Kredyt a umowa deweloperska - co najpierw?

słuchawka telefonu
strzałka

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Kredyt a umowa deweloperska lub rezerwacyjna

Mniej więcej połowa mieszkań w Polsce jest kupowana za pieniądze pożyczone od banków. Przeczytaj poniższy artykuł, w którym doradzamy, jak wygląda kwestia uzyskania kredytu przy podpisaniu z deweloperem umowy deweloperskiej oraz dlaczego warto wykonać analizę umowy kredytowej. Zapraszamy do lektury.

W artykule opisujemy relacje pomiędzy kredytem a umową deweloperską. Artykuł nie wyczerpuje jednak tej tematyki, a jego lektura nie zabezpieczy nas w pełni przed podpisaniem umowy deweloperskiej, która nie uwzględnia etapu procesu kredytowego, w którym obecnie się znajdujemy.

Prawnicy firmy Pewny Lokal znają się na prawie nieruchomości i chętnie doradzą Państwu, jak zabezpieczyć się przed podpisaniem niekorzystnej umowy nabycia nieruchomości, a także zweryfikują zapisy umowy kredytowej. Zachęcamy do kontaktu.

Kredyt na mieszkanie

Statystycznie 35 proc. mieszkań w Polsce kupowanych jest na kredyt. Z uwagi na to, że duża część mieszkań jest kupowana w celach inwestycyjnych, powyższa statystyka nie oddaje tego, jak ważną rolę pełnią banki w finansowaniu mieszkaniowych marzeń Polaków. Mało kto może pozwolić sobie na zebranie potrzebnej gotówki, zajmuje to czas, a wynajem mieszkania generuje dodatkowe koszty.

Umowa deweloperska przed kredytem

Podstawowym problemem dla nabywców mieszkań jest uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej od banku. Żaden bank nie udziela kredytu pochopnie. Aby uzyskać finansowanie, pierwszym krokiem powinno więc być ustalenie swojej zdolności kredytowej. Zdolność kredytowa różni się w zależności od banku, w którym będziemy składać wniosek o uzyskanie kredytu. Brane są pod uwagę nasze dochody, koszty utrzymania i zadłużenie. Po wynegocjowaniu ostatecznej ceny nieruchomości oraz pozostałych warunków nabywca przystępuje do umowy deweloperskiej. Kluczowe będzie sprawdzenie wszystkich jej zapisów, najlepiej z pomocą prawnika, posiadającego doświadczenie i wiedzę z zakresu prawa nieruchomości.

Umowa deweloperska — na co zwrócić uwagę?

W przypadku umowy deweloperskiej brak jest dowolności w jej formułowaniu oraz trybie jej zawierania — jest ona dokładnie opisana w ustawie deweloperskiej. Przede wszystkim umowa deweloperska zawsze powinna mieć formę aktu notarialnego. Zdarza się, że deweloperzy stosują w miejsce umów deweloperskich umowy przedwstępne, co często ma na celu ominięcie regulacji ustawy i w takim przypadku należy zachować czujność, ponieważ oznacza to, że nie chronią nas jej zapisy. Warto przy tym pamiętać, że jeżeli taka umowa zawiera elementy umowy deweloperskiej, wówczas może za taką zostać uznana, a zapisy niezgodne z ustawą deweloperską zastąpione mogą zostać takimi, które spełniają warunki w niej określone. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej deweloper jest zobowiązany do przekazania potencjalnemu nabywcy prospektu informacyjnego, stanowiącego załącznik do umowy, który zawierać powinien wyłącznie informacje zgodne ze stanem prawnym oraz faktycznym na dzień zawarcia umowy.

pewny lokal icon

Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?

speed clock

Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!

house icon

Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:

  1. Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
  2. Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
  3. Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!

Pod tym linkiem udostępniamy Ci darmowy poradnik.

Prospekt składa się z części ogólnej, zawierającej informacje o deweloperze, inwestycji i gruncie, na którym jest ona realizowana, oraz indywidualnej, w której deweloper wskazuje cenę lokalu lub domu, będącego przedmiotem umowy, jego powierzchnię, istotne cechy oraz standard jego wykończenia. Przyszły nabywca powinien także mieć możliwość zapoznania się z projektem budowlanym, kopią pozwolenia na budowę, wypisem z księgi wieczystej nieruchomości, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata oraz aktualnym odpisem z Krajowego Rejestru Sądowego.

Ustawa zobowiązuje deweloperów do zapewnienia nabywcom środków ochrony w postaci rachunku powierniczego otwartego bez dodatkowych zabezpieczeń lub z gwarancją bankową bądź ubezpieczeniową, lub rachunku powierniczego zamkniętego. Wpłacane przez nabywców środki trafiają najpierw na taki rachunek i zwalniane są z niego po ukończeniu przez dewelopera kolejnego etapu prac (rachunek powierniczy otwarty) lub dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości na kupującego (rachunek powierniczy zamknięty). W przypadku większości inwestycji najczęściej spotykany jest rachunek powierniczy otwarty, którego stosowanie umożliwia deweloperom lepsze zarządzanie procesem inwestycyjnym.

Ustawa szczegółowo określa, jakie elementy powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej. Sprawdzenie jej kompletności oraz zgodności postanowień umownych z zapisami ustawy warto powierzyć prawnikowi, który wskaże kwestie, wymagające ponownego przedyskutowania z deweloperem.

Wniosek kredytowy i decyzja banku

Po podpisaniu umowy deweloperskiej należy udać się do banku z kompletem niezbędnych dokumentów. Dokumenty najlepiej złożyć w kilku bankach. Wniosek kredytowy dobrze jest złożyć przede wszystkim w banku, w którym kredyt uzyskamy potencjalnie najszybciej, w banku gdzie kredyt uzyskamy na jak najbardziej preferencyjnych warunkach oraz w trzecim banku “na wszelki wypadek”. W przypadku zakupu nieruchomości, która nie jest jeszcze wybudowana, kredyt będzie wypłacany w transzach zgodnie z harmonogramem rat zaproponowanym przez dewelopera.  Do banku powinniśmy dostarczyć także:

  • pełnomocnictwo osób występujących w imieniu dewelopera na potrzeby zawarcia umowy deweloperskiej,
  • decyzję o pozwoleniu na budowę lub decyzję o pozwoleniu na użytkowanie i zaświadczenie o samodzielności lokalu (w przypadku zakończonej inwestycji),
  • odpis z KRS dotyczący dewelopera,
  • potwierdzenie numeru NIP i REGON dewelopera,
  • potwierdzenie wniesienia wkładu własnego (dowód wpłaty, oświadczenie dewelopera),
  • aktualny odpis z księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości (do uzyskania od dewelopera),
  • wypis i wyrys z ewidencji gruntów (do uzyskania od dewelopera),
  • oświadczenie inwestora zastępczego wypełnione przez pełnomocnika dewelopera (na druku banku).

Dodatkowo wymagane będą również dokumenty potwierdzające naszą sytuację finansową, w tym źródło dochodów. Na tej podstawie bank wydaje decyzję kredytową.

Warto przy tym zaznaczyć, że część deweloperów oferuje możliwość skorzystania ze wsparcia pośrednika finansowego z nimi współpracującego. Dzięki skorzystaniu z takiego rozwiązania możemy oszczędzić sporo czasu (pośrednik w naszym imieniu składa wnioski kredytowe), a także uzyskać korzystniejsze warunki umowne, dotyczące odstąpienia od umowy w przypadku nieuzyskania kredytu. Dlatego jeszcze nawet przed podjęciem decyzji o przystąpieniu do umowy z deweloperem warto dowiedzieć się, czy istnieje możliwość skorzystania z takiej usługi.

W filmie wyjaśniamy, jak wygląda podpisanie umowy deweloperskiej, gdy kupujemy mieszkanie na kredyt

Odmowa kredytu a umowa deweloperska

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

  • W umowie deweloperskiej średnio znajdujemy kilka bardzo niebezpiecznych dla nabywcy klauzul.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów deweloperskich.
  • Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Gdy bank odmawia udzielenia decyzji kredytowej, kupujący zwykle nie rozumieją tej decyzji. Wpływ na to może mieć przyczyny zależne i niezależne od nabywcy. Na decyzję odmowną udzielenia kredytu mogą składać się przyczyny formalne, w tym brak dostarczenia określonych dokumentów lub fałszywe dokumenty. Z drugiej strony bank może odmówić wydania pozytywnej decyzji kredytowej ze względu na naszą historię kredytową (np. nie spłacaliśmy naszych zobowiązań), zatrudnienie w branżach o podwyższonym ryzyku zwolnienia czy zatrudnienie w agencji pracy tymczasowej. Może to też być mała wiarygodność dewelopera lub mała sprzedaż jego lokali w inwestycji. Na wypadek odmownej decyzji kredytowej dobrze jest zabezpieczyć się poprzez dodanie do umowy deweloperskiej klauzuli, wedle której nabywca będzie mógł odstąpić od umowy bez ponoszenia jakichkolwiek kosztów i za zwrotem wszystkich opłat w przypadku uzyskania decyzji odmownej na udzielenie kredytu od instytucji bankowych.

O dziwo, prawo do bezkosztowego odstąpienia od umowy deweloperskiej w wypadku nieuzyskania kredytu nie jest bynajmniej standardem w umowach deweloperskich. Przeciwnie — deweloperzy sami z siebie nie dodają takich zapisów, dlatego po stronie nabywcy leży odpowiedzialność za dopilnowanie wszystkich wymogów związanych z uzyskaniem finansowania oraz za zabezpieczenie się na wypadek nieuzyskania kredytu poprzez umieszczenie w umowie stosownych zapisów. Stosunkowo często deweloperzy przystają na bezkosztowe odstąpienie od umowy w przypadku uzyskania przez kupującego negatywnych decyzji w trzech bankach.

Umowa deweloperska odmowa i nieotrzymanie kredytu

Jeżeli chcemy sfinansować zakup mieszkania lub domu kredytem hipotecznym, to musimy liczyć się z ryzykiem otrzymania negatywnej decyzji od banku. Co wtedy?

Z punktu widzenia dewelopera nie ma znaczenia, czy otrzymamy kredyt, czy też nie. Zatem będzie domagał się od nas zapłacenia kar umownych z tytułu odstąpienia od umowy, (najczęściej 10% wartości umowy).

Dlatego przed podpisaniem umowy warto wprowadzić do niej zapis, który pozwoli nam na bezkosztowe odstąpienie od umowy. Na przykład, jeżeli udowodnimy, że w 3 różnych bankach, w krótkim okresie otrzymaliśmy decyzję odmowną.

Umowa deweloperska wkład własny

Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania na rynku pierwotnym lub wtórnym wymaga od kredytobiorcy posiadania tzw. wkładu własnego. Zwykle jest to od 10 do 20% wartości nieruchomości.

W przypadku umowy deweloperskiej wkład własny najczęściej będzie stanowił zabezpieczenie umowy tzw. zadatek. Warto jednak podkreślić w umowie fakt jego wpłacenia, tak aby bank nie miał wątpliwości co do jego przekazania. W przygotowaniu takich zapisów mogą pomóc nam prawnicy Pewnego Lokalu.

Co najpierw – umowa deweloperska czy kredyt?

Znalezienie wymarzonego mieszkania, mimo że nie należy do najłatwiejszych to dopiero początek drogi. Przed nabywcą sporo wyzwań, formalności i duża odpowiedzialność. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej należy przede wszystkim przeanalizować swoje finanse. Sprawdzić dostępny wkład własny, a także ile środków brakuje do zakupu. W większości wypadków niezbędne będzie uzyskanie kredytu hipotecznego, co się z kolei wiąże ze zdolnością kredytową. Do sprawdzenia jej można skorzystać ze specjalnych kalkulatorów albo po prostu odwiedzić doradcę kredytowego z wybranego banku. Jeśli istnieje duże prawdopodobieństwo uzyskania kredytu, można śmiało zawrzeć umowę rezerwacyjną z deweloperem bądź od razu umowę deweloperską w formie aktu notarialnego.

Należy pamiętać, by zabezpieczyć swoje interesy i dodać zapis dotyczący odmowy od banku, która upoważni do rozwiania umowy bez kar umownych, czy straty wkładu własnego. Do kredytu hipotecznego wymagana jest kopia aktu lub umowa rezerwacyjna. W związku z tym nabywca musi mieć, któryś z tych dokumentów. Zawczasu polecamy rozpoczęcie procesowania dokumentów do kredytu, żeby nie opóźnić się z płatnością po zawarciu umowy deweloperskiej i sprawnie podpisać też umowę kredytową.

Cesja umowy deweloperskiej a kredyt

W sytuacji znalezienia oferty cesji prawa do mieszkania należy standardowo zweryfikować stronę prawną tej oferty, tj. umowę, konkretną inwestycję, cenę, a także zbywcę i dewelopera. Kolejny istotny aspekt dotyczy sprawdzenia, czy cesja umowy deweloperskiej dopuszcza możliwość nabycia danego lokalu na kredyt hipoteczny. Nie każda cesja to przewiduje.

Co więcej, nie każdy bank również zgodzi się na udzielenie kredytu na podstawie cesji. Dlatego warto wcześniej poszukać banku, który będzie traktował cesję analogicznie do umowy deweloperskiej, a przy tym zaoferuje korzystne warunki kredytowe. Jak widać ostrożność i dokładna analiza poszczególnych zapisów umów są podstawą do tego, by z sukcesem zawrzeć cesję umowy deweloperskiej i uzyskać niezbędny kredyt na spłatę lokalu od dewelopera.

Warunki otrzymania kredytu hipotecznego

Nabywca lokalu chcąc uzyskać na niego kredyt hipoteczny, musi spełniać konkretne warunki, które ustala bank. Wśród najistotniejszych można wymienić wiek osoby starającej się o kredyt, wysokość dochodów, formę zatrudnienia, wysokość miesięcznych wydatków, ilość osób na utrzymaniu oraz inne ewentualne zobowiązania kredytowe. Dodatkowo ważna jest wysokość posiadanego wkładu własnego oraz informacje o nieruchomości, którą chce się kupić. Co więcej, do pełnej oceny banki weryfikują również wiarygodność finansową poprzez sprawdzenie danych w Biurze Informacji Kredytowej (BIK). Wkład własny, czyli ile masz pieniędzy w gotówce – zwykle minimalny wkład własny wynosi 20 proc. (oznacza to, że tzw. LTV czyli iloraz kwoty kredytu podzielonej przez wartość nieruchomości może wynosić co najwyżej 80  proc.). Jeśli mamy mniej pieniędzy, możemy wziąć kredyt mając wkład własny w wysokości 10 proc. ale będzie on dużo droższy – konieczne jest ubezpieczenie wkładu własnego, a oferta banku będzie mniej korzystna. 

Te parametry pozwalają dla banku wyliczyć zdolność kredytową klienta oraz zadecydować o przyznaniu kredytu. Poszczególne banki mogą posiadać jeszcze inne warunki i wymagania bądź mieć ich mniej. Warto zatem przejrzeć skrupulatnie listę dokumentów wymaganą do aplikacji.

Czy umowa deweloperska jest potrzebna do kredytu?

W zależności od konkretnego banku umowa deweloperska może, lecz nie musi być niezbędna do kredytu. Większość banków faktycznie może jej wymagać, ale są też takie, dla których wystarczy dostarczyć umowę rezerwacyjną na zakup danego lokalu. Tu chcemy zaznaczyć, że umowa rezerwacyjna powinna mieć formę pisemną i jasno określać co w sytuacji, gdy bank nie udzieli nabywcy kredytu. Oczywiście zachęcamy także i w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej o wprowadzenie takiego zapisu, by nie stracić wkładu własnego i bezproblemowo móc odstąpić umowy, gdyby bank nie przyznał kredytu hipotecznego.

W razie problemów z analizą umowy czy dodaniem stosownego zapisu to zapraszamy do konsultacji z naszymi prawnikami z firmy Pewny Lokal. Doradzimy, jak właściwie opisać kwestię kredytu w umowie i jak rozmawiać z deweloperem, by wynegocjować wprowadzenie takiego zapisu.

Jak przygotować się do zawarcia kredytu hipotecznego?

Przygotowania do zawarcia kredytu hipotecznego należy zacząć od zgromadzenia wkładu własnego i ustabilizowania sytuacji finansowej oraz zawodowej. Kolejny krok to wyszukanie odpowiedniej nieruchomości, która zarówno spełni nasze oczekiwania, jak i będzie odpowiadać możliwościom finansowym. Co więcej, deweloper powinien również mieć dobrą opinię, tak by bank nie odmówił finansowania jednego z jego mieszkań. Następny krok to analiza rynku kredytowego i porównanie poszczególnych ofert i wymagań.

Po decyzji o zakupie konkretnego lokalu i wyborze danego banku można przystąpić do gromadzenia dokumentacji niezbędnej do umowy kredytowej, a także wybrać termin podpisania umowy deweloperskiej u notariusza. Po zawarciu umowy z deweloperem oczywiście trzeba też ją przekazać dla banku, który wyda zgodę na zawarcie z nabywcą umowy kredytowej.

Jak wybrać najkorzystniejszy kredyt?

W reklamach banki lubią posługiwać się pojęciem oprocentowania, czyli rocznego kosztu pieniądza. Jeśli pożyczamy 100 tys. zł, na rok, a koszt wynosi 4 proc., to oddać będziemy musieli 104 tys. zł. Oprocentowanie jest słowem bardzo medialnym, ale niewygodnym i przekłamującym rzeczywisty koszt kredytu. Poza oprocentowaniem jest wiele innych opłat, które musimy ponieść biorąc kredyt: prowizja za udzielenie, ubezpieczenie, koszt wpisu do hipoteki, koszt wyceny, koszt konta bankowego i innych produktów bankowych to najważniejsze z nich. Dlatego lepiej używać miary, która zawiera wszystkie dodatkowe koszty w sobie. Jest nią RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania) i powiązany z nią rzeczywisty koszt kredytu (czyli to ile łącznie pieniędzy zapłacisz do banku). Porównując oferty banków warto też zwrócić uwagę na opłaty związane z wcześniejszą spłatą kredytu: banki mają prawo pobierać przez trzy lata opłatę za nadpłacanie kredytu oraz podwyższone oprocentowanie do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej, co może trwać kilka miesięcy.

Oprocentowanie kredytów składa się ze stawki WIBOR oraz marży banku, stawka WIBOR może się zmieniać, a wraz z nią koszt kredytu. Dzisiaj WIBOR jest na rekordowo niskim poziomie, dlatego można oczekiwać wzrostu kosztów kredytu w przyszłości. Pamiętaj, że biorąc kredyt zaciągasz nieodwracalne zobowiązanie na wiele lat. Przed zakupem powinieneś dokładnie przeanalizować mieszkanie, aby uniknąć problemów technicznych i prawnych. Pomoże w tym Pewny Lokal – doświadczeni prawnicy przeanalizują umowę deweloperską oraz księgę wieczystą, zwrócą uwagę na wszystkie potencjalne zagrożenia i zaproponują rekomendację, których zastosowanie zminimalizuje ryzyko zakupu. Z kolei technicy Pewny Lokal fachowo sprawdzą stan techniczny mieszkania lub domu i zwrócą uwagę na wszystkie możliwe problemy przy zakupie mieszkania.

Zadatek a nieotrzymanie kredytu – jak odzyskać?

Zgodnie z przepisami zadatek na poczet wkładu własnego mieszkania deweloperskiego podlega zwrotowi. Mimo to zachęcamy do wpisania dodatkowo klauzuli doprecyzowującej sytuacje, w której bank nie przyzna nabywcy kredytu hipotecznego. Warto oznaczyć, po jakim czasie i na jakie konto ma nastąpić zwrot zadatku, a także, w jakiej formie przekazać deweloperowi odmowę udzielenia kredytu (np. e-mailowo bądź osobiście).  Zgodnie z ustaleniami deweloper będzie musiał wywiązać się z zapisów i oddać we wskazanym terminie daną kwotę uiszczoną na poczet zadatku.

Mieszkanie z rynku pierwotnego na kredyt – co je wyróżnia?

Mieszkania na rynku pierwotnym są często droższe od tych z drugiej ręki. Nieraz leżą też na obrzeżach miasta. Niemniej zastosowanie nowoczesnych technologi, sam fakt nowej i pustej przestrzeni oraz ciekawych aranżacji części wspólnych, przyciąga nabywców. Bez konieczności burzenia czy skuwania można łatwo zaaranżować lokal i bez straty czasu zabrać się za jego wykończenie. Kredyt na mieszkanie od dewelopera może być droższy, zwłaszcza gdy wciąż ono jest na etapie tzw. dziury w ziemi. Czasem można trafić również na korzystną ofertę cesji umowy deweloperskiej, gdzie przejmuje się lokal wraz z kredytem. Każda z tych sytuacji wymaga skrupulatnej analizy umowy, warunków finansowych, a także możliwości finansowania.
Większość nabywców mieszkań posiada już decyzję kredytową przy podpisaniu umowy deweloperskiej.

Pozytywna decyzja kredytowa — dalsze kroki

W przypadku jednak gdy decyzja banku będzie pozytywna, kolejnym krokiem będzie podpisanie umowy kredytowej. Należy ją również bardzo dokładnie sprawdzić. Umowa powinna zawierać:

  • dane stron umowy,
  • określenie wysokości kredytu i sposobu jego wypłaty,
  • wysokość prowizji banku,
  • dane odbiorcy środków z kredytu,
  • warunki wypłaty kredytu,
  • wysokość oprocentowania kredytu,
  • wysokość rat i sposób, w jaki będą pobierane przez bank,
  • informacje odnośnie do zabezpieczenia spłaty kredytu,
  • wskazanie uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu,
  • wskazanie konsekwencji związanych z zaprzestaniem spłacania zobowiązania,
  • wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu,
  • określenie sposobu wprowadzania modyfikacji w umowie i jej rozwiązania.

Warto zwrócić szczególną uwagę na rodzaj raty, jaką będziemy zobowiązani płacić (raty równe lub malejące), oprocentowanie kredytu (stałe lub zmienne) oraz wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Pozostałe pozycje również wymagają dokładnej weryfikacji.

Należy pamiętać o tym, że uruchomienie kredytu nie następuje automatycznie, a dopiero po spełnieniu przez kredytobiorcę warunków, określonych w umowie kredytowej. Transze kredytu wypłacane są zgodnie z tymi, wskazanym w umowie deweloperskiej i trafiają na indywidualny rachunek powierniczy nabywcy do czasu ich zwolnienia przez bank na rachunek dewelopera. W przypadku większości banków każdorazowo przed wypłatą transzy kredytu kredytobiorca jest zobowiązany do złożenia w banku dyspozycji jej uruchomienia, dlatego należy dokładnie pilnować terminów płatności, ponieważ zwłoka w płatności transzy może skutkować naliczeniem przez dewelopera odsetek od przeterminowanej płatności, których wysokość określa umowa deweloperska.

W naszym budżecie musimy uwzględnić większą wysokość raty, podwyższonej o ubezpieczenie pomostowe, którą będziemy płacić do momentu wpisania banku do działu IV księgi wieczystej (Hipoteka) zakupionego domu bądź mieszkania.

Po uzyskaniu przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie dla inwestycji przeprowadzany jest odbiór techniczny domu lub lokalu, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej. Następnie zawierana jest umowa przenosząca własność, w której dochodzi do ustanowienia odrębnej własności lokalu. Po zawarciu umowy (zawsze w formie aktu notarialnego) notariusz przekazuje do sądu wniosek o założenie księgi wieczystej mieszkania i o wpisanie do tej księgi nabywcy jako właściciela oraz banku jako wierzyciela hipotecznego. Wpis hipoteki będzie oznaczał dla kredytobiorcy obniżenie raty kredytu o ubezpieczenie pomostowe.

Umowa deweloperska a brak kredytu 

Najczęściej banki wymagają od klienta dostarczenia umowy deweloperskiej, jeśli ktoś decyduje się na kupno mieszkania i chce sfinalizować inwestycję kredytem hipotecznym. Podpisanie umowy deweloperskiej przed zaciągnięciem zobowiązania jest jednak ryzykowne. Bezpieczniej będzie złożyć wniosek o kredyt w banku, w którym wystarczy umowa rezerwacyjna. Trzeba liczyć się z tym, że nie zawsze uzyska się pozytywną odpowiedź i kredytodawca może odmówić przyznania kredytu. W takiej sytuacji łatwiej odstąpić od umowy rezerwacyjnej niż deweloperskiej. Nie powinno być również problemu z otrzymaniem wpłaconej zaliczki. Banki biorą pod uwagę wiele elementów podczas rozpatrywania wniosku o kredyt hipoteczny. Zależy od nich, czy decyzja będzie negatywna, czy pozytywna. Jeśli ktoś w pierwszej kolejności podpisze umowę deweloperską, a dopiero potem złoży wniosek o kredyt, to może narazić się na poniesienie konsekwencji finansowych. 

W przypadku podpisania umowy deweloperskiej i braku kredytu hipotecznego trzeba liczyć się z przepadnięciem wpłaconej zaliczki deweloperowi. Jest ona przez niego uznawana za część składową ceny mieszkania, to samo dotyczy zadatku. Stanowią one pierwszą transzę zapłaty za mieszkanie. W zależności od tego, jakie były ustalenia ze sprzedającym, transza wynosi od kilkunastu do kilkudziesięciu procent ceny nabycia nieruchomości. Wymaga to oczywiście wkładu własnego nabywcy, bo wpłata na rzecz dewelopera musi zostać dokonana z kieszeni kupującego. Oczywiście nawet po podpisaniu umowy deweloperskiej nadal nie następuje przeniesienie prawa własności. Konieczne jest sporządzenie aktu notarialnego, co następuje dopiero po oddaniu nieruchomości do użytku i uiszczeniu pełnej należności. Wszystkie transze muszą zostać zaksięgowane na mieszkaniowym rachunku powierniczym, który prowadzi deweloper. Najlepszym rozwiązaniem będzie wstępne oszacowanie swojej zdolności kredytowej, aby ustrzec się przed sytuacją pozostania z podpisaną umową deweloperską i odmową przydzielenia kredytu hipotecznego przez bank.

Czym jest umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna to kontrakt podpisywany ze sprzedającym nieruchomość, czy to osoba prywatną, czy deweloperem, który zobowiązuje go do wstrzymania sprzedaży danej nieruchomości na czas określony w umowie. Jest po prostu, jak sama nazwa wskazuje rezerwacją danego mieszkania czy domu.

Koszty w umowie rezerwacyjnej określane są dowolnie przez dewelopera lub sprzedającego i kupującego. Należy szczegółowo opisać wysokość kosztów i warunki ich zwrotu. Mogą to być np opłata rezerwacyjna dla sprzedającego, która jest bezzwrotna. Można też określić w umowie, że zaliczka wpłacona przez kupującego zostanie zwrócona, a deweloper który mimo zawarcia umowy sprzeda mieszkanie komuś innemu będzie musiał zwrócić dwukrotności zadatku. Opcji jest wiele i należy dokładnie je przeanalizować, szczególnie jeśli dopiero staramy się o kredyt.

Zwykła umowa rezerwacyjna

Jest po prostu rezerwacją nieruchomości do określonego czasu i co najważniejsze nie idzie za nią konieczność  kupienia mieszkania. Kupujący zatem może w każdej chwili się wycofać, nie ponosząc konsekwencji, jeśli np nie zostanie mu przyznany kredyt w banku.

Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej

W przypadku tego typu umowy rezerwacyjnej wymagane jest podpisanie aktu notarialnego, gdyż w grę wchodzą zobowiązania wobec danej nieruchomości w postaci obowiązku zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej.

Umowa rezerwacyjna a zdolność kredytowa

Umowa rezerwacyjna jest świetnym rozwiązaniem kiedy kupujący jest zdecydowany na dane mieszkanie, ale nie wie jeszcze, czy dostanie kredyt. Bank ma obowiązek poinformowania klienta w przeciągu 21 dni czy kredyt otrzymał, jedną umowę rezerwacyjną lepiej podpisać na dłuższy czas. Pamiętajmy, że zawsze może wydarzyć się coś niespodziewanego, a załatwianie i dostarczanie wszystkich dokumentów może się przedłużyć. Danie sobie wystarczającej ilości czasu w umowie rezerwacyjnej, szczególnie jeśli ma ona elementy umowy przedwstępnej, wydaje się być roztropnym krokiem, by nie stracić zaliczki.

Może się również zdarzyć, że kredyt nie zostanie przyznany, dlatego warto zabezpieczyć się na tę okoliczność w trakcie tworzenia umowy rezerwacyjnej. Dlatego warto zawrzeć w umowie rezerwacyjnej zwrot zaliczki w wypadku rezygnacji ze strony kupującego.

Stałe oprocentowanie kredytu

Wybór kredytu jest tak samo ważny, jak wybór odpowiedniego dewelopera. Należy zatem szczegółowo przyjrzeć się ofercie poszczególnych banków. Trzeba też przeanalizować kilka elementów, tj. rodzaj rat i oprocentowanie kredytu. W tym celu najlepiej jest dokonać symulacji, by sprawdzić, czy bardziej opłacalne jest dla nas spłacanie rat równych, czy malejących. Analogicznie powinno się policzyć, czy lepiej jest wybrać oprocentowanie stałe, czy zmienne. Zwykle stałe oprocentowanie jest wyższe, lecz daje poczucie bezpieczeństwa, gdyż bez względu na to, co się stanie na rynku, to wciąż nie ulegnie ono zmianie. Także nabywca, który skusi się na niższe, lecz zmienne oprocentowanie kredytu, musi liczyć się z sytuacją jego drastycznego wzrostu w wyniku gwałtownych zmian w sytuacji gospodarczej.

Tu trzeba mieć świadomość, że nawet niewielki wzrost oprocentowania to ogromne koszta dla kredytobiorcy. Rozwiązaniem takiej sytuacji może być próba wcześniejszego spłacenia kredytu, lecz tylko wtedy, gdy bank się na to zgadza. Spłacenie kredytu przed terminem określonym w umowie kredytowej, zwykle pociąga za sobą dodatkowe koszta w postaci prowizji za takie działanie. Zatem, jak widać, wszystko najlepiej jest wcześniej zweryfikować!

Analiza umowy kredytowej

Analogicznie, jak umowa deweloperska, umowa kredytowa również wymaga dogłębnej analizy. Trzeba się zapoznać nie tylko z warunkami oferty, ale i poszczególnymi zapisami. Szczególnie ważne jest ustalenie, co się stanie, gdy nie dotrzymamy jakiegoś z zapisów, jakie są kary umowne czy dodatkowe opłaty. Ważnym aspektem jest także możliwość zerwania umowy bądź jej przedwczesnego zakończenia, na przykład w wyniku dokonania wcześniejszej spłaty całej kwoty z bieżącymi odsetkami. Nie każdy bank zgadza się na nadpłatę lub podaje określony termin, kiedy można ją wykonać. Kredyt hipoteczny to poważna decyzja, która będzie nas wiązać na długie lata, także zachęcamy do drobiazgowego przejrzenia treści umowy kredytowej przed jej dopisaniem, jak również wypytanie się o szczegóły już na etapie składnia wniosku kredytowego.

Tylko to pozwoli nam na uniknięcie przykrych niespodzianek i potencjalnie dodatkowych wydatków.

Umowa rezerwacyjna a kredyt

Zwykle umowy rezerwacyjne zobowiązują nabywców do wpłacenia określonej kaucji (opłaty rezerwacyjnej). W wypadku odstąpienia od umowy rezerwacyjnej, w tym w przypadku nieuzyskania kredytu, nabywca traci taką kaucję.

Dlatego, podobnie jak w umowie deweloperskiej, także już w umowie rezerwacyjnej warto dodać postanowienia podobne do umownego prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej na wypadek nieuzyskania kredytu. Podobnie wygląda sytuacja w przypadku, gdy z deweloperem podpisujemy umowę przedwstępną. Powinny znaleźć się w niej wszystkie najważniejsze postanowienia oraz określenie warunków umowy przyrzeczonej. Co ważne, umowa przedwstępna może zostać zawarta w formie aktu notarialnego (pomimo iż przepisy prawa dopuszczają też zwykłą formę pisemną), co znacząco zwiększa bezpieczeństwo jej stron (w przypadku umowy rezerwacyjnej jej notarialna forma nie ma wpływu na uprawnienia jej stron). Każdą umowę warto jest okazać do weryfikacji prawnikowi przed podjęciem finalnej decyzji o jej podpisaniu

Jeśli potrzebują Państwo pomocy zaufanego pośrednika kredytowego, to zapraszamy do kontaktu mailowego. Wystarczy napisać do nas na adres - kredyt@pewnylokal.pl

Zachęcamy do skorzystania z pomocy naszych doświadczonych inżynierów, którzy służą swoim wsparciem zarówno w przypadku odbiorów technicznych, jak i na potrzeby oceny stanu technicznego domu lub mieszkania, nabywanego na rynku wtórnym.

Zarezerwuj odbiór techniczny mieszkania lub domu z Pewny Lokal pod numerem telefonu 797 014 014.

Z tego artykułu dowiedziałeś się, że:

1
uruchomienie kredytu nie następuje automatycznie, a dopiero po spełnieniu przez kredytobiorcę warunków.
musimy uwzględnić większą wysokość raty, podwyższonej o ubezpieczenie pomostowe.
2
3
nie każdy bank zgadza się na nadpłatę lub podaje określony termin, kiedy można ją wykonać.
Pewny Lokal pomoże Ci w umowie kredytowej.
4
dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Na co zwracać uwagę podpisując umowę deweloperską?

Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Kary umowne w umowie deweloperskiej — jak z nich skorzystać, jak ich uniknąć?

Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 1371 opinii.

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Analiza dokumentacji prawnej z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Wysoka specjalizacja

Wysoka specjalizacja

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Realizacja w 48h

Realizacja w 48h

Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku pierwotnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów

Poradnik o umowie deweloperskiej

okładka poradnika

Poradnik o karach umownych w umowach nieruchomościowych

okładka poradnika

Poradnik o rękojmi nieruchomości

okładka poradnika

Dowiedz się, jak podpisać umowę deweloperską.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka