Odbiór techniczny mieszkania - normy budowlane

Odbiór techniczny nieruchomości z udziałem inżyniera wyposażonego w profesjonalne narzędzia to inwestycja o wysokiej stopie zwrotu. Podczas usługi sprawdzamy lokal pod kątem ewentualnych usterek oraz jego zgodności z normami budowlanymi, Polskimi Normami i aktualnymi rozporządzeniami. Weryfikacji podlegają elementy wykończeniowe, takie jak posadzki oraz tynki. Każdy z tych komponentów musi spełniać rygorystyczne wytyczne techniczne. Drobne odchylenia są dopuszczalne pod warunkiem, że mieszczą się w granicach określonych przez ogólnie przyjęte standardy.

Nasi fachowcy korzystają ze specjalistycznych tabel parametrów. Porównują oni wartości zastane w lokalu z obowiązującymi normami. Na tej podstawie sporządzany jest szczegółowy raport techniczny. Dokument ten stanowi podstawę do żądania od dewelopera naprawy wad lub obniżenia ceny sprzedaży. Samodzielne stwierdzenie precyzyjnych odchyłek przez osobę bez doświadczenia w budownictwie jest trudne. Profesjonalne wsparcie pozwala uniknąć przeoczenia kosztownych w naprawie błędów wykonawczych. Zachęcamy do zapoznania się z naszym opracowaniem dotyczącym dopuszczalnych odchyłek przy odbiorze mieszkania.

Norma PN-ISO 9836:1997 - pomiar powierzchni użytkowej lokalu

Metraż nieruchomości to jeden z istotnych elementów umowy deweloperskiej. Ponieważ dokument ten jest podpisywany na wiele miesięcy przed końcem budowy, ostateczna powierzchnia lokalu często różni się od planowanej. Nabywców chronią zazwyczaj klauzule umożliwiające korektę ceny, a przy różnicach przekraczających 2% – nawet odstąpienie od umowy.

Norma PN-ISO 9836:1997 określa zasady, według których deweloper powinien mierzyć nieruchomość. Wyliczenie metrażu jest procesem złożonym, a omawiana norma uznawana jest za korzystniejszą dla nabywcy niż starsze standardy. Profesjonalny pomiar powierzchni może przynieść oszczędności rzędu dziesiątek tysięcy złotych. Brak reakcji na niewłaściwe normy pomiaru na etapie umowy lub odbioru może prowadzić do konieczności dopłat za powierzchnie o niskiej przydatności, np. pod skosami. Bezstronny raport inżyniera pozwala w porę wykryć błędy i wymusić na deweloperze uwzględnienie faktycznego stanu lokalu.

Na wynik pomiaru wpływa wiele technicznych aspektów:

• Sposób przyłożenia urządzeń pomiarowych.
• Wysokość, na której dokonuje się pomiaru.
• Wykluczenie powierzchni we wnękach drzwiowych i okiennych z metrażu użytkowego.

Najbardziej sporną kwestią jest wliczanie przez deweloperów powierzchni pod ściankami działowymi. Zgodnie z normą, do metrażu można wliczyć jedynie powierzchnię pod ściankami tzw. lekkimi (rozbieralnymi), które można przestawić bez wszczynania procesu budowlanego. Deweloperzy często wliczają jednak metraż pod wszystkimi ścianami, co przy obecnych cenach za metr kwadratowy generuje znaczące różnice kosztów dla nabywcy.

Duże rozbieżności występują również przy obliczaniu powierzchni poddaszy i pomieszczeń ze skosami. Według normy z 1997 roku powierzchnię o wysokości powyżej 1,90 m liczy się w 100%, natomiast niższe partie są pomijane. Sprawę komplikuje Rozporządzenie z 2012 roku, które wprowadza inny podział:

• Wysokość powyżej 2,2 m: liczone jako 100%.
• Wysokość od 1,4 m do 2,2 m: liczone jako 50%.
• Wysokość poniżej 1,4 m: pomijane całkowicie.

Inżynierowie podczas usługi odbioru weryfikują zgodność wymiarów z właściwą normą i przepisami. Sprawdzenie wysokości pomieszczeń wpływa nie tylko na cenę, ale i na przyszły komfort życia mieszkańców. Zachęcamy do zlecenia profesjonalnego pomiaru powierzchni użytkowej, aby zyskać pewność co do rzetelności rozliczenia z deweloperem.

Wysokość pomieszczeń oraz precyzja pomiarów powierzchni to czynniki, które bezpośrednio wpływają na wartość rynkową nieruchomości i komfort jej użytkowania. Przyjmuje się, że standardowa wysokość mieszkań w nowym budownictwie powinna wynosić co najmniej 2,5 metra. Wszelkie odchylenia od tej wartości mogą wpływać na poczucie przestrzeni oraz możliwości aranżacyjne lokalu.

Podczas weryfikacji metrażu należy stosować następujące zasady techniczne:

• Precyzja zapisu – pole powierzchni użytkowej podaje się w metrach kwadratowych z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku.
• Elementy demontowalne – rury, kanały instalacyjne oraz rozbieralne ścianki działowe (np. z płyt kartonowo-gipsowych) wlicza się do całkowitej powierzchni użytkowej.
• Płaszczyzna pomiaru – powierzchnię oblicza się według rzeczywistych wymiarów w świetle wykończonych ścian na poziomie posadzki.
• Wnęki i otwory – wnęki okienne oraz drzwiowe są pomijane podczas dokonywania obmiarów.
• Ścianki murowane – murowane ścianki działowe nie powinny być wliczane do powierzchni użytkowej. Należy jednak zaznaczyć, że wielu deweloperów stosuje praktykę ich wliczania, co wynika z braku jednoznacznych restrykcji w tym zakresie.

Błędy w obmiarach mogą skutkować znacznym zawyżeniem ceny mieszkania. Weryfikacja tych parametrów przez inżyniera pozwala na wykrycie nieścisłości jeszcze przed podpisaniem protokołu odbioru.

Jeśli chcą Państwo upewnić się, że deweloper rzetelnie wyliczył metraż Państwa nieruchomości, warto zlecić profesjonalną analizę powierzchni użytkowej. Specjalista zweryfikuje, czy zastosowane normy są zgodne z zapisami w umowie deweloperskiej.

Pamiętaj: deweloper ma obowiązek zawrzeć w prospekcie informacyjnym informację o sposobie liczenia powierzchni użytkowej, czyli musi przywołać normę. Natomiast najczęściej finalny metraż różni się o ok. 1-2% od metrażu ze wcześniejszego projektu architektonicznego. Na rynku pierwotnym mieszkania muszą być zawsze zmierzone przez geodetę najpóźniej przed podpisaniem umowy o przeniesienie własności mieszkania (zawsze zawierana jest po odbiorze technicznym).

Norma PN-EN 1279-1 - badanie oszklenia

Norma PN-EN 1279-1 określa procedury sprawdzania szyb stosowanych w budownictwie. Jest to norma nadrzędna względem wytycznych dostarczanych bezpośrednio przez producentów oszklenia. Deweloperzy często powołują się na wewnętrzne standardy dostawców, które mogą być mniej korzystne dla nabywcy lokalu. Badanie szyb według wskazanej normy powinno przebiegać zgodnie z określonymi zasadami technicznymi:

• Warunki oświetleniowe – oceny dokonuje się w warunkach rozproszonego światła dziennego, na przykład przy zachmurzonym niebie. Należy unikać sztucznego oświetlenia oraz bezpośredniego światła słonecznego. Szyby bada się w świetle przechodzącym, a nie odbitym.
• Metodyka badania – oględziny szyb izolacyjnych przeprowadza się z zewnątrz i od środka (jeśli są już zamontowane). Kąt widzenia powinien być zbliżony do prostopadłego względem tafli szkła. Ważne jest, aby ewentualnych wad nie zaznaczać bezpośrednio na powierzchni szyby.
• Dystans kontrolny – podczas weryfikacji izolacyjnych szyb zespolonych inspektor powinien zachować odległość nie mniejszą niż 3 metry od badanej powierzchni.

Norma dopuszcza występowanie określonej liczby wad punktowych, takich jak plamy czy ciała obce. Zarysowania włosowate są akceptowalne pod warunkiem, że nie tworzą widocznych skupisk pogarszających estetykę lub funkcjonalność oszklenia. Wykrycie rys lub wad fabrycznych na etapie odbioru jest ważne, gdyż po podpisaniu protokołu deweloperzy zazwyczaj odmawiają wymiany szyb, argumentując, że uszkodzenia mogły powstać podczas prac wykończeniowych nabywcy. Aby zyskać pewność, że stolarka okienna jest wolna od wad, warto skorzystać z pomocy specjalisty i przeprowadzić profesjonalny odbiór techniczny mieszkania.

Samodzielne sprawdzanie oszkleń nie należy do najłatwiejszych czynności przez precyzyjnie określone warunki oględzin i normy dotyczące zarysowań/wad zawarte w normie PN-EN 1279-1.

Przykładowo: Dla większej ilości pakietów szybowych przedstawione w normie wartości dotyczące wad, plam, ciał obcych, zwiększa się o 25% dla każdego dodatkowego szkła w pakiecie. 3 szybowy pakiet oszklenia - liczbę wad mnoży się razy 1,25, a czteroszybowy razy 1,5.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – stolarka okienna i drzwiowa

Nasi inżynierowie zgodnie z treścią rozporządzenia, sprawdzają podczas odbiory tecnicznego także stolarkę okienną i drzwiową.

Co sprawdzamy w przypadku stolarki okiennej, oprócz zbadania samych szyb?:

• Regulację skrzydeł;
• Uszkodzenia mechaniczne ram okiennych oraz klamek;
• Uszkodzenia, zabrudzenia oraz przyleganie uszczelek w oknach;
• Pęknięcia ram na zgrzewach;
• Zgodność ze standardem wykończenia;
  

Weryfikując parapety zwracamy szczególną uwagę na:

• Uszkodzenia mechaniczne;
• Uszczelnienie parapetów zewnętrznych;
• Spadek parapetów;
• Liniowość - poziom parapetów;
• Zgodność ze standardem wykończenia;
  

Co sprawdzamy w przypadku drzwi:

1. Wejściowych:

• Obecność progu;
• Obecność szyldów (rozet), wizjera oraz maskownic;
• Regulację;
• Uszkodzenia mechaniczne;
• Sprawność mechanizmów zamków;
• Uszczelki;
• Wysokość progu
  

Drzwi wejściowe powinny mieć szerokość minimum 0,9 m i wysokość co najmniej 2 m, jeśli są skrzydłowe, to szersza część powinna mieć szerokość 0,9 m.

2. Wewnętrznych:

• Wysokość powinna wynosić od 207 do 211 od wylewki;
  
• Szerokość otworu drzwiowego dla skrzydła 80 cm, powinna wynosić 89 do 92 cm, dla skrzydła 90 cm - od 99 do 102 cm;
• Bardzo istotnym wymiarem w trakcie montażu drzwi jest również stała szerokość ościeżnicy;
• Pion ściany  - jeśli przekroczy wartości dopuszczalne (6 mm na 2 m całej wysokości pomieszczenia), to niemożliwym będzie poprawne wyregulowanie drzwi;
• Płaszczyzna ściany w obrębie otworu, łata musi przylegać do ściany po jednej i drugiej stronie otworu drzwiowego;
• Płaszczyzna ściany  - w obrębie otworu, łata musi przylegać do ściany po jednej i drugiej stronie otworu drzwiowego.
  

Drzwi wewnętrzne w świetle ościeżnicy nie powinny być węższe niż 0,8 m i niższe niż 2 m.

Wbrew pozorom takie sytuacje jak rysy na oknach, wykryte podczas odbioru mieszkań od dewelopera, zdarzają się nagminnie. Przyszli lokatorzy ich nie zauważają, szczególnie że na tym etapie okna często pokrywa jeszcze budowlany pył czy kurz. Sprawdzenie jakości i stanu drzwi to z kolei kwestia Twojego bezpieczeństwa – nie warto oszczędzać na badaniu takich elementów.

Norma PN-B 10110:2005 - badanie tynków gipsowych

Norma ta dotyczy tynków gipsowych jednowarstwowych wewnętrznych, wykonywanych mechanicznie. Jest to zdecydowanie przeważająca metoda tynkowania gipsem. Norma ta mówi nam, jak powinno być wykonane podłoże pod tynki, same tynki i w jaki sposób powinno się je kontrolować.

W pierwszej kontroli tynki są sprawdzane w sposób organoleptyczny, czyli bez użycia sprzętów, inżynier podchodzi do tynków i sprawdza ich:

1. Wygląd - powierzchnie tynku powinny być płaskie, a krawędzie proste lub o innym kształcie i przebiegu, zgodnie z kształtem podłoża i uzgodnieniami. Powierzchnia tynku powinna być gładka, o naturalnym stopniu szorstkości. Wygląd powierzchni tynku należy sprawdzić oglądając ją z odległości 2 m, w świetle naturalnym rozproszonym.  Weryfikujemy wszelkie odspojenia, zasolenia, zawilgocenia (Mokre tynki stanowią dobrą pożywkę dla grzybów i bakterii oraz przyspieszają korozję materiałów budowlanych, dlatego ważne jest, aby oprócz usunięcia przyczyny zawilgocenia odpowiednio osuszyć mokre przegrody., ciała obce, rysy, pęknięcia

2. Barwę - barwa tynku powinna być jednolita na całej tynkowanej powierzchni (w pomieszczeniu). Dopuszcza się nieznaczne różnice odcieni barwy. Barwę tynku należy sprawdzić oglądając powierzchnię tynku z odległości 2 m, w naturalnym lub sztucznym świetle rozproszonym.

Po kontroli organoleptycznej, tynki zostają sprawdzone z pomocą narzędzi. Weryfikowana jest wówczas cała geometria – kąty proste, płaszczyzny, pionowość, grubość tynków np. w otworach drzwiowych.

Norma dopuszcza pewne odchylenia powierzchni oraz krawędzi:

• Odchylenia powierzchni tynku od płaszczyzny i krawędzi od linii prostej – nie większe niż 5 mm, w liczbie nie większej od 3 na dwumetrowym odcinku łaty kontrolnej;
• Odchylenia powierzchni i krawędzi tynku od kierunku pionowego – mniejsze niż 3 mm na długości 1 m i ogółem nie więcej niż 6 mm w pomieszczeniach do 3,5 m i nie więcej niż 8 mm w pomieszczeniach powyżej 3,5 m wysokości;
• Odchylenia od kierunku poziomego – nie większe niż 4 mm na długości 1 m i nie więcej niż 8 mm na całej powierzchni pomieszczenia;
• Odchylenie przecinających się płaszczyzn od kąta przewidzianego w dokumentacji nie powinno przekroczyć 4 mm na długości 1 m.
  

Odchylenie powierzchni tynku od kierunku poziomego oraz krawędzi należy sprawdzić, przykładając wypoziomowaną łatę kontrolną o długości 1 m lub 2 m do powierzchni tynku i mierząc największą odległość od łaty od powierzchni tynku, z dokładnością do 0,5 mm.

Odchylenie przecinających się płaszczyzn tynku od kąta przewidzianego w dokumentacji należy sprawdzić ,przykładając do powierzchni tynku - w narożu - szablon (kątownik) o ramionach długości 1 m w taki sposób, aby jedno ramię przylegało do jednej z badanych powierzchni tynku. Następnie należy zmierzyć największą odległość od powierzchni tynku do drugiego ramienia szablonu, z dokładnością do 0,5 mm.

Grubość - grubość tynku zgodnie z zaleceniami producenta, powinna być nie mniejsza niż 2 mm. Grubość tynku sufitowego nie powinna być większa niż 15 mm.

Podłoże pod tynki:

Jeżeli mamy do czynienia ze stanem surowym w mieszkaniu to sprawdzamy wówczas podłoże pod tynki.

Pod tynki gipsowe stosuje się pięć rodzajów podłoża:

• Ceramiczne, czyli murowane z elementów ceramicznych takich jak cegły, pustaki, bloki lub kształtki;
• Podłoże silikatowe, które murowane jest z cegieł, bloków, bloków drążonych i kształtek silikatowych;
• Z betonów lekkich kruszywowych, murowane z lekkich bloków i pustaków, a także z elementów wielkowymiarowych jak bloki i płyty;
• Z betonu zwykłego, murowane pustakami, cegłami, blokami (również wielkoformatowymi) oraz płytami z betonu zwykłego niezbrojonego i żelbetu;
• Gipsowe murowane z bloków i płyt gipsowych.
  

Podłoże pod tynki powinno być:

• Równe - wystające cegły, bloczki, pustaki, raki czy nacieki z betonu i zaprawy zaliczane są do błędów konstrukcyjnych;
• Mocne - zapewniające utrzymanie wykonywanego tynku i nie powodujące możliwości powstania odspojeń;
• Stabilne - nie podlegające przemieszczeniom lub odkształceniom;
• Jednorodne - równomiernie chłonące wodę na całej powierzchni.

Temperatura i wilgotność podłoża również ma znaczenie w przypadku odbioru i nie powinna być niższa niż 5° C. Warunek ten powinien być spełniony zarówno w czasie tynkowania, jak i w czasie dojrzewania tynku.

Temperatura otoczenia w czasie prowadzenia robót tynkarskich również nie powinna być mniejsza niż 5°C. Wilgotność podłoża należy sprawdzić za pomocą wilgotnościomierza lub poprzez pobranie i zbadanie próbki.

Dylatacje

Nasi inżynierowie kontrolują także poprawność wykonania dylatacji. Są one dopuszczalne przy zachowaniu pewnych zasad. Mogą być wykonane poprzez nacięcie kielnią lub innym ostrym narzędziem, bądź poprzez wykorzystanie profili tynkarskich, dekoracyjnych. Nacięcie zapewnia, że powstająca rysa ma zaplanowany przebieg.  Sprawdzamy także, czy każde połączenie wykonane zostało według zaleceń. Nie należy łączyć profili stalowych z aluminiowymi. Dylatacje powinny być oczyszczone z resztek tynku i wolne od zacieków.

Normy dotyczące tynków przy odbiorze mieszkania to jednak nie tylko tak oczywiste wady, ale też to, czego nie dostrzeżesz gołym okiem. Dopiero z czasem, gdy mury zaczną się kruszyć, a farba odchodzić od ściany, zauważysz, że tynki nie zostały położone fachowo. Aby oszczędzić sobie przykrości związanych z poprawianiem tego, co źle zrobił deweloper, zamów od razu badanie norm tynków podczas odbioru mieszkania. Pewność, że wszystko jest w porządku z murami i pokryciem ścian jest bezcenna i pozwoli Ci spać spokojnie w trudnym emocjonalnie okresie tuż po zakupie mieszkania.

Warto wiedzieć: kiedyś deweloperzy nagminnie zaznaczali w prospekcie informacyjnym, że wykonanie na inwestycji tynki będą 3 kategorii i żeby zweryfikować, co oznacza ta kategoria, należało sięgnąć do nieaktualnej normy (PN-B-10100:1970), która obejmuje kategoryzację tynków i to według niej odbierać tynki. W praktyce tynki z różnych kategorii nie różnią się od siebie i jest to tylko kwestia terminologii. Istotny jest tylko kunszt wykonania, co wpływa na częstość występowania wad.

Norma PN-B-10100:1970 - badanie tynków cementowo-wapiennych

Jest to norma wycofana z użytku, zastąpiona normą PN-B 10110:2005. Jednak stosuje się ją w przypadku występowania tynków innych niż gipsowe lub tynków z podziałem na kategorie (najczęściej deweloperzy oferują tynki III kategorii).

Odchylenia różnią się w zależności od stosowanej kategorii tynku:

Norma PN-53/B 1014:1962 - podkłady pod posadzki

Kolejnym istotnym etapem kontroli nowego lokalu jest sprawdzenie podkładu podłogowego (jastrychu). Dokładnie ustalimy, czy powierzchnia jest równa oraz, czy nie przekroczono dopuszczalnych według normy odchyleń.

Jastrych -  to warstwa “pływająca”, czyli położona na izolacji akustycznej oraz termicznej, ma grubość od 2 do 6 cm i pełni funkcję podkładu pod okładziny podłogowe.

Dopuszczalne odchylenia nie powinny przekraczać 2 mm na odcinku 1 m lub ogółem 5 mm na całej długości i szerokości pomieszczenia.

Prześwity między łatą a podkładem podłogowym nie powinny być większe niż 2 mm na odcinku 1 m i 3 mm na odcinku 2 m dla posadzek przyklejanych do podkładu oraz 3 mm na odcinku 2 m dla posadzek niemocowanych do podłoża.

Jeśli widoczny jest przekrój podkładu podłogowego, to możemy również zweryfikować grubości jastrychu.

Weryfikując jastrych sprawdzamy: płaszczyznę, rysy, pęknięcia, klawiszowanie, obecność dylatacji. Wykonujemy próbę obciążeniową narożników, tj. czy się nie zapadają, sprawdzamy odporność na ścieranie i Wilgotność.

Podczas kontroli sprawdzamy również jakość wykonania dylatacji, niezbędnych przy pomieszczeniach powyżej 30 m² lub gdy długość pomieszczenia przekracza 6 m. Powinny się one również znaleźć w progach oraz w miejscach, w których przebiegają dylatacje stropów. Zapobiegają one pękaniu podkładów.

Norma PN-83/B-03430/Az3 - odbiór wentylacji w mieszkaniu

Nikogo nie trzeba zapewniać o istotnej roli sprawnej instalacji wentylacyjnej. Dokładnie sprawdzimy, czy materiał do jej wykonania pokrywa się z ustaleniami z deweloperem.

Najczęściej stosowane są systemy wentylacji grawitacyjnej oraz mechanicznej. Nieodłącznym elementem wentylacji jest nawiew świeżego powietrza, który powinien kompensować ilość powietrza wywiewanego. Wentylacja jest elementem obligatoryjnym w każdym lokalu mieszkalnym, jest ona odpowiedzialna za usuwanie produktów ubocznych bytowania ludzi (tj. pary wodnej, dwutlenku węgla, zapachów itp.)

Montaż nawiewników świeżego powietrza powinien być wykonany w pomieszczeniach czystych/suchych. Powinny one doprowadzać strumień powietrza o wartości kompensującej ilość powietrza wywiewanego

Strumienie powietrza powinny wynosić dla:

• Kuchni z oknem zewnętrznym, wyposażonej w kuchnię gazową lub węglową - 70 m3 /h;
• Kuchni z oknem zewnętrznym, wyposażonej w kuchnię elektryczną w mieszkaniu do 3 osób - 30 m3 /h;
• W mieszkaniu dla więcej niż 3 osób - 50 m3 /h;
• Kuchni bez okna zewnętrznego lub dla wnęki kuchennej, wyposażonej w kuchnię elektryczną - 50 m3 /h;
• Łazienki (z ustępem lub bez) - 50 m3 /h;
• Oddzielnego ustępu - 30 m3 /h;
• Pomocniczego pomieszczenia bezokiennego - 15 m3 /h;
• Kuchnie bez okna zewnętrznego, wyposażone w kuchnię gazową, powinny mieć mechaniczną wentylację wywiewną; usuwany strumień powietrza powinien wynosić 70 m3 /h.
  

Powietrze zużyte powinno być usuwane kanałami wywiewnymi z:  łazienki,  kuchni, osobnej toalety,  pomieszczenia bezokiennego (składzik, garderoba),  pokoju oddzielonego od tych pomieszczeń więcej niż dwojgiem drzwi.

Inżynierowie z Pewny lokal podczas odbioru wentylacji weryfikują m.in.:

• Sposób zamontowania nawiewników, które powinny być łatwo dostępne dla konserwatora;
• Nawiewniki okienne - obecność oraz uszkodzeni;
• Lokalizację wentylacji (odpowiednie pomieszczenia, wysokość zainstalowanej kratki od sufitu);
• Zgodność wentylacji ze standardem.
  

Warto wiedzieć: Norma PN-83/B-03430/Az3 została wycofana, ale nadal jest przywoływana przez rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, więc nadal jest w użytku.

Norma PN-B 10700-01:1981 - instalacja wodociągowa i kanalizacyjna

Na etapie odbioru mieszkania, sprawdzamy również instalacje wewnętrzne wodociągowe i kanalizacyjne. Większość deweloperów rozprowadza instalację do zaprojektowanych sanitariatów, jednak zdarza się również, że zostają one jedynie wyprowadzone z szachtów, a ich rozprowadzenie leży po stronie nabywców.

W jaki sposób powinna wyglądać instalacja wodno-kanalizacyjna?:

Podczas odbioru ww. instalacji powinniśmy sprawdzić: odpowietrzenia pionów kanalizacyjnych (w domach), przebieg i obecność instalacji (lokalizacja, spadki, kolizje) lokalizację podejść oraz  średnicę podejść kanalizacyjnych.

Inżynierowie zgodnie z normą szczegółowo weryfikują, czy:

• Przewody kanalizacyjne zamontowane są w sposób umożliwiający ich swobodne wydłużanie i kurczenie. Niedopuszczalne jest zamurowywanie instalacji w ścianach czy stropie;
• Wszelkie mocowania przewodów są solidne i trwałe;
• Przejścia przewodów przez przegrody budowlane są wykonane z zachowaniem wolnej przestrzeni;
• Uchwyty dla przewodów z PCV i PP (polipropylen) mają swoje maksymalne rozstawy, które nie powinny być większe niż 1 m dla rur do 110mm i 1,25 m dla średnicy > 110mm;
• Odgałęzienia przewodów nie mają kąta większego niż 45 stopni;
• Rury wentylacyjne (odpowietrzenia pionów)  są zamontowane od 0,5 do 1 m ponad połać dachu w taki sposób, aby odległość od okien i drzwi wynosiła co najmniej 4 m;
  

Warto wiedzieć: Instalacja kanalizacyjna może wystawać z wylewki oraz być rozprowadzona po ścianie (bez bruzdy).

Norma PN-EN 13187:2001 - właściwości cieplne budynków (badanie termowizyjne)

Na życzenie klienta specjaliści sprawdzają właściwości cieplne nieruchomości przy pomocy kamery termowizyjnej. Metoda ta opiera się na pasywnym i bezkontaktowym pomiarze temperatury powierzchni badanego obiektu. Norma PN-EN 13187:2001 definiuje jakościowy sposób wykrywania wad izolacji cieplnej w obudowie budynku.

Wykorzystanie kamery termowizyjnej pozwala na precyzyjne określenie rozkładu temperatur wewnątrz lokalu. Dzięki temu inżynier może stwierdzić, czy izolacja została wykonana prawidłowo. W przypadku wykrycia nieprawidłowości urządzenie umożliwia oszacowanie stopnia zaawansowania defektów.

Badanie termowizyjne jest szczególnie przydatne do lokalizacji:

• Mostków termicznych, czyli miejsc o obniżonej izolacyjności.
• Przedmuchów powietrza przy stolarce okiennej i drzwiowej.
• Zawilgoceń, które mogą prowadzić do rozwoju pleśni i grzybów.
• Nieprawidłowości w działaniu ogrzewania podłogowego.

Wczesne wykrycie wad termoizolacyjnych pozwala na uniknięcie wysokich kosztów ogrzewania w przyszłości. Należy jednak pamiętać, że badanie termowizyjne wymaga odpowiedniej różnicy temperatur między wnętrzem a otoczeniem, dlatego najlepiej przeprowadzać je w sezonie grzewczym. Aby zyskać pewność, że budynek jest energooszczędny i wolny od wad ukrytych, warto zdecydować się na badanie termowizyjne podczas odbioru technicznego. Pozwoli to na udokumentowanie ewentualnych niedociągnięć dewelopera w raporcie technicznym.

Przygotowaliśmy listę elementów, jakie sprawdzamy w mieszkaniu przy pomocy kamery termowizyjnej:

• Mostki termiczne – mamy z nim do czynienia jeśli różnica temperatur pomiędzy przyległymi przegrodami a najzimniejszym miejscem wyniesie 7°C;
• Stan izolacji termicznej przegród (ściany) od zewnątrz i od wewnątrz;
• Stolarka okienna i drzwiowa - sprawdzamy poprawność montażu i czy nie występują jakieś nieszczelnośc;
• Montaż parapetów - sprawdzamy czy nie ma przewiewów spod parapetu albo pomiędzy parapetem a ramą okna;
• Wentylacja - można sprawdzić, w którym kierunku i jak działa;
• Odwzorowanie przebiegu instalacji ciepłej wody i C.O;
• Ogrzewanie elektryczne – poprawność działania mat grzewczych;
• Wodne ogrzewanie podłogowe -  woda przy ujściu z rozdzielacza będzie miała większą temperaturę niż przy powrocie;
• Instalacja elektryczna - przewody i bezpieczniki nadmiernie obciążone będą miały podwyższoną temperaturę;
• Grzejniki - sprawdzamy, czy są odpowietrzone;
• Wycieki i zawilgocenia - sprawdzamy przegrody pod kątem obecności wilgoci;
  

Jeżeli stoisz przed wyborem, czy decydować się na dodatkowe badanie kamerą termowizyjną, to mamy nadzieję, że przekonaliśmy Cię o wartości i ważności tego urządzenia.

Instalacja elektryczna – jak sprawdzamy?

Weryfikacja instalacji elektrycznej w pełnym zakresie wymaga poddania jej maksymalnemu obciążeniu. Taki test pozwala uzyskać rzetelny obraz sprawności całego układu. Pomiary wykonuje się przy użyciu próbnika napięcia. Pozwala to sprawdzić, czy gniazdka zostały rozmieszczone zgodnie z projektem oraz czy montaż przewodów przebiegł prawidłowo.

Należy mieć na uwadze, że w większości przypadków instalacja nie jest podłączona do sieci w trakcie odbioru technicznego. Zasilanie zostaje uruchomione zazwyczaj dopiero po podpisaniu przez właściciela umowy z dostawcą energii. Wówczas pracownicy zakładu energetycznego montują licznik i włączają napięcie w lokalu.

W skład standardowej instalacji wchodzą:

• Punkty oświetleniowe oraz okablowanie.
• Włączniki i gniazda elektryczne.
• Tablica mieszkaniowa (skrzynka bezpiecznikowa).

Mimo braku prądu podczas odbioru, inżynier może zweryfikować ważne elementy systemu:

• Zgodność z dokumentacją – sprawdzenie, czy lokalizacja punktów elektrycznych odpowiada projektowi instalacji.
• Oznakowanie tablicy – weryfikacja poprawności i czytelności opisów poszczególnych bezpieczników w skrzynce elektrycznej.
• Stan techniczny osprzętu – kontrola pod kątem uszkodzeń mechanicznych opraw gniazd, włączników oraz samej obudowy rozdzielnicy.
• Kompletność montażu – sprawdzenie występowania wszystkich maskownic oraz elementów wykończeniowych.

Wady ukryte w instalacji elektrycznej mogą być kosztowne i niebezpieczne w skutkach. Aby zyskać pewność, że system jest bezpieczny, warto zlecić profesjonalną kontrolę instalacji podczas odbioru. Specjalista zweryfikuje poprawność montażu nawet przy braku stałego zasilania w lokalu.

Normy dotyczące schodów

Podczas odbiorów domów oraz mieszkań dwupoziomowych szczegółowo weryfikujemy zgodność wykonanych schodów z przepisami. Podstawę prawną stanowi Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Zgodnie z tymi przepisami, konstrukcja schodów musi spełniać określone parametry wymiarowe:

• maksymalna wysokość stopni – nie może ona przekraczać 0,19 m.
• minimalna użytkowa szerokość biegu – powinna wynosić co najmniej 0,8 m.

Oprócz wymogów wynikających z rozporządzenia, inżynier ocenia schody pod kątem ogólnego bezpieczeństwa użytkowania. Kontroli podlega jakość zastosowanych materiałów oraz stabilność konstrukcji. Weryfikujemy również, czy stopnie są równe i czy nie wykazują uszkodzeń mechanicznych powstałych w trakcie budowy.

Błędy w konstrukcji schodów są trudne i kosztowne do skorygowania na etapie wykończeniowym. Aby uniknąć problemów z funkcjonalnością komunikacji w budynku, warto zlecić profesjonalne sprawdzenie parametrów technicznych schodów podczas odbioru. Specjalista upewni się, że wykonane stopnie są komfortowe i zgodne z zatwierdzonym projektem.

Normy dotyczące przynależności

W ramach usługi odbioru technicznego nasi inżynierowie weryfikują nie tylko sam lokal, ale również wszystkie przynależności. Kontroli podlegają komórki lokatorskie, rowerownie oraz miejsca postojowe – zarówno te zewnętrzne, jak i zlokalizowane w garażu podziemnym.

Parametry miejsc postojowych są ściśle określone przez Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z przepisami, stanowiska postojowe muszą spełniać następujące wymogi wymiarowe:

• miejsce standardowe prostopadłe – szerokość co najmniej 2,5 m oraz długość 5 m.
• miejsce dla osób z niepełnosprawnością – szerokość co najmniej 3,6 m oraz długość 5 m.
• miejsce usytuowane wzdłuż jezdni (równoległe) – długość 6 m oraz szerokość 3,6 m (z możliwością ograniczenia szerokości do 2,5 m w określonych warunkach).
• miejsce równoległe dla osób z niepełnosprawnością – długość 6 m oraz szerokość 3,6 m.

Podczas audytu inżynier sprawdza, czy deweloper zachował wymagane odległości od słupów konstrukcyjnych oraz ścian. Zbyt wąskie miejsce postojowe może uniemożliwić swobodne otwieranie drzwi pojazdu lub parkowanie większymi samochodami typu SUV. Weryfikujemy również stan techniczny komórek lokatorskich pod kątem ewentualnych zawilgoceń oraz poprawności montażu drzwi lub boksów.

Niezgodność wymiarów miejsca postojowego z przepisami jest istotną wadą, która może stanowić podstawę do żądania odszkodowania lub zamiany miejsca na inne. Aby zyskać pewność, że kupione przynależności są pełnowartościowe, warto zlecić profesjonalny odbiór garażu i komórki lokatorskiej.

Odbiór mieszkania lub domu z profesjonalistą

Inżynierowie Pewnego Lokalu posiadają specjalistyczne przeszkolenie w zakresie aktualnych norm budowlanych oraz bogate doświadczenie zdobyte podczas setek przeprowadzonych inspekcji. Gwarancją jakości naszych usług jest liczne grono zadowolonych klientów. Oprócz wsparcia technicznego rekomendujemy również pomoc prawną przy analizie umów deweloperskich. Wsparcie eksperta podczas odbioru technicznego jest istotne dla ochrony interesów nabywcy. Większość osób kupujących swoją pierwszą nieruchomość skupia się na planowaniu aranżacji, pomijając aspekty techniczne. Bez fachowej wiedzy z zakresu budownictwa bardzo trudno jest zidentyfikować wady konstrukcyjne czy instalacyjne. Osoba postronna zazwyczaj nie wie, jakie normy i odchyłki są dopuszczalne oraz jakie roszczenia przysługują jej względem dewelopera.

Ochrona praw nabywcy powinna rozpocząć się już na etapie negocjowania warunków zakupu. Precyzyjne zapisy w umowie deweloperskiej nie zawsze zapobiegną błędom wykonawczym, ale skutecznie ograniczają ich negatywne konsekwencje. Odpowiednio sformułowana umowa określa sposób, wysokość oraz ramy czasowe odpowiedzialności dewelopera za ewentualne usterki. Skorzystanie z profesjonalnego odbioru technicznego pozwala na formalne wskazanie wszystkich nieprawidłowości w protokole. Dokument ten jest wiążący dla dewelopera i stanowi podstawę do wykonania niezbędnych napraw na jego koszt. Dzięki temu zyskują Państwo pewność, że nieruchomość jest bezpieczna i zgodna ze standardami jakościowymi.

Jeśli Twoim celem jest skuteczne zabezpieczenie transakcji bez udziału notariusza, ważne staje się precyzyjne sformułowanie klauzul odszkodowawczych. W standardowej umowie pisemnej prawo ogranicza Twoje roszczenia jedynie do zwrotu kosztów przygotowania transakcji, co w praktyce oznacza odzyskanie drobnych kwot za dojazdy czy dokumenty. Aby tego uniknąć, musisz wyraźnie rozszerzyć odpowiedzialność drugiej strony w treści dokumentu. Najskuteczniejszym narzędziem dyscyplinującym jest zadatek. W przeciwieństwie do zaliczki, która jest po prostu zwrotna, zadatek buduje realną presję finansową. Jeśli sprzedający wycofa się z umowy, będziesz mógł żądać od niego kwoty dwukrotnie wyższej niż ta, którą wpłaciłeś. Z kolei kupujący, rezygnując z zakupu, musi liczyć się z całkowitą utratą tych środków. To rozwiązanie często wystarcza, by powstrzymać sprzedającego przed ucieczką do innego klienta, który zaoferował nieco wyższą cenę.

Kolejnym poziomem ochrony jest wprowadzenie kary umownej za samo niedostarczenie przedmiotu umowy w terminie. Jej wielką zaletą jest to, że nie musisz udowadniać przed sądem dokładnej wysokości poniesionej straty – wystarczy sam fakt niewywiązania się z terminu. Warto przy tym dodać zapis o możliwości dochodzenia odszkodowania uzupełniającego, co otworzy Ci drogę do walki o wyższe kwoty, jeśli rzeczywista szkoda (np. utrata promocyjnej oferty kredytowej) przewyższy wartość kary umownej. Mimo tych wszystkich starań, musisz mieć świadomość, że umowa cywilnoprawna nigdy nie pozwoli Ci zmusić nikogo do sprzedaży nieruchomości przed sądem. Taki "silny skutek" rezerwuje jedynie akt notarialny. Dlatego forma pisemna jest polecana głównie przy transakcjach o niższym ryzyku lub gdy czas goni, a Ty masz pełne zaufanie do kontrahenta i solidne zabezpieczenie w postaci wysokiego zadatku. Pamiętaj też o precyzyjnym określeniu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli go pominiesz, obie strony wchodzą w okres niepewności, gdzie o dacie decyduje ten, kto pierwszy złoży oświadczenie. Jeżeli przez rok nikt tego nie zrobi, Twoja umowa przedwstępna po prostu wygaśnie, stając się bezużytecznym świstkiem papieru.

Potrzebujesz pomocy przy odbiorze nieruchomości od dewelopera?

Zamów fachową pomoc w odbiorze z Pewny Lokal!

• Nie da się sprawdzić odbieranego mieszkania lub domu bez profesjonalnego, atestowanego (i drogiego!) sprzętu pomiarowego oraz znajomości norm.
• Naprawa usterek w standardowym mieszkaniu kosztuje średnio 30 000 zł — jeśli usterki zostaną zgłoszone podczas odbioru, to naprawi je deweloper.
• Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki w Twoim mieszkaniu. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w odbiorze technicznym?

Rezerwacja online

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Weronika Mierczak

Na co dzień pracuje jako logopeda i rozwija dodatkowe zainteresowania związane z SEO oraz tworzeniem treści na strony internetowe, zwłaszcza o tematyce nieruchomościowej.