Jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym i nie dać się oszukać

słuchawka telefonu
strzałka

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy inspekcji nieruchomości?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym i nie dać się oszukać | 797 014 014

W polskim prawie istnieje szereg czynności, których wykonanie powinno być w określonej formie. Do takich czynności należy między innymi sprzedaż mieszkania, które wiąże się z zawarciem pewnych umów ze sprzedającym. Poniższy artykuł stanowi poradnik dotyczący tego, jak kupić bezpiecznie mieszkanie.

Zweryfikuj stan prawny nieruchomości

Żeby nie dać się oszukać, należy zadbać o to, aby umowa czyniła zadość przepisom prawa. Regulacja ta jest zawarta w art. 158 kodeksu cywilnego, który brzmi następująco:

„Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”.

Akt notarialny to dokument urzędowy, który zgodnie z jego przeznaczeniem, sporządzany jest co do zasady przez notariusza, w celu udokumentowania określonego zdarzenia prawnego lub czynności prawnej (w tym przypadku sprzedaży nieruchomości), w przypadku, gdy dla danej czynności ustawa zastrzega taką formę. 

Sprawdź, kto jest zameldowany

Kolejną podstawową czynnością, jaką powinniśmy wykonać przed podpisaniem umowy, jest sprawdzenie, kto jest zameldowany w domu lub mieszkaniu. Dlaczego?

Ponieważ zakup domu czy lub mieszkania, nie oznacza automatycznego wymeldowania jego lokatorów. Może to w praktyce oznaczać, że będą oni mieli prawo do dalszego zamieszkiwania w naszej nieruchomości. Jak więc można sprawdzić, czy ktoś jest zameldowany w danym domu lub mieszkaniu?

Najlepszym rozwiązaniem jest, gdy właściciel przedstawi nam odpowiednie zaświadczenie z urzędu miasta/gminy. Co ważne, wymeldowanie takich lokatorów jest trudne, a czasami wręcz niemożliwe.

Z tego powodu dokument ten często jest wymagany przez notariusza. Jego brak może skutkować odmową sporządzenia przez notariusza aktu notarialnego.

pewny lokal icon

Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?

speed clock

Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!

house icon

Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:

  1. Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
  2. Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
  3. Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!

Pod tym linkiem udostępniamy Ci darmowy poradnik.

Podobnie może być, gdy zaświadczenie jest zbyt stare. W takim wypadku należy uzyskać nowe zaświadczenie. Sytuacja jest nieco inna w przypadku gdy kupujemy mieszkanie od pośrednika nieruchomości. Zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami, na pośredniku spoczywa poinformowania kupującego o osobach zameldowanych w danej nieruchomości.

Jeżeli tego nie zrobi, możemy żądać od niego odszkodowania z tytułu niedopełnienia obowiązków. Pamiętajmy, że odmowa przedstawienia przez sprzedającego zaświadczenia o zameldowaniu w lokalu, powinna być dla Państwa sygnałem ostrzegawczym. Na nim spoczywa również uzyskanie wymaganego przez notariusza zaświadczenia o zameldowaniu. Zaświadczenie to można również uzyskać na podstawie upoważnienia właściciela nieruchomości.

Praktyka ta jest często stosowana przez pośredników nieruchomości. Innym sposobem na jego uzyskanie, jest przedstawienie dokumentu potwierdzającego interes prawny. Jednak w tym przypadku, ostateczna decyzja o wydaniu zaświadczenia należy do urzędnika.

Dokładnie przyjrzyj się nieruchomości

Przed podpisaniem umowy kupna nieruchomości, warto bardzo dokładnie ją obejrzeć. Bardzo często bowiem okazuje się, że w ten sposób można wykryć różnego rodzaju wady techniczne lokalu.

Mogą mieć one wpływ na jego realną wartość. Ponadto ich usunięcie może wiązać się z szeregiem dodatkowych kosztów, jakie poniesiemy. Warto mieć także na uwadze to, że wiele niedociągnięć nie jest widocznych na pierwszy rzut oka.

Z tego powodu, jeżeli oglądamy nieruchomość, należy bardzo dokładnie się jej przyjrzeć, lub zlecić to specjaliście. Dzięki temu możecie Państwo uniknąć wysokich kosztów napraw.

W tym celu możecie Państwo skorzystać z pomocy naszej firmy Pewny Lokal.

Nasi wysoce wykwalifikowani inżynierowie przeprowadzą dla Państwa audyt techniczny nieruchomości z rynku wtórnego lub odbiór techniczny, jeżeli mówimy o lokalu deweloperskim.

W tym pierwszym przypadku nasi specjaliści sprawdzą mieszkanie pod kątem jego stanu faktycznego. Dzięki sporządzonej liście nieprawidłowości łatwiej będzie Państwu ocenić realną wartość nieruchomości. Lista ta może pomóc Państwu w negocjacji ceny zakupu mieszkania.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów audyt mieszkania lub domu na rynku wtórnym!

  • Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
  • Dzięki naszym audytom prawno-technicznym sprzedawcy schodzą z ceny nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
  • Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki i wady w Twoim domu, a prawnicy poinformują o wszystkich ryzykach. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, pomoc nawet w 24 h.

Natomiast sprawa jest poważniejsza w przypadku mieszkań deweloperskich.

Często bowiem okazuje się, że świeżo wybudowane mieszkanie ma szereg niedociągnięć technicznych. Nasi inżynierowie sprawdzą mieszkanie pod kątem niedociągnięć technicznych oraz standardów zawartych w umowie deweloperskiej. Na koniec  sporządza protokół dla Państwa protokół odbioru technicznego mieszkania.

Na podstawie tego dokumentu, mogą Państwo ubiegać się o usunięcie usterek od dewelopera w ramach naprawy gwarancyjnej. Jest to ważne, ponieważ bez tego protokołu niektórzy deweloperzy odmawiają usunięcia usterek. Po dostarczeniu protokołu deweloperowi ma on 14 dni na ustosunkowanie się do niego oraz 30 na usunięcie usterek. Jeżeli z jakiegoś powodu odmawia ich usunięcia, to na podstawie protokołu odbioru technicznego mieszkania, możemy skierować sprawę do sądu.

Zadawaj jak najwięcej pytań

Im więcej zadajemy pytań, tym większe jest prawdopodobieństwo uniknięcia różnego rodzaju nieprzyjemności związanych z zakupem nieruchomości. Warto więc zapytać na przykład o powód sprzedaży nieruchomości. Dlaczego? W ten sposób możemy wstępnie sprawdzić, czy osoba sprzedająca ma problemy finansowe.

Czasami bowiem okazuje się, że nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż, ponieważ jest ona zadłużona. Pamiętajmy, że zadłużenie to zgodnie z prawem przechodzi na kupującego. Innym pytaniem, które powinno paść, jest pytanie o przeglądy techniczne i przeciwpożarowe. Jest to ważne, ponieważ od tego zależy między innymi nasze bezpieczeństwo.

Doskonałym przykładem mogą być tutaj zaniedbania w przeglądzie instalacji elektrycznych. Mogą one skutkować między innymi pożarem lub kosztowną wymianą instalacji. Bardzo ważnym pytaniem jest, czy, właściciel nieruchomości może udostępnić do wglądu jej dokumentację. W ten sposób mogą Państwo sprawdzić między innymi status prawny nieruchomości.

Jeżeli sprzedający odmówi nam wglądu do dokumentacji, może to świadczyć o różnego rodzaju nieprawidłowościach. W takim przypadku najlepszym rozwiązaniem może okazać się poszukanie innej nieruchomości. Jeżeli planujemy zakup mieszkania, czy też lokalu w bloku lub kamienicy, warto się zapytać o wysokość czynszu. Czasem okazuje się bowiem, że w połączeniu z ratami kredytu, będzie on zbyt dużym dla nas obciążeniem finansowym.

Warto również zapytać się, po czyjej stronie są opłaty notarialne. Co do zasady przyjmuje się, że są one po stronie kupującego. Jednak czasami niektórzy sprzedający, chcąc szybko sprzedać nieruchomość, biorą koszty notarialne na siebie. Pamiętajcie Państwo, że to tak naprawdę tylko niewielka część pytań, jakie warto zadać sprzedającemu. W ten sposób możecie uniknąć różnego rodzaju, często kosztownych komplikacji związanych z zakupem nieruchomości.

Sprawdź wpis do ksiąg wieczystych

Zgodnie z przepisami prawa, obecność notariusza przy zawarciu umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego jest obligatoryjna. Dokument ten musi być bowiem zawarty w formie aktu notarialnego. Niedochowanie tej formy, tj. zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości między stronami w inny, niż urzędowy sposób spowoduje nieważność umowy a dokonana czynność prawna okaże się bezskuteczna.

Jednym z zadań notariusza w związku z zawarciem umowy sprzedaży mieszkania jest obowiązek złożenia wniosku do sądu wydziału ksiąg wieczystych, który prowadzi księgę wieczystą przedmiotowego lokalu. Wniosek ten dotyczy dokonania zmiany w treści księgi spowodowanej zawarciem umowy sprzedaży, polegającej na określeniu nowego właściciela nieruchomości.

Pozwala to między innymi na uniknięcie sytuacji, w której nieuczciwy sprzedający postanowi sprzedać to samo lokum dwukrotnie, w krótkich odstępach czasu.

Pewny Lokal to firma specjalizująca się w prawnych analizach dokumentów i umów na rynku nieruchomości. Pomagamy także przyszłym nabywcom mieszkań podpisać bezpieczną umowę deweloperską. Jeżeli potrzebujesz pomocy w analizie umowy deweloperskiej skontaktuj się z nami pod numerem: 797 014 014 lub napisz maila na adres: kontakt@pewnylokal.pl.

Częste błędy przy zakupie mieszkania

Przy zakupie nieruchomości, zwłaszcza tej pierwszej, kiedy nie mamy jeszcze doświadczenia, możemy popełnić sporo błędów. Chodzi oczywiście o rzeczy, których nie robimy oraz te, które zdecydowanie zrobić powinniśmy. Jeśli stoicie przed wyborem swojej nieruchomości, koniecznie pamiętajcie o poniższych kwestiach:

Tabela: Co zrobić i czego nie robić przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym

Co warto robić podczas zakupu mieszkania?

Czego nie warto robić podczas zakupu mieszkania?
Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości
Kupowanie mieszkanie bez weryfikacji jego stanu prawnego.
Sprawdzenie, kto jest zameldowany.
Nieweryfikowanie, kto jest zameldowany.
Dokładne przejrzenie lokalu, celem dostrzeżenia ewentualnych ukrytych mankamentów.
Zdawanie się na zapewnienia właściciela o idealnym stanie nieruchomości.
Zadawanie wszystkich nurtujących Cię pytań.


Najważniejsze elementy aktu notarialnego

W zależności od przedmiotu aktu notarialnego różnić się będzie jego treść, jednakże są w nim zawarte elementy, które są właściwe dla niemal wszystkich umów dokonywanych w tej formie:

  • data i miejsce zawarcia aktu (niejednokrotnie podana z dokładnością co do minuty),
  • określenie notariusza, który sporządził akt,
  • określenie stron aktu notarialnego (w przypadku sprzedaży nieruchomości – sprzedającego i nabywcy),
  • oświadczenie, że akt został odczytany, przyjęty oraz podpisany przez strony,
  • podpisy stron oraz notariusza.

Elementy aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości

Akt notarialny, którego przedmiotem jest umowa sprzedaży mieszkania, poza elementami wskazanymi powyżej zawiera również:

  • określenie przedmiotu umowy tj. zbywanej nieruchomości,
  • cenę nieruchomości oraz sposób jej zapłaty,
  • termin wydania lokalu,
  • wniosek do sądu wydziału ksiąg wieczystych.

Z tego artykułu dowiedziałeś się, że:

1
żeby sprawdzić stan prawny nieruchomości, trzeba przede wszystkim zweryfikować stan zameldowania osób w mieszkaniu.
nie bać się zdawać pytania dotyczące nieruchomości!
2
3
Pewny Lokal pomoże Ci w bezpiecznym kupnie mieszkania na rynku wtórnym.
trzeba pamiętać o tym, że każdy zakup nieruchomości kończy się u notariusza.
4

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Zobacz, jak sprawdzić stan techniczny mieszkania na rynku wtórnym.

Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Sprawdź, jak dobrze inwestować na rynku wtórnym.

Obejrzyj rozmowę ekspertów.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 961 opinii.

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy inspekcji nieruchomości?

Sprawdź nieruchomość z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.

Sieć fachowców

Sieć fachowców

Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów

Poradnik dla nabywców na rynku wtórnym

okładka poradnika

Poradnik o badaniu termowizyjnym

okładka poradnika

Poradnik o cesji i innych formach flipowania nieruchomości

okładka poradnika

Dlaczego warto wykonać przegląd techniczny mieszkania na rynku wtórnym?

Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka