Odbiór mieszkania a umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna zamiast umowy deweloperskiej

Zdecydowana większość naszych klientów dokonuje odbioru technicznego mieszkania po podpisaniu umowy deweloperskiej (zwykle po ok. 2 latach). Czasami jednak zgłaszają się do nas klienci, którzy nie podpisali wcale umowy deweloperskiej, a tzw. umowę przedwstępną. Tacy klienci również chcieliby odebrać mieszkanie, jednak ich sytuacja jest specyficzna gdyż nie „podpadają” oni po regulacje ustawy deweloperskiej. Co radzimy w powyższej sytuacji klientom?

Umowa przedwstępna nie daje nam żadnym praw, jeśli chodzi o stan techniczny mieszkania

Przede wszystkim należy mieć świadomość, że podpisując umowę przedwstępną nie przysługuje nam ochrona z ustawy deweloperskiej. Jeżeli deweloper proponuje nam taką umowę do podpisania, może oznaczać to dwie rzeczy: albo mamy do czynienia z nieuczciwym deweloperem, który nie chciał (zgodnie z wymaganiami ustawy deweloperskiej) otworzyć rachunku powierniczego, albo kupujemy mieszkanie już po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie (w takich sytuacjach deweloper również nie musi podpisywać umów deweloperskich). Podpisując umowę przedwstępną nasza sytuacja nie różni się od nabywcy mieszkania na rynku wtórnym, tj. kupujemy to co widzimy i jeżeli nie zabezpieczymy się odpowiednio (np. przed kupnem mieszkania z popękanymi ścianami) deweloper nie ma później obowiązku dokonywać w mieszkaniu żadnych napraw.

Jak przeprowadzić odbiór techniczny mieszkania przy podpisaniu umowy przedwstępnej

Jeżeli deweloper oferuje nam do podpisania umowę przedwstępną, odbiór najlepiej przeprowadzić jeszcze przed podpisaniem takiej umowy (a, jeżeli wcześniej jest podpisywana umowa rezerwacyjna, to nawet przed umową rezerwacyjną). Na odbiór należy wziąć standard wykończenia (opisuje szczegóły techniczne mieszkania) oraz rzut mieszkania. W teorii deweloper nie ma obowiązku pokazania nam takich dokumentów (przecież nie podpisujemy umowy deweloperskiej), ale większość naszych klientów otrzymuje powyższe dokumenty nawet, jeżeli zamiast umowy deweloperskiej, podpisuje umowę przedwstępną.

Po odbiorze należy koniecznie spisać protokół odbioru, a następnie zadbać o to, żeby taki protokół został załączony do umowy przedwstępnej. W umowie powinna znaleźć się też klauzula zobowiązująca dewelopera do usunięcia wad i usterek wskazanych w załączonym protokole. Do umowy przedwstępnej należy też załączyć standard wykończenia oraz rzut.

Alternatywnie, można nie domagać się od dewelopera załączania protokołu odbioru do umowy. W takiej jednak sytuacji nie należy podpisywać umowy do momentu naprawy przez dewelopera wad i usterek wykrytych w czasie odbioru.

Odbiór mieszkania po umowie przedwstępnej?

Jeżeli do umowy nie został dołączony standard wykończenia oraz rzut mieszkania, a w umowie nie ma nic o obowiązku naprawienia przez dewelopera zidentyfikowanych w czasie odbioru wad, usterek oraz niezgodności z normami, deweloper ma obowiązek naprawić jedynie wady konstrukcyjne budynku, a wszelkie inne wady/usterki może naprawić tylko ze swojej „dobrej woli”. Jeżeli deweloper wyraża jednak wolę naprawienia wad i usterek na skutek odbioru, który odbył się po podpisaniu umowy przedwstępnej, należy koniecznie poprosić go o podpisanie się pod protokołem odbioru, a najlepiej pod klauzulą zawartą w takim protokole, zgodnie z którą deweloper zobowiązuje się do usunięcia wad i usterek wykrytych w czasie odbioru.

Oczywiście, należy też pamiętać, że każdego sprzedawcę mieszkania (na rynku pierwotnym lub wtórnym) obowiązuje 5-letnia rękojmia, jednak dotyczy ona wad, które ujawnią się dopiero po wydaniu mieszkania nabywcy (czyli po przekazaniu kluczy).