W historii naszej kancelarii przeanalizowaliśmy tysiące umów z deweloperami. Artykuł jest odpowiedzią na jedne z najczęściej pojawiających się pytań dotyczących zawarcia bezpiecznej umowy deweloperskiej. Z artykułu dowiesz się m.in. na co zwracać uwagę przed kupnem mieszkania od dewelopera, jaki dokument chroni prawa nabywcy mieszkania, czy jak powinna wyglądać umowa deweloperska.
Sprawdzenie umowy deweloperskiej to oszczędność czasu, tysięcy złotych i kosztownych błędów, o których pamięta się latami. W artykule przedstawiamy, na co zwrócić uwagę i jak najlepiej zabezpieczyć własne interesy przy kupnie mieszkania od dewelopera. Kupno mieszkania to w końcu najważniejsza decyzja finansowa każdego z nas. Oznacza zaciągnięcie na wiele lat kredytu hipotecznego albo uszczuplenie oszczędności całego życia. Dlatego do zakupu nieruchomości należy podejść spokojnie i racjonalnie oraz poświęcić kilka godzin na rzeczową analizę umowy deweloperskiej, tak żeby w przyszłości uniknąć niepotrzebnych niespodzianek.
Artykuł nie wyczerpuje jednak tematyki umowy deweloperskiej i nie zastępuje porady doświadczonego prawnika – rzeczywistość często jest bowiem bardziej zagmatwana i skomplikowana niż nawet najbardziej kompleksowy artykuł poradnikowy. Artykuł opatrzyliśmy cytatami reportażysty Filipa Springera, który w swojej książce pod tytułem "13 pięter" opisał, jak Polacy często bezrefleksyjnie podpisują umowy z deweloperami.
Poniżej przedstawiamy najważniejsze zmiany, które dotyczą zakresu umowy deweloperskiej według najnowszej ustawy z lipca 2022 roku.
Po pierwsze, wprowadza ona pojęcie umowy rezerwacyjnej. Do tego czasu była ona fakultatywna, ale stosowana przez większość deweloperów. Jednak przepisy ustawy z lipca 2022, a dokładnie artykuły od 29 do 34, ukrócają tę samowolkę. Według nowej Ustawy deweloperskiej umowa rezerwacyjna powinna charakteryzować się takimi cechami, jak:
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Po drugie, ustawa deweloperska obejmuje całość procesu sprzedaży nieruchomości, co jednocześnie wydłuża okres działania tego dokumentu w procesie deweloperskim.
Po trzecie, deweloper ma obowiązek opłacić Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Po czwarte zmienia się to, że ustawa zostaje rozszerzona przedmiotowo. Jeżeli wraz z lokalem mieszkalnym nabywca nabywa również inne lokale niemieszkalne, to ten lokal ma być objęty umową deweloperską.
Po piąte rozszerzył się katalog powodów, przez które można odstąpić od umowy deweloperskiej. Należą do nich sytuacje:
Katalog ustawowego prawa do odstąpienia od umowy przez strony jest katalogiem zamkniętym, natomiast strony w ramach swobody umów mogą wprowadzić dodatkowe zapisy, które pozwalałyby nabywcy odstąpić od umowy w ramach umownego prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej.
To nowa definicja wprowadzona przez nowelizację Ustawy deweloperskiej. Określa wadę, która uniemożliwia bądź utrudnia mieszkanie w danej nieruchomości. Więcej na ten temat znajdziesz w naszym poradniku odbiorowym TUTAJ.
Zgodnie zarówno z poprzednio funkcjonującą od 2011 roku Ustawą deweloperską, jak i tą z 2022 roku, każdy deweloper sprzedający na rynku pierwotnym mieszkanie jest zobowiązany do podpisania z kupującym lokal tzw. umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego.
Deweloperem jest osoba (może to być spółka, osoba fizyczna albo spółdzielnia), która prowadzi działalność gospodarczą i buduje przedsięwzięcie deweloperskie. Przedsięwzięcie jest procesem polegającym na wybudowaniu określonego lokalu, wyodrębnieniu go i przeniesieniem prawa własności na rzecz nabywcy, z którym podpisał umowę deweloperską. W tej relacji nabywcy występują jako współfinansujący przedsięwzięcie dewelopera.
Ustawa deweloperska wprowadziła wymóg podpisywania umowy deweloperskiej w celu zabezpieczenia praw nabywców podpisujących dotychczas różne umowy przedwstępne i rezerwacyjne. Przed 2011 rokiem zakup lokalu odbywał się przez podpisanie umowy w zwykłej formie pisemnej i bez odpowiednich zabezpieczeń. Poniżej wskazujemy najważniejsze elementy, jakie w procesie kupna mieszkania od dewelopera zmieniła Ustawa deweloperska.
Ustawa deweloperska określa niezbędne elementy każdej umowy deweloperskiej. Spośród katalogu określonego w przepisach ustawy najważniejsze wydaje się, żeby nabywcy podpisujący umowy deweloperskie zwracali uwagę na poniższe elementy.
Przed wejściem w życie Ustawy deweloperskiej stosunkowo często zdarzało się, że osoby nabywające mieszkania lub domy od deweloperów podpisywały różnego rodzaju umowy przedwstępne i umowy rezerwacyjne. Na podstawie powyższych umów przyszli nabywcy mieszkań wpłacali (często sowite) zaliczki na rachunki bankowe deweloperów.
Dziś ten proceder ukróca nowelizacja ustawy deweloperskiej z 2022 roku, gdzie pojęcie umowy rezerwacyjnej zostało wprowadzone dla ochrony konsumentów. Przed 2022 rokiem wpłata zaliczki następowała zwykle w trakcie lub jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Nic zatem dziwnego, że w mediach co rusz pojawiały się historie o tym, że dana osoba wpłaciła deweloperowi sporą zaliczkę, po czym deweloper zbankrutował, a przyszły nabywca pozostał wraz z przysłowiową "dziurą w ziemi".
Pieniądze wpłacane przez osobę, która kupiła mieszkanie od dewelopera, wraz z terminem płatności kolejnych rat są wpłacane na rachunek powierniczy dewelopera. Bank prowadzący rachunek powierniczy wypłaca deweloperowi środki pieniężne dopiero po zakończeniu poszczególnych etapów budowy (otwarty rachunek powierniczy) lub wręcz dopiero po podpisaniu przez nabywcę umowy przenoszącej własność mieszkania, lub domu (zamknięty rachunek).
Rozróżnia się kilka rodzajów rachunków powierniczych. Są to: otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (najczęściej stosowany), otwarty rachunek powierniczy z gwarancją (bankową albo ubezpieczeniową) oraz zamknięty rachunek powierniczy (z punktu widzenia nabywcy najbezpieczniejszy). O tym, czym różnią się rachunki, przeczytasz w naszym artykule o środkach ochrony nabywców.
Przed wejściem w życie Ustawy deweloperskiej polskie prawo nie nakładało na dewelopera żadnych obostrzeń, jeśli chodzi o opis przyszłego mieszkania. W teorii deweloper mógł nawet zobowiązać się wobec nabywcy do sprzedaży mieszkania lub domu bez podanego metrażu. Powyższa sytuacja była o tyle niebezpieczna, że przecież istotą kupowania nieruchomości od dewelopera było nabywanie przysłowiowego kota w worku (przecież inwestor dopiero buduje mieszkanie lub dom, a więc podpisując z nim umowę, kupuje się to, czego jeszcze fizycznie nie ma). Ustawa deweloperska nakazuje deweloperowi stosunkowo precyzyjnie opisać przyszłe mieszkanie.
Chociaż ustawa deweloperska znacząco zwiększyła wymagania stawiane wobec deweloperów, jeśli chodzi o precyzyjny opis przyszłego mieszkania czy domu, mogą oni cały czas posługiwać się stosunkowo nieprecyzyjnymi klauzulami (więcej o niekorzystnych klauzulach umownych, które mogą być stosowane przez deweloperów (zobacz w punkcie 4 tego artykułu). Właśnie dlatego cały czas na polskim rynku istnieje spory popyt na usługi doświadczonych w kwestiach nieruchomości prawników, którzy spędzili dużo czasu na analizach umów deweloperskich i są w stanie doradzić nabywcy mieszkania, czy podpisywana przez niego umowa jest lepsza lub gorsza niż standard rynkowy i jakie klauzule w takiej umowie nadają się do ewentualnej renegocjacji.
Ustawa deweloperska nałożyła na deweloperów obowiązek każdorazowego dołączania do umów deweloperskich tzw. prospektu informacyjnego. Prospekt to pewnego rodzaju wykaz, tabelka informacyjna i jednocześnie załącznik do umowy deweloperskiej. Deweloper ma obowiązek przedstawić w nim informacje kontaktowe, swoje doświadczenie, prawo do nieruchomości, pozwolenia na budowę, harmonogram przedsięwzięcia czy też standard wykończenia budynku i lokalu.
Od 2022 roku prospekt informacyjny musi zostać doręczony przed podpisaniem umowy deweloperskiej.
Jeżeli chodzi o haczyki mogące znaleźć się w umowie deweloperskiej, to ich liczba może być naprawdę spora.
Doskonałym przykładem mogą być zapisy mówiące o braku odpowiedzialności dewelopera za usterki powstałe w trakcie budowy mieszkania oraz niezgodności ze standardami zawartymi w umowie deweloperskiej.
Jak już wcześniej wspomnieliśmy, umowa deweloperska jest sporządzana w formie aktu notarialnego. Należy przy tym pamiętać, że akt notarialny ma za zadanie zabezpieczyć zarówno stronę kupującą, jak i sprzedającą. W praktyce oznacza to, że zerwanie umowy deweloperskiej jest możliwe tylko i wyłącznie na drodze prawnej. Musimy jednak brać pod uwagę to, że wyrok sądu może nie być po naszej myśli. Sąd bowiem stosuje obowiązujące przepisy prawa oraz bierze poprawkę na to, że dobrowolnie podpisaliśmy umowę.
Innym przykładem haczyków mogących znaleźć się w umowie deweloperskiej, są zapisy mówiące o przekazaniu kluczy do mieszkania dopiero przy umowie końcowej. Niestety, pomiędzy odbiorem technicznym mieszkania a podpisaniem umowy końcowej może minąć nawet rok. Co gorsza, dopóki nie dojdzie do przekazania przez dewelopera kluczy do mieszkania, kupujący nie może przystąpić do jego wykończenia, a co za tym idzie, szybciej wprowadzić się do mieszkania. Dla wielu osób może to oznaczać dodatkowe koszty związane z wynajmem w tym czasie mieszkania zastępczego. A to tylko niewielka część niekorzystnych zapisów dla kupującego, mogących znaleźć się w umowie deweloperskiej.
Ustawa deweloperska nakłada obowiązek podpisania umowy deweloperskiej u notariusza. Dzięki temu nabywca ma prawo do ujawnienia swoich roszczeń o wybudowanie i wyodrębnienie lokalu w księdze wieczystej. Akt notarialny całkiem dobrze zabezpiecza interesy nabywcy – w razie niewykonania zobowiązania przez dewelopera łatwiej można ubiegać się o swoje prawa przed sądem. Dodatkowo każdy notariusz przy sporządzaniu aktu weryfikuje dane sprzedającego i przedmiotu umowy. Należy przy tym pamiętać, że Ustawa deweloperska nie proponuje żadnego wzoru umowy deweloperskiej. Dlatego każdy projekt umowy będzie inny i w praktyce do każdej oferty dewelopera należy podejść indywidualnie.
Mimo że umowa deweloperska powinna być podpisana w formie aktu notarialnego, deweloperzy regularnie podpisują z nabywcami mieszkań lub domów tzw. umowy rezerwacyjne. Takie umowy mają zwykle kilka stron i podpisywane są w zwykłej pisemnej formie (czyli nie w formie aktu notarialnego, choć takie też się zdarzają). Umowy rezerwacyjne zobowiązują ich strony (czyli nabywcę i dewelopera) do podpisania umowy deweloperskiej w terminie wskazanym w umowie rezerwacyjnej.
Takie umowy są legalne i nie wymagają aktu notarialnego. Najczęstszym rynkowym uzasadnieniem dla umowy rezerwacyjnej jest potrzeba związania stron umowy (nabywcy i dewelopera) na określony czas po to, żeby nabywca, posiadając wstępne zobowiązanie dewelopera do sprzedaży mieszkania, miał czas, by uzyskać kredyt z banku. Dopiero po uzyskaniu przez nabywcę kredytu podpisywana jest właściwa umowa deweloperska.
Umowy rezerwacyjne, podobnie jak deweloperskie, mogą w lepszy lub gorszy sposób zabezpieczać interesy nabywców mieszkań i domów. Prawnicy Pewnego Lokalu pomagają nabywcom zarówno w bezpiecznym podpisaniu umowy deweloperskiej, jak i rezerwacyjnej. Zachęcamy do kontaktu w sprawie analizy umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej.
W praktyce notariusza, w którego kancelarii podpisywana jest umowa deweloperska, wybiera zwykle deweloper. Zazwyczaj w tej samej kancelarii notarialnej jest później podpisywana umowa przeniesienia własności nieruchomości.
Z drugiej strony nie da się ukryć, że powiązania między deweloperem a notariuszem często mogą powodować, że projekt niektórych newralgicznych klauzul umownych w umowie deweloperskiej będzie pisany przez notariusza pod kątem przyszłych interesów dewelopera. Dlatego tym bardziej zachęcamy do skorzystania z usługi wsparcia prawników przy analizie umowy deweloperskiej.
Ustawa deweloperska nakazuje deweloperowi podzielić się kosztem taksy notarialnej za sporządzenie umowy deweloperskiej pół na pół z nabywcą.
W praktyce oznacza to, że jeśli taksa wyniesie np. 2 tys. zł, nabywca będzie musiał zapłacić 1 tys. zł. W praktyce całość taksy notarialnej za sporządzenie umowy deweloperskiej waha się od 1 do nawet 5 tys. zł w zależności od kwoty kupna nieruchomości oraz miasta (z naszego doświadczenia wynika, że wbrew pozorom warszawscy notariusze wcale nie są najdrożsi).
W naszej firmie regularnie odbieramy telefony od nabywców, którzy proszą nas o sprawdzenie umowy deweloperskiej, podczas gdy dochodzi do przesłania nam projektu umowy, okazuje się, że wcale nie chodzi o umowę deweloperską, ale o inny, nienotarialny typ umowy. Czy zatem z deweloperem można podpisać umową inną niż umowa deweloperska? Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca.
Po pierwsze, z deweloperem zawsze trzeba podpisać umowę rezerwacyjną, czyli nienotarialną umowę zobowiązującą do podpisania umowy deweloperskiej (więcej o tej umowie w punkcie 3.1. tego artykułu).
Po drugie, zgodnie z Ustawą deweloperską, umowa deweloperska jest podpisywana z deweloperem, jeżeli nabywca kupuje mieszkanie lub dom przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku. Innymi słowy, jeśli będziecie chcieli Państwo kupić mieszkanie od dewelopera, a pierwszą umowę podpiszecie z nim już po wybudowaniu budynku (lub osiedla domów jednorodzinnych), taka umowa nie będzie objęta reżimem ustawy deweloperskiej, a tym samym nie będzie typową umową deweloperską.
Co więcej, formalnie przedsiębiorca, od którego kupicie Państwo mieszkanie, nie będzie spełniał kryteriów definicji dewelopera (przynajmniej według Ustawy deweloperskiej).
Na takim rynku strony mogą podpisać od razu notarialną umowę sprzedaży albo najpierw umowę przedwstępną (ale nie deweloperską), a dopiero potem umowę sprzedaży/przeniesienia własności. Co więcej, jeśli nabywca i “deweloper” zdecydują się na podpisanie umowy przedwstępnej (np. po to, żeby nabywca mógł zgromadzić środki na zakup nieruchomości), taka umowa będzie mogła, ale wcale nie będzie musiała być podpisana w formie aktu notarialnego.
Ponieważ deweloper podpisujący umowę z nabywcą mieszkania/domu po uzyskaniu przez siebie pozwolenia na użytkowanie nie jest związany Ustawą deweloperską, swoboda umowna stron jest w takiej sytuacji bardzo duża.
W szczególności deweloper nie ma obowiązku przyjmować pieniędzy nabywcy na rachunek powierniczy (takie rozwiązanie ma poniekąd sens: skoro rachunek powierniczy ma na celu zabezpieczenie pieniędzy nabywcy na okres budowy, powyższe zabezpieczenie nie ma szczególnego sensu, gdy budowa już się skończyła).
Ponadto w umowie między deweloperem a nabywcą, podpisywanej już po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie, strony nie są wcale zobowiązane wpisywać procedury odbioru technicznego, ani dołączać do takiej umowy standardu wykończenia mieszkania lub domu. Oznacza to, że nabywca może kupić mieszkanie lub dom "tak jak je widzi", a deweloper nie musi wcale naprawiać wad i usterek mieszkania/domu ani dbać o to, aby rozwiązania techniczne w lokalu były zgodne ze standardem wykończenia przygotowanym wcześniej przez dewelopera dla danej inwestycji deweloperskiej.
W naszej firmie od czasu do czasu mamy do czynienia z umowami podpisywanymi przez nieuczciwych deweloperów, którzy nie posiadają (wbrew wymaganiom ustawowym) rachunków powierniczych. Na użytek roboczy określamy takich deweloperów mianem "deweloperów paździerzowych". Najczęściej są to średniej wielkości przedsiębiorcy, budujący osiedla domków jednorodzinnych (zwykle pod dużymi miastami, takimi jak Warszawa, Gdańsk czy Białystok).
Nieuczciwi czy paździerzowi deweloperzy, o których mowa powyżej, podpisują z nabywcami umowy, zgodne, z którymi nabywcy mają wpłacić na (prywatny) rachunek dewelopera zaliczkę/kaucję/zadatek, w zamian za co “deweloper” zobowiązuje się do sprzedaży i przeniesienia własności mieszkania/domu na rzecz nabywcy po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.
Powyższe umowy mogą mieć dowolne nazwy, bo nie są one regulowane żadną ustawą: najczęściej spotyka się w obrocie “umowy rezerwacyjne” lub “umowy przedwstępne”. Powyższe umowy między nabywcami a nieuczciwymi deweloperami są podpisywane zawsze w zwykłej formie pisemnej: nic dziwnego — większość notariuszy odmówiłaby sporządzenia notarialnej umowy przedwstępnej między deweloperem nieposiadającym rachunku powierniczego a nabywcą (notariusz zażądałby od dewelopera podpisania umowy deweloperskiej).
W tym miejscu należy podkreślić oczywiście, że pobieranie zaliczek od nabywców na podstawie zwykłych umów pisemnych na poczet przyszłego przeniesienia własności jeszcze niewybudowanego domu czy mieszkania jest przestępstwem popełnianym przez paździerzowego dewelopera.
Na koniec pamiętajmy oczywiście, że mówiąc o umowach rezerwacyjnych podpisywanych przez paździerzowych deweloperów, nie mamy oczywiście na myśli legalnych i funkcjonujących na polskim rynku prawdziwych umów rezerwacyjnych podpisywanych przez dużych i godnych zaufania inwestorów. Różnica jest następująca: paździerzowy deweloper podpisuje z nabywcą umowę zobowiązującą strony do zawarcia umowy sprzedaży/przeniesienia własności już po zakończeniu inwestycji budowlanej. Z kolei godny zaufania duży deweloper podpisuje umowę rezerwacyjną, która zobowiązuje strony do późniejszego zawarcia umowy deweloperskiej.
Podpisanie umowy z paździerzowym deweloperem ma oczywiście swoje zalety.
Pierwszą i najważniejszą z nich jest… cena. Nic dziwnego: skoro paździerzowy deweloper nie ponosi kosztów prowadzenia rachunku powierniczego oraz nie musi zatrudniać prawników do przygotowania niezbędnej dokumentacji (projekt umowy deweloperskiej, prospekt informacyjny, standard wykończenia itp.), taki deweloper może zaoferować konkurencyjną cenę przyszłym nabywcom.
Na co w takim razie warto zwrócić uwagę, podpisując umowę z paździerzowym deweloperem? Przede wszystkim należy pamiętać o tym, że wpłacana przez nas zaliczka/kaucja nie trafi na rachunek powierniczy, nie mamy zatem żadnej gwarancji odzyskania nawet części tej kwoty w razie np. bankructwa paździerzowego dewelopera. Dlatego warto przynajmniej w umowie z takim deweloperem zobowiązać go do zwrotu nam dwukrotności (lub innej wielokrotności) wpłaconej zaliczki w razie odstąpienia przez dewelopera od umowy. Ponadto, ponieważ umowa pisemna z paździerzowym deweloperem nie jest obwarowana wymogami
Ustawy deweloperskiej, a tym samym deweloper nie ma obowiązku dołączania prospektu informacyjnego do takiej umowy i standardu wykończenia, zadbajmy koniecznie o to, żeby do umowy dołączony był bardzo dokładnie opisany przyszły standard wykończenia domu/segmentu/bliźniaka. W umowie mogłaby się też znaleźć klauzula dająca nam prawo do odstąpienia od umowy i domagania się od dewelopera dwukrotności lub wielokrotności zaliczki, jeśli nieruchomość będzie niezgodna z powyższym standardem.
Prawnicy kancelarii Pewny Lokal specjalizują się w pomaganiu nabywcom w bezpiecznym kupnie mieszkania i domu.
Chociaż zakupu mieszkania od paździerzowego dewelopera nie da się z pewnością scharakteryzować jako zakupu bezpiecznego, możemy przynajmniej pomóc nabywcy ograniczyć ryzyka takiego zakupu do minimum. Zachęcamy do kontaktu pod numerem telefonu 797 014 014.
Poniżej wskazujemy, na co zwrócić uwagę, czytając projekt umowy i jak korzystnie wynegocjować umowę z deweloperem.
Z naszego doświadczenia wynika, że prawie zawsze deweloperzy nieprecyzyjnie określają przedmiot umowy deweloperskiej – lokal oraz przynależności (garaż, komórkę lokatorską, loggię itp.). Jeżeli chodzi o lokal, to należy zwrócić uwagę, czy w umowie znajduje się informacja o tym, że deweloper wybuduje i przeniesie na nabywcę lokal o określonym metrażu. W umowie deweloperskiej powinna również znajdować się informacja o poszczególnych pomieszczeniach oraz rzut architektoniczny, z którego wszystkie te informacje będą wynikać.
Z praktyki wiemy, że o ile podanie łącznego metrażu mieszkania znajduje się praktycznie we wszystkich umowach deweloperskich podpisywanych przez nabywców mieszkań lub domów, bardzo często z pakietu dokumentów towarzyszących umowie deweloperskiej i z samej umowy nie da się wyczytać metrażu poszczególnych pomieszczeń w mieszkaniu/domu.
Dzięki temu będziemy mogli domagać się od dewelopera ewentualnego odszkodowania, a nawet będzie nam przysługiwało prawo odstąpienia od umowy, jeśli deweloper odda nam mieszkanie o co prawda zgodnym z projektowanym metrażu, ale o kompletnie innych wymiarach.
Standard wykończenia mieszkania i domu to specyfikacja techniczna przyszłej nieruchomości, które wybudować i oddać zobowiązuje się na naszą rzecz deweloper. Standardy wykończenia mogą być krótsze lub dłuższe. W naszej firmie zwykle radzimy nabywcom, żeby standard był wyczerpujący, tj. określał nie tylko klasę tynków oraz rodzaj wylewki, ale także pozostałe najważniejsze elementy techniczne przyszłego mieszkania/domu. Kompleksowy charakter standardu wykończenia jest tym bardziej istotny, gdy deweloper zobowiązuje się oddać nam mieszkanie nie w stanie deweloperskim, ale w tzw. stanie pod klucz.
Przynależności również powinny mieć określony metraż (może oprócz miejsca postojowego – jego minimalna powierzchnia wynika z norm budowlanych – tu jednak należy sprecyzować metraż, jeżeli chcemy mieć większe miejsce, niż obiecuje prawo, np. na SUV-a). Należy też pamiętać o załączeniu do umowy deweloperskiej rzutów każdej z przynależności. Jeżeli garaż lub komórka lokatorska będą częścią nieruchomości wspólnej, lub garażowej, to należy też zadbać o to, żeby w umowie znalazło się zobowiązanie dewelopera do podpisania tzw. umowy quod usum (podział do korzystania) przy umowie końcowej. Będzie z niej wynikało, że jako współwłaściciele tej nieruchomości będziemy mogli korzystać np. z miejsca postojowego z wyłączeniem innych osób.
Ogólne zasady
Klauzule dotyczące metrażu są jednymi z najważniejszych w umowie deweloperskiej. Po pierwsze, należy zauważyć, że metraż mieszkania/domu/segmentu, o którym mowa w umowie deweloperskiej, jest metrażem projektowanym – umowa jest przecież podpisywana w trakcie realizacji inwestycji, nie da się więc do niej wpisać rzeczywistego metrażu nieruchomości, która będzie przenoszona na nabywcę.
Co zatem dzieje się, gdy na etapie odbioru technicznego okazuje się, że mieszkanie czy dom, które zakupiliśmy, jest mniejsze lub większe od nieruchomości, której projekt był załączony do podpisywanej przez nas umowy deweloperskiej? Wszystko zależy właśnie od klauzul dotyczących metrażu, które podpisaliśmy w umowie deweloperskiej.
Umowa deweloperska może bowiem przewidywać wiele sposobów rozwiązania sytuacji niezgodności między metrażem projektowym a metrażem ostatecznym, która to sytuacja niechybnie wyniknie podczas odbioru technicznego mieszkania. Rozwiązania te wahają się od tych najmniej korzystnych dla nabywcy, do rozwiązań zabezpieczających interesy nabywcy w należyty sposób.
Najkorzystniejszą klauzulą dotyczącą metrażu, którą możemy podpisać w umowie deweloperskiej, jest zapis, zgodnie z którym w razie różnicy między metrażem projektowym a metrażem ostatecznym należy nam się zwrot części pieniędzy, gdyby okazało się, że metraż będzie niższy niż projektowy.
Gdy zaś różnica w metrażu projektowym a ostatecznym będzie różnicą na naszą korzyść (tj. metraż okaże się większy niż projektowany), nie powinniśmy mieć obowiązku dopłacania deweloperowi za dodatkowy metraż.
Najmniej korzystną klauzulą dotyczącą metrażu będzie zapis, zgodnie z którym deweloper nie będzie musiał nam dopłacić za większy niż projektowy metraż, ale my nie będziemy mogli domagać się od dewelopera zwrotu środków pieniężnych, gdyby okazało się, że ostateczny metraż mieszkania/domu/segmentu będzie mniejszy niż metraż projektowy. W wersji najmniej korzystnej dla nabywcy klauzula o różnicach w metrażu nie będzie też pozwalała nabywcy odstąpić od umowy nawet w razie dużych dysproporcji między metrażem projektowym a ostatecznym (np. różnic przekraczających 2%).
Tymczasem zgodnie z orzecznictwem polskich sądów i decyzyjną Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, za abuzywną należałoby uznać klauzulę, która nie daje nabywcy prawa do odstąpienia od umowy, gdy metraż nieruchomości po dokonaniu ostatecznego pomiaru powykonawczo-geodezyjnego jest właśnie ponad 2% mniejszy niż przewidziany w projekcie.
Norma pomiaru metrażu
Ostatnią rzeczą dotyczącą metrażu, na którą należy zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy deweloperskiej, jest norma, według której będzie następował pomiar metrażu już po oddaniu budynku. Ustawa deweloperska zobowiązuje dewelopera do wskazania w prospekcie informacyjnym oraz w umowie deweloperskiej normy, według której będzie następował pomiar metrażu. Obecnie standardem jest pomiar metrażu dokonywany przez dewelopera według normy PN-ISO 9836:1997 lub PN-ISO 9836:2015.
W analizowanych przez nas umowach deweloperskich grunty, na których powstają mieszkania, są obciążone hipotekami. Oznacza to, że jeżeli deweloper nie będzie spłacał swoich zobowiązań, wierzyciele dewelopera uzyskają prawo do licytacji na egzekucji komorniczej mieszkań znajdujących się w inwestycji. W takich sytuacjach deweloperzy zobowiązują się, że po wybudowaniu inwestycji wyodrębnią lokal w ten sposób, że hipoteki nie przejdą automatycznie na mieszkanie nabywcy.
Jeżeli zauważymy, że deweloper obciążył grunt hipoteką, to należy postarać się, żeby już przy podpisywaniu umowy deweloperskiej przedstawił zgodę banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Dodatkowo należy załączyć taki dokument do umowy deweloperskiej.
Dokonując oceny zapisów dotyczących kar umownych i odsetek w umowie deweloperskiej, należy pamiętać o tym, że wzajemne zobowiązania dewelopera i nabywcy mieszkania mają odmienny charakter. Zobowiązanie dewelopera jest tzw. zobowiązaniem niepieniężnym (deweloper obiecuje nabywcy przenieść na tego nabywcę własność jeszcze niewybudowanego mieszkania lub domu), a zobowiązanie nabywcy ma charakter zobowiązania pieniężnego (nabywca obiecuje płacić deweloperowi za mieszkanie/dom w umówionych ratach).
Ponieważ jedynie zobowiązanie nabywcy ma charakter pieniężny, odsetki za opóźnioną płatność należą się deweloperowi jedynie od nabywcy.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że zgodnie z polskim prawem odsetki za opóźnienia w płatności należą się zawsze, bez względu na to, czy strony wpisały takie odsetki do zawieranej umowy (np. do umowy deweloperskiej). Jeśli umowa deweloperska milczy zatem na temat kar umownych i odsetek, należy pamiętać o tym, że w razie opóźnień nabywcy z płatnością rat nabywca będzie musiał zapłacić deweloperowi tzw. odsetki ustawowe za opóźnioną płatność.
Strony (nabywca i deweloper) mogą oczywiście wpisać do umowy kary umowne i odsetki inne niż odsetki ustawowe. Przykładowo, deweloper może nalegać na podpisanie przez nabywcę klauzuli, zgodnie z którą wysokość odsetek nabywcy za opóźnienie będzie wyższa niż 7% w skali roku. Odsetki na rzecz nabywcy nie mogą jednak przekraczać tzw. maksymalnych odsetek ustawowych (w tym roku te odsetki wynoszą 14% w skali roku).
Deweloper może także obciążyć nabywcę karami umownymi za przewinienia inne niż tylko zaleganie z ratami. Przykładowo deweloper może nałożyć na nabywcę w umowie deweloperskiej zobowiązanie do zapłaty kary umownej za niestawienie się nabywcy do odbioru mieszkania.
Kary umowne tym różnią się od odsetek, że ich zapłata nie dotyczy zaległości pieniężnych, ale zobowiązań niepieniężnych. Ponieważ kara umowna nie odnosi się automatycznie do wysokości zobowiązania pieniężnego, jej wysokość musi być zawsze odniesiona do określonej w umowie kwoty.
W umowach deweloperskich kary umowne mogą być określone ryczałtowo (np. 5 tys. zł na dewelopera za niepodpisanie umowy przenoszącej własność w terminie) lub też odnosić się do poszczególnych kwot związanych z zakupem mieszkania (np. kara umowna w wysokości 5% od kwoty za mieszkanie lub kara umowna w wysokości 5% od już zapłaconych przez nabywcę rat za mieszkanie).
W umowie deweloperskiej strony (deweloper i nabywca nieruchomości) mają pełną swobodę, jeśli chodzi o decydowanie, kto będzie miał obowiązek zapłaty kar umownych (deweloper czy nabywca), za co takie kary będą przysługiwać i jak będą naliczane. Dość popularne są kary umowne nałożone na nabywcę za niestawienie się do odbioru mieszkania lub umowy przenoszącej własność pomimo kilkukrotnego (najczęściej dwukrotnego) wezwania nabywcy do takiego stawiennictwa.
Takie kary mogą być zarówno ryczałtowe (np. 5 tys. zł) bądź określone jako procent od kwoty za mieszkanie lub kwoty rat już zapłaconych przez nabywcę. Stosunkowo częste są też klauzule, które nakładają na dewelopera obowiązek zapłaty kar umownych w wysokości odsetek ustawowych od kwoty za nieruchomość/raty już wpłacone przez nabywcę.
W praktyce oznacza to, że podpisując umowę deweloperską, należy być szczególnie wyczulonym na niskie kary umowne zastrzeżone na rzecz nabywcy. Takimi karami deweloper może bowiem wyświadczać nabywcy niedźwiedzią przysługę. Może się bowiem okazać, że – np. gdy niska kara umowna jest zastrzeżona na rzecz nabywcy w razie znaczącego opóźniania się dewelopera z inwestycją deweloperską – potencjalne odszkodowanie dla nabywcy (np. koszt kapitału, koszt związany z koniecznością najmu lokalu zastępczego) jest niższe niż maksymalna wysokość kar umownych zastrzeżona na rzecz nabywcy.
Ustawa deweloperska stanowi, że “wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.” Klauzule umowne, które są sprzeczne z powyższym zapisem Ustawy deweloperskiej, należy uznać za abuzywne, a tym samym nieważne. Niestety w praktyce prawnicy mają problem z określeniem praktycznych skutków powyższego zapisu Ustawy deweloperskiej. Ciężko bowiem porównywać kary umowne za niespełnienie zobowiązania pieniężnego (zobowiązanie nabywcy) do kar umownych za niedochowanie zobowiązania niepieniężnego (po stronie dewelopera).
Za sprzeczne z Ustawą deweloperską, a tym samym za abuzywne należy też zapewne uznać klauzule, które będą nakładały na nabywcę wygórowane kary umowne, chociaż powyższe pojęcie jest oczywiście nieprecyzyjne i będzie zależało od każdorazowej oceny sądu lub Prezesa UOKiK (np. klauzula, zgodnie z którą za opóźnienia w płatności przez nabywcę deweloperowi należy się kara umowna w wysokości 10 tys. zł. za każdy dzień opóźnienia, zostałaby zapewne uznana za wygórowaną karę umowną, a tym samym za klauzulę abuzywną).
Raz podpisana umowa deweloperska obowiązuje. Tę maksymę powinni zapamiętać wszyscy nabywcy mieszkań od dewelopera. W szczególności podpisując umowę deweloperską, warto mieć na uwadze, że co do zasady nabywca nie ma prawa do darmowego odstąpienia od już podpisanej umowy deweloperskiej.
W razie odstąpienia od umowy przez nabywcę deweloper może zażądać od nabywcy kwoty związanej ze szkodą, którą poniósł. W praktyce, jeśli np. wpłaciliśmy już deweloperowi raty w wysokości 5% wartości nieruchomości, w razie gdy odstąpimy od umowy (bo np. nie mamy już pieniędzy na kolejne raty), deweloper zapewne nie odda nam już wpłaconej raty i zatrzyma sobie ją na poczet szkody, którą poniósł.
Częściej jednak sama umowa zawarta z deweloperem będzie określała kary umowne za odstąpienie przez nabywcę od umowy. Umowa deweloperska będzie też zapewne wskazywała, że w razie opóźnień w płatności rat deweloper może odstąpić od umowy i naliczyć nabywcy karę umowną. Taka kara umowna zastrzeżona na rzecz dewelopera w razie odstąpienia od umowy przez nabywcę (np. na skutek opóźnień nabywcy w płatnościach) nosi nazwę odstępnego.
Warto jednak negocjować wysokość odstępnego oraz – szczególnie gdy umowa deweloperska podpisywana jest przed uzyskaniem przez nabywcę kredytu hipotecznego – warto poprosić dewelopera o klauzulę zezwalającą nabywcy odstąpić od umowy deweloperskiej bez ponoszenia żadnych kosztów, jeżeli nabywca w określonym terminie (np. 90 dni od podpisania umowy deweloperskiej) nie uzyska kredytu z banku.
Prawnicy Pewnego Lokalu pomagają m.in. w przygotowaniu treści powyższej klauzuli o odstąpieniu w razie nieuzyskania kredytu.
W każdej umowie deweloperskiej oraz w prospekcie informacyjnym (należy pamiętać, że prospekt stanowi integralną część umowy) uregulowanych jest kilka terminów, kluczowych z punktu widzenia nabywcy mieszkania lub domu.
Wyznaczają one poszczególne etapy inwestycji deweloperskiej i kupna mieszkania od dewelopera.
Deweloper musi najpierw zakończyć budowę (termin zakończenia prac budowlanych), potem uzyskać od nadzoru budowlanego dokument umożliwiający zamieszkanie budynku przez nabywców (termin uzyskania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie), następnie przeprowadzić tzw. odbiór techniczny mieszkania, a na koniec podpisać z nabywcą tzw. umowę przenoszącą własność.
Dopiero w momencie podpisania umowy przeniesienia własności (zawsze notarialnej) notariusz wnioskuje do sądu wieczystoksięgowego o założenia księgi wieczystej dla mieszkania/domu, a nabywca staje się formalnie właścicielem nieruchomości.
W praktyce pomiędzy tymi terminami może minąć wiele miesięcy, o czym nabywcy często nie wiedzą i żyją często w błędnym przekonaniu, że do mieszkania będą mogli się przeprowadzić kilka dni po zakończeniu przez dewelopera robót budowlanych. W rzeczywistości między zakończeniem prac budowlanych a odbiorem technicznym mieszkania (czyli momentem, kiedy nabywca najczęściej – choć nie zawsze – przeprowadza się do swojej nieruchomości) często mija kilka miesięcy. Kolejne kilka miesięcy dzieli ponadto moment odbioru technicznego nieruchomości od daty przeniesienia własności.
Należy też wspomnieć, że – zgodnie z Ustawą deweloperską – tylko przekroczenie przez dewelopera terminu podpisania z nabywcą umowy przenoszącej własność skutkuje możliwością odstąpienia od umowy przez nabywcę (i żądania zwrotu zapłaconych rat).
Jeśli różnica ta jest stosunkowo duża (więcej niż rok), można domniemywać, że deweloper zakłada spore ryzyko opóźnień, bo przecież realnie wiążący jest dla dewelopera dopiero termin podpisania umowy przenoszącej własność.
Dopiero bowiem opóźnienie z powyższym terminem rodzi dla dewelopera ryzyko odstąpienia od umowy przez nabywcę (i to jedynie, jeśli deweloper zostanie wezwany do przeniesienia własności w 120-dniowym terminie).
Umowa deweloperska określa tzw. harmonogram płatności rat (czyli to, jakie pieniądze i kiedy będziemy musieli zapłacić deweloperowi). Jeżeli nie zapłacimy deweloperowi w terminie, ten ma prawo do naliczania nam odsetek (większość umów mówi o odsetkach ustawowych w wysokości 7% rocznie od niezapłaconych rat) lub kar umownych.
Może się bowiem okazać, że w umowie zgodziliśmy się np. na prawo dewelopera do odstąpienia od umowy i zachowania wpłaconego przez nas zadatku po jednokrotnym wezwaniu nas do zapłaty zaległych rat (i to nie w formie pisemnej, a np. w formie e-maila).
Odbiór techniczny to chwila, kiedy deweloper wzywa nabywcę mieszkania na swoiste oględziny nieruchomości. W trakcie takiego odbioru nabywca może (i powinien) wskazać w tzw. protokole odbioru, czy mieszkanie jest zgodne z dołączonym do umowy standardem wykończenia (np. czy tynki zastosowane przez dewelopera zgadzają się z klasą tynków opisaną w standardzie).
Firma Pewny Lokal poza działem kancelaryjnym świadczy też usługi inżynieryjnego wsparcia nabywców mieszkań lub domów w odbiorach technicznych (takie usługi są bowiem coraz częściej zlecane wyspecjalizowanym firmom).
Inną przypadłością prawie każdego projektu umowy deweloperskiej jest nieprecyzyjny wniosek wieczystoksięgowy notariusza. Do momentu utworzenia księgi wieczystej mieszkania księga wieczysta inwestycji jest jedynym miejscem, gdzie można ujawnić prawa nabywcy do mieszkania. Dzięki temu deweloper nie może skutecznie sprzedać tego samego mieszkania (lub jego przynależności) innemu nabywcy (np. jeżeli zaproponuje on lepszą cenę). Ważne, żeby treść roszczeń nabywcy wpisanych do księgi wieczystej inwestycji była stosunkowo precyzyjna, tj. mówiła np. o metrażu mieszkania.
Umowa deweloperska to 20-30 stron skomplikowanej lektury różnego rodzaju klauzul. Standardowy prospekt informacyjny ma ok. 10-15 stron. Do tego należy zapoznać się z wieloma załącznikami, które deweloper przesyła w ważącym wiele megabajtów mailu, a najlepiej przejrzeć np. informacje o deweloperze na stronach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz księgi wieczyste inwestycji deweloperskiej.
Dla osoby, która kupuje mieszkanie pierwszy albo drugi raz, zadanie dokładnego sprawdzenia dokumentacji może okazać się zbyt trudne i czasochłonne. Dodatkowo deweloper bardzo często wywiera niezrozumiałą presję, aby jak najszybciej sprzedać lokal "po okazyjnej cenie", bo ma już kilku innych chętnych na zakup.
W celu sprawdzenia umowy deweloperskiej skontaktuj się z naszą infolinią prawną: 797 014 014. Analizujemy umowy m.in. w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Trójmieście, Łodzi, Katowicach, Szczecinie, Rzeszowie, Lublinie, Olsztynie, Białymstoku, Bydgoszczy, Toruniu, Zielonej Górze oraz w większości mniejszych miast w Polsce.
Zachęcamy do kontaktu w sprawie sprawdzenia umowy z deweloperem. Nie tylko wysyłamy Państwu opinie i analizy prawne, ale także oferujemy konsultacje telefoniczne z prawnikami wyspecjalizowanymi w analizie umów deweloperskich. Możemy też pomóc Państwu w negocjacjach z deweloperem, a także nanieść poprawki na przygotowany przez dewelopera projekt umowy.
Umowa deweloperską to co innego, niż umowa przedwstępna!
Umowa deweloperska:
Do podpisania umowy deweloperskiej będziemy potrzebowali dowodu
osobistego i najczęściej decyzji kredytowej (jeżeli finansujemy kupno
mieszkania przy pomocy kredytu).
Nie każdy akt notarialny to umowa deweloperska, ale każda umowa
deweloperska powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego.
W przypadku kosztów związanych z aktem notarialnym umowy
deweloperskiej, koszty taksy powinny zostać podzielone na pół między
dewelopera a nabywcę. Deweloper również może ponieść koszty w całości,
ale nie musi. W przypadku umowy przenoszącej własność, koszty taksy
rozkładane są dowolnie, ale to nabywca najczęściej pokrywa całość.
Na rynku pierwotnym, powinniśmy podpisać z deweloperem umowę
deweloperską, która chroni obie strony transakcji i zawarta jest w
formie aktu notarialnego. Natomiast, jeśli staramy się o kredyt na
mieszkanie, to możemy na początku podpisać umowę rezerwacyjną.
Umowę deweloperską podpisujemy tylko wtedy, gdy mamy pewność, że
jesteśmy przygotowani finansowo na poniesienie kosztów związanych z
kupnem nieruchomości, czyli m.in. mamy pewność, że otrzymamy kredyt.
Decyzja o zawarciu umowy deweloperskiej powinna zostać przez nas dobrze
przemyślana, ponieważ nie można od niej odstąpić bez konsekwencji.
Aby bezpiecznie podpisać umowę z deweloperem, musimy pamiętać, żeby:
Aby rozwiązać umowę deweloperską, musimy znaleźć naprawdę ważny powód.
Niestety, często rezygnacja z umowy deweloperskiej, wiąże się z zapłatą
kary umownej w wysokości 3-10% kosztów mieszkania.
Najczęściej podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza trwa ok.
godziny. Notariusz czyta cały akt lub tylko poszczególne fragmenty.
Autor
Krzysztof Przetacznik
Założyciel Pewnego Lokalu. Konsultant biznesowy z wieloletnim doświadczeniem. Specjalista i analityk rynku nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem rynku mieszkań. W ciągu blisko 8 lat pracy w Pewnym Lokalu poznał od podszewki większość problemów, z jakimi borykają się nabywcy nieruchomości, zarówno mieszkań, jak i domów.
Weryfikacja
merytoryczna
Piotr Semeniuk
Założyciel Pewnego Lokalu. Specjalista prawa nieruchomości. Doktor nauk prawnych (doktorat z prawa ochrony konsumentów). Z zamiłowania inwestor i analityk rynku mieszkaniowego. Wielokrotny gość telewizji (TVP, TVN, Polsat), gdzie wypowiadał się na tematy rynku nieruchomości i ochrony praw nabywców.
Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online