Zarezerwuj

Polska Norma dotycząca pomiaru powierzchni PN-ISO 9836:1997

W artykule wyjaśniamy z czym wiąże się stosowanie przy dokonywaniu pomiaru powierzchni lokalu normy PN-ISO 9836:1997.
wykrzyknik kontaktu pewny lokal
prawnik pewnego lokalu wykrzyknik kontaktu pewny lokal

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

navigate_before Karol, główny inżynier Pewny Lokal

inżynier pewnego lokalu
strzałka kontaktu pewny lokal

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Jak sprawdzić metraż przy odbiorze mieszkania?

Obejrzyj nasz film.


Metraż lokalu ścianki działowe

W rzeczywistości ostateczny metraż lokalu od dewelopera może być mniejszy nawet o kilka metrów kwadratowych niż wynika to z pomiaru powykonawczego. W artykule opisujemy zasady, którymi rządzi się pomiar nieruchomości w stanie deweloperskim.

Różnice w metrażu lokalu przed i po umowie deweloperskiej

Jedną z podstawowych kwestii sprecyzowanych w umowie deweloperskiej jest metraż lokalu. Specyfika umowy deweloperskiej polega na tym, że podpisuje się ją na wiele miesięcy przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie i zakończenia budowy. Projektowany metraż lokalu i ten ostateczny prawie zawsze jest inny. Sprecyzowanie metrażu w umowie deweloperskiej jest więc pewnym kompromisem między nabywcą i deweloperem. Strony określają “przewidywany” metraż lokalu w umowie deweloperskiej zwykle co do drugiego miejsca po przecinku (podając np. 63,34 mkw). Po zakończeniu prac budowlanych dokonuje się pomiarów powykonawczych i metraż końcowy często różni się od projektowanego o ok. 1-2 proc.

Nabywcy zabezpieczają się przed taką sytuacją dodając w umowach deweloperskich klauzulę, która pozwala na odpowiednie zmniejszenie albo zwiększenie ceny za ostateczną powierzchnię mieszkania. Korzystna dla klienta klauzula zapewnia prawo do odstąpienia, jeżeli różnica między projektowanym a ostatecznym metrażem wyniesie więcej niż 2 proc. Takie rozwiązanie jest standardem w umowach deweloperskiej.

Ścianki działowe a metraż lokalu

Z perspektywy nabywcy problemem okazuje się kwestia interpretacji powierzchni ścianek działowych w lokalu. Umowy deweloperskie milczą na temat ścianek działowych, a deweloperzy stosują różne interpretacje, bardzo często niekorzystne dla nabywcy.

Kupując mieszkanie i weryfikując rzut będziemy widzieli lokal z zaznaczonymi pomieszczeniami. Część pomieszczeń będzie oddzielona “grubszymi” ściankami, a część “cieńszymi”. Te cieńsze to tzw. ścianki działowe, które można dowolnie przesuwać i aranżować (o czym chętnie informują deweloperzy sprzedając usługi współpracujących firm wykończeniowych). Z naszych obserwacji wynika, że większość deweloperów zalicza ścianki działowe do powierzchni użytkowej lokalu. Powierzchnia użytkowa jest metrażem, za który ostatecznie płaci nabywca. W rzeczywistości jednak nabywca finalnie nie korzysta z przestrzeni pod ściankami działowymi.

Sprzedawanie nabywcom metrażu pod ściankami działowymi wynika z różnych interpretacji norm dotyczących pomiar metrażu. Z perspektywy dewelopera najkorzystniej jest po prostu sprzedawać te powierzchnie nabywcom, bo w finalnym rozrachunku oznacza to zysk nawet kilkudziesięciu milionów złotych.


Sprzedawanie nabywcom metrażu pod ściankami działowymi wynika z różnych interpretacji norm dotyczących pomiar metrażu

Normy dotyczące powierzchni i pomiaru - norma PN-ISO 9836:1997

Podstawą pomiaru powierzchni lokalu są Polskie Normy. Jest to dokument potwierdzający sposób postępowania z konkretną kwestią techniczną, przyjęty przez Polski Komitet Normalizacyjny. 

Odnośnie norm pomiaru, to zgodnie z ustawą deweloperską (art. 22 pkt. 14), w prospekcie informacyjnym należy podać sposób pomiaru powierzchni lokalu. Ustawa deweloperska nie mówi wprost o konkretnej normie, ale odsyła do Ustawy prawo budowlane, które to z kolei odsyła do Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

To rozporządzenie informuje, że projekt architektoniczno - budowlany nieruchomości deweloperskiej powinien uwzględniać pomiar powierzchni według Polskiej Normy. W praktyce oznacza to, że pomiar powierzchni domów lub budynków przez deweloperów może mieć miejsce na podstawie dwóch norm: „starszej” tzw. normy PN-70/B-02365 oraz „młodszej”, właśnie normy PN-ISO 9836:1997 (jeżeli dla inwestycji, dla których wniosek o pozwolenie na budowę złożono po 29 kwietnia 2012 r. jest to jedyna norma, według której deweloper może mierzyć metraż mieszkania). Norma PN-ISO 9836:1997 uważana jest za korzystniejszą dla nabywcy i obowiązującą aktualnie w większości inwestycji deweloperskich.

Interpretacja normy na korzyść kupującego?

Norma PN-ISO 9836:1997 stanowi, że powierzchnia całkowita kondygnacji dzieli się na powierzchnię użytkową i powierzchnię konstrukcji. “Powierzchnia użytkowa jest to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku.” Powierzchnia konstrukcji, to powierzchnia zamykająca utworzona przez wszelkiego rodzaju ściany. Norma wymienia tutaj m.in. ściany działowe. W praktyce oznacza to, że powierzchnia konstrukcji nie może wejść w skład powierzchni użytkowej, są to dwa wykluczające się w treści tekstu pojęcia.

Na rysunku znajdującym się w treści Normy powierzchnia użytkowa lokalu jest oznaczona bez jakichkolwiek ścianek, wskazując pomieszczenie. 

Należy również pamiętać, że Norma jest tłumaczeniem z jej angielskiej wersji. W angielskiej wersji “demountable partitions” są raczej ścianami przesuwnymi, stosowanymi w biurach, a nie ścianami na których są rozprowadzone instalacje (np. grzejniki, kontakty).

W zapytaniu do Polskiego Komitetu Normalizacyjnego odnośnie zaliczania ścianek działowych do powierzchni użytkowej lokalu stwierdzono: “Powierzchnię pod ścianami działowymi przeznaczonymi do demontażu (które z góry są projektowane, jako ściany typu przepierzenia, a więc nadające się do łatwego demontowania bez wykonywania typowych robót budowlanych) wlicza się do powierzchni kondygnacji netto, czyli w dalszej konsekwencji do powierzchni użytkowej. (...) Powierzchnię kondygnacji zajmowaną przez ściany działowe nie przeznaczone do demontażu i ponownego montażu (czyli mające charakter trwałego podziału przestrzeni, jak np. ściany murowane) zalicza się do powierzchni konstrukcji.” Powierzchnia konstrukcji to (zgodnie z Normą) “(...) część powierzchni całkowitej kondygnacji (na rzucie poziomym na poziomie podłogi) i jest to powierzchnia utworzona przez elementy zamykające (np. ściany nośne zewnętrzne i wewnętrzne) i powierzchnie słupów, pionów wentylacyjnych, kominów, ścian działowych itp. oraz powierzchnie, przez które nie można przejść(...).”

Skoro Polski Komitet Normalizacyjny odpowiedział, że ściany działowe zaliczają się do powierzchni konstrukcji, należy stwierdzić, że z ścianki działowe budowane przez deweloperów nie są elementami łatwo demontowanymi. Zdemontowanie ścianki działowej wymaga zatrudnienia odpowiedniego fachowca i robót budowlanych.

Jeżeli chodzi o termin “powierzchnia użytkowa” w polskim prawie prawie, to ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego mówi, że przez powierzchnię użytkową należy rozumieć “powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału”.

Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn mówi, że “za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów).”

Powyższą definicję powtarza Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych mówi, że “powierzchnia użytkowa budynku lub jego części – powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe”.

Na gruncie obecnych przepisów i orzecznictwa przebudowa ścianki działowej nie wymaga zgłoszenia ani pozwolenia na budowę. W praktyce usunięcie ścianki działowej po odbiorze lokalu będzie wymagało zatrudnienia ekipy fachowców, a więc przeprowadzenia robót budowlanych.  

Dodatkowo deweloperzy umieszczają w umowach deweloperskich zapisy o zmianach aranżacyjnych. Zwykle takie zmiany należy zgłosić w odpowiednim czasie przed zakończeniem prac budowlanych i dodatkowo zapłacić deweloperowi.

Takie zmiany aranżacji instalacji, ścianek działowych, grzejników etc. stanowią o tym, że deweloper traktuje odbierany lokal jako jednolitą i niezmienną całość. Wszystkie elementy są ukończone, a jakiekolwiek zmiany wymagają wymagają dodatkowych robót dewelopera na etapie prac budowlanych. 

Wydaje się, że zarówno Polskie Normy jak i przepisy prawa w zakresie powierzchni użytkowej stanowią, że powierzchnia pod ściankami działowymi nie powinna wliczać się do powierzchni użytkowej. Taka powierzchnia nie powinna być sprzedawana jako metraż lokalu.


Na gruncie obecnych przepisów i orzecznictwa przebudowa ścianki działowej nie wymaga zgłoszenia ani pozwolenia na budowę

Metraż mieszkania odszkodowanie

Faktem jest, że deweloperzy będą stosować niekorzystną dla nabywcy interpretację normy pomiaru powierzchni. Nabywca może znaleźć się w dwóch sytuacjach. Co można zrobić w celu ograniczenia kosztów? Czy można domagać się odszkodowania?

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej:

  • Sprecyzuj w umowie powierzchnię użytkową lokalu bez ścianek działowych. Metraż powinien być liczony od ściany do ściany. Powierzchnia poszczególnych pomieszczeń powinna zostać wyszczególniona i zsumowana jako powierzchnia użytkowa lokalu, a nie “powierzchnia lokalu”.
  • Jeżeli lokal jest już wybudowany warto przed podpisaniem umowy zamówić przegląd techniczny wraz z pomiarem metrażu każdego pomieszczenia. Idealnie byłoby zamówić pomiar takiego lokalu u geodety, który zastosuje korzystną interpretację.

Podpisana umowa deweloperska:

  • Sprawdź czy w umowie deweloperskiej metraż jest sprecyzowany jako “powierzchnia użytkowa”, jeżeli deweloper używa innego pojęcia typu “powierzchnia lokalu”, może to stanowić podstawę do podważenia ostatecznej ceny za lokal.
  • Sprawdź rzuty załączone do umowy deweloperskiej, czy na ściankach działowych znajdują się instalacje lub elementy trudno demontowalne, a zaliczane przez dewelopera do powierzchni pomieszczeń.
  • Sprawdź czy rzuty mówią o powierzchni pod ściankami działowymi i czy ta powierzchnia wlicza się do ceny metrażu za cały lokal.
  • Pamiętaj, że takie podniesienie sporu z deweloperem może przenieść się na wokandę do sądu. Wydaje się jednak, że skierowanie odpowiedniego pisma wraz z opinią fachowca oraz wykorzystanie korzystnej z punktu widzenia interpretacji Normy pozwoli uzyskać odszkodowanie od dewelopera.
  • Z powodu niezgodnego z prawem pomiaru metrażu od dewelopera można odzyskać od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
  • Pieniędzy można domagać się od dewelopera nawet 6 lat po odbiorze mieszkania.

Przy kupnie mieszkania lub domu od dewelopera metraż projektowy jest podawany przez dewelopera w umowie deweloperskiej oraz załącznikach do umowy (prospekt informacyjny, standard wykończenia, rzut projektowy). Przed odbiorem technicznym mieszkania deweloper dokonuje tzw. inwentaryzacji geodezyjnej budynku – zwykle po takiej inwentaryzacji okazuje się, że ostateczny metraż mieszkania lub dom jest mniejszy lub większy niż metraż projektowy.

W przypadku różnic między metrażem projektowym a powykonawczym deweloperzy mogą zwrócić nabywcy część środków (w zależności od postanowień umowy deweloperskiej i załączników do niej) i często niewielkie kwoty są rzeczywiście zwracane przez deweloperów. Porównując metraż projektowy z powykonawczym deweloperzy nie weryfikują jednak, czy geodeta dokonując obmiaru powykonawczego zastosował legalną interpretację obowiązującej dla danej inwestycji deweloperskiej normy pomiaru metrażu.

Zamów kilkustronicową analizę wykonaną przez inżynierów i prawników Pewny Lokal, która odpowie na to, czy i jakich kwot możesz domagać się od dewelopera z powodu błędnego pomiaru metrażu. Analiza jest podpisana jednocześnie przez wyspecjalizowanego w odbiorach technicznych inżyniera oraz adwokata. Wyślij skan rzutu i standard wykończenia na kontakt@pewnylokal.pl Dowiedz się, czy należy Ci się zwrot od dewelopera i oszacuj wysokość tego zwrotu.

Zaufaj Pewnemu Lokalowi!

Dowiedz się, kiedy metraż przynależności wlicza się do metrażu mieszkania.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Dlaczego warto wykonać przegląd techniczny mieszkania na rynku wtórnym.

Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.

Poradniki

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Kary umowne w umowach nieruchomościowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Rękojmia
nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Badanie
termowizyjne

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Sprawdzenie
prac wykończeniowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Audyt działki

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 81 opinii.

Zobacz, jak sprawdzić stan prawny mieszkania na rynku wtórnym.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka