Przeniesienie własności mieszkania od dewelopera – koszt

Ile kosztuje przepisanie mieszkania od dewelopera?

Podczas zakupu mieszkania na rynku pierwotnym nabywcy często koncentrują się wyłącznie na cenie podanej przez dewelopera. Należy jednak pamiętać, że do tej kwoty trzeba doliczyć różnego rodzaju opłaty dodatkowe. Poniższy artykuł przedstawia koszty związane z zawarciem poszczególnych umów z deweloperem.

Koszty umów z deweloperem

Nabywcy często nie zdają sobie sprawy z wysokości opłat notarialnych. Tymczasem koszt sporządzenia pojedynczego aktu notarialnego może wynosić nawet kilka tysięcy złotych. Jeśli nieruchomość jest warta około 350 tys. zł, taksa notarialna za przeniesienie własności może sięgnąć kwoty 2170 zł netto. Do kwoty netto należy doliczyć podatek VAT. Dodatkowo notariusz pobiera opłaty za wypisy aktu oraz za złożenie wniosku wieczystoksięgowego.

Tabela 2.1 Koszty Taksy Notarialnej

Umowa z deweloperem zawierana na rynku pierwotnym

Zakup mieszkania od dewelopera wymaga podpisania co najmniej dwóch umów notarialnych. Są to umowa deweloperska oraz umowa przenosząca własność. W przypadku umowy deweloperskiej deweloper pokrywa połowę kosztów notarialnych. Natomiast przy umowie przenoszącej własność, co do zasady, całość kosztów ponosi nabywca. Oprócz wymienionych dokumentów strony mogą podpisać również umowę przedwstępną lub rezerwacyjną. One także mogą zostać sporządzone w formie aktu notarialnego.

Jak powinna wyglądać umowa przeniesienia własności nieruchomości?

Po sfinalizowaniu zakupu mieszkania następuje podpisanie ostatecznego aktu przeniesienia własności. Proces ten wiąże się z dopełnieniem szeregu formalności. Dopiero po przeniesieniu własności nabywca staje się prawnym właścicielem obiektu.

Samo podpisanie umowy sprzedaży potwierdza prawo własności. Aby jednak było ono w pełni skuteczne pod kątem prawnym, dokument musi zostać sporządzony u notariusza. W akcie niezbędne jest wskazanie stron umowy, przedmiotu transakcji oraz stanu prawnego nieruchomości. Akt notarialny nie wymaga już dodatkowego uprawomocnienia. W przypadku rynku pierwotnego proces zaczyna się od umowy deweloperskiej. Określa ona obowiązki kupującego i sprzedającego. Dokument musi zawierać termin płatności, cenę nieruchomości oraz datę oddania jej do użytkowania.

Przeniesienie prawa własności następuje po odbiorze technicznym lokalu. Niezbędne jest wówczas wyodrębnienie mieszkania. W umowie musi widnieć dokładny adres, metraż oraz numer księgi wieczystej gruntu.

Zapisy powinny określać także zasady korzystania z części wspólnych i potwierdzać realizację ustaleń z umowy deweloperskiej. Ważnym elementem jest oświadczenie dotyczące stanu prawnego przedmiotu umowy.

Posiadam akt przeniesienia własności – co dalej?

Po sporządzeniu aktu przeniesienia własności należy zgłosić ten fakt do urzędu miasta lub gminy. Nieruchomość musi zostać zgłoszona do opodatkowania. Wymaga to złożenia deklaracji na podatek na odpowiednich drukach dostępnych w urzędzie.

Wypełniony dokument składa się w biurze podawczym wraz z kopią aktu notarialnego. Jeśli nieruchomość znajduje się na gruncie w użytkowaniu wieczystym, należy zgłosić nabycie tego prawa. Można to zrobić drogą internetową, przesyłając akt notarialny do zarządu mienia Skarbu Państwa.

Nabywcy finansujący zakup kredytem muszą dokonać wpisu hipoteki w księdze wieczystej na rzecz banku. W tym celu należy przedstawić bankowi akt notarialny. Pozwoli to uzyskać oświadczenie o ustanowieniu hipoteki oraz zaświadczenie o warunkach zobowiązania.

Z kompletem dokumentów należy udać się do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. Wymagana jest opłata za ustanowienie hipoteki oraz zapłata podatku. Po uzyskaniu decyzji z sądu należy ponownie odwiedzić bank, aby zakończyć opłacanie ubezpieczenia pomostowego.

Obowiązkowe koszty notarialne przy umowach deweloperskich

Na całkowity koszt umowy deweloperskiej składają się:

• Taksa notarialna: Jej wysokość zależy od wartości nieruchomości oraz cennika kancelarii. Maksymalne stawki netto reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.06.2004 r.
• Wypisy aktu notarialnego: Koszt to 6 zł + 23% VAT za każdą rozpoczętą stronę.
• Przyjmując, że umowa liczy średnio 30 stron, koszt jednego odpisu wynosi około 220 zł.
• Niezbędnych jest kilka odpisów: dla nabywców, dewelopera oraz sądu wieczystoksięgowego.

O ile stawki za wypisy są regulowane ustawowo, o tyle wysokość taksy notarialnej można negocjować. Warto to robić zwłaszcza przy droższych nieruchomościach, gdzie opłata rośnie proporcjonalnie do wartości mieszkania.

Poza kwestiami finansowymi warto zadbać o bezpieczeństwo transakcji. Analizę dokumentów można powierzyć specjalistom z firmy Pewny Lokal. Nasi prawnicy codziennie weryfikują umowy deweloperskie.

Zapraszamy do kontaktu pod numerem 797 014 014 lub mailowo: kontakt@pewnylokal.pl.

Tabela: Całkowite koszty pozostałe w przypadku przeniesienia własności u notariusza 

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy przenoszącej własność?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

• W umowie przenoszącej własność średnio znajdujemy od trzech do czterech bardzo niebezpiecznych klauzul.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów przeniesienia własności.
• Deweloperzy i sprzedawcy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnika przy podpisaniu umowy z deweloperem?

Zamów usługę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Piotr Semeniuk

Założyciel Pewnego Lokalu. Specjalista prawa nieruchomości. Doktor nauk prawnych (doktorat z prawa ochrony konsumentów). Z zamiłowania inwestor i analityk rynku mieszkaniowego. Wielokrotny gość telewizji (TVP, TVN, Polsat), gdzie wypowiadał się na tematy rynku nieruchomości i ochrony praw nabywców.