Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego determinuje, jakie informacje muszą się znaleźć w treści umowy deweloperskiej wraz z jej załącznikami. Terminy, które deweloper jest obowiązany określić, sprowadzają się do:
W momencie ukończenia budowy inwestycji deweloper ma obowiązek zawiadomić o zakończeniu prac budowlanych. W umowie, jak i prospekcie informacyjnym wskazuje się termin, do którego najpóźniej deweloper ukończy budowę nieruchomości. Dopiero wówczas może on ubiegać się o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie lokalu może on przeprowadzić odbiór techniczny. Jest to moment, kiedy w obecności nabywcy dokonuje się sprawdzenia nieruchomości w zakresie zgodności z dokumentacją – standardem wykończenia, rzutami projektowymi, umową, ale i prawem budowlanym. Z jego przebiegu strony spisują protokół odbioru, jeśli wykonano jedynie odbiór techniczny, lub protokół zdawczo – odbiorczy, jeśli przy okazji odbioru technicznego, nabywca uzyskał klucze do mieszkania.
Zdarza się, że deweloperzy przekazują klucze do mieszkania od razu po podpisaniu protokołu odbioru technicznego. Najczęściej rozwiązanie to wynika wprost z zapisów umowy. Dla wielu osób często kwestia ta jest niejasna, ponieważ deweloperzy posługują się wieloma określeniami np. wydanie lokalu, przekazanie kluczy, przejście obowiązku uiszczania opłat za mieszkanie na nabywcę. W praktyce najczęściej chodzi właśnie o przekazanie kluczy do mieszkania, czyli przeniesienie posiadania na nabywcę. Nie jest on jeszcze właścicielem mieszkania, natomiast ma już prawo je użytkować, ponieważ jest jego posiadaczem.
Umową przyrzeczoną w treści umowy deweloperskiej jest umowa przenosząca własność. Jest to właściwie ostatnia czynność, jakiej musimy dokonać w procesie nabycia lokalu od dewelopera. Zdarza się, że wydanie mieszkania następuje w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność. Ma to miejsce najczęściej w przypadku, kiedy umowa milczy na temat terminu wydania lokalu nabywcy. Jeśli jednak nabywcy zależy na tym, aby jak najszybciej zamieszkać w mieszkaniu albo rozpocząć prace wykończeniowe, warto zadbać o to, aby umowa gwarantowała nabywcy wydanie lokalu w dniu odbioru technicznego, ponieważ bardzo często odbiór techniczny a umowę przenoszącą własność dzieli odstęp nawet kilku miesięcy.
Zwykle ostatnim etapem zakupu mieszkania z rynku wtórnego jest odebranie od sprzedawcy kluczy do niego. Czy jest jakiś odgórnie ustalony termin na ich przekazanie? Nie. Wszystko zależy od indywidualnych uzgodnień obu stron transakcji.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Najczęściej jednak odebranie kluczy następuje dopiero po sporządzeniu i podpisaniu umowy w obecności notariusza. Kupujący i sprzedający ustala, w jakim terminie wyprowadzi się z mieszkania (tydzień, dwa, a nawet miesiąc) i będzie mógł je przejąć nowy właściciel.
Warto pamiętać, że jeśli strony nie ustaliły ze sobą innego terminu przekazania, to przyjmuje się, że nastąpi ono po podpisaniu umowy przenoszącej własność. Kiedy jeszcze można przekazać klucze do mieszkania?
Równie dobrze przekazanie kluczy może nastąpić po podpisaniu umowy przedwstępnej. Jest to jednak dużo rzadziej stosowane rozwiązane. Dlatego, że sprzedający nie ma pewności, czy bank udzieli kupującemu kredytu.
Wreszcie istnieje także możliwość przekazania kluczy do mieszkania od razu po decyzji stron o zakupie / sprzedaży, ale jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej lub przenoszącej własność. Taka sytuacja wymaga jednak dużego zaufania do siebie obu stron transakcji. Dlatego, pomimo że rozwiązanie jest prawnie dopuszczalne, to praktycznie nie jest stosowane. Chyba że transakcja dotyczy członków rodziny.
Odbiór kluczy to nie tylko przekazanie kluczy z ręki do ręki, ale przede wszystkim moment, w którym zaczyna się odpowiedzialność nowego właściciela za mieszkanie. Dlatego wraz z przekazem kluczy, jeśli strony nie zrobiły tego wcześniej, należy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy.
Jest to dokument, który potwierdza przekazanie mieszkania. Opisuje, jaki jest stan techniczny i ogólny mieszkania, jakie wyposażenie pozostaje w mieszkaniu i przede wszystkim stan liczników.
Prawidłowo sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy powinien zawierać kilka najważniejszych informacji:
informację o przekazaniu kluczy, a jeśli do mieszkania należą przynależności, to także ich wyszczególnienie.
Protokół powinien być podpisany przez obie strony i może zostać dołączony do umowy sprzedaży. A z chwilą odebrania kluczy na nowego właściciela przechodzą obowiązki dotyczące rozliczania się ze wspólnotą za czynsz i dostawcami mediów. Nawet jeśli umowa przenosząca własność nie została jeszcze podpisana.
Natomiast po podpisaniu aktu notarialnego, na kupującego przechodzą także obowiązki związane z podatkami i opłatami za mieszkanie. Na przykład w terminie do 14 dni od dnia podpisania umowy nabywca musi złożyć w Urzędzie Miasta informacje IN-1. Na jej podstawie urząd wyliczy kwotę podatku od nieruchomości.
Jak widać, moment przekazania kluczy, a także moment przejęcia przez nabywcę odpowiedzialności za mieszkanie są różne. Jeśli obie strony wywiązują się z ustaleń, to cały proces przebiega sprawnie i szybko. Nabywca może cieszyć się mieszkaniem, a sprzedający uzyskanym kapitałem. A co jeśli nie wszystko idzie zgodnie z planem i jedna ze stron postanawia nie wydać mieszkania pomimo podpisania umowy lub druga nie zapłaci ustalonej kwoty?
Aby uniknąć problemów i długoletnich procesów sądowych warto w akcie notarialnym umieścić Art. 777 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Wskazuje on, że dłużnik dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do zapłaty określonej sumy pieniężnej lub wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej (mieszkania), w określonym terminie lub po ustalonym zdarzeniu.
Notarialne poddanie się stron egzekucji jest jednym z najlepszych sposobów na zabezpieczenie umowy. Dzięki niemu upraszcza i skraca się okres dochodzenia roszczeń od dłużnika. Zmniejsza także koszty takiego postępowania i oszczędza dodatkowych nerwów.
Zatem jeśli jedna ze stron nie wywiązuje się z umowy, wierzyciel z takim aktem notarialnym może wystąpić do sądu o nadanie tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności. Zwykle trwa to kilka dni. Po jego uzyskaniu można od razu skierować sprawę do komornika, który zajmie się odebraniem nieruchomości dłużnikowi.
Jeśli planujesz w najbliższym czasie dokonać zakupu mieszkania, to warto przed podpisaniem umowy zlecić jej analizę prawną. Dzięki temu sprawdzisz, czy umowa w należyty sposób zabezpiecza Twoje interesy. Wielu kupujących uznaje taką analizę za zbędną. Po co, skoro umowę i tak sprawdza notariusz?
Należy jednak pamiętać, że zadaniem notariusza jest sprawdzenie, czy umowa jest zgodna z prawem. Zatem nie ma znaczenia czy umowa promuje jedną ze stron, jeśli mieści się to w granicach prawa.
Dlatego zleć analizę prawną umowy prawnikom Pewnego Lokalu. Wskażą oni potencjalnie szkodliwe dla Ciebie zapisy i zaproponują inne, korzystniejsze. Także te związane z poddaniem się stron egzekucji.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
