Jak powinien wyglądać wzór umowy przedwstępnej sprzedaży? Planujesz kupić lub sprzedaż mieszkanie, ale nie jesteś pewien/na, jak powinna wyglądać umowa przedwstępna? W artykule podpowiadamy, m.in. jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna, oraz kiedy powinniśmy wykonać przegląd nieruchomości.
Z perspektywy nabywcy lokalu mieszkalnego żywotne znaczenie ma podpisanie umowy przedwstępnej. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby od razu podpisać umowę sprzedaży i przeniesienia własności lokalu na rzecz kupującego, ale najczęściej pierwszym krokiem jest podpisanie wstępnej umowy.
Wielu nabywców zwraca również uwagę na formę umowy. W przeciwieństwie do umowy sprzedaży umowa przedwstępna może zostać podpisana w zwykłej formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego. W firmie Pewny Lokal zawsze rekomendujemy podpisanie umowy w formie aktu notarialnego, mimo faktu, że wizyta u notariusza oznacza dodatkowy koszt. Jednak akt notarialny lepiej zabezpiecza interesy kupującego i sprzedawcy, obejmując transakcję “nadzorem” notariusza, Notariusz musi poinformować strony o prawach i obowiązkach wynikających z podpisanego aktu.
Mówiąc konkretniej, umowa przedwstępna jest dokumentem, w którym jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (art. 389 Kodeksu cywilnego). Umowa tego typu powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej, którą podpiszą ze sobą strony w przyszłości, w tym przypadku będzie to więc umowa sprzedaży.
Tylko wtedy, gdy oba te dokumenty są spójne, umowa przedwstępna zachowuje swoją ważność, ponieważ wystarczy jeden różniący się zapis, a taka umowa bez trudu może zostać podważona. O jakich zapisach nie można więc zapomnieć?
Musi więc znaleźć się tam dokładny opis przedmiotu sprzedaży, cena, dokładne dane obu stron, wszelkie kwestie indywidualne, na które strony się umówiły (np. harmonogram spłat). Umowa przedwstępna powszechnie zawierana jest przy zakupie mieszkania czy domu z rynku wtórnego, ale nierzadko decydują się na jej podpisanie osoby kupujące na rynku pierwotnym.
Wielu nabywców zwraca również uwagę na formę umowy. W przeciwieństwie do umowy sprzedaży umowa przedwstępna może zostać podpisana w zwykłej formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
W firmie Pewny Lokal zawsze rekomendujemy podpisanie umowy w formie aktu notarialnego, mimo faktu, że wizyta u notariusza oznacza dodatkowy koszt. Jednak akt notarialny lepiej zabezpiecza interesy kupującego i sprzedawcy, obejmując transakcję “nadzorem” notariusza,
Notariusz musi poinformować strony o prawach i obowiązkach wynikających z podpisanego aktu.
W zależności od ustaleń, któraś ze stron musi przygotować taką umowę. Jeśli robisz to u notariusza, to on przygotowuje dokument, jeśli jednak obowiązek przygotowania spada na Ciebie, skorzystaj z naszego sprawdzonego wzoru.
Co jednak, jeśli to druga strona podjęła się sporządzenia dokumentu?
Dokładny opis tego, co powinno znaleźć się w tym dokumencie, zawarto w art. 22 Ustawy o Ochronie Praw Nabywcy Lokalu Mieszkalnego lub Domu Jednorodzinnego, więc koniecznością jest przestudiowanie go, niezależnie którą stroną jesteś. Jeśli to nie Ty sporządzasz umowę, pamiętaj, aby dokładnie ją przeanalizować.
Co musi się w niej znaleźć? Oczywiście na początku powinny pojawić się miejsce i data podpisania dokumentu oraz dokładne dane obu stron umowy. Później należy przejść do opisu przedmiotu sprzedaży oraz jego ostatecznej ceny. Konieczne jest także wpisanie terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności oraz wysokości i terminów oraz warunków spełniania świadczeń finansowych przez nabywcę na rzecz dewelopera.
Umowa przedwstępna zajmuje około czterech stron A4. We wstępie zarówno kupujący, jak i sprzedający zobowiązany jest podać swoje dane, jak imię, nazwisko, adres, PESEL i numer dowodu osobistego.
Tabela: Obowiązki stron umowy
| Obowiązki sprzedającego | Obowiązki kupującego |
| Sprzedawca oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości. | Kupujący zobowiązuje się do zapłaty zadatku do określonego dnia. |
| Strona Sprzedająca oświadcza, że Nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej. | Kupujący zobowiązuje się do zapłaty całości kwoty za nieruchomość, zgodnie z umową. |
| Strona Sprzedająca zobowiązuje się dostarczyć Kupującemu oświadczenie, z którego wynika, iż wszelkie należności na rzecz wierzyciela egzekucyjnego zostały zapłacone. | Kupujący może wybrać notariusza. |
| Sprzedawca oświadcza, że zobowiązuje się sprzedać Kupującemu Nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym. | Podatek PCC płaci kupujący. |
| Koszty notariusza pokrywa Sprzedający. | |
| Strona Sprzedająca oświadcza, że nieruchomość nie posiada żadnych wad fizycznych, w tym wad ukrytych. | |
| Sprzedający wyraża zgodę na przeniesienie praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy na osobę trzecią wskazaną przez Kupującego. |
W przypadku umowy przedwstępnej najczęściej nabywca jest zobowiązany zapłacić niewielką kwotę celem zabezpieczenia transakcji. W praktyce pierwsza wpłata może zostać objęta zaliczką albo zadatkiem. Zaliczka tym różni się od zadatku, że w przypadku rozwiązania umowy ta pierwsza jest zwracana na konto kupującego. W przypadku zadatku, jeśli nie dojdzie do podpisania umowy z przyczyny jednej ze stron zadatek:
Prawnicy firmy Pewny Lokal zalecają również, aby uważać na wysokość zadatku. Jeśli kupujący wpłaci zadatek w wysokiej kwocie (np. 50 proc. ceny lokalu), to w przypadku chęci odstąpienia od umowy, straci całą kwotę. Z drugiej strony, jeżeli kupujący jest pewny zakupu, to w teorii może wpłacić większą kwotę zadatku. Takie rozwiązanie lepiej zabezpiecza jego interesy, bo sprzedający będzie świadomy, że kupujący ma prawo do zażądania zadatku w wysokości podwójnej.
Ze względu na wyjątkowe okoliczności istnieje możliwość przekształcenia niebędącej ważną umowy definitywnej na umowę przedwstępną. Zazwyczaj związane jest to z niezachowaniem formy szczególnej umowy stanowczej, która powinna być zastrzeżona pod rygorem nieważności.
Opisana tu rozbieżność nie pozwala na przekształcenie umowy definitywnej w umowę przedwstępną. W przypadku wątpliwość nad rodzajem umowy czy możliwością przekształcenia zapraszamy do konsultacji z prawnikami z naszej firmy Pewny Lokal. Z przyjemnością pomożemy w odpowiedniej wykładni literatury prawa dotyczącej umów na zakup nieruchomości, a także analizie poszczególnych dokumentów.
Warto podkreślić, że umowa przedwstępna nie jest typem umowy wzajemnej, a w związku z tym nie dotyczą jej przepisy mówiące o odstąpieniu od tejże umowy z powodu zwłoki jednej ze stron w wykonaniu zobowiązań w określonym terminie. Chcąc mieć możliwość na odstąpienie od umowy należy uwzględnić w niej zapisy, których niewykonanie będzie skutkować rozwiązaniem umowy przedwstępnej.
Wśród wspomnianych postanowień może się znaleźć adnotacja o umownym prawie odstąpienia bądź zadatek. W pierwszej opcji trzeba także wskazać datę, w jakiej dane prawo ma być wykonane. Drugie rozwiązanie opiera się na zadatku, który pozwala na odstąpienie od umowy bez wyznaczanie dodatkowego terminu w sytuacji, gdy któraś ze stron nie zrealizowała określonych zobowiązań.
Co więcej, dana strona umowy może zachować wpłacony zadatek, albo uzyskać jego dwukrotność, jeśli to ona go opłacała.
Skutkiem niewykonania umowy przedwstępnej jest poza już opisaną opcją z zadatkiem i odstąpieniem od niej, wymagalność roszczenia do zawarcia umowy przyrzeczonej. Upłynięcie terminu określonego w umowie przedwstępnej nie oznacza zwolnienia z zobowiązań określonych w umowie.
Tym samym powstaje prawo do roszczenia w drodze przymusowej tj. poprzez sąd, wypełnienia obowiązków w postaci złożenia oświadczenia woli o podpisanie umowy przeniesienia własności. Takie oświadczenie będzie skutkowało zawarciem umowy orzeczonej będącej wolą obu stron. W związku z tym w zależności od sytuacji, interesów stron, jak i konkretnych zapisów w umowie przedwstępnej niewykonanie zapisów umowy może mieć inny skutek.
Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży powinien również odnosić się do kwestii przeglądu mieszkania. Przede wszystkim warto przeprowadzić weryfikacją stanu technicznego jeszcze przed podpisaniem umowy wstępnej. Dzięki temu nabywca ma możliwość renegocjacji ceny z powodu przewidywanych prac remontowych.
Jeśli przegląd ma zostać dokonany po podpisaniu umowy przedwstępnej, to zalecamy zagwarantować prawo do odstąpienia na wypadek większych wad i usterek w mieszkaniu. Naprawa niektórych wad może oznaczać duże koszty dla kupującego, dlatego warto zostawić w takiej sytuacji “furtkę” na wypadek zweryfikowania stanu budowlanego i stwierdzania, że lokal nie jest jednak wart ceny zastrzeżonej w umowie przedwstępnej.
Tabela: Średnie ceny rynkowe przeglądów technicznych mieszkań uwzględniający termowizję
| Typ nieruchomości | Metraż | Średnia cena brutto |
| Mieszkanie | Od 20 do 60 m kw. | 600 zł |
| Mieszkanie | Od 61 do 100 m kw. | 750 zł |
| Mieszkanie | Powyżej 100 m kw. | 1150 zł |
| Dom | Do 50 m kw. | 900 zł |
| Dom | Od 51 do 100 m kw. | 1300 zł |
| Dom | Od 101 m kw. | 1500 zł |
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
