lub zostaw nam swój numer i oddzwonimy
„Raport, który przygotował inżynier Pewnego Lokalu, zwrócił uwagę na wiele różnych usterek i wad technicznych, których bym samemu nie zauważyła. Dzięki temu miałam dobry argument podczas negocjowania ceny ze sprzedającym i oszczędziłam 40 000 zł! Wcześniej sprzedający mówili, że stan jest idealny i cena nie podlega negocjacjom.”
Dagmara Mazurek, która wykonała inspekcję domu jesienią 2021 r.
Pod koniec 2021 r. chciałem kupić mieszkanie na Krzykach we Wrocławiu, ogłoszenie było bardzo atrakcyjne — mieszkanie do remontu, ale za to w bardzo dobrej cenie. Coś mnie tknęło i przed zakupem zleciłem audyt prawny mieszkania — i dzięki Bogu, bo okazało się, że dziadek właścicielki ma zapisane prawo dożywotniego zamieszkiwania w tym mieszkaniu. Dziadek na usunięcie dożywocia się nie zgodził, a ja mieszkania nie kupiłem!”
Artur Ignaszak, który zamówił audyt prawny domu we Wrocławiu pod koniec 2021 r.
„Zleciłem firmie Pewny Lokal przegląd techniczny budynku w Skawinie. Dom był z lat 80 i na pozór w miarę wyremontowany. Gdy jednak otrzymałem rezultaty badania termowizyjnego, okazało się, że praktycznie wszystkie okna nadają się do gruntownego uszczelnienia, a nawet wymiany. Dodatkowo sufity domu zaciekały grzybem. Koszt uszczelnienia oraz wymiany okien i osuszenia grzyba podany przez Pana z Pewnego Lokalu wyniósł ok. 25 tys. zł. Gdy przedstawiłem te wyliczenia sprzedawcy, ten obniżył cenę o dodatkowe 20 tys. zł.”
Piotr Szczęsny, którego dom badaliśmy w lutym 2022 r.
„W kupowanym domu niepokoił mnie szczególnie stan instalacji elektrycznej. Sprzedawca zapewniał, że są były one wymieniane i zmodernizowane dwa lata temu. Po audycie technicznym okazało się, że oczywiście instalacja ma kilkadziesiąt lat i nie wytrzymałaby podłączenia dodatkowych urządzeń AGD i RTV. Sprzedawca w ogóle okazał się być gagatkiem, bo w projekcie umowy chciał zwolnić swoją odpowiedzialność za jakiekolwiek wady. Dobrze, że poprosiłam o pomoc prawników i inżynierów z Pewny Lokal bo dzięki nim nie kupiłam trefnego domu. Już teraz mieszkam w innym domu i nie ma żadnych kłopotów.”
Marlena Sokołowska, która wykonała z nami audyt domu w Wołominie wiosną 2022 r.
„Kupowałem mieszkanie w kamienicy w centrum Torunia. Dzięki pomocy Pewny Lokal wyszło coś absolutnie niespodziewanego. Sprzedawca deklarował, że mieszkanie ma 117 m. kw., a już przy weryfikacji przez inżyniera obmiar mieszkania wyszedł prawie 12 m.kw. mniej! Prawnicy mi potem wyjaśnili, że do powierzchni mieszkania została w księdza wieczystej doliczona powierzchnia komórki lokatorskiej i balkonu. Ostatecznie sprzedawca zaakceptował, że płacę tylko za metraż mieszkania (a nie przynależności) i zaoszczędziłem prawie 50 tys. złotych!”
Paweł Witkowski, który zamówił inspekcję mieszkania w 2020 r.
lub zostaw nam swój numer i oddzwonimy w kilka minut
lub zostaw nam swój numer i oddzwonimy w kilka minut
kocioł grzewczy starego typu (z otwartą komorą spalania) o niskiej sprawności energetycznej. Instalacja nieprzystosowana do montażu kotła kondensacyjnego.
brak zabezpieczenia różnicowoprądowego, ochronników, mała ilość obwodów elektrycznych, brak osobnych obwodów dla urządzeń o dużej mocy poborowej, brak przyłącza 3-fazowego.
Błędnie zorganizowany system wentylacji. Brak odpowiedniej krotności wymiany powietrza.
podciąg kapilarny ściany fundamentowej (permanentne zawilgocenie)
podłączenie harmonijkowe do WC — niezalecane rozwiązanie z uwagi na krótką żywotność.
skrzydła wiatraka uniemożliwiają stałą wymianę powietrza w pomieszczeniu toalety. Brak ciągu grawitacyjnego.
krzywizna posadzki w skali całego pomieszczenia (spadek ok. 30 mm).
pęknięty drewniany element konstrukcyjny połaci dachu (kleszcz). Błędnie dobrane drewno konstrukcyjne na etapie budowy.
liczne nieszczelności w sąsiedztwie lukarn od strony połaci dachu.
dachówka betonowa oraz siding (deski elewacyjne) w złym stanie technicznym.
dachówka betonowa oraz siding (deski elewacyjne) w złym stanie technicznym.
nieszczelność przy obróbce blacharskiej okna.
błędnie wykonane odpowietrzenie pionu kanalizacyjnego (brak uszczelnienia, nienormatywne kolanka). Duże ryzyko przedostawania się zapachu kanalizacyjnego do wnętrza pomieszczenia.
błędnie wykonany siding (okładzina zewnętrzna) lukarny (brak szczelności, montaż na pianę, szczeliny sprzyjające gnieżdżenie się owadów).
dachówka betonowa w złym stanie technicznym (dla porównania na drugim planie dachówka po renowacji).
brak rozprowadzenia instalacji w niewykończonej łazience na poddaszu.
brak rozprowadzenia instalacji w niewykończonej łazience na poddaszu.
błędnie uszczelnienie odpowietrzenia pionu kanalizacyjnego (częściowo wciśnięta makulatura) na styku rury blaszanej z rurą PCV.
duże spękania drewna konstrukcyjnego wszystkich elementów połaci dachu.
brak rozprowadzenia ogrzewania na poddaszu użytkowym.
dach oraz opierzenia w bardzo złej kondycji wizualnej złej kondycji technicznej — zalecany pilny serwis.
brak rozprowadzenia instalacji elektrycznej w obrębie poddasza nieużytkowego.
mostek termiczny — nieskutecznie zaizolowany wyłaz dachowy. Ślady ognisk korozji biologicznej oraz kondensacji wilgoci.
jeden obwód elektryczny na poddaszu nieużytkowym. Brak możliwości podłączenia klimatyzacji lub innych urządzeń o dużej mocy poborowej.
sztywna spoina na styku rama okna - parapet. Duże ryzyko nieszczelności.
odparzenia okładziny ceramicznej na tarasie i na opasce okalającej budynek. Płytki kwalifikują się do wymiany.
ślady zawilgocenia pod nieszczelną płytą balkonową (znajdującą się powyżej).
ślady zawilgocenia pod nieszczelną płytą balkonową (znajdującą się powyżej).
korozja pionu kanalizacyjnego, nieszczelność instalacji kanalizacyjnej
nieszczelność okna tarasowego, przedmuch zimnego powietrza
nieszczelność instalacji grzewczej (objawiajaca się regularnie zapowietrzajacym się grzejnikiem)
mostek termiczny, przemarzanie szpalety okna połaciowego
mostek termiczny, strata ciepła przez scianę szczytowa poddasza nieużytkowego
błędnie osadzone okno kolankowe, straty ciepła oraz brak liniowości zabudowy
nieszczelność na styku ścianki kolankowej z połacia dachu
nieszczelność połaci dachu, przeciek
niechlujnie wykonana termoizolacja poddasza
podciąg kapilarny/brak izolacji poziomej budynku
Pomogliśmy Beacie i 30 000 innych osób. Pomożemy też Tobie!
Sprawdzenie księgi wieczystej wykazał, że wpis o egzekucji komorniczej. Dzięki przekazaniu tej informacji nabywca w porę odstąpił od transakcji. Inaczej po zapłacie całości środków okazałoby się, że nieruchomość i tak zlicytuje komornik.
Sprzedawca zrzekł się odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości. Oznacza to np. że w razie pęknięcia instalacji wodnej w ciągu 5-lat od sprzedaży nieruchomości nabywca nie będzie mógł się domagać się od sprzedawcy zwrotu kosztu usunięcia zalań w mieszkaniu.
Sprawdzenie księgi wieczystej wykazało, że mieszkanie oferowane jako 73-metrowe w rzeczywistości ma 60 m. kw., a pozostałe 13 to powierzchnia trzech balkonów i piwnicy.
Zgodnie z treścią umowy nabywca musi kupić nieruchomość (bo inaczej grozi mu utrata zadatku), mimo tego, że sprzedawca nie doprowadził jeszcze do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej mieszkania. W konsekwencji nabywca jest zmuszony kupić nieruchomość z wadami prawnymi.
W księdze wieczystej widniał zapis, że ma dom ma dwóch właścicieli (mąż i żona), podczas gdy sprzedawcą na umowie był tylko mąż. Naszemu klientowi nieruchomość sprzedawał mąż pokłócony z żoną, a transakcja byłaby nieskuteczna.
Powyższa klauzula,nakłada na nabywcę obowiązek zapłaty horrendalnie wysokich odsetek ustawowych, czyli 30% w skali miesiąca. Prawdziwa wysokość odsetek została ukryta w umowie poprzez wskazanie dniowego okresu ich naliczania.
Sprawdzany dom jest położona w strefie objętej wykopaliskami archeologicznymi. Położenie w takiej strefie oznacza znaczące utrudnienia w rozbudowie domu, a nawet ryzyko jego rozbiórki.
Dom, który sprawdzaliśmy okazał się być położony w strefie oddziaływania cmentarza. Położenie w takiej strefie oznacza zakaz jakiejkolwiek przebudowy lub rozbudowy nieruchomości ze względu na ryzyko dla szczątków ludzkich.
Podczas audytu domu sprawdzimy, jakie budynki powstaną w przyszłości w pobliżu kupowanej nieruchomości. Często okazuje się, że w odległości kilkudziesięciu metrów od działki wydano już pozwolenie na budowę np. torów czy rzeźni, albo — jak w omawianym przypadku — przedszkola.
Działka na której położony jest dom znajduje się w strefie powodziowej. Działka położona w strefie powodziowej wcale nie musi znajdować się przy samej rzece, ale może być oddalona od rzeki nawet o kilka kilometrów.
lub zostaw nam swój numer i oddzwonimy w kilka minut
mieszkań i domów ma zawyżony metraż (remonty, zmiany norm)
mieszkań i domów jest narażonych na wysokie koszty ogrzewania
mieszkań i domów ma problemy z wilgocią i pleśnią
mieszkań i domów ma zły stan systemów elektrycznych lub grzewczych
mieszkań i domów mieszkań i domów ma w księdze wieczystej hipotekę lub roszczenia
sprzedawców wyłącza w umowach sprzedaży swoją odpowiedzialność z tytułu rękojmi
mieszkań i domów znajduje się mniej 100 metrów od budynków, które dopiero powstaną
Zniżki u partnerów dla naszych klientów.
Wszystko, co musisz wiedzieć
Kupno mieszkania lub domu z rynku wtórnego przypomina zakup używanego samochodu – nie istnieją pięcio- czy dziesięcioletnie mieszkania lub domy, w których nie ma usterek i wad, dokładnie tak samo jak nie ma kilkuletnich samochodów, w których wszystko jest sprawne. Jedyna różnica jest w skali – naprawa wad samochodów to kilka do kilkunastu tysięcy złotych, a naprawa wad budowlanych kupowanego mieszkania lub domu może kosztować nawet kilkaset tysięcy złotych. Skoro przed zakupem używanego samochodu sprawdzasz go z mechanikiem, to tym bardziej powinieneś wykonać audyt mieszkania lub domu przed zakupem. Znajdziemy więcej usterek niż najlepszy mechanik. Gwarantujemy.
Kupno mieszkania lub domu z rynku wtórnego niesie za sobą sporą ilość pułapek, o których warto wiedzieć, by ich zawczasu uniknąć. Pewny Lokal to jedyna w Polsce firma specjalizująca się w kompleksowym (technicznym i prawnym) sprawdzeniu domów i mieszkań z rynku wtórnego. Pomożemy Państwu ocenić stan techniczny kupowanego domu lub mieszkania oraz sprawdzimy jego stan prawny i przeanalizujemy umowę sprzedaży, tak aby zapewnić Państwu maksymalne bezpieczeństwo podczas procesu zakupu.
Kupno mieszkania lub domu to wydatek kilkuset tysięcy, a nawet milionów złotych. Dlatego przed zakupem warto przygotować listę argumentów negocjacyjnych, aby maksymalnie zbić cenę. Nasz raport o stanie technicznym wskaże nie tylko usterki, ale również szacowany koszt ich naprawy. Sprzedawca, widząc obiektywną opinię o stanie technicznym, zazwyczaj istotnie obniży cenę lub zdecyduje się je naprawić na własny koszt. Niekiedy po naszych audytach technicznych mieszkań i domów, klienci w ogóle odstępują od transakcji, bo okazuje się, że wady nieruchomości są zbyt poważne.
W ramach inspekcji domu sprawdzamy m.in. następujące elementy:
Często sama wymiana wszystkich okien w domu oraz wymiana instalacji to koszt od kilkudziesięciu do nawet kilkuset tysięcy złotych. Bez specjalistycznych narzędzi (np. kamery termowizyjnej, anemometru) oraz inżynieryjnej wiedzy ciężko orzec, czy instalacje nadają się do wymiany oraz, czy okna w domu są na tyle nieszczelne, że trzeba zainwestować w nową stolarkę okienną.
Podczas audytu technicznego nieruchomości sprawdzimy bardzo dokładnie wszystkie ogniska korozji biologicznej oraz zawilgocenia – wykrycie w domu przysłowiowego grzyba może się wiązać z koniecznością skomplikowanych robót osuszających lub położeniem nowych tynków.
W ramach inspekcji zmierzymy także metraż nieruchomości – często okazuje się, że metraż z ogłoszenia jest w istocie niższy o kilka metrów kwadratowych niż prawdziwy metraż.
Kupując dom najlepiej sprawdzić nie tylko jego stan techniczny, ale także jego stan prawny. Pozornie “bezpieczna” nieruchomość może okazać się pełna pułapek. Bardzo często zdarzało nam się, że klienci prosili nas o pomoc w wykreśleniu z księgi wieczystej nieruchomości problematycznej służebności lub wpisu o hipotece, które “pozostały” po byłym właścicielu. Najczęściej taka pomoc już po zakupie jest niemożliwa i klient musi np. spłacać z własnej kieszeni nieuczciwego sprzedawcę.
Audyt prawny mieszkania lub domu to nie tylko analiza ksiąg wieczystych, ale także sprawdzenie, czy w okolicy nie zostały wydane pozwolenia na budowę dla tzw. inwestycji uciążliwych. Regularnie okazuje się np. że obok wymarzonego domu w przyszłości ma powstać zabudowanie gospodarcze (np. ubojnia drobiu), którego nabywca wcale się nie spodziewał, i które istotnie psuje komfort korzystania z wyśnionej nieruchomości. Podczas audytu domu sprawdzamy też, czy działka, na której znajduje się dom, nie leży w tzw. problematycznej strefie (np. strefie zalewowej). Kilkakrotnie zdarzyło się nam np. wykryć, że wymarzony dom znajduje się np. w strefie oddziaływania lokalnego cmentarza, co po pierwsze utrudnia jakąkolwiek przebudowę nieruchomości, a także rodzi ryzyko ingerowanie w grunt na działce przez władze lokalnego cmentarza.
Kancelaria prawna Pewny Lokal pomaga nie tylko w audycie prawnym mieszkania lub domu, ale także w podpisaniu ze sprzedawcą nieruchomości bezpiecznej umowy. Chodzi o analizę takich umów jak umowa rezerwacyjna, przedwstępna, umowa sprzedaży, czy umowa przyrzeczona.
Powszechną praktyką jest to, że sprzedający nieruchomości starają się zwolnić się w umowach od odpowiedzialności z tytułu tzw. rękojmi lub też “przemycić” do umowy klauzule niekorzystne dla nabywcy. Przykładowo, bardzo często zdarza się, że sprzedawcy umożliwiają sobie naliczanie wysokich odsetek lub kar umownych za opóźnienie w płatności za nieruchomość przez nabywcę, pomimo tego, że nie doszło jeszcze do wykreślenia hipoteki. Sprawdzenie umowy kupna nieruchomości przez doświadczonego prawnika jest kluczowe i należy mieć świadomość, że nie może ono zostać zastąpione sprawdzeniem umowy przez notariusza. Notariusze powinni być neutralni i nie mogą dbać o interesy jednej strony transakcji, dlatego nie jest ich rolą ostrzeganie nabywcy przed tym, że poszczególne klauzule umowne są dla niego niebezpieczne.
Gwarantujemy, że w ramach tzw. "due diligence nieruchomości" znajdziemy w mieszkaniu lub domu więcej usterek niż jakakolwiek inna firma, oraz że nie kupicie Państwo nieruchomości bez niebezpiecznych obciążeń prawnych.
Podczas inspekcji technicznej nieruchomości wykonujemy także pomiar jej metrażu. Z doświadczenia wiemy, że nawet orientacyjny pomiar powierzchni nieruchomości jest bardzo przydatny. W zdecydowanej większości przypadków okazuje się, że prawdziwy metraż nieruchomości różni się od metrażu podawanego przez sprzedawcę albo metrażu widniejącego w ogłoszeniu (różnice przy domach mogą sięgać nawet kilkudziesięciu metrów kwadratowych). Przyczyny różnicy między metrażem podawanym przez sprzedawcę a metrażem rzeczywistym mogą być różnorakie. Poza przypadkami nieuczciwych sprzedawców (takie też się zdarzają), najczęstszy problem polega na tym, że sprzedawca "kopiuję" metraż nieruchomości z księgi wieczystej. Podany w księdze wieczystej metraż nieruchomości często jest jednak nieaktualny, bo bazuje na niedokładnych pomiarach dokonywanych wiele lat temu lub na pomiarach na podstawie już nieobowiązujących norm pomiaru metrażu (na podstawie dawnych norm pomiaru metrażu metraż nieruchomości jest zawyżony względem dzisiejszych norm dlatego, że stare normy bardziej "liberalnie" podchodziły np. do pomiaru powierzchni pod skosami). Metraż podany w księdze wieczystej uwzględnia często (ale nie musi uwzględniać) także metraż przynależności takich jak balkony, tarasy, piwnice, komórki lokatorskie czy strychy. Często nie wiadomo także czy metraż z ogłoszenia uwzględnia powierzchnię całkowitą nieruchomości (mieszkania lub domu) czy też tzw. powierzchnię użytkową - ta druga powierzchnia uwzględnia np. jedynie część powierzchni podłogi pod skosami. Podsumowując, kupujący nieruchomość (dom lub mieszkanie) na rynku wtórnym powinien "przyłożyć się" do kwestii sprawdzenia metrażu. Gdy okaże się, że rzeczywisty metraż nieruchomości jest niższy (nawet o kilka procent) od metrażu podawanego przez sprzedawcę, taka różnica daje podstawę do istotnej obniżki ceny nieruchomości - nawet o kilkadziesiąt/kilkaset tysięcy złotych.
lub zostaw nam swój numer i oddzwonimy w kilka minut
