Podpisujesz umowę z deweloperem? Zadbamy o Twoje bezpieczeństwo!
- Największa kancelaria prawa nieruchomości.
- Działamy w całej Polsce.
- Przygotujemy analizę nawet w 24 h!
Przeanalizowaliśmy ponad 12 000 umów deweloperskich!
„Pewny Lokal polecili mi znajomi, którzy kupili mieszkanie z ich pomocą. Ja kupowałem w remontowanej kamienicy w Łodzi. Deweloper miał doświadczenie, więc nie spodziewałem się problemów, ale okazało się, że nie przestrzega ustawy deweloperskiej: proponował umowy przedwstępne, wyłączał rękojmię i nie dostarczał prospektu ani standardu wykończenia. Dzięki pomocy prawników uniknąłem ryzyka ponoszenia kosztów napraw wad mieszkania.”
Piotr Błaszczyk, który zamówił analizę dokumentów w kwietniu 2022 r.
„Kupiłem mieszkanie inwestycyjnie, planując sprzedać je przed zakończeniem budowy. Był to mój pierwszy flip, więc zleciłem analizę umowy kancelarii Pewny Lokal. W raporcie znaleźli zapisy, które mogłyby znacznie utrudnić sprzedaż cesji, co mogłoby opóźnić cały proces nawet o kilka lat. Dzięki wsparciu prawnika udało się jednak wynegocjować z deweloperem usunięcie niekorzystnych klauzul, co pozwoliło mi zrealizować plan bez przeszkód.”
Dariusz Witkowski, który zamówił analizę prawną w grudniu 2021 r.
„Po latach wynajmu w Warszawie i podwyżek czynszów zdecydowaliśmy się z dziewczyną kupić własne mieszkanie. Jako że to nasza pierwsza nieruchomość, skorzystaliśmy z kompleksowej analizy dokumentów przez prawników Pewnego Lokalu. Otrzymaliśmy czytelny raport, który zwracał uwagę na niebezpieczne klauzule oraz odstępstwa od standardów rynkowych. Konsultacja z prawnikiem pomogła nam zrozumieć, co jest kluczowe, a co można odpuścić. Dziękujemy za pomoc!”
Kamil Jakubowski, którego mieszkanie sprawdzaliśmy w maju 2022 r.
„Pewny Lokal robił dla mnie analizę dokumentacji przy zakupie domu i w ramach analizy zdecydowałam się na analizę otoczenia inwestycji. Dzięki niej dowiedziałam się, że dosłownie dwie działki dalej ma przebiegać czterotorowa linia kolejowa prowadząca do Centralnego Portu Komunikacyjnego. Oczywiście nie zdecydowałam się na zakup, bo mieszkanie przy ciągłym huku przejeżdżających pociągów w domu za prawie 2 miliony złotych nie było tym, co chciałabym robić.”
Asia Górska, która zamówiła analizę dokumentacji w czerwcu 2022 r.
lub zostaw nam swój numer i oddzwonimy w kilka minut
Kancelaria Pewny Lokal to zespół doświadczonych prawników, wyspecjalizowanych w pomocy prawnej przy kupnie mieszkania lub domu. Kancelaria wchodzi w skład grupy Pewny Lokal: największej firmy w Polsce specjalizującej się w audytach nieruchomości. W skład zespołu wchodzi kilkunastu doświadczonych prawników.
Wskażemy Ci, jakie ryzyka prawne ciążą na inwestycji oraz mieszkaniu.
Powiemy Ci, które elementy umowy należy renegocjować z deweloperem.
Doradzimy Ci, jak upewnić się, że deweloper sprzedaje Ci wszystko, co obiecał.
Uchronimy Cię przed niebezpiecznymi karami umownymi.
Powiemy, jakie klauzule odbierają od rynkowych standardów.
Kompleksowo sprawdzimy wszystkie elementy Twojej umowy z deweloperem.
lub zostaw nam swój numer i oddzwonimy w kilka minut
Deweloper może dokonać cesji umowy deweloperskiej bez zgody nabywcy, a nabywca nie może dokonać cesji bez zgody dewelopera. Brak zgody dewelopera na cesję oznacza, że mieszkanie jest niesprzedawalne nawet przez 2 lata od odbioru.
Deweloper nakłada na siebie karę umowną w wysokości 0,01% dziennie za każdy dzień opóźnienia z umową przeniesienia własności, czyli 3,5% w skali roku, czyli ok. 4 razy mniej niż inflacja — opóźnienie opłaca się deweloperowi, bo jest to dla niego najtańszy kredyt.
Tylko 10% inwestycji będzie finansowane ze środków własnych. Taki harmonogram jest niebezpieczny dla nabywców, bo grozi upadłością dewelopera jeśli nie sprzeda szybko mieszkań lub wielomiesięcznymi opóźnieniami.
Raty płatne do określonego dnia, co w praktyce oznacza, że nabywca będzie musiał zapłacić deweloperowi ratę nawet w razie wielomiesięcznych opóźnień w inwestycji.
Z drugiej strony, zgodnie z powyższym postanowieniem, deweloper ma prawo naliczania maksymalnych odsetek ustawowych za opóźnienie. Obecnie to ponad 20 proc. ceny mieszkania w skali roku!
Powierzchnia mieszkania będzie uwzględniała metraż pod ściankami działowymi. Taki sposób pomiaru metrażu jest skrajnie niekorzystny dla kupujących oraz jest niezgodny z obowiązującym prawem.
W pobliżu inwestycji deweloperskiej będzie wybudowana przepompownia ścieków. Budowa przepompowni ścieków była planowana na tyle blisko, że kupujący odstąpili od transakcji.
W pobliżu inwestycji deweloperskiej będzie wybudowany cmentarz. Budowa cmentarza była planowana na tyle blisko, że kupujący odstąpili od transakcji.
W powyższym wpisie notariusz nie wpisał w umowie wpisu roszczeń dot. miejsca postojowego. Oznacza to, że nabywca może mieć w przyszłości problem z przeniesieniem prawa do miejsca.
Pomogliśmy Marioli i 12 000 innych osób. Pomożemy też Tobie!
kosztów inwestycji deweloperskich pochodzi z kredytu lub pieniędzy konsumentów.
umów deweloperskich zawiera abuzywne zapisy o karach umownych i odsetkach
mieszkań kupowanych na rynku pierwotnym jest obciążona hipoteką dewelopera
inwestycji nie posiada żadnej formy zabezpieczenia nabywcy
mieszkań i domów znajduje się mniej 100 metrów od budynków, które dopiero powstaną
Zniżki u partnerów dla naszych klientów.
Wszystko, co musisz wiedzieć
Kancelaria Pewny Lokal specjalizuje się w pomocy przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej. Dla naszych klientów – nabywców mieszkań i domów – weryfikujemy też bezpieczeństwo inwestycji oraz wiarygodność dewelopera. Nasza firma działa od wielu lat, a za sprawdzanie umów odpowiada osobiście doktor, adwokat Piotr Semeniuk, specjalista od prawa deweloperskiego, wielokrotny gość mediów i ekspert instytucji rządowych oraz akademickich (m.in. Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Polskiego Instytutu Ekonomicznego oraz Centrum Antymonopolowego Uniwersytetu Warszawskiego).
Kupno mieszkania lub domu od dewelopera to wydatek rzędu kilkuset tysięcy, a czasami nawet milionów złotych. Podpisanie umowy deweloperskiej wiąże się z zaciągnięciem wysokiego zobowiązania pieniężnego, często na wiele lat (np. jeśli nabywca finansuje zakup kredytem). Podpisanie bezpiecznej i korzystnej umowy z deweloperem może oszczędzić nieprzewidzianych kosztów rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych. W skrajnych przypadkach, dzięki interwencji prawnika można uniknąć podpisania umowy narażającej na utratę całości środków (np. w razie kupna lokalu w obciążonej hipotekami inwestycji deweloperskiej lub kupna nieruchomości od dewelopera na skraju bankructwa). Praktycznie nigdy nie zdarzyło się, że klienci korzystający z naszych usług żałowali kilkuset złotych wydanych na analizę umowy i pomoc prawników (bo potencjalne oszczędności mogły sięgać nawet kilkuset razy większych kwot niż cena naszej usługi).
1 lipca 2022 r. weszła w życie nowa ustawa deweloperska. Początkowy chaos prawny związany z nowym prawem daje deweloperom dodatkowe możliwości „przemycania” w umowach niebezpiecznych klauzul. Nasza kancelaria zna doskonale zmiany w ustawie deweloperskiej – nasi prawnicy uczestniczyli nawet w procesie legislacyjnym i sami projektowali niektóre z przepisów nowej ustawy.
Umowa deweloperska powinna precyzyjnie opisywać kupowaną nieruchomości: jej stan faktyczny i prawny. Chodzi nie tylko o metraż, poprawne opisanie nieruchomości na rzucie projektowym, precyzyjne wymienienie przynależności, ale także o poprawnie sformułowany wniosek o wpis praw nieruchomości do księgi wieczystej gruntu. Bez poprawnego określenia nabywanej nieruchomości w umowie może okazać się, że np. – wbrew zapewnieniom dewelopera – nie nabyliśmy miejsca postojowego lub co gorsza, że – mimo wpłacenia pieniędzy deweloperowi – w ogóle nie będziemy właścicielami mieszkania lub domu.
Większość deweloperów zaciąga kredyt na budowę inwestycji i obciąża księgę wieczystą inwestycji wielomilionową hipoteką. Bez odpowiedniego zabezpieczenia praw nabywcy w umowie deweloperskiej hipoteka dewelopera „przenosi się” na mieszkanie lub dom. Oznacza to, że w razie problemów dewelopera ze spłatą swojego kredytu, bank kredytujący dewelopera może dochodzić swojego długu od właściciela mieszkania. Zdarza się, że nabywca, który nie zabezpieczył swoich praw w umowie deweloperskiej (np. poprzez dodanie do takiej umowy odpowiedniej promesy lub tzw. zgody dewelopera na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu) musi płacić za nieruchomość dwukrotnie: pierwszy raz deweloperowi, a drugi raz bankowi dewelopera kilka lat po odbiorze.
Deweloperzy praktycznie zawsze nie mają całości środków na budowę inwestycji. Większość z nich finansuje inwestycję z kredytu lub z pieniędzy nabywców. Dzięki wnikliwej lekturze ksiąg wieczystych gruntu pod inwestycją, a także prospektu dewelopera oraz dzięki sprawdzeniu dewelopera w odpowiednich bazach jesteśmy w stanie wykryć tych deweloperów, którzy z dużym prawdopodobieństwem nie będą w stanie sfinansować całości inwestycji. Bankructwa deweloperów wbrew pozorom zdarzają się, zaś ustawa deweloperska chroni pieniądze nabywców przed takimi bankructwami tylko częściowo.
Większość nabywców nie wie, że deweloper nie ma obowiązku płacenia nabywcom żadnych odsetek czy kar umownych za opóźnienia w budowie lub opóźnienia z udostępnienia lokalu do odbioru. Dobrze sformułowane klauzule nakładające na dewelopera obowiązek zapłaty odsetek lub kar umownych za opóźnienia często wiążą się dodatkowymi kilkudziesięcioma tysiącami złotych dla nabywcy w razie opóźnień dewelopera (w lipcu 2022 r. odsetki ustawowe za opóźnienia w płatności wynoszą kilkanaście procent rocznie!).
O ile deweloperzy sami z siebie nie proponują odsetek czy kar umownych za swoją niedbałość lub opóźnienia, o tyle bardzo chętnie obciążają takimi sankcjami nabywców. Nasi prawnicy powiedzą Państwu, jak ustrzec się przed niebezpiecznymi odsetkami lub karami umownymi od dewelopera oraz jak wykreślić z umowy niebezpieczne klauzule. Podpowiadamy także, jak sformułować klauzule dotyczące odstąpienia od umowy, tak żeby – z jednej strony – nabywca miał możliwość „darmowego” odstąpienia od umowy w razie winy dewelopera i – z drugiej strony – żeby deweloper nie mógł obciążyć nabywcy sankcjami w razie odstąpienia od umowy przez klienta.
Umowa deweloperska określa jedynie tzw. projektowy metraż mieszkania lub domu. Oznacza to, że ostatecznie nieruchomość będzie zawsze większa lub mniejsza vs. projektowana powierzchnia. Dlatego w umowie deweloperskiej bardzo ważne jest poprawne zapisanie wszystkich scenariuszy różnic w metrażu nieruchomości, tak aby nabywca mógł np. otrzymać od dewelopera zwrot pieniędzy, w razie wykrycia mniejszej niż projektowa, ostatecznej powierzchni mieszkania lub domu. Deweloperzy różnią się też, jeśli chodzi o zaliczanie do powierzchni mieszkania lub domu powierzchni znajdujących się pod tzw. ściankami działowymi, a także jeśli chodzi o wliczanie do powierzchni mieszkania lub domu metrażu przynależności. Dzięki precyzyjnym i bezpiecznym klauzulom metrażowym w umowie deweloperskiej można oszczędzić nadmiarową cenę za nawet kilkanaście nadmiarowych metrów kwadratowych!
Deweloperzy rzadko kiedy oddają nabywcom bezusterkowe mieszkania. Średni koszt usunięcia wad i usterek w nieruchomości od dewelopera waha się od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Często deweloperzy próbują w umowach z nabywcami mieszkań i domów ograniczyć swoją odpowiedzialność za usuwanie usterek podczas odbioru technicznego lub w ramach tzw. rękojmi. Dzięki interwencji naszych prawników przed podpisaniem umowy deweloperskiej, deweloperom znacznie trudniej „przemycić” do umowy klauzule zwalniające ich z obowiązku usuwania i naprawiania usterek.
Mieszkanie lub dom w chwili podpisywania umowy z deweloperem jeszcze „nie istnieje”. Oznacza to, że nabywca kupuje od dewelopera „kota w worku”. Wbrew pozorom pod pojęciem „stanu deweloperskiego” mieszkania lub domu mogą kryć się przeróżne niespodzianki. Mieszkanie w stanie deweloperskim może np. posiadać parapety lub ich nie posiadać, na ścianach mogą być gładzie lub nie, a kontakty i grzejniki mogą już znajdować się w lokalu albo to nabywca musi za nie zapłacić po odbiorze. To, co deweloper „ma na myśli” zobowiązując się do wydania nieruchomości „w stanie deweloperskim” zwykle określone jest w tzw. standardzie wykończenia załączonym do umowy deweloperskiej. „Standard” to jednak mylne określenie, bo w praktyce ten dokument może zawierać lub nie zawierać różnych „elementów” składowych mieszkania. Wynegocjowanie z deweloperem „bogatego” vs. „biednego” standardu stanu wykończenia może wiązać się z koniecznością zapłacenia przez nabywcę kilkudziesięciu tysięcy złotych za dodatkowe elementy. Nasi prawnicy podczas analiz umów deweloperskich współpracują z inżynierami Pewny Lokal, dlatego klienci wraz z prawną analizą umowy deweloperskiej otrzymują także inżynieryjną analizę standardu wykończenia, z której wynika, jakich zmian do standardu powinni się domagać od dewelopera.
Powyżej wspomnieliśmy tylko o niektórych potencjalnych ryzykach, które mogą spotkać nabywcę przy podpisywaniu umowy z deweloperem. Przy negocjowaniu takiej umowy należy zwrócić uwagę także na kwestie np. umów quoad usum, uprawnień do oględzin mieszkania, uprawnień do cesji, uciążliwych zabudowań w pobliżu inwestycji deweloperskiej i wiele innych. Oddając się w ręce Pewnego Lokalu, mają Państwo gwarancję, że nie podpiszecie się pod niekorzystnymi i kosztownymi dla Was dokumentami.
To mit, że projekty umów deweloperskich są nienegocjowalne. Umowa z deweloperem jest umową cywilnoprawną jak każda inna umowa i bardzo wiele jej elementów może być dowolnie zmienionych: na korzyść dewelopera lub na korzyść nabywcy. Ustawa deweloperska określa tylko pewne „minimum”, które musi się znaleźć w umowie deweloperskiej – zdecydowana większość postanowień umowy deweloperskiej podlega negocjacji między deweloperem a nabywcą. Treść umów deweloperskich negocjują nawet najwięksi deweloperzy – mają oni od tego specjalnych pracowników. Deweloperowi zależy na sprzedaży mieszkania i bardzo rzadko jest on skłonny stracić klienta, który prosi o modyfikację kilku postanowień umownych, szczególnie jeśli potrzeba takiej modyfikacji jest dobrze uargumentowana. Bardzo rzadko zdarza się nam więc, że deweloper nie zmienia postanowień, których zmianę zasugerują nasi adwokaci. Kluczowe jest dobre uargumentowanie deweloperowi, dlaczego dane postanowienie powinno ulec zmianie.
Bardzo często umowę deweloperską poprzedza podpisanie z deweloperem tzw. umowy rezerwacyjnej. Umowa rezerwacyjna zawsze ma formę pisemną, ale nie notarialną – nie znaczy to jednak, że w takiej umowie nie można znaleźć postanowienia niebezpiecznego dla nabywcy. Podpisanie bezpiecznej i sprawdzonej przez prawnika umowy rezerwacyjnej jest o tyle ważne, że treść umowy rezerwacyjnej często determinuje treść niektórych elementów umowy deweloperskiej. Oznacza to, że gdy podpiszemy umowę deweloperską, często nie mamy możliwości negocjowania niektórych jej postanowień, bo inaczej „przepadnie” nam wpłacona już opłata rezerwacyjna.
Na zlecenie naszych klientów zajmujemy się także analizą umów przeniesienia własności, czyli podpisywanych z deweloperem już po odbiorze mieszkania. Wbrew pozorom takie umowy także mogą być dla nabywców bardzo niebezpieczne. Wielokrotnie zdarzało nam się, że deweloperzy usiłowali w ukryty sposób zwolnić się w umowie przeniesienia własności z odpowiedzialności w ramach tzw. rękojmi. Dzięki interwencji naszych prawników nabywca uniknął takich zapisów, co w praktyce oznaczało, że deweloperowi nie udało się zwolnić z obowiązku naprawy wszystkich usterek w nieruchomości w terminie 5 lat od odbioru. Poza modyfikacją ustaleń dotyczących rękojmi deweloperzy często w umowach przeniesienia własności próbują przemycić dodatkowe kary umowne lub odsetki płatne przez nabywców, a także zwolnić się z obowiązku zapłaty przez siebie takich odsetek/kar umownych (np. w razie opóźnień).
Poza analizą umów rezerwacyjnych, przenoszących własność oraz deweloperskich nasza kancelaria pomaga też nabywcom po podpisaniu umowy z deweloperem. Doradzamy np. w jaki sposób skutecznie odstąpić od umowy deweloperskiej (np. na jakie przepisy się powołać, żeby nie płacić kar umownych), dokonać cesji umowy, czy jak wymóc na deweloperze zapłatę kary umownej, odsetek lub wymóc na deweloperze naprawę usterek znajdujących się w nieruchomości. Więcej o naszej pomocy w ewentualnych sporach z deweloperem można dowiedzieć się tutaj.
Po złożeniu rezerwacji przez nasz system tutaj albo po kontakcie telefonicznym należy przesłać do nas projekt umowy (konsultanci mogą pomóc Państwu w poproszeniu dewelopera o odpowiednie dokumenty).
Zwykle w ciągu 48 godzin od złożenia zamówienia przesyłamy Państwu analizę umowy przygotowaną przez naszego adwokata. W analizie znajdują się informacje o postanowieniach umownych, które należy zmienić oraz o tym, jak je zmienić. Informujemy także Państwa, czy umowa odbiega na korzyść lub niekorzyść od standardów rynkowych oraz o tym, jakie konsekwencje spotkają Państwa w razie podpisania poszczególnych zapisów. W skrajnych sytuacjach informujemy Państwa, że niektórych zapisów pod żadnym pozorem nie należy podpisywać, nawet jeśli wiązałoby się to z niepodpisywaniem umowy.
W analizie, oprócz adwokata, uczestniczy też doświadczony inżynier, który sprawdza dla Państwa standard wykończenia (zob. powyżej).
Po otrzymaniu analizy nasz prawnik ustala z Państwem datę i godzinę wyczerpującej konsultacji telefonicznej, w czasie której odpowiadamy na wszystkie pytania
Po konsultacji nasi klienci zwykle przesyłają deweloperom plik z rezultatami analizy i z sugerowanymi zmianami. W konsekwencji deweloperzy zmieniają umowę tak, żeby była korzystna dla klienta Pewnego Lokalu!
lub zostaw nam swój numer i oddzwonimy w kilka minut
