Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Artykuł podpowiada możliwości rozwiązania umowy z deweloperem w trakcie jej trwania. Czy jest to realne? Zapraszamy do lektury.
Potrzebujesz pomocy prawnej przy odstąpieniu od umowy z deweloperem? Chcesz żebyśmy pomogli Ci znaleźć nabywcę Twojej umowy poprzez cesję?

Kiedy chcemy odstąpić od umowy pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie przepisów regulujących umowy deweloperskiej oraz dokładna analiza naszej umowy. Aktem do tego właściwym  jest ustawa  z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nazywaną „ustawą deweloperską” ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nazywaną „ustawą deweloperską”. Jeżeli w zapisach naszej umowy deweloperskiej nie ma nadanego umownego prawa do odstąpienia, odstąpienie może nastąpić w przypadkach określonych w art. 29 ust.1  wyżej wskazanej ustawy.

Odstąpienie od umowy z winy dewelopera

Przywołany art 29. ust.1 ustawy deweloperskiej przewiduje jedynie sześć przypadków możliwości odstąpienia przez nabywcę od umowy:

  1. umowa nie zawiera wszystkich elementów wskazanych w art. 22 ustawy.
  2. informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub załącznikach do niego, z wyjątkiem zmian podkreślonych wyraźnie w umowie;
  3. deweloper nie doręczył klientowi prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
  4. informacje zawarte w prospekcie lub w załącznikach, na których podstawie zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;
  5. prospekt informacyjny nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu stanowiącego załącznik do ustawy deweloperskiej;
  6. w przypadku, gdy deweloper nie przeniósł na nabywcę prawa własności nieruchomości w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Należy jednak pamiętać, że ustawa w przypadku pierwszych pięciu punktów ogranicza czas na odstąpienie do 30. dni od dnia zawarcia umowy.

Odstąpienie z winy nabywcy

Zgodnie z art. 29 ust. 4 tzw. ustawy deweloperskiej: „Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej.”

Natomiast zgodnie z art 29 ust 5 deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo,(...), pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Nieprzeniesienie na nabywcę prawa własności

Natomiast w sytuacji, gdy deweloper nie dokona przeniesienia prawa własności nieruchomości w terminie określonym w umowie z przyczyn leżących po stronie firmy deweloperskiej (np. opóźnień w budowie), nabywca przed odstąpieniem od umowy musi wyznaczyć dodatkowy 120-dniowy termin na dokonanie przeniesienia prawa własności. Jeśli deweloper w ciągu dodatkowych czterech miesięcy nie przeniesie własności, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy. Z perspektywy kupującego istotne jest, że odstępując od umowy z tego powodu zachowuje on roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia o ile taka istnieje, a w przypadku, gdy kary umowne nie zostały określone w umowie nabywcy przysługuje prawo dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych.

Umowne prawo do odstąpienia

W przypadku gdy chcemy odstąpić od zawartej umowy z deweloperem, a jednocześnie nie zachodzą przesłanki określone w art 29. ust.1, najczęściej będziemy musieli liczyć się z konsekwencjami.  W  umowy deweloperskiej mogą znajdować się kary umowne, czyli „ryczałtowe” sankcję za niewykonanie umowy. Kara może być określona kwotowo lub poprzez odwołanie do określonej wartości pieniężnej albo jej ułamka np. procent ceny nabycia.. Kara umowna musi być zawsze indywidualnie uzgodniona przez dewelopera z klientem, a jej wysokość nie może być rażąco wygórowana. Przyjmuje się, że karami niewygórowanymi są kary umowne, których wysokość nie przekracza 5 procent wartości przedmiotu umowy. 

W sytuacji, gdy nie posiadamy umownego prawa do rozwiązania umowy, wówczas należy podjąć negocjacje z deweloperem. Strony umowy mogą w każdej chwili rozwiązać umowę, na uzgodnionych warunkach, mimo że w umowie nie znajdują się konkretne zapisy pozwalające na dokonanie takiej czynności.

Znalezienie osoby na nasze miejsce - cesja

Cesja (zwana także przelewem) to konstrukcja prawna pozwalająca na przeniesienie wierzytelności z umowy na nową osobę. W przypadku umów deweloperskich wierzycielem jest pierwotny nabywca lokalu - zwany także cedentem. Wierzytelnością jest zobowiązanie do zapłacenia określonej kwoty za lokal na rzecz dewelopera (debitora), a nowa osoba, która będzie zobowiązana wobec dewelopera i stanie się w przyszłości ostatecznym właścicielem mieszkania, nazywa się cesjonariuszem.

Praktyka pokazuje, że w umowach deweloperskich wprowadzane uzależnia się możliwość przeprowadzenia cesji od pisemnej zgody dewelopera. Niestety bez wyrażonej zgody dewelopera nie będziemy mogli przeprowadzić tej czynności.

Jak odstąpić od umowy deweloperskiej? - pomoc Pewny Lokal

Pewny Lokal pomaga przy odstąpieniu od umowy deweloperskiej. Jesteśmy w stanie przygotować prawną opinię odnośnie realnych szans na odstąpienie od umowy deweloperskiej. Cena analizy przygotowanej przez nasze biuro prawne to 500 zł (cena z VAT 23%). Opinia pozwoli na odpowiedź na następujące aspekty:

  • oceniamy szanse na uznanie przez dewelopera naszego odstąpienia od umowy.
  • szacujemy koszty związane z odstąpieniem od umowy deweloperskiej.
  • czy przesłanki umowne dają prawo do odstąpienia od umowy?
  • podpowiadamy formę w jakiej należy dostarczyć deweloperowi pismo dotyczące odstąpienia
  • odpowiadamy czy nabywa ma prawo odstąpić od umowy na podstawie przesłanek zawartych w ustawie?
  • czym jest nadzwyczajna zmiana okoliczności?
  • jaka podstawa prawna przyda nam się do powołania w celu odstąpienia od umowy z deweloperem?

 

Pomoc przy odstąpieniu od umowy lub cesji

Pewny Lokal wychodząc naprzeciw oczekiwaniom Klientów, stworzył możliwość pomocy w zakresie analizy prawnej odstąpienia od umowy deweloperskiej lub cesji. W ramach usługi m. in. wskażemy czy możliwe jest odstąpienie od umowy deweloperskiej, powiemy z jakimi kosztami będzie wiązało się odstąpienie od niej, a także na jakie przepisy należy się powołać, aby odstąpienie było skuteczne. Nasi prawnicy przygotują dla Państwa kompleksową analizę prawną, która pomoże rozwiązać umowę lub dokonać cesji. Zajmujemy się także "kojarzeniem" osób chętnych nabyciem praw z umowy deweloperskiej z osobami chcącymi "sprzedać" takie prawa. Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani naszą pomocą zapraszamy do kontaktu wypełniając formularz.

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić nieruchomość od dewelopera i podpisać z nim umowę?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak odebrać mieszkanie lub dom od dewelopera?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom na rynku wtórnym?


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

Średnia 5/5 na podstawie 19 opinii.

Dowiedz się, na co uważać podpisując umowę deweloperską

Zobacz wywiad Rzeczpospolitej z ekspertem Pewny Lokal, adwokatem dr Piotrem Semeniukiem

Baza wiedzy

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka