Umów się na audyt stanu prawnego i faktycznego działki!

Dlaczego zlecić audyt działki profesjonalistom?

Zanim podejmiemy ostateczną decyzję odnośnie zakupu wybranej wstępnie działki, warto jest dokładnie ją sprawdzić, dzięki czemu zyskamy pewność, że będziemy mogli zabudować ją w zaplanowany sposób, oraz że jej sytuacja prawna pozwala na jej nabycie i nie niesie ze sobą potencjalnych ryzyk prawnych.

Sprawdzenie działki przed kupnem

Audyt działki powinien polegać nie tylko na sprawdzeniu jej stanu prawnego (audyt ksiąg wieczystych), ale także kwestii budowlanych, czy wręcz geotechnicznych. Często zdarza się bowiem, że po zakupie naszej wymarzonej działki, okazuje się, że nie jest na niej możliwe posadowienie domu, o którym marzyliśmy (np. dlatego, że plan zagospodarowania pozwala jedynie na budowę domu o jednej kondygnacji). Może się też np. okazać, że działka, która - mimo tego, że w planie jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową - nie została jeszcze odrolniona, a wysokość opłat za odrolnienie jest równie wysoka jak koszt samego gruntu.
Audyt działki wymaga profesjonalnej wiedzy z zakresu prawa nieruchomości, zagospodarowania przestrzennego, prawa budowlanego oraz geodezji. Większość nabywców nie zna jednak różnicy między działką rekreacyjną a budowlaną, a także nie jest biegła w czytaniu planów zagospodarowania przestrzennego czy ksiąg wieczystych. Potencjalnym nabywcom działek oferujemy kompleksowy raport z audytu, dzięki któremu można dowiedzieć się m.in. czy działka nie jest obciążona prawi osób trzecich oraz, czy nie obejmują jej ograniczenia budowlane. Często pozornie "bezproblemowa" działka może okazać się po kupnie "Puszką Pandory". Przykładowo, działka możne znajdować się w strefie zalewowej lub chronionej, nie mieć dostępu do drogi publicznej lub mediów.

Jak sprawdzić stan prawny działki?

Kluczowym elementem audytu działki przed jej zakupem jest weryfikacja jej stanu prawnego. Oznacza to konieczność dokładnego zapoznania się z księgą wieczystą gruntu, ale również z wypisem z rejestru gruntów i wyrysem z mapy ewidencyjnej. W ten sposób potwierdzimy zarówno kwestię własności oraz brak istniejących obciążeń gruntu (jeżeli takowy deklaruje właściciel), jak i położenie działki i jej powierzchnię.
Z treścią księgi wieczystej w formie elektronicznej zapoznać się można w ramach systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, gdzie bezpłatnie, w oparciu o numer księgi, zweryfikujemy wszystkie najważniejsze kwestie z zakresu stanu prawnego interesującej nas działki.
Wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z rejestru gruntów złożyć należy w Starostwie Powiatowym, bądź w urzędzie miasta lub gminy, odpowiednim dla położenia działki (można to zrobić również przez platformę ePUAP), przy czym uprawniony do jego uzyskania jest właściciel gruntu, władający nieruchomością lub organ administracji publicznej bądź niepublicznej realizujący zadania publiczne związane z wnioskowanymi gruntami, lub operator sieci elektroenergetycznej. Jeśli chcielibyśmy złożyć wniosek, będąc potencjalnym nabywcą gruntu, konieczne będzie udowodnienie posiadania interesu prawnego w tym zakresie.

Jak kupić działkę

Zanim podejmiemy jakiekolwiek kroki w procesie zakupu gruntu, warto jest, dokładnie się do tego przygotować, tak, aby wiedzieć, co sprawdzić przed zakupem działki. Kluczowy jest wybór takiej działki, której lokalizacja oraz możliwości zabudowy, uregulowane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego bądź warunkach zabudowy, pozwolą docelowo na stworzenie komfortowego miejsca do życia. Wartym rozważenia rozwiązaniem jest skorzystanie w tym zakresie ze wsparcia Pewnego Lokalu. W ramach oferowanej przez Pewny Lokal usługi audytu działki sprawdzane szczegółowo są między innymi właśnie zapisy planu zagospodarowania, jeżeli działka jest nim objęta, dzięki czemu potwierdzić można, jaką dokładnie zabudowę dopuszcza plan, a przede wszystkim czy działka jest działką budowlaną, jeżeli tak deklaruje sprzedający. Warto pamiętać o tym, że jeżeli zakup działki planujemy finansować kredytem hipotecznym, wówczas musimy liczyć się z koniecznością zawarcia trzech umów - przedwstępnej, warunkowej (do przekazania do nadleśnictwa / gminy w celu sprawdzenia, czy nie przysługuje mu prawo pierwokupu, z którego dany organ może skorzystać w ciągu 30 dni, gdyby okazało się, że jest do tego uprawniony) oraz umowy przeniesienia własności.

Sprawdzenie działki budowlanej

W ramach sprawdzenia działki należy przede wszystkim zweryfikować przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub, w przypadku jego braku, wystąpić o wydanie warunków zabudowy (można to zrobić, nie będąc właścicielem gruntu). Kluczowe dla możliwości zabudowania działki są następujące kwestie:

• dostęp do drogi publicznej (jeżeli brak jest bezpośredniego dostępu, należy go zapewnić na przykład na zasadzie służebności),
• uzbrojenie (istniejąca lub zaprojektowana sieć kanalizacyjna, elektroenergetyczna, wodociągowa etc.),
• dobre sąsiedztwo (bliskość przynajmniej jednej zabudowanej działki z dostępem do tej samej drogi publicznej).

W przypadku gruntów rolnych kluczowa jest możliwość ich odrolnienia bez konieczności uzyskania ministerialnej zgody na zmianę ich przeznaczenia.
Kwestia tego, jak sprawdzić działkę i co sprawdzić przy zakupie działki, jest na tyle złożona, że dobrze jest zwrócić się o przeprowadzenie takiego badania do profesjonalistów. Pewny Lokal to grupa prawników, inżynierów oraz specjalistów z dziedziny nieruchomości pomagająca nabywcom w audytach mieszkań, domów oraz działek. Oprócz badania księgi wieczystej, weryfikacji zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub alternatywnie decyzji o warunkach zabudowy oraz wypisu i wyrysu z rejestru gruntów w ramach audytu, prowadzonego przez prawników Pewnego Lokalu, sprawdzane są między innymi następujące kwestie:

• bliskość linii średniego napięcia,
• bliskość terenów zalewowych oraz chronionych obszarów przyrody,
• topografia i geometria działki,
• pozwolenia na budowę wydane w najbliższej okolicy,
• lokalna jakość powietrza

Przygotowywany w podsumowaniu audytu raport zawiera najważniejsze informacje na temat działki, a także rekomendacje dalszych działań tam, gdzie mogą one okazać się konieczne w celu wyjaśnienia kwestii nie do końca jasnych.