Porada prawna lub napisz do nas

Umowa deweloperska - na co uważać?

Umowa deweloperska to wielostronicowy dokument, w którym zdarzają się mniej lub bardziej niekorzystne rozwiązania przewidziane dla nabywców mieszkań.
Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w kwestiach prawnych?
Porada prawna

Opis przedmiotu umowy

Z naszego doświadczenia wynika, że prawie zawsze deweloperzy nie precyzyjnie określają przedmiot umowy deweloperskiej - lokal oraz przynależności (garaż, komórkę lokatorską, loggię etc.). Jeżeli chodzi o lokal to należy zwrócić uwagę czy w umowie znajduje się informacja o tym, że deweloper wybuduje i przeniesie na nabywcę lokal o określonym metrażu. W umowie deweloperskiej powinna również znajdować się informacja o poszczególnych pomieszczeniach oraz rzut architektoniczny, z którego wszystkie te informacje będą wynikać.

Przynależności również powinny mieć określony metraż (może oprócz miejsca postojowego - jego minimalna powierzchnia wynika z norm budowlanych - tu jednak należy sprecyzować metraż jeżeli chcemy mieć większe miejsce niż obiecuje prawo np. na SUVa). Do umowy deweloperskiej należy też pamiętać o załączeniu rzutów każdej z przynależności. Jeżeli garaż lub komórka lokatorska będą częścią nieruchomości wspólnej lub garażowej, to należy też zadbać o to, żeby w umowie znalazło się zobowiązanie dewelopera do podpisania tzw. umowy quoad usum (podział do korzystania) przy umowie końcowej. Będzie z niej wynikało, że jako współwłaściciele tej nieruchomości będziemy mogli korzystać np. z miejsca postojowego z wyłączeniem innych osób.

Klucze jako symbol tego, na co uważać.Przy podpisywaniu umowy deweloperskiej należy uważać m.in. na klauzule o karach umownych.

Promesa

W analizowanych przez nas umowach deweloperskich, grunty na których powstają mieszkania są obciążone hipotekami. Oznacza to, że jeżeli deweloper nie będzie spłacał swoich zobowiązań, wierzyciele dewelopera uzyskają prawo do licytacji na egzekucji komorniczej mieszkań znajdujących się w inwestycji. W takich sytuacjach deweloperzy zobowiązują się, że po wybudowaniu inwestycji wyodrębnią lokal w ten sposób, że hipoteki nie przejdą automatycznie na mieszkanie nabywcy. Taką gwarancję daje promesa - dokument wystawiany przez wierzyciela. Niestety zwykle w umowach oprócz zobowiązania do wyodrębnienia nie znajduje się promesa banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu lub deweloper zobowiązuje się do przedstawienia takiego dokumentu dopiero przy umowie przenoszącej własność. Jeżeli zauważymy, że deweloper obciążył grunt hipoteką to należy postarać się, żeby już przy podpisywaniu umowy deweloperskiej przedstawi zgodę banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Dodatkowo należy załączyć taki dokument do umowy deweloperskiej.


Wniosek wieczystoksięgowy

Inną przypadłością prawie każdego projektu umowy deweloperskiej jest nieprecyzyjny wniosek wieczystoksięgowy notariusza. Do momentu utworzenia księgi wieczystej mieszkania, księga wieczysta inwestycji jest jedynym miejscem, gdzie można „ujawnić” prawa nabywcy do mieszkania. Dzięki temu deweloper nie może skutecznie sprzedać tego samego mieszkania (lub jego przynależności) innemu nabywcy (np. jeżeli zaproponuje on lepszą cenę). Także w razie ewentualnego bankructwa dewelopera w okresie pomiędzy podpisaniem umowy deweloperskiej a umowy przenoszącej własność, dzięki wpisaniu do księgi wieczystej inwestycji praw nabywcy do mieszkania, nowy właściciel gruntu (np. bank, u którego zadłużony był deweloper) będzie musiał „honorować” takie prawa. Ważne, żeby treść roszczeń nabywcy wpisanych do księgi wieczystej inwestycji była stosunkowo precyzyjna, tj. mówiła np. o metrażu mieszkania.

W celu sprawdzenia umowy deweloperskiej, skontaktuj się z naszą infolinią prawną: 797 014 014.


Dowiedz się, jak ustawa deweloperska zabezpiecza nabywcę
Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym?


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

Średnia 5/5 na podstawie 100 opinii.

Jak wygląda odbiór mieszkania?

Zobacz film z odbioru mieszkania z ekspertem Pewny Lokal

Baza wiedzy

Zobacz więcej

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka