Jak sprawdzić metraż mieszkania/domu

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy kupnie nieruchomości?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Jak sprawdzić metraż kupowanego mieszkania /domu

Na rynku pierwotnym metraż mieszkania wynikający z rzutu projektowego często różni się od pomiarów geodety.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy metrażu nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

  • Zmierzymy metraż nieruchomości według najnowszych norm.
  • Powiemy Ci, czy metraż z ogłoszenia, umowy lub księgi wieczystej obejmuje także przynależności.
  • Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Jak poprawnie obliczyć metraż mieszkania?

Czy do metrażu mieszkania wlicza się powierzchnię piwnicy lub strychu? Co z powierzchnią balkonu? Jak obliczać metraż płytkich wnęk, podłóg pod ścianami czy niskich skosów? Czy jest sens sprawdzać pomiar mieszkania po deweloperze?

Obliczenie metrażu mieszkania to jedno z najbardziej skomplikowanych zagadnień związanych z kupnem mieszkania. Przed nabyciem lokalu (czy to deweloperskiego, czy też na rynku wtórnym) niewątpliwie warto jednak upewnić się, jak powinna być (i jak faktycznie będzie) liczona jego powierzchnia. To przecież od ilości metrów kwadratowych zależy ostateczna cena płacona za mieszkanie.

Kiedy deweloper mierzy mieszkanie?

Na rynku pierwotnym, klient dewelopera ma zwykle do czynienia z dwoma dokumentami dotyczącymi metrażu mieszkania: tzw. rzutem projektowym oraz rzutem powykonawczym. Pierwszy jest załącznikiem do umowy deweloperskiej lub prospektu dewelopera, drugi to rzut już po pomiarach geodety. Na rynku pierwotnym, przed odbiorem mieszkania, kondygnacja budynku i poszczególne lokale muszą być zawsze zmierzone przez geodetę. Żeby móc umawiać klientów na „odbiory”, deweloper musi uzyskać z nadzoru budowlanego pozwolenie na użytkowanie, a żeby dostać takie pozwolenie niezbędnym dokumentem jest geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza.

Odbiorem mieszkania i podpisaniem umowy przenoszącej własność, warto porównać oba rzuty - zwykle ostateczny metraż z rzutu powykonawczego będzie się nieznacznie różnił od rzutu projektowego. W zależności od tego, na co umówiliśmy się z deweloperem w umowie deweloperskiej, w sytuacji wyższego niż projektowany metraż mieszkania, może okazać się, że musimy dopłacić deweloperowi za nadprogramowe metry. Między innymi dlatego, warto przed podpisaniem umowy deweloperskiej przeanalizować ją ze specjalistą, np. z prawnikami Pewny Lokal.

Podczas odbioru mieszkania lub domu warto więc upewnić się, czy metraż weryfikujemy z rzutem lokalu według projektu, czy też z rzutem powykonawczym (pomiarami geodety) - pomimo tego, że deweloper powinien w chwili odbioru mieszkania znać metraż według pomiarów geodety, klient nie będzie najczęściej dysponował zaktualizowanym rzutem. Jeżeli przy odbiorze dysponujemy rzutem powykonawczym, rzeczywista powierzchnia mieszkania powinna być z nim zgodna. Pomiarowi geodety można ufać w przeważającej większości przypadków: pomimo tego, że geodeci są wynajęci przez dewelopera, odpowiadają oni za poprawność pomiarów swoimi licencjami zawodowymi i w praktyce popełniają błędy niezmiernie rzadko. Więcej o pomiarze metrażu przy odbiorze nieruchomości od dewelopera, przeczytasz w tym artykule.

Metraż mieszkania sprawdzamy dalmierzem laserowym.

Jak sprawdzić ile metrów ma mieszkanie - metody dokonania pomiaru

Sytuację z obliczaniem metrażu komplikuje też ustawa deweloperska. Według niej deweloper może wybrać praktycznie dowolny sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego – ustawa nakazuje mu jedynie poinformowanie konsumenta o wybranym sposobie pomiaru w umowie deweloperskiej. W praktyce deweloperzy do pomiaru powierzchni stosują jednak najczęściej jedną z dwóch norm: tzw. normę PN-70/B-02365 oraz PN-ISO 9836:1997. Ta druga przeważnie jest korzystniejsza dla nabywcy lokalu: metraż wyliczony według niej jest niższy, a deweloperowi należy się mniejsza cena. Podpisując umowę deweloperską, warto też zadbać o to, żeby precyzyjnie określała ona, czy konsument płaci jedynie za użytkowy metraż lokalu, czy także np. za piwnice, balkony czy komórki lokatorskie.

Dzięki raportom Pewny Lokal dowiesz się, co o metrażu mówi księga wieczysta mieszkania oraz czy umowa deweloperska precyzyjnie opisuje powierzchnię mieszkania, które zamierzasz kupić. Korzystając z technicznych raportów Pewny Lokal, dowiesz się, jaki jest rzeczywisty metraż lokalu oraz, czy odbierasz od dewelopera mieszkanie o powierzchni, na którą umówiłeś się z nim w umowie.

O normach dotyczących minimalnego metrażu miejsc postojowych możesz przeczytać tutaj.

Metraż mieszkania na rynku wtórnym

Na rynku wtórnym sytuację z obliczaniem metrażu komplikuje fakt, że różne akty prawne nakazują jego obliczania w całkowicie odmienny sposób. Zgodnie z ustawą o własności lokali, w skład lokalu wchodzą tzw. pomieszczenia pomocnicze oraz przynależności. Ich łączny metraż powinien być ujawniony w księdze wieczystej (w świetle ostatnich wyroków Sądu Najwyższego, do całkowitego metrażu ujawnionego w księdze powinna się też wliczać powierzchnia balkonu, jeśli służy on do wyłącznego korzystania przez lokatora). Jeśli zatem w księdze wieczystej mieszkania, które chcemy kupić wpisana, jest określona ilość metrów kwadratowych, a według księgi do lokalu przynależy np. piwnica, musimy się liczyć z tym, że rzeczywista powierzchnia mieszkania jest niższa, niż moglibyśmy przypuszczać.

Metraż nieruchomości na rynku wtórnym to temat bardzo szeroki i nieuregulowany. Bardzo często zdarza się, że metraż widniejący w księdze wieczystej różni się od tego rzeczywistego.

Ile metrów musi mieć mieszkanie?

W dniu 1 stycznia 2018 roku weszło w życie rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa, które zmieniło poprzednie rozporządzenie dotyczące warunków technicznych, jakim muszą odpowiadać budynki, a także ich usytuowanie. Zgodnie z tą nowelizacją mieszkanie musi mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2. Na ten moment jest to jedyne ograniczenie dotyczące metrażu nieruchomości. Wcześniej ustalone przepisy związane z szerokością ścian pomieszczeń czy powierzchnią jednego pokoju zostały uchylone. Co więcej, ministerstwo zrezygnowało także z zapisu mówiącego o konieczności projektowania miejsca na pralkę w łazience – wystarczy, że w lokalu będzie po prostu dowolne miejsce pozwalające na zainstalowanie pralki. Poza tym nowelizacja zmieniła także regułę związaną z wyposażeniem kuchni, tj. uchyliła zasadę związaną z nakazem umieszczania we wnęce kuchennej trzonu kuchennego, zlewu/zlewozmywaka i miejsca na chłodziarkę. W związku z tymi zmianami mieszkania mają teraz większą dowolność aranżacyjną.

Czy loggia wlicza się do powierzchni mieszkania?

Loggia to typ balkonu zabudowanego, która jest platformą cofniętą od elewacji, co tworzy swojego rodzaju wnękę. Standardowo cechuje ją zadaszenie oraz występowanie ścian co najmniej z dwóch stron. Wielu nabywców, którzy przystępują do pierwszego zakupu nieruchomości, zadaje sobie pytanie związane z jego całkowitą powierzchnią. Przedmiotem rozważań są szczególnie takie składowe, jak balkon, loggie czy tarasy. Zgodnie z przepisami (artykuł 2 ustawy 2 o własności lokali) do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się pomieszczenia służące celom mieszkalnym oraz gospodarczym mieszkańców (np. pokoje, kuchnie, łazienkę itd.). Z kolei elementy położone w granicach nieruchomości, a nawet bezpośrednio do niej przylegające uznaje się wyłącznie za pomieszczenia przynależne (balkony, piwnica, komórki, strych czy garaż). W związku z tym loggie nie wliczają się do powierzchni mieszkania. Co więcej, ich zewnętrzne elementy mogą być uznane też za części wspólne nieruchomości.

Jak obliczyć metraż domu?

Jeśli potrzebujesz informacji o metrażu domu, to nim zaczniesz samodzielnie go wymierzać bądź zdecydujesz się na zatrudnienie fachowca, upewnij się, czy nie możesz odszukać takiej informacji w dokumentach. Pierwszym miejscem, do którego należałoby zajrzeć, jest Księga Wieczysta danej nieruchomości. Da się przejrzeć jej zawartość, wyszukując treść po numerze KW na stronie internetowej: ekw.ms.gov.pl. Drugą opcją jest przejrzenie umowy.

W przypadku domu od dewelopera będzie to umowa deweloperska, a przy rynku wtórnym – umowa kupna-sprzedaży. Nawet jeśli firma deweloperska dopiero planuje realizacje inwestycji, to w prospekcie informacyjnym powinny się znaleźć dane o powierzchni użytkowej poszczególnych pomieszczeń. Oczywiście jeżeli wciąż, jednak potrzebujesz dokonać weryfikacji odszukanych danych, to masz taką możliwość podczas odbioru technicznego. Pamiętaj, jednak by wybrać stosowną normę, która określa sposób liczenia wspomnianego metrażu. Samo pomierzenie ścian i podłóg, a następnie ich podliczenie może wprowadzić Cię w błąd.

Jak obliczyć powierzchnię użytkową domu jednorodzinnego?

Do sprawdzenia powierzchni użytkowej domu można wynająć specjalistę, który wymierzy dany lokal. Poza kwestią sprzętu i doświadczenia, ważna jest tu znajomość przepisów. Chcąc prawidłowo obliczyć metraż domu zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z kwietnia 2012 roku dotyczącego szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego należy skorzystać z Polskich Norm. Tu konkretnie przyda się norma PN-70/B-02365 lub PN-ISO 9836:1997. W zależności od wyboru którejś z norm inaczej będzie się liczyło pomieszczenia ze skosami. W przypadku pierwszej normy, przy pokojach o wysokości 2,3 metra będzie się uznawało 100% powierzchni, a poniżej tej wysokości zaledwie 50%, a przy mniej niż 1,4 metra taka przestrzeń nie wliczy się wcale do powierzchni użytkowej. Natomiast korzystając z drugiej z normy, istnieje podział na powierzchnie pomocniczą poniżej 1,9 metrów i powierzchnię użytkową powyżej tej wartości. Dobry fachowiec powinien doradzić Ci najlepsze rozwiązanie. Nie zapomnij o tym, że wartość powierzchni użytkowej ma wpływ na podatki bądź czynsz!

Jak sprawdzić kupowane mieszkanie?

Sprawdzenie mieszkania przed kupnem powinno wiązać się z weryfikacją jego stanu prawnego, jak i technicznego. Przeanalizuj dokładnie księgę wieczystą, która zdradzi najwięcej o właścicielu nieruchomości, obciążeniach hipoteką, lokalizacji mieszkania. W przypadku audytu technicznego, na początku porozmawiaj ze sprzedającym o stanie lokalu, zwracaj uwagę na zapachy, ściany, czy nie posiadają zawilgoceń, rys i spękań. Sprawdź dokładnie stolarkę okienną - jej szczelność, instalacje, a przede wszystkim gazową i elektryczną. Audyt techniczny warto wykonać z inżynierem, który wspomoże nas swoją wiedzą o normach budowlanych oraz specjalistycznym sprzętem, bez którego nie zawsze będziemy w stanie przyjrzeć się wszystkim elementom lokalu.

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy kupnie nieruchomości?

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Dowiedz się, kiedy metraż przynależności wlicza się do metrażu mieszkania.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Dlaczego warto wykonać przegląd techniczny mieszkania na rynku wtórnym.

Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów.

pobierz poradnik pewny lokal

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera? info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Kary umowne w umowach nieruchomościowych info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Rękojmia
nieruchomości info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Badanie
termowizyjne info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Sprawdzenie
prac wykończeniowych info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę? info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Audyt działki info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik poodbiorowy info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Operat szacunkowy info

Podaj telefon, na który wyślemy link


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 397 opinii.

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy kupnie nieruchomości?

Odbierz mieszkanie z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.

Sieć fachowców

Sieć fachowców

Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić i odebrać mieszkanie na rynku pierwotnym oraz wtórnym

Zobacz, jak sprawdzić stan prawny mieszkania na rynku wtórnym.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka