliczyć do naszego budżetu. Mimo wszystko ta prowizja nie będzie aż tak ważna, gdyż zrekompensuje nam ją korzystna oferta mieszkaniowa.
Jeżeli zależy nam na mieszkaniu w konkretnych warunkach, to obowiązkowe powinno być dla nas sprawdzenie planu zagospodarowania przestrzeni w pobliżu nieruchomości. To, w jakiej lokalizacji kupimy mieszkanie, będzie zależało tylko od nas i naszych preferencji. Plany zagospodarowania możemy sprawdzić na różnych stronach internetowych danego miasta. Możemy też zapytać bezpośrednio sprzedawcę, który nie zawsze będzie posiadał odpowiednią wiedzę na temat przyszłych inwestycji, powstających w pobliżu mieszkania lub nie będzie z nami pod tym względem szczery. Jeżeli w początkowych fazach kupna mieszkania, odrzucamy od siebie rozmyślania na temat lokalizacji, a skupiamy na pieniądzach, to mimo wszystko w pewnym momencie powinniśmy się nad nią zastanowić.
Ruchliwość ulicy, obiekty przemysłowe będą wpływały na komfort życia w mieszkaniu. Aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek, których nie będziemy w stanie zmienić przy wyborze mieszkania, powinniśmy wziąć pod uwagę właśnie zagospodarowanie przestrzenne. Jeżeli już zastanawiamy się nad lokalizacją, warto rozejrzeć się, czy w pobliżu jest szkoła, miejsca gastronomiczne, apteka, czy zamierzamy kupić mieszkanie przy często zakorkowanej ulicy, co będzie wpływało na odległość do centrum, pracy.
Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, powinniśmy być ostrożni i sprawdzić nie tylko sam stan techniczny mieszkania, ale również stan całego budynku. Podczas przeglądu zwróćmy uwagę na schody, elewację, dach, izolację budynku, czy wszystkie elementy wpływające na koszty ogrzewania mieszkania działają poprawnie. Stan budynku odzwierciedla jego zadbanie przez najemców oraz może wpływać znacząco na koszty remontu. Na rynku wtórnym istotny jest sposób zarządzania budynkiem. Sprawdź, czy budynek jest zarządzany przez wspólnotę mieszkaniową, czy jest własnością spółdzielni, ponieważ w przypadku wspólnoty, mieszkańcy mają realny wpływ na podejmowane decyzje przez wspólnotę i koszty, co dla dużych spółdzielni jest ograniczone. To, o czym powinniśmy jeszcze wiedzieć, to jest to, że niebycie członkiem spółdzielni, może wpływać na płatność wyższego czynszu. Podczas rozmowy ze sprzedającym zapytaj o zarządcę, o to, czy angażuje się wystarczająco we wspólnotę i spółdzielnie, czy odpowiednio zarządza finansami.
Jeszcze istotniejszą kwestią podczas kupna mieszkania na rynku wtórnym, niż sprawdzenie stanu technicznego mieszkania/ budynku, jest sprawdzenie jego stanu prawnego. W tym przypadku możemy poprosić prawnika, zaufanego agenta nieruchomości o ocenę stanu mieszkania. Jeżeli jednak chcemy zająć się samodzielną weryfikacją, to możemy prosić właściciela bezpośrednio o odpowiednie dokumenty, które o tym stanie prawnym co nieco nam powiedzą.
Przede wszystkim powinniśmy się zainteresować, czy mieszkanie jest własnością sprzedającego i aby to zweryfikować możemy poprosić sprzedawcę o okazanie nam umowy kupna/ sprzedaży tego mieszkania w formie aktu notarialnego lub zaświadczenia o prawie własnościowym ze spółdzielni mieszkaniowej.
Informacje o właścicielu znajdziemy również w księdze wieczystej, dlatego ten dokument nie może zostać przez nas pominięty. W księdze wieczystej również pojawi się informacja o obciążeniu mieszkania prawem osób trzecich, dlatego w tym celu upewnij się o braku obciążenia i dopytaj o zaświadczenie dotyczące braku zameldowanych lokatorów.
Istotnym dla nas będzie również prawdopodobne zadłużenie mieszkania, o czym również dowiemy się, zaglądając do księgi wieczystej. Musimy zwrócić szczególną uwagę na to czy mieszkanie nie jest obciążone hipotecznie. Księgę wieczystą znajdziemy za darmo w internecie, gdyż wystarczy znać jej numer. Informacje o obciążeniach hipotecznych oraz postępowaniach komorniczych znajdziemy w dziale czwartym księgi wieczystej. Jeśli nie zabezpieczymy się odpowiednio przed hipoteką, która obciąża mieszkanie, to po kupnie nieruchomości będziemy za nią odpowiedzialni i my będziemy musieli ją spłacać.
To, co jeszcze warto sprawdzić, to czy w mieszkaniu nie znajduje się zarejestrowana działalność gospodarcza, co zweryfikujemy przy pomocy baz firm.
Rozmawiając z właścicielem mieszkania, zapytajmy o zaświadczenie dotyczące niezalegania z opłatami na rzecz Urzędu Skarbowego i ZUS.
Dbając o stan prawny nieruchomości, uzyskajmy zaświadczenia od dostawców mediów, wspólnoty mieszkaniowej, lub spółdzielni potwierdzające, że właściciel mieszkania nie posiada żadnych zaległości w opłatach.
Jakich formalności musimy dopełnić, aby bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym? Jeżeli zależy nam na konkretnym mieszkaniu, to żeby mieć pewność co do jego zakupu, warto podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, która będzie zabezpieczeniem, gdyby sprzedawca chciałby wycofać się ze sprzedaży. Zawarcie umowy przedwstępnej jest opcjonalne, ale warto ją zastosować dla trwałości transakcji. Na umowie przedwstępnej, jak i umowie ostatecznej, powinny znaleźć się informacje szczegółowo określające sprzęt w mieszkaniu, stan techniczny oraz informacje o dodatkowych częściach typu garaż, piwnica, które wliczone są w cenę.
Sugerujemy, aby tę ostateczną umowę, najważniejszą, dokładnie przeanalizować, a najlepiej wykonać to z prawnikiem. Upewnijmy się, że zawiera wszystkie niezbędne informacje o nieruchomości, jej w stanie prawnym oraz właścicielu.
Przed podjęciem decyzji o kupnie mieszkania, powinniśmy zdecydować, czy chcemy dokonać zakupu przy pomocy kredytu, czy gotówki, gdyż w zależności, co wybierzemy, będą związane z tym dodatkowe formalności. W przypadku kupna mieszkania na kredyt musimy złożyć odpis aktu notarialnego umowy przedwstępnej oraz potwierdzenie złożenia wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej.
Mieszkanie, które planujemy kupić, powinniśmy dokładnie sprawdzić pod względem stanu technicznego, a tę czynność najlepiej wykonać z pomocą fachowców, którzy pomogą nam wypełnić protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zapisane zostaną dokładne informacje o stanie technicznym nieruchomości, usterkach, ale również stanie liczników.
Ważną formalnością po zakupie mieszkania będzie zgłoszenie nabycia nieruchomości w urzędzie miasta lub gminy, co uruchomi konieczność płatności podatku od kupna nieruchomości oraz podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zgłoszenie kupna nieruchomości należy wykonać w ciągu 14 dni od zakupu.
Chcąc zadbać o bezpieczeństwo życia w mieszkaniu z rynku wtórnego, powinniśmy, chociaż w minimalnym stopniu zadbać o bezpieczeństwo mienia i ubezpieczyć mieszkanie np. przed pożarami czy innymi zdarzeniami losowymi.
Zachęcamy do dokładnego zapoznania się z artykułem, gdyż przeczytanie naszych porad, przedstawienie wielu aspektów technicznych i prawnych, o jakich musimy pamiętać podczas kupna mieszkania na rynku wtórnym, pomorze ci dokonać bezpiecznego zakupu nieruchomości.
Kupno mieszkania przy pomocy kredytu hipotecznego, to złożony wieloetapowy proces, niezależnie od tego czy jest to lokal deweloperski, czy mieszkanie używane. Pocieszające jest to, że kupując mieszkanie na rynku wtórnym, ilość dokumentów, jakich potrzebujemy do sfinalizowania wniosku o pożyczkę, jest znacznie mniejsza. Dlaczego tak się dzieje? Ponieważ nieruchomość używana posiada już swoją księgę wieczystą oraz jest samodzielnym lokalem. Udając się do banku, możemy się spodziewać, że bank będzie oczekiwał od kredytobiorcy umowy przedwstępnej zakupu, potwierdzenia jej wierzytelności, czyli aktu notarialnego oraz odpisu z księgi wieczystej. Kupno mieszkania przy pomocy gotówki jest obecnie nie tak często wybierana forma, która wiąże się z posiadaniem bardzo dużej sumy pieniędzy, ale pozwala nam uniknąć dodatkowych wydłużających cały proces kupna mieszkania formalności.
Decydując się na kupno mieszkania z rynku wtórnego, zapewne często kierujemy się jego ceną, gdyż mieszkanie od dewelopera jest znacznie droższe, niż kupno mieszkania używanego. Ludzie, wybierając rynek wtórny, kierują się również szybkością transakcji, gotowym do zamieszkania lokalem, być może i lokalizacją.
Musimy pamiętać, że pomimo tych zalet, tak jak podczas kupna mieszkania od dewelopera, tak i w tym przypadku, będziemy musieli płacić podatki, a będzie to dokładnie podatek od czynności cywilnoprawnych, który stanowi 2% wartości rynkowej nieruchomości, którą chcemy kupić. Kwota do zapłaty jest obliczana i opłacana przez notariusza formalnie, ale oczywiście to kupujący musi te pieniądze przekazać. Na rynku wtórnym również dodatkowym kosztem może być remont mieszkania, gdyż np. trafiliśmy na ciekawą ofertę cenową, ale mieszkanie nie jest w stanie nas stuprocentowo zadowalającym i konieczne będzie przeprowadzenie w nim remontu. Korzystając z mieszkania, będziemy musieli również uiszczać odpowiednie kwoty za jego eksploatację, opłaty za media itp. Niestety często zapomina się, że kupując mieszkanie, koszt zakupu nie jest jedynym kosztem, z jakim się spotkamy. Jeśli kupione mieszkanie planujemy sprzedać, zróbmy to po upływie 5 lat od daty zakupu, gdyż inaczej będziemy musieli zapłacić 19% podatku dochodowego liczonego od różnicy między ceną kupna mieszkania a ceną jego sprzedaży. Jeśli bowiem pieniądze ze sprzedaży zainwestujemy w kupno nowego mieszkania, nie ważne czy na rynku wtórnym, czy pierwotnym, to, jako że przeznaczmy pieniądze na cele mieszkaniowe, będziemy zwolnieni z podatku 19%.
Tabela: Koszty dodatkowe mieszkania na rynku wtórnym (dla mieszkania za 500 tys. zł i 32 m kw.)
| Typ kosztu | Koszt (zł) |
| PCC 2% | 10 000 |
| Remont mieszkania | min. 48 000 |
| Czynsz | od 300 do 600 |
| Media | od 100 do 200 |
| Podatek dochodowy (w przypadku zbycia poniżej 5 lat wstecz) | ok. 10 412 |
Kupno mieszkania na rynku wtórnym, to często kupno mieszkania w kamienicy, gdyż jedną z zalet starszego budownictwa, jest jego lokalizacja. Dość często kamienice zlokalizowane są w centrum miasta lub na Starym Mieście, w pobliżu ważnych i ciekawych obiektów, atrakcji, tam, gdzie nie ma miejsca na nowe budynki. Jest to zdecydowanie pierwsza z zalet kupna mieszkania w kamienicy. Kolejną zaletą jest wygląd mieszkania. Mieszkania w tego typu budownictwie są bardzo przestrzenne, zwykle posiadają duży metraż, są wysokie, posiadają swój niepowtarzalny klimat w postaci zdobień, rzeźbień, sztukaterii. Często do mieszkań w kamienicach dociera bardzo dużo światła przez duże okna.
Niestety dużym minusem kamienic jest ich stan techniczny, gdyż powstawały we wcześniejszych latach, gdzie budownictwo nie było na aż tak wysokim poziomie, budynki były przez lata zaniedbywane. Dlatego starszego wiążą się z konkurencyjną ceną za kupno mieszkania w takim miejscu. Jednak w skład tej ceny może wejść późniejszy, konieczny remont.
Niezwykle istotne w przypadku kamienic jest to, czy jest ona objęta ochroną zabytków, gdyż remont będzie w tym przypadku dużo bardziej utrudniony, ponieważ nie będzie można zapewne naruszać niektórych elementów.
Kiedy mamy pewność co do mieszkania, jesteśmy na nie zdecydowani, warto wówczas zawrzeć umowę przedwstępną ze sprzedawcą, aby móc na spokojnie dopełnić innych formalności. Umowa przedwstępna to dokument zawierany przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży, jest to umowa zobowiązująca obie strony do uczestniczenia w dalszym przebiegu transakcji. Umowa przedwstępna daje pewność kupującemu, że sprzedający nie odda mieszkania komuś innemu.
Co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej? W internecie na pewno znajdziemy wiele gotowych wzorów umowy, ale my przedstawiamy najważniejsze informacje, których nie można pominąć, a są to:
Kupno mieszkania na rynku wtórnym wiąże się z zawarciem umowy sprzedaży, ale i często umowy przedwstępnej. Jeżeli jesteśmy zdecydowani na mieszkanie, ale oczekujemy na kredyt, to warto wówczas zawrzeć umowę przedwstępną, która powinna zawierać m.in. dane sprzedającego i kupującego, datę i miejsce jej zawarcia, wszelkie oświadczenia i zobowiązania.Często przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, którą zawieramy, aby zabezpieczyć wykonanie transakcji kupna mieszkania, stosowana jest zapłata określonej kwoty, która zwana jest zadatkiem lub zaliczką. Oba te pojęcia są ze sobą często mylone, a posiadają znaczące różnice. Często kwota płacona przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, stanowi 10% ceny nieruchomości.
Jakie są różnice między zaliczką a zadatkiem? Jeżeli będziemy płacili zaliczkę, to w przypadku gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, zaliczka zostanie zwrócona w takiej samej ilości, jak została wpłacona. W przypadku zadatku, gdy kupujący nie podpisze umowy, to automatycznie traci on zadatek, a jeżeli sprzedający zrezygnuje ze sprzedaży, to będzie musiał zwrócić podwójną wartość zadatku kupującemu.
Tabela: Cechy zadatku i zaliczki
| ZADATEK | ZALICZKA |
| Zostaje zaliczony jako zobowiązanie zamawiającego wobec wykonawcy/sprzedawcy tytułem sprzedaży. | Zostaje zaliczona jako zobowiązanie zamawiającego wobec wykonawcy/sprzedawcy tytułem sprzedaży. |
| W przypadku rozwiązania umowy bez winy stron zadatek zostaje zwrócony w całości. | W przypadku rozwiązania umowy bez winy stron zadatek zostaje zwrócony w całości. |
| W przypadku niewykonania usługi bądź niedostarczenia towaru z winy sprzedającego zadatek jest zwracany w kwocie podwójnej do otrzymanej. | W przypadku niewykonania usługi bądź niedostarczenia towaru z winy sprzedającego zaliczka zwracana jest w całości. |
| W przypadku niewykonania usługi z winy kupującego zadatek zostaje po stronie wykonawcy/sprzedawcy. | W przypadku niewykonania usługi z winy kupującego zaliczka jest zwracana w części bądź w całości, zależnie od postanowień umowy. |
Czy naprawdę warto zdecydować się na kupno mieszkania bezczynszowego? Na pewno zastanawiamy się, czy takie rozwiązanie będzie oznaczało oszczędność setek złotych miesięcznie. Wadą lub zaletą będzie to, że mieszkanie bezczynszowe najczęściej znajdują się w kamienicach, które nie należą do spółdzielni, dlatego jedynym kosztem mieszkańców jest opłata za media, wyrzucenie śmieci, sprzątanie, naprawę i utrzymanie części wspólnych budynku. W rezultacie faktycznie koszty utrzymania mieszkania bezczynszowego mogą być niskie. Niestety wadą tego typu mieszkania jest przypadek, gdy powstaje większa usterka awaria, gdyż wiąże się to z koniecznością jednorazowego dużego wydatku mieszkańców, którzy koszty muszą rozdzielić między sobą, co nie zawsze może wiązać się z bezkonfliktowym odbiorem informacji przez mieszkańców budynku i w efekcie może doprowadzać do odwlekania remontów.
W przypadku mieszkań, w których płacimy czynsz, opłaty za ogrzewanie są rozłożone na cały rok, co nie można powiedzieć w przypadku mieszkań bezczynszowych, w których to w gorące słoneczne dni nie musimy płacić za ogrzewanie, natomiast koszty stają się bardzo wysokie gdy jest zimno.
Dla osób, które lubią mieć opłaty rozłożone w czasie, które wolę być przygotowane na konkretne kwoty i niebycie zaskakiwanym, w tym przypadku zalecamy kupno mieszkania czynszowego, w którym opłaty będą jasno przedstawione.
Tabela: Zalety i wady mieszkań czynszowych i bezczynszowych
| Mieszkania | Zalety | Wady |
| Bezczynszowe | Teoretycznie tańsze w eksploatacji. | Praktycznie wszystkie opłaty zależne od zarządcy są po stronie mieszkańców, tak samo jak formalności związane z administrowaniem budynku. |
| Czynszowe | W czynszu zaszyta jest opłata za administrację budynku, która rozwiązuje bieżące problemy mieszkańców. | Czynsz większy w porównaniu z bezczynszowymi, ale nie uwzględnia to opłat zależnych od zarządcy. |
Jeśli ktoś mieszka w mieszkaniu, to normalnym jest, że może być w nim zameldowany. Co w przypadku, gdy chcemy kupić mieszkanie, a w dokumentach o nieruchomości nadal widnieje zameldowana osoba, której nie powinno tam być?
Ochroną przed niechcianymi meldunkami jest przedstawienie zaświadczenia przez sprzedającego podczas sporządzania aktu notarialnego, w którym to sprzedający zapewnia o braku zameldowanych osób w mieszkaniu, które chcemy kupić. Właściciel takie zaświadczenie może uzyskać w urzędzie miasta lub gminy miejscowości sprzedawanego mieszkania. Nieuporządkowanie spraw meldunkowych, które świadczą o zamieszkiwaniu osoby w danej nieruchomości, może doprowadzić do sporu, czego na pewno osoba chętna do kupna mieszkania pragnie uniknąć.
Oświadczenie to wiąże się z zapłatą około 17 zł za wydanie i mimo wszystko jest to niewielka kwota, jaką musi zapłacić właściciel, w porównaniu do ceny mieszkania. Dlatego wymagajmy od sprzedającego uzyskania tego typu oświadczenia oraz dostarczenia go do notariusza. Zadbajmy, aby umieścić informację np. w umowie przedwstępnej o konieczności dostarczenia tego zaświadczenia.
Podsumowując, pamiętajmy o tym, aby upomnieć sprzedającego o weryfikację meldunku osób, które zamieszkiwały daną nieruchomość.
O co musimy zadbać, aby uzyskać możliwość sprzedaży mieszkania? Musimy wiedzieć o tym, że saldo kredytu, które pragnie uzyskać osoba zainteresowana mieszkaniem, musi być niższe niż cena sprzedaży nieruchomości.i Aby móc przeprowadzić transakcję ze sprzedającym, potrzebne jest aktualne zaświadczenie o kwocie, jaką kredytobiorca oddaje bankowi bez odsetek. W takim zaświadczeniu powinny znaleźć się informacje dotyczące: numeru umowy kredytowej, daty jej zawarcia, saldzie kredytu z opłatami za wcześniejszą jego spłatę, numer rachunku do spłaty kredytu, zgoda na zwolnienie zabezpieczeń po całkowitej spłacie kredytu, oraz informacje o braku podstawienia wierzytelności kredytobiorcy. Gdy sprzedający mieszkanie uzyska zgodę na zwolnienie hipoteki, to stanowi to podstawę do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
Czy istnieje możliwość wpisania większej ilości niż jedna hipoteka do 4 działu księgi wieczystej? Oczywiście, że tak. W księdze wieczystej może znaleźć się dowolna liczba hipotek, ale najczęściej możemy spotkać się z dwiema hipotekami - umowną oraz kaucyjną. Spłata jednej hipoteki w tym przypadku powoduje wykreślenie drugiej, jeżeli dotyczą jednego kredytu, co można sprawdzić po numerze umowy kredytowej i dacie.
Bardzo ważną kwestią, dotyczącą kupna mieszkania na rynku wtórnym, jest użytkowanie wieczyste gruntu. Kupując mieszkanie, możemy dowiedzieć się, że przynależy do niego udział w sprawie użytkowania wieczystego gruntu, a nie w prawie własności gruntu. Co ta informacja będzie dla nas oznaczała? Jeżeli kupimy takie mieszkanie, a staniemy się współużytkownikiem wieczystym gruntu, to będziemy zmuszeni płacić do 31 marca każdego roku, opłatę na rzecz właściciela.
Rozmawiając ze sprzedającym, zapytajmy go o koszt tej opłaty, gdyż będziemy musieli taką opłatę dołączyć do dodatkowych kosztów, po zakupie tego konkretnego mieszkania. Tę dodatkową opłatę, będziemy musieli niestety płacić niezależnie od podatków. Natomiast bądźmy ostrożni i zwracajmy uwagę na datę, jaka pojawia się na piśmie o opłacie za użytkowanie wieczyste, ponieważ to od niej będzie zależało, czy ta kwota jest aktualna, czy może ulec zmianie i wzrostowi.
Na rynku pierwotnym również niezwykle istotne jest sprawdzenie umowy deweloperskiej. Nie powinniśmy mieć żadnych wątpliwości, że weryfikację umowy najlepiej przeprowadzić wraz z prawnikiem. Sprawdzenie tego dokumentu jest podstawą do bezpiecznego kupna mieszkania od dewelopera. Zazwyczaj umowa deweloperska jest obszernym dokumentem, napisanym zawiłym językiem, dlatego dla osoby, która nie zna się na prawie nieruchomościowym, może nie w pełni samemu sprawdzić, czy wszystkie zapisy są zgodne z prawem i czy klauzule w niej zawarte działają na korzyść nabywcy.
Pamiętajmy również, aby jeszcze przed decyzją wybrania dewelopera dokładnie przyjrzeć się jego inwestycją, sprawdzić opinie, ale również zweryfikować, czy deweloper występuje w UOKiK, czy w KRS. Sprawdzenie rzetelności i wiarygodności dewelopera to początek do bezpiecznej transakcji.
Po sprawdzeniu inwestycji zwróćmy jeszcze uwagę na rachunek powierniczy. Rachunek to miejsce, które ochrania pieniądze nabywcy wpłacona na poczet inwestycji przed oszustwem. W zależności od rodzaju rachunku i tego czy w ogóle deweloper go prowadzi, będzie różny sposób wypłacania pieniędzy deweloperowi przez bank..
Uważaj na hipoteki przymusowe! Hipoteki te, to nic innego, jak hipoteki ustanowione przez sąd lub innego wykonawcę, na który nie ma wpływu zawarcie umowy. Hipoteka ta, to wpis, który znacząco utrudnia sprzedaż nieruchomości.
Podstawą wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej jest tytuł egzekucyjny, który potwierdza istnienie długu. Gdy planujemy kupić mieszkanie od osoby posiadającej hipotekę przymusową w księdze wieczystej, to właściciel będzie musiał jak najszybciej spłacić zobowiązanie i uzyskać zgodę na wykreślenie hipoteki.
Na co jeszcze powinniśmy zwrócić uwagę, czytając księgę wieczystą? Sprawdźmy, czy pojawiła się informacja o postępowaniu egzekucyjnym, które znajduje się w trzecim dziale księgi wieczystej. W świetle przepisów, gdy zakupiłam mieszkanie, wobec którego prowadzone jest postępowanie egzekucyjne, to możemy spodziewać się, że w jego wyniku może dojść do utraty mieszkania. Komornik pomimo kupna mieszkania przez inną osobę, może dalej prowadzić postępowanie w stosunku do nieruchomości, bez znaczenia kto jest jej dłużnikiem. Dlatego tak ważne jest sprawdzenie tej kwestii w księdze wieczystej, ponieważ jeżeli dowiemy się za późno o prowadzonej licytacji, nie sprawdzimy tego samemu, a właściciel nas nie powiadomi, to niestety istnieje ryzyko, że dojdzie do licytacji komorniczej i ktoś inny kupi, nasze mieszkanie.
W ogłoszeniach sprzedawców mieszkań może pojawiać się ukryta pułapka w postaci zawyżonej powierzchni mieszkania. Jeżeli w księdze wieczystej, w dziale pierwszym, pojawi się informacja o powierzchni mieszkania, ale również o przynależnościach np. piwnicy, wskazując, że jest to obszar łączny, to sprzedający może potraktować metraż mieszkania wraz z metrażem przynależności jako całość. Dlatego musimy sprawdzić w księdze wieczystej, czy mieszkanie o konkretnym metrażu, obejmuje samo mieszkanie, czy również pomieszczenia przynależne.
Jeżeli do mieszkania przynależy dodatkowe pomieszczenie, to informacje o jego metrażu powinny znaleźć się w oddzielnej od mieszkania księdze wieczystej i wtedy nie będzie ona traktowana jako całościowy metraż nieruchomości.
To, czego powinniśmy się obawiać, kupując mieszkanie na rynku wtórnym, to umowa o dożywocie. Co oznacza dla nabywcy mieszkania to prawo? Kupując mieszkanie, na którym ciąży umowa o dożywocie poprzedniego właściciela sprawi, że będziemy zobowiązani do utrzymania takiej osoby, traktowanie go jako domownika, oraz zapewnienia mu codziennej opieki. Umowa o dożywocie wygasa wraz ze śmiercią osoby, wobec której była ustanowiona i nie możemy takiej osoby usunąć z mieszkania, gdyż nie może z niego zrezygnować. Oczywiście w przypadku, gdy dojdzie do nieporozumienia, a pewne informacje zostaną zatajone, to sąd może uznać zakończenie umowy o dożywocie.
Gdy kupujemy mieszkanie, to na pewno będzie zależało nam, aby miało ono zapewniony w pełni dostęp do drogi publicznej, który można uzyskać bezpośrednio lub dzięki udziałom w drogach mających dostęp do tej drogi. Na rynku wtórnym z takim dostępem zazwyczaj nie ma problemu, ale trudności mogą pojawić się na rynku pierwotnym, gdy deweloper sprzedawał kupcom udziały w drogach dojazdowych. Aby uchronić się przed niemożnością dotarcia do drogi publicznej, powinniśmy odkupić udziały od poprzedniego właściciela.
Gdy kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, nie możemy skupiać się tylko na aspektach prawnych, ale również musimy zwrócić szczególną uwagę na stan techniczny mieszkania, czy nie posiada ono ukrytych wad, które mogą wpłynąć na koszty remontu. Jeżeli odpowiednio nie sprawdzimy lokalu, to może okazać się, że będziemy musieli wymienić stare okna, naprawić ściany, wymienić stare instalacje.
Aby czuć się swobodnie podczas sprawdzania mieszkania, które chcemy kupić, warto zabrać na oględziny fachowca, który tego sprawdzenia dokona szczegółowo za nas, a my będziemy mogli być spokojni o znalezienie wszelkich niepokojących usterek.
Sprawdzanie mieszkania, które chcemy kupić, powinniśmy zacząć od zewnętrznej inspekcji budynku. Po pierwsze powinniśmy sprawdzić stan elewacji, gdyż wszelkie uszkodzenia mogą świadczyć o nieprawidłowej konstrukcji budynku. Zapytajmy właściciela o, to kiedy odświeżano elewacje. Następnie sprawdźmy dach, którego nieszczelność może wpływać na ogrzewanie pomieszczeń.
Po przyjrzeniu się zewnętrznej części budynku przyjdzie czas na dokładną weryfikację wnętrza mieszkania, co na pewno bardziej zainteresuje nabywcę. Musimy przede wszystkim zwrócić uwagę na tynki, czy nie znajduje się na nich wilgoć, czy nie są pęknięte oraz jak reprezentują się kąty ścian, których nieprawidłowości mogą utrudnić umeblowanie. Przyjrzeć powinniśmy się również podłodze, wszelkim odpryskom, ale także oknom, czy domykają się, czy nie występują pęknięcia na szybie. Sprawdzenie okien warto przeprowadzić przy pomocy kamery termowizyjnej, a taką usługę możemy zamówić. Dzięki termowizji możemy sprawdzić, czy okna są szczelne, czy nie ucieka przez nie ciepło.
Niezwykle ważnym elementem, jaki musimy zweryfikować w mieszkaniu, to stan wszystkich instalacji, gdyż ich naprawa na rynku wtórnym, może być bardzo utrudniona oraz droga, a każda usterka może znacząco zwiększać nasze rachunki.
Firmy zajmujące się odbiorem mieszkań i domów posiadają odpowiedni sprzęt, dzięki któremu wszelkie elementy, jakie można sprawdzić, zostaną przez nich zweryfikowane.
My Pewny Lokal podczas przeglądu technicznego mieszkania lub domu na rynku wtórnym, oprócz sprawdzania stanu technicznego mieszkania, możemy również pomóc w oszacowaniu kosztów remontu. Eksperci, których zatrudniamy w Pewnym Lokalu oprócz posługiwania się obowiązującymi normami budowlanymi, korzystają z nowoczesnych urządzeń, tj. kamery termowizyjne, wilgotnościomierze, dalmierze, dzięki którym mogą sprawdzić każdy kąt nieruchomości.
Samodzielny audyt nie jest prostą czynnością i niestety nie wystarczy powierzchowny przegląd nieruchomości, gdyż nie sprawdzimy w ten sposób, czy mieszkanie jest bez usterkowe.
Korzystając z pomocy Pewnego Lokalu, nabywca mieszkania po przeglądzie stanu technicznego nieruchomości otrzyma raport z wizyty inżyniera. Raport jest dokumentem niezwykle szczegółowym, który posiada dokumentację techniczną, jak i fotograficzną. Raport pozwala nabywcy w łatwy sposób zapoznać się ze stanem technicznym nieruchomości, gdy jest stworzony w bardzo przystępny sposób. Raport sporządzony przez naszych inżynierów, może stanowić podstawę do negocjacji ze sprzedającym nieruchomość, gdyż wskazanie nieprawidłowości w stanie technicznym mieszkania, są solidnym argumentem do odstąpienia od zakupu mieszkania, lub zmniejszenia jego ceny.
Jeżeli zdecydujemy się na pomoc fachowca przy przeglądzie technicznym mieszkania, to warto sprawdzić, czy oferuje on przeprowadzenie badania przy pomocy kamery termowizyjnej. Kamera to urządzenie, które obrazuje szczegółowy rozkład temperatury na powierzchniach mieszkania. Kamerą możemy sprawdzić ściany, sufit, grzejniki, a przede wszystkim izolację termiczną.
Pewny lokal korzysta z nowoczesnych kamer termowizyjnych firmy flir, dzięki którym możemy sprawdzić:
Przede wszystkim, kupując mieszkanie z rynku wtórnego, warto dokładnie przeanalizować księgę wieczystą nieruchomości. To w niej sprawdzimy, czy mieszkanie nie jest zadłużone, czy nie ma dodatkowych właścicieli, czy mieszkanie nie ma służebności, a nawet osób, które zameldowane są tam dożywotnio.
Służebności to prawo do korzystania z części lub całości nieruchomości przez osobę, która nie jest właścicielem mieszkania. Niestety służebność przechodzi na każdego następnego właściciela, gdyż przypisana jest do lokalu nie osoby.Dlatego dokładnie zajrzyj w księgę wieczystą mieszkania, zanim je kupisz.
Dożywotnie użytkowanie polega na tym, że poprzedni właściciel wyzbywa się nieruchomości i praw własności do niej w zamian za możliwość mieszkania w nim dożywotnio. Nowy właściciel staje się pełnoprawnym właściciela, ale musi dzielić mieszkanie z poprzednim. Nie zawsze wiąże się to ze wspólne mieszkaniem, może oznaczać zapewnieni lokum, wyżywienia, ubrania, opały, pomocy i pielęgnowania w chorobie takiej osoby. Jeśli poprzedni właściciel to przed nami zataja łamie prawo. Jeśli natomiast nie spojrzymy do księgi wieczystej i kupimy mieszkanie z dożywotnikiem, to będziemy musieli się nim zająć.
Sprawdźmy również, jak działa wspólnota mieszkaniowa, do której przynależy nasz lokal, zwracając szczególną uwagę na jej sytuację finansową. Możemy wypytać innych lokatorów czy zadowoleni są z jej działania. Jeśli wspólnota ma słabą sytuację finansową, mogą podnieść czynsz i opłaty.
Czasem kupując mieszkanie, okazuje się, że przynależy do niego udział w prawie do użytkowania wieczystego gruntu, a nie prawie do własności gruntu. W takim wypadku kupujący zostaje współużytkownikiem wieczystym gruntu i corocznie trzeba wnosić opłatę do właściciela gruntu.
W celu bezpiecznego przeprowadzenia przez kupno lokalu na rynku wtórnym powinniśmy zwrócić się o pomoc do inżyniera lub inspektora budowlanego, który przeprowadzi przegląd techniczny oraz prawnika, który dokona analizy dokumentacji i stanu prawnego. Przegląd techniczny najlepiej przeprowadzić jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej/sprzedaży.
Znajomość stanu technicznego to przede wszystkim podstawa do negocjacji ceny ze sprzedającym. Wadliwe instalacje to koszty, które będziemy musieli ponieść po przeniesieniu własności i które obniżają wartość lokalu. Sprawdzenie stanu prawnego to pewność, że negocjujemy umowę z właścicielem lokalu oraz że nieruchomość nie jest obciążona hipotekami, które później należałoby spłacić z własnej kieszeni.
Prześlij informacje o rozważanej nieruchomości na kontakt@pewnylokal.pl. Jeżeli masz projekt umowy lub numer księgi wieczystej, wyślij nam do bezpłatnej wyceny.
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
