Odbiór mieszkania a akt notarialny - niezbędna dokumentacja

Czy tego samego dnia, kiedy deweloper wyznacza nabywcy termin odbioru mieszkania, zaplanowana powinna być także wizyta u notariusza? Czy akt notarialny powinien być podpisywany przed czy już po przeprowadzeniu odbioru technicznego domu lub mieszkania, a także ile dni od odbioru powinno minąć od wizyty u notariusza? Czym wreszcie dokładnie jest akt notarialny podpisywany „w okolicach czasowych” odbioru mieszkania? Na wszystkie powyższe pytania odpowiadamy w poniższym artykule.

Ustawa deweloperska i podpisanie umowy z deweloperem

Przede wszystkim warto pamiętać o tym, że wiele ważnych kwestii dotyczących umowy deweloperskiej reguluje umowa deweloperska, w tym również termin odbioru technicznego, przekazania kluczy do nabywanego domu lub mieszkania oraz zawarcia umowy przenoszącej własność. Zasady i tryb zawierania umów deweloperskich są dokładnie opisane w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawie deweloperskiej).

Dotyczą one umów zawieranych między deweloperem a nabywcą, na podstawie których, zgodnie z art. 1 ustawy, deweloper zobowiązuje się do zrealizowania przedsięwzięcia, którego dotyczy umowa, oraz do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę lub zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości. Ustawa definiuje dodatkowo środki ochrony wpłat nabywców, zasady ich wypłaty, przedkontraktowe obowiązki dewelopera, prawa i obowiązki stron umowy oraz zasady dokonywania odbioru technicznego nabytej nieruchomości i odpowiedzialność stron w tym zakresie.

Umowa deweloperska zawsze powinna być zawierana w formie aktu notarialnego. Środki wpłacane przez nabywców w transzach i terminach określonych w umowie nie trafiają bezpośrednio na rachunek dewelopera, a na indywidualny rachunek powierniczy, z którego zwalniane są zgodnie z założonym harmonogramem prac, po potwierdzeniu przez bank postępów na budowie (rachunek powierniczy otwarty) lub po zawarciu z nabywcą umowy przenoszącej własność (rachunek powierniczy zamknięty). Dzięki temu deweloper nie może swobodnie dysponować wpłatami nabywców. Dodatkowo bank ma możliwość weryfikacji sposobu, w jaki deweloper wykorzystuje zwalniane środki, które mogą być przeznaczane jedynie na potrzeby realizacji danej inwestycji. Ustawa nakłada też na deweloperów obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego, zawierającego informacje na temat dewelopera, inwestycji oraz gruntu, na którym jest ona realizowana, a także wybranego domu lub mieszkania (powierzchnia, cena za metr kwadratowy, standard wykończenia). Prospekt powinien być udostępniony przez dewelopera na życzenie potencjalnego nabywcy.

Dodatkowo w umowie powinny znaleźć się postanowienia dotyczące:

• ceny nabywanej nieruchomości,
• najważniejszych terminów, w tym terminu odbioru lokalu (wraz ze wskazaniem sposobu zawiadomienia o nim kupującego) oraz przeniesienia własności,
• wysokości i terminów płatności ceny na rzecz dewelopera,
• warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej,
• wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy,
• sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (normy  budowlanej),
• w przypadku obciążenia hipoteki nieruchomości kredytem dewelopera - zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę.
  

Art. 22 ustawy dokładnie wskazuje, jakie elementy powinna zawierać umowa deweloperska i w przypadku braku któregokolwiek z nich nabywca zyskuje prawo do odstąpienia od niej.

Dlaczego warto sprawdzić umowę deweloperską z prawnikiem?

Umowa deweloperska jest na tyle ważnym dokumentem, że w kwestii jej dokładnej oceny warto jest zaufać doświadczonemu w tej materii prawnikowi. Może się okazać, że zawiera ona zapisy, które w dalszej perspektywie mogą okazać się dla nabywcy niekorzystne lub że jej postanowienia w sposób znaczący odbiegają od standardów rynkowych. Zdarza się też, że deweloperzy stosują w umowach tzw. klauzule abuzywne (inaczej niedozwolone), na przykład ograniczające odpowiedzialność dewelopera z tytułu niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy lub uprawniające go do jednostronnej modyfikacji umowy.

Prawnicy Pewnego Lokalu służą swoja pomocą w zakresie analizy zapisów umownych oraz, jeżeli to niezbędne, wsparcia w zakresie negocjacji z deweloperem odnośnie modyfikacji postanowień. Dodatkowo w ramach analizy umowy deweloperskiej sprawdzany jest stanowiący załącznik do umowy Standard wykończenia, za którego weryfikację odpowiedzialny jest posiadający stosowne kwalifikacje inżynier. Dzięki temu nabywca zyskuje pewność, że w umowie, do której przystępuje, nie znajdą się postanowienia korzystne tylko dla jednej jej strony - dewelopera.

Na czym polega odbiór techniczny mieszkania od dewelopera?

Odbiór techniczny lokalu przeprowadzany jest po uzyskaniu przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Nabywca o jego terminie zawiadamiany jest w sposób wskazany w umowie deweloperskiej. Odbiór służy przede wszystkim sprawdzeniu lokalu pod kątem obecności usterek, polegających na niezgodności zrealizowanych prac z umową bądź normami budowlanymi i prawem budowlanym. Dlatego dobrze jest skorzystać z możliwości zaproszenia  przez nabywcę na odbiór pomocnika, najlepiej wykwalifikowanego inżyniera lub inspektora budowlanego, dla którego ocena stanu technicznego lokalu nie będzie stanowiła najmniejszego problemu, co w przypadku osoby nieposiadającej specjalistycznej wiedzy może już być trudnym zadaniem.

W odbiorze w imieniu nabywcy może stawić się pełnomocnik, co będzie wymagało przedstawienia przez niego stosownego pełnomocnictwa.

W trakcie odbioru technicznego należy sprawdzić wszystkie najważniejsze kwestie, w tym stan tynków i wylewek, kąty proste, piony i poziomy, wszystkie instalacje w mieszkaniu, stan stolarki okiennej i drzwiowej oraz ich zgodność ze Standardem wykończenia, a także przynależności. W przypadki stwierdzenia wad, powinny one zostać wpisane do protokołu odbioru, sporządzanego w podsumowaniu odbioru. Zazwyczaj jest on przygotowywany na druku dewelopera, ale warto na sprawdzić czy zawiera wszystkie niezbędne pozycje, w tym datę jego sporządzenia, dane stron umowy, numer umowy, dokładny adres i numer lokalu oraz listę usterek, a także informację o przekazanych kompletach kluczy i pilotach do garażu, jeżeli w dniu odbioru przekazywane są nabywcy klucze (stosowny zapis, regulujący tę kwestię, znajdziemy w umowie deweloperskiej). Warto jest rozważyć wykorzystanie podczas odbioru kamery termowizyjnej, badanie którą umożliwia zidentyfikowanie między innymi takich usterek jak niewłaściwe parametry termiczne przegród, wycieki, nieszczelności i mostki termiczne.

Według zapisów ustawy deweloperskiej deweloper powinien w ciągu 14 dni od daty sporządzenia protokołu przekazać kupującemu informację odnośnie uznania (lub nie) wykrytych wad (po tym czasie, w przypadku braku stosownej informacji, przyjmuje się, że deweloper uznał wady), a w terminie do 30 dni od dnia odbioru - naprawić te, uznane za zasadne. O wszelkich opóźnieniach w tym zakresie kupujący powinien być na bieżąco informowany, a zgodnie z regulacjami nowej ustawy deweloperskiej z bieżącego roku po upływie wspomnianych 30 dni i braku wskazania przez dewelopera nowego terminu usunięcia wad nabywca będzie mógł je naprawić na koszt dewelopera.

W przypadku niestawienia się nabywcy na odbiór (z wyjątkiem sytuacji, spowodowanych działaniem siły wyższej) po dwukrotnym doręczeniu wezwania do stawienia się na odbiór (przerwa pomiędzy zawiadomieniami powinna wynosić co najmniej 60 dni), deweloper zyskuje prawo do odstąpienia od umowy.

Odbiór przeprowadzany przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie to tzw. przedodbiór, który nie jest odbiorem w rozumieniu ustawy deweloperskiej. Dzięki jego przeprowadzeniu możliwe może być wcześniejsze naprawienie wykrytych usterek, co w znaczący sposób przyspiesza proces przekazywania kupującemu lokalu, ponieważ do dnia właściwego odbioru technicznego wady mogą już zostać usunięte przez dewelopera. Należy przy tym pamiętać o wpisaniu usterek z przedodbioru do protokołu odbioru.

Zawarcie umowy przenoszącej własność

Przede wszystkim należy podkreślić, że najczęściej akt notarialny podpisywany po odbiorze mieszkania jest formalnie notarialną umową przenoszącą własność nabywanej nieruchomości (własność mieszkania lub domu). W „tradycyjnym” procesie kupna mieszkania lub domu od dewelopera, odbiór mieszkania jest momentem, kiedy nabywający nieruchomość sprawdza jej zgodność z normami budowlanymi oraz z umową deweloperską (do umowy załączony jest tzw. Standard wykończenia, a w nim figurują informacje o zakresie prac wykończeniowych, rodzaju materiałów oraz rozwiązaniach technicznych, które mają zostać zastosowane w lokalu - ten dokument również wymaga szczególnej uwagi, ponieważ brak jest definicji pojęcia tzw. standardu deweloperskiego). Zgodnie z ustawą deweloperską, jak zostało wspomniane już wyżej, w momencie odbioru mieszkania deweloper powinien już dysponować decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku, która stanowi formalne potwierdzenie zakończenia budowy oraz przeprowadzenia wszystkich niezbędnych kontroli przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, Straż Pożarną oraz Państwową Inspekcję Sanitarną.

Oznacza to też, że dostępna jest już tzw. geodezyjna inwentaryzacja budynku, a więc znany jest ostateczny metraż mieszkania. Dlatego bezpośrednio po odbiorze nie ma technicznych ani prawnych przeszkód, żeby deweloper rozpoczął podpisywanie z nabywcami mieszkań tzw. umów przenoszących własność. Na podstawie tych umów zostaną założone księgi wieczyste dla mieszkań (księga wieczysta może zostać założona dopiero po geodezyjnej inwentaryzacji mieszkania, kiedy znany jest jego powykonawczy geodezyjny metraż). Warto tu zaznaczyć, że powierzchnia powykonawcza lokalu zazwyczaj nieco różni się od projektowej, co dla nabywcy może wiązać się z koniecznością dopłaty za większy metraż. Jest to kwestia, na którą warto zwrócić uwagę, przygotowując się do podpisania umowy deweloperskiej. Zazwyczaj przyjmuje się, że różnica w metrażu wynosząca do 2% jest w granicach normy, natomiast już powyżej tej wartości nabywca może być uprawniony do odstąpienia od umowy. Ważne będą też uprawnienia, przysługujące stronom w związku z różnicą w metrażu lokalu, na przykład czy w przypadku, gdy okaże się, że powierzchnia mieszkania jest mniejsza od projektowej deweloper będzie zobowiązany do zwrotu kupującemu nadpłaconych środków.

Czy jednak mamy obowiązek podpisywania umowy przenoszącej własność już w momencie odbioru mieszkania? Na powyższą odpowiedź nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy bowiem od tego, jakie prawa i obowiązki stron umowy (nabywcy i dewelopera) zostały zapisane w umowie deweloperskiej. W takiej umowie zawsze musi widnieć termin na zawarcie pomiędzy nabywcą mieszkania a deweloperem umowy przenoszącej własność nieruchomości i jeżeli ten termin jest bliski dacie odbioru technicznego, wówczas najlepszym rozwiązaniem jest przystąpienie do umowy, zgodnie z warunkami, zapisanymi w umowie deweloperskiej. W innym przypadku kupujący może zostać obciążony karami umownymi, a deweloper może zyskać prawo do odstąpienia od umowy. Z kolei jeżeli deweloper opóźnia przeniesienie własności nieruchomości, nabywca może zyskać prawo do odstąpienia od umowy po bezskutecznym upływie wyznaczonego  przez niego dodatkowego 120-dniowego terminu.

Zazwyczaj pomiędzy terminem odbioru mieszkania a aktem notarialnym umowy przenoszącej własność mija kilka miesięcy, chociaż zdarza się też, że jest to znacznie mniej odległy termin - szczegółowe regulacje w tym zakresie zawiera podpisana z deweloperem umowa deweloperska. Warto tu podkreślić, że usterkowość lokalu nie jest podstawą do odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej (podobnie jest w przypadku protokołu odbioru - najlepszym rozwiązaniem jest jego podpisanie, ponieważ dzięki temu zobowiązujemy dewelopera do naprawy wad) - deweloper jest zobligowany do usunięcia usterek zgodnie z zapisami ustawy deweloperskiej oraz Kodeksu cywilnego.

Czy więc nabywca jest zobowiązany do podpisania aktu notarialnego już w dniu odbioru technicznego mieszkania od dewelopera? Na to pytanie odpowiedź znajdziemy w zawartej umowie deweloperskiej, a także w tym artykule.

Warto przede wszystkim pamiętać o tym, że zarówno umowa deweloperska, jak i umowa przenosząca własność, wymaga bardzo dokładnego sprawdzenia przed przystąpieniem do niej. W obydwu przypadkach najlepiej jest zwrócić się o pomoc do prawnika, posiadającego doświadczenie w tym zakresie. Pewny Lokal oferuje nabywcom nieruchomości kompleksowe wsparcie, zarówno prawne, jaki i techniczne.

Odbiór mieszkania od wykonawcy czy od dewelopera? 

Kupno mieszkania od dewelopera ma ogromną zaletę, nabywca jest chroniony ustawą deweloperską. Jeśli podczas odbioru nieruchomości zostaną wykryte jakieś wady lub nieścisłości z umową, to wystarczy wpisać się do protokołu zdawczo-odbiorczego, dzięki czemu deweloper będzie zobligowany do ich usunięcia. Pozwoli to uchronić się przed koniecznością ponoszenia sporych kosztów związanych z samodzielną naprawą usterek. Deweloper musi oddać mieszkanie wolne od wad, ale jeśli ich nie usunie w ustalonym terminie, to kupujący będzie miał podstawę do odstąpienia od umowy, to samo dotyczy rażących odstępstw od zapisów widniejących w podpisanej umowie. Odbiór mieszkania jest realizowany w oparciu o zapisy widniejące w ustawie deweloperskiej i ma to miejsce jeszcze przed przeniesieniem własności. Na otrzymanie kluczy można liczyć po wpłaceniu deweloperowi całkowitej kwoty, która została z nim ustalona podczas sporządzania umowy. Jeśli jednak ktoś decyduje się na kupno mieszkania z pominięciem ustawy deweloperskiej, to na odebranie kluczy trzeba będzie poczekać, aż zostanie przeniesione prawo własności na nabywcę. W przypadku wykonawcy trzeba liczyć się z tym, że może on nie być skłonny do przekazania obiektu mieszkalnego, aż nie zostanie sporządzony akt notarialny i jest to całkowicie zgodne z prawem. Obie strony umowy obowiązują przepisy kodeksu cywilnego. 

Zakup mieszkania a przekazanie kluczy 

Należy mieć na uwadze, że odbiór techniczny mieszkania nie jest tym samym, co odbiór kluczy. Po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego niekoniecznie musi dojść do otrzymania przez kupującego kluczy do nowego lokum. Odbiór techniczny służy do dokładnego sprawdzenia mieszkania, jest to ostatni moment na zgłoszenie usterek, znalezionych wad i nieścisłości z umową. Z kolei o przekazaniu kluczy można mówić dopiero w momencie przeniesienie prawa własności na nabywcę. Oczywiście bardzo często kupujący otrzymuje klucze już po zakończeniu odbioru mieszkania, czyli po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego. Może to nastąpić także później, czyli w dniu podpisania umowy przenoszącej własność. Zdarza się również, że do przekazania kluczy dojdzie dopiero po podpisaniu umowy końcowej. Kluczowe będzie wobec tego ustalenie z deweloperem, kiedy dokładnie ma nastąpić odbiór kluczy. Należy zawrzeć stosowne zapisy w umowie deweloperskiej, aby uniknąć niedomówień i problemów. Im wcześniej nabywca znajdzie się w posiadaniu kluczy, tym szybciej będzie mógł przystąpić do wykończenia lokalu i wprowadzenia się do niego. 

Odbiór kluczy od dewelopera co dalej?

 Po odebraniu kluczy od dewelopera trzeba jeszcze zająć się kilkoma istotnymi kwestiami. Konieczne staje się przepisanie liczników za media. Kupujący musi zgłosić zmianę właściciela lokalu, aby uniknąć płacenia cudzych rachunków za prąd, gaz i wodę. Po odbiorze mieszkania należy zgłosić przepisanie liczników w ciągu 14 dni. Wymaga to wobec tego złożenia wizyty w zakładzie wodociągowym, w zakładzie energetyki i zakładzie gazownictwa. Kolejną kwestią jest przeniesienie własności po odbiorze, dzięki czemu nabywca stanie się formalnie właścicielem nieruchomości. Oczywiście należy zrobić to w kancelarii notarialnej.  Z podpisanym dokumentem przeniesienia własności należy zgłosić się również do banku. Przekaże on kupującemu kolejne dokumenty, które będą podstawą do złożenia wniosku o wpis hipoteki. Należy go złożyć w wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. Sąd wyślę pismo o wpisie, który należy dostarczyć do banku, co można zrobić najczęściej w formie elektronicznej. Konieczne staje się także załatwienie formalności urzędowych. Nabycie nieruchomości zgłasza się w celu jej opodatkowania. Trzeba również wymeldować się z poprzedniego miejsca zamieszkania w urzędzie miasta, po czym zameldować miejsce stałego pobytu w zakupionym lokalu. Wymaga to przedstawienia umowy kupna-sprzedaży lub protokołu zdawczo-odbiorczego nieruchomości. Konieczne staje się także ubezpieczenie mieszkania, jeśli ktoś nie sfinalizował jego zakupu kredytem hipotecznym.

---

Autor
Michał Stasznik

Pasjonat podróżowania i podziwiania architektury i świata. Zna się na normach budowlanych, bo współpracował z firmami realizującymi projekty budowlane. Branża budowlana nie jest mu obca, chętnie dzieli się swoją wiedzą.