Czy do metrażu mieszkania wlicza się powierzchnię piwnicy lub strychu? Co z powierzchnią balkonu? Jak obliczać metraż płytkich wnęk, podłóg pod ścianami czy niskich skosów? Czy jest sens sprawdzać pomiar mieszkania po deweloperze?
Obliczenie metrażu mieszkania to jedno z najbardziej skomplikowanych zagadnień związanych z kupnem mieszkania. Przed nabyciem lokalu (czy to deweloperskiego, czy też na rynku wtórnym) niewątpliwie warto jednak upewnić się, jak powinna być (i jak faktycznie będzie) liczona jego powierzchnia. To przecież od ilości metrów kwadratowych zależy ostateczna cena płacona za mieszkanie.
Na rynku pierwotnym, klient dewelopera ma zwykle do czynienia z dwoma dokumentami dotyczącymi metrażu mieszkania: tzw. rzutem projektowym oraz rzutem powykonawczym. Pierwszy jest załącznikiem do umowy deweloperskiej lub prospektu dewelopera, drugi to rzut już po pomiarach geodety. Na rynku pierwotnym, przed odbiorem mieszkania, kondygnacja budynku i poszczególne lokale muszą być zawsze zmierzone przez geodetę. Żeby móc umawiać klientów na „odbiory”, deweloper musi uzyskać z nadzoru budowlanego pozwolenie na użytkowanie, a żeby dostać takie pozwolenie niezbędnym dokumentem jest geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza.
Odbiorem mieszkania i podpisaniem umowy przenoszącej własność, warto porównać oba rzuty - zwykle ostateczny metraż z rzutu powykonawczego będzie się nieznacznie różnił od rzutu projektowego. W zależności od tego, na co umówiliśmy się z deweloperem w umowie deweloperskiej, w sytuacji wyższego niż projektowany metraż mieszkania, może okazać się, że musimy dopłacić deweloperowi za nadprogramowe metry. Między innymi dlatego, warto przed podpisaniem umowy deweloperskiej przeanalizować ją ze specjalistą, np. z prawnikami Pewny Lokal.
Podczas odbioru mieszkania lub domu warto więc upewnić się, czy metraż weryfikujemy z rzutem lokalu według projektu, czy też z rzutem powykonawczym (pomiarami geodety) - pomimo tego, że deweloper powinien w chwili odbioru mieszkania znać metraż według pomiarów geodety, klient nie będzie najczęściej dysponował zaktualizowanym rzutem. Jeżeli przy odbiorze dysponujemy rzutem powykonawczym, rzeczywista powierzchnia mieszkania powinna być z nim zgodna. Pomiarowi geodety można ufać w przeważającej większości przypadków: pomimo tego, że geodeci są wynajęci przez dewelopera, odpowiadają oni za poprawność pomiarów swoimi licencjami zawodowymi i w praktyce popełniają błędy niezmiernie rzadko. Więcej o pomiarze metrażu przy odbiorze nieruchomości od dewelopera, przeczytasz w tym artykule.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Czy wiesz, że deweloper musi trzymać się wielu zasad? Często przez niewiedzę odbiorców mieszkań sprzedaje się wiele usterek i niedociągnięć. A przecież istnieją normy budowlane PKN i to one mogą być bronią w walce z nieuczciwym deweloperem. PKN to organ krajowy, który należy do administracji rządowej. Określa zasady, według których deweloper powinien wykańczać i mierzyć mieszkanie czy dom. Historycznie było kilka norm, które to regulowały, ale od pewnego czasu obowiązuje przepis PN-ISO 9836:1997. Jakie udogodnienia wprowadzono dzięki tej normie?
Co więcej, norma PN-ISO 9836:1997 jest istotna w trakcie opracowania wymagań technicznych związanych z przestrzennym kształtowaniem budynku i jego otoczenia.
Sytuację z obliczaniem metrażu komplikuje też ustawa deweloperska. Według niej deweloper może wybrać praktycznie dowolny sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego – ustawa nakazuje mu jedynie poinformowanie konsumenta o wybranym sposobie pomiaru w umowie deweloperskiej. W praktyce deweloperzy do pomiaru powierzchni stosują jednak najczęściej jedną z dwóch norm: tzw. normę PN-70/B-02365 oraz PN-ISO 9836:1997. Ta druga przeważnie jest korzystniejsza dla nabywcy lokalu: metraż wyliczony według niej jest niższy, a deweloperowi należy się mniejsza cena. Podpisując umowę deweloperską, warto też zadbać o to, żeby precyzyjnie określała ona, czy konsument płaci jedynie za użytkowy metraż lokalu, czy także np. za piwnice, balkony czy komórki lokatorskie.
Dzięki raportom Pewny Lokal dowiesz się, co o metrażu mówi księga wieczysta mieszkania oraz czy umowa deweloperska precyzyjnie opisuje powierzchnię mieszkania, które zamierzasz kupić. Korzystając z technicznych raportów Pewny Lokal, dowiesz się, jaki jest rzeczywisty metraż lokalu oraz, czy odbierasz od dewelopera mieszkanie o powierzchni, na którą umówiłeś się z nim w umowie.
O normach dotyczących minimalnego metrażu miejsc postojowych możesz przeczytać tutaj.
Na rynku wtórnym sytuację z obliczaniem metrażu komplikuje fakt, że różne akty prawne nakazują jego obliczania w całkowicie odmienny sposób. Zgodnie z ustawą o własności lokali, w skład lokalu wchodzą tzw. pomieszczenia pomocnicze oraz przynależności. Ich łączny metraż powinien być ujawniony w księdze wieczystej (w świetle ostatnich wyroków Sądu Najwyższego, do całkowitego metrażu ujawnionego w księdze powinna się też wliczać powierzchnia balkonu, jeśli służy on do wyłącznego korzystania przez lokatora). Jeśli zatem w księdze wieczystej mieszkania, które chcemy kupić wpisana, jest określona ilość metrów kwadratowych, a według księgi do lokalu przynależy np. piwnica, musimy się liczyć z tym, że rzeczywista powierzchnia mieszkania jest niższa, niż moglibyśmy przypuszczać.
W dniu 1 stycznia 2018 roku weszło w życie rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa, które zmieniło poprzednie rozporządzenie dotyczące warunków technicznych, jakim muszą odpowiadać budynki, a także ich usytuowanie. Zgodnie z tą nowelizacją mieszkanie musi mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2. Na ten moment jest to jedyne ograniczenie dotyczące metrażu nieruchomości. Wcześniej ustalone przepisy związane z szerokością ścian pomieszczeń czy powierzchnią jednego pokoju zostały uchylone. Co więcej, ministerstwo zrezygnowało także z zapisu mówiącego o konieczności projektowania miejsca na pralkę w łazience – wystarczy, że w lokalu będzie po prostu dowolne miejsce pozwalające na zainstalowanie pralki. Poza tym nowelizacja zmieniła także regułę związaną z wyposażeniem kuchni, tj. uchyliła zasadę związaną z nakazem umieszczania we wnęce kuchennej trzonu kuchennego, zlewu/zlewozmywaka i miejsca na chłodziarkę. W związku z tymi zmianami mieszkania mają teraz większą dowolność aranżacyjną.
Loggia to typ balkonu zabudowanego, która jest platformą cofniętą od elewacji, co tworzy swojego rodzaju wnękę. Standardowo cechuje ją zadaszenie oraz występowanie ścian co najmniej z dwóch stron. Wielu nabywców, którzy przystępują do pierwszego zakupu nieruchomości, zadaje sobie pytanie związane z jego całkowitą powierzchnią. Przedmiotem rozważań są szczególnie takie składowe, jak balkon, loggie czy tarasy. Zgodnie z przepisami (artykuł 2 ustawy 2 o własności lokali) do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się pomieszczenia służące celom mieszkalnym oraz gospodarczym mieszkańców (np. pokoje, kuchnie, łazienkę itd.). Z kolei elementy położone w granicach nieruchomości, a nawet bezpośrednio do niej przylegające uznaje się wyłącznie za pomieszczenia przynależne (balkony, piwnica, komórki, strych czy garaż). W związku z tym loggie nie wliczają się do powierzchni mieszkania. Co więcej, ich zewnętrzne elementy mogą być uznane też za części wspólne nieruchomości.
Jeśli potrzebujesz informacji o metrażu domu, to nim zaczniesz samodzielnie go wymierzać bądź zdecydujesz się na zatrudnienie fachowca, upewnij się, czy nie możesz odszukać takiej informacji w dokumentach. Pierwszym miejscem, do którego należałoby zajrzeć, jest Księga Wieczysta danej nieruchomości. Da się przejrzeć jej zawartość, wyszukując treść po numerze KW na stronie internetowej: ekw.ms.gov.pl. Drugą opcją jest przejrzenie umowy.
W przypadku domu od dewelopera będzie to umowa deweloperska, a przy rynku wtórnym – umowa kupna-sprzedaży. Nawet jeśli firma deweloperska dopiero planuje realizacje inwestycji, to w prospekcie informacyjnym powinny się znaleźć dane o powierzchni użytkowej poszczególnych pomieszczeń. Oczywiście, jeżeli wciąż jednak potrzebujesz dokonać weryfikacji odszukanych danych, to masz taką możliwość podczas odbioru technicznego. Pamiętaj, jednak by wybrać stosowną normę, która określa sposób liczenia wspomnianego metrażu. Samo pomierzenie ścian i podłóg, a następnie ich podliczenie może wprowadzić Cię w błąd.
Do sprawdzenia powierzchni użytkowej domu można wynająć specjalistę, który wymierzy dany lokal. Poza kwestią sprzętu i doświadczenia, ważna jest tu znajomość przepisów. Chcąc prawidłowo obliczyć metraż domu zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z kwietnia 2012 roku dotyczącego szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego należy skorzystać z Polskich Norm. Tu konkretnie przyda się norma PN-70/B-02365 lub PN-ISO 9836:1997. W zależności od wyboru którejś z norm inaczej będzie się liczyło pomieszczenia ze skosami. W przypadku pierwszej normy, przy pokojach o wysokości 2,3 metra będzie się uznawało 100% powierzchni, a poniżej tej wysokości zaledwie 50%, a przy mniej niż 1,4 metra taka przestrzeń nie wliczy się wcale do powierzchni użytkowej. Natomiast korzystając z drugiej z normy, istnieje podział na powierzchnie pomocniczą poniżej 1,9 metrów i powierzchnię użytkową powyżej tej wartości. Dobry fachowiec powinien doradzić Ci najlepsze rozwiązanie. Nie zapomnij o tym, że wartość powierzchni użytkowej ma wpływ na podatki bądź czynsz!
Sprawdzenie mieszkania przed kupnem powinno wiązać się z weryfikacją jego stanu prawnego, jak i technicznego. Przeanalizuj dokładnie księgę wieczystą, która zdradzi najwięcej o właścicielu nieruchomości, obciążeniach hipoteką, lokalizacji mieszkania. W przypadku audytu technicznego, na początku porozmawiaj ze sprzedającym o stanie lokalu, zwracaj uwagę na zapachy, ściany, czy nie posiadają zawilgoceń, rys i spękań. Sprawdź dokładnie stolarkę okienną - jej szczelność, instalacje, a przede wszystkim gazową i elektryczną. Audyt techniczny warto wykonać z inżynierem, który wspomoże nas swoją wiedzą o normach budowlanych oraz specjalistycznym sprzętem, bez którego nie zawsze będziemy w stanie przyjrzeć się wszystkim elementom lokalu.
Zachęcamy do obejrzenia filmu.
Obejrzyj jedną z naszych lekcji.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
