W artykule wyjaśniamy, z czym wiąże się stosowanie przy dokonywaniu pomiaru powierzchni lokalu normy PN-ISO 9836:1997. Przeczytaj poniższy artykuł i dowiedz się, czy w mieszkaniu mogą występować różnice w metrażu przed i po umowie deweloperskiej, czy ścianki działowe wliczają się do powierzchni użytkowej mieszkania oraz dlaczego warto odebrać mieszkanie z inżynierem.
W rzeczywistości ostateczny metraż lokalu od dewelopera może być mniejszy nawet o kilka metrów kwadratowych, niż wynika to z pomiaru powykonawczego. W poniższym artykule opisujemy zasady, którymi rządzi się pomiar nieruchomości w stanie deweloperskim.
Zapraszamy do posłuchania 17. odcinka podcastu nieruchomościowego.
Jedną z podstawowych kwestii sprecyzowanych w umowie deweloperskiej jest powierzchnia lokalu. Specyfika tej umowy polega na tym, że podpisuje się ją na wiele miesięcy przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie i zakończeniem budowy.
Projektowany metraż i ten ostateczny prawie zawsze się różnią. Sprecyzowanie powierzchni w umowie deweloperskiej jest więc pewnym kompromisem między nabywcą a deweloperem. Strony określają “przewidywany” metraż, podając go zazwyczaj z dokładnością do drugiego miejsca po przecinku (np. 63,34 m²).
Po zakończeniu prac budowlanych dokonuje się pomiarów powykonawczych. Metraż końcowy często różni się od projektowanego o ok. 1-2 proc.
Nabywcy zabezpieczają się przed taką sytuacją, dodając w umowach deweloperskich odpowiednią klauzulę. Pozwala ona na proporcjonalne zmniejszenie lub zwiększenie ceny za ostateczną powierzchnię mieszkania.
Korzystny dla klienta zapis zapewnia prawo do odstąpienia od umowy, jeżeli różnica między projektowanym a ostatecznym metrażem przekroczy 2 proc. Takie rozwiązanie jest obecnie standardem w umowach deweloperskich.
Z perspektywy nabywcy problematyczna bywa interpretacja powierzchni ścianek działowych. Umowy deweloperskie często milczą na ten temat, a deweloperzy stosują różne wykładnie, zazwyczaj niekorzystne dla klienta.
Weryfikując rzut mieszkania, zobaczymy lokal z zaznaczonymi pomieszczeniami. Część z nich oddzielają “grubsze” ściany, a część “cieńsze”. Te cieńsze to tzw. ścianki działowe, które można dowolnie przesuwać i aranżować (o czym deweloperzy chętnie informują, sprzedając usługi wykończeniowe).
Z naszych obserwacji wynika, że większość deweloperów wlicza powierzchnię pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej lokalu. Oznacza to, że nabywca płaci za metraż, z którego w rzeczywistości nie korzysta.
Sprzedawanie metrażu pod ściankami wynika z różnych interpretacji norm pomiarowych. Z perspektywy dewelopera jest to korzystne rozwiązanie, które w skali całej inwestycji może przynieść dodatkowy zysk rzędu nawet kilkudziesięciu milionów złotych.
Podstawą pomiaru powierzchni lokalu są Polskie Normy. Zgodnie z ustawą deweloperską (art. 22 pkt 14), w prospekcie informacyjnym należy podać sposób pomiaru powierzchni. Ustawa ta odsyła do Prawa budowlanego, a ono z kolei do Rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.
Rozporządzenie nakazuje, by projekt architektoniczno-budowlany uwzględniał zasady określone w Polskiej Normie. W praktyce deweloperzy stosują dwie normy: starszą PN-70/B-02365 oraz nowszą PN-ISO 9836:1997 (dla inwestycji, w których wniosek o pozwolenie na budowę złożono po 29 kwietnia 2012 r., jest to jedyna dopuszczalna norma).
Norma PN-ISO 9836:1997 jest uważana za korzystniejszą dla nabywcy i obowiązuje w większości realizowanych obecnie inwestycji.
Zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 powierzchnia całkowita kondygnacji dzieli się na powierzchnię użytkową i powierzchnię konstrukcji. Powierzchnia użytkowa to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku.
Powierzchnia konstrukcji to powierzchnia zamykająca, utworzona przez wszelkiego rodzaju ściany, w tym ściany działowe. W praktyce oznacza to, że powierzchnia konstrukcji nie może wchodzić w skład powierzchni użytkowej. Są to pojęcia wykluczające się. Na rysunkach zawartych w normie powierzchnia użytkowa oznaczona jest bez jakichkolwiek ścianek.
Warto pamiętać, że Polska Norma jest tłumaczeniem wersji angielskiej. W oryginale termin “demountable partitions” odnosi się raczej do lekkich ścian przesuwnych w biurach, a nie do murowanych ścian z instalacjami (np. elektrycznymi czy grzewczymi).
Polski Komitet Normalizacyjny w odpowiedzi na zapytanie stwierdził:
“Powierzchnię pod ścianami działowymi przeznaczonymi do demontażu (które z góry są projektowane, jako ściany typu przepierzenia, a więc nadające się do łatwego demontowania bez wykonywania typowych robót budowlanych) wlicza się do powierzchni kondygnacji netto, czyli w dalszej konsekwencji do powierzchni użytkowej. [...] Powierzchnię kondygnacji zajmowaną przez ściany działowe nieprzeznaczone do demontażu i ponownego montażu (czyli mające charakter trwałego podziału przestrzeni, jak np. ściany murowane) zalicza się do powierzchni konstrukcji.”
Ścianki działowe stawiane przez deweloperów nie są elementami łatwo demontowalnymi. Ich usunięcie wymaga prac budowlanych i zatrudnienia fachowców.
Polskie ustawodawstwo również definiuje powierzchnię użytkową w sposób wykluczający wliczanie ścianek działowych. Ustawa o ochronie praw lokatorów określa ją jako powierzchnię wszystkich pomieszczeń w lokalu. Podobne definicje znajdują się w ustawie o podatku od spadków i darowizn oraz ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. W obu przypadkach mowa jest o powierzchni mierzonej po wewnętrznej długości ścian.
Na gruncie przepisów i orzecznictwa przebudowa ścianki działowej nie wymaga pozwolenia na budowę, ale jej usunięcie po odbiorze to wciąż roboty budowlane. Deweloperzy w umowach często zaznaczają, że zmiany aranżacyjne wymagają zgłoszenia i dodatkowych opłat, co potwierdza, że traktują lokal jako skończoną całość.
Wydaje się zatem, że zarówno Polskie Normy, jak i przepisy prawa wskazują, iż powierzchnia pod ściankami działowymi nie powinna być wliczana do powierzchni użytkowej i sprzedawana jako metraż lokalu.
Deweloperzy często stosują interpretację normy niekorzystną dla nabywcy. Co można zrobić, aby ograniczyć koszty lub uzyskać odszkodowanie?
Przed podpisaniem umowy deweloperskiej:
Po podpisaniu umowy deweloperskiej:
Spór z deweloperem może trafić do sądu, ale odpowiednie pismo z opinią fachowca często pozwala uzyskać odszkodowanie. Można odzyskać od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Roszczenia można zgłaszać nawet do 6 lat po odbiorze mieszkania.
Przy zakupie nieruchomości metraż projektowy podany w umowie jest szacunkowy. Przed odbioriem deweloper przeprowadza inwentaryzację geodezyjną, która wykazuje różnice. Deweloperzy często zwracają nadpłacone kwoty, ale rzadko weryfikują, czy geodeta zastosował prawidłową interpretację normy.
Przy zakupie nieruchomości metraż projektowy podany w umowie jest szacunkowy. Przed odbioriem deweloper przeprowadza inwentaryzację geodezyjną, która wykazuje różnice. Deweloperzy często zwracają nadpłacone kwoty, ale rzadko weryfikują, czy geodeta zastosował prawidłową interpretację normy.
Klienci często pytają o pomiar metrażu podczas odbioru technicznego, obawiając się zawyżenia powierzchni przez dewelopera. Takie obawy są jednak zazwyczaj bezpodstawne.
Aby budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie, musi przejść kontrolę niezależnego geodety. Dysponuje on profesjonalnym sprzętem uwzględniającym np. grubość tynków i ponosi odpowiedzialność za poprawność pomiarów. Deweloper nie zaakceptuje pomiarów wykonanych amatorskim dalmierzem przez osobę inną niż uprawniony geodeta.
19 września 2020 roku weszła w życie nowelizacja Prawa budowlanego, wprowadzająca normę PN-ISO 9836:2015. Zgodnie z nią powierzchnie pod ściankami działowymi nie powinny być wliczane do metrażu mieszkania. Ze względu na okres przejściowy i daty wydania pozwoleń na budowę, wciąż stosowane są dwie normy (1997 i 2015), co rodzi spory interpretacyjne.
Dwie normy określają sposób obliczenia metrażu pod skosami. Zależnie od tego, która norma jest korzystniejsza, to taką geodeta wybierze.Niezależny geodeta nie powinien mieć problemu z obliczeniem metrażu pod skosami, choć i tu pojawiają się wątpliwości dotyczące stosowanych norm. Norma PN-70/B-02365: Powierzchnię o wysokości powyżej 2,2 m wlicza się w 100%. Powierzchnię o wysokości od 1,4 m do 2,2 m wlicza się w 50%. Powierzchni poniżej 1,4 m nie wlicza się w ogóle. Norma PN-ISO 9836:2015: Powierzchnię o wysokości co najmniej 1,9 m wlicza się w 100%. Powierzchnię poniżej 1,9 m zalicza się do powierzchni pomocniczej.
Przy podpisywaniu umowy deweloperskiej należy zwrócić uwagę na zapisy dotyczące dopuszczalnej różnicy w metrażu (zazwyczaj wyrażonej procentowo). Przekroczenie tej wartości powinno uprawniać do odstąpienia od umowy. Nasi prawnicy wciąż trafiają na skrajnie niekorzystne zapisy, np. nakazujące klientowi dopłatę za większy metraż, ale nieprzewidujące zwrotu za mniejszy. Takie klauzule są abuzywne i można je podważyć, ale wiąże się to ze stratą czasu i nerwów.
Warto skorzystać z pomocy prawnika specjalizującego się w nieruchomościach, aby przeanalizować umowę i wynegocjować lepsze warunki.
Jeśli podejrzewasz nieprawidłowości, zamów analizę wykonaną przez inżynierów i prawników Pewny Lokal. Sprawdzimy, czy przysługuje Ci zwrot pieniędzy od dewelopera. Wyślij skan rzutu i standard wykończenia na kontakt@pewnylokal.pl.
Zaufaj Pewnemu Lokalowi!
Zachęcamy do obejrzenia filmu.
Obejrzyj jedną z naszych lekcji.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
