W polskim prawie istnieje szereg czynności, których wykonanie powinno być w określonej formie. Do takich czynności należy między innymi sprzedaż mieszkania, które wiąże się z zawarciem pewnych umów ze sprzedającym. Poniższy artykuł stanowi poradnik dotyczący tego, jak kupić bezpiecznie mieszkanie.
Żeby nie dać się oszukać, należy zadbać o to, aby umowa czyniła zadość przepisom prawa. Regulacja ta jest zawarta w art. 158 kodeksu cywilnego, który brzmi następująco:
Akt notarialny to dokument urzędowy, który zgodnie z jego przeznaczeniem, sporządzany jest co do zasady przez notariusza, w celu udokumentowania określonego zdarzenia prawnego lub czynności prawnej (w tym przypadku sprzedaży nieruchomości), w przypadku, gdy dla danej czynności ustawa zastrzega taką formę.
Zapraszamy na nowy odcinek podcastu o pośrednikach nieruchomości.
Kolejną podstawową czynnością, jaką powinniśmy wykonać przed podpisaniem umowy, jest sprawdzenie, kto jest zameldowany w domu lub mieszkaniu. Dlaczego?
Ponieważ zakup domu czy lub mieszkania, nie oznacza automatycznego wymeldowania jego lokatorów. Może to w praktyce oznaczać, że będą oni mieli prawo do dalszego zamieszkiwania w naszej nieruchomości. Jak więc można sprawdzić, czy ktoś jest zameldowany w danym domu lub mieszkaniu?
Najlepszym rozwiązaniem jest, gdy właściciel przedstawi nam odpowiednie zaświadczenie z urzędu miasta/gminy. Co ważne, wymeldowanie takich lokatorów jest trudne, a czasami wręcz niemożliwe.
Z tego powodu dokument ten często jest wymagany przez notariusza. Jego brak może skutkować odmową sporządzenia przez notariusza aktu notarialnego.
Podobnie może być, gdy zaświadczenie jest zbyt stare. W takim wypadku należy uzyskać nowe zaświadczenie. Sytuacja jest nieco inna w przypadku gdy kupujemy mieszkanie od pośrednika nieruchomości. Zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami, na pośredniku spoczywa poinformowania kupującego o osobach zameldowanych w danej nieruchomości.
Jeżeli tego nie zrobi, możemy żądać od niego odszkodowania z tytułu niedopełnienia obowiązków. Pamiętajmy, że odmowa przedstawienia przez sprzedającego zaświadczenia o zameldowaniu w lokalu, powinna być dla Państwa sygnałem ostrzegawczym. Na nim spoczywa również uzyskanie wymaganego przez notariusza zaświadczenia o zameldowaniu. Zaświadczenie to można również uzyskać na podstawie upoważnienia właściciela nieruchomości.
Praktyka ta jest często stosowana przez pośredników nieruchomości. Innym sposobem na jego uzyskanie, jest przedstawienie dokumentu potwierdzającego interes prawny. Jednak w tym przypadku, ostateczna decyzja o wydaniu zaświadczenia należy do urzędnika.
Przed podpisaniem umowy kupna nieruchomości, warto bardzo dokładnie ją obejrzeć. Bardzo często bowiem okazuje się, że w ten sposób można wykryć różnego rodzaju wady techniczne lokalu.
Mogą mieć one wpływ na jego realną wartość. Ponadto ich usunięcie może wiązać się z szeregiem dodatkowych kosztów, jakie poniesiemy. Warto mieć także na uwadze to, że wiele niedociągnięć nie jest widocznych na pierwszy rzut oka.
Z tego powodu, jeżeli oglądamy nieruchomość, należy bardzo dokładnie się jej przyjrzeć, lub zlecić to specjaliście. Dzięki temu możecie Państwo uniknąć wysokich kosztów napraw.
W tym celu możecie Państwo skorzystać z pomocy naszej firmy Pewny Lokal.
Nasi wysoce wykwalifikowani inżynierowie przeprowadzą dla Państwa audyt techniczny nieruchomości z rynku wtórnego lub odbiór techniczny, jeżeli mówimy o lokalu deweloperskim.
Natomiast sprawa jest poważniejsza w przypadku mieszkań deweloperskich.
Często bowiem okazuje się, że świeżo wybudowane mieszkanie ma szereg niedociągnięć technicznych. Nasi inżynierowie sprawdzą mieszkanie pod kątem niedociągnięć technicznych oraz standardów zawartych w umowie deweloperskiej. Na koniec sporządza protokół dla Państwa protokół odbioru technicznego mieszkania.
Na podstawie tego dokumentu, mogą Państwo ubiegać się o usunięcie usterek od dewelopera w ramach naprawy gwarancyjnej. Jest to ważne, ponieważ bez tego protokołu niektórzy deweloperzy odmawiają usunięcia usterek. Po dostarczeniu protokołu deweloperowi ma on 14 dni na ustosunkowanie się do niego oraz 30 na usunięcie usterek. Jeżeli z jakiegoś powodu odmawia ich usunięcia, to na podstawie protokołu odbioru technicznego mieszkania, możemy skierować sprawę do sądu.
Im więcej zadajemy pytań, tym większe jest prawdopodobieństwo uniknięcia różnego rodzaju nieprzyjemności związanych z zakupem nieruchomości. Warto więc zapytać na przykład o powód sprzedaży nieruchomości. Dlaczego? W ten sposób możemy wstępnie sprawdzić, czy osoba sprzedająca ma problemy finansowe.
Czasami bowiem okazuje się, że nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż, ponieważ jest ona zadłużona. Pamiętajmy, że zadłużenie to zgodnie z prawem przechodzi na kupującego. Innym pytaniem, które powinno paść, jest pytanie o przeglądy techniczne i przeciwpożarowe. Jest to ważne, ponieważ od tego zależy między innymi nasze bezpieczeństwo.
Jeżeli sprzedający odmówi nam wglądu do dokumentacji, może to świadczyć o różnego rodzaju nieprawidłowościach. W takim przypadku najlepszym rozwiązaniem może okazać się poszukanie innej nieruchomości. Jeżeli planujemy zakup mieszkania, czy też lokalu w bloku lub kamienicy, warto się zapytać o wysokość czynszu. Czasem okazuje się bowiem, że w połączeniu z ratami kredytu, będzie on zbyt dużym dla nas obciążeniem finansowym.
Warto również zapytać się, po czyjej stronie są opłaty notarialne. Co do zasady przyjmuje się, że są one po stronie kupującego. Jednak czasami niektórzy sprzedający, chcąc szybko sprzedać nieruchomość, biorą koszty notarialne na siebie. Pamiętajcie Państwo, że to tak naprawdę tylko niewielka część pytań, jakie warto zadać sprzedającemu. W ten sposób możecie uniknąć różnego rodzaju, często kosztownych komplikacji związanych z zakupem nieruchomości.
Zgodnie z przepisami prawa, obecność notariusza przy zawarciu umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego jest obligatoryjna. Dokument ten musi być bowiem zawarty w formie aktu notarialnego. Niedochowanie tej formy, tj. zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości między stronami w inny, niż urzędowy sposób spowoduje nieważność umowy a dokonana czynność prawna okaże się bezskuteczna.
Jednym z zadań notariusza w związku z zawarciem umowy sprzedaży mieszkania jest obowiązek złożenia wniosku do sądu wydziału ksiąg wieczystych, który prowadzi księgę wieczystą przedmiotowego lokalu. Wniosek ten dotyczy dokonania zmiany w treści księgi spowodowanej zawarciem umowy sprzedaży, polegającej na określeniu nowego właściciela nieruchomości.
Pozwala to między innymi na uniknięcie sytuacji, w której nieuczciwy sprzedający postanowi sprzedać to samo lokum dwukrotnie, w krótkich odstępach czasu.
Pewny Lokal to firma specjalizująca się w prawnych analizach dokumentów i umów na rynku nieruchomości. Pomagamy także przyszłym nabywcom mieszkań podpisać bezpieczną umowę deweloperską. Jeżeli potrzebujesz pomocy w analizie umowy deweloperskiej skontaktuj się z nami pod numerem: 797 014 014 lub napisz maila na adres: kontakt@pewnylokal.pl.
Przy zakupie nieruchomości, zwłaszcza tej pierwszej, kiedy nie mamy jeszcze doświadczenia, możemy popełnić sporo błędów. Chodzi oczywiście o rzeczy, których nie robimy oraz te, które zdecydowanie zrobić powinniśmy. Jeśli stoicie przed wyborem swojej nieruchomości, koniecznie pamiętajcie o poniższych kwestiach:
Tabela: Co zrobić i czego nie robić przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym
Co warto robić podczas zakupu mieszkania? | Czego nie warto robić podczas zakupu mieszkania? |
| Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości | Kupowanie mieszkanie bez weryfikacji jego stanu prawnego. |
| Sprawdzenie, kto jest zameldowany. | Nieweryfikowanie, kto jest zameldowany. |
| Dokładne przejrzenie lokalu, celem dostrzeżenia ewentualnych ukrytych mankamentów. | Zdawanie się na zapewnienia właściciela o idealnym stanie nieruchomości. |
| Zadawanie wszystkich nurtujących Cię pytań. |
W zależności od przedmiotu aktu notarialnego różnić się będzie jego treść, jednakże są w nim zawarte elementy, które są właściwe dla niemal wszystkich umów dokonywanych w tej formie:
Akt notarialny, którego przedmiotem jest umowa sprzedaży mieszkania, poza elementami wskazanymi powyżej zawiera również:
Rozważania związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego zwykle towarzyszą nam dopiero wtedy, gdy znajdziemy nieruchomość spełniającą nasze oczekiwania. Jednak analiza możliwości finansowych powinna stanowić pierwszy krok na drodze do zakupu własnego mieszkania. Starając się o kredyt hipoteczny będziemy musieli posiadać oszczędności - wkład własny stanowi podstawę do jego zaciągnięcia. To właśnie dlatego ważna jest analiza finansów. Co istotne i warte podkreślenia, wkładem własnym nie muszą być tylko pieniądze. Może być nim środki pozyskane od najbliższych - najlepiej w formie darowizny, działka, książeczka mieszkaniowa, inna nieruchomość, IKE lub IKZE. Kluczowym kryterium jest pozytywna historia kredytowa. Trudność z uzyskaniem pożyczki mogą mieć osoby, które posiadają już kredyt mieszkaniowy i chcą zaciągnąć kolejne zobowiązanie. Ważne jest również posiadanie stałego źródła utrzymania - w najlepszej sytuacji będą osoby zatrudnione w ramach umowy o pracę na czas nieokreślony. Pod uwagę brana będzie wysokość miesięcznych dochodów, liczba osób na utrzymaniu, limity kart kredytowych oraz średnia stałych kosztów utrzymania. Analiza zdolności kredytowej jest bardzo ważnym etapem na drodze do zakupu własnego M.
Gdy dysponujemy już informacjami dotyczącymi naszej zdolności kredytowej, następnie powinniśmy sprecyzować preferencje. Warto odpowiedzieć na kilka podstawowych pytań:
Kolejnym krokiem do realizacji marzenia o własnym M jest analiza ofert. To bardzo ważny, choć czasochłonny etap. Dzięki nieograniczonemu dostępowi do portali ogłoszeniowych możemy dokonać wyboru interesujących nas ofert, bez konieczności wychodzenia z domu. Gdy dokonamy już wstępnej selekcji ogłoszeń i weźmiemy pod uwagę kilka mieszkań, pora na proces umawiania się na prezentację nieruchomości i wizyty w lokalach.
Wizytę w interesującym nas lokalu możemy odbyć zdalnie. Cieszące się dużą popularnością wirtualne spacery umożliwiają dokładne zapoznanie się z ofertą w komfortowy sposób, wprost z wygodnej kanapy. Z pomocą nowych technologii możemy obejrzeć lokal, ocenić każdy detal i szczegół. Istnieje także możliwość przeprowadzenia transmisji live, podczas których pośrednicy prezentują mieszkanie “na żywo”. W trakcie wideorozmów z agentami uzyskamy wszelkie niezbędne informacje, dotyczące interesującego nas lokalu, przebiegu czy finalizacji transakcji. Możemy zwiedzić okolicę i poznać sąsiadów, wykorzystując Google Street View.
Ostatnim krokiem na drodze do zakupu własnego mieszkania, jest finalizacja transakcji i zgromadzenie niezbędnych dokumentów. Przeglądanie księgi wieczystej to absolutna podstawa, jeśli decydujemy się na zakup mieszkania pochodzącego z rynku wtórnego. Dzięki temu zyskamy pewność, że nasza nieruchomość jest wolna od wad prawnych, nie ma obciążonej hipoteki z tytułu kredytu i innych zadłużeń, a sam zakup - jest bezpieczny. Warto poprosić sprzedającego o tytuł prawny (notarialna umowa sprzedaży, umowa deweloperska, akt ustanowienia własności lokalu, notarialna umowa darowizny) nabycia nieruchomości, potwierdzenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany, a właściciel nie zalega z zapłatą czynszu czy podatku od nieruchomości. Jeżeli lokal nie budzi wątpliwości, możemy podpisać umowę przedwstępną, a finalnie - akt notarialny, który jest dokumentem wiążącym i będzie wymagał wizyty u notariusza. Po przeniesieniu praw własności czeka nas jeszcze kilka formalności. Transakcję zakupu mieszkania należy w ciągu 14 dni zgłosić do urzędu miasta. Uregulowania wymaga również kwestia związana z opłatami za użytkowanie wieczyste.
Obejrzyj odcinek podcastu o wycieku danych z ksiąg wieczystych.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
