Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania - bezpieczna umowa wzór

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości na rynku wtórnym?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania wzór | 797 014

Jak powinien wyglądać wzór umowy przedwstępnej sprzedaży? Planujesz kupić lub sprzedaż mieszkanie, ale nie jesteś pewien/na, jak powinna wyglądać umowa przedwstępna? W artykule podpowiadamy, m.in. jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna, oraz kiedy powinniśmy wykonać przegląd nieruchomości.

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy nabycia nieruchomości?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

  • Średnio w umowie znajdujemy od trzech do czterech bardzo niebezpiecznych klauzul.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
  • Deweloperzy i sprzedawcy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Pobierz wzór umowy przedwstępnej w pdf

pobierz plik
Pobierz pdf

Pobierz wzór umowy przedwstępnej w doc

pobierz plik
Pobierz doc

Umowa przedwstępna kupna mieszkania wzór

Z perspektywy nabywcy lokalu mieszkalnego żywotne znaczenie ma podpisanie umowy przedwstępnej. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby od razu podpisać umowę sprzedaży i przeniesienia własności lokalu na rzecz kupującego, ale najczęściej pierwszym krokiem jest podpisanie wstępnej umowy.

Umowa przedwstępna pozwala nabywcy “zarezerwować” nieruchomość na pewien czas. Często bowiem należy dopełnić różnych formalności w celu uzyskania kredytu albo po prostu zastanowić się na ostateczną decyzją: kupić, czy nie kupować?. Umowa przedwstępna zawiera podstawowe ustalenia stron odnośnie do transakcji m.in.: cenę lokalu, harmonogram płatności, termin podpisania umowy przyrzeczonej oraz sposób odstąpienia od umowy.

Wielu nabywców zwraca również uwagę na formę umowy. W przeciwieństwie do umowy sprzedaży umowa przedwstępna może zostać podpisana w zwykłej formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego. W firmie Pewny Lokal zawsze rekomendujemy podpisanie umowy w formie aktu notarialnego, mimo faktu, że wizyta u notariusza oznacza dodatkowy koszt. Jednak akt notarialny lepiej zabezpiecza interesy kupującego i sprzedawcy, obejmując transakcję “nadzorem” notariusza, Notariusz musi poinformować strony o prawach i obowiązkach wynikających z podpisanego aktu.

Przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania

Mówiąc konkretniej, umowa przedwstępna jest dokumentem, w którym jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (art. 389 Kodeksu cywilnego). Umowa tego typu powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej, którą podpiszą ze sobą strony w przyszłości, w tym przypadku będzie to więc umowa sprzedaży.

Tylko wtedy, gdy oba te dokumenty są spójne, umowa przedwstępna zachowuje swoją ważność, ponieważ wystarczy jeden różniący się zapis, a taka umowa bez trudu może zostać podważona. O jakich zapisach nie można więc zapomnieć?

Musi więc znaleźć się tam dokładny opis przedmiotu sprzedaży, cena, dokładne dane obu stron, wszelkie kwestie indywidualne, na które strony się umówiły (np. harmonogram spłat). Umowa przedwstępna powszechnie zawierana jest przy zakupie mieszkania czy domu z rynku wtórnego, ale nierzadko decydują się na jej podpisanie osoby kupujące na rynku pierwotnym.

Forma umowy przedwstępnej

Wielu nabywców zwraca również uwagę na formę umowy. W przeciwieństwie do umowy sprzedaży umowa przedwstępna może zostać podpisana w zwykłej formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego.

pewny lokal icon

Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?

speed clock

Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!

house icon

Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:

  1. Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
  2. Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
  3. Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!

Pod tym linkiem udostępniamy Ci darmowy poradnik.

W firmie Pewny Lokal zawsze rekomendujemy podpisanie umowy w formie aktu notarialnego, mimo faktu, że wizyta u notariusza oznacza dodatkowy koszt. Jednak akt notarialny lepiej zabezpiecza interesy kupującego i sprzedawcy, obejmując transakcję “nadzorem” notariusza,

Notariusz musi poinformować strony o prawach i obowiązkach wynikających z podpisanego aktu.

W zależności od ustaleń, któraś ze stron musi przygotować taką umowę. Jeśli robisz to u notariusza, to on przygotowuje dokument, jeśli jednak obowiązek przygotowania spada na Ciebie, skorzystaj z naszego sprawdzonego wzoru.

Co jednak, jeśli to druga strona podjęła się sporządzenia dokumentu?

Dokładny opis tego, co powinno znaleźć się w tym dokumencie, zawarto w art. 22 Ustawy o Ochronie Praw Nabywcy Lokalu Mieszkalnego lub Domu Jednorodzinnego, więc koniecznością jest przestudiowanie go, niezależnie którą stroną jesteś. Jeśli to nie Ty sporządzasz umowę, pamiętaj, aby dokładnie ją przeanalizować.

Co musi się w niej znaleźć? Oczywiście na początku powinny pojawić się miejsce i data podpisania dokumentu oraz dokładne dane obu stron umowy. Później należy przejść do opisu przedmiotu sprzedaży oraz jego ostatecznej ceny. Konieczne jest także wpisanie terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności oraz wysokości i terminów oraz warunków spełniania świadczeń finansowych przez nabywcę na rzecz dewelopera.

Umowa przedwstępna wzór — omówienie

Umowa przedwstępna zajmuje około czterech stron A4. We wstępie zarówno kupujący, jak i sprzedający zobowiązany jest podać swoje dane, jak imię, nazwisko, adres, PESEL i numer dowodu osobistego. 

  1. Paragraf pierwszy obejmuje przedmiot umowy, czyli nieruchomość, którą zainteresowane są obie strony — kupujący i sprzedający. Zaczyna się od oświadczenia sprzedającego, że jest on właścicielem konkretnej nieruchomości, która podlega sprzedaży (wymieniony zostaje numer księgi wieczystej i odpowiedni Sąd Rejonowy). Następnie trony zobowiązują się, że ich celem jest sprzedaż i kupno nieruchomości. W tym paragrafie większość kwestii dotyczy sprzedającego, który musi zapewnić kupującego o odpowiednim stanie faktycznym nieruchomości.
  2. Paragraf drugi dotyczy ceny nieruchomości, sposobu płatności oraz terminu jej wykonania przez kupującego. W tym fragmencie mowa jest również o zadatku, jeśli strony tak ustalają, jego wysokości, terminie i sposobie płatności.
  3. Paragraf trzeci potwierdza chęć zawarcia umowy przyrzeczonej u notariusza i określa najpóźniejszy dzień, do którego ma to mieć miejsce. Ustala się wówczas, kto wybiera notariusza i kto pokrywa koszty z nim związane. 
  4. Paragraf czwarty obejmuje karę umowną, która obowiązuje w przypadku niedopełnienia postanowień umowy. Wówczas to strona, która zawiniła, ma obowiązek zapłacić drugiej stronie określone odsetki. Znajduje się tutaj również zapis, kiedy nie można dochodzić wypłaty kary umownej i na jakich zasadach. 
  5. Paragraf piąty obejmuje ustalony termin wydania nieruchomości, której dotyczy umowa. To również fragment ze zobowiązaniem sprzedającego, jakby nieruchomość nie miała żadnych wad i niczego nie ukrywa on przed kupującym.
  6. Paragraf szósty to postanowienia końcowe, czyli dane mailowe do kontaktu dla obu stron oraz finalne formalności. Na końcu znajduje się również miejsce na czytelne podpisy strony sprzedającej oraz strony kupującej.

Tabela: Obowiązki stron umowy

Obowiązki sprzedającegoObowiązki kupującego
Sprzedawca oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości.
Kupujący zobowiązuje się do zapłaty zadatku do określonego dnia.
Strona Sprzedająca oświadcza, że Nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej.
Kupujący zobowiązuje się do zapłaty całości kwoty za nieruchomość, zgodnie z umową.
Strona Sprzedająca zobowiązuje się dostarczyć Kupującemu oświadczenie, z którego wynika, iż wszelkie należności na rzecz wierzyciela egzekucyjnego zostały zapłacone.
Kupujący może wybrać notariusza.
Sprzedawca oświadcza, że zobowiązuje się sprzedać Kupującemu Nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym.
Podatek PCC płaci kupujący.
Koszty notariusza pokrywa Sprzedający.

Strona Sprzedająca oświadcza, że nieruchomość nie posiada żadnych wad fizycznych, w tym wad ukrytych.

Sprzedający wyraża zgodę na przeniesienie praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy na osobę trzecią wskazaną przez Kupującego.

Zadatek i zaliczka w umowie przedwstępnej

W przypadku umowy przedwstępnej najczęściej nabywca jest zobowiązany zapłacić niewielką kwotę celem zabezpieczenia transakcji. W praktyce pierwsza wpłata może zostać objęta zaliczką albo zadatkiem. Zaliczka tym różni się od zadatku, że w przypadku rozwiązania umowy ta pierwsza jest zwracana na konto kupującego. W przypadku zadatku, jeśli nie dojdzie do podpisania umowy z przyczyny jednej ze stron zadatek:

  • zadatek może zostać zatrzymany przez sprzedającego, jeśli od umowy odstępuje kupujący;
  • nabywca może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, jeśli to sprzedający odstąpi od umowy przedwstępnej;

Prawnicy firmy Pewny Lokal zalecają również, aby uważać na wysokość zadatku. Jeśli kupujący wpłaci zadatek w wysokiej kwocie (np. 50 proc. ceny lokalu), to w przypadku chęci odstąpienia od umowy, straci całą kwotę. Z drugiej strony, jeżeli kupujący jest pewny zakupu, to w teorii może wpłacić większą kwotę zadatku. Takie rozwiązanie lepiej zabezpiecza jego interesy, bo sprzedający będzie świadomy, że kupujący ma prawo do zażądania zadatku w wysokości podwójnej. 

Przekształcenie nieważnej umowy definitywnej w umowę przedwstępną

Ze względu na wyjątkowe okoliczności istnieje możliwość przekształcenia niebędącej ważną umowy definitywnej na umowę przedwstępną. Zazwyczaj związane jest to z niezachowaniem formy szczególnej umowy stanowczej, która powinna być zastrzeżona pod rygorem nieważności.

W takiej sytuacji należy wziąć pod uwagę zbieżność interesów poszczególnych stron umowy oraz i zgodny zamiar. Dlatego też, gdy umowa przeniesienia własności jest nieważna, ponieważ nie zawarto jej w formie aktu notarialnego, to nie można jej traktować jako umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej w momencie, gdy strony chciały podpisać konkretny typ mowy ze skutkiem rozporządzającym.

Opisana tu rozbieżność nie pozwala na przekształcenie umowy definitywnej w umowę przedwstępną. W przypadku wątpliwość nad rodzajem umowy czy możliwością przekształcenia zapraszamy do konsultacji z prawnikami z naszej firmy Pewny Lokal. Z przyjemnością pomożemy w odpowiedniej wykładni literatury prawa dotyczącej umów na zakup nieruchomości, a także analizie poszczególnych dokumentów.

Przekroczenie terminu ważności umowy przedwstępnej

Warto podkreślić, że umowa przedwstępna nie jest typem umowy wzajemnej, a w związku z tym nie dotyczą jej przepisy mówiące o odstąpieniu od tejże umowy z powodu zwłoki jednej ze stron w wykonaniu zobowiązań w określonym terminie. Chcąc mieć możliwość na odstąpienie od umowy należy uwzględnić w niej zapisy, których niewykonanie będzie skutkować rozwiązaniem umowy przedwstępnej.

Wśród wspomnianych postanowień może się znaleźć adnotacja o umownym prawie odstąpienia bądź zadatek. W pierwszej opcji trzeba także wskazać datę, w jakiej dane prawo ma być wykonane. Drugie rozwiązanie opiera się na zadatku, który pozwala na odstąpienie od umowy bez wyznaczanie dodatkowego terminu w sytuacji, gdy któraś ze stron nie zrealizowała określonych zobowiązań.

Co więcej, dana strona umowy może zachować wpłacony zadatek, albo uzyskać jego dwukrotność, jeśli to ona go opłacała.

Skutki niewykonania umowy przedwstępnej

Skutkiem niewykonania umowy przedwstępnej jest poza już opisaną opcją z zadatkiem i odstąpieniem od niej, wymagalność roszczenia do zawarcia umowy przyrzeczonej. Upłynięcie terminu określonego w umowie przedwstępnej nie oznacza zwolnienia z zobowiązań określonych w umowie.

Tym samym powstaje prawo do roszczenia w drodze przymusowej tj. poprzez sąd, wypełnienia obowiązków w postaci złożenia oświadczenia woli o podpisanie umowy przeniesienia własności. Takie oświadczenie będzie skutkowało zawarciem umowy orzeczonej będącej wolą obu stron. W związku z tym w zależności od sytuacji, interesów stron, jak i konkretnych zapisów w umowie przedwstępnej niewykonanie zapisów umowy może mieć inny skutek.

Przegląd nieruchomości 

Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży powinien również odnosić się do kwestii przeglądu mieszkania. Przede wszystkim warto przeprowadzić weryfikacją stanu technicznego jeszcze przed podpisaniem umowy wstępnej. Dzięki temu nabywca ma możliwość renegocjacji ceny z powodu przewidywanych prac remontowych.

Jeśli przegląd ma zostać dokonany po podpisaniu umowy przedwstępnej, to zalecamy zagwarantować prawo do odstąpienia na wypadek większych wad i usterek w mieszkaniu. Naprawa niektórych wad może oznaczać duże koszty dla kupującego, dlatego warto zostawić w takiej sytuacji “furtkę” na wypadek zweryfikowania stanu budowlanego i stwierdzania, że lokal nie jest jednak wart ceny zastrzeżonej w umowie przedwstępnej.

Tabela: Średnie ceny rynkowe przeglądów technicznych mieszkań uwzględniający termowizję


Typ nieruchomościMetraż Średnia cena brutto
MieszkanieOd 20 do 60 m kw.600 zł
MieszkanieOd 61 do 100 m kw.750 zł
MieszkaniePowyżej 100 m kw.1150 zł
Dom Do 50 m kw. 900 zł
DomOd 51 do 100 m kw. 1300 zł
DomOd 101 m kw. 1500 zł
Pewny Lokal oferuję usługę kompleksowego audytu nieruchomości (działek, mieszkań i domów) na rynku wtórnym. Zatrudniamy prawników oraz inżynierów i sprawdzamy stan prawny oraz techniczny nieruchomości. Dowiedz się więcej tutaj.

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Zobacz, jak sprawdzić stan techniczny mieszkania na rynku wtórnym.

Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Sprawdź, jak dobrze inwestować na rynku wtórnym.

Obejrzyj rozmowę ekspertów.

Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 1185 opinii.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości na rynku wtórnym?

Sprawdź nieruchomość z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.

Sieć fachowców

Sieć fachowców

Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom na rynku wtórnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów

Poradnik: cesja i inne formy flipowania nieruchomości

okładka poradnika

Poradnik dla nabywców na rynku wtórnym

okładka poradnika

Poradnik: badanie termowizyjne

okładka poradnika

Dlaczego warto wykonać przegląd techniczny mieszkania na rynku wtórnym.

Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka