Umowa deweloperska - na co uważać?

Umowa deweloperska to wielostronicowy dokument, w którym zdarzają się mniej lub bardziej niekorzystne rozwiązania przewidziane dla nabywców mieszkań.
Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy z deweloperem lub przy sprawdzeniu wiarygodności i bezpieczeństwa inwestycji?
Poproś o kontakt

Dowiedz się, na co uważać podpisując umowę deweloperską

Zobacz wywiad Rzeczpospolitej z ekspertem Pewny Lokal, adwokatem dr Piotrem Semeniukiem

aktualizacja: 19 maja 2020 r.

Spis treści:

1. Umowa deweloperska: na co zwracać uwagę przy kupnie mieszkania od dewelopera
2. Ustawa deweloperska
2.1. Środki ochrony nabywców
2.2. Precyzyjny opis mieszkania lub domu
2.3. Prospekt informacyjny
3. Ustawa deweloperska a forma aktu notarialnego
3.1. Nienotarialne umowy rezerwacyjne
3.2. Kto wybiera notariusza?
3.3. Opłaty notarialne przy umowie deweloperskiej
3.4. Umowy deweloperskie bez aktu notarialnego
4. Umowa deweloperska: najważniejsze elementy
4.1. Opis przedmiotu umowy
4.2. Standard wykończenia
4.3. Przynależności
4.4. Metraż
4.5. Promesa
4.6. Kary umowne i odsetki
4.7. Odstąpienie
4.8. Terminy
4.9. Harmonogram płatności
4.10. Odbiór techniczny nieruchomości
4.11. Wniosek wieczystoksięgowy
5. Sprawdzenie umowy deweloperskiej - dlaczego warto?

1. Umowa deweloperska: na co zwracać uwagę przy kupnie mieszkania od dewelopera

Sprawdzenie umowy deweloperskiej to oszczędność czasu, tysięcy złotych i kosztownych błędów, o których pamięta się latami. W artykule przedstawiamy na co zwrócić uwagę i jak najlepiej zabezpieczyć własne interesy przy kupnie mieszkania od dewelopera. Kupno mieszkania to najważniejsza decyzja finansowa każdego z nas. Oznacza zaciągnięcie na wiele lat kredytu hipotecznego albo uszczuplenie oszczędności całego życia. Dlatego do zakupu nieruchomości należy podejść spokojnie i racjonalnie oraz poświęcić kilka godzin na rzeczową analizę umowy deweloperskiej, tak, żeby w przyszłości uniknąć niepotrzebnych niespodzianek. Nasza firma jest kancelarią prawną specjalizującą się w pomocy nabywcom mieszkań i domów przy bezpiecznym podpisywaniu umów z deweloperem, przede wszystkim umów deweloperskich, ale także umów rezerwacyjnych, przedwstępnych, czy przenoszących własność. W poniższym artykule wskazaliśmy najważniejsze punkty, o których trzeba pamiętać przy podpisywaniu umowy z deweloperem.

Artykuł nie wyczerpuje jednak tematyki umowy deweloperskiej i nie zastępuje porady doświadczonego prawnika - rzeczywistość często jest bowiem bardziej zagmatwana i skomplikowana niż nawet najbardziej kompleksowy artykuł poradnikowy. Artykuł opatrzyliśmy cytatami reportażysty Filipa Springera, który w swojej książce "13 pięter" opisywał jak Polacy często bezrefleksyjnie podpisują umowy z deweloperami.

2. Ustawa deweloperska

Zgodnie z funkcjonującą od 2011 r. Ustawą Deweloperską każdy deweloper sprzedający na rynku pierwotnym mieszkanie jest zobowiązany do podpisania z kupującym lokal tzw. umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Deweloperem jest osoba (może to być spółka, osoba fizyczna albo spółdzielnia), która prowadzi działalność gospodarczą i buduje przedsięwzięcie deweloperskie. Przedsięwzięcie jest procesem polegającym na wybudowaniu określonego lokalu, wyodrębnieniu go i przeniesieniem prawa własności na rzecz nabywcy z którym podpisał umowę deweloperską. W tej relacji nabywcy występują jako współfinansujący przedsięwzięcie dewelopera.

Ustawa deweloperska wprowadziła wymóg podpisywania umowy deweloperskiej w celu zabezpieczenia praw nabywców, podpisujących dotychczas różne umowy przedwstępne i rezerwacyjne. Przed 2011 r. zakup lokalu odbywał się przez podpisanie umowy w zwykłej formie pisemnej i bez odpowiednich zabezpieczeń. Poniżej wskazujemy najważniejsze elementy, jakie w procesie kupna mieszkania od dewelopera zmieniła ustawa deweloperska. Na marginesie, należy wspomnieć, że mimo tego, że ustawa deweloperska “ucywilizowała” proces kupna mieszkania od dewelopera (zob. pkt 3.4. tego artykułu), nabywcom nieruchomości od dewelopera cały czas zdarza się podpisywać niekorzystne umowy deweloperskie (o tym, na co należy zwrócić uwagę negocjując i podpisując umowę deweloperską dowiedzą się Państwo w pkt 4. tego artykułu). Ustawa deweloperska określa niezbędne elementy każdej umowy deweloperskiej w art. 22. Spośród katalogu określonego w przepisach ustawy najważniejsze wydaje się być, żeby nabywcy podpisujący umowy deweloperskie zwracali uwagę na poniższe elementy.

Umowa_deweloperska_ustawa_deweloperska
“Ludzie nie mają pojęcia, jak to sprawdzać, na co w umowie zwracać uwagę.(...) Mogę powiedzieć, co zechcę. On (klient - dop. Pewny Lokal) nie odróżnia nawet własności od użytkowania wieczystego. A nawet jeśli odróżnia, to nie wie, jakie to ma konsekwencje. Dla zwykłego człowieka przeczytanie umowy deweloperskiej i jej zrozumienie w takim stopniu, żeby się zabezpieczyć przed naszymi haczykami, jest moim zdaniem niewykonalne”. Filip Springer, “13 pięter”. 

2.1. Środki ochrony nabywców

Przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej, stosunkowo często zdarzało się, że osoby nabywające mieszkania lub domy od “deweloperów” podpisywały różnego rodzaju “umowy przedwstępne” i “umowy rezerwacyjne”. Na podstawie powyższych umów, przyszli nabywcy mieszkań wpłacali (często sowite) zaliczki na rachunki bankowe deweloperów. Wpłata zaliczki następowała zwykle w trakcie lub jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Nic zatem dziwnego, że w mediach co rusz pojawiały się historie o tym, że dana osoba wpłaciła deweloperowi sporą zaliczkę, po czym deweloper zbankrutował, a przyszły nabywca pozostał wraz z przysłowiową “dziurą w ziemi”.

Właśnie, żeby zapobiec powyższym sytuacjom, polski Sejm przyjął ustawę deweloperską. Ustawa zobowiązała przedsiębiorców prowadzących działalność deweloperską (czyli właśnie “deweloperów”) do prowadzenia tzw. środków ochrony nabywców. Obowiązkowym elementem takiego “środka ochrony” jest posiadanie przez dewelopera tzw. rachunku powierniczego (otwartego lub zamkniętego). Istotą rachunku powierniczego jest “zamrożenie” kapitału wpłacanego przez nabywcę deweloperowi. Pieniądze wpłacane przez osobę, która kupiła mieszkanie od dewelopera wraz z terminem płatności kolejnych rat są wpłacane na rachunek powierniczy dewelopera. Bank prowadzący rachunek powierniczy wypłaca deweloperowi środki pieniężne dopiero po zakończeniu poszczególnych etapów budowy (“otwarty” rachunek powierniczy) lub wręcz dopiero po podpisaniu przez nabywcę umowy przenoszącej własność mieszkania lub domu (“zamknięty" rachunek).

Najczęstszym środkiem ochrony nabywców jest specjalny tzw. rachunek powierniczy. Polega na tym, że środki nabywców trafiają na oddzielne konto w banku. Środki z rachunku powierniczego trafiają na konto dewelopera dopiero po wywiązaniu się z określonych w umowie deweloperskiej zobowiązań - po zakończeniu danego etapu lub po zakończeniu całej inwestycji. Rozróżnia się kilka rodzajów rachunków. Są to: otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (najczęściej stosowany), otwarty rachunek powierniczy z gwarancją (bankową albo ubezpieczeniową) oraz zamknięty rachunek powierniczy (z punktu widzenia nabywcy najbezpieczniejszy). O tym czym różnią się rachunki przeczytasz w naszym artykule o środkach ochrony nabywców.

2.2. Precyzyjny opis mieszkania lub domu

Przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej polskie prawo nie nakładało na dewelopera żadnych obostrzeń jeśli chodzi o opis przyszłego mieszkania. W teorii “deweloper” mógł nawet zobowiązać się wobec nabywcy do sprzedaży mieszkania lub domu bez podanego metrażu. Powyższa sytuacja była, o tyle niebezpieczna, że przecież istotą kupowania nieruchomości od dewelopera było nabywanie przysłowiowego “kota w worku” (przecież deweloper dopiero buduje mieszkanie lub dom, a więc podpisując z nim umowę kupuje się to, czego jeszcze fizycznie “nie ma”). 

Ustawa deweloperska nakazuje deweloperowi stosunkowo precyzyjnie opisać przyszłe mieszkanie. Dotyczy to zarówno obowiązku:

  • podania przez dewelopera metrażu mieszkania lub domu;
  • określenie przez dewelopera przynależności;
  • podanie przez dewelopera standardu technicznego przyszłego mieszkania lub domu.


Szczególnie istotną zmianą jest wprowadzenie przez ustawę deweloperską obowiązku dołączania przez deweloperów do umów deweloperskich “standardów wykończenia”, czyli dokumentów, które opisują najważniejsze elementy techniczne przyszłego mieszkania. 

Konieczność przygotowania przez dewelopera takiego standardu częściowo zabezpiecza nabywców mieszkań i domów przed ryzykiem kupowania jeszcze nieistniejącej nieruchomości. Standard wykończenia może określać m.in. klasę tynków w mieszkaniu, rodzaj planowanej przez dewelopera wylewki, czy materiał stolarki okiennej.

Chociaż ustawa deweloperska znacząco zwiększyła wymagania stawiane wobec deweloperów, jeśli chodzi o precyzyjny opis przyszłego mieszkania czy domu, deweloperzy mogą cały czas posługiwać się stosunkowo nieprecyzyjnymi klauzulami (więcej o niekorzystnych klauzulach umownych, które mogą być stosowane przez deweloperów zob. w  pkt 4. tego artykułu). Właśnie dlatego cały czas na polskim rynku istnieje spory popyt na usługi doświadczonych w kwestiach nieruchomości prawników, którzy “zjedli zęby” na umowach deweloperskich i są w stanie doradzić nabywcy mieszkania od dewelopera, czy podpisywana przez takiego nabywcę umowa jest lepsza lub gorsza niż standard rynkowy i jakie klauzule w takiej umowie nadają się do ewentualnej renegocjacji.

2.3. Prospekt informacyjny

Ustawa deweloperska nałożyła na deweloperów obowiązek każdorazowego dołączania do umów deweloperskich tzw. prospektu informacyjnego. Prospekt to pewnego rodzaju wykaz, tabelka informacyjna i jednocześnie załącznik do umowy deweloperskiej. Deweloper ma obowiązek przedstawić w nim informacje kontaktowe, swoje doświadczenie, prawo do nieruchomości, pozwolenia na budowę, harmonogramu przedsięwzięcia czy też standard wykończenia budynku i lokalu. Całość jest przedstawiona w ustandaryzowanym dokumencie (zwykle deweloperzy korzystają ze wzoru prospektu, który jest zawarty w ustawie deweloperskiej). Dzięki prospektowi nabywca ma możliwość prostego zapoznania się z podstawowymi informacjami na temat inwestycji i dewelopera, a także porównania oferty z propozycjami innych deweloperów.

Umowa deweloperska w formie aktu notarialnego
“Klienta da się oszukać, da się mu wcisnąć cokolwiek. Od mojej dobrej woli i rozsądku zależy, czy to zrobię”. Filip Springer, “13 pięter”. 

3. Ustawa deweloperska a forma aktu notarialnego

Ustawa deweloperska nakłada obowiązek podpisania umowy deweloperskiej u notariusza. Dzięki temu nabywca ma prawo do ujawnienia swoich roszczeń o wybudowanie i wyodrębnienie lokalu w księdze wieczystej. Akt notarialny lepiej zabezpiecza interesy nabywcy - w razie niewykonania zobowiązania przez dewelopera łatwiej można ubiegać się o swoje prawa przed sądem. Dodatkowo każdy notariusz przy sporządzaniu aktu weryfikuje dane sprzedającego i przedmiotu umowy.

Należy przy tym pamiętać, że ustawa deweloperska nie proponuje żadnego wzoru umowy deweloperskiej. Dlatego każdy projekt umowy będzie inny i w praktyce do każdej oferty dewelopera należy podejść indywidualnie.

3.1. Nienotarialne umowy rezerwacyjne

Pomimo tego, że umowa deweloperska powinna być podpisana w formie aktu notarialnego, deweloperzy regularnie podpisują z nabywcami mieszkań lub domów tzw. umowy rezerwacyjne. Takie umowy mają zwykle kilka stron i podpisywane są w zwykłej pisemnej formie (czyli nie w formie aktu notarialnego). Umowy rezerwacyjne zobowiązują ich strony (czyli nabywcę i dewelopera) do podpisania umowy deweloperskiej w terminie wskazanym w umowie rezerwacyjnej. Takie umowy są legalne i nie wymagają aktu notarialnego. Najczęstszym rynkowym uzasadnieniem dla umowy rezerwacyjnej jest potrzeba związania stron umowy (nabywcy i dewelopera) na określony czas po to, żeby nabywca posiadając wstępne zobowiązanie dewelopera do sprzedaży mieszkania miał czas, żeby uzyskać kredyt z banku. Dopiero po uzyskaniu przez nabywcę kredytu podpisywana jest właściwa umowa deweloperska. 

Zwykle umowy rezerwacyjne wymagają od nabywcy wpłacenia niewielkiej kwoty na rzecz dewelopera (tzw. kaucja rezerwacyjna). Jeśli strony podpiszą później umowę deweloperską, kaucja jest przeksięgowywana na rachunek powierniczy dewelopera. Stosunkowo często umowy rezerwacyjne dają też nabywcy prawo bezkosztowego odstąpienia od takich umów w przypadku nieuzyskania kredytu bankowego.

Umowy rezerwacyjne podobnie jak deweloperskie mogą w lepszy lub gorszy sposób zabezpieczać interesy nabywców mieszkań i domów. Prawnicy Pewnego Lokalu pomagają nabywcom zarówno w bezpiecznym podpisaniu umowy deweloperskiej jak i rezerwacyjnej. Zachęcamy do kontaktu w sprawie analizy umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej.

3.2. Kto wybiera notariusza?

W praktyce notariusza, w którego kancelarii podpisywana jest umowa deweloperska wybiera zwykle deweloper. Zazwyczaj w tej samej kancelarii notarialnej jest później podpisywana umowa przeniesienia własności nieruchomości. 

Fakt, że za wybór notariusza w praktyce odpowiada deweloper nie jest sam w sobie negatywną informacją dla przyszłych nabywców mieszkań. To poniekąd logiczne: deweloper musi mieć “swojego” notariusza, bo podpisuje on przecież bardzo podobne umowy deweloperskie z różnymi nabywcami (choć nie są to umowy identyczne, wbrew pozorom, całkiem sporo zapisów w umowie między deweloperem a nabywcą da się indywidualnie negocjować). 

Z drugiej strony nie da się ukryć, że powiązania między deweloperem a notariuszem często mogą powodować, że projekt niektórych “newralgicznych” klauzul umownych w umowie deweloperskiej będzie “pisany” przez notariusza pod kątem przyszłych interesów dewelopera. Dlatego tym bardziej zachęcamy do skorzystania z usługi wsparcia prawników przy analizie umowy deweloperskiej.

3.3. Opłaty notarialne przy umowie deweloperskiej

Ustawa deweloperska nakazuje deweloperowi podzielić się kosztem taksy notarialnej za sporządzenie umowy deweloperskiej “po pół” z nabywcą. W praktyce oznacza to, że jeśli taksa wyniesie np. 2 tys. zł, nabywca będzie musiał zapłacić 1 tys. zł. W praktyce całość taksy notarialnej za sporządzenie umowy deweloperskiej waha się od 1 do nawet 5 tys. zł w zależności od kwoty kupna nieruchomości oraz miasta (wbrew pozorom, z naszego doświadczenia wynika, że warszawscy notariusze wcale nie są najdrożsi:)).

3.4. Umowy deweloperskie bez aktu notarialnego

W naszej firmie regularnie odbieramy telefony od nabywców, którzy proszą nas o sprawdzenie “umowy deweloperskiej”, podczas gdy przychodzi do przesłania nam projektu umowy, okazuje się, że wcale nie chodzi o umowę deweloperską ale o inny, nienotarialny typ umowy. Czy zatem z deweloperem można podpisać umową inną niż umowa deweloperska? Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca.

3.4.1. Umowy rezerwacyjne

Po pierwsze, z deweloperem zawsze można podpisać umowę rezerwacyjną, czyli nienotarialną umowę zobowiązującą do podpisania umowy deweloperskiej (więcej o tej umowie w pkt 3.1. tego artykułu).

3.4.2. Umowy po uzyskaniu przez “dewelopera” pozwolenia na użytkowanie

Po drugie, zgodnie z ustawą deweloperską, umowa deweloperska jest podpisywana z deweloperem, jeżeli nabywca kupuje mieszkanie lub dom przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku. Innymi słowy, jeśli będziecie chcieli Państwo kupić mieszkanie od dewelopera, a pierwszą umowę podpiszecie z deweloperem już po wybudowaniu budynku (lub osiedla domów jednorodzinnych), taka umowa nie będzie objęta reżimem ustawy deweloperskiej, a tym samym nie będzie typową umową deweloperską. Co więcej, formalnie przedsiębiorca, od którego kupicie Państwo mieszkanie nie będzie spełniał kryteriów definicji “dewelopera” (przynajmniej według ustawy deweloperskiej). Jeśli będziecie Państwo więc kupować mieszkanie lub dom od “dewelopera” (i nawet w stanie “deweloperskim”) już po ukończeniu formalności budowlanych, “deweloper” będzie mógł podpisać z Państwem jakąkolwiek notarialną lub nie umowę. W tym sensie, podpisywanie umowy z “deweloperem” już po uzyskaniu przez niego pozwolenia na użytkowanie w zasadzie niczym nie różni się od typowej sytuacji kupna mieszkania na rynku wtórnym. Na takim rynku strony mogą podpisać od razu notarialną umowę sprzedaży albo najpierw umowę przedwstępną (ale nie “deweloperską”), a dopiero potem umowę sprzedaży/przeniesienia własności. Co więcej, jeśli nabywca i “deweloper” zdecydują się na podpisanie umowy przedwstępnej (np. po to, żeby nabywca mógł zgromadzić środki na zakup nieruchomości), taka umowa będzie mogła, ale wcale nie będzie musiała być podpisana w formie aktu notarialnego. 

Ponieważ, “deweloper” podpisujący umowę z nabywcą mieszkania/domu po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie nie jest związany ustawą deweloperską, swoboda umowna stron jest w takiej sytuacji bardzo duża. Oznacza to, że umowa podpisywana przez “dewelopera” z nabywcą nie jest obwarowana wymogami i obowiązkowymi zapisami wynikającymi z ustawy deweloperskiej. W szczególności, deweloper nie ma obowiązku przyjmować pieniędzy nabywcy na rachunek powierniczy (takie rozwiązanie ma poniekąd sens: skoro rachunek powierniczy ma na celu zabezpieczenie pieniędzy nabywcy na okres budowy, powyższe zabezpieczenie nie ma szczególnego sensu, gdy budowa już się “skończyła”). Ponadto w umowie między deweloperem a nabywcą podpisywanej już po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie, strony nie są wcale zobowiązane wpisywać procedury odbioru technicznego, ani dołączać do takiej umowy standardu wykończenia mieszkania i domu. Oznacza to, że nabywca może “kupić” mieszkanie lub dom “tak jak je widzi”, a deweloper nie musi wcale naprawiać wad i usterek mieszkania/domu ani dbać o to, aby rozwiązania techniczne w mieszkaniu/domu były zgodne ze standardem wykończenia przygotowanym przez dewelopera dla danej inwestycji deweloperskiej.

3.4.3. Umowy od “nieuczciwych” deweloperów

3.4.3.1. Czym są?

W naszej firmie od czasu do czasu mamy do czynienia z umowami podpisywanymi przez nieuczciwych deweloperów, którzy nie posiadają (wbrew wymaganiom ustawowym) rachunków powierniczych. Na użytek roboczy, określamy takich deweloperów mianem deweloperów “paździerzowych”. Najczęściej powyżsi “deweloperzy” to średniej wielkości przedsiębiorcy budujący osiedla domków jednorodzinnych (zwykle pod dużymi miastami takimi jak Warszawa, Gdańsk czy Białystok). Ponieważ zapewnienie zgodności działalności deweloperskiej z ustawą deweloperską wiąże się z istotnym kosztem dla dewelopera (koszt rachunku powierniczego, koszt przygotowania prospektu informacyjnego), niektórzy “paździerzowi” deweloperzy “idą na skróty” i sprzedają mieszkania (a najczęściej domy) nie dochowując wymagań ustawowych.

Nieuczciwi, czy “paździerzowi” deweloperzy, o których mowa powyżej podpisują z nabywcami umowy, zgodne z którymi nabywcy mają wpłacić na (prywatny) rachunek dewelopera zaliczkę/kaucję/zadatek, w zamian za co “deweloper” zobowiązuje się do sprzedaży i przeniesienia własności mieszkania/domu na rzecz nabywcy po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Powyższe umowy mogą mieć dowolne nazwy, bo nie są one regulowane żadną ustawą: najczęściej spotyka się w obrocie “umowy rezerwacyjne” lub “umowy przedwstępne”. Powyższe umowy między nabywcami a nieuczciwymi deweloperami są podpisywane zawsze w zwykłej formie pisemnej: nic dziwnego: większość notariuszy odmówiłaby sporządzenia notarialnej umowy przedwstępnej między “deweloperem” nieposiadającym rachunku powierniczego a nabywcą (notariusz zażądałby od dewelopera podpisania umowy deweloperskiej). 

Nieuczciwy deweloper oraz nabywca, z którym taki deweloper podpisał “umowę rezerwacyjną” lub “umowę przedwstępną” do notariusza udają się zwykle dopiero po ukończeniu budowy, a notariusz sporządza między stronami zwykłą notarialną umowę sprzedaży. Nabywca i “paździerzowy” deweloper “udają” przed notariuszem, że widzą się pierwszy raz, a do zawarcia żadnej umowy między nimi wcześniej nie doszło (deweloper dogaduje się po prostu z nabywcą na fikcyjną niższą cenę w zamian za wcześniej wpłaconą kaucję/zaliczkę). Obie strony “udają” przed notariuszem normalnego sprzedawcę i nabywcę.

W tym miejscu należy podkreślić oczywiście, że pobieranie zaliczek od nabywców na podstawie zwykłych umów pisemnych na poczet przyszłego przeniesienia własności jeszcze niewybudowanego domu/czy mieszkania jest przestępstwem popełnianym przez "paździerzowego" dewelopera. Ustawa deweloperska w sposób jasny i nie pozostawiający żadnych wątpliwości mówi, że prowadzenie działalności deweloperskiej bez rachunku powierniczego jest przestępstwem, a właśnie za takie prowadzenie działalności deweloperskiej bez rachunku powierniczego należy uznać pobieranie przez “dewelopera” zaliczek na jeszcze nieukończoną inwestycję. Na koniec pamiętajmy oczywiście, że mówiąc o “umowach rezerwacyjnych” podpisywanych przez "paździerzowych" deweloperów nie mamy oczywiście na myśli legalnych i funkcjonujących na polskim rynku “prawdziwych” umów rezerwacyjnych podpisywanych przez dużych i godnych zaufania deweloperów. Różnica jest następująca. “Paździerzowy” deweloper podpisuje z nabywcą umowę zobowiązującą strony do zawarcia umowy sprzedaży/przeniesienia własności już po zakończeniu inwestycji budowlanej. Z kolei godny zaufania duży deweloper podpisuje umowę rezerwacyjną, która zobowiązuje strony do późniejszego zawarcia umowy deweloperskiej (o takich prawdziwych i legalnych umowach deweloperskich pisaliśmy więcej w pkt 3.4.2. tego artykułu). 

3.4.3.2. Czy należy się bać “paździerzowych” deweloperów i na co uważać w umowach z nimi?

Podpisanie umowy z “paździerzowym” deweloperem ma oczywiście swoje zalety. Pierwszą i najważniejszą z nich jest… cena. Nic dziwnego: skoro “paździerzowy” deweloper nie ponosi kosztów prowadzenia rachunku powierniczego oraz nie musi zatrudniać prawników do przygotowania niezbędnej dokumentacji (projekt umowy deweloperskiej, prospekt informacyjny, standard wykończenia itp.), taki deweloper może zaoferować konkurencyjną cenę przyszłym nabywcom. Odpada też koszt taksy notarialnej za umowę deweloperską, która zwykle jest dzielona “na pół” między nabywcę, a dewelopera. Jeśli więc mamy świadomość z kim podpisujemy “umowę przedwstępną” lub “umowę rezerwacyjną” oraz wiemy, na jakie ryzyka jesteśmy narażeni, podpisanie umowy z “paździerzowym” deweloperem nie musi być jeszcze najgorszym pomysłem na świecie, jeśli nasz “deweloper” jest nam w stanie zaoferować bardzo atrakcyjną cenę. W końcu to on popełnia przestępstwo w świetle ustawy deweloperskiej, a nie my. 

Na co w takim razie warto zwrócić uwagę podpisując umowę z "paździerzowym" deweloperem? Przede wszystkim należy pamiętać o tym, że wpłacana przez nas zaliczka/kaucja nie trafi na rachunek powierniczy, nie mamy zatem żadnej gwarancji odzyskania nawet części tej kwoty w razie np. bankructwa “paździerzowego” dewelopera. Dlatego, warto przynajmniej w umowie z takim "deweloperem" zobowiązać go do zwrotu nam dwukrotności (lub innej wielokrotności) wpłaconej zaliczki w razie odstąpienia przez “dewelopera” od umowy. Ponadto, ponieważ umowa pisemna z “paździerzowym” deweloperem nie jest obwarowana wymogami ustawy deweloperskiej, a tym samym deweloper nie ma obowiązku dołączania do takiej umowy prospektu informacyjnego i standardu wykończenia, zadbajmy koniecznie o to, żeby do umowy dołączony był przyszły bardzo dokładnie opisany standard wykończenia domu/segmentu/bliźniaka. W umowie mogłaby się też znaleźć klauzula dająca nam prawo do odstąpienia od umowy i domagania się od dewelopera dwukrotności lub wielokrotności zaliczki, jeśli nieruchomość będzie niezgodna z powyższym standardem. Pamiętajmy też wreszcie, że – ponieważ umowa z "paździerzowym" deweloperem nie będzie miała formy aktu notarialnego – nie będziemy się mogli domagać sądownie od dewelopera przeniesienia własności nieruchomości wskutek powyższej umowy. Jedynym, czego będziemy się mogli domagać od „paździerzowego” dewelopera w razie odmowy zawarcia przez niego umowy sprzedaży/przeniesienia własności, będą kary umowne (np. zwrot dwukrotności zadatku, jeśli wpisaliśmy do umowy odpowiednią klauzulę) lub odszkodowania za poniesione przez nas straty (ale będziemy musieli oczywiście takie straty udowodnić w razie ewentualnego postępowania sądowego). Prawnicy kancelarii Pewny Lokal specjalizują się w pomaganiu nabywcom w bezpiecznym kupnie mieszkania i domu. Chociaż zakupu mieszkania od "paździerzowego" dewelopera nie da się z pewnością scharakteryzować jako zakupu “bezpiecznego”, możemy przynajmniej pomóc nabywcy ograniczyć ryzyka takiego zakupu do minimum. Zachęcamy do kontaktu (797 014 014). 

4. Umowa deweloperska: najważniejsze elementy

Poniżej wskazujemy na co zwrócić uwagę czytając projekt umowy i jak korzystnie wynegocjować umowę z deweloperem.

4.1. Opis przedmiotu umowy

Z naszego doświadczenia wynika, że prawie zawsze deweloperzy nieprecyzyjnie określają przedmiot umowy deweloperskiej - lokal oraz przynależności (garaż, komórkę lokatorską, loggię etc.). Jeżeli chodzi o lokal to należy zwrócić uwagę czy w umowie znajduje się informacja o tym, że deweloper wybuduje i przeniesie na nabywcę lokal o określonym metrażu. W umowie deweloperskiej powinna również znajdować się informacja o poszczególnych pomieszczeniach oraz rzut architektoniczny, z którego wszystkie te informacje będą wynikać.

Z praktyki wiemy, że o ile podanie łącznego metrażu mieszkania znajduje się praktycznie we wszystkich umowach deweloperskich podpisywanych przez nabywców mieszkań lub domów, bardzo często z “pakietu” dokumentów towarzyszących umowie deweloperskiej i z samej umowy często nie da się wyczytać metrażu poszczególnych pomieszczeń/izb w mieszkaniu/domu. Często, dołączane do umów rzuty projektowe zawierają jedynie planowany rysunek mieszkania/domu bez naniesionych wymiarów. Dobrą praktyką jest jednak poproszenie dewelopera o udostępnienie nam informacji o projektowanym metrażu i wymiarach poszczególnych izb mieszkania/domu i dołączenie takiej informacji do umowy deweloperskiej (albo podanie tej informacji w treści samej umowy). Dzięki temu będziemy mogli domagać się od dewelopera ewentualnego odszkodowania, a nawet będzie nam przysługiwało prawo odstąpienia od umowy, jeśli deweloper odda nam mieszkanie o co prawda zgodnym z projektowanym metrażu, ale o kompletnie innych wymiarach.

4.2. Standard wykończenia

Standard wykończenia mieszkania i domu to specyfikacja techniczna przyszłej nieruchomości, które wybudować i oddać zobowiązuje się na naszą rzecz deweloper. Standardy wykończenia mogą być krótsze lub dłuższe. W naszej firmie zwykle radzimy nabywcom, żeby standard był wyczerpujący, tj. określał nie tylko klasę tyków oraz rodzaj wylewki, ale także pozostałe najważniejsze elementy techniczne przyszłego mieszkania/domu. Kompleksowy charakter standardu wykończenia jest tym bardziej istotny, gdy deweloper zobowiązuje się oddać nam mieszkanie nie w stanie deweloperskim, ale tzw. stanie “pod klucz”.

4.3. Przynależności

Przynależności również powinny mieć określony metraż (może oprócz miejsca postojowego - jego minimalna powierzchnia wynika z norm budowlanych - tu jednak należy sprecyzować metraż jeżeli chcemy mieć większe miejsce niż obiecuje prawo np. na SUVa). Do umowy deweloperskiej należy też pamiętać o załączeniu rzutów każdej z przynależności. Jeżeli garaż lub komórka lokatorska będą częścią nieruchomości wspólnej lub garażowej, to należy też zadbać o to, żeby w umowie znalazło się zobowiązanie dewelopera do podpisania tzw. umowy quoad usum (podział do korzystania) przy umowie końcowej. Będzie z niej wynikało, że jako współwłaściciele tej nieruchomości będziemy mogli korzystać np. z miejsca postojowego z wyłączeniem innych osób.

Klucze jako symbol tego, na co uważać.
“Ale ludzie tego nie robią, bo to po pierwsze kosztuje, a oni nie często nie mają pieniędzy nawet na procedurę kredytową, a po drugie panuje przekonanie, że umowy z deweloperem nie da się negocjować. Nie pamiętam, żeby ktoś ostatnio prosił mnie o zmiany w umowie. A przecież każdy ma do tego prawo.” Filip Springer, “13 pięter”. 

4.4. Metraż

4.4.1. Ogólne zasady

Klauzule dotyczące metrażu są jednymi z najważniejszych w umowie deweloperskiej. Po pierwsze, należy zauważyć, że metraż mieszkania/domu/segmentu, o którym mowa w umowie deweloperskiej jest metrażem “projektowanym” – umowa jest przecież podpisywana w trakcie realizacji inwestycji nie da się więc do niej wpisać rzeczywistego metrażu nieruchomości, która będzie przenoszona na nabywcę. Ponieważ nasza firma jest największym graczem rynkowym, jeśli chodzi o pomoc nabywcom przy odbiorach technicznych mieszkań i domów, wiemy, że rzeczywisty metraż oddawanej nieruchomości praktycznie nigdy nie zgadza się “centymetr do centymetra” z metrażem projektowym. Co zatem dzieje się, gdy na etapie odbioru technicznego okazuje się, że mieszkanie/dom, które zakupiliśmy jest mniejsze/większe od nieruchomości, której projekt był załączony do podpisywanej przez nas umowy deweloperskiej? Wszystko zależy właśnie od klauzul dotyczących metrażu, które podpisaliśmy w umowie deweloperskiej.

Umowa deweloperska może bowiem przewidywać wiele sposobów rozwiązania sytuacji niezgodności między metrażem projektowym a metrażem ostatecznym, która to sytuacja niechybnie “wyniknie” podczas odbioru technicznego mieszkania. Rozwiązania te wahają się między tymi najmniej korzystnymi dla nabywcy, do rozwiązań zabezpieczających interesy nabywcy w należyty sposób.

Najkorzystniejszą klauzulą dotyczącą metrażu, którą możemy podpisać w umowie deweloperskiej jest zapis, zgodnie z którym, w razie różnicy między metrażem projektowym a metrażem ostatecznym należy nam się zwrot części pieniędzy gdyby okazało się, że metraż będzie niższy niż projektowy. W sytuacji gdy metraż będzie różnił się znacząco na naszą niekorzyść (np. różnica będzie przekraczać 2 proc. projektowej powierzchni mieszkania, segmentu czy domu), powinniśmy też zapewnić sobie w umowie deweloperskiej zapis o prawie do “bezkosztowego” odstąpienia od umowy. Gdy zaś różnica w metrażu projektowym a ostatecznym będzie różnicą na naszą “korzyść” (tj. metraż okaże się wyższy niż projektowany) nie powinniśmy mieć obowiązku “dopłacania” deweloperowi za dodatkowy metraż.

Najmniej korzystną klauzulą dotyczącą metrażu będzie zapis, zgodnie z którym deweloper nie będzie musiał nam “dopłacić” za większy niż projektowy metraż, ale my nie będziemy mogli domagać się od dewelopera zwrotu środków pieniężnych, gdyby okazało się, że ostateczny metraż mieszkania/domu/segmentu będzie mniejszy niż metraż projektowy. W wersji najmniej korzystnej dla nabywcy, klauzula o różnicach w metrażu nie będzie też pozwalała nabywcy odstąpić od umowy nawet w razie dużych dysproporcji między metrażem projektowym a ostatecznym (np. różnic przekraczających 2 proc.). Zgodnie z orzecznictwem polskich sądów i decyzyjną Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, za abuzywną należałoby uznać klauzulę, która nie daje nabywcy prawa do odstąpienia od umowy, gdy metraż nieruchomości po dokonaniu ostatecznego pomiaru powykonawczo-geodezyjnego jest ponad 2 proc. mniejszy niż przewidziany w projekcie.

4.4.2. Norma pomiaru metrażu

Ostatnią rzeczą dotyczącą metrażu, na którą należy zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy deweloperskiej jest norma, według której będzie następował pomiar metrażu już po oddaniu budynku. Ustawa deweloperska zobowiązuje dewelopera do wskazania w prospekcie informacyjnym oraz w umowie deweloperskiej normy, według której będzie następował pomiar metrażu. Obecnie standardem jest pomiar metrażu dokonywany przez dewelopera według normy PN-ISO 9836:1997 lub PN-ISO 9836:2015.

4.5. Promesa

W analizowanych przez nas umowach deweloperskich, grunty na których powstają mieszkania są obciążone hipotekami. Oznacza to, że jeżeli deweloper nie będzie spłacał swoich zobowiązań, wierzyciele dewelopera uzyskają prawo do licytacji na egzekucji komorniczej mieszkań znajdujących się w inwestycji. W takich sytuacjach deweloperzy zobowiązują się, że po wybudowaniu inwestycji wyodrębnią lokal w ten sposób, że hipoteki nie przejdą automatycznie na mieszkanie nabywcy. Taką gwarancję daje promesa - dokument wystawiany przez wierzyciela. Niestety zwykle w umowach oprócz zobowiązania do wyodrębnienia nie znajduje się promesa banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu lub deweloper zobowiązuje się do przedstawienia takiego dokumentu dopiero przy umowie przenoszącej własność. Jeżeli zauważymy, że deweloper obciążył grunt hipoteką to należy postarać się, żeby już przy podpisywaniu umowy deweloperskiej przedstawił zgodę banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Dodatkowo należy załączyć taki dokument do umowy deweloperskiej.

4.6. Kary umowne i odsetki

Klauzule dotyczące kar umownych i odsetek są jednymi z najważniejszych klauzul, na które należy zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy deweloperskiej. 

4.6.1. Odsetki

Dokonując oceny zapisów dotyczących kar umownych i odsetek w umowie deweloperskiej należy pamiętać o tym, że wzajemne zobowiązania dewelopera i nabywcy mieszkania mają odmienny charakter. Zobowiązanie dewelopera jest tzw. zobowiązaniem niepieniężnym (deweloper obiecuje nabywcy przenieść na tego nabywcę własność jeszcze niewybudowanego mieszkania lub domu), a zobowiązanie nabywcy ma charakter zobowiązania “pieniężnego” (nabywca obiecuje płacić deweloperowi za mieszkanie/dom w umówionych ratach). Ponieważ jedynie zobowiązanie nabywcy ma charakter pieniężny, odsetki za opóźnioną płatność należą się deweloperowi jedynie od nabywcy. W tym miejscu należy zaznaczyć, że zgodnie z polskim prawem, odsetki za opóźnienia w płatności należą się zawsze, bez względu na to, czy strony “wpisały” takie odsetki do zawieranej umowy (np. do umowy deweloperskiej). Jeśli umowa deweloperska milczy zatem na temat kar umownych i odsetek, należy pamiętać o tym, że w razie opóźnień nabywcy z płatnością rat, nabywca będzie musiał zapłacić deweloperowi tzw. odsetki ustawowe za opóźnioną płatność. Wysokość odsetek ustawowych za opóźnienie może się zmieniać z roku do roku. W tym roku ta wysokość wynosi 7 proc. w skali roku, co oznacza, że np. w razie zalegania nabywcy deweloperowi z płatnością raty 10 tys. zł po 30 dniach opóźnienia w płatności deweloper może domagać się od nabywcy odsetek w wysokości 766,5 zł (365 dni w roku pomnożone razy 7 proc. i pomnożone przez 30 dni zaległości).

Strony (nabywca i deweloper) mogą oczywiście wpisać do umowy kary umowne i odsetki inne niż odsetki ustawowe. Przykładowo, deweloper może nalegać na podpisanie przez nabywcę klauzuli, zgodnie z którą wysokość odsetek nabywcy za opóźnienie będzie wyższa niż 7 proc. w skali roku. Odsetki na rzecz nabywcy nie mogą jednak przekraczać tzw. maksymalnych odsetek ustawowych (w tym roku, te odsetki wynoszą 14 proc. w skali roku). Deweloper może także obciążyć nabywcę karami umownymi za “przewinienia” inne niż tylko zaleganie z ratami. Przykładowo, deweloper może nałożyć na nabywcę w umowie deweloperskiej zobowiązanie do zapłaty kary umownej za niestawienie się nabywcy do odbioru mieszkania.

4.6.2. Kary umowne

Kary umowne tym różnią się od odsetek, że ich zapłata nie dotyczy zaległości pieniężnych, ale zobowiązań niepieniężnych. Ponieważ kara umowna nie “odnosi się” automatycznie do wysokości zobowiązania pieniężnego, jej wysokość musi być zawsze “odniesiona” do określonej w umowie kwoty. W umowach deweloperskich kary umowne mogą być określone ryczałtowo (np. 5 tys. zł na dewelopera za niepodpisanie umowy przenoszącej własność w terminie) lub też “odnosić się” do poszczególnych kwot związanych z zakupem mieszkania (np. kara umowna w wysokości 5 proc. od kwoty za mieszkanie lub kara umowna w wysokości 5 proc. od już zapłaconych przez nabywcę rat za mieszkanie).

W umowie deweloperskiej strony (deweloper i nabywca nieruchomości) mają pełną swobodę, jeśli chodzi o decydowanie kto będzie miał obowiązek zapłaty kar umownych (deweloper, czy nabywca), za co takie kary będą przysługiwać i jak będą naliczane. Dość popularne są kary umowne na nabywcę za niestawienie się przez nabywcę do odbioru mieszkania lub umowy przenoszącej własnej pomimo kilkukrotnego (najczęściej dwukrotnego) wezwania nabywcy do takiego stawiennictwa. Z drugiej strony popularne są też kary umowne dla dewelopera za opóźnienia z dochowaniem terminu zakończenia prac budowlanych, opóźnienia z terminem wezwania nabywcy na odbiór techniczny mieszkania lub opóźnienia z terminem przeniesienia własności mieszkania. Takie kary mogą być zarówno ryczałtowe (np. 5 tys. zł.) bądź określone jako procent od kwoty za mieszkanie lub kwoty rat już zapłaconych przez nabywcę. Stosunkowo częste są też klauzule, które nakładają na dewelopera obowiązek zapłaty kar umownych “w wysokości odsetek ustawowych” od kwoty za nieruchomość/rat już wpłaconych przez nabywcę.

Na koniec, warto pamiętać o przepisie Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym “żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły”. Powyższy przepis oznacza, że kary umowne “konsumują” wszelkie roszczenia odszkodowawcze przekraczające wysokość kary umownej. W praktyce oznacza to, że podpisując umowę deweloperską należy być szczególnie wyczulonym na niskie kary umowne zastrzeżone na rzecz nabywcy. Takimi karami deweloper może bowiem wyświadczać nabywcy “niedźwiedzią” przysługę. Może się bowiem okazać, że – np. gdy niska kara umowna jest zastrzeżona na rzecz nabywcy w razie znaczącego opóźniania się dewelopera z inwestycją deweloperską – potencjalne odszkodowanie dla nabywcy (np. koszt kapitału, koszt związany z koniecznością najmu lokalu zastępczego) jest niższa niż maksymalna wysokość kar umownych zastrzeżona na rzecz nabywcy.

4.6.3. Przykłady abuzywnych klauzul

Art. 25 ustawy deweloperskiej stanowi, że “wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.” Klauzule umowne, które są sprzeczne z powyższym zapisem ustawy deweloperskiej należy uznać za abuzywne, a tym samym nieważne. Niestety, w praktyce prawnicy mają problem z określeniem praktycznych skutków powyższego zapisu ustawy deweloperskiej. Ciężko bowiem porównywać kary umowne za niespełnienie zobowiązania pieniężnego (zobowiązanie nabywcy) do kar umownych za niedochowanie zobowiązania niepieniężnego (po stronie dewelopera).

Większość sądów (także Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów) za abuzywne uzna też klauzule, zgodnie z którymi kary umowne będą się należały deweloperowi w razie niedochowania przez nabywcę jakiegoś z terminów umownych, nawet jeśli deweloper nie wezwie nabywcy przynajmniej raz do spełnienia swojego zobowiązania.

Za sprzeczne z ustawą deweloperską, a tym samym za abuzywne należy też zapewne uznać klauzule, które będą nakładały na nabywcę “wygórowane” kary umowne, chociaż powyższe pojęcie jest oczywiście nieprecyzyjne i będzie zależało od każdorazowej oceny sądu lub Prezesa UOKiK (np. klauzula, zgodnie z którą za opóźnienia w płatności przez nabywcę deweloperowi należy się kara umowna w wysokości 10 tys. zł. za każdy dzień opóźnienia zostałaby zapewne uznana za wygórowaną karę umowną, a tym samym za klauzulę abuzywną).

4.7. Odstąpienie

Raz podpisana umowa deweloperska obowiązuje. Powyższą maksymę powinni zapamiętać wszyscy nabywcy mieszkań od dewelopera. W szczególności, podpisując umowę deweloperską warto mieć na uwadze, że co do zasady nabywca nie ma prawa do “darmowego” odstąpienia od już podpisanej umowy deweloperskiej. 

W razie odstąpienia od umowy przez nabywcę, deweloper może zażądać od nabywcy kwoty związanej ze szkodą, którą poniósł deweloper. W praktyce, jeśli np. wpłaciliśmy już deweloperowi raty w wysokości 5 proc., w razie gdy odstąpimy od umowy (bo np. nie mamy już pieniędzy na kolejne raty), deweloper zapewne nie odda nam już wpłaconej raty i zatrzyma sobie tą ratę “na poczet” szkody, którą poniósł. Częściej jednak sama umowa zawarta z deweloperem będzie określała kary umowne za odstąpienie przez nabywcę od umowy. Umowa deweloperska będzie też zapewne wskazywała, że w razie opóźnień w płatności rat, deweloper może odstąpić od umowy i naliczyć nabywcy karę umowną. Taka kara umowna zastrzeżona na rzecz dewelopera w odstąpienia od umowy przez dewelopera (np. na skutek opóźnień nabywcy w płatnościach) nosi nazwę odstępnego.

Jeśli zatem zależy nam na możliwości “bezkosztowego” odstąpienia od umowy, warto zapewnić sobie prawo do takiego odstąpienia w samej umowie deweloperskiej. Należy jednak mieć na uwadze to, że deweloper może nie zgodzić się na powyższe rozwiązanie umowne (deweloper nie będzie bowiem miał żadnej gwarancji płatności rat przez nabywcę). Warto jednak negocjować wysokość odstępnego oraz – szczególnie gdy umowa deweloperska podpisywana jest przed uzyskaniem przez nabywcę kredytu hipotecznego – warto poprosić dewelopera o klauzulę zezwalającą nabywcy odstąpić od umowy deweloperskiej bez ponoszenia żadnych kosztów, jeżeli nabywca w określonym terminie (np. 90 dni od podpisania umowy deweloperskiej) nie uzyska kredytu z banku. Prawnicy Pewnego Lokalu pomagają m.in. w przygotowaniu treści powyższej klauzuli o odstąpieniu w razie nieuzyskania kredytu.

4.8. Terminy

W każdej umowie deweloperskiej oraz w prospekcie informacyjnym (należy pamiętać, że prospekt stanowi integralną część umowy) uregulowanych jest kilka terminów, kluczowych z punktu widzenia nabywcy mieszkania lub domu. Te terminy to, kolejno:

  • termin zakończenia przez dewelopera prac budowlanych;
  • termin uzyskania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie;
  • termin odbioru technicznego mieszkania;
  • termin podpisania umowy przenoszącej własność.


Powyższe terminy wyznaczają poszczególne etapy inwestycji deweloperskiej i kupna mieszkania od dewelopera. Deweloper musi najpierw zakończyć budowę (termin zakończenia prac budowlanych), potem uzyskać od nadzoru budowlanego dokument umożliwiający "zamieszkanie" budynku przez nabywców (termin uzyskania dewelopera pozwolenia na użytkowanie), następnie przeprowadzić tzw. odbiór techniczny mieszkania (więcej o odbiorze w jednym z naszych artykułów), a na koniec podpisać z nabywcą tzw. umowę przenoszącą własność. Dopiero w momencie podpisania umowy przeniesienia własności (zawsze notarialnej), notariusz wnioskuje do sądu wieczystoksięgowego o założenia księgi wieczystej dla mieszkania/domu, a nabywca staje się formalnie właścicielem nieruchomości.

W praktyce pomiędzy powyższymi terminami może minąć wiele miesięcy, o czym nabywcy często nie wiedzą i "żyją" w często błędnym przekonaniu, że do mieszkania będą mogli się przeprowadzić kilka dni po zakończeniu przez dewelopera robót budowlanych. W rzeczywistości między zakończeniem prac budowlanych a odbiorem technicznym mieszkania (czyli momentem, kiedy nabywca najczęściej - choć nie zawsze - przeprowadza się do swojej nieruchomości) często mija kilka miesięcy. Kolejne kilka miesięcy dzieli ponadto moment odbioru technicznego nieruchomości od daty przeniesienia własności. Należy też wspomnieć, że - zgodnie z ustawą deweloperską - tylko przekroczenie przez dewelopera terminu podpisania z nabywcą umowy przenoszącej własność skutkuje możliwością odstąpienia od umowy przez nabywcę (i żądania zwrotu zapłaconych rat). Jeśli w umowie deweloperskiej nie znajdują się zatem dodatkowe obostrzenia dla dewelopera za przekroczenie wcześniejszych terminów np. w postaci kar umownych dla dewelopera za opóźnienia z wyznaczeniem nabywcy daty odbioru technicznego, należy dość uważnie przypatrzyć się różnicy między terminem zakończenia prac budowlanych a terminem przeniesienia przez dewelopera własności nieruchomości. Jeśli różnica ta jest stosunkowo spora (więcej niż rok), można domniemywać, że deweloper "zakłada" spore ryzyko opóźnień, bo przecież realnie wiążący jest dla dewelopera dopiero termin podpisania umowy przenoszącej własność. Dopiero bowiem opóźnienie z powyższym terminem rodzi dla dewelopera ryzyko odstąpienia od umowy przez nabywcę (i to jedynie, jeśli deweloper zostanie wezwany do przeniesienia własności w 120-dniowym terminie).

4.9. Harmonogram płatności

Umowa deweloperska określa tzw. harmonogram płatności rat (czyli to jakie pieniądze i kiedy będziemy musieli zapłacić deweloperowi). Więcej o harmonogramie płatności, zob. np. w tym artykule. Jeżeli nie zapłacimy deweloperowi w terminie, ten ma prawo do naliczania nam odsetek (większość umów mówi o odsetkach ustawowych w wysokości 7 proc. rocznie od niezapłaconych rat – zob. pkt 4.6.1. tego artykułu) lub kar umownych. W razie opóźnień z płatnością, deweloper może najczęściej odstąpić od umowy (zob. pkt 4.7. tego artykułu). Przy odstąpieniu deweloper musi jednak przestrzegać “procedury” odstąpienia opisanej w umowie deweloperskiej. Najczęściej będzie to oznaczało, że deweloper musi wezwać nas listownie do uregulowania zaległych rat, a odstąpienie jest możliwe dopiero po dwukrotnym nieskutecznym awizowaniu wezwania do płatności.  Żeby dowiedzieć się, jakich wymogów musi dochować deweloper, aby odstąpić od zawartej z nami umowy, należy dokładnie przyjrzeć się poszczególnym zapisom umowy deweloperskiej. Może się bowiem okazać, że w umowie zgodziliśmy się np. na prawo dewelopera do odstąpienia od umowy i zachowania wpłaconego przez nas zadatku po jednokrotnym wezwaniu nas do zapłaty zaległych rat (i to nie w formie pisemnej, a np. formie e-mail).

4.10 Odbiór techniczny nieruchomości

Odbiór techniczny to chwila kiedy deweloper "wzywa" nabywcę mieszkania na swoiste oględziny nieruchomości. W trakcie takiego odbioru nabywca może (i powinien) wskazać na tzw. protokole odbioru, czy mieszkanie jest zgodne z dołączonym do umowy standardem wykończenia (np. czy tynki zastosowane przez dewelopera zgadzają się z klasą tynków opisanym w standardzie). Odbiór techniczny jest też momentem na kontrolę tzw. usterkowości mieszkania/domu, a także zgodności nieruchomości z normami budowlanymi dotyczącymi nowowybudowanych budynków. Wbrew pozorom odbiór mieszkania niekoniecznie musi pokrywać się z momentem odbioru kluczy. Nasza firma (Pewny Lokal) poza swoją "odnogą" kancelaryjną świadczy też usługi inżynieryjnego wsparcia nabywców mieszkań lub domów w odbiorach technicznych (takie usługi są bowiem coraz częściej zlecane wyspecjalizowanym firmom). Więcej o odbiorze technicznym, zob. m.in. w tym artykule.

4.11. Wniosek wieczystoksięgowy

Inną przypadłością prawie każdego projektu umowy deweloperskiej jest nieprecyzyjny wniosek wieczystoksięgowy notariusza. Do momentu utworzenia księgi wieczystej mieszkania, księga wieczysta inwestycji jest jedynym miejscem, gdzie można „ujawnić” prawa nabywcy do mieszkania. Dzięki temu deweloper nie może skutecznie sprzedać tego samego mieszkania (lub jego przynależności) innemu nabywcy (np. jeżeli zaproponuje on lepszą cenę). Ważne, żeby treść roszczeń nabywcy wpisanych do księgi wieczystej inwestycji była stosunkowo precyzyjna, tj. mówiła np. o metrażu mieszkania.

5. Sprawdzenie umowy deweloperskiej - dlaczego warto?

Umowa deweloperska to 20-30 stron skomplikowanej lektury różnego rodzaju klauzul. Standardowy prospekt informacyjny ma ok. 10-15 stron. Do tego należy zapoznać się z wieloma załącznikami, które deweloper przesyła w ważącym wiele megabajtów mailu, a najlepiej przejrzeć np. informacje o deweloperze na stronach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz księgi wieczyste inwestycji deweloperskiej. Dla osoby, która kupuje mieszkanie pierwszy albo drugi raz zadanie dokładnego sprawdzenia dokumentacji może okazać się zbyt trudne i czasochłonne. Dodatkowo deweloper bardzo często wywiera niezrozumiałą presję, aby jak najszybciej sprzedać lokal po “okazyjnej cenie”, bo ma już kilku innych chętnych na zakup.

Jeżeli nabywca chce być pewny, że w umowie nie ma żadnych haczyków, to najlepiej wysłać dokumentację do prawnika. Coraz więcej osób decyduje się na świadomy i sprawdzony zakup nieruchomości, a coraz większa sprzedaż i gorączka na rynku nieruchomości czyni analizę umowy deweloperskiej koniecznością. Taka analiza to wydatek od kilkuset złotych (w firmie Pewny Lokal analizujemy umowę z deweloperem już od 299 zł i wysyłamy gotowy raport w ciągu 48 h). Stawki prawników są coraz bardziej konkurencyjne i można zapomnieć o wydatkach rzędu kilku tysięcy za opinię mecenasa. Korzyścią jest bezpieczeństwo środków, oszczędność czasu i energii. Poza tym deweloper widząc, że nabywca merytorycznie podchodzi do zakupu lokalu, będzie go traktować poważniej i nie będzie skory do niekorzystnych propozycji.

W celu sprawdzenia umowy deweloperskiej, skontaktuj się z naszą infolinią prawną: 797 014 014. Analizujemy umowy m.in. w Warszawie, we Wrocławiu, w Krakowie, w Gdańsku i Trójmieście, w Łodzi, Katowicach, Szczecinie, Rzeszowie, Lublinie, Olsztynie, Białymstoku, Bydgoszczy, Toruniu, w Zielonej Górze oraz w większości miast Polski. Zachęcamy do kontaktu w sprawie sprawdzenia umowy z deweloper. Nie tylko wysyłamy Państwu opinie i analizy prawne, ale także oferujemy konsultacje telefoniczne z prawnikami wyspecjalizowanymi w analizie umów deweloperskich. Możemy też pomóc Państwu w negocjacjach z deweloperem, a także nanieść poprawki na przygotowany przez dewelopera projekt umowy.


Dowiedz się, jak ustawa deweloperska zabezpiecza nabywcę
Pewny Lokal to kancelaria specjalizująca się w analizie umów deweloperskich i pomocy nabywcom w kupnie mieszkania od dewelopera. Działamy w całej Polsce i mamy najwięcej pozytywnych opinii w internecie. Dowiedz się, dlaczego warto nam zaufać tutaj.

Zobacz, dlaczego warto zlecić analizę umowy deweloperskiej profesjonalistom.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu promocyjnego.

Sprawdź wiarygodne opinie o deweloperach i inwestycjach!
- opinie naszych inżynierów o inwestycjach oraz deweloperach
- opinie na podstawie odbiorów technicznych
- zobacz jakie rodzaje usterek występują najczęsciej
SPRAWDŹ

Dowiedz się, jak podpisać umowę deweloperską.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić nieruchomość od dewelopera i podpisać z nim umowę?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak odebrać mieszkanie lub dom od dewelopera?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom na rynku wtórnym?


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

Średnia 5/5 na podstawie 494 opinii.

Czym jest ustawa deweloperska?

Zachęcamy do obejrzenia wywiadu na temat umowy deweloperskiej.

Baza wiedzy

Jak sprawdzić nieruchomość?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka