Zarezerwuj

Kupno mieszkania od dewelopera podatek

W artykule opisujemy z jakimi podatkami i opłatami musi liczyć się nabywca mieszkania od dewelopera.
wykrzyknik kontaktu pewny lokal

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy zakupie nieruchomości?

inżynier pewnego lokalu
strzałka kontaktu pewny lokal

dr Piotr Semeniuk, specjalista prawa nieruchomości

Jak kupić mieszkanie od dewelopera?

Obejrzyj nasz film.


Jaka jest wysokość podatków związanych z zakupem mieszkania?

Kupno mieszkania od dewelopera to marzenie wielu Polaków. Oprócz sprawdzenia dewelopera, analizy dokumentacji i ksiąg wieczystych trzeba wiedzieć jaka jest wysokość podatków i różnych innych opłat. Są to koszty z którymi będziemy musieli się liczyć jako właściciele.

Prawnik pomagający przy kupnie mieszkania od dewelopera.Prawnicy firmy Pewny Lokal pomogą Ci również dowiedzieć się o wszystkich ukrytych kosztach.

Podatek VAT przy zakupie mieszkania od deweloper

Mieszkanie od dewelopera to z punktu widzenia urzędu skarbowego rodzaj towaru i jak każdy towar sprzedawany na rynku jest objęty podatkiem VAT, czyli podatkiem od towarów i usług. Przeglądając oferty i cenniki deweloperów należy zwrócić uwagę, że cena lokalu od dewelopera to suma ceny netto oraz wysokości podatku VAT. W Polsce podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi 23 proc. i nie jest ani najwyższa (jak na Węgrzech - 27 proc.) ani najniższa (np. Luksemburg - 15 proc.). 

Z perspektywy nabywcy lokalu od dewelopera jest istotne, że fiskus przewidział obniżoną stawkę podatku od kupna mieszkania na rynku pierwotnym. Stawka wynosi 8 proc. i dotyczy jedynie mieszkań do 150 mkw oraz domów jednorodzinnych do 300 mkw. Wynika to z możliwości kształtowania polityki mieszkaniowej przez wysokość stawek podatkowych i chęci zapewnienia tańszych lokali dla osób, które myślą o zakupie nowej nieruchomości. Niższa stawka to także zachęta dla sektora prywatnego w celu wybudowania większej liczby lokali i ich sprzedaży (Polska odstaje w liczbie lokali na 1000 mieszkańców w stosunku do zachodniej Europy). 

Nabywca powinien jednak pamiętać, że kupno udziału w lokalu niemieszkalnym (np. garażu, ale też komórki lokatorskiej) jest objęte normalną stawką w wysokości 23 proc. Deweloperzy często warunkują zakup lokalu od zakupu miejsca postojowego, co istotnie zwiększa koszt całej nieruchomości. Udział w lokalu niemieszkalnym jest proporcjonalnie droższy, bo wyżej opodatkowany.

Podatek PCC przy zakupie mieszkania od dewelopera

Co do zasady podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) płacony na rzecz Skarbu Państwa nie dotyczy umów z deweloperem. Jego obowiązek powstaje przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym. PCC wynosi 2 proc. i jest obliczany od wartości rynkowej zakupionego mieszkania (najczęściej jest to cena podana w akcie notarialnym). Objęcie mieszkania od dewelopera podatkiem PCC oraz podatkiem VAT oznaczałoby podwójne opodatkowanie, co jest niezgodne z zasadami prawa podatkowego i jest niekorzystnym zjawiskiem. Na rynku wtórnym nabywca płaci PCC, a na rynku pierwotnym VAT.

Pamiętajmy jednak, że zgodnie z prawem PCC zapłacimy ustanawiając hipotekę. Ustanowienie hipoteki to czynność cywilnoprawna i podlega podatkowi PCC. Obowiązek ciąży na nabywcy lokalu i powstaje z chwilą złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki. Podatek ma zryczałtowaną wartość i wynosi co do zasady 19 zł.

Taksa notarialna przy kupnie mieszkania od dewelopera

Zgodnie z Ustawą deweloperską, umowa z deweloperem (zwana też umową deweloperską) jest zawierana w formie aktu notarialnego. Akt notarialny to urzędowy dokument potwierdzający dokonanie czynności prawnej. Jest sporządzany przez notariusza w przypadkach przewidzianych przez prawo (oprócz umowy deweloperskiej akt notarialny jest wymagany przy umowie sprzedaży nieruchomości, ale już nie przy umowie rezerwacyjnej lub przedwstępnej). Notariusz pobiera wynagrodzenie (tzw. taksę notarialną) określone zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości:

  • do 3 tys. zł - 100 zł
  • powyżej 3 tys. zł do 10 000 zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 tys.
  • powyżej 1 tys. zł do 30 tys. zł - 310 PLN + 2% od nadwyżki powyżej 10 tys. zł
  • powyżej 3 tys. zł do 60 tys. zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 tys. zł
  • powyżej 60 tys. zł do 1 mln zł - 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł
  • powyżej 1 mln zł do 2 mln zł - 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł
  • powyżej 2 mln zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 mln zł, nie więcej jednak niż 10 tys. zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn, nie więcej niż 7,5 tys. zł.


Podatek od nieruchomości przy zakupie lokalu od dewelopera

Podatek od nieruchomości ma obowiązek płacić każdy właściciel lokalu, domu, części budynku. Obowiązek podatkowy powstaje z pierwszym dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło zdarzenie powodujące władanie daną nieruchomością. Dla nabywcy lokalu od dewelopera oznacza to, że będzie obowiązany uiszczać podatek od momentu przeniesienia własności lokalu. Niekiedy deweloperzy przenoszą ten obowiązek na nabywcę już w momencie odbioru technicznego/wydania kluczy, co oznacza konieczność ponoszenia opłat nawet kilka miesięcy przed przeniesieniem własności. Jest to praktyka negatywnie oceniana przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów i podobne klauzule nie powinny znajdować się w umowie deweloperskiej. 

Wysokość podatku od nieruchomości jest ustalana w formie indywidualnej decyzji przez urząd miasta/gminy w imieniu prezydenta/burmistrza/wójta. Decyzja jest wydawana po uwzględnieniu powierzchni użytkowej mieszkania z przynależnościami oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Podatek jest wyliczany na podstawie stawki za 1 mkw, która jest ustalana uchwałą gminy/rady miasta. Podatek od nieruchomości jest naliczany i płatny raz w roku.

Kupno mieszkania od dewelopera podatek.Do ceny nieruchomości musimy doliczyć cenę podatku VAT, podatku od czynności cywilnoprawnych oraz koszty związane z wizytą u notariusza.

Opłata przekształceniowa - użytkowanie wieczyste i umowa deweloperska

Z dniem 1 stycznia 2019 r. użytkowanie wieczyste gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe przekształciło się w prawo własność na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych. Deweloper, który do tej pory był użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której powstaje mieszkanie automatycznie stanie się jego właścicielem po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie i zakończeniu prac budowlanych. Przekształcenie użytkowania wieczystego w pełną własność nie likwiduje wady takich gruntów - obowiązku ponoszenia dodatkowych opłat rocznych. Wysokość tzw. opłaty przekształceniowej będzie równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia i będzie trzeba ją wnosić przez okres 20 lat od daty przekształcenia, na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu (organu państwa lub samorządu). Warto wiedzieć, że jeżeli opłata za przekształcenie użytkowania wieczystego zostanie uiszczona w całości za cały okres można liczyć na rabat (tzw. bonifikatę) w zależności od miasta, w którym realizowana jest inwestycja. Bonifikata wynosi minimum 60 proc. opłaty przekształceniowej, ale niektóre miasta wprowadziły dodatkowe “zniżki” (np. Poznań 75 proc., Wrocław 90 proc., Warszawa 98 proc.). Warto więc skorzystać z tej zniżki i wcześniej spłacić całą opłatę na rzecz Skarbu Państwa. Można zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Inne dodatkowe opłaty - księgi wieczyste i umowa deweloperska

Dodatkowym kosztem jest opłata za założenie księgi wieczystej oraz za wpisy do księgi wieczystej. Są to tzw. sądowe opłaty, a ich koszt jest stały, niezależny od wartości i wielkości nieruchomości. Za założenie księgi wieczystej należy zapłacić 100 zł. Za wpis prawa własności do księgi wieczystej należy zapłacić 200 zł (lub proporcjonalnie do udziału współwłaścicieli). Koszt wpisu hipoteki w dziale IV księgi wieczystej wynosi 200 zł. Kupując mieszkanie od dewelopera na kredyt musimy więc liczyć się z kosztem 500 zł za założenie i wpisy w księdze wieczystej.

W przypadku dodatkowych pytań napisz na kontakt@pewnylokal.pl Nasi prawnicy i eksperci od prawa podatkowego pomogą znaleźć wyczerpującą odpowiedź

Dowiedz się, jak sprawdzić przynależności przy zakupie mieszkania.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Jak sprawdzić inwestycję deweloperską?

Zachęcamy do obejrzenia filmu o sprawdzeniu inwestycji deweloperskiej.

Poradniki

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Kary umowne w umowach nieruchomościowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Rękojmia
nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Badanie termowizyjne

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Sprawdzenie
prac wykończeniowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Audyt działki

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 18 opinii.

Zobacz, dlaczego przegląd techniczny mieszkania ma sens.

Obejrzyj rozmowę prawnika z inżynierem.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka