Ustawa deweloperska
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (inaczej ustawa deweloperska) z 2012 roku wprowadziła liczne regulacje, dzięki którym znacząco wzrósł poziom bezpieczeństwa umów zawieranych przez nabywców nieruchomości na rynku pierwotnym. Ustawa szczegółowo określa sposób postępowania ze środkami wpłacanymi przez kupujących, tryb zawierania umów deweloperskich, ich treść, prawa i obowiązki stron, a także obowiązki przedkontraktowe dewelopera i sposób postępowania ze środkami kupujących w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera. Zgodnie z ustawą środki wpłacane przez kupujących trafiają na rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty), z którego mogą zostać zwolnione dopiero, gdy bank potwierdzi ukończenie danego etapu inwestycji według harmonogramu prac (w przypadku rachunku otwartego) bądź już po zakończeniu realizacji przedsięwzięcia (rachunek zamknięty). Dzięki temu nabywca zyskuje gwarancję, że deweloper nie wykorzysta wpłacanych przez niego tytułem umowy deweloperskiej środków na cel niezwiązany z realizacją inwestycji, w której nabywa lokal, co przed 2012 rokiem nie było standardem. Dodatkowo umowa deweloperska musi być podpisywana w formie aktu notarialnego, dzięki czemu strony swoich praw mogą dochodzić na drodze sądowej. Do obowiązków przedkontraktowych dewelopera należy między innymi udostępnienie na żądanie zainteresowanej strony prospektu informacyjnego, zawierającego najważniejsze informacje na temat dewelopera, realizowanej przez niego inwestycji oraz konkretnego lokalu lub domu. Przyszłemu nabywcy przysługuje też prawo zapoznania się z księgą wieczystą nieruchomości, dokumentami dotyczącymi inwestycji (np. pozwolenie na budowę) oraz dewelopera (np. sprawozdanie finansowe). Dzięki temu jeszcze przed zawarciem umowy przyszły kupujący może wiele dowiedzieć się o deweloperze, jego doświadczeniu, kondycji finansowej, a także o interesującej go inwestycji. Sama umowa powinna zgodnie z ustawą zawierać takie informacje jak harmonogram prac, płatności, szczegółowy opis lokalu lub domu, będącego jej przedmiotem, a także warunki odstąpienia od umowy oraz wskazanie terminu odbioru lokalu i jego warunki. Nadal ogromne znaczenie ma dokładne sprawdzenie umowy przed jej podpisaniem, a dzięki pomocy prawnika możliwe będzie zidentyfikowanie wszystkich zapisów potencjalnie niekorzystnych dla kupującego oraz klauzul niedozwolonych. Warto jest w tym zakresie zaufać prawnikom Pewnego Lokalu, którzy bezbłędnie wskażą postanowienia, które powinny podlegać renegocjacjom z deweloperem. Jest to też bardzo ważne w sytuacji, gdy deweloper nie wywiązuje się z umowy - dzięki dobrze skonstruowanej umowie nabywca nie powinien mieć problemów w dochodzeniu swoich praw do dewelopera w przypadku pojawienia się sporu pomiędzy stronami.
Wezwanie dewelopera do zapłaty kar umownych bądź odsetek.
Karami umownymi zabezpieczyć można wszystkie terminy określone w umowie, a więc termin zakończenia prac, termin uzyskania pozwolenia na użytkowanie, termin odbioru oraz termin przeniesienia własności. Mają one formę świadczenia pieniężnego, którego wysokość i sposób naliczania ustalane są indywidualnie pomiędzy stronami umowy. Dzięki zapisaniu w umowie kar w przypadku pojawienia się jakichkolwiek opóźnień po stronie dewelopera kupujący może wystąpić do niego o zapłatę kary umownej niezależnie od wysokości poniesionych z tytułu opóźnienia szkód. W przypadku braku kar kupującemu pozostaje dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych, co wiąże się z koniecznością udowodnienia związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy niewłaściwym wykonaniem umowy przez dewelopera a zaistnieniem szkody oraz wykazania jej wysokości w oparciu o posiadaną dokumentację. Warto zaznaczyć, że jeżeli dochodzimy od dewelopera zapłacenia kary umownej, a umowa nie stanowi inaczej, nie przysługuje nam już możliwość wnioskowania o wspomniane wyżej odszkodowanie, co w sytuacji gdy wysokość poniesionej szkody jest większa od kar może być niekorzystne. Dlatego też w umowie najlepiej jest zagwarantować sobie taką możliwość. Pewny Lokal oferuje swoim klientom wsparcie w zakresie dochodzenia zapłaty kar umownych i odsetek od dewelopera, pierwszym krokiem ku czemu jest przygotowanie kompletnego pisma do dewelopera, zawierającego przede wszystkim kwotę roszczenia oraz termin jej zapłaty.
Deweloper nie usuwa usterek
Podczas odbioru technicznego zakupiony lokal sprawdzany jest pod kątem obecności wad, a także niezgodności z dokumentacją umowną oraz prawem budowlanym i normami. Stwierdzone usterki wpisywane są do protokołu, na którego podstawie deweloper jest zobowiązany w ustawowo określonych terminach do ich usunięcia. Może się jednak zdarzyć, że usterki nie zostaną naprawione. W takiej sytuacji konieczne będzie przygotowanie wezwania do usunięcia usterek i tu także z pomocą przychodzi Pewny Lokal. Podobnie jest w przypadku naprawienia wad na skutek rękojmi, której okres obowiązywania dla nieruchomości wynosi pięć lat od momentu wydania przedmiotu umowy (dwa lata dla rzeczy ruchomych). Prawnicy Pewnego Lokalu, w oparciu o posiadaną wiedzę i doświadczenie, wspierają nabywców również wtedy, gdy konieczne jest dochodzenie od dewelopera usunięcia wad w zakupionym lokalu lub domu.
Deweloper opóźnia przeniesienie własności
W sytuacji kiedy mija termin zawarcia umowy przeniesienia własności, a deweloper nie planuje wywiązać się z zobowiązań umownych, warto pamiętać o tym, że dzięki notarialnej formie umowy deweloperskiej nabywca ma prawo doprowadzić do przeniesienia na niego własności zakupionego domu bądź lokalu bez konieczności udziału dewelopera. Jeżeli sąd orzeknie na jego korzyść, będzie to jednoznaczne z przeniesieniem własności. Wystąpienie na drogę sądową powinno poprzedzić wyznaczenie przez kupującego nowego terminu zawarcia umowy, jednak nie odleglejszego niż 120 dni od terminu, wskazanego w umowie. W przypadku jego niedotrzymania kupujący ma możliwość odstąpienia od umowy oraz żądania zwrotu poniesionych kosztów. Zazwyczaj jednak spory rozwiązywane są na etapie przedsądowym. W obydwu przypadkach Prawnicy Pewnego Lokalu wskażą najlepszy sposób i drogę do uzyskania oczekiwanego rozwiązania sporu.
Inne spory z deweloperem i odstąpienie od umowy
Innymi problemami, z jakimi może przyjść się mierzyć nabywcom, może być między innymi opóźnienie w odbiorze technicznym lub odmowa zwrotu opłaty rezerwacyjnej bądź wpłaconej zaliczki. W tym drugim przypadku warto mieć na uwadze fakt, ze zazwyczaj zapisy umowne, umożliwiające deweloperom zachowanie środków, są klauzulami abuzywnymi, a więc takimi zapisami, na których treść kupujący nie miał rzeczywistego wpływu, i w związku z tym nie są wiążące. W takiej sytuacji warto również zwrócić się o pomoc prawną do Pewnego Lokalu. Także w przypadku opóźnienia w przekazaniu lokalu kupującemu prawnicy Pewnego Lokalu przygotują stosowne wezwanie do wydania nieruchomości. Dodatkowo, jeżeli termin zabezpieczony jest w umowie karami umowny, kupujący będzie uprawniony do ich dochodzenia od dewelopera.
