Kupując mieszkanie od dewelopera, możemy spodziewać się tego, że zapłacimy podatek. Poniższy artykuł zawiera najważniejsze informacje o tym, jaka jest wysokość podatków po kupnie mieszkania, jakie inne opłaty wiążą się z kupnem i sprzedażą nieruchomości, czym jest opłata przekształceniowa i wiele więcej.
Zakup nieruchomości wiąże się z dodatkowymi kosztami, które wykraczają poza cenę samej nieruchomości. Jednym z najistotniejszych elementów są podatki. Ich wysokość oraz sposób rozliczania zależą od tego, czy transakcja odbywa się na rynku pierwotnym, czy wtórnym.
Zapraszamy do wysłuchania 31. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Kupno lokalu od dewelopera wymaga nie tylko weryfikacji wiarygodności firmy oraz analizy ksiąg wieczystych. Niezbędna jest także wiedza o opłatach podatkowych, które obciążają nabywcę. Rodzaj tych danin zależy od źródła pochodzenia nieruchomości oraz sposobu finansowania zakupu, np. przy wsparciu kredytu hipotecznego. Poniższe opracowanie kompleksowo przedstawia rodzaje podatków i ulg dotyczących osób kupujących nowe mieszkania bezpośrednio od dewelopera. Nieruchomości z rynku pierwotnego różnią się od lokali z rynku wtórnego wiekiem, technologią budowy oraz ceną. Istotną różnicą są jednak zasady opodatkowania transakcji. Mimo dodatkowych kosztów coraz więcej osób wybiera nowe inwestycje. Przyciąga ich nowoczesny standard budownictwa oraz prestiż, jaki oferują współczesne osiedla deweloperskie. Przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera nabywca nie płaci podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Zamiast niego w cenę nieruchomości wliczony jest podatek VAT. Większość lokali mieszkalnych objęta jest preferencyjną stawką VAT w wysokości 8%. Dotyczy to mieszkań o powierzchni do 150 m2 oraz domów jednorodzinnych do 300 m2. W przypadku nieruchomości przekraczających te limity, nadwyżka metrażu opodatkowana jest stawką 23%.Należy pamiętać, że podatek VAT jest już zawarty w cenie brutto podawanej przez dewelopera. Kupujący nie musi więc odprowadzać go samodzielnie do urzędu skarbowego.
Zarówno zakup mieszkania na rynku pierwotnym, jak i wtórnym wiąże się z określonymi zaletami oraz wadami. Mieszkanie od dewelopera jest fabrycznie nowe i nie było wcześniej przez nikogo zamieszkane. Z tego powodu jego cena jest zazwyczaj wyższa niż w przypadku lokalu z drugiej ręki w tej samej lokalizacji. Mieszkania na rynku wtórnym również posiadają liczne atuty. Mogą znajdować się w odrestaurowanych kamienicach lub budynkach z wielkiej płyty, które obecnie odzyskują popularność. Nieruchomości te często mają sprawnie działające wspólnoty mieszkaniowe oraz zintegrowaną społeczność sąsiedzką.
Niezależnie od wybranego rynku, należy liczyć się z wysokimi kosztami dodatkowymi. Jednym z nich jest podatek należny po zakupie nieruchomości. Choć ceny lokali deweloperskich wydają się wyższe, podatek od zakupu jest w ich przypadku wliczony w cenę brutto. Sytuacja wygląda inaczej przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, gdzie daninę należy opłacić oddzielnie.
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% uzyskanego dochodu. Obowiązek jego zapłaty powstaje, gdy właściciel zbywa nieruchomość przed upływem 5 lat podatkowych. Czas ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Stawka podatku jest liczona od dochodu, a nie od pełnej kwoty sprzedaży. Przykładowo, jeśli mieszkanie zakupiono za 400 000 zł, a po dwóch latach sprzedano za 450 000 zł, podatek dotyczy wyłącznie różnicy w wysokości 50 000 zł. W takim przypadku należność dla urzędu skarbowego wyniesie 9 500 zł. Płacenia tego podatku można uniknąć dzięki tak zwanej uldze mieszkaniowej. Warunkiem jest przeznaczenie środków ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Może to być zakup nowego mieszkania, nabycie gruntu pod budowę, remont lub adaptacja innej nieruchomości. Należy pamiętać o starannym dokumentowaniu wszystkich wydatków. W Urzędzie Skarbowym konieczne będzie przedstawienie faktur VAT oraz odpowiednich umów potwierdzających poniesione koszty.
Niezależnie czy kupimy mieszkanie na rynku wtórnym, czy od dewelopera to koszty taksy notarialnej i kosztów sądowych są takie same. Inaczej rzecz się ma w przypadku podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC, który w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego wpisany jest w cenę mieszkania, a na rynku pierwotnym musimy zapłacić go osobno. Generuje to dodatkowe, niemałe koszty, gdyż jego wysokość to 2% ceny nieruchomości. Dlatego kupując mieszkanie na rynku wtórnym, warto tę kwotę doliczyć do budżetu, który mamy na zakup wymarzonego lokum.
W czasie kupowania mieszkania czy to na rynku wtórnym, czy pierwotnym trzeba mieć na uwadze wartość rynkową nieruchomości. Opisana jest ona w ustawie art.6 ust.2 o podatku od czynności cywilnoprawnych, który mówi, że wartości rynkowa nieruchomości: „określana jest na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów”. Warto tu zaznaczyć, iż jeżeli zakupu dokonujemy na bardzo atrakcyjnych warunkach, co oznacza cenę niższą od rynkowej, musimy liczyć się z możliwością kontroli ze strony Urzędu Skarbowego, który może ją przeprowadzić w ciągu pięciu lat od momentu zawarcia umowy sprzedaży, o czym stosunkowo rzadko informuje notariusz w trakcie podpisywania aktu notarialnego, przyjmując ceną przedmiotu sprzedaży za cenę rynkową.
Jak wartość rynkowa nieruchomości ma się do podatków przy zakupie mieszkania? Dotyczy to głównie mieszkań na rynku wtórnym, ale i wśród inwestycji deweloperskich zdarzają się tego typu “przekręty”. Jeśli wartość rynkowa kupionego mieszkania będzie niższa lub wyższa od mieszkań o podobnej jakości, lokalizacji i metrażu dostępnych na rynku to trzeba będzie prawdopodobnie zapłacić różnice w podatku. Warto na wszelki wypadek sporządzić dokumentację fotograficzną stanu lokalu sprzed renowacji właśnie na potrzeby potencjalnej kontroli z US.
Zwykłe zabiegi takie stosuje się, chcąc uniknąć płacenia wyższych podatków i np. umawia ze sprzedającym na niższą kwotę w umowie, a różnicę przekazuje w gotówce “do ręki”. Można też zakupić mieszkanie po zaniżonej kwocie, a może ktoś sprzeda nam mieszkanie po znacznie zawyżonej cenie w stosunku do rynkowej. Praktyk takich nie warto stosować, bo szybko zainteresuje się nimi Urząd Skarbowy.
Mieszkanie od dewelopera to z punktu widzenia Urzędu Skarbowego rodzaj towaru i jak każdy towar sprzedawany na rynku jest objęty podatkiem VAT, czyli podatkiem od towarów i usług. Wynika to z faktu, że deweloper jest już opodatkowany podatkiem VAT, dlatego też kupujący nie ponosi dodatkowych kosztów związanych z koniecznością odprowadzenia podatku. Inaczej jest w przypadku, gdy transakcja zakupu ma miejsce na rynku wtórnym. Przeglądając oferty i cenniki deweloperów, należy zwrócić uwagę, że cena lokalu od dewelopera to suma ceny netto oraz wysokości podatku VAT. W Polsce podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi 23 proc. i nie jest ani najwyższa (jak na Węgrzech - 27 proc.) ani najniższa (np. Luksemburg - 15 proc.).
Z perspektywy nabywcy lokalu od dewelopera jest istotne, że fiskus przewidział obniżoną stawkę podatku od kupna mieszkania na rynku pierwotnym. Stawka wynosi 8 proc. i dotyczy jedynie mieszkań do 150 mkw oraz domów jednorodzinnych do 300 mkw. Wynika to z możliwości kształtowania polityki mieszkaniowej przez wysokość stawek podatkowych i chęci zapewnienia tańszych lokali dla osób, które myślą o zakupie nowej nieruchomości. Niższa stawka to także zachęta dla sektora prywatnego w celu wybudowania większej liczby lokali i ich sprzedaży (Polska odstaje w liczbie lokali na 1000 mieszkańców w stosunku do zachodniej Europy).
Nabywca powinien jednak pamiętać, że kupno udziału w lokalu niemieszkalnym (np. garażu, ale też komórki lokatorskiej) jest objęte normalną stawką w wysokości 23 proc. Deweloperzy często warunkują zakup lokalu od zakupu miejsca postojowego, co istotnie zwiększa koszt całej nieruchomości. Udział w lokalu niemieszkalnym jest proporcjonalnie droższy, bo wyżej opodatkowany.
Przy zakupie mieszkania od dewelopera podatek VAT jest wliczony w cenę nieruchomości. Jest to rozwiązanie przejrzyste dla kupującego, ponieważ przy planowaniu budżetu nie trzeba doliczać 2 proc. podatku PCC, który występuje na rynku wtórnym. Mimo że stawka VAT stanowi znaczną część ceny, jego zwrot nie jest możliwy, jeśli lokal jest nabywany na własne cele mieszkaniowe. Odzyskanie tego podatku jest dopuszczalne jedynie w sytuacji, gdy nieruchomość ma służyć celom zarobkowym i posiada status lokalu użytkowego. Obecnie szacuje się, że zakupy inwestycyjne stanowią od 40 proc. do nawet 80 proc. całej sprzedaży deweloperskiej. Inwestorzy chętnie lokują kapitał w nieruchomościach z myślą o najmie długoterminowym lub krótkoterminowym.
Aby nieruchomość mogła być objęta możliwością odliczenia podatku VAT, musi zostać zgłoszona jako lokal użytkowy. Zgodnie z przepisami prawa lokal użytkowy nie jest mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym ani gospodarczym. Musi on posiadać na stałe wydzielone przegrody budowlane i być przeznaczony na cele użytkowe, co obejmuje prowadzenie działalności gospodarczej, w tym wynajem zarobkowy. Współcześnie wielu przedsiębiorców kupuje duże lokale, z których wydzielane są tzw. mikroapartamenty. Są to jednostki mniejsze niż standardowe kawalerki, przeznaczone pod wynajem. Proceder ten budzi kontrowersje i jest przedmiotem dyskusji jako działanie na granicy prawa, ponieważ mikroapartamenty są sprzedawane i wynajmowane jako lokale użytkowe, choć faktycznie służą celom mieszkalnym. Należy pamiętać, że lokale użytkowe są zawsze opodatkowane stawką 23 proc. VAT. Możliwość ubiegania się o jego zwrot istnieje tylko wtedy, gdy nabywca wykorzystuje lokal do wykonywania czynności opodatkowanych w ramach prowadzonej działalności.
Co do zasady podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) płacony na rzecz Skarbu Państwa nie dotyczy umów zawieranych z deweloperem. Obowiązek jego zapłaty powstaje głównie przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym. Stawka PCC wynosi 2 proc. wartości rynkowej mieszkania. Najczęściej wartość ta pokrywa się z ceną podaną w akcie notarialnym. Objęcie mieszkania od dewelopera jednocześnie podatkiem VAT oraz podatkiem PCC byłoby niezgodne z zasadami prawa. Prowadziłoby to do niedopuszczalnego podwójnego opodatkowania. Z tego powodu na rynku wtórnym nabywca opłaca podatek PCC, natomiast na rynku pierwotnym płaci podatek VAT zawarty w cenie lokalu.
Należy jednak pamiętać, że podatek PCC może wystąpić również na rynku pierwotnym w związku z finansowaniem zakupu. Ustanowienie hipoteki na rzecz banku jest czynnością cywilnoprawną i jako taka podlega opodatkowaniu. Obowiązek podatkowy spoczywa na nabywcy lokalu. Powstaje on w momencie złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia stosownej umowy. Podatek ten ma formę zryczałtowaną. W przypadku hipotek zabezpieczających wierzytelności o wysokości nieustalonej (hipoteka umowna) jego kwota wynosi 19 zł.
Zgodnie z ustawą deweloperską umowa z deweloperem musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jest to dokument urzędowy potwierdzający dokonanie czynności prawnej. Notariusz sporządza go w przypadkach ściśle określonych przez prawo. Poza umową deweloperską forma ta jest wymagana również przy umowie sprzedaży nieruchomości. Nie ma natomiast obowiązku zachowania formy aktu notarialnego przy umowie rezerwacyjnej lub przedwstępnej. Za swoje usługi notariusz pobiera wynagrodzenie, czyli taksę notarialną. Jej maksymalną wysokość określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Stawki zależą od wartości przedmiotu czynności prawnej i prezentują się następująco:
W ostatnim progu ustawodawca przewidział ograniczenia kwotowe. Maksymalna taksa nie może przekroczyć 10 000 zł. W przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami z I grupy podatkowej (zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn) limit ten wynosi 7 500 zł. Do powyższych stawek należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23%. Warto pamiętać, że w przypadku umowy deweloperskiej koszty notarialne oraz opłaty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają dewelopera i nabywcę w częściach równych.
Obowiązek opłacania podatku od nieruchomości spoczywa na każdym właścicielu lokalu, domu lub części budynku. Obowiązek ten powstaje pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nabyto prawo własności do nieruchomości. W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, obowiązek podatkowy pojawia się zazwyczaj po podpisaniu umowy przeniesienia własności. Niektórzy deweloperzy próbują przenosić te koszty na nabywcę już w momencie odbioru kluczy. Praktyka ta jest negatywnie oceniana przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Zapisy nakładające na klienta obowiązek płacenia podatku przed sformalizowaniem własności są uznawane za klauzule niedozwolone i nie powinny znajdować się w umowie.
Wysokość podatku od nieruchomości jest ustalana w drodze indywidualnej decyzji przez urząd miasta lub gminy. Decyzję wydaje się w imieniu prezydenta, burmistrza lub wójta. Przy wyliczaniu kwoty bierze się pod uwagę powierzchnię użytkową mieszkania wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz udział w nieruchomości wspólnej.Podatek jest naliczany na podstawie stawek za 1 m2, które są ustalane corocznie przez radę gminy lub miasta. W 2026 roku maksymalne stawki ustawowe uległy waloryzacji o ok. 4,5% i wynoszą:
Dla nieruchomości w Rzeszowie radni zdecydowali się na stawki zbliżone do maksymalnych. W 2026 roku wynoszą one odpowiednio 1,24 zł za metr kwadratowy mieszkania oraz 0,64 zł za metr kwadratowy gruntu pod budynkiem.Podatek od nieruchomości jest płatny raz w roku. Jeżeli jednak wyliczona kwota przekracza 100 zł, płatność można rozłożyć na cztery raty płatne do 15 marca, 15 maja, 15 września oraz 15 listopada. W przypadku kwot poniżej 100 zł, całość należy wpłacić jednorazowo w terminie pierwszej raty.
Z dniem 1 stycznia 2019 roku użytkowanie wieczyste gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe przekształciło się w prawo własności. Zmiana ta nastąpiła z mocy prawa na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych. Deweloper, który posiadał takie prawo do gruntu pod inwestycję, staje się jego właścicielem po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Przekształcenie prawa do gruntu nie oznacza jednak całkowitego zniesienia obciążeń finansowych. Nowi właściciele są zobowiązani do wnoszenia tzw. opłaty przekształceniowej. Stanowi ona kontynuację dawnych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego i ma na celu zrekompensowanie samorządom lub państwu utraty wpływów z gruntów.
Wysokość opłaty przekształceniowej odpowiada stawce opłaty rocznej, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Należy ją wpłacać przez okres 20 lat na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu, czyli organu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Istnieje możliwość uiszczenia całej kwoty jednorazowo. W takim przypadku właściciel może liczyć na wysoką bonifikatę, której wysokość zależy od decyzji konkretnego miasta lub gminy. Minimalna bonifikata ustawowa dla gruntów Skarbu Państwa wynosi 60 proc. wartości opłaty w pierwszym roku, malejąc o 10 proc. w każdym kolejnym roku. Niektóre samorządy wprowadziły znacznie wyższe ulgi dla mieszkańców posiadających prawo własności do gruntów miejskich. W Poznaniu bonifikata wynosi 75 proc., we Wrocławiu 90 proc., a w Warszawie aż 98 proc. Skorzystanie z opcji wcześniejszej spłaty pozwala na znaczne oszczędności, które w skali dwóch dekad mogą wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Podatki PCC na rynku wtórnym oraz VAT na rynku pierwotnym to nie jedyne daniny związane z nabyciem nieruchomości. Jeśli zakup jest finansowany kredytem hipotecznym, dochodzą koszty związane z ustanowieniem zabezpieczenia na rzecz banku. Jest to podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) od ustanowienia hipoteki. Wysokość tego podatku zależy od rodzaju hipoteki wpisywanej do księgi wieczystej:
Obowiązek uregulowania tego podatku spoczywa wyłącznie na kupującym. Czas na dopełnienie formalności jest krótki i wynosi 14 dni od momentu złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub podpisania stosownej umowy z bankiem. W tym terminie nabywca musi wykonać dwie czynności:
Należy pamiętać, że termin ten liczy się od daty dokonania czynności cywilnoprawnej (ustanowienia hipoteki), a nie od daty wpisu w księdze wieczystej czy wypłaty kredytu przez bank.
Zakup nieruchomości finansowany kredytem hipotecznym – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – wiąże się z szeregiem dodatkowych kosztów okołokredytowych. Oprócz standardowych opłat notarialnych, nabywca musi uwzględnić prowizję bankową, która zazwyczaj wynosi około 2 proc. wartości kredytu. Kolejnym wymogiem banku jest ubezpieczenie nieruchomości wraz z cesją praw na rzecz kredytodawcy. Stanowi ono zabezpieczenie na wypadek zdarzeń losowych niszczących mienie. Do czasu uzyskania prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej, nabywca opłaca również ubezpieczenie pomostowe, które rekompensuje bankowi podwyższone ryzyko w tym okresie.
Istotnym elementem budżetu są stałe opłaty sądowe. Ich wysokość nie zależy od metrażu ani ceny mieszkania, lecz jest uregulowana ustawowo. W przypadku zakupu nowego lokalu od dewelopera na kredyt, należy przygotować się na następujące wydatki:
Łączny koszt operacji w sądzie wieczystoksięgowym dla mieszkania deweloperskiego kupowanego na kredyt wynosi zazwyczaj 500 zł.
W przypadku dodatkowych pytań zachęcamy do kontaktu pod adresem kontakt@pewnylokal.pl. Nasi prawnicy i eksperci od prawa podatkowego pomogą znaleźć wyczerpującą odpowiedź na każde pytanie dotyczące zakupu nieruchomości. Wspieramy klientów na każdym etapie: od analizy umów deweloperskich, przez techniczny przegląd mieszkania, aż po pomoc w znalezieniu ekipy wykończeniowej. Dzięki kompleksowej usłudze ekspertów Pewny Lokal, proces nabycia własnego lokum staje się bezpieczniejszy i prostszy.
Zapraszamy na odcinek podcastu nieruchomościowego o podatku od pustostanów
19. odcinek podcastu otwiera serię o podatkach w nieruchomościach. Zapraszamy.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Na naszych kanałach pojawiła się druga część podcastu o podatku katastralnym. Zapraszamy.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
