2021-09-11
Kupując mieszkanie – zarówno na rynku wtórnym, jak i od dewelopera – wraz z lokalem nabywamy też często dodatkowe pomieszczenia, takie jak piwnica, komórka lokatorska, garaż czy strych. Wszystkie one noszą wspólną nazwę przynależności, ale charakter prawny tych pomieszczeń może być różny. Podstawową kategorią są przynależności wpisane do księgi wieczystej mieszkania w dziale I–O („Oznaczenie nieruchomości”) – co do zasady metraż przynależności powinien być uwzględniany w całkowitym metrażu mieszkania wpisywanym do księgi wieczystej. To ważne, bo kupując mieszkanie na rynku wtórnym często zdarza się, że jesteśmy w błędzie co do rzeczywistego metrażu lokalu: wydaje się nam np., że płacimy za 85 metrów kw., podczas gdy mieszkanie ma w rzeczywistości powierzchnie 76 metrów, a pozostałe 9 m kw. obejmuje metraż piwnicy. Uwaga: balkon nie jest przynależnością. To tzw. część składowa mieszkania (metraż balkonu zawiera się jednak, tak jak metraż przynależności, w powierzchni lokalu wpisanej do ksiąg wieczystej.
Czasami jednak do korzystania z piwnicy lub pozostałych przynależności wynika z innego miejsca w księdze wieczystej niż pole przeznaczone do wpisu przynależności znajdujące się w dziale I-O księgi. Może się bowiem zdarzyć, że umowa pomiędzy właścicielem a wspólnotą mieszkaniową oddaje właścicielowi pomieszczenia przynależne do tzw. wyłącznego korzystania (umowy quoad usum) – takie uprawnienia powinny zostać wpisane do działu dziale I-Sp księgi wieczystej lokalu oraz działu III księgi budynkowej i gruntowej. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku mieszkań spółdzielczych – nie mają one w księdze wieczystej wpisanych przynależności. W przypadku mieszkań spółdzielczych nie podpisuje się też umów quoad usum, a prawo do użytkowania piwnicy lub miejsca postojowego zazwyczaj jest określone w rejestrze prowadzonym przez spółdzielnię.
Od kilku lat, gdy mieszkanie jest przekształcane, spółdzielnia ma obowiązek przenieść też własność wszystkich przynależności. Spółdzielnie przez wiele lat utrudniały jednak przekształcenie prawa spółdzielczego własnościowego we własność, a jedną ze stosowanych przez nie metod było nie odmawianie uprawnionemu do mieszkania spółdzielczego przeniesienie na niego także własności piwnic i komórek lokatorskich (taka praktyka spółdzielni zniechęcała ludzi do przekształceń). W związku z tym, jeśli kupujesz mieszkanie, które kiedyś było mieszkaniem spółdzielczym musisz upewnić się, na jakiej podstawie właściciele użytkują przynależności. Pomoże w tym raport prawny Pewny Lokal, który jest najbardziej kompleksową metodą oceny stanu prawnego mieszkania. Raport o stanie prawnym mieszkania sporządzany jest przez doświadczonego prawnika przy wsparciu zaawansowanych metod statystycznych i poza kompleksowym opisem stanu prawnego zawiera również rekomendacje, które pomogą uniknąć problemów prawnych przy zakupie.
Autor
Jolanta Buzalska
Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w branży nieruchomości. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Do tego stopnia zainteresowała się nieruchomościami, że od kilku lat pomaga znajomym nadzorować remonty i ekipy wykończeniowe. Umiejętnie korzysta ze sprzętów takich jak łata murarska, kątownik czy dalmierz.
„Rewelacyjny kontakt, bardzo miła i fachowa obsługa. Pan który mnie wspierał podczas odbioru lokalu wykazał się pełnym profesjonalizmem i bez żadnego problemu udzielał mi odpowiedzi na wszystkie zadawane pytania.”
„Korzystałem z pomocy w tej firmie w sprawie umowy deweloperskiej. Prawnicy posiadają bardzo dużą wiedzę w tym temacie. Oprócz tego byli w stanie przekazać ją w sposób zrozumiały dla mnie. Dzięki temu udało mi się dodać kilka ważnych punktów do umowy, które mnie chroniły. Czas realizacji zlecenia to kilkanaście godzin. Dziękuję!”
„Sumiennie, a co najważniejsze szczegółowo wykonana praca przez Pana Macieja! Polecam!”
„Pełen profesjonalizm. Udzielili nam pełnej informacji. Pan odpowiedział wyczerpująco na WSZYSTKIE pytania w jasny i zrozumiały sposób. Raport napisany w przejrzysty i przystępny dla laika sposób. Zdecydowanie polecam.”
„Pełen profesjonalizm. Udzielili nam pełnej informacji. Pan odpowiedział wyczerpująco na WSZYSTKIE pytania w jasny i zrozumiały sposób. Raport napisany w przejrzysty i przystępny dla laika sposób. Zdecydowanie polecam.”
„Wszystko ok. Dobry kontakt, możliwość szybkiego załatwienia, kompetentna pomoc przy odbiorze. Cena usługi też ok.”
„Bardzo konkretni i fachowi inżynierowie, polecam!”
Deweloper może dokonać cesji umowy deweloperskiej bez zgody nabywcy, a nabywca nie może dokonać cesji bez zgody dewelopera. Brak zgody dewelopera na cesję oznacza, że mieszkanie jest niesprzedawalne nawet przez 2 lata od odbioru.
Deweloper nakłada na siebie karę umowną w wysokości 0,01% dziennie za każdy dzień opóźnienia z umową przeniesienia własności, czyli 3,5% w skali roku, czyli ok. 4 razy mniej niż inflacja — opóźnienie opłaca się deweloperowi, bo jest to dla niego najtańszy kredyt.
Tylko 10% inwestycji będzie finansowane ze środków własnych. Taki harmonogram jest niebezpieczny dla nabywców, bo grozi upadłością dewelopera jeśli nie sprzeda szybko mieszkań lub wielomiesięcznymi opóźnieniami.
Raty płatne do określonego dnia, co w praktyce oznacza, że nabywca będzie musiał zapłacić deweloperowi ratę nawet w razie wielomiesięcznych opóźnień w inwestycji.
Z drugiej strony, zgodnie z powyższym postanowieniem, deweloper ma prawo naliczania maksymalnych odsetek ustawowych za opóźnienie. Obecnie to ponad 20 proc. ceny mieszkania w skali roku!
Powierzchnia mieszkania będzie uwzględniała metraż pod ściankami działowymi. Taki sposób pomiaru metrażu jest skrajnie niekorzystny dla kupujących oraz jest niezgodny z obowiązującym prawem.
W pobliżu inwestycji deweloperskiej będzie wybudowana przepompownia ścieków. Budowa przepompowni ścieków była planowana na tyle blisko, że kupujący odstąpili od transakcji.
W pobliżu inwestycji deweloperskiej będzie wybudowany cmentarz. Budowa cmentarza była planowana na tyle blisko, że kupujący odstąpili od transakcji.
W powyższym wpisie notariusz nie wpisał w umowie wpisu roszczeń dot. miejsca postojowego. Oznacza to, że nabywca może mieć w przyszłości problem z przeniesieniem prawa do miejsca.
Metraż weryfikujemy na życzenie klienta, kiedy zaistnieje podejrzenie niezgodności z pomiarem powykonawczym.
Sprawdzamy okna i drzwi, także pod kątem zgodności ze standardem.
Zweryfikujemy instalację elektryczną, kanalizacyjną, ciepłą oraz inne instalacje.
Sprawdzimy ich zgodność ze standardem oraz normami budowlanymi (np. wymiary miejsca postojowego).
Metraż weryfikujemy na życzenie klienta, kiedy zaistnieje podejrzenie niezgodności z pomiarem powykonawczym.
Weryfikujemy szczelność okien, pleśń, grzyba za pomocą kamer termowizyjnych.
Rzut zwykle stanowi załącznik do prospektu informacyjnego dewelopera. Rzut projektowy jest nam potrzebny podczas odbioru technicznego do zweryfikowania układu mieszkania (np. wnęki, ściany) oraz rozmieszczenia instalacji.
Standard to dokument, który określa jak deweloper wykończy mieszkanie (np. czy stan deweloperski obejmuje parapety wewnętrzne, czy nie). Dzięki standardowi jesteśmy w stanie kompleksowo zweryfikować mieszkanie lub dom podczas odbioru.
Niekiedy informacje istotne dla przeprowadzenia odbioru technicznego znajdują się także w prospekcie informacyjnym dewelopera. Rzut projektowy oraz standard wykończenia zazwyczaj stanowią załączniki do prospektu informacyjnego.
Podajesz miasto i metraż, a nasi pracownicy umawiają zlecenie z inżynierem.
W czasie odbioru lub przeglądu nieruchomości nasz inżynier sprawdza jej stan techniczny, zgodność z normami budowlanymi i projektem. Wykorzystujemy kamery termowizyjne.
Odbiór mieszkania kończy się protokołem odbioru sporządzonym przez dewelopera. Na rynku wtórnym 48h po odbiorze mieszkania otrzymujesz raport.
797 014 014
Zarezerwuj online
