Hipoteka to obciążenie, które może stanowić poważne zagrożenie dla nowego nabywcy nieruchomości, jeżeli nie zostanie odpowiednio zabezpieczone w umowie ze sprzedającym/deweloperem. Przeczytaj artykuł i dowiedz się, gdzie szukać informacji o hipotekach, co robić w przypadku kupna nieruchomości obciążonej hipoteką.
Hipoteka to jedna z form zabezpieczenia wierzytelności (najczęściej: kredytu hipotecznego). Takie zabezpieczenie jest bardzo korzystne dla wierzyciela (zwykle: banku). Jeśli dłużnik przestanie spłacać kredyt, bank ma pierwszeństwo przed innymi wierzycielami w egzekucji. Jeśli dojdzie więc do sprzedaży mieszkania przez komornika, bank dostanie swoje pieniądze, a pozostali wierzyciele będą musieli podzielić się resztkami. Wbrew pozorom hipoteka jest również korzystna dla kredytobiorców: dzięki tej instytucji oferty kredytowe banków są znacznie korzystniejsze, a (dopóki kredyt jest spłacany) hipoteka nie ma negatywnych konsekwencji dla kredytobiorcy.
W przypadku inwestycji deweloperskich deweloper często zabezpiecza kredyt z banku finansującego inwestycję hipoteką na gruncie pod inwestycją. Zgodnie z ogólnymi regułami polskiego prawa, taka hipoteka przenosi się automatycznie na mieszkanie powstałe w wybudowanej inwestycji. Dlatego nabywcy mieszkania od dewelopera powinno zależeć, żeby w umowie deweloperskiej zabezpieczyć się przed powyższym "przejściem" hipoteki. Można to zrobić na wiele sposobów (m.in. promesa, czy też tzw. zobowiązanie dewelopera do bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu), a każdy z tych sposobów jest mniej lub bardziej ryzykowny (np. można wyróżnić kilkanaście typów samym promes). Jeśli są Państwo zainteresowani analizą umowy deweloperskiej przez doświadczonego prawnika (w takiej analizie odpowiemy na wszelkie pytania związane z hipoteką oraz zaproponujemy odpowiednie klauzule umowne), zachęcamy do kontaktu.
Informacje o hipotece uregulowane są w Ustawie o Księgach Wieczystych i Hipotece z 1982 roku, a sama hipoteka powstaje w momencie dokonania wpisu w Księdze Wieczystej. Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, dzięki któremu wierzyciel, którym zwykle jest bank, posiada zabezpieczenie nieruchomości na wypadek, gdyby kredytobiorca nie spłacił kredytu. Umożliwia to bankowi dochodzenie swoich praw bez względu na właściciela nieruchomości.
Oznacza to, że można kupić mieszkanie z hipoteką, gdy np. poprzedni właściciel nie spłacił kredytu, gdyż przywiązana jest ona do nieruchomości.
Z uwagi na prawne znaczenie i częstość występowania, z działu III księgi wieczystej („Prawa, roszczenia i ograniczenia”) wyodrębniono hipoteki, które zostały przeniesione do działu IV księgi wieczystej („Hipoteka”). Zakup mieszkania, na którym ciąży hipoteka jest szczególnie niebezpieczny – hipoteka zabezpiecza czyjąś wierzytelność (czyli kredyt), ale nie musi być to wierzytelność właściciela mieszkania. Wobec tego, jeśli kupiliśmy mieszkanie od właściciela, a hipoteka została w księdze wieczystej, to bank może zlicytować nasze mieszkanie, jeśli były właściciel zalega ze spłatą kredytu.
Gdy kupujemy mieszkanie obciążone hipoteką, musimy postarać się o:
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Kupujący może spłacić kredyt od razu, o ile nie robi tego przed sprzedażą właściciel, lub wziąć kredyt na mieszkanie obciążone hipoteką.
Analizując zagadnienie hipoteki, należy też zwrócić uwagę na hipotekę na gruncie i budynku: w określonych sytuacjach hipoteka taka może także obciążać mieszkanie. Dla laika problematyczne mogą też być zagadnienia związane też z pierwszeństwem hipotek, tzw. hipotekami łącznymi (obciążających kilka nieruchomości naraz) oraz przymusowymi.
Kiedy już zdecydujemy się na kupno mieszkania, które jest obciążone hipoteką, to powinniśmy odpowiednio zabezpieczyć transakcję. Rolą sprzedającego lokal jest zadbanie o to, aby uzyskać od banku dokument poświadczający termin spłaty kredytu, kwotę, jaką musi spłacić, rachunek, na jaki trafią pieniądze oraz zobowiązanie banku w postaci promesy o zlikwidowaniu obciążenia hipoteką nieruchomości po spłacie kredytu.
Deweloperzy bardzo często finansują swoje inwestycje kredytem. Jeżeli deweloper korzysta z kredytu, to wówczas zostaje wpisana hipoteka do księgi wieczystej gruntu. Kiedy klient dewelopera kupuje mieszkanie z takiej inwestycji, podpisuje umowę deweloperską i wpisuje swoje roszczenia o własność lokalu do księgi wieczystej, w której znajduje się hipoteka banku, który udzielał deweloperowi kredytu. Istotne jest to, żeby hipoteka nie przeniosła się na mieszkanie, dlatego przede wszystkim należy w umowie deweloperskiej zobowiązać dewelopera do tego, aby przeniósł własność lokalu, bez przeniesienia hipoteki gruntu na hipotekę lokalu. W polskim prawie cywilnym zasada jest taka, że hipoteka gruntu przenosi się automatycznie na lokal, dlatego istotne jest uwzględnienie informacji w umowie deweloperskiej o nieprzenoszeniu obciążenia. Możemy również zadbać o wystosowanie promesy, która dołączana jest do umowy deweloperskiej i stanowi gwarancję wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Po uzyskaniu przez właściciela zielonego światła od banku, co do możliwości wykreślenia hipoteki dzięki spłaconemu kredytowi, właściciel może złożyć wniosek o wykreślenie do sądu. Koszt wykreślenia hipoteki jest stały i wynosi 100 zł. Po złożeniu wniosku pozostaje oczekiwanie na rozpatrzenie go przez sąd, które może trwać nawet do kilku miesięcy.
Jeśli ktoś chce sfinalizować kupno mieszkania za pomocą kredytu hipotecznego, to powinien wstrzymać się z podpisaniem umowy deweloperskiej do czasu złożenia wniosku i otrzymania wiadomości o jego pozytywnym rozpatrzeniu. W przeciwnym razie trzeba liczyć się z możliwością wystąpienia poważnych problemów i koniecznością poniesienia konsekwencji finansowych. Ubieganie się o kredyt na mieszkanie wymaga załatwienia wielu formalności. Instytucje bankowe biorą pod uwagę szereg kwestii i niestety zawsze istnieje ryzyko odmowy kredytu. Umowa deweloperska stanowi zobowiązanie wobec dewelopera. Jeśli zostanie podpisana, a bank nie przyzna kupującemu kredytu, to niestety niemożliwe stanie się wywiązanie z umowy ze sprzedającym. Z kolei niespełnienie obowiązku wobec dewelopera staje się źródłem problemów. Można jednak uchronić się przed tego typu sytuacją, jeśli w umowie znajdzie się zapis w postaci klauzuli umożliwiającej odstąpienie od umowy w razie odmowy kredytu. Umowa zostanie rozwiązana po przedłożeniu sprzedającemu decyzji banku oraz notarialnego oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Przy zawieraniu umowy deweloperskiej należy mieć na uwadze kilka istotnych kwestii. Muszą znaleźć się w niej zapisy dotyczące harmonogramu płatności, czyli terminu i wysokości wpłat na rzecz dewelopera. Kolejną kwestią jest metraż mieszkania i jego pomiar. Należy upewnić się, czy podana powierzchnia jest już ostateczna, bo jeśli nie, to cena mieszkania może ulec zmianie. Znaczenie ma zawarcie w umowie, kto pokryje powstałe różnice w metrażu i jakie są dopuszczalne odstępstwa. W umowie deweloperskiej nie może zabraknąć również informacji dotyczących warunków odstąpienia od niej, to samo dotyczy kar umownych, aby można było ubiegać się o odszkodowanie w razie wystąpienia problemów. Za opóźnienia należą się odsetki ustawowe, które również powinny zostać określone w umowie. Znaczenie ma także zapis dotyczący tego, kto pokryje koszty notarialne. W umowie musi zostać dokładnie opisany jej przedmiot, standard wykończenia.
Deweloperzy często sprzedają mieszkania w gruntach obciążonych hipoteką. To logiczne: często na sfinansowanie inwestycji deweloperskiej potrzebują oni kredytu z banku, a ten nie udzieli deweloperowi finansowania bez wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Informację o tym, czy grunt pod inwestycją deweloperską jest obciążony hipoteką, można znaleźć w prospekcie informacyjnym dewelopera. W teorii, podpisując umowę deweloperską w inwestycji, którą obciąża hipoteka ryzykujemy tym, że taka hipoteka "przeniesie" się proporcjonalnie na nasze mieszkanie, gdy te zostanie już wybudowane. Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak zabezpieczyć się w umowie deweloperskiej przed powyższym ryzykiem, skontaktuj się z prawnikami Pewnego Lokalu: 797 014 014.
Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
