Odbiór mieszkania i odbiór domu − formalności po odbiorze

Doradzamy, jak zabezpieczyć się przed wszystkimi formalnymi pułapkami już po odbiorze mieszkania.

Odbiór mieszkania i odbiór domu od A do Z − część trzecia

W poprzednich dwóch wpisach staraliśmy się odpowiedzieć na najczęstsze pytania dotyczące odbioru mieszkania. W pierwszym artykule z naszej serii omawialiśmy proces przygotowania się do odbioru (radziliśmy m.in. jakie dokumenty i narzędzia wziąć na odbiór mieszkania lub odbiór domu). W drugim wpisie wymienialiśmy najczęstsze usterki, które wykrywa się podczas odbiorów i doradzaliśmy na jakie elementy konstrukcyjno-techniczne mieszkania lub domu zwrócić uwagę podczas odbioru. W ostatni, trzecim wpisie z cyklu zajmiemy się okresem po zakończeniu odbioru. Wbrew pozorom, już po wyłapaniu wszystkich usterek i niezgodności mieszkania z umową czeka nas jeszcze kilka formalności.

4. Po odbiorze mieszkania

4.1. Czym jest protokół odbioru?

To dokument, który powinno się podpisać po każdym odbiorze mieszkania. W protokole, klient zgłasza deweloperowi swoje uwagi dotyczące potencjalnych wad i usterek lokalu (czyli to, co radziliśmy sprawdzić wcześniej). Wzór protokołu powinien być zawsze w dyspozycji dewelopera − to on będzie nanosił na nim uwagi nabywcy mieszkania i jego profesjonalnych pomocników. UWAGA: zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper ma obowiązek uwzględnić wszystkie Twoje uwagi do protokołu.

4.2. Podpisanie protokołu (czy podpisywać?)

W praktyce zdarza się, że deweloper nie chce podpisać protokołu odbioru lub, że sugeruje on nabywcy podpisanie protokołu bez wszystkich wytkniętych wad. 

Pierwsza sytuacja nie powinna mieć miejsca. Deweloper ma obowiązek zawsze podpisać protokół. Zgodnie z ustawą, jego podpis pod protokołem nie oznacza wcale, że deweloper godzi się na wszystkie wady, a jedynie, że dokumentuje fakt odbycia odbioru (deweloper ma czas, żeby odnieść się do usterek później). W ostateczności można się jednak zgodzić na niepodpisywanie protokołu przez dewelopera (ten, może chcieć np. uniknąć formalności), pod warunkiem, że ten umówi się z nami na kolejny odbiór (a tak naprawdę, w świetle ustawy, pierwszy odbiór). Warunkiem przeniesienia własności mieszkania jest bowiem i tak podpisanie przynajmniej jednego protokołu przez nabywcę i dewelopera. Godząc się żeby deweloper nie podpisywał protokołu, musisz jednak pamiętać, aby w czasie kolejnego odbioru koniecznie wpisać dostrzeżone podczas niego usterki do protokołu (takich usterek będzie zapewne mniej niż w czasie pierwszego odbioru).

Bardziej niebezpieczna jest sytuacja, kiedy deweloper sugeruje podpisanie przez Ciebie protokołu odbioru bez wszystkich zaobserwowanych usterek. Tego należy za wszelką cenę unikać – jeżeli teraz podpiszemy się pod protokołem, w którym nie będą zaznaczone wszystkie way lub usterki, w przyszłości możemy mieć „pod górkę” żeby takie wady i usterki kwestionować (chociaż, nie wytykając wszystkich wad w protokole, wcale nie zrzekamy się prawa do kwestionowania wad – o tym poniżej)

4.3. Czy odbiorowi musi towarzyszyć przekazanie kluczy?

Zwykle te dwie czynności występują w tym samym momencie. Po bezusterkowym odbiorze, deweloper udostępnia przyszłemu właścicielowi klucze do mieszkania: najczęściej dzieje się to jeszcze przed notarialnym przeniesieniu własności lokalu. W takiej sytuacji, przyszły nabywca lokalu zobowiązuje się do tego, że będzie ponosił wszystkie koszty związane z eksploatacją lokalu (takie zobowiązanie wynika zwykle z podpisanej przez nabywcę mieszkania umowy deweloperskiej).

Raczej odradzamy jednak godzić się na przekazanie kluczy w sytuacji, gdy po odbiorze, na protokole wytknęliśmy deweloperowi usterki. Ryzykujemy wtedy, że deweloper – jako argumentu do kwestionowania wytkniętych przez nas usterek – użyje właśnie faktu naszego zamieszkiwania w mieszkaniu („podczas odbioru te drzwi wcale nie były zarysowane, to robota pan Kowalskiego!”). 

4.4. Ile czasu ma deweloper na naprawę?

Zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do wad wytkniętych przez nas w protokole odbioru mieszkania. Sam fakt podpisania protokołu przez dewelopera nie znaczy oczywiście, że ten godzi się na wszystkie wskazane przez nas wady i niezgodności. W naszej praktyce jednak deweloperzy (w szczególności ci najwięksi) rzadko kwestionują ustalenia dokonane podczas odbioru. Jeżeli deweloper nie sprzeciwi się wytkniętym usterkom, w świetle ustawy ma on 30 dni od daty odbioru na ich naprawę. Czasami zdarza się, że wytknięte usterki są nie do naprawienia (nawet jeśli deweloper ich nie kwestionuje) – nie sposób np. najczęściej prosto i szybko naprawić niewielkie wady konstrukcyjne budynku wpływające np. na układ ścian w mieszkaniu. W takiej sytuacji klient najczęściej może żądać obniżenia ceny, a nawet odstąpić od umowy deweloperskiej i odzyskać od dewelopera całość wpłaconych pieniędzy. W praktyce jednak deweloperzy najczęściej „dogadują się” z nabywcami (np. opuszczając cenę za mieszkania o kilka procent lub oferując znaczące zniżki na prace wykończeniowe). 

4.5. Czy możliwe jest naprawienie usterek, których nie ma w protokole?

To jeden z najczęstszy błędów jakie popełniają nabywcy mieszkań, często – niestety – wprowadzani z błąd przez deweloperów. Jeżeli pewnych wad lub usterek mieszkania dopatrzymy się dopiero po odbiorze, zawsze można je zgłosić później, nawet jeśli były one w oczywisty sposób widoczne podczas pierwszego odbioru. Nawet, jeśli wady mieszkania dostrzeżmy po przeniesieniu jego własności, pozostaje nam tzw. instytucja rękojmi (opisana przez polski Kodeks cywilny). Rękojmia jest silniejszą bronią, gdy wady mieszkania nie były w oczywisty sposób widoczne przed przeniesieniem własności. Nieco bardziej skomplikowana jest sytuacja, jeżeli wady były widoczne przed przeniesieniem własności, a my dostrzegliśmy je dopiero po ostatecznej umowie notarialnej. Nawet jednak w takich sytuacjach dobry prawnik (lub ugodowy deweloper) mogą wystarczyć do uzyskania przez nabywcę mieszkania bezkosztowej naprawy.

4.6. Kiedy przeniesienie własności?

Tym tematem zajmiemy się w jednym z kolejnych naszych wpisów. W tym miejscu chcemy jednak powiedzieć, że nawet dużo usterek wytkniętych w czasie odbioru najczęściej nie daje nabywcy mieszkania lub domu prawa do przesuwania umowy przenoszącej własność. Dlatego, jeżeli zgodnie z umową deweloperską, termin przeniesienia własności mieszkania lub domu upływa w piątek, a odbiór odbył się w środę, nabywca musi podpisać umowę przenoszącą własność do dwóch dni po odbiorze.

Pytania?

Jeżeli masz jakiekolwiek inne pytania dotyczące odbioru mieszkania lub odbioru domu, zadzwoń do Pewnego Lokalu (797014014). Nasi prawnicy oraz inżynierowie chętnie odpowiedzą na każde pytanie.

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka