Kupując mieszkanie od dewelopera, możemy spodziewać się tego, że zapłacimy podatek. Poniższy artykuł zawiera najważniejsze informacje o tym, jaka jest wysokość podatków po kupnie mieszkania, jakie inne opłaty wiążą się z kupnem i sprzedażą nieruchomości, czym jest opłata przekształceniowa i wiele więcej.
Kupno mieszkania oznacza zawsze dodatkowe wydatki związane z faktem jego nabycia. Jednym z nich jest podatek, którego wysokość jest różna i płatna w inny sposób na rynku pierwotnym oraz wtórnym.
Kupno mieszkania od dewelopera to marzenie wielu Polaków. Oprócz sprawdzenia dewelopera, analizy dokumentacji i ksiąg wieczystych trzeba wiedzieć, jaka jest wysokość podatków i różnych innych opłat. Są to koszty, z którymi będziemy musieli się liczyć jako właściciele. Opłaty podatkowe różnią się w przypadku mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym lub gdy staramy się o kredyt hipoteczny na mieszkanie od dewelopera. W poniższym artykule przedstawiamy kompleksowo wszystkie rodzaje podatków i ulg, jakie dotyczą kupujących mieszkanie na rynku pierwotnym, od dewelopera.
Mieszkania na rynku pierwotnym, czyli wszystkie nowe inwestycje od deweloperów, a mieszkanie na rynku wtórnym znacząco się różnią, nie tylko wiekiem nieruchomości, stylem budownictwa czy cenami, ale też podatkami, jakie trzeba zapłacić przy ich kupnie. Coraz więcej osób jednak decyduje się na zakup mieszkania od dewelopera, gdyż ilość nowych inwestycji i prestiż, jaki sobie budują, przyciąga wielu chętnych.
Zarówno kupno mieszkania na rynku pierwotnym, jak i wtórnym ma swoje plusy i minusy. Mieszkanie od dewelopera jest zupełnie świeże, niezamieszkałe wcześniej przez nikogo i będziemy musieli zapłacić za nie więcej, niż za mieszkanie z tak zwanej drugiej ręki w tej samej lokalizacji. Mieszkania na rynku wtórnym mają również wiele zalet, mogą znajdować się w stylowej kamienicy lub wracających do łask budynkach z wielkiej płyty. Mają często świetnie prosperujące wspólnoty mieszkaniowe, a lokatorzy zaangażowani są w działalność na rzecz społeczności mieszkańców.
Przy kupnie mieszkania zarówno na rynku wtórnym jak pierwotnym liczyć się należy z dużymi kosztami, które nie zawsze widoczne są na pierwszy rzut oka. Jednym z takich aspektów jest podatek, który zapłacić musimy po kupnie nieruchomości. Mieszkanie na rynku pierwotnym wydaje się droższe, jeśli spojrzymy na ceny mieszkań w tej samej okolicy, ale należy pamiętać, że podatek od kupna nieruchomości jest w takim wypadku wliczony w cenę mieszkania. Inaczej rzecz się ma w przypadku mieszkań na rynku wtórnym.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości wynosi 19 procent od uzyskanego dochodu, o ile podatnik sprzedał nieruchomość przed upływem 5 lat podatkowych (liczonych od końca roku kalendarzowego), od jej nabycia. Stawka liczona jest od dochodu z transakcji, a nie od całej kwoty. Oznacza to, że jeśli kupiliśmy mieszkanie za 400 tysięcy złotych, a przed upływem 5 lat podatkowych sprzedamy je za 450 tysięcy złotych, to podatek zapłacimy od różnicy, czyli od 50 tysięcy złotych i wyniesie nas on 9,5 tysiąca złotych.
Płacenia tego podatku możemy uniknąć, jeśli zarobione na sprzedaży pieniądze wydamy na cele mieszkaniowe np. nabycie nowego mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu pod budowę domu, remont czy adaptację nowego mieszkania lub domu. Pamiętajmy o dokładnym dokumentowaniu wszystkich wydatków z tym związanych i braniu faktur VAT oraz spisywaniu odpowiednich umów, by móc wykazać je później w Urzędzie Skarbowym.
Niezależnie czy kupimy mieszkanie na rynku wtórnym, czy od dewelopera to koszty taksy notarialnej i kosztów sądowych są takie same. Inaczej rzecz się ma w przypadku podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC, który w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego wpisany jest w cenę mieszkania, a na rynku pierwotnym musimy zapłacić go osobno. Generuje to dodatkowe, niemałe koszty, gdyż jego wysokość to 2% ceny nieruchomości. Dlatego kupując mieszkanie na rynku wtórnym, warto tę kwotę doliczyć do budżetu, który mamy na zakup wymarzonego lokum.
W czasie kupowania mieszkania czy to na rynku wtórnym, czy pierwotnym trzeba mieć na uwadze wartość rynkową nieruchomości. Opisana jest ona w ustawie art.6 ust.2 o podatku od czynności cywilnoprawnych, który mówi, że wartości rynkowa nieruchomości: „określana jest na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów”. Warto tu zaznaczyć, iż jeżeli zakupu dokonujemy na bardzo atrakcyjnych warunkach, co oznacza cenę niższą od rynkowej, musimy liczyć się z możliwością kontroli ze strony Urzędu Skarbowego, który może ją przeprowadzić w ciągu pięciu lat od momentu zawarcia umowy sprzedaży, o czym stosunkowo rzadko informuje notariusz w trakcie podpisywania aktu notarialnego, przyjmując ceną przedmiotu sprzedaży za cenę rynkową.
Jak wartość rynkowa nieruchomości ma się do podatków przy zakupie mieszkania? Dotyczy to głównie mieszkań na rynku wtórnym, ale i wśród inwestycji deweloperskich zdarzają się tego typu “przekręty”. Jeśli wartość rynkowa kupionego mieszkania będzie niższa lub wyższa od mieszkań o podobnej jakości, lokalizacji i metrażu dostępnych na rynku to trzeba będzie prawdopodobnie zapłacić różnice w podatku. Warto na wszelki wypadek sporządzić dokumentację fotograficzną stanu lokalu sprzed renowacji właśnie na potrzeby potencjalnej kontroli z US.
Zwykłe zabiegi takie stosuje się, chcąc uniknąć płacenia wyższych podatków i np. umawia ze sprzedającym na niższą kwotę w umowie, a różnicę przekazuje w gotówce “do ręki”. Można też zakupić mieszkanie po zaniżonej kwocie, a może ktoś sprzeda nam mieszkanie po znacznie zawyżonej cenie w stosunku do rynkowej. Praktyk takich nie warto stosować, bo szybko zainteresuje się nimi Urząd Skarbowy.
Mieszkanie od dewelopera to z punktu widzenia Urzędu Skarbowego rodzaj towaru i jak każdy towar sprzedawany na rynku jest objęty podatkiem VAT, czyli podatkiem od towarów i usług. Wynika to z faktu, że deweloper jest już opodatkowany podatkiem VAT, dlatego też kupujący nie ponosi dodatkowych kosztów związanych z koniecznością odprowadzenia podatku. Inaczej jest w przypadku, gdy transakcja zakupu ma miejsce na rynku wtórnym. Przeglądając oferty i cenniki deweloperów, należy zwrócić uwagę, że cena lokalu od dewelopera to suma ceny netto oraz wysokości podatku VAT. W Polsce podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi 23 proc. i nie jest ani najwyższa (jak na Węgrzech - 27 proc.) ani najniższa (np. Luksemburg - 15 proc.).
Z perspektywy nabywcy lokalu od dewelopera jest istotne, że fiskus przewidział obniżoną stawkę podatku od kupna mieszkania na rynku pierwotnym. Stawka wynosi 8 proc. i dotyczy jedynie mieszkań do 150 mkw oraz domów jednorodzinnych do 300 mkw. Wynika to z możliwości kształtowania polityki mieszkaniowej przez wysokość stawek podatkowych i chęci zapewnienia tańszych lokali dla osób, które myślą o zakupie nowej nieruchomości. Niższa stawka to także zachęta dla sektora prywatnego w celu wybudowania większej liczby lokali i ich sprzedaży (Polska odstaje w liczbie lokali na 1000 mieszkańców w stosunku do zachodniej Europy).
Nabywca powinien jednak pamiętać, że kupno udziału w lokalu niemieszkalnym (np. garażu, ale też komórki lokatorskiej) jest objęte normalną stawką w wysokości 23 proc. Deweloperzy często warunkują zakup lokalu od zakupu miejsca postojowego, co istotnie zwiększa koszt całej nieruchomości. Udział w lokalu niemieszkalnym jest proporcjonalnie droższy, bo wyżej opodatkowany.
W przypadku kupna mieszkania od dewelopera zapłacić musimy 23% podatku VAT, który jest wliczony w cenę mieszkania. Jest to o tyle korzystna sytuacja, że szukając wymarzonego mieszkania, mamy określony budżet i do ceny mieszkania, którą widzimy w ogłoszeniu, nie musimy dodawać sobie 2% podatku tak jak w przypadku mieszkań z rynku wtórnego. 23% to jednak spora kwota i wymarzona sytuacja byłby jej zwrot. Niestety nie jest to możliwe, jeśli kupujemy mieszkanie dla siebie, jedynie w sytuacji, kiedy na mieszkaniu będziemy zarabiać i będzie ono lokalem użytkowym.
Szacuje się, że inwestycje w mieszkania na wynajem od dewelopera wynoszą prawie 40% a czasami nawet 70-80% całej sprzedaży. Rynek mieszkań na wynajem jest teraz niezwykle popularny i dużo osób inwestuje w nie z myślą o zarabianiu czy to długoterminowo, czy krótkoterminowo. Mieszkanie takie, aby było zwolnione z 23% podatku VAT i obowiązywał je podatek 8%, musi zostać zgłoszone do starostwa powiatowego jako lokal użytkowy.
Lokal użytkowy to według prawa nie jest mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym lub gospodarczym i ma na stałe wydzielone przegrody budowlane. Przeznaczony jest na cele użytkowe, do czego zalicza się prowadzenie działalności gospodarczej, w tym wynajem w celu zarobkowym. W praktyce coraz częściej przedsiębiorcy kupują kilka większych lokali i wydzielają z nich tzw. mikroapartamenty, czyli mieszkania mniejsze niż kawalerki w celu najmu. Proceder ten jest wątpliwy moralnie i obecnie szerzej dyskutowany jako balansowanie na granicy prawa, gdyż mikroapartamenty są nie tylko wynajmowane, ale też sprzedawane jako lokale użytkowe.
Co do zasady podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) płacony na rzecz Skarbu Państwa nie dotyczy umów z deweloperem. Jego obowiązek powstaje przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym. PCC wynosi 2 proc. i jest obliczany od wartości rynkowej zakupionego mieszkania (najczęściej jest to cena podana w akcie notarialnym). Objęcie mieszkania od dewelopera podatkiem PCC oraz podatkiem VAT oznaczałoby podwójne opodatkowanie, co jest niezgodne z zasadami prawa podatkowego i jest niekorzystnym zjawiskiem. Na rynku wtórnym nabywca płaci PCC, a na rynku pierwotnym VAT.
Pamiętajmy jednak, że zgodnie z prawem PCC zapłacimy, ustanawiając hipotekę. Ustanowienie hipoteki to czynność cywilnoprawna i podlega podatkowi PCC. Obowiązek ciąży na nabywcy lokalu i powstaje z chwilą złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki. Podatek ma zryczałtowaną wartość i wynosi co do zasady 19 zł.
Zgodnie z Ustawą deweloperską, umowa z deweloperem (zwana też umową deweloperską) jest zawierana w formie aktu notarialnego. Akt notarialny to urzędowy dokument potwierdzający dokonanie czynności prawnej. Jest sporządzany przez notariusza w przypadkach przewidzianych przez prawo (oprócz umowy deweloperskiej akt notarialny jest wymagany przy umowie sprzedaży nieruchomości, ale już nie przy umowie rezerwacyjnej lub przedwstępnej).
Notariusz pobiera wynagrodzenie (tzw. taksę notarialną) określone zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości:
Podatek od nieruchomości ma obowiązek płacić każdy właściciel lokalu, domu, części budynku. Obowiązek podatkowy powstaje z pierwszym dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło zdarzenie powodujące władanie daną nieruchomością. Dla nabywcy lokalu od dewelopera oznacza to, że będzie obowiązany uiszczać podatek od momentu przeniesienia własności lokalu. Niekiedy deweloperzy przenoszą ten obowiązek na nabywcę już w momencie odbioru technicznego/wydania kluczy, co oznacza konieczność ponoszenia opłat nawet kilka miesięcy przed przeniesieniem własności. Jest to praktyka negatywnie oceniana przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów i podobne klauzule nie powinny znajdować się w umowie deweloperskiej.
Wysokość podatku od nieruchomości jest ustalana w formie indywidualnej decyzji przez urząd miasta/gminy w imieniu prezydenta/burmistrza/wójta. Decyzja jest wydawana po uwzględnieniu powierzchni użytkowej mieszkania z przynależnościami oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Podatek jest wyliczany na podstawie stawki za 1 mkw, która jest ustalana uchwałą gminy/rady miasta. Podatek od nieruchomości jest naliczany i płatny raz w roku.
Z dniem 1 stycznia 2019 r. użytkowanie wieczyste gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe przekształciło się w prawo własność na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych. Deweloper, który do tej pory był użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której powstaje mieszkanie automatycznie stanie się jego właścicielem po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie i zakończeniu prac budowlanych. Przekształcenie użytkowania wieczystego w pełną własność nie likwiduje wady takich gruntów — obowiązku ponoszenia dodatkowych opłat rocznych.
Wysokość tzw. opłaty przekształceniowej będzie równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia i będzie trzeba ją wnosić przez okres 20 lat od daty przekształcenia, na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu (organu państwa lub samorządu). Warto wiedzieć, że jeżeli opłata za przekształcenie użytkowania wieczystego zostanie uiszczona w całości za cały okres, można liczyć na rabat (tzw. bonifikatę) w zależności od miasta, w którym realizowana jest inwestycja. Bonifikata wynosi minimum 60 proc. opłaty przekształceniowej, ale niektóre miasta wprowadziły dodatkowe “zniżki” (np. Poznań 75 proc., Wrocław 90 proc., Warszawa 98 proc.). Warto więc skorzystać z tej zniżki i wcześniej spłacić całą opłatę na rzecz Skarbu Państwa. Można zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Podatek od czynności cywilnoprawnych w przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego i podatek VAT w przypadku kupna mieszkania od dewelopera to nie jedyne koszty związane z zakupem nieruchomości, jeśli bierzemy na nią kredyt hipoteczny. Musimy doliczyć wtedy jeszcze podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki. Zależy on od rodzaju ustanowionej dla danej nieruchomości hipoteki.
W przypadku hipoteki zwykłej jest to 0.1% od kwoty zabezpieczonej wierzytelności, tzn. obliczany jest od wartości hipoteki. W przypadku hipoteki kaucyjnej jest on stały i wynosi 19 zł, zabezpiecza wierzytelność o wartości nieustalonej.
Podatek PCC od hipoteki należy wpłacić do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od zakupu mieszkania oraz złożyć deklarację PCC-3.
Obowiązek zapłacenia tego podatku ciąży na kupującym mieszkanie i termin zapłaty oblicza się od momentu złożenia oświadczenia lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki.
Poza podatkiem PCC opłat notarialnych i ksiąg wieczystych, w przypadku brania mieszkania na kredyt, czy to od dewelopera, czy na rynku wtórnym, należy pokryć kilka innych rzeczy. Jedną z nich jest 2% prowizji kredytowej oraz ubezpieczenie nieruchomości z cesją, a także ubezpieczenie pomostowe. Ubezpieczenie mieszkania będzie dla banku zabezpieczeniem w razie niespłacenia kredytu lub nieszczęśliwych wypadków.
Dodatkowym kosztem jest opłata za założenie księgi wieczystej oraz za wpisy do księgi wieczystej. Są to tzw. sądowe opłaty, a ich koszt jest stały, niezależny od wartości i wielkości nieruchomości. Za założenie księgi wieczystej należy zapłacić 100 zł. Za wpis prawa własności do księgi wieczystej należy zapłacić 200 zł (lub proporcjonalnie do udziału współwłaścicieli). Koszt wpisu hipoteki w dziale IV księgi wieczystej wynosi 200 zł. Kupując mieszkanie od dewelopera na kredyt, musimy więc liczyć się z kosztem 500 zł za założenie i wpisy w księdze wieczystej.
W przypadku dodatkowych pytań napisz na kontakt@pewnylokal.pl Nasi prawnicy i eksperci od prawa podatkowego pomogą znaleźć wyczerpującą odpowiedź na każde pytanie dotyczące nie tylko kupna mieszkania od dewelopera i indywidualnych problemów z tym związanych, ale również pomogą takie mieszkanie wybrać, zrobić jego przegląd i przeanalizują dokładnie umowy. Kompleksowa usługa ekspertów Pewny Lokal może zakończyć się nawet znalezieniem i zatrudnieniem ekipy wykończeniowej dla takiego mieszkania. W trakcie kupowania mieszkania z rynku pierwotnego nie musisz być z tym sam, nasi eksperci pomogą Ci na każdym etapie.
Obejrzyj jedną z naszych lekcji.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Eksperci wyjaśniają wszystkie Twoje wątpliwości.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
