W polskim prawie istnieje szereg czynności, których wykonanie powinno być w określonej formie. Do takich czynności należy między innymi sprzedaż mieszkania, które wiąże się z zawarciem pewnych umów ze sprzedającym. Poniższy artykuł stanowi poradnik dotyczący tego, jak kupić bezpiecznie mieszkanie.
Żeby nie dać się oszukać, należy zadbać o to, aby umowa czyniła zadość przepisom prawa. Regulacja ta jest zawarta w art. 158 kodeksu cywilnego, który brzmi następująco:
„Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”.
Akt notarialny to dokument urzędowy, który zgodnie z jego przeznaczeniem, sporządzany jest co do zasady przez notariusza, w celu udokumentowania określonego zdarzenia prawnego lub czynności prawnej (w tym przypadku sprzedaży nieruchomości), w przypadku, gdy dla danej czynności ustawa zastrzega taką formę.
Jedną z podstawowych czynności, jakie powinniśmy wykonać przed zakupem nieruchomości, jest sprawdzenie jej stanu prawnego. Wielu z Państwa zapewne zastanawia, dlaczego jest to tak ważne. Niestety, często okazuje się, że sprzedający celowo ukrywają przed kupującymi nieprawidłowości prawne. Do takich nieprawidłowości należą między innymi zadłużenia. Jeżeli zdecydujemy się na zakup nieruchomości, na której ciążą zadłużenia, musimy liczyć się z tym, że przejdą one na nas. Może się także okazać, że osoba deklarująca się jako właściciel, nie jest jedyną osobą mającą prawa do nieruchomości. Do takich sytuacji może dojść na przykład, gdy nie zostaną uregulowane sprawy spadkowe. Wbrew pozorom, od pułapek prawnych nie są również wolne umowy deweloperskie. Mogą do nich należeć na przykład brak zapisów określających termin odbioru mieszkania. Bardzo często w ten sposób deweloperzy próbują uniknąć kar związanych z opóźnieniem przekazania mieszkania. Innym przykładem pułapek prawnych znajdujących się umowie deweloperskiej, są zapisy zwalniające dewelopera z części napraw gwarancyjnych. W praktyce oznacza to, że w przypadku wystąpienia awarii, będziemy musieli usunąć ją na własny koszt. Jak więc można tego uniknąć? Najlepszym rozwiązaniem może okazać się zlecenie analizy prawnej umowy przed jej podpisaniem. Może ją dla Państwa wykonać nasz zespół wysoce wykwalifikowanych prawników z firmy Pewny Lokal. Specjalizują się oni w szeroko rozumianych kwestiach związanych z zakupem nieruchomości. Jest to ważne, ponieważ część umów jest sporządzana jako akt notarialny. Ma to na celu zabezpieczenie zarówno kupującego, jak i sprzedającego. W praktyce oznacza to, że zerwanej podpisanej notarialnie, jest możliwe tylko na drodze prawnej. To z kolei oznacza często długotrwałe, a często i kosztowny proces. Ponadto nie mamy pewności czy werdykt będzie dla nas korzystny. Sąd może bowiem stwierdzić, że podpisując umowę, zgodziliśmy się dobrowolnie na jej warunki. Warto więc przed podpisaniem umowy, zlecić naszym specjalistom jej analizę prawną.
Kolejną podstawową czynnością, jaką powinniśmy wykonać przed podpisaniem umowy, jest sprawdzenie, kto jest zameldowany w domu lub mieszkaniu. Dlaczego? Ponieważ zakup domu czy lub mieszkania, nie oznacza automatycznego wymeldowania jego lokatorów. Może to w praktyce oznaczać, że będą oni mieli prawo do dalszego zamieszkiwania w naszej nieruchomości. Jak więc można sprawdzić, czy ktoś jest zameldowany w danym domu lub mieszkaniu? Najlepszym rozwiązaniem jest, gdy właściciel przedstawi nam odpowiednie zaświadczenie z urzędu miasta/gminy. Co ważne, wymeldowanie takich lokatorów jest trudne, a czasami wręcz niemożliwe. Z tego powodu dokument ten często jest wymagany przez notariusza. Jego brak może skutkować odmową sporządzenia przez notariusza aktu notarialnego. Podobnie może być, gdy zaświadczenie jest zbyt stare. W takim wypadku należy uzyskać nowe zaświadczenie. Sytuacja jest nieco inna w przypadku gdy kupujemy mieszkanie od pośrednika nieruchomości. Zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami, na pośredniku spoczywa poinformowania kupującego o osobach zameldowanych w danej nieruchomości. Jeżeli tego nie zrobi, możemy żądać od niego odszkodowania z tytułu niedopełnienia obowiązków. Pamiętajmy, że odmowa przedstawienia przez sprzedającego zaświadczenia o zameldowaniu w lokalu, powinna być dla Państwa sygnałem ostrzegawczym. Na nim spoczywa również uzyskanie wymaganego przez notariusza zaświadczenia o zameldowaniu. Zaświadczenie to można również uzyskać na podstawie upoważnienia właściciela nieruchomości. Praktyka ta jest często stosowana przez pośredników nieruchomości. Innym sposobem na jego uzyskanie, jest przedstawienie dokumentu potwierdzającego interes prawny. Jednak w tym przypadku, ostateczna decyzja o wydaniu zaświadczenia należy do urzędnika.
Przed podpisaniem umowy kupna nieruchomości, warto bardzo dokładnie ją obejrzeć. Bardzo często bowiem okazuje się, że w ten sposób można wykryć różnego rodzaju wady techniczne lokalu. Mogą mieć one wpływ na jego realną wartość. Ponadto ich usunięcie może wiązać się z szeregiem dodatkowych kosztów, jakie poniesiemy. Warto mieć także na uwadze to, że wiele niedociągnięć nie jest widocznych na pierwszy rzut oka. Z tego powodu, jeżeli oglądamy nieruchomość, należy bardzo dokładnie się jej przyjrzeć, lub zlecić to specjaliście. Dzięki temu możecie Państwo uniknąć wysokich kosztów napraw. W tym celu możecie Państwo skorzystać z pomocy naszej firmy Pewny Lokal. Nasi wysoce wykwalifikowani inżynierowie przeprowadzą dla Państwa audyt techniczny nieruchomości z rynku wtórnego lub odbiór techniczny, jeżeli mówimy o lokalu deweloperskim. W tym pierwszym przypadku nasi specjaliści sprawdzą mieszkanie pod kątem jego stanu faktycznego. Dzięki sporządzonej liście nieprawidłowości łatwiej będzie Państwu ocenić realną wartość nieruchomości. Lista ta może pomóc Państwu w negocjacji ceny zakupu mieszkania. Natomiast sprawa jest poważniejsza w przypadku mieszkań deweloperskich. Często bowiem okazuje się, że świeżo wybudowane mieszkanie ma szereg niedociągnięć technicznych. Nasi inżynierowie sprawdzą mieszkanie pod kątem niedociągnięć technicznych oraz standardów zawartych w umowie deweloperskiej. Na koniec sporządza protokół dla Państwa protokół odbioru technicznego mieszkania. Na podstawie tego dokumentu, mogą Państwo ubiegać się o usunięcie usterek od dewelopera w ramach naprawy gwarancyjnej. Jest to ważne, ponieważ bez tego protokołu niektórzy deweloperzy odmawiają usunięcia usterek. Po dostarczeniu protokołu deweloperowi ma on 14 dni na ustosunkowanie się do niego oraz 30 na usunięcie usterek. Jeżeli z jakiegoś powodu odmawia ich usunięcia, to na podstawie protokołu odbioru technicznego mieszkania, możemy skierować sprawę do sądu.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Im więcej zadajemy pytań, tym większe jest prawdopodobieństwo uniknięcia różnego rodzaju nieprzyjemności związanych z zakupem nieruchomości. Warto więc zapytać na przykład o powód sprzedaży nieruchomości. Dlaczego? W ten sposób możemy wstępnie sprawdzić, czy osoba sprzedająca ma problemy finansowe. Czasami bowiem okazuje się, że nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż, ponieważ jest ona zadłużona. Pamiętajmy, że zadłużenie to zgodnie z prawem przechodzi na kupującego. Innym pytaniem, które powinno paść, jest pytanie o przeglądy techniczne i przeciwpożarowe. Jest to ważne, ponieważ od tego zależy między innymi nasze bezpieczeństwo. Doskonałym przykładem mogą być tutaj zaniedbania w przeglądzie instalacji elektrycznych. Mogą one skutkować między innymi pożarem lub kosztowną wymianą instalacji. Bardzo ważnym pytaniem jest, czy, właściciel nieruchomości może udostępnić do wglądu jej dokumentację. W ten sposób mogą Państwo sprawdzić między innymi status prawny nieruchomości. Jeżeli sprzedający odmówi nam wglądu do dokumentacji, może to świadczyć o różnego rodzaju nieprawidłowościach. W takim przypadku najlepszym rozwiązaniem może okazać się poszukanie innej nieruchomości. Jeżeli planujemy zakup mieszkania, czy też lokalu w bloku lub kamienicy, warto się zapytać o wysokość czynszu. Czasem okazuje się bowiem, że w połączeniu z ratami kredytu, będzie on zbyt dużym dla nas obciążeniem finansowym. Warto również zapytać się, po czyjej stronie są opłaty notarialne. Co do zasady przyjmuje się, że są one po stronie kupującego. Jednak czasami niektórzy sprzedający, chcąc szybko sprzedać nieruchomość, biorą koszty notarialne na siebie. Pamiętajcie Państwo, że to tak naprawdę tylko niewielka część pytań, jakie warto zadać sprzedającemu. W ten sposób możecie uniknąć różnego rodzaju, często kosztownych komplikacji związanych z zakupem nieruchomości.
W zależności od przedmiotu aktu notarialnego różnić się będzie jego treść, jednakże są w nim zawarte elementy, które są właściwe dla niemal wszystkich umów dokonywanych w tej formie:
Akt notarialny, którego przedmiotem jest umowa sprzedaży mieszkania, poza elementami wskazanymi powyżej zawiera również:
Zgodnie z przepisami prawa, obecność notariusza przy zawarciu umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego jest obligatoryjna. Dokument ten musi być bowiem zawarty w formie aktu notarialnego. Niedochowanie tej formy, tj. zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości między stronami w inny, niż urzędowy sposób spowoduje nieważność umowy a dokonana czynność prawna okaże się bezskuteczna. Jednym z zadań notariusza w związku z zawarciem umowy sprzedaży mieszkania jest obowiązek złożenia wniosku do sądu wydziału ksiąg wieczystych, który prowadzi księgę wieczystą przedmiotowego lokalu. Wniosek ten dotyczy dokonania zmiany w treści księgi spowodowanej zawarciem umowy sprzedaży, polegającej na określeniu nowego właściciela nieruchomości. Pozwala to między innymi na uniknięcie sytuacji, w której nieuczciwy sprzedający postanowi sprzedać to samo lokum dwukrotnie, w krótkich odstępach czasu.
Pewny Lokal to firma specjalizująca się w prawnych analizach dokumentów i umów na rynku nieruchomości. Pomagamy także przyszłym nabywcom mieszkań podpisać bezpieczną umowę deweloperską. Jeżeli potrzebujesz pomocy w analizie umowy deweloperskiej skontaktuj się z nami pod numerem: 797 014 014 lub napisz maila na adres: kontakt@pewnylokal.pl.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
