Kupując mieszkanie na rynku wtórnym lub pierwotnym, zawsze warto spróbować negocjować cenę ze sprzedającym. Poniższy artykuł, który został stworzony we współpracy z Urban.one jest odpowiedzią m.in. na to, o ile można wynegocjować cenę nieruchomości na rynku wtórnym oraz jak sprawdzić mieszkanie przed kupnem.
Analizy ekspertów z serwisu Urban.one wskazują, że pole do negocjacji na rynku wtórnym jest znaczące. Przykładowo, przy nieruchomości wycenionej pierwotnie na 300 tys. złotych, uzyskanie ceny na poziomie 270 tys. złotych pozwala na realną redukcję kosztów. Efektem takich negocjacji jest nie tylko bezpośrednie zaoszczędzenie 30 tys. złotych na samej transakcji. Niższa cena nabycia nieruchomości przekłada się również na mniejsze koszty okołotransakcyjne, takie jak podatek od czynności cywilnoprawnych czy prowizje, a w przypadku finansowania zewnętrznego – na niższą kwotę zaciąganego kredytu i mniejsze odsetki.
Przed przystąpieniem do rozmów ze sprzedającym należy zapoznać się z podstawowymi zasadami negocjacji. Pierwszym krokiem jest rzetelna ocena własnej sytuacji finansowej oraz potrzeb. Warto odpowiedzieć na pytanie, czy zakup danej nieruchomości zależy wyłącznie od uzyskania znacznego upustu cenowego. Kupując lokal z rynku wtórnego, należy uwzględnić koszty ewentualnego generalnego remontu. Istotne jest również określenie przyszłego przeznaczenia mieszkania oraz weryfikacja, czy budżet pozwala na wniesienie opłaty rezerwacyjnej. Taka opłata zabezpiecza nieruchomość na czas oczekiwania na decyzję kredytową. Podczas negocjacji elastyczność cenowa sprzedającego może okazać się decydująca dla finalizacji transakcji. Przy ograniczonych środkach finansowych niewskazane jest ograniczanie się do wyboru tylko jednego lokalu. Posiadanie alternatywnej oferty pozwala na swobodniejsze prowadzenie rozmów i stanowi zabezpieczenie w przypadku braku porozumienia ze sprzedającym.
Zapraszamy na nowy odcinek podcastu o pośrednikach nieruchomości.
Tabela 1.: Od czego zależą ceny nieruchomości? Przykładowe czynniki
| Czynnik | Cena rośnie | Cena maleje |
| Wysoki metraż | ✓ | |
| Brak przynależności | ✓ | |
| Garaż | ✓ | |
| Lokalizacja daleka od komunikacji | ✓ | |
| Kuchnia otwarta | ✓ | |
| Klimatyzacja | ✓ | |
| Spółdzielcze mieszkaniowe prawo do lokalu | ✓ | |
| Stan do remontu | ✓ | |
| Wysoki czynsz | ✓ |
Negocjacje to proces wymagający dużego zaangażowania i opanowania. Bardzo ważne jest zachowanie dystansu oraz unikanie ulegania emocjom podczas rozmów. Spokój pozwala na rzetelne przedstawienie argumentów i profesjonalne przeprowadzenie negocjacji. Należy mieć na uwadze, że sprzedawca również dąży do realizacji własnych potrzeb finansowych. Jego celem jest zbycie nieruchomości po stawce, która będzie dla niego najbardziej atrakcyjna. Zrozumienie tej perspektywy ułatwia wypracowanie porozumienia satysfakcjonującego obie strony transakcji.
Wiele osób zastanawia się, czy proces negocjacji musi zakończyć się już podczas pierwszego spotkania. Choć większość sprzedających i kupujących dąży do wypracowania kompromisu na samym początku, nie zawsze jest to możliwe. W sytuacji, gdy sprzedający pozostaje nieugięty w kwestii ceny, można rozważyć rozłożenie rozmów na kilka etapów. Innym rozwiązaniem jest przerwanie negocjacji i odczekanie pewnego czasu. Taka strategia może skłonić drugą stronę do ponownego przemyślenia oferty. Należy jednak liczyć się z ryzykiem związanym z taką decyzją. Odroczenie rozmów daje czas innym potencjalnym nabywcom, którzy mogą zdecydować się na zakup nieruchomości przed nami. Sytuacja taka zdarza się często w przypadku mieszkań z rynku wtórnego, które posiadają atrakcyjną lokalizację, a ich cena jest adekwatna do aktualnych realiów rynkowych.
Nie każda oferta cenowa wymaga negocjacji. Zdarzają się sytuacje, w których sprzedającemu zależy na szybkiej sprzedaży nieruchomości, przez co wystawia ją w bardzo atrakcyjnej cenie. W takich przypadkach zwlekanie z decyzją lub próba dalszego obniżania kwoty może skutkować utratą okazji na rzecz innego nabywcy. Wówczas najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest szybka rezerwacja lokalu. Należy jednak pamiętać, że niska cena nie zwalnia kupującego z obowiązku dokładnej weryfikacji oferty. Solidny audyt stanu technicznego oraz szczegółowe sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości są niezbędne. Często zdarza się, że lokale wystawione znacznie poniżej wartości rynkowej posiadają wady ukryte. Ich usunięcie bywa niemożliwe lub wiąże się z bardzo wysokimi kosztami, które w efekcie czynią inwestycję nieopłacalną. Zachowanie czujności podczas analizy ofert o podejrzanie niskiej cenie jest kluczowe dla bezpieczeństwa finansowego nabywcy. Profesjonalny przegląd techniczny pozwala uniknąć zakupu nieruchomości, która zamiast oszczędności przyniosłaby jedynie dodatkowe problemy i wydatki.
Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania z rynku wtórnego oraz rozpoczęciem negocjacji cenowych niezbędne jest uzyskanie pewności co do stanu prawnego lokalu. Kwestie formalne są równie istotne jak aspekty techniczne czy wizualne. Nieruchomości z drugiej ręki często charakteryzują się nieuregulowaną sytuacją prawną, co może generować poważne trudności dla nowego właściciela już po sfinalizowaniu transakcji.
Pominięcie jakiejkolwiek kwestii prawnej przy zakupie nieruchomości może skutkować poważnymi problemami finansowymi oraz stresem. Nawet szczegóły, które wydają się mało istotne, mają realny wpływ na bezpieczeństwo transakcji. Przykładem takiego ryzyka jest sytuacja, w której w lokalu pozostają zameldowane osoby trzecie. Osoba zameldowana może w przyszłości domagać się prawa do przebywania w nieruchomości, a przepisy mogą w określonych sytuacjach wspierać takie roszczenie. Aby skutecznie uniknąć takich zagrożeń, należy rzetelnie zweryfikować każdy dokument związany z lokalem. Można to zrobić samodzielnie lub powierzyć to zadanie naszym specjalistom, którzy zajmują się profesjonalnym audytem prawnym. W ramach rzetelnej weryfikacji konieczna jest przede wszystkim dokładna ocena księgi wieczystej. Pozwala ona sprawdzić aktualnego właściciela oraz ewentualne obciążenia hipoteczne lub służebności. Niezbędna jest także wnikliwa analiza poprzedniej umowy sprzedaży, która potwierdza, w jaki sposób obecny zbywca nabył prawo do nieruchomości. Równie ważne jest uzyskanie aktualnego zaświadczenia o zameldowaniu. Dokument ten potwierdza, że w lokalu nie figurują żadne osoby, które mogłyby w przyszłości zgłaszać roszczenia do zamieszkiwania w nim.
Konieczne jest otrzymanie od właściciela zaświadczenia o zameldowaniu. Podczas zakupu nieruchomości dokument ten powinien zawierać jasny zapis, że w lokalu nikt nie jest obecnie zameldowany. To zaświadczenie stanowi jednak dopiero początek procesu weryfikacji. Właściwe sprawdzanie stanu prawnego nieruchomości zaczyna się od analizy księgi wieczystej. Jest to najważniejszy dokument dotyczący każdego lokalu. W pierwszej kolejności niezbędna jest ocena podstawowych informacji w niej zawartych. Należy potwierdzić, kto jest prawowitym właścicielem oraz sprawdzić, czy nieruchomość nie posiada żadnych zadłużeń. Warto pamiętać, że analiza księgi wieczystej musi być zdecydowanie głębsza niż tylko pobieżne sprawdzenie nazwisk. Wymaga ona weryfikacji wpisów w każdym z czterech działów, w tym ewentualnych służebności, roszczeń czy wzmianek o toczących się postępowaniach. Jeżeli nabywca nie posiada specjalistycznej wiedzy w tym zakresie, bezpieczniejszym rozwiązaniem jest powierzenie tej sprawy w ręce ekspertów.
Jeżeli na mieszkaniu ciąży umowa dożywocia, osoba zamieszkująca nieruchomość ma prawo w niej przebywać aż do śmierci. Nowy właściciel nie może w takiej sytuacji podjąć skutecznych kroków prawnych zmierzających do usunięcia lokatora. W rozwiązaniu problemu nie pomogą wyroki sądowe ani żadne inne formy nacisku. Osoba uprawniona z tytułu dożywocia posiada ustawową ochronę swojego prawa do zamieszkiwania w lokalu. Brak sprawdzenia zapisów dotyczących takich obciążeń może spowodować poważne trudności już na początku inwestycji. Przeoczenie tego faktu oznacza zakup nieruchomości z lokatorem, którego obecność trzeba będzie akceptować dożywotnio.
Sprawdzanie stanu prawnego nieruchomości tak naprawdę zaczyna się od księgi wieczystejW księdze wieczystej znajduje się informacja o metrażu mieszkania. Warto skonfrontować ten zapis ze stanem faktycznym. Często zdarza się, że rzeczywista powierzchnia lokalu różni się od tej widniejącej w dokumentach. Każda rozbieżność w tym zakresie stanowi solidny argument podczas negocjacji ceny. Precyzyjne sprawdzenie metrażu pozwala uniknąć płacenia za powierzchnię, która w rzeczywistości nie istnieje. Jest to jeden z najczęstszych powodów obniżenia ceny ofertowej.
Niezgodność rzeczywistego metrażu mieszkania z informacjami podanymi przez sprzedającego zdarza się stosunkowo często. Sprzedawcy zazwyczaj wpisują w ogłoszeniach metraż widniejący w księdze wieczystej. Często nie mają oni świadomości, że rzeczywisty wymiar lokalu jest zupełnie inny. Dlaczego kwestia różnicy jednego lub dwóch metrów powierzchni jest tak istotna? Metraż ma zazwyczaj największy wpływ na ostateczną wycenę nieruchomości. Z tego powodu każda wykryta rozbieżność stanowi bardzo dobry pretekst do negocjacji ceny.
Tylko dobrze sporządzona i uczciwa umowa chroni Cię przed problemami w przyszłości. Dotyczy to między innymi kwestii związanych z nieuznaniem gwarancji. Właściwe zapisy zabezpieczają również Twoje prawo do rekompensaty za opóźnienia. Jest to istotne w sytuacjach, gdy termin przekazania kluczy jest kilkukrotnie przekładany. To nabywca musi zadbać o to, aby w dokumencie nie znalazły się żadne nieuczciwe zapisy. Dlatego warto przekazać umowę prawnikom specjalizującym się w prawie nieruchomości. Eksperci przeprowadzą pełny audyt dokumentu. Następnie przygotują raport, w którym zaznaczą wszystkie nieścisłości oraz potencjalne zagrożenia.
Po zweryfikowaniu aspektów prawnych należy przejść do kontroli stanu technicznego lokalu. Na tym etapie wymagane jest duże skupienie. Rzetelny audyt daje pewność, że wybrany obiekt jest komfortowy. Każda znaleziona usterka lub nieścisłość wpływa na cenę nieruchomości. Może to stać się skutecznym argumentem podczas negocjacji. Nabywca samodzielnie ocenia wyposażenie, układ pomieszczeń oraz lokalizację. Do dogłębnej oceny technicznej warto jednak zaangażować ekspertów. Specjaliści dysponują odpowiednimi narzędziami i opierają pomiary na obowiązujących normach.
Sprawdzenie mieszkania przez profesjonalistów obejmuje:
Wielu osobom wydaje się, że audyt jest prostym procesem. Często panuje przekonanie, że polega on jedynie na obejrzeniu mieszkania. Nabywcy skupiają się zazwyczaj na ocenie rozkładu pomieszczeń. Decydują, czy kolory ścian są odpowiednie i czy wnętrze im się podoba. W rzeczywistości profesjonalna inspekcja techniczna to proces znacznie bardziej złożony. Wymaga ona wiedzy eksperckiej oraz użycia specjalistycznych narzędzi do wykrycia wad niewidocznych na pierwszy rzut oka.
Eksperci zatrudniani w naszej firmie precyzyjnie weryfikują, czy wszystkie aspekty techniczne są zgodne z obowiązującymi normami. W swojej pracy wykorzystują specjalistyczne narzędzia, które pozwalają im ocenić między innymi miejsca ucieczki ciepła oraz ogniska wilgoci. Specjaliści posługują się profesjonalnymi urządzeniami, takimi jak kamery termowizyjne, wilgotnościomierze, dalmierze oraz łaty murarskie. Wiele osób podczas oględzin odczuwa skrępowanie. Obawiają się one, że drobiazgowe sprawdzanie lokalu zostanie uznane za natrętne lub małostkowe. Profesjonaliści są całkowicie wolni od takich obaw. Zaglądają w każdy zakamarek i skrupulatnie badają każdy metr nieruchomości. Ich celem jest dostarczenie klientowi kompleksowej oraz rzetelnej informacji o faktycznym stanie lokalu.
Wykrycie wad w nieruchomości nie musi oznaczać rezygnacji z zakupu. Często jest to dobry wstęp do negocjacji ceny. Z zakupem mieszkania jest podobnie jak z zakupem używanego samochodu.
Im więcej niedoskonałości uda się znaleźć, tym łatwiej kupić lokal w niższej cenie. Istnieje wiele aspektów, które mogą wpłynąć na zmianę wartości nieruchomości.
Poniżej przedstawiamy zestawienie najczęściej pojawiających się kwestii:
Wiele czynników ma wpływ przy negocjowaniu ceny mieszkania z rynku wtórnego.W 2019 roku analitycy Urban.one zbadali tysiące ofert sprzedażowych mieszkań w 27 polskich miastach. Przeprowadzona analiza dostarczyła istotnych danych na temat polskiego rynku nieruchomości. Badanie wykazało, że średnia różnica między ceną ofertową a transakcyjną w tych miastach wynosi 11%. Jest to realny margines negocjacyjny, który najczęściej występuje przy finalizacji zakupu. Należy jednak wziąć pod uwagę, że raport uwzględniał również przypadki skrajne. W każdym z analizowanych miast pojawiały się mieszkania, których cena wywoławcza była o kilkadziesiąt procent wyższa niż ich rzeczywista wartość rynkowa.
Warszawa to największy rynek mieszkaniowy w Polsce. Wskaźnik asymetrii cen wywoławczych w stosunku do kwot figurujących w aktach notarialnych wynosi tam 8%. Podobna sytuacja występuje w Białymstoku oraz Lublinie. Miasta te również odnotowują jednocyfrowy wynik tej rozbieżności. Jak podkreśla analityk Urban.one, Anna Karaś, te wyliczenia obrazują dużą asymetrię w branży nieruchomości. Zjawisko to jest napędzane przez brak wiarygodnych informacji o faktycznych wartościach rynkowych mieszkań. Dostępne w mediach zestawienia i rankingi opierają się zazwyczaj na cenach ofertowych. Jest to sytuacja wygodna dla deweloperów. Pozwala im to na podbijanie stawek oraz manipulowanie nastrojami na rynku pierwotnym i wtórnym. Aby nie ulec tym mechanizmom, należy zawsze weryfikować ceny transakcyjne. Zdaniem ekspertów tylko takie podejście pozwala przywrócić symetrię na rynku nieruchomości.
Mieszkanie kosztuje tyle, ile kupujący jest gotów za nie zapłacić, jednak pod warunkiem, że posiada on pełną informację o rzeczywistej wartości lokalu. Z tego powodu bardzo ważne jest odpowiednie przygotowanie do negocjacji przed zakupem nieruchomości. Dobrym rozwiązaniem jest pobranie raportu z wyceną Urban.one. Dokument ten zawiera szacowaną rzeczywistą wartość konkretnej nieruchomości. Została ona opracowana na podstawie cen transakcyjnych podobnych mieszkań, które figurują w aktach notarialnych. Research stanowi podstawę zakupu nieruchomości w korzystnej cenie. Oprócz analizy raportów warto również porozmawiać z osobami, które niedawno nabyły lokal w interesującej Cię okolicy. Pomocne może być także czytanie opinii w internecie, na przykład w grupach tematycznych w mediach społecznościowych. Warto skonsultować się dodatkowo z doradcami kredytowymi. Tylko rzetelne przygotowanie pozwala uniknąć popełnienia błędu przy tak istotnej transakcji.
Negocjacje bywają procesem żmudnym i wymagającym. Jest to szczególnie odczuwalne, gdy nabywcy zależy na znacznych ustępstwach cenowych ze strony sprzedającego. Polskie prawo pozwala, aby w imieniu kupującego w rozmowach uczestniczyła wyznaczona osoba. Jeśli Twoje umiejętności negocjacyjne są niewielkie, warto nawiązać współpracę z ekspertami. Doświadczenie specjalistów w tego typu rozmowach gwarantuje bezpieczeństwo oraz efektywne wykorzystanie czasu spędzonego ze sprzedającym. Eksperci od negocjacji posiadają szeroką wiedzę branżową. Pozostają oni w stałym kontakcie z inżynierami, którzy wspierają ich w technicznej ocenie konkretnych lokali. Usługa ta jest korzystnym rozwiązaniem dla osób kupujących mieszkanie po raz pierwszy, dysponujących ograniczonym czasem lub chcących uniknąć stresu towarzyszącego rozmowom. Proces negocjacji na rynku wtórnym jest trudny, emocjonujący i czasochłonny. Wymaga on rzetelnego przygotowania ze strony kupującego. Nieruchomości z rynku wtórnego stanowią często dobrą inwestycję. Podczas wyboru lokalu można jednak popełnić wiele kosztownych błędów. Warto dbać o stały kontakt ze specjalistami, którzy nadzorują poprawność całego procesu. Jeśli chcesz podjąć się tego wyzwania, zachęcamy do kontaktu telefonicznego. Nasza pomoc sprawi, że cały proces zakupu będzie bezpieczny i zakończy się satysfakcjonującym wynikiem.
Obejrzyj odcinek podcastu o wycieku danych z ksiąg wieczystych.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
