Zarezerwuj odbiór lub napisz do nas

Klauzule niedozwolone w umowie deweloperskiej

Wyjaśniamy czym są klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich i z czym nie należy ich mylić.

Czym są?

Kupując mieszkanie albo (co bardziej prawdopodobne) rozmawiając ze znajomym-potencjalnym nabywcą swojego „M”, spotkaliście się zapewne z pojęciem „klauzul niedozwolonych” albo tzw. klauzul abuzywnych. Termin ten obrósł mitami, a wszelacy prawnicy upodobali go sobie, żeby – często na wyrost – straszyć klientów deweloperów. Czym więc są owe klauzule abuzywne? Odpowiadamy: chodzi o poszczególne postanowienia umowne (umowy rezerwacyjnej, przenoszącej własność mieszkania, a najczęściej – deweloperskiej), które „kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy”. Kodeks cywilny (bo to on wprowadził pojęcie klauzul abuzywnych do polskiego prawa), mówi po prostu żeby pewne typy postanowień są na tyle nieuczciwe dla klienta dewelopera, że zasługują na specjalne potraktowanie przez polskie prawo. Ważne zastrzeżenie: pod kątem ewentualnej abuzywności można rozpatrywać tylko klauzule pomiędzy przedsiębiorcą (deweloperem) a konsumentem (a więc nie postanowienia umowne, jeżeli kupujesz mieszkanie „na firmę”) oraz klauzule, które nie zostały wynegocjowane indywidualnie (a więc np. klauzulę dotyczącą wysokości ceny, którą deweloper wraz z klientem zwykle „cyzeluje” przecież do ostatniej chwili).

Jaki jest skutek uznania klauzuli za abuzywną?

Klauzula abuzywna jest nieważna, czyli nie wiąże ani konsumenta ani dewelopera. Co oznacza to w praktyce? Np. w hipotetycznej umowie deweloperskiej znajduje postanowienie, zgodnie z którym deweloper nie odpowiada za usterki w mieszkaniu, które ujawnią się po przeniesieniu własności na konsumenta. Jeśli uznać taką klauzulę za abuzywną (co najpewniej należałoby zrobić), taka klauzula „wypada” po prostu z umowy, co oznacza, że – pomimo jej obecności w kontrakcie – konsument i tak może domagać się od dewelopera naprawienia usterek w mieszkaniu. W teorii zatem nie powinniśmy się bać podpisywać z deweloperem umowy z klauzulami abuzywnymi, skoro te i tak nie obowiązują. Niby i tak, ale przecież w większości sytuacji nie będziemy się przecież z deweloperem „ciągać się” po sądach i udowadniać mu, że niektóre postanowienia umowne są nieważne. W przeważającej większości przypadków do ustalenia wzajemnych praw i obowiązków między deweloperem a jego klientem wystarczy umowa, a więc lepiej, żeby znajdujące się w niej postanowienia rzeczywiście odzwierciedlały prawdziwe prawa i obowiązki stron. Zresztą, często to, czy dana klauzula powinna zostać uznana za abuzywną czy też nie jest wcale takie oczywiste.

Jakie klauzule są abuzywne?

Oczywiście o klauzulach abuzywnych łatwiej mówi się w teorii niż w praktyce. Dużo postanowień umownych stosowanych przez deweloperów znajduje się na granicy „dopuszczalności”. W praktyce, często trudno ocenić, czy poszczególne postanowienia umowne „kształtują obowiązki konsumenta” w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami – to przecież bardzo nieostre określenie.  Przykładem może być np. klauzula, zgodnie z którą w razie oddania przez dewelopera mieszkania o niższym niż umówionym metrażu (np. o 5 proc.), konsument nie ma prawa do odstąpienia od umowy. Część prawników i sądów uznałaby zapewne taką klauzulę za abuzywną, inni – nie.

Z czym nie pomylić niedozwolonych klauzul?

Klauzuli abuzywnych nie należy mylić z postanowieniami umownymi, które są po prostu sprzeczne z ustawą deweloperską (1), klauzulami wymaganymi przez tę ustawę (2) oraz z klauzulami, które są co prawda legalne, ale niekorzystne dla klienta dewelopera (3).

1) Po pierwsze, ustawa deweloperska określa wprost, jakie postanowienia nie mogą się znaleźć w umowie deweloperskiej. Konsument nie może np. pokrywać całości taksy notarialnej: taka klauzula także jest więc nieważna, ale nie dlatego, że „kształtuje prawa konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami” (czyli nie dlatego, że jest „abuzywna” , ale po prostu dlatego, że jest nielegalna). Przy ocenie zgodności danego postanowienia umownego z ustawą deweloperską, nie ma znaczenia (taj, jak w przypadku klauzul abuzywnych), czy klient dewelopera jest konsumentem, czy też kupuje mieszkanie na firmę. Jeśli jednak chodzi o konsekwencje prawne klauzul sprzecznych z ustawą deweloperską oraz klauzul abuzywnych, nie ma szczególnej różnicy: jeśli takie klauzule znajdą się w umowie, w teorii są one nieważne i nie wiążą klienta dewelopera.

2) Po drugie, ustawa deweloperska określa, że pewne typy postanowień powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej – w przeciwnym wypadku konsument będzie mógł od niej odstąpić. Przykładowo, w umowie deweloper musi zawsze precyzyjnie określić standard wykończenia mieszkania (np. tzw. stan deweloperski lub pod klucz). Jeśli w umowie deweloperskiej nie znajdzie się klauzula o standardzie wykończenia mieszkania, konsument może odstąpić od umowy 30 dni po jej zawarciu.

3) Po trzecie wreszcie, klauzul niedozwolonych (abuzywnych) nie należy mylić z postanowieniami umownymi, które są po prostu niekorzystne dla konsumenta. Przykładem takiej klauzuli jest np. oświadczenie konsumenta o zgodzie na poddanie się egzekucji komorniczej w razie zalegania z ceną – takie postanowienie nie jest nieważne, ale jest oczywiście niekorzystne dla klienta dewelopera.

Analizujemy umowy deweloperskie w: Gdańsk, Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka