Z poniższego artykułu dowiesz się, co tak naprawdę decyduje o tym, czy umowa przedwstępna jest ważna, kiedy wygasa umowa przedwstępna oraz jakie są formy umowy przedwstępnej. W artykule znajdziesz również informacje na temat umowy przyrzeczonej, jej rodzajów, czym się różni od umowy przedwstępnej. Zapraszamy do lektury.
Z poniższego artykułu dowiesz się, co tak naprawdę decyduje o tym, czy umowa przedwstępna jest ważna, na jakie pułapki należy uważać i gdzie szukać pomocy w razie trudności.
Umowa przedwstępna to według Kodeksu cywilnego „taka umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy”. Umowa przedwstępna może być jednostronna lub dwustronnie zobowiązująca. Ma to związek z uprawnieniem do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy jednostronnej, prawo do takiej kwestii ma tylko jedna ze stron, w przypadku obustronnej, prawo do tego mają dwie.
Powinna ona określać kluczowe postanowienia umowy przeniesienia własności, w tym opis jej przedmiotu, jego cenę oraz termin przystąpienia do niej stron. Co ważne, jeżeli w ciągu roku od momentu zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie do wyznaczenia terminu umowy przyrzeczonej, wówczas strony nie mogą żądać jej zawarcia.
Umowa przedwstępna powinna być zabezpieczona zaliczką (zwrotna w niezmienionej wysokości w przypadku braku finalizacji transakcji), bądź zadatkiem (zwrotny w dwukrotnej wysokości, jeżeli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy sprzedającego). Jeżeli umowa przyrzeczona zostanie zawarta, wówczas kwota zabezpieczenia zostanie zaliczona na poczet należnej ceny.
Dla bezpieczeństwa transakcji warto, jest rozważyć zapisanie w umowie kar umownych, a także określić szczegółowo warunki odstąpienia od umowy.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Dla ważności umowy przedwstępnej nie ma znaczenia fakt, czy zawierana jest ona w zwykłej formie pisemnej, czy w kancelarii - umowa jest tak samo wiążąca. Różnica polega na tym, że jeżeli zdecydujemy się na jej podpisanie w formie aktu notarialnego, zyskujemy możliwość dochodzenia swoich praw przed sądem, gdyby druga strona miała uchylać się od przystąpienia do umowy przyrzeczonej.
Podpisanie umowy przedwstępnej u notariusza może wpłynąć na wysokość odszkodowania, należnego w sytuacji braku finalizacji transakcji. Jeżeli umowę podpiszemy w formie aktu notarialnego oprócz podstawowego odszkodowania, będącego skutkiem tzw. ujemnego interesu umownego, możemy liczyć również na rekompensatę z tytułu utraconych w wyniku niepodpisania umowy przyrzeczonej korzyści.
Umowa przedwstępna musi spełniać pewne kryteria, aby mogła być uznana za ważną, czyli zawierać wszystkie najważniejsze elementy, które znajdą się na umowie przyrzeczonej np.: w umowie przedwstępnej sprzedaży musi być zawarta informacja o przedmiocie, cenie umowy oraz przewidywany termin zawarcia umowy przyrzeczonej. To także w tym dokumencie znaleźć się mogą informacje dotyczące zadatku, warunku, umownego prawa do odstąpienia, karę umowną, itd. Informacje na temat tego, co powinno znaleźć się w konkretnej umowie, znajdziemy w przepisach Kodeksu Cywilnego. Pamiętaj, że sama konstrukcja umowy przedwstępnej jest niezwykle ważna, ponieważ może ona w przyszłości stać się podstawą o szybkiego przeprowadzenia dalszych formalności lub wręcz przeciwnie znacznym utrudnieniem w dopełnieniu transakcji.
Skoro wspomnieliśmy już o umowie przyrzeczonej, warto przytoczyć również jej krótką definicję, gdyż wiele osób nie umie odróżnić tego dokumentu od umowy przedwstępnej. Różnice między tymi dwoma dokumentami są jednak ogromne! Otóż umowa przyrzeczona to akt notarialny, który przenosi na nabywcę własność lokalu mieszkalnego. Często uznaje się ją jako swego rodzaju zakończenie całego procesu zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego.
Podpisanie takiej umowy jest konieczne, aby kupujący mógł w pełni cieszyć się nowym lokalem, a zapis dotyczący konieczności jej podpisania zawarty jest w Ustawie Deweloperskiej, czyli dokumencie, w którym zapisane są wszystkie obowiązki ze strony sprzedającego i kupującego, jeśli chodzi o transakcje dotyczące różnego rodzaju nieruchomości.
Umowa przedwstępna to dokument, który zazwyczaj przewija się przy transakcjach dotyczących nieruchomości. Dlaczego? Powód jest bardzo prosty. Jeżeli z jakiegoś powodu strony nie mają możliwości lub po prostu nie chcą zawrzeć umowy przyrzeczonej, mogą śmiało zawrzeć umowę przedwstępną, która zapewnia ich, że będą mogli za jakiś czas tę umowę przyrzeczoną zawrzeć. Jest to więc swego rodzaju bufor bezpieczeństwa. Warto jednak mieć na uwadze, że nie tylko przy nieruchomościach, umowa przedwstępna jest podpisywana. Używa się jej również w innych kwestiach stosunków zobowiązaniowych, np. sprzedaż samochodu, a nawet w stosunkach czysto prywatnych, np. gdy w grę wchodzi zrzeczenie się dziedziczenia czy kwestia podziału majątku małżeńskiego. Umowa przedwstępna dotyczy także niejednokrotnie stosunku pracy, a także w biznesie (kwestie dotyczące spółek). Dobrze jest więc zapoznać się z tym tematem, gdyż nigdy nie wiadomo w jakich sytuacjach może być to przydatne.
To, co jest niezwykle istotne, jeśli chodzi o umowę przedwstępną to fakt, w jaki sposób powinna zostać sporządzona. Tak naprawdę forma tego dokumentu nie jest w żaden sposób określona, dlatego może być stworzona w formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Może być także zawarta w formie ustnej. Jednak to, w jaki sposób zostanie zawarta umowa przedwstępna, ma ogromny wpływ na to, jak później przebiegnie podpisanie umowy przyrzeczonej.
Zanim więc zdecydujesz się np. na formę ustną, dokładnie przemyśl, czy chcesz narażać się na niebezpieczeństwo, stosując umowę słowną. Ta forma nie jest polecana, zwłaszcza że bardzo trudno udowodnić jej zawarcie i w przypadku niewywiązania się z jej postanowień mało prawdopodobne jest pomyślne rozwiązanie tego problemu. Niestety, często zdarza się tak, że osoby, które nie zadbają o skrupulatne sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, borykają się z dużymi niedogodnościami podczas prób podpisania umowy przyrzeczonej i wszystko ciągnie się latami, kończąc się niejednokrotnie niekorzystnie dla Ciebie.
Czy umowa przedwstępna jest wiążąca? Oczywiście, że tak. Niezależnie od jej formy, która może być pisemna oraz w formie aktu notarialnego, obowiązywać nas będą jej postanowienia, skutki zawarcia i konsekwencje w przypadku odstąpienia od niej. Konsekwencje mogą być jednak różne, dlatego istotne jest to, w jaki sposób zostanie sformułowany dokument. W związku z tym, w jakiej formie podpisywana jest umowa przedwstępna, mówi się o dwóch jej skutkach – silniejszym i słabszym. Wyróżniana jest:
Umowa przedwstępna ze skutkiem silniejszym występuje wtedy, gdy została zawarta w takiej samej formie, w jakiej powinno dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc np. została podpisana w formie aktu notarialnego. Może wtedy wystąpić żądanie przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej. Kiedy taki rodzaj umowy zostanie podpisany, a druga strona omówi dobrowolnego zwarcia umowy przyrzeczonej, istnieje możliwość rozwiązania sprawy sądownie.
Należy wtedy wnieść pozew do sądu o zastąpienie wyrokiem sądu oświadczenia woli drugiej strony umowy. Jeżeli sąd przychyli się do pozwu, umowa dojdzie do skutku wraz z momentem, gdy wyrok będzie prawomocny. Oczywiście jest jeszcze możliwość uzyskania odszkodowania, gdyby jedna ze stron nie chciała podpisać umowy przyrzeczonej, mimo że podpisała umowę przedwstępną ze skutkiem silniejszym.
Umowa przedwstępna ze skutkiem słabszym to każdy ten dokument, który zawarto w formie innej (niższej) niż ta, w której powinno się zawrzeć umowę przyrzeczoną. Zatem wszelkie umowy ustne czy pisemne bez udziału notariusza będą za takie uznawane. Jedynym skutkiem, wynikającym z podpisania takiej umowy, jest zapłata odszkodowania przez stronę, która wycofuje się z podpisania umowy przyrzeczonej. Nie ma jednak szansy na to, aby któraś ze stron będzie zmuszona do podpisania umowy przyrzeczonej (nawet sądownie).
Żeby dokonać zakupu nieruchomości, warto skonsultować umowę z ekspertem z Pewnego Lokalu. Nasi prawnicy są ekspertami w nieruchomościach, a ceny ich usług są transparentne. Eksperci z Pewnego Lokalu nie wymigują się od wyzwań. Kupując nieruchomość najczęściej podpisujemy również umowę przedwstępną, którą powinniśmy wcześniej przeanalizować z prawnikiem.W wyjątkowych okolicznościach dopuszcza się przekształcenie nieważnej umowy definitywnej w umowę przedwstępną. Należy podkreślić, że musi wystąpić wtedy zgodny zamiar stron oraz zgodność interesów, a sama sytuacja być związana z brakiem określonej formy umowy. Jeśli zatem umowa przeniesienia własności jest nieważna z powodu braku formy aktu notarialnego, to nie można jej uznawać za umowę przedwstępną w zwykłej pisemnej formie, gdyż strony miały intencję zawarcia danego typu umowy ze skutkiem rozporządzającym. Dlatego też przez wspomnianą rozbieżność woli stron nie można przekształcić umowy definitywnej w umowę przedwstępną. Jeżeli masz obawy co do typu umowy oraz szans na jej przekształcenie, to zapraszamy do skorzystania z pomocy naszej firmy Pewny Lokal. Nasi prawnicy wytłumaczą różnice i podpowiedzą na co zwrócić uwagę, tak aby właściwie zadbać o swoje dobro oraz uniknąć zbędnych kłopotów.
Umowa ramowa wskazuje ogólny harmonogram kolejnych działań obejmujących zawieranie następnych umów. Często opisuje ona sposób podpisywania umów wykonawczych, a także ich najistotniejsze elementy. Zasadniczo umowa ramowa pozostaje dość ogólna w swoich postanowieniach i nie zobowiązuje stron do zawarcia kolejnych umów. Inaczej ma to miejsce w przypadku umowy przedwstępnej, która jak najbardziej tworzy zobowiązanie do podpisania konkretnego typu umowy w przyszłości. Umowa przedwstępna wyraźnie opisuje konieczność zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli umowy przeniesienia własności na nabywcę. Co więcej, umowa przedwstępna uregulowana jest przez przepisy Kodeksu cywilnego, a umowa ramowo jest kwalifikowana, jako umowa nienazwana. Dlatego chcąc szczegółowo określić dalsze postępowanie i zabezpieczyć swoje interesy lepszym wyborem będzie decyzja o umowie przedwstępnej.
Wykonanie zobowiązania, wynikającego z umowy przedwstępnej polega rzecz jasna na zawarciu umowy przyrzeczonej. Staje się to po prostu przez złożenie oświadczenia woli oraz ewentualne dokonanie dodatkowych, niezbędnych czynów, takich jak uzyskanie zezwolenia odpowiedniego organu administracji. Warto wziąć jednak pod uwagę, że nie ma żadnych ram czasowych dotyczących terminu, kiedy umowa przyrzeczona ma być zawarta. Co prawda termin taki powinny zaznaczyć strony w umowie przedwstępnej, ale nie zawsze tak się dzieje. Co zrobić w takiej sytuacji? Strona uprawiona do żądania zawarcia umowy przedwstępnej, powinna wykorzystać tę możliwość i ustalić jakiś termin. Jeżeli mamy do czynienia z umową dwustronną, a więc taką, w której obie strony mają prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, i wyznaczają one inny termin, wtedy za wiążący uznaje się ten, podany przez stronę, która pierwsza złożyła stosowne oświadczenie. Jeśli więc zastanawiasz się, czy warto spieszyć się z podaniem własnej daty, to zdecydowanie lepiej jest wykonać ten krok szybciej.
Niezwykle istotnym pojęciem, jeśli chodzi o termin podpisania umowy przyrzeczonej po zawarciu umowy przedwstępnej, jest tzw. roczny termin zawity. Jest to czas na wykonanie uprawnienia do wyznaczenia terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej. Liczy się go od chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Oznacza to, że upływ tego terminu pociąga za sobą wygaśnięcie zobowiązania z umowy przedwstępnej. Niewyznaczenie w ciągu roku od chwili zawarcia umowy przedwstępnej terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej sprawia, że całkowicie wygasa nie tylko prawo do roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, ale także prawo do jakichkolwiek roszczeń odszkodowawczych. Warto więc pilnować terminów, aby nie mieć później problemów z dokonaniem transakcji. Na koniec musimy jeszcze dodać, że terminem zawitym określa się wyłącznie uprawnienie do wyznaczenia terminu podpisania umowy przyrzeczonej.
Nie ma on zastosowania w innych kwestiach związanych z nieruchomościami.
Umowa przedwstępna przez wiele osób uznawana jest za umowę wzajemną. To duży błąd, nie tylko w nazewnictwie! Otóż umowa wzajemna obowiązuje wtedy, gdy obie strony zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej. Zatem zawierając taką umowę, obie strony transakcji wymieniają między sobą jedno dobro materialne/usługę na inne. Każde z tych dóbr/usług ma bowiem pewną określoną wartość. W przypadku umowy przedwstępnej nie da się ocenić w kategoriach ekonomicznych składanych oświadczeń woli. Co więcej, nie są one przedmiotem obrotu, tak jak w przypadku umów wzajemnych.
Warto też zwrócić uwagę na umowę ramową, którą także wiele osób myli z przedwstępną. Umowa ramowa określa warunki zawarcia określonych umów w przyszłości. Oznacza to więc, że zapisane jest tam jaka będzie ich treść (a przynajmniej jakiś jej wycinek), a także ustanowiony zostaje obowiązek zawarcia takich umów. Umowa ramowa, może zostać uznana za umowę przedwstępną, ale tylko wtedy, gdy zostaną spełnione przesłanki, co do ważności umowy przedwstępnej.
Umowa przedwstępna mylona jest także z umową zobowiązującą do przeniesienia własności, ale mimo podobieństw to dwa zupełnie różne dokumenty! Podobieństwo polega bowiem na tym, że obie te umowy zawiera się wtedy, gdy utrudnione lub niemożliwe jest zawarcie umowy definitywnej, ale obi strony chcą mieć zapewnienie, że takowa zostanie zawarta. Poza tym przy obu tych dokumentach widoczna jest moc zobowiązująca, gdyż zapisy można egzekwować sądownie. To, co różni natomiast umowę przedwstępną od tej zobowiązującej do przeniesienia własności, jest fakt, że umowa przedwstępna zobowiązuje do zawarcia umowy zobowiązującej. Umowa zobowiązująca natomiast zobowiązuje do zawarcia umowy rozporządzającej. Mówiąc więc prostym językiem, ma ona nieco większą moc.
Podpisanie umowy przedwstępnej na rynku pierwotnym i wtórnym nieco się różni. W przypadku pierwszej opcji częściej mówi się o umowie rezerwacyjnej, gdyż podpisanie umowy przedwstępnej może być ryzykowne. Dlaczego?
Podpisując umowę przedwstępną na rynku pierwotnym na lokal mieszkalny jako osoba fizyczna, narażamy się na utratę pieniędzy. Jeżeli bank, w którym wzięliśmy kredyt, nie zaakceptuje niektórych postanowień umowy, możemy utracić zadatek. Umowa rezerwacyjna jest nieco bezpieczniejsza dla nabywcy, gdyż nie zobowiązuje go do zapłaty kwoty za mieszkanie i jeżeli sprawy związane z kredytem nie powiodą się, może z tej umowy zrezygnować, tracąc tylko opłatę rezerwacyjną. Na rynku wtórnym natomiast, jak najbardziej możemy podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego lub w formie cywilnoprawnej. Natomiast musimy przeanalizować szczegółowo jej zapisy, ponieważ takie umowy są tak samo ważne, jak umowy sprzedaży. Wobec nabywcy, jak i sprzedającego wyznaczany zostaje szereg zobowiązań, które należy uregulować.
Będąc już przy rynku pierwotnym, warto także zwrócić uwagę na to, czym różni się umowa deweloperska o umowy przedwstępnej. Otóż po podpisaniu umowy deweloperskiej, deweloper ma obowiązek ustanowić lub przenieść na nabywcę jedno z następujących praw: do odrębnej własności lokalu mieszkalnego, do nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, do użytkowania wieczystego gruntu i własności domu jednorodzinnego na nim. Nabywca także otrzymuje nałożone na niego obowiązki, a więc musi zapłacić kwotę nabycia nieruchomości na rzecz dewelopera. Umowa przedwstępna może być więc wstępem do umowy deweloperskiej, ale nie może jej zastąpić. Największą różnicą między tymi dwoma dokumentami jest przede wszystkim to, że w umowie deweloperskiej nabywca zobowiązuje się do spełnienia większej części lub całości świadczenia finansowego. W przypadku umowy przedwstępnej często świadczenie, które musi być wypełnione, jest niewielkie, gdyż jest to tylko umówiona kwota tytułem zaliczki, zadatku czy świadczenia o podobnym charakterze.
Jeżeli nie jesteś pewny, czy twoja umowa jest poprawnie napisana oraz, czy jej ważność nie podlega dyskusji, skontaktuj się z nami: 797 014 014, a my doradzimy i odpowiemy na każde nurtujące pytanie. Współpracujemy tylko z najlepszymi ekspertami, którzy specjalizują się w prawie dotyczącym nieruchomości. Dzięki temu, współpracując z nami, masz gwarancję, że dokumenty, które podpisujesz, są bezpieczne dla Ciebie!
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
