Zarezerwuj

O ile można wynegocjować cenę mieszkania na rynku wtórnym?

Wyjaśniamy we współpracy z Urban.one, o ile można wynegocjować cenę nieruchomości na rynku wtórnym.
wykrzyknik kontaktu pewny lokal

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości na rynku wtórnym? Sprawdzamy księgi wieczyste, wykonujemy przeglądy techniczne nieruchomości, pomagamy w bezpiecznym podpisaniu umowy.

prawnik pewnego lokalu

dr Piotr Semeniuk, specjalista prawa nieruchomości

Zobacz, jak możemy Ci pomóc na rynku wtórnym.

Obejrzyj film, w którym wyjaśniamy, dlaczego warto zlecić nam audyt mieszkania lub domu na rynku wtórnym.


Zakup mieszkania na rynku wtórnym może być świetną inwestycją lub też sposobem na całkowite utopienie oszczędności. Jak się chronić przed tym drugim scenariuszem? Jak negocjować ceny, aby kupować nieruchomości korzystnie? Czy w ogóle da się negocjować ceny na rynku wtórnym? O tym wszystkim w dzisiejszym artykule.

Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości?

Zanim zdecydujesz się na zakup mieszkania na rynku wtórnym, a co za tym idzie przejdziesz do negocjacji ceny, musisz mieć pewność, że lokal, który wybrałeś jest w odpowiednim stanie. Nie chodzi tu tylko o jego wygląd czy techniczną stronę, ale także o kwestie prawne. Niestety nieruchomości z rynku wtórnego często mają nieuregulowany stan prawny, co może rodzić ogromne problemy po zakupie. Musisz mieć tego świadomość już od samego początku, kiedy wybierasz mieszkanie czy dom.
Każda pominięta kwestia prawna, nawet jeśli wydaje się drobnostką, może kosztować Cię mnóstwo stresu, nerwów, a przede wszystkim pieniędzy. Jeśli np. okaże się, że w danej nieruchomości jest ktoś zameldowany, będzie mógł któregoś dnia stanąć pod Twoimi drzwiami i zażądać wpuszczenia do środka. I co gorsza, będzie miał do tego prawo! Jeśli chcesz uniknąć takiej sytuacji, musisz  krok po kroku sprawdzić każdy ważny dokument lub powierzyć to naszym specjalistom. O czym więc pamiętać? Konieczna jest ocena księgi wieczystej, umowy sprzedaży i zaświadczenia o zameldowaniu.

Księga wieczysta mieszkania – najważniejszy dokument

Jak już wspomnieliśmy, konieczne jest otrzymanie od właściciela zaświadczenia o zameldowaniu. Kiedy kupujesz nieruchomość, w dokumencie tym musi być zapis, że nikt nie jest obecnie zameldowany w lokalu. Jednak ten dokument to dopiero początek! Sprawdzanie stanu prawnego nieruchomości tak naprawdę zaczyna się od księgi wieczystej, czyli najważniejszego dokumentu. Na początku konieczna jest ocena podstawowych informacji w niej zawartych, m.in. kto jest prawowitym właścicielem, czy i jakie są ewentualne zadłużenia nieruchomości.

Pamiętaj jednak, że ta analiza musi być zdecydowanie głębsza, dlatego jeśli nie masz o tym pojęcia, lepiej jest oddać sprawę w ręce specjalistów. W księdze wieczystej znaleźć można także np. informacje o różnych umowach (dożywocia czy służebności). Musisz mieć 100% pewności, że żadna z takich umów nie ciąży na lokalu, który kupujesz. Dlaczego jest to tak ważne? Otóż jeżeli na mieszkaniu ciąży umowa dożywocia, musisz mieć świadomość, że osoba, która zamieszkuje nieruchomość, ma prawo w niej przebywać aż do śmierci i nie możesz nic z tym zrobić. Nie pomogą Ci sądy ani żadne inne formy nacisku, aby tę osobę zmusić do opuszczenia mieszkania. Dlatego jeśli nie zadbasz o sprawdzenie takiego zapisu, będziesz mieć spory problem już na starcie.

Metraż mieszkania – podstawa negocjacji ceny

W księdze wieczystej znajduje się także metraż mieszkania, który warto skonfrontować z tym, co występuje w rzeczywistości. Decydując się na sprawdzenie tej kwestii przez specjalistów, masz pewność, że będą oni wyposażeni w odpowiednią wiedzę i narzędzia, które pomogą im takiej oceny dokonać. Wykonają pomiary i poinformują Cię, czy metraż się zgadza. Wbrew pozorom sytuacja z nierzetelnym podaniem metrażu mieszkania zdarza się całkiem często.  Sprzedawcy w ogłoszeniu wpisują metraż z księgi wieczystej, a rzeczywisty wymiar mieszkania jest zupełnie inny, o czym często nawet nie wiedzą. Dlaczego kwestia metra czy dwóch powierzchni jest tak ważna? Bowiem często to właśnie metraż ma największy wpływ na wycenę mieszkania, dlatego to dobry pretekst do negocjacji.

Umowa kupna mieszkania – sprawdź ją dokładnie

Skoro jesteśmy już przy aspektach prawnych, to warto wspomnieć krótko o umowie sprzedaży. Wiele osób, dochodząc do tego momentu, tak bardzo cieszy się, że wreszcie dopina ostatnie formalności, że popełnia ogromny błąd. Pamiętaj więc, że przekartkowanie umowy nie wystarczy! Tylko dobrze sporządzona, uczciwa umowa chroni Cię przed różnego rodzaju problemami w przyszłości, np. związanymi z nieuznaniem gwarancji czy rekompensatą za kilkukrotnie przekładany termin przekazania kluczy, ale to Ty musisz zadbać o to, aby w umowie nie było żadnych nieuczciwych zapisów. Właśnie dlatego warto udać się z nią do prawników biegłych w prawie nieruchomości, którzy przeprowadzą pełny audyt dokumentu i przygotują raport, w którym zaznaczą wszystkie nieścisłości.

Jak sprawdzić mieszkanie przed zakupem?

Aspekty prawne sprawdzone? Czas przejść do sprawdzenia stanu technicznego lokalu. Na tym etapie musisz bardzo się skupić, ponieważ dzięki temu będziesz mieć pewność, że wybierasz lokal komfortowy, ale nie tylko! Każda znaleziona usterka czy nieścisłość ma wpływ na cenę nieruchomości, a co za tym idzie może stać się kolejnym pretekstem do jej obniżenia. Ty jako nabywca musisz sam określić, czy odpowiada Ci wyposażenie danego lokalu, układ pomieszczeń czy lokalizacja, ale do dogłębnej oceny lokalu warto zaangażować ekspertów, którzy znają się na nieruchomościach, dysponują odpowiednimi narzędziami i potrafią oprzeć swoje pomiary o stosowne normy.
Sprawdzenie mieszkania przez profesjonalistów z naszej firmy to m.in.:

  • Ocena stanu technicznego wszystkich instalacji (wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, wentylacyjnej czy gazowej), co jest istotne nie tylko z ekonomicznego punktu widzenia, ale także ze względu na bezpieczeństwo mieszkańców.
  • Ocena kondycji ścian, sufitów, podłóg, np. pod kątem tego, czy nigdzie nie ma śladów po zalaniach, zagrzybieniu czy robactwie.
  • Sprawdzenie osadzenia drzwi i okien.
  • Znalezienie miejsc uciekania ciepła, np. przy oknach lub rurach.
  • Sprawdzenie stanu technicznego całego budynku, m.in. wind, schodów czy przynależności, takich jak komórki lokatorskie czy piwnica.

Inspekcja mieszkania z rynku wtórnego przed kupnem

Wielu osobom wydaje się, że audyt jest prostym procesem, który polega tylko na tym, aby obejrzeć względnie mieszkanie i zdecydować się, czy jego rozkład lub kolory ścian są odpowiednie. Oczywiście możesz do tego podejść w ten sposób, jeśli masz dużo czasu i nieograniczony budżet, którym pokryjesz wszelkie naprawy. Jeśli jednak chcesz mieć pewność, że płacisz odpowiednią kwotę za mieszkanie i że zaraz po zakupie nie będziesz musiał włożyć kilkudziesięciu czy kilkuset tysięcy złotych w remont, zaangażuj do audytu specjalistów.

Eksperci, których zatrudniamy w naszej firmie, sprawdzą dokładnie, czy wszystkie aspekty są zgodne z normami, a oprócz tego posłużą się narzędziami, które pomogą im ocenić, np. którędy ucieka ciepło czy gdzie zbiera się wilgoć. Korzystają oni z takich urządzeń, jak: kamery termowizyjne, wilgotnościomierze, dalmierze, łaty murarskie itp. Wiele osób wstydzi się także drobiazgowego oglądania mieszkania, ponieważ obawia się, że zostanie uznanych za natrętnych lub małostkowych. Profesjonaliści zupełnie nie mają takich obaw, dlatego też zaglądają w każdy kąt i sprawdzają każdy metr nieruchomości, aby mieć pewność, że dostarczają klientowi kompleksowej, rzetelnej informacji na temat tego, jaki jest stan danego lokalu.

Co wpływa na obniżenie ceny lokalu?

Pamiętaj, że nie zawsze musisz rezygnować z zakupu nieruchomości, jeśli wykryjesz w niej jakieś wady. Czasami może być to dobry wstęp do negocjacji ceny. Z zakupem mieszkania jest trochę tak, jak z zakupem używanego samochodu. Im więcej niedoskonałości znajdziesz, tym łatwiej jest kupić je w niższej cenie. Jakie aspekty mogą wpłynąć więc na zmianę ceny nieruchomości?
Oto spis najczęściej pojawiających się kwestii:

  • lokalizacja z dala od centrum i komunikacji miejskiej,
  • niekorzystnie umiejscowiony balkon lub całkowity jego brak,
  • nieustawne rozmieszczenie pomieszczeń,
  • brak nasłonecznienia przez większą część dnia,
  • stare wyposażenie, które trzeba będzie zutylizować,
  • porysowane okna,
  • źle osadzone drzwi,
  • uciekanie ciepła,
  • stare instalacje.


Wiele czynników ma wpływ przy negocjowaniu ceny mieszkania z rynku wtórnego.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym

Skoro wiesz już, jak sprawdzić mieszkanie przed zakupem i jakie elementy mogą wpłynąć na koszt każdego metra kwadratowego, możesz przejść do negocjacji ceny. Sprzedający często wystawiają oferty mieszkania po zawyżonej cenie, która - jeśli prześledzić dane z aktów notarialnych - bywa znacznie wyższa niż kwota domkniętej transakcji. W zależności od lokalizacji czy metrażu mieszkania w procesie negocjacji kupujący może zyskać nawet kilkanaście procent obniżki liczonej od pierwszej propozycji cenowej. 

Im dalej od centrum i im mniejsze mieszkanie, tym szanse kupującego na udane negocjacje rosną. Tam, gdzie cena jednostkowa za metr kwadratowy jest stosunkowo wysoka, można ją obniżyć nawet o kilkanaście procent. W związku z tym największe sukcesy w negocjacjach na rynku wtórnym mogą odnieść kupujący kawalerki czy dwupokojowe mieszkania w przedziale 40-60 mkw.

Analiza cen mieszkań na rynku wtórnym

W 2019 roku analitycy Urban.one przyjrzeli się tysiącom ofert sprzedażowych mieszkań w 27 polskich miastach. Ich analiza wykazała, że średnia różnica w cenie ofertowej a transakcyjnej w tych miastach wynosi 11%. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że w każdym mieście uwzględnionym w raporcie pojawiały się także mieszkania, których oferowana cena była nawet o kilkadziesiąt procent wyższa niż realna wartość.

Jeśli przyjrzeć się sprawie nieco bardziej szczegółowo i skonfrontować ceny wywoławcze z kosztami zapisywanymi w aktach notarialnych, to okazuje się, że ceny mieszkań na rynku wtórnym w Gdańsku, Częstochowie, Bydgoszczy, Poznaniu, Wrocławiu, Sopocie czy Katowicach nie mają zbyt wiele wspólnego z rzeczywistością. Różnica między tym, co widać w ogłoszeniu a realną kwotą transakcyjną sięga tam bowiem średnio 12-14%. Co ciekawe, w miastach, gdzie odnotowuje się największą równowagę cenową pomiędzy ofertą a transakcją, różnica i tak jest zauważalna, bo wynosi od 6 do 10%. Do miast o takiej charakterystyce cenowej mieszkań należą m.in. Kielce, Toruń i Rzeszów (6-7% różnicy).

Z kolei Warszawa, będąca największym rynkiem mieszkaniowym w Polsce, posiada 8% wskaźnik asymetrii cen wywoławczych w stosunku do cen figurujących w aktach notarialnych. Podobnie sytuacja przedstawia się w Białymstoku czy Lublinie, które to miasta również odnotowują jednocyfrowy wynik. "Nasze wyliczenia pokazują, jak duża jest asymetria w branży nieruchomości. Napędza ją brak wiarygodnych informacji o wartościach rynkowych mieszkań. Liczne zestawienia i rankingi dostępne w mediach opierają się zazwyczaj na cenach ofertowych. To sytuacja wygodna dla deweloperów podbijających ceny, mogących w ten sposób manipulować nastrojami na rynku pierwotnym, a pośrednio także i wtórnym. Jak nie ulec tym sztuczkom? Trzeba zawsze sięgać do cen transakcyjnych, takie podejście przywraca symetrię na rynku" - podkreśla analityk Urban.one, Anna Karaś.

O ile można obniżyć cenę mieszkania na rynku wtórnym?

Biorąc pod uwagę wnioski analityków Urban.one, jeśli w przypadku mieszkania wycenionego początkowo na 300 tys. złotych uda nam się wynegocjować cenę 270 tys. złotych, to efektem będzie nie tylko zaoszczędzenie 30 tys. złotych. To również kolejne około 18 tys. złotych mniej będące wynikiem niższych kosztów kredytu. W tej sytuacji negocjacje dadzą zatem łącznie około 48 tys. zł zaoszczędzonej sumy. Przy lokalu wycenianym na 500 tys. złotych po merytorycznych negocjacjach cenę można obniżyć łącznie nawet o 75 tys. złotych. Takie sumy pieniędzy idealnie pokryją drobny remont, opłaty notarialne, wpisy do księgi wieczystej, a nawet mogą przydać się na wyposażenie wnętrza.

Czy mieszkanie warte jest tyle, ile ktoś za nie zapłaci?

Czy mieszkanie kosztuje tyle, ile ktoś jest gotów za nie zapłacić? Tak, o ile kupujący ma pełną informację o rzeczywistej wartości lokalu. Dlatego tak ważne jest, aby przed zakupem nieruchomości dobrze przygotować się do negocjacji i na przykład pobrać w tym celu raport z wyceną Urban.one, który zawiera szacowaną rzeczywistą wartość konkretnej nieruchomości, opracowaną na podstawie cen transakcyjnych podobnych mieszkań dostępnych w aktach notarialnych. Research to podstawa kupienia nieruchomości w dobrej cenie. Oprócz przeczytania raportu warto także porozmawiać z osobami, które niedawno kupiły mieszkanie w interesującej Cię lokalizacji, przeczytać opinie w internecie, np. w grupach tematycznych na Facebooku, porozmawiać z doradcami kredytowymi. Tylko dobre przygotowanie uchroni Cię przed popełnieniem błędu.

Początek negocjacji – oceń swoje możliwości

Warto zapoznać się z podstawowymi zasadami negocjacji, które z pewnością pomogą Ci podczas rozmów ze sprzedającym. Na początku warto ocenić w ogóle swoje możliwości. Czy od tego, jak dużo opuści sprzedający, zależy to, czy w ogóle kupisz konkretny lokal? Czy kupując nieruchomość z rynku wtórnego, wiesz, że będziesz potrzebował dodatkowych pieniędzy na generalny remont? Czy w ogóle zamieszkasz w mieszkaniu, które kupisz? Czy stać Cię na wniesienie opłaty rezerwacyjnej, która zachowa dla Ciebie mieszkanie do czasu aż otrzymasz kredyt? To wszystko jest bardzo ważne w kontekście negocjacji, ponieważ opuszczenie ceny może być Twoim być albo nie być. Pamiętaj także, by nie ograniczać się do wyboru tylko jednego interesującego Cię lokalu, szczególnie jeśli rzeczywiście Twój budżet jest ograniczony. Zawsze dobrze jest mieć plan B, na wypadek gdyby negocjacje ze sprzedającym szły opornie.

O czym pamiętać podczas negocjacji?

Negocjacje są bardzo emocjonującym i angażującym procesem. Pamiętaj, aby zachować zimną krew, nie ulegać emocjom i nie denerwować się. Tylko spokój pomoże Ci rzetelnie przeprowadzić takie rozmowy. Miej na uwadze, że sprzedawca, którego masz przed sobą, też jest człowiekiem, który ma swoje potrzeby i chce sprzedać mieszkanie po stawce najbardziej atrakcyjnej dla niego. Jeśli chcesz negocjować sensownie, musisz przygotować niezbite argumenty, które trudno będzie obalić. Właśnie dlatego potrzebne jest profesjonalne sprawdzenie stanu technicznego mieszkania i całego budynku, a także wykonanie researchu przed rozpoczęciem rozmów. Nie zapominaj także, że negocjacje to gra ustępstw, więc nie możesz liczyć na to, że tylko sprzedający będzie wykonywał ukłon w Twoją stronę. Konieczne jest, abyś i Ty nieco obniżył swoje oczekiwania.

Przeciąganie negocjacji – czy ma sens?

Wiele osób zastanawia się, czy negocjacje muszą zakończyć się na pierwszym spotkaniu. Nie zawsze tak jest, chociaż większość zarówno sprzedających, jak i kupujących dąży do znalezienia kompromisu już wtedy. Mimo wszystko, jeśli sprzedający jest nieugięty, możesz rozbić negocjacje na kilka spotkań lub przerwać je i odczekać chwilę. Musisz jednak liczyć się z tym, że w takiej sytuacji znaleźć się może inny kupiec na daną nieruchomość, który Cię ubiegnie. Jest to częsta sytuacja w przypadku mieszkań z drugiej ręki położonych w atrakcyjnej lokalizacji, których cena jest zgodna z ogólną sytuacją na rynku.

Czy zawsze warto negocjować?

Pamiętaj, że nie każdą cenę warto jest negocjować. Czasami sprzedający chce szybko spieniężyć nieruchomość, więc wystawia ją w atrakcyjnej cenie. Wtedy lepiej szybko ją rezerwować. Oczywiście taka sytuacja nie zwalnia Cię z obowiązku wykonania solidnego audytu stanu technicznego i sprawdzenia stanu prawnego lokalu. Niestety często okazuje się, że tanio wystawione nieruchomości mają wady ukryte, których usunięcie jest niemożliwe lub bardzo trudne i kosztowne. Nie daj się nabrać!

Negocjacje ze specjalistą

Negocjacje bywają żmudne i bardzo trudne, szczególnie jeśli zależy Ci na sporych ustępstwach ze strony sprzedającego. Polskie prawo nie zakazuje, aby w imieniu kupującego w negocjacjach uczestniczyła inna wyznaczona osoba, więc jeśli wiesz, że Twoje umiejętności w tej kwestii są znikome, postaw na współpracę z ekspertami, którzy w tego typu rozmowach mają doświadczenie. Jest to gwarancja bezpieczeństwa i przede wszystkim efektywnego wykorzystania rozmowy ze sprzedającym. Specjaliści od negocjacji w nieruchomościach mają ogromną wiedzę, jeśli chodzi o branżę, a do tego są w stałym kontakcie z inżynierami, którzy pomagają im w ocenie konkretnych lokali mieszkalnych. Zatem jeśli kupujesz mieszkanie po raz pierwszy i nie dysponujesz dużą ilością czasu lub po prostu masz zbyt słabe nerwy na takie rozmowy, to z pewnością warto zainteresować się taką usługą.

Teraz wiesz już wszystko o negocjacjach na rynku wtórnym. Czy jest to trudny, emocjonujący i czasochłonny proces? Oczywiście, że tak! Czy będziesz musiał dobrze się do niego przygotować? Koniecznie! Czy warto spróbować? Na to pytanie musisz już odpowiedzieć sobie sam. Nieruchomości z drugiej ręki to często świetna inwestycja, ale podczas jej wybierania można popełnić sporo błędów, dlatego pamiętaj, aby być w stałym kontakcie ze specjalistami, którzy będą trzymać rękę na pulsie. Chcesz podjąć się tego wyzwania? Zadzwoń do nas, a my sprawimy, że cały proces będzie bezpieczny i zakończy się satysfakcjonująco!

Dlaczego warto wykonać przegląd techniczny mieszkania na rynku wtórnym.

Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Zobacz, jak sprawdzić stan techniczny mieszkania na rynku wtórnym.

Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.

Poradniki

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Kary umowne w umowach nieruchomościowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Rękojmia
nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Badanie termowizyjne

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Sprawdzenie
prac wykończeniowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Audyt działki

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 11 opinii.

Zobacz, jak sprawdzić stan prawny mieszkania na rynku wtórnym.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka