Porada prawna lub napisz do nas

Umowa deweloperska - na co uważać?

Umowa deweloperska to wielostronicowy dokument, w którym zdarzają się mniej lub bardziej niekorzystne rozwiązania przewidziane dla nabywców mieszkań.
Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w kwestiach prawnych?
Zamów analizę prawna

Sprawdzenie umowy deweloperskiej to oszczędność czasu, tysięcy złotych i kosztownych błędów o których pamięta się latami. W artykule przedstawiamy na co zwrócić uwagę i jak najlepiej zabezpieczyć własne interesy przy kupnie mieszkania od dewelopera. Wykazując konieczność świadomego zakupu lokalu posłużymy się cytatami znanego reportażysty Filipa Springera.

Umowa deweloperska: na co zwracać uwagę przy kupnie mieszkania od dewelopera

“Klienta da się oszukać, da się mu wcisnąć cokolwiek. Od mojej dobrej woli i rozsądku zależy, czy to zrobię”. 

To dosyć brutalne słowa przedstawicielki dewelopera, które można przeczytać w reportażu Filipa Springera “13 pięter”. Kupno mieszkania to najważniejsza decyzja finansowa każdego z nas. Oznacza zaciągnięcie na wiele lat kredytu hipotecznego albo uszczuplić oszczędności życia. Dlatego do zakupu nieruchomości należy podejść spokojnie i racjonalnie, uważając na nieuczciwych deweloperów.

Zgodnie z funkcjonującą od 2011 r. Ustawą Deweloperską każdy deweloper sprzedający na rynku pierwotnym mieszkanie jest zobowiązany do podpisania z kupującym lokal tzw. umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Deweloperem jest osoba (może to być spółka, osoba fizyczna albo spółdzielnia), która prowadzi działalność gospodarczą i buduje przedsięwzięcie deweloperskie. Przedsięwzięcie jest procesem polegającym na wybudowaniu określonego lokalu, wyodrębnieniu go i przeniesienia prawa własności na rzecz nabywcy z którym podpisał umowę deweloperska. W tej relacji nabywcy występują jako współfinansujący przedsięwzięcie dewelopera. 

Ustawa deweloperska wprowadziła wymóg podpisywania umowy deweloperskiej w celu zabezpieczenia praw nabywców, podpisujących dotychczas różne umowy przedwstępne i rezerwacyjne. Przed 2011 r. zakup lokalu odbywał się przez podpisanie umowy w zwykłej formie pisemnej i bez odpowiednich zabezpieczeń. Ustawa deweloperska określa niezbędne elementy każdej umowy deweloperskiej w art. 22. Spośród katalogu określonego w przepisach ustawy najważniejsze wydaje się być, żeby nabywcy podpisujący umowy deweloperskie zwracali uwagę na poniższe elementy.

Środki ochrony nabywców

Najczęstszym środkiem ochrony nabywców jest specjalny tzw. rachunek powierniczy. Polega na tym, że środki nabywców trafiają na oddzielne konto w banku. Środki z rachunku powierniczego trafiają na konto dewelopera dopiero po wywiązaniu się z określonych w umowie deweloperskiej zobowiązań - po zakończeniu danego etapu lub po zakończeniu całej inwestycji. Rozróżnia się kilka rodzajów rachunków. Są to: otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (najczęściej stosowany), otwarty rachunek powierniczy z gwarancją (bankową albo ubezpieczeniową) oraz zamknięty rachunek powierniczy (z punktu widzenia nabywcy najbezpieczniejszy). O tym czym różnią się rachunki przeczytasz w naszym artykule o środkach ochrony nabywców.

Prospekt informacyjny

Jest to pewnego rodzaju wykaz, tabelka informacyjna i jednocześnie załącznik do umowy deweloperskiej. Deweloper ma obowiązek przedstawić w nim informacje kontaktowe, swoje doświadczenie, prawo do nieruchomości, pozwolenia na budowę, harmonogramu przedsięwzięcia czy też standard wykończenia budynku i lokalu. Całość jest przedstawiona w ustandaryzowanym dokumencie (zwykle deweloperzy korzystają ze wzoru prospektu, który jest zawarty w ustawie deweloperskiej). Dzięki prospektowi nabywca ma możliwość prostego zapoznania się z podstawowymi informacjami na temat inwestycji i dewelopera, a także porównania oferty z propozycjami innych deweloperów.

Akt notarialny

Ustawa deweloperska nakłada obowiązek podpisania umowy deweloperskiej u notariusza. Dzięki temu nabywca ma prawo do ujawnienia swoich roszczeń o wybudowanie i wyodrębnienie lokalu w księdze wieczystej. Akt notarialny lepiej zabezpiecza interesy nabywcy - w razie niewykonania zobowiązania przez dewelopera łatwiej można ubiegać się o swoje prawa przed sądem. Dodatkowo każdy notariusz przy sporządzaniu aktu weryfikuje dane sprzedającego i przedmiotu umowy.

Należy przy tym pamiętać, że ustawa deweloperska nie proponuje żadnego wzoru umowy deweloperskiej. Dlatego każdy projekt umowy będzie inny i w praktyce do każdej oferty dewelopera należy podejść indywidualnie.

Umowa deweloperska: najważniejsze elementy

Poniżej wskazujemy na co zwrócić uwagę czytając projekt umowy i jak korzystnie wynegocjować umowę z deweloperem.

Opis przedmiotu umowy

Z naszego doświadczenia wynika, że prawie zawsze deweloperzy nie precyzyjnie określają przedmiot umowy deweloperskiej - lokal oraz przynależności (garaż, komórkę lokatorską, loggię etc.). Jeżeli chodzi o lokal to należy zwrócić uwagę czy w umowie znajduje się informacja o tym, że deweloper wybuduje i przeniesie na nabywcę lokal o określonym metrażu. W umowie deweloperskiej powinna również znajdować się informacja o poszczególnych pomieszczeniach oraz rzut architektoniczny, z którego wszystkie te informacje będą wynikać.

Przynależności również powinny mieć określony metraż (może oprócz miejsca postojowego - jego minimalna powierzchnia wynika z norm budowlanych - tu jednak należy sprecyzować metraż jeżeli chcemy mieć większe miejsce niż obiecuje prawo np. na SUVa). Do umowy deweloperskiej należy też pamiętać o załączeniu rzutów każdej z przynależności. Jeżeli garaż lub komórka lokatorska będą częścią nieruchomości wspólnej lub garażowej, to należy też zadbać o to, żeby w umowie znalazło się zobowiązanie dewelopera do podpisania tzw. umowy quoad usum (podział do korzystania) przy umowie końcowej. Będzie z niej wynikało, że jako współwłaściciele tej nieruchomości będziemy mogli korzystać np. z miejsca postojowego z wyłączeniem innych osób.

Klucze jako symbol tego, na co uważać.Przy podpisywaniu umowy deweloperskiej należy uważać m.in. na opis przedmiotu umowy.

Promesa

W analizowanych przez nas umowach deweloperskich, grunty na których powstają mieszkania są obciążone hipotekami. Oznacza to, że jeżeli deweloper nie będzie spłacał swoich zobowiązań, wierzyciele dewelopera uzyskają prawo do licytacji na egzekucji komorniczej mieszkań znajdujących się w inwestycji. W takich sytuacjach deweloperzy zobowiązują się, że po wybudowaniu inwestycji wyodrębnią lokal w ten sposób, że hipoteki nie przejdą automatycznie na mieszkanie nabywcy. Taką gwarancję daje promesa - dokument wystawiany przez wierzyciela. Niestety zwykle w umowach oprócz zobowiązania do wyodrębnienia nie znajduje się promesa banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu lub deweloper zobowiązuje się do przedstawienia takiego dokumentu dopiero przy umowie przenoszącej własność. Jeżeli zauważymy, że deweloper obciążył grunt hipoteką to należy postarać się, żeby już przy podpisywaniu umowy deweloperskiej przedstawi zgodę banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Dodatkowo należy załączyć taki dokument do umowy deweloperskiej.

Wniosek wieczystoksięgowy

Inną przypadłością prawie każdego projektu umowy deweloperskiej jest nieprecyzyjny wniosek wieczystoksięgowy notariusza. Do momentu utworzenia księgi wieczystej mieszkania, księga wieczysta inwestycji jest jedynym miejscem, gdzie można „ujawnić” prawa nabywcy do mieszkania. Dzięki temu deweloper nie może skutecznie sprzedać tego samego mieszkania (lub jego przynależności) innemu nabywcy (np. jeżeli zaproponuje on lepszą cenę). Także w razie ewentualnego bankructwa dewelopera w okresie pomiędzy podpisaniem umowy deweloperskiej a umowy przenoszącej własność, dzięki wpisaniu do księgi wieczystej inwestycji praw nabywcy do mieszkania, nowy właściciel gruntu (np. bank, u którego zadłużony był deweloper) będzie musiał „honorować” takie prawa. Ważne, żeby treść roszczeń nabywcy wpisanych do księgi wieczystej inwestycji była stosunkowo precyzyjna, tj. mówiła np. o metrażu mieszkania.

Sprawdzenie umowy deweloperskiej - dlaczego warto?

“Ludzie nie mają pojęcia, jak to sprawdzać, na co w umowie zwracać uwagę.(...) Mogę powiedzieć, co zechcę. On (klient - dop. Pewny Lokal) nie odróżnia nawet własności od użytkowania wieczystego. A nawet jeśli odróżnia, to nie wie, jakie to ma konsekwencje. Dla zwykłego człowieka przeczytanie umowy deweloperskiej i jej zrozumienie w takim stopniu, żeby się zabezpieczyć przed naszymi haczykami, jest moim zdaniem niewykonalne”. 

To dalsza część cytatu pracownika dewelopera “poza protokołem” z reportażu Filipa Springera. Z naszego doświadczenia wynika, że trudno się z nim nie zgodzić. Umowa deweloperska to 20-30 stron skomplikowanej lektury różnego rodzaju klauzul. Standardowy prospekt informacyjny ma ok. 10-15 stron. Do tego należy zapoznać się z wieloma załącznikami, które deweloper przesyła w ważącym wiele megabajtów mailu, a najlepiej przejrzeć np. informacje o deweloperze na stronach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz księgi wieczyste inwestycji deweloperskiej. Dla osoby, która kupuje mieszkanie pierwszy albo drugi raz zadanie dokładnego sprawdzenia dokumentacji może okazać się zbyt trudne i czasochłonne. Dodatkowo deweloper bardzo często wywiera niezrozumiałą presję, aby jak najszybciej sprzedać lokal po “okazyjnej cenie”, bo ma już kilku innych chętnych na zakup.

“Ale ludzie tego nie robią, bo to po pierwsze kosztuje, a oni nie często nie mają pieniędzy nawet na procedurę kredytową, a po drugie panuje przekonanie, że umowy z deweloperem nie da się negocjować. Nie pamiętam, żeby ktoś ostatnio prosił mnie o zmiany w umowie. A przecież każdy ma do tego prawo.” 

Jeżeli nabywca chce być pewny, że w umowie nie ma żadnych haczyków, to najlepiej wysłać dokumentację do prawnika. Coraz więcej osób decyduje się na świadomy i sprawdzony zakup nieruchomości, a coraz większa sprzedaż i gorączka na rynku nieruchomości czyni analizę umowy deweloperskiej koniecznością. Taka analiza to wydatek od kilkuset złotych (w firmie Pewny Lokal analizujemy umowę z deweloperem już od 299 zł i wysyłamy gotowy raport w ciągu 48 h). Stawki prawników są coraz bardziej konkurencyjne i można zapomnieć o wydatkach rzędu kilku tysięcy za opinię mecenasa. Korzyścią jest bezpieczeństwo środków, oszczędność czasu i energii. Poza tym deweloper widząc, że nabywca merytorycznie podchodzi do zakupu lokalu, będzie go traktować poważniej i nie będzie skory do niekorzystnych propozycji.

W celu sprawdzenia umowy deweloperskiej, skontaktuj się z naszą infolinią prawną: 797 014 014.


Dowiedz się, jak ustawa deweloperska zabezpiecza nabywcę
Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym?


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

Średnia 5/5 na podstawie 122 opinii.

Jak wygląda odbiór mieszkania?

Zobacz film z odbioru mieszkania z ekspertem Pewny Lokal

Baza wiedzy

Zobacz więcej

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka