Zarezerwuj

Jak kupić mieszkanie od dewelopera?

Zastanawiasz się, jak kupić mieszkanie od dewelopera? Tu znajdziesz wszystkie formalności krok po kroku, checklistę, a także odpowiedzi na najtrudniejsze pytania o zakup nieruchomości z rynku pierwotnego.
wykrzyknik kontaktu pewny lokal

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy z deweloperem lub przy sprawdzeniu bezpieczeństwa inwestycji?

inżynier pewnego lokalu
strzałka kontaktu pewny lokal

dr Piotr Semeniuk, specjalista prawa nieruchomości

Dowiedz się, jak możemy Ci pomóc w kupnie nieruchomości od dewelopera.

Oberzyj film pokazujący, dlaczego warto poprosić nas o pomoc przy kupnie mieszkania lub domu od dewelopera.


Zakładamy, że czytając ten artykuł, podjąłeś/aś już decyzję o tym, że mieszkanie chcesz kupić na rynku pierwotnym, a nie na rynku wtórnym. Niniejszy wpis jest zatem zestawem instrukcji na temat tego, jak krok po kroku bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera. Poniżej checklista – sprawdź, czy niczego nie przegapiłeś. Jeśli masz wątpliwości dotyczące konkretnego punktu, czytaj rozwinięcie w dalszej części tekstu.

Zastanów się, czego szukasz

To oczywiste, ale warto na początek uściślić, czego konkretnie szukasz. Bardzo często etap wstępnego planowania to śmiałe wizje: dom na wsi, basen, trzy miejsca parkingowe... Z czasem jednak krystalizuje się, co faktycznie jest Ci potrzebne. Szczególnie wtedy, gdy mieszkanie kupujecie we dwoje lub do inwestycji dokładają się też rodzice, nie da się ominąć etapu szczerej rozmowy o tym, co jest tak naprawdę potrzebne. Choć nie da się przewidzieć przyszłości, trzeba wiedzieć, jakie czynniki będą ważne nie tylko dziś, ale też w perspektywie lat. Nie bez powodu w Polsce najlepiej sprzedają się mieszkania 2- i 3-pokojowe. Tyle wystarczy zarówno singlowi, który w przyszłości będzie chciał zamieszkać we dwoje, jak i mniejszej rodzinie.

Zanim zaczniesz przeglądać oferty lub korzystać z pomocy agencji nieruchomości, uściślij, które miasta i dzielnice Cię interesują. Bardzo często ogrom możliwości początkowo  przytłacza i nie pozwala się zdecydować. Gdy jednak dokładnie określisz kryteria, o które Ci chodzi, okaże się, że tak naprawdę wybierasz spośród 2-3 inwestycji. Bierz też pod uwagę, czy zależy Ci raczej na rodzinnym siedlisku na lata czy dopuszczasz możliwość, że mieszkanie możesz sprzedać lub zamienić w perspektywie lat. Osobnym tematem jest najem – wówczas musisz wszystko jeszcze dokładniej obliczyć, aby mieć pewność, że znajdziesz najemcę, a cena będzie Ci pozwalała zarobić i opłacić raty kredytu.

Sprawdź swoją zdolność kredytową

Jeśli zastanawiasz się, jak kupić mieszkanie od dewelopera, to nie możesz zapominać o kwestiach finansowych. Szczęśliwcy mają oszczędności lub rodzinny kapitał, który mogą zainwestować w nieruchomość. Reszta musi poprzestać na kredycie. I choć samo wzięcie kredytu to jeszcze odległa przyszłość, już teraz zacznij myśleć o zdolności kredytowej. Bardzo często poszukiwania mieszkania zaczynają się na bazie luźnych szacunków (tyle kredytu dostali znajomi lub tyle wynika z internetowego kalkulatora). Po miesiącach poszukiwań, gdy już niemal trzymasz w ręku długopis, by podpisać umowę z deweloperem, okazuje się, że... wcale nie masz takiej zdolności kredytowej, jakbyś chciał. Wbrew pozorom nawet zapewnienia z banku niewiele wnoszą, dopóki nie masz podpisanej umowy kredytowej. To znaczy, że od kiedy zaczynasz rozmawiać o tym, jak kupić i sfinansować mieszkanie od dewelopera, do momentu przyznania kredytu sporo jeszcze może się zmienić.

Często oferta jest ważna tylko przez jakiś czas lub w międzyczasie pogarsza się Twoja historia kredytowa. Typowy przykład to czasy obostrzeń związanych z Covid-19 – ktoś zatrudniony w hotelarstwie nagle stracił wszelkie szanse na kredyt, bo bank chwilowo zmienił politykę. Dlatego jeśli myślisz o tym, jak kupić mieszkanie od dewelopera z kredytu, to przede wszystkim zacznij od sprawdzenia aktualnej zdolności kredytowej. Następnie popracuj nad jej poprawą – spłać karty kredytowe i nie spóźniaj się z ratami pożyczek. Ponieważ od momentu rozpoczęcia szukania mieszkania do podpisania umowy może minąć wiele miesięcy, warto też zacząć zbierać na wkład własny. Nawet kilka tysięcy złotych na koncie oszczędnościowym poprawia reputację w oczach banku. Gdy wyliczasz zdolność kredytową, sprawdź więcej niż jeden internetowy kalkulator. Najlepiej użyj też takiego na stronie swojego banku, który liczy na podstawie Twoich faktycznych danych.

Jeśli zastanawiasz się, jak kupić mieszkanie od dewelopera, to nie możesz zapominać o kwestiach finansowych.

Znajdź swoją inwestycję deweloperską

Deweloperzy korzystają z wielu sposobów prezentowania swoich ofert konsumentom. Poza reklamą w rozmaitych środkach komunikacji (banery, reklamy w wyszukiwarce, reklamy na Facebooku) oferta deweloperów jest też dostępna na ich stronach internetowych. Proces poszukiwania wymarzonej inwestycji deweloperskiej sugerowalibyśmy więc zacząć od przeglądu ofert mieszkań na stronach największych deweloperów działających w Twoim mieście. Jeżeli nie wiesz, jacy są to deweloperzy lub nie masz preferencji co do żadnego z nich, sugerujemy skorzystać z jednego z serwisów internetowych, które zestawiają oferty deweloperów. Rynkowi pierwotnemu dedykowane są np. serwisy: rynekpierwotny.pl lub Obido. Swoje zakładki dotyczące rynku pierwotnego mają też serwisy OtoDom lub Morizon. Poniżej kilka przydatnych narzędzi, które mogą Ci pomóc:

  • Alerty – ustaw w ulubionym serwisie nieruchomościowym alert, gdy pojawi się mieszkanie, którego szukasz, np. trzy pokoje w określonej cenie i lokalizacji. Zamiast dzień po dniu tracić nerwy, przeglądając oferty, dostaniesz raz dziennie lub raz na tydzień wybór najświeższych ofert.
  • Newslettery – zastanawiasz się, jak kupić mieszkanie od wymarzonego dewelopera? Jeśli jedna z firm budzi Twoje szczególne zainteresowanie, zapisz się na firmowy newsletter. Dowiesz się o obniżkach, dniach otwartych i wolnych mieszkaniach przed innymi.
  • Portale branżowe – najpopularniejsze w dziedzinie mieszkań to propertynews.pl czy serwis Nieruchomości Rzeczypospolitej. Będziesz trzymał rękę na pulsie i dowiesz się nie tylko o nowych budowach, ale też o szerszym kontekście – podwyżkach, otoczeniu, sytuacji na rynku.

Sprawdź opinie o deweloperze

Już wiesz, który deweloper przykuł Twoją uwagę? Sprawdź jeszcze, co na jego temat mówią mieszkańcy jego dotychczasowych osiedli. Im jest ich więcej, tym masz bardziej wiarygodne dane. Raczej unikaj deweloperów, którzy po raz pierwszy próbują swoich sił w budownictwie. Opinie znajdziesz na forach mieszkańców i grupach lokalnych na Facebooku. Również na stronie Pewny Lokal znajdziesz sekcję z wiarygodnymi opiniami o każdym z największych polskich deweloperów.

Jeśli zastanawiasz się, jak kupić mieszkanie od dewelopera i nie żałować, to zrób krótki research na temat wybranej firmy. Wystarczy poszukać artykułów o procesach, sporach z mieszkańcami i historii dewelopera. Jeśli znajdujesz wiele informacji o nagrodach, to dobrze, ale pamiętaj, że deweloperzy korzystają również z usług agencji marketingowych. Nie ignoruj więc niepokojących wpisów na lokalnych portalach i forach.

Rozejrzyj się w okolicy inwestycji

Jak kupić mieszkanie od dewelopera i nie popełnić błędu? Poza rozglądaniem się w internecie odwiedź też teren inwestycji osobiście. Nawet jeśli osiedla jeszcze nie ma, warto sprawdzić, jak prezentuje się otoczenie.
Zwróć uwagę na:

  • drogi dojazdowe,
  • sklepy,
  • usługi,
  • komunikację miejską,
  • zieleń,
  • klimat na innych osiedlach w okolicy.

Wiele osób przeprowadza przed kupnem mieszkania od dewelopera eksperyment: jadą na teren osiedla autobusem w godzinach szczytu. Czasem tyle wystarczy, by porzucić marzenia o mieszkaniu na malowniczych przedmieściach. To o tyle ważne, że deweloperzy dość często naciągają rzeczywistość, określając położenie swoich osiedli. Jeśli inwestycja jest położona „tylko 7 minut od stacji kolejki podmiejskiej”, zweryfikuj to  zanim będziesz musiał/a stać co rano w korku na drodze dojazdowej.  Nawet jeśli nie planujesz jeździć autobusami, to warto mieć kilka możliwości komunikacji w awaryjnych sytuacjach, dla gości czy dzieci.

Powinno Cię też interesować, jak wygląda rynek usług w okolicach, w które planujesz się przeprowadzić. Warto odwiedzić lokalną restaurację czy zakład i sprawdzić, czy jest tam odpowiednia atmosfera i towarzystwo. Zweryfikuj też, jak wygląda dostęp do terenów zielonych. W urzędzie gminy możesz sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego. Dzięki temu dowiesz się, czy w okolicy nie powstanie wkrótce duży zakład lub autostrada.

Sprawdź najbliższe otoczenie swojego mieszkania

Poza dalszą okolicą patentem na to, jak kupić mieszkanie od dewelopera i się nie rozczarować, jest też dokładna inspekcja samego terenu inwestycji. Jeśli mieszkanie powstaje w ramach kolejnego etapu osiedla, to masz ułatwione zadanie. Spędź tam trochę czasu nie tylko podczas oglądania mieszkania pokazowego, ale też wtedy gdy nigdzie się nie spieszysz. Dobrym pomysłem może być rozejrzenie się po okolicy o nietypowej porze, np. rano, gdy będziesz mógł zobaczyć, jak mieszkańcy idą do pracy, lub wieczorem, gdy sprawdzisz, czy osiedle ma jakiekolwiek życie kulturalne lub towarzyskie.

Jeśli osiedle dopiero powstaje, możesz sprawdzić klimat i dostępność usług na sąsiednich osiedlach. Jak kupić mieszkanie od dewelopera, gdy jeszcze go nie ma, i się nie rozczarować? Jeśli już trwają tam jakieś prace, zweryfikuj jakość materiałów i aranżację terenów zielonych. Jeśli deweloper dopiero na ostatniej prostej zaczyna sadzić zieleń, a w okolicy jest mało urokliwie, to być może będziesz musiał czekać długie lata, zanim za oknem pojawią się pierwsze zauważalne drzewa.

Porozmawiaj z przedstawicielem dewelopera o dostępnych mieszkaniach

Gdy wybierzesz już inwestycję, skontaktuj się z deweloperem i powiedz o swoich preferencjach co do konkretnego mieszkania (metraż, piętro itp.). Możesz z nim porozmawiać telefonicznie lub umówić się na spotkanie osobiste. Pamiętaj też, że kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, będziesz musiał/a poczekać określony czas na wybudowanie inwestycji i oddanie mieszkania. Dlatego w rozmowach z przedstawicielem dewelopera nie zapomnij zapytać o planowany termin oddania inwestycji.
Ceny w danej inwestycji deweloperskiej zależą zwykle od kombinacji czynników, takich jak metraż, piętro oraz termin oddania (co do zasady mieszkania na parterze i na pierwszym piętrze są tańsze, a im później oddawane jest mieszkanie, tym niższa  jego cena). Pamiętaj, że z deweloperem także da się negocjować!

Zapytaj o cenę

Nie każdy wie, jak kupić mieszkanie od dewelopera, gdy chodzi o negocjację ceny. Większość osób nie zdaje sobie nawet sprawy z tego, że cenę da się negocjować. Część boi się pytać o cenę, bo deweloperzy nie lubią pisać o niej wprost na stronie inwestycji. Dlaczego tak jest?
Choć klientowi może się wydawać, że ceny wszystkich mieszkań w danej okolicy są podobne, w rzeczywistości wpływa na nie wiele zmiennych, takich jak:

  • piętro,
  • wykończenie lub jego brak,
  • standard,
  • czas oddania inwestycji,
  • źródło finansowania,
  • umiejętności negocjacyjne klienta.

To dlatego przedstawiciele dewelopera wolą mówić o konkretach twarzą w twarz, gdy już wiedzą, o które dokładnie mieszkanie Ci chodzi. Przykładowo jeśli możesz zapłacić od razu w gotówce, to prawdopodobnie zapłacisz trochę mniej niż wtedy, gdy deweloper będzie musiał czekać na swoje pieniądze i dostanie je w kilku transzach. Dlatego nie ma sensu spekulować na temat cen mieszkań, lecz trzeba od razu umówić spotkanie z przedstawicielem dewelopera.

Na koniec pamiętaj, że podobnie jak na rynku wtórnym, cena transakcyjna często różni się od ofertowej. Możesz negocjować lub zabrać na rozmowę kogoś, kto jest w tym biegły. W ten sposób cena może się obniżyć o 5-10 procent. To kolejny powód, dla którego nie każdy deweloper od razu przyznaje, za ile jest w stanie sprzedać mieszkanie.

Zorientuj się w dodatkowych kosztach

W trakcie rozmowy zapisz ceny dodatkowych elementów, jak komórka lokatorska czy garaż. Każdy, kto wie, jak kupuje się mieszkanie od dewelopera, zdaje sobie sprawę, że może to być dodatkowe kilkadziesiąt tysięcy złotych ponad to, co i tak już musisz zapłacić. Nie traktuj tych pieniędzy jako nieznaczącego dodatku, lecz wlicz je od razu w kwotę kredytu, który musisz otrzymać. Dodaj do tego koszty remontu, który będziesz musiał przeprowadzić, lub wykończenia pod klucz.

Bardzo ważnym aspektem jest też prognozowana cena czynszu. Deweloper nie do końca może ją zagwarantować, ale jeśli w budynku stosuje energooszczędne rozwiązania i jasno wylicza Ci koszty związane z czynszem, to dobry znak. Policz, czy będzie Cię stać na zapłatę czynszu i rat kredytu. Czasem warto też sprawdzić, czy kupno mieszkania od dewelopera z sąsiedniego osiedla nie pozwoli Ci oszczędzić np. na czynszu czy opłatach za parkowanie kilku tysięcy złotych rocznie.

Czy inwestycja się opłaci?

Najważniejsze to tak kupić mieszkanie od dewelopera, by za kilka lat jego wartość wzrosła. To zasadniczo jest niemal pewne przy obecnych realiach rynkowych – z kilkoma zastrzeżeniami.

Bardzo rzadko zdarzają się niesolidni deweloperzy, których osiedla po upływie kilku lat zaczynają mocno niszczeć. I tak sprzedasz takie mieszkanie, bo popyt jest ogromny, ale niekoniecznie dużo na nim zyskasz. Drugi przypadek może wystąpić wtedy, gdy w czasie odbioru mieszkania nie wskazałeś żadnych wad, więc od razu musisz przeprowadzić drogi remont. Najbardziej bolesne byłoby to w przypadku np. rewitalizowanej kamienicy – koszty wymiany zabytkowych elementów i konserwacji mogą iść w grube tysiące. Wówczas, jeśli dodasz do siebie koszty kredytu i remontu, może się okazać, że po czasie nie sprzedasz mieszkania od dewelopera z zyskiem.

Wszystkie inne czynniki mają mniejszy wpływ na perspektywy inwestycyjne. Teoretycznie nietypowy układ czy duży metraż mogą utrudnić sprzedaż, ale w praktyce deweloperzy raczej trzymają się pomysłów na lokale, które interesują nabywców. Pewien znak zapytania można postawić przy tzw. mikrokawalerkach inwestycyjnych, które często mają kilkanaście lub jeszcze mniej metrów. Na razie można nimi swobodnie handlować, choć technicznie nie są to mieszkania, a jedynie lokale użytkowe (np. na biuro lub pod wynajem krótkoterminowy). Trudno jednak zagwarantować, że taki lokal uda się sprzedać jako mieszkanie za kilkanaście lat.

Zapoznaj się z prospektem i projektem umowy

Gdy jesteś zainteresowany/a konkretnym mieszkaniem (tj. odpowiada Ci inwestycja, jej lokalizacja, cena, parametry mieszkania oraz termin jego oddania), czas na zapoznanie się z dokumentacją dotyczącą mieszkania. W tym celu poproś przedstawiciela dewelopera o przesłanie Ci tzw. prospektu informacyjnego, projektu umowy deweloperskiej oraz rzutu projektowego mieszkania. Dzięki powyższym dokumentom dowiesz się o szczegółach związanych z inwestycją oraz konkretnym mieszkaniem, a także ewentualnych ryzykach związanych z zakupem mieszkania. Pamiętaj, że deweloper może zmienić dane z prospektu, ale musi to wyraźnie zaznaczyć w umowie – np. wyróżnić kolorem. Jeśli nie poinformuje Cię o zmianach, możesz zrezygnować z umowy!

Prospekt może być przesłany w formie elektronicznej

Z prospektu dowiesz się,  jak kupić mieszkanie od dewelopera pod względem kosztów i formalności; czy deweloper ma pozwolenie na budowę; gdzie dokładnie powstanie inwestycja. Dla mieszkań do prospektu powinien być dołączony plan kondygnacji budynku z zaznaczonym lokalem, o który chodzi.  Prospekt powinien być datowany. Dzięki temu w razie zmian będziesz wiedział, czy deweloper od początku kłamał czy coś faktycznie zmieniło się już po tym, jak przedstawił Ci prospekt. W prospekcie deweloper ma obowiązek wykazać wszystkie toczące się przeciwko niemu postępowania o wartości przekraczającej 100 tys. zł, wykaz oddanych do użytku inwestycji oraz dane dotyczące doświadczenia.

To wszystko znajdzie się w części ogólnej. W części indywidualnej znajdziesz detale dotyczące działki, a także działek sąsiednich i ich zagospodarowania przestrzennego. Pojawią się tam również dane dotyczące inwestycji, które są planowane w promieniu 1 km. Nie jest jednak sprecyzowane, czy chodzi o inwestycje prywatne czy państwowe, a także na jakim etapie mają być to plany. Dlatego lepiej sprawdzić to dodatkowo osobiście. Z prospektu dowiesz się też, kiedy mają ruszyć i zakończyć się prace budowlane, a także (bardzo ważna informacja!) o tym, czy deweloper posiada rachunek powierniczy.

Wybierz standard deweloperski lub wykończenie

Gdy jeszcze rozglądasz się za informacjami o tym, jak kupić mieszkanie od dewelopera i nie wybrałeś jednego konkretnego, porównuj oferowany standard mieszkań. U każdego dewelopera będzie on inny. Jedni są znani ze staranności i mieszkania nie wymagają żadnych poprawek. U innych właściwie i tak musisz zacząć od remontu. W projekcie umowy deweloper poinformuje Cię, czego możesz się spodziewać. Sprawdź jednak na stronie Pewny Lokal wnioski naszych inżynierów z odbiorów mieszkań u danego przedsiębiorcy, a także poczytaj informacje tych, którzy już się wprowadzili.

Nie każdy deweloper oferuje wykończenie pod klucz. Zapytaj o dostępne pakiety i ich koszty. W niektórych bankach od razu możesz dostać kredyt podzielony na transze, z których ostatnia będzie przeznaczona na wykończenie. Możesz ją uruchomić już po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania. W innych dostaniesz tylko tyle, ile jest Ci potrzebne na samo mieszkanie, więc remont trzeba będzie wykonać we własnym zakresie.

Ocena standardu, jaki oferuje deweloper, jest ważna również ze względu na to, jak będą wyglądały części wspólne obiektu. Mieszkanie w najgorszym razie możesz odnowić po swojemu, ale na zaniedbane klatki, okna bez klamek i nieczynny plac zabaw będziesz musiał patrzeć każdego dnia.

Zarezerwuj mieszkanie

Gdy jesteś już wstępnie zdecydowany na zakup konkretnego mieszkania, możesz od razu podpisać umowę deweloperską (rekomendujemy jej wcześniejsze sprawdzenie przez prawników) lub też zarezerwować mieszkanie (na przykład, żeby uzyskać kredyt). Deweloperzy oferują dwa sposoby rezerwacji mieszkania: miękki,  czyli zablokowanie mieszkania w systemie elektronicznym dewelopera (zwykle na kilka dni) oraz podpisanie tzw. umowy rezerwacyjnej (także rekomendujemy sprawdzenie takiej umowy przez prawników, gdyż w razie odstąpienia od niej może to narazić Cię na nieprzyjemne sankcje). Podpisując umowę zwróć uwagę m.in. na terminy (czym innym jest np. termin oddania mieszkania, a czym innym termin podpisania umowy przenoszącej własność).

Podpisz umowę przedwstępną

Rezerwacja mieszkania w systemie to dobre rozwiązanie, ale po kilku dniach może ono umknąć Ci sprzed nosa. Jeśli więc nie wiesz, jak  szybko kupić mieszkanie od dewelopera, to polecamy zawarcie umowy przedwstępnej, czyli inaczej rezerwacyjnej. W podstawowym zakresie będą tam widniały daty, podpisy obu stron, wartość mieszkania i zaliczki, a także dane przedmiotu sprzedaży. Do tego powinna się tam znaleźć data zakończenia budowy. Jeśli przejrzysz umowę z prawnikiem, unikniesz niekorzystnych zapisów, które później mogą Ci utrudnić życie. Może nawet udać Ci się wpisać do umowy zapisy korzystne dla Ciebie. Na przykład ci, którzy kupują mieszkanie na kredyt, czasem mają w umowie zapis, że jeśli go nie dostaną w trzech kolejnych bankach, to dostaną z powrotem zaliczkę i będą mogli się wycofać. To uczciwe, bo proces ubiegania się o pieniądze jest obarczony olbrzymim stresem i nigdy tak naprawdę do końca nie można być pewnym jego wyniku. Taki zapis sprawiłby, że nie musiałbyś się aż tak martwić – jeśli nie dostaniesz kredytu, to nic nie stracisz.

To właśnie w umowie przedwstępnej wskazujesz, kiedy podpiszesz umowę faktyczną. W niej z kolei przewidziany jest pewien standardowy czas, przez jaki deweloper może poczekać aż dostanie od Ciebie środki. Tu też warto od początku dbać o swoje interesy. Jeśli termin podpisania umowy będzie nieodległy, a za opóźnienia będziesz musiał płacić odsetki, to możesz sporo stracić zupełnie bez swojej winy. Formalności w banku przy tak dużych kwotach standardowo mogą potrwać bowiem  nawet kilka miesięcy.

Postaraj się o kredyt

Jeżeli nie kupujesz mieszkania za gotówkę, potrzebujesz kredytu. Na pewno nie radzimy podpisywać umowy deweloperskiej przed uzyskaniem decyzji kredytowej w banku, chyba że w umowie deweloperskiej znajdzie się klauzula o naszym prawie do bezpłatnego odstąpienia od umowy w razie nieuzyskania kredytu. Jeśli postąpiłeś zgodnie z poprzednimi punktami naszego poradnika, to na tym etapie masz już uregulowaną kwestię zdolności kredytowej i otrzymałeś z banku wstępne potwierdzenie, że możesz liczyć na pieniądze. Etap starania się o kredyt powinien więc już być czystą formalnością. Jak w przypadku umowy kupna mieszkania, również umowę z bankiem dobrze byłoby przejrzeć ze znajomym księgowym czy prawnikiem. Wbrew pozorom nawet duże banki mogą wpisywać do umów niekorzystne dla klientów klauzule, a Tobie tuż po zakupie mieszkania nie są potrzebne dodatkowe zmartwienia. Przestrogą może być los frankowiczów, o którym co jakiś czas robi się głośno w mediach.

Odbierz mieszkanie

Odbiór mieszkania to odbiór kluczy? Niekoniecznie! Faktycznie często tak się dzieje – oglądasz swoje wymarzone mieszkanie, podpisujesz protokół i właściwie na drugi dzień możesz się wprowadzić. Zdarza się jednak, że w momencie odbioru mieszkania zauważasz wady, których nie powinno być na tym etapie. Co wtedy robić?  Zabierz ze sobą kogoś, kto wie, jak kupić mieszkanie od dewelopera i będzie umiał wyegzekwować wpisanie tych niedoróbek do protokołu. W skrócie to, czego nie wpiszesz do protokołu, nie zostanie na pewno naprawione na koszt dewelopera. Do całej reszty deweloper musi się odnieść, a jeśli będą to odchyłki wykraczające poza rynkową normę, to nie powinno być problemu z wymuszeniem poprawek.
Obejrzyj nasz film o dopuszczalnych (i niedopuszczalnych) odchyłkach i o tym, jak bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera: https://www.youtube.com/watch?v=W6XksgIaYk0.

Jeśli kupujesz od jednego z rynkowych gigantów, to raczej nie powinieneś trafić na żadne poważne problemy przy odbiorze. Pod tym linkiem znajdziesz zestawienie deweloperów, ich inwestycje i spisane wrażenia naszych inżynierów, którzy odebrali setki mieszkań od najpopularniejszych deweloperów. Są jednak również takie wady, które powinny być powodem odmowy przyjęcia kluczy. W najgorszym wypadku to mogą być schody, które grożą zawaleniem, przeciekający dach lub wypadające z zawiasów drzwi. Jeśli będą to zagrzybione ściany lub braki w podstawowych przyłączach, to problemy nie zagrożą Twojemu życiu, ale na pewno będą przyczyną niepotrzebnych nerwów. Nawet takie wady da się przeoczyć, jeśli mieszkanie ogląda osoba, dla której jest to wymarzone i jedyne w swoim rodzaju lokum. Z tego powodu namawiamy do wybrania się na oględziny mieszkania wraz z zaufanym ekspertem, który będzie umiał wszystko ocenić. Sama jego obecność, ale i raport, który sporządzi, często przekonują dewelopera, że nie warto unikać odpowiedzialności. Łatwiej wówczas wymusić szybkie i sprawne poprawki.

Skorzystaj z pomocy inżyniera podczas odbioru mieszkania od dewelopera.

Podpisz umowę przenoszącą własność

O tym, jak dokonać odbioru technicznego mieszkania, pisaliśmy w wielu naszych artykułach. Z kolei o podpisaniu umowy przenoszącej własność pisaliśmy m.in. tutaj. Dla przypomnienia dodajmy jednak, by nie podpisywać umowy przenoszącej własność dopóki deweloper nie usunie rażących usterek. Mniejsze problemy (zarysowania, plamy) może usunąć nawet jeśli już odebrałeś od niego klucze. Na etapie podpisywania umowy przenoszącej własność raczej nie spotkają Cię już żadne niespodzianki. To dokument podpisywany u notariusza na podstawie umowy deweloperskiej. To wtedy zostajesz wpisany do księgi wieczystej i zostajesz właścicielem mieszkania. Twoja droga od pierwszych pytań na temat tego, jak kupić mieszkanie od dewelopera, do wprowadzenia się w końcu dobiegła końca. Gratulujemy!

Najczęściej zadawane pytania

Wiesz już niemal wszystko o tym, jak kupić mieszkanie od dewelopera. Poniżej zamieszczamy jeszcze odpowiedzi na kilka pytań, które mogły się nasunąć podczas czytania tego tekstu.

Co to jest rynek pierwotny?

To rynek nieużywanych jeszcze mieszkań, czyli w praktyce – mieszkań nowowybudowanych przez dewelopera.

Czy deweloper musi być członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich?

Nie ma takiego obowiązku, ale jest to pewna podstawowa gwarancja dotycząca tego, że długo działa w branży i spełnia podstawowe warunki. Lepiej sprawdzić, czy Twój deweloper znajduje się w bazie na stronie pzfd.pl.

Czy kwalifikuję się do jakichś dopłat do mieszkania?

Zapytaj o to w banku podczas rozmów o kredycie. Takie informacje posiada też zwykle przedstawiciel dewelopera.

Gdzie poskarżyć się na dewelopera?

Na dewelopera możesz poskarżyć się np. do UOKiK. Możesz też pozwać go do sądu. Przede wszystkim jednak nie podpisuj niekorzystnej dla siebie umowy i dokładnie obejrzyj mieszkanie podczas odbioru – większości problemów da się w ten sposób uniknąć.

Czy wybudowane mieszkanie może mieć inny metraż, niż obiecywał deweloper?

Mieszkanie może różnić się wielkością od ustaleń o 2-3 procent.  Dodatkowe zmiany mogą wynikać ze zmian lokatorskich, o które poprosiłeś. Deweloper nie powinien jednak zmieniać metody obliczania jego metrażu w trakcie budowy.

Czy zakup mieszkania w nowym budownictwie to zawsze to samo, co z rynku pierwotnego?

Nie. Kupno mieszkania od kogoś, kto wcześniej nabył je od dewelopera, to technicznie zakup na rynku wtórnym – choć na nowym osiedlu.

Czy mogę kupić mieszkanie od dewelopera i od razu je sprzedać?

Możesz, ale jeśli zrobisz to przed upływem pięciu lat, to możesz być zmuszony do zapłaty podatku w wysokości 19 procent.

Czym różnią się umowa przedwstępna, deweloperska i o przeniesienie własności?

Umowa przedwstępna, inaczej rezerwacyjna, rezerwuje dla Ciebie mieszkanie. Zobowiązujesz się do wpłaty zadatku, a deweloper do wybudowania mieszkania.
Umowa deweloperska to właściwa umowa kupna-sprzedaży. To najdłuższy i najbardziej skomplikowany dokument,  dlatego jeśli nie wiesz, jak kupić mieszkanie od dewelopera, zalecamy jej sprawdzenie przez specjalistę.
Umowa o przeniesienie własności to ostatni dokument podpisywany po odbiorze mieszkania. Jeśli jeszcze nie dostałeś kluczy, to dostaniesz je po jej podpisaniu. Mieszkanie ma od tej chwili księgę wieczystą, a Ty jesteś jego pełnoprawnym właścicielem.

Od kiedy będę musiał zacząć spłacać kredyt mieszkaniowy?

Środki zostaną Ci wypłacone zgodnie z harmonogramem, na jaki umówiłeś się z deweloperem. Zazwyczaj najpierw płacisz zadatek, a pozostałą część po podpisaniu umowy. Często możesz negocjować i np. odczekać jeszcze tydzień czy miesiąc, zanim minie termin wpłaty środków. Twoja umowa z bankiem to osobna kwestia, którą ustalasz indywidualnie. Standardowo zaczynasz spłacać kredyt w kolejnym miesiącu po jego wypłacie. Niektóre banki oferują dodatkowe „wakacje od spłaty” np. na pierwsze trzy miesiące, gdy zamieszanie wokół zakupu mieszkania i związane z nim wydatki są największe.

Od kiedy będę musiał zacząć płacić czynsz?

Po odebraniu kluczy i odbiorze mieszkania. Dlatego tak ważne jest, by wykazać w protokole odbioru wszystkie wady mieszkania. Jeśli wady są poważne, nie zostaje jeszcze przeniesione na Ciebie prawo własności i nie dostajesz kluczy, ale też nie musisz jeszcze płacić czynszu. Odwrotnością tej sytuacji byłoby, gdybyś przyjął klucze, przez kilka miesięcy nie mógł się wprowadzić do mieszkania, w którym deweloper coś naprawia, ale przez cały ten czas płacił czynsz...

Czy deweloper może upaść, zanim się wprowadzę?

Deweloper teoretycznie może upaść, tak jak każda inna firma. Ryzyko jest bardzo niskie w przypadku znanych firm będących na rynku od lat, ale gdy deweloper dopiero startuje, to masz do czynienia z jedną wielką niewiadomą. Dr Piotr Semeniuk z Pewnego Lokalu wyjaśnia w poniższym filmie, dlaczego warto sprawdzać dewelopera, zanim jeszcze podpiszesz umowę: https://www.youtube.com/watch?v=5VgrA9IB3fo. W skrócie chodzi między innymi o to, że jeśli deweloper nie ma rachunku powierniczego, to nie ma zabezpieczonych środków na wypadek ogłoszenia upadłości. Możesz więc wówczas nie odzyskać pieniędzy. Piotr Semeniuk tłumaczy, że jeśli wszystko pójdzie po myśli dewelopera, to brak rachunku powierniczego nawet nie zostanie zauważony przez nabywców mieszkań, których cieszyć będzie za to niższa niż u konkurencji cena mieszkań w takiej niepewnej inwestycji. Radzi jednak zachować ostrożność przy podpisywaniu umów z tego typu deweloperami i zawsze przejrzeć je z prawnikiem.

Kto będzie zarządzał nowym osiedlem?

To zależy od Twojej umowy z deweloperem. Niektórzy z nich sami zarządzają osiedlem przez pierwszy rok lub pięć lat. Inni od razu podpisują umowę z firmą zewnętrzną. Czasem jest też tak, że mieszkańcy muszą zawiązać wspólnotę i wybrać firmę, która będzie zarządzać osiedlem,  a w przypadku małych osiedli domków niekiedy mieszkańcy rządzą się sami. W większości przypadków jednak system będzie podobny do tego, jaki znasz z bloku czy kamienicy, czyli wyznaczona spółdzielnia mieszkaniowa, do której można zgłosić się w sprawie czynszu, napraw itp. Sprawdź przed podpisaniem umowy, jak funkcjonuje to na innych osiedlach danego dewelopera.

Czy deweloper może mnie oszukać?

Tzw. ustawa deweloperska w dużej mierze chroni przed działaniem nieuczciwych deweloperów i problemami, takimi jak upadłość przed zakończeniem budowy. Jedyne, o czym musisz pamiętać, to by bardzo dokładnie przestudiować umowę, którą daje Ci do  podpisania deweloper. To do niej będziesz się mógł odwołać w razie jakichkolwiek problemów. Jeśli nie ma w niej korzystnych zapisów albo co gorsza są niekorzystne zapisy, to masz o wiele mniejsze pole manewru, jeśli chodzi o bronienie się przed oszustwem. Zamów analizę umowy, zanim będzie za późno.

Zobacz, jak sprawdzić dewelopera.

Zapraszamy to obejrzenia filmu z udziałem naszych ekspertów.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Dowiedz się, jak finansowana jest inwestycja deweloperska.

Dowiedz się, jakie są sposoby finansowania inwestycji deweloperskich.

Poradniki

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Kary umowne w umowach nieruchomościowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Rękojmia
nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Badanie termowizyjne

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Sprawdzenie
prac wykończeniowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Audyt działki

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 20 opinii.

Czym jest prospekt informacyjny dewelopera?

Zachęcamy do obejrzenia filmy na temat prospektu informacyjnego.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka