W artykule wyjaśniamy, z czym wiąże się stosowanie przy dokonywaniu pomiaru powierzchni lokalu normy PN-ISO 9836:1997. Przeczytaj poniższy artykuł i dowiedz się, czy w mieszkaniu mogą występować różnice w metrażu przed i po umowie deweloperskiej, czy ścianki działowe wliczają się do powierzchni użytkowej mieszkania oraz dlaczego warto odebrać mieszkanie z inżynierem.
W rzeczywistości ostateczny metraż lokalu od dewelopera może być mniejszy nawet o kilka metrów kwadratowych, niż wynika to z pomiaru powykonawczego. W artykule opisujemy zasady, którymi rządzi się pomiar nieruchomości w stanie deweloperskim.
Jedną z podstawowych kwestii sprecyzowanych w umowie deweloperskiej jest metraż lokalu. Specyfika umowy deweloperskiej polega na tym, że podpisuje się ją na wiele miesięcy przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie i zakończenia budowy. Projektowany metraż lokalu i ten ostateczny prawie zawsze jest inny. Sprecyzowanie metrażu w umowie deweloperskiej jest więc pewnym kompromisem między nabywcą i deweloperem. Strony określają “przewidywany” metraż lokalu w umowie deweloperskiej zwykle co do drugiego miejsca po przecinku (podając np. 63,34 mkw). Po zakończeniu prac budowlanych dokonuje się pomiarów powykonawczych i metraż końcowy często różni się od projektowanego o ok. 1-2 proc.
Nabywcy zabezpieczają się przed taką sytuacją, dodając w umowach deweloperskich klauzulę, która pozwala na odpowiednie zmniejszenie albo zwiększenie ceny za ostateczną powierzchnię mieszkania. Korzystna dla klienta klauzula zapewnia prawo do odstąpienia, jeżeli różnica między projektowanym a ostatecznym metrażem wyniesie więcej niż 2 proc. Takie rozwiązanie jest standardem w umowach deweloperskich.
Z perspektywy nabywcy problemem okazuje się kwestia interpretacji powierzchni ścianek działowych w lokalu. Umowy deweloperskie milczą na temat ścianek działowych, a deweloperzy stosują różne interpretacje, bardzo często niekorzystne dla nabywcy.
Kupując mieszkanie i weryfikując rzut, będziemy widzieli lokal z zaznaczonymi pomieszczeniami. Część pomieszczeń będzie oddzielona “grubszymi” ściankami, a część “cieńszymi”. Te cieńsze to tzw. ścianki działowe, które można dowolnie przesuwać i aranżować (o czym chętnie informują deweloperzy, sprzedając usługi współpracujących firm wykończeniowych).
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Z naszych obserwacji wynika, że większość deweloperów zalicza ścianki działowe do powierzchni użytkowej lokalu. Powierzchnia użytkowa jest metrażem, za który ostatecznie płaci nabywca. W rzeczywistości jednak nabywca finalnie nie korzysta z przestrzeni pod ściankami działowymi.
Sprzedawanie nabywcom metrażu pod ściankami działowymi wynika z różnych interpretacji norm dotyczących pomiar metrażu. Z perspektywy dewelopera najkorzystniej jest po prostu sprzedawać te powierzchnie nabywcom, bo w finalnym rozrachunku oznacza to zysk nawet kilkudziesięciu milionów złotych.
Podstawą pomiaru powierzchni lokalu są Polskie Normy. Jest to dokument potwierdzający sposób postępowania z konkretną kwestią techniczną, przyjęty przez Polski Komitet Normalizacyjny.
Odnośnie do norm pomiaru, to zgodnie z ustawą deweloperską (art. 22 pkt 14), w prospekcie informacyjnym należy podać sposób pomiaru powierzchni lokalu. Ustawa deweloperska nie mówi wprost o konkretnej normie, ale odsyła do Ustawy prawo budowlane, które to z kolei odsyła do Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.
To rozporządzenie informuje, że projekt architektoniczno — budowlany nieruchomości deweloperskiej powinien uwzględniać pomiar powierzchni według Polskiej Normy. W praktyce oznacza to, że pomiar powierzchni domów lub budynków przez deweloperów może mieć miejsce na podstawie dwóch norm: „starszej” tzw. normy PN-70/B-02365 oraz „młodszej”, właśnie normy PN-ISO 9836:1997 (jeżeli dla inwestycji, dla których wniosek o pozwolenie na budowę złożono po 29 kwietnia 2012 r. Jest to jedyna norma, według której deweloper może mierzyć metraż mieszkania). Norma PN-ISO 9836:1997 uważana jest za korzystniejszą dla nabywcy i obowiązującą aktualnie w większości inwestycji deweloperskich.
Norma PN-ISO 9836:1997 stanowi, że powierzchnia całkowita kondygnacji dzieli się na powierzchnię użytkową i powierzchnię konstrukcji. “Powierzchnia użytkowa jest to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku.” Powierzchnia konstrukcji, to powierzchnia zamykająca utworzona przez wszelkiego rodzaju ściany. Norma wymienia tutaj m.in. ściany działowe. W praktyce oznacza to, że powierzchnia konstrukcji nie może wejść w skład powierzchni użytkowej, są to dwa wykluczające się w treści tekstu pojęcia.
Na rysunku znajdującym się w treści Normy powierzchnia użytkowa lokalu jest oznaczona bez jakichkolwiek ścianek, wskazując pomieszczenie.
Należy również pamiętać, że Norma jest tłumaczeniem z jej angielskiej wersji. W angielskiej wersji “demountable partitions” są raczej ścianami przesuwnymi, stosowanymi w biurach, a nie ścianami, na których są rozprowadzone instalacje (np. grzejniki, kontakty).
W zapytaniu do Polskiego Komitetu Normalizacyjnego odnośnie do zaliczania ścianek działowych do powierzchni użytkowej lokalu stwierdzono:
“Powierzchnię pod ścianami działowymi przeznaczonymi do demontażu (które z góry są projektowane, jako ściany typu przepierzenia, a więc nadające się do łatwego demontowania bez wykonywania typowych robót budowlanych) wlicza się do powierzchni kondygnacji netto, czyli w dalszej konsekwencji do powierzchni użytkowej. [...] Powierzchnię kondygnacji zajmowaną przez ściany działowe nieprzeznaczone do demontażu i ponownego montażu (czyli mające charakter trwałego podziału przestrzeni, jak np. ściany murowane) zalicza się do powierzchni konstrukcji.” Powierzchnia konstrukcji to (zgodnie z Normą)“ [...] część powierzchni całkowitej kondygnacji (na rzucie poziomym na poziomie podłogi) i jest to powierzchnia utworzona przez elementy zamykające (np. ściany nośne zewnętrzne i wewnętrzne) i powierzchnie słupów, pionów wentylacyjnych, kominów, ścian działowych itp. oraz powierzchnie, przez które nie można przejść [...].”
Skoro Polski Komitet Normalizacyjny odpowiedział, że ściany działowe zaliczają się do powierzchni konstrukcji, należy stwierdzić, że ze ścianki działowe budowane przez deweloperów nie są elementami łatwo demontowanymi. Zdemontowanie ścianki działowej wymaga zatrudnienia odpowiedniego fachowca i robót budowlanych.
Jeżeli chodzi o termin “powierzchnia użytkowa” w polskim prawie, to ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego mówi, że przez powierzchnię użytkową należy rozumieć “powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału”.
Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn mówi, że “za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów).”
Powyższą definicję powtarza Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, która mówi, że “powierzchnia użytkowa budynku lub jego części – powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe”.
Na gruncie obecnych przepisów i orzecznictwa przebudowa ścianki działowej nie wymaga zgłoszenia ani pozwolenia na budowę. W praktyce usunięcie ścianki działowej po odbiorze lokalu będzie wymagało zatrudnienia ekipy fachowców, a więc przeprowadzenia robót budowlanych.
Dodatkowo deweloperzy umieszczają w umowach deweloperskich zapisy o zmianach aranżacyjnych. Zwykle takie zmiany należy zgłosić w odpowiednim czasie przed zakończeniem prac budowlanych i dodatkowo zapłacić deweloperowi.
Takie zmiany aranżacji instalacji, ścianek działowych, grzejników etc. stanowią o tym, że deweloper traktuje odbierany lokal jako jednolitą i niezmienną całość. Wszystkie elementy są ukończone, a jakiekolwiek zmiany wymagają dodatkowych robót dewelopera na etapie prac budowlanych.
Wydaje się, że zarówno Polskie Normy, jak i przepisy prawa w zakresie powierzchni użytkowej stanowią, że powierzchnia pod ściankami działowymi nie powinna wliczać się do powierzchni użytkowej. Taka powierzchnia nie powinna być sprzedawana jako metraż lokalu.
Faktem jest, że deweloperzy będą stosować niekorzystną dla nabywcy interpretację normy pomiaru powierzchni. Nabywca może znaleźć się w dwóch sytuacjach. Co można zrobić w celu ograniczenia kosztów? Czy można domagać się odszkodowania?
Przed podpisaniem umowy deweloperskiej:
Podpisana umowa deweloperska:
Przy kupnie mieszkania lub domu od dewelopera metraż projektowy jest podawany przez dewelopera w umowie deweloperskiej oraz załącznikach do umowy (prospekt informacyjny, standard wykończenia, rzut projektowy). Przed odbiorem technicznym mieszkania deweloper dokonuje tzw. inwentaryzacji geodezyjnej budynku – zwykle po takiej inwentaryzacji okazuje się, że ostateczny metraż mieszkania lub dom jest mniejszy, lub większy niż metraż projektowy.
W przypadku różnic między metrażem projektowym a powykonawczym deweloperzy mogą zwrócić nabywcy część środków (w zależności od postanowień umowy deweloperskiej i załączników do niej) i często niewielkie kwoty są rzeczywiście zwracane przez deweloperów. Porównując metraż projektowy z powykonawczym, deweloperzy nie weryfikują jednak, czy geodeta, dokonując obmiaru powykonawczego, zastosował legalną interpretację obowiązującą dla danej inwestycji deweloperskiej normy pomiaru metrażu.
Podczas naszej codziennej pracy często spotykamy się z pytaniami klientów o pomiar metrażu w trakcie odbioru technicznego. Istnieje przekonanie, że deweloper może chcieć zawyżyć faktyczny metraż, aby zyskać dodatkowe pieniądze od nabywcy nieruchomości. Warto wyjaśnić tutaj, że takie przekonanie jest mylne.
Budynek, aby mógł uzyskać pozwolenie na użytkowanie, musi przejść kontrolę poszczególnych służb (m.in. strażaka, mistrza kominiarskiego, nadzoru budowlanego). Jednym ze specjalistów, którzy decydują czy budynek takie pozwolenie uzyska, jest niezależny geodeta. Jego zadaniem jest dokładny pomiar metrażu całego budynku, jak i poszczególnych mieszkań.
Warto nadmienić, że geodeta ma sprzęt, który bierze pod uwagę takie czynniki jak grubości tynków. Dlatego też deweloper odrzuci pomiar wykonany przez każdą inną osobę niż niezależny geodeta. Trzeba też pamiętać, że geodeta bierze dużą odpowiedzialność za poprawność wykonania pomiarów. Zdarza się, że na rynku pojawiają się oferty od osób, które proponują podczas odbioru sprawdzenie metrażu. Proponowanie sprawdzenia metrażu przy pomocy zwykłego dalmierza (który nie uwzględni np. grubości tynków) jest nieprofesjonalne.
Dla deweloperów najwygodniejszym sposobem mierzenia metrażu był ten uwzględniający pomiar pod ściankami działowymi, o czym pisaliśmy powyżej. W dniu 19 września 2020 roku weszła w życie nowela prawa budowlanego deaktualizującą normę PN-ISO 9836:1997. Obecnie przy metodzie pomiaru metrażu powinna być stosowana norma PN-ISO 9836:2015. Aktualna norma mówi, o tym, że powierzchnie pod ściankami działowymi nie powinny być uwzględniane w metrażu mieszkania. Niestety w związku z okresem przejściowym wejścia w życia ustawy, a także biorąc pod uwagę, w jakim okresie budynek uzyskał pozwolenie na budowę, stosowane są nadal dwie normy. Taka sytuacja prawna rodzi nierozumienie i spory z deweloperami.
Dwie normy określają sposób obliczenia metrażu pod skosami. Zależnie od tego, która norma jest korzystniejsza, to taką geodeta wybierze.Niezależny geodeta, który dokonuje pomiaru powykonawczego nieruchomości, nie będzie miał problemu z obliczeniem metrażu, jeżeli w nieruchomości znajdują się skosy. Tutaj jednak także pojawiają się wątpliwości odnośnie do stosowanych norm, które uwzględnia się, dokonując przedmiotowego pomiaru. Mamy tutaj możliwość pomiaru w odniesieniu do dwóch norm: PN70/B-02365 oraz PN-ISO9836:2015. Pierwsza norma mówi, że powierzchnię ze skosami liczy się w przypadku wysokości pomieszczenia powyżej 2,2 metra w 100%. W przypadku gdy pomieszczenie jest niższe niż 2,2 metra, liczy się 50% powierzchni. Wszystko, co poniżej 1,4 metra – nie powinno być wliczane do powierzchni. Druga norma mówi o tym, że 100% wlicza się już przy wysokości pomieszczenia 1,9 metra. W przypadku pomieszczeń poniżej 1 9 metra powinno się zaliczać jedynie do powierzchni pomocniczej.
Podczas podpisywania umowy deweloperskiej ważne jest zwrócenie uwagi na zapisy odnośnie do metrażu. Umowa powinna określać, jaka jest maksymalna dopuszczalna różnica w powierzchni mieszkania. Wartość ta najczęściej wyrażona jest procentowo. Jeżeli po pomiarze geodezyjnym nieruchomości wartość będzie wykraczała poza podaną wartość, najczęściej można odstąpić od umowy. Niestety podczas podpisywania umowy mało osób zwraca uwagę na zapisy odnośnie do metrażu, bo tak jak pisaliśmy wyżej, istnieje mylne przekonanie, że o kwestie metrażowe należy się martwić dopiero podczas odbioru.
Wciąż jeszcze nasi prawnicy analizujący umowy deweloperskie natrafią na skrajnie niekorzystne zapisy. Należy wspomnieć o sytuacji, kiedy zapis umowy, mówi, że w przypadku większego metrażu klient zmuszony będzie dopłacić, ale w przypadku mniejszego metrażu w zasadzie nic klientowi nie przysługuje. Oczywiście takie zapisy można podważyć jako klauzule abuzywne, ale generuje to niepotrzebne nerwy oraz czas.
Ponieważ prawnicy specjalizujący się w prawie nieruchomości widzieli już setki umów deweloperskich to będą w stanie pomóc nam w analizie dokumentu. Dzięki wiedzy prawnika unikniemy niekorzystnych zapisów, będziemy wiedzieć też które klauzule należy renegocjować. Także właśnie w przypadku zapisów odnośnie do kwestii metrażowych warto zasięgnąć porady osoby, które ma doświadczenie z tego typu kwestiami. Oczywiście prawnicy posiadają różne specjalizacje, dlatego też zalecamy skorzystanie z pomocy prawnika, który zajmuje się prawem nieruchomości.
Zaufaj Pewnemu Lokalowi!
Zachęcamy do obejrzenia filmu.
Obejrzyj jedną z naszych lekcji.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
