Jak sprawdzić metraż kupowanego mieszkania

Na rynku pierwotnym metraż mieszkania wynikający z rzutu projektowego często różni się od pomiarów geodety.

Jak poprawnie obliczyć metraż mieszkania

Czy do metrażu mieszkania wlicza się powierzchnię piwnicy lub strychu? Co z powierzchnią balkonu? Jak obliczać metraż płytkich wnęk, podłóg pod ścianami czy niskich skosów? Czy jest sens sprawdzać pomiar mieszkania po deweloperze? Obliczenie metrażu mieszkania to jedno z najbardziej skomplikowanych zagadnień związanych z kupnem mieszkania. Przed nabyciem lokalu (czy to deweloperskiego, czy też na rynku wtórnym) niewątpliwie warto jednak upewnić się jak powinna być (i jak faktycznie będzie) liczona jego powierzchnia. To przecież od ilości metrów kwadratowych zależy ostateczna cena płacona za mieszkanie.

Kiedy deweloper mierzy mieszkanie?

Na rynku pierwotnym, klient dewelopera ma zwykle do czynienia z dwoma dokumentami dotyczącymi metrażu mieszkania: tzw. rzutem projektowym oraz rzutem powykonawczym. Pierwszy jest załącznikiem do umowy deweloperskiej lub prospektu dewelopera, drugi to rzut już po pomiarach geodety. Na rynku pierwotnym, przed odbiorem mieszkania, kondygnacja budynku i poszczególne lokale muszą być zawsze zmierzone przez geodetę. Żeby móc umawiać klientów na „odbiory” deweloper musi uzyskać z nadzoru budowlanego pozwolenie na użytkowanie, a żeby dostać takie pozwolenie niezbędnym dokumentem jest geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza. Przed odbiorem mieszkania i podpisaniem umowy przenoszącej własność, warto porównać oba rzuty - zwykle ostateczny metraż z rzutu powykonawczego będzie się nieznacznie różnił od rzutu projektowego. W zależności od tego, na co umówiliśmy się z deweloperem w umowie deweloperskiej, w sytuacji wyższego niż projektowany metraż mieszkania, może okazać się, że musimy dopłacić deweloperowi za nadprogramowe metry. Między innymi dlatego, warto przed podpisaniem umowy deweloperskiej przeanalizować ją ze specjalistą, np. z prawnikami Pewny Lokal.

Podczas odbioru mieszkania warto więc upewnić się, czy metraż weryfikujemy z rzutem lokalu według projektu czy też z rzutem powykonawczym (pomiarami geodety) - pomimo tego, że deweloper powinien w chwili odbioru mieszkania znać metraż według pomiarów geodety, klient nie będzie najczęściej dysponował zaktualizowanym rzutem. Jeżeli przy odbiorze dysponujemy rzutem powykonawczym, rzeczywista powierzchnia mieszkania powinna być z nim zgodna. Pomiarowi geodety można ufać w przeważającej większości przypadków: pomimo tego, że geodeci są wynajęci przez dewelopera, odpowiadają oni za poprawność pomiarów swoimi licencjami zawodowymi i w praktyce popełniają błędy niezmiernie rzadko. Jeśli jednak chcemy się upewnić, że rzeczywisty metraż mieszkania deweloperskiego jest zgodny z rzutami (także z rzutem powykonawczym), w czasie odbioru technicznego ze specjalistami Pewnego Lokalu, ci zmierzą dalmierzami kilka przykładowych pomieszczeń, żeby upewnić się, że geodeta nie popełnić rażącej pomyłki.

Metody dokonania pomiaru

Sytuację z obliczaniem metrażu komplikuje też ustawa deweloperska. Według niej, deweloper może wybrać praktycznie dowolny sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego – ustawa nakazuje mu jedynie poinformowanie konsumenta o wybranym sposobie pomiaru w umowie deweloperskiej. W praktyce deweloperzy do pomiaru powierzchni stosują jednak najczęściej jedną z dwóch norm: tzw. normę PN-70/B-02365 oraz PN-ISO 9836:1997. Ta druga przeważnie jest bardziej korzystna dla nabywcy lokalu: metraż wyliczony według niej jest niższy, a deweloperowi należy się mniejsza cena. Podpisując umowę deweloperską warto też zadbać o to, żeby precyzyjnie określała ona, czy konsument płaci jedynie za użytkowy metraż lokalu, czy także np. za piwnice, balkony czy komórki lokatorskie. Dzięki raportom Pewny Lokal dowiesz się, co o metrażu mówi księga wieczysta mieszkania oraz czy umowa deweloperska precyzyjnie opisuje powierzchnię mieszkania, które zamierzasz kupić. Korzystając z technicznych raportów Pewny Lokal, dowiesz się jaki jest rzeczywisty metraż lokalu oraz, czy odbierasz od dewelopera mieszkanie o powierzchni, na którą umówiłeś się z nim w umowie.

O normach dotyczących minimalnego metrażu miejsc postojowych, możesz przeczytać tutaj.

Metraż mieszkania na rynku wtórnym

Na rynku wtórnym sytuację z obliczaniem metrażu komplikuje fakt, że różne akty prawne nakazują jego obliczania w całkowicie odmienny sposób. Zgodnie z ustawą o własności lokali, w skład lokalu wchodzą tzw. pomieszczenia pomocnicze oraz przynależności. Ich łączny metraż powinien być ujawniony w księdze wieczystej (w świetle ostatnich wyroków Sądu Najwyższego, do całkowitego metrażu ujawnionego w księdze powinna się też wliczać powierzchnia balkonu, jeśli służy on do wyłącznego korzystania przez lokatora). Jeśli zatem w księdze wieczystej mieszkania, które chcemy kupić wpisana jest określona ilość metrów kwadratowych, a według księgi do lokalu przynależy np. piwnica, musimy się liczyć z tym, że rzeczywista powierzchnia mieszkania jest niższa niż moglibyśmy przypuszczać.

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka