Zarezerwuj odbiór lub napisz do nas

Umowa deweloperska po zniesieniu użytkowania wieczystego

Jak ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego wpłynie na nabywców mieszkań?

Co to jest użytkowanie wieczyste?

Prawo do użytkowania wieczystego to konstrukcja specyficzna dla polskiego prawa cywilnego. Wbrew nazwie nie pozwala na nieograniczone w czasie korzystanie z nieruchomości, która nie należy do nas. Jest to prawo do specyficznego długoterminowego wynajmu nieruchomości od jednostki publicznej (skarbu państwa, województwa, powiatu czy gminy). Ustanawiane jest, na okres od 40 do 99 lat i podlega corocznej opłacie z tytułu użytkowania wieczystego. Konstrukcja powstawała w czasach PRL, a po 1989 r. poddawano w wątpliwość sens jej istnienia twierdząc między innymi, że jest wzorowana na prawie sowieckim (mimo tego, że podobne formy pozwalające na korzystanie z nieruchomości państwowych występują z powodzeniem w innych systemach, np. w prawie niemieckim).

Użytkownik wieczysty ma prawo zbliżone do własności. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób i może rozporządzać prawem - sprzedać, obciążać, zapisać w testamencie. Szczegółowa treść prawa jest regulowana przez umowę ustanawiającą użytkowanie wieczyste. Umowa określa m.in. to, w jaki sposób użytkownik będzie korzystał z gruntu (np. podmiot „użytkujący wieczyście” grunt może zobowiązać się wobec gminy, która oddała działkę w użytkowanie do wybudowania osiedla mieszkaniowego). W praktyce użytkowanie wieczyste dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.

Zmiany, zmiany…

Zmiany w formie prawa do użytkowania wieczystego wprowadza ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Ustawa dotyczy jedynie gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe (jedno i wielorodzinnych). Poza zakresem regulacji pozostają grunty przeznaczone na cele przemysłowe i użytkowe. Na marginesie warto zaznaczyć, że wbrew obiegowym opiniom przed wprowadzeniem ustawy można było dokonać zmiany użytkowania wieczystego we własność. Możliwość była jednak obarczona obowiązkiem złożenia stosownego wniosku, a przy budynkach wielorodzinnych wymagana była jednomyślna zgoda mieszkańców na taki zabieg. Głównym celem nowego prawa jest wsparcie mieszkańców w uzyskaniu tytułu własności do gruntów na których są położone ich nieruchomości oraz likwidacja corocznych opłat, które często podlegały podwyżkom.

Od 2019 r. będziesz właścicielem

Z dniem 1 stycznia 2019 r. z mocy ustawy użytkownicy wieczyści gruntów staną się automatycznie ich właścicielami. Własność gruntów w księgach wieczystych oraz w ewidencji gruntów i budynków będzie ustalana na podstawie zaświadczenia wydanego przez organy reprezentujące dotychczasowych właścicieli gruntów, tj. Skarb Państwa oraz gminy np. przez starostę, wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (wpisy mają być wolne od opłat sądowych). Jeżeli na gruncie jest położony budynek wielorodzinny to dotychczasowi współużytkownicy wieczyści staną się z mocy prawa współwłaścicielami przekształconego gruntu proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej. Dużą zaletą jest to, że zamiana we własność nastąpi z mocy prawa. Posiadacze lokali nie muszą składać wniosków ani nie jest wymagana żadna inna aktywność ze strony nabywających własność.

Skorzystasz, ale nie bezpłatnie

Mimo, że przerodzisz się w właściciela nie będzie to oznaczać, że staniesz się posiadaczem gruntu “za darmo”. Opłata za użytkowanie wieczyste zostanie zamieniona w tzw. opłatę przekształceniową, którą z mocy ustawy każdy nowy właściciel będzie musiał ponosić przez okres 20 lat. Wysokość opłaty będzie równa stawkom za użytkowanie wieczyste obowiązującym w dniu przekształcenia. W przypadku gruntów Skarbu Państwa przewidziano bonifikatę. Rabat wyniesie nawet 60 proc., jeśli właściciel domu lub mieszkania ureguluje należności w tym samym roku, w którym nastąpi przekształcenie. W drugim roku będzie to 50 proc., w trzecim – 40. W każdym kolejnym “zniżka” zmniejszy się o 10 proc. Samorządy same podejmą decyzję w zakresie wysokości bonifikaty. Prawdopodobnie bonifikata nie będzie “gorsza” od tej gwarantowanej ustawowo.

Rynek wtórny i rynek pierwotny

Kupując nieruchomość na rynku wtórnym zawsze będziesz wiedział czy grunt był kiedyś w użytkowaniu wieczystym. Roszczenie o zapłatę opłaty przekształceniowej będzie ujawniane w księgach wieczystych nieruchomości w dziale III. W razie sprzedaży nieruchomości obowiązek uiszczania opłat będzie przechodził na nabywcę nieruchomości. Dla osób podpisujących umowę deweloperską nie zmieni się dużo. Osoby, które już podpisały umowę deweloperską nie muszą aneksować takich umów. Po oddaniu lokalu w posiadanie zostaniesz współwłaścicielem gruntu pod budynkiem wielorodzinnym. Tak jak istniał obowiązek ponoszenia rocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego, tak będziesz musiał płacić roczną opłatę przekształceniową.

Likwidacja użytkowania wieczystego przyniesie sporo zmian. Zaletą nowego rozwiązania będzie stałość opłaty przekształceniowej. Drastyczne podwyżki nie będą już występować, a z pewnością nie będzie się to działo często (podwyżki będą jednak możliwe, ale jedynie poprzez waloryzację opłat zgodnie ze wskaźnikiem zmian cen nieruchomości określonym przez Główny Urząd Statystyczny). Faktyczną ulgę dla portfela odczujesz jednak dopiero po zapłacie całej opłaty przekształceniowej, czyli nawet za 20 lat.

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka