Jesteś na etapie zawierania umowy przedwstępnej lub planujesz ją podpisać w przyszłości przed kupnem mieszkania/domu? Dobrze trafiłeś/aś. W poniższym artykule wyjaśniamy, czym jest umowa przedwstępna, co powinna zawierać oraz, z jakimi stawkami należy się liczyć, podpisując umowę przedwstępną u notariusza.
Jest to rodzaj umowy zawierany na początku transakcji polegającej na sprzedaży i zakupie nieruchomości. Taka umowa stanowi wprowadzenie do właściwej umowy kupna/sprzedaży. Pozwala na zarezerwowanie nieruchomości do czasu zdobycia wszystkich środków niezbędnych do zakupu nieruchomości. Celem umowy przedwstępnej jest zapewnienie po stronie sprzedającego, że zamierza on zbyć nieruchomość, a po stronie kupującego, że zamierza ją zakupić na określonych warunkach.
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku opisuje w Kodeksie cywilnym artykuł 389 definicję umowy przedwstępnej. Zgodnie z jej zapisem umowa przedwstępna to dokument zobowiązujący strony do podpisania w przyszłości umowy przyrzeczonej. Na ogół umowa przedwstępna gwarantuje zrealizowanie transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości po wypełnieniu określonych warunków.
Warto dodać, to iż Kodeks cywilny nie określa formy umowy przedwstępnej. W związku z tym może być ona w zwykłej formie pisemnej, ustnej, albo w formie aktu notarialnego. Dopiero umowa przeniesienia własności bezwzględnie musi być podpisywana w kancelarii w obecności notariusza.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Aby umowa kupna-sprzedaży mieszkania była ważna, musi zawierać:
Dobra praktyka nakazuje dodatkowo umieścić w takiej umowie maksymalny czas na zawarcie aktu notarialnego oraz datę przekazania nieruchomości nabywcy. Można zabezpieczyć się również zadatkiem.
Aby zawrzeć umowę przedwstępną kupna/sprzedaży nieruchomości, należy posiadać:
Bez wyżej wymienionych dokumentów zawarcie umowy przedwstępnej jest niemożliwe.
Pewny Lokal to zarówno kancelaria specjalizująca się w pomocy prawnej nabywcom przy bezpiecznym kupnie nieruchomości (mieszkania, domu lub działki) na rynku wtórnym, jak i firma inżynieryjna wykonująca przeglądy i odbiory techniczne nieruchomości mieszkalnych. Dzięki naszym usługom setki Polaków kupują co miesiąc nieruchomości w bezpieczny sposób.
Dowiedz się więcej o naszych usługach na rynku wtórnym tutaj, a o naszych audytach działek tutaj.
Jeśli zdecydowaliśmy się na wybór zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego lub w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym należy liczyć się z kosztami u notariusza. W obu przypadkach zastosowanie znajdzie tabelka z kosztami notarialnymi opublikowana w formie rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Jest ona co prawda wiążąca dla notariuszy, jednakże czasami interpretacja przepisów może być różna, na co należy zwrócić uwagę, będąc u notariusza. Dodatkowo trzeba pamiętać, że dana stawka jest stawką negocjowalną, tj. notariusz może pobrać za czynność mniej, niż zaproponował na początku.
W tym wypadku wygląda to nieco inaczej. Jak wspomnieliśmy w innym artykule pt. Umowa przedwstępna – wzór, jest to najlepsza forma na zawarcie umowy przedwstępnej. Niestety wiąże się ona z większymi kosztami. Standardową praktyką u notariuszy jest to, że ich wynagrodzenie, czyli taksa za sporządzenie tej umowy rozbijana jest na dwie, tj. połowa opłaty uiszczana jest przy umowie przedwstępnej, druga połowa przy umowie przenoszącej własność. To wynagrodzenie zależy od wartości nieruchomości. Do tego dochodzi ewentualna opłata za wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia – 246 zł brutto, które jest wynagrodzeniem notariusza za jego złożenie, natomiast 150 zł to opłata sądowa. Do całości dochodzą koszty wypisów aktu notarialnego – około 100 zł.
Jeśli nie wiesz, jakie możesz ponieść koszty lub chciałbyś mieć argument do negocjacji stawki z notariuszem – możesz się z nami skontaktować, postaramy się tak poprowadzić transakcję, żeby maksymalnie obniżyć koszty.
Tabela 3.1: Koszty notarialne przy umowie przedwstępnej
| Jeden podpis notarialnie poświadczony | Około 25 zł |
| Wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia | Około 250 zł |
| Koszty sądowe | Około 150 zł |
| Wypis aktu notarialnego | Około 100 zł |
Zgodnie z Ustawą z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece umowa przedwstępna obejmująca przyrzeczenie sprzedaży nieruchomości danemu nabywcy powinna zapewnić wpisanie tego roszczenia w Księdze Wieczystej w dziale III ,,Prawa, roszczenia i ograniczenia”. Wspomniany dział KW przeznaczony jest do ujawnienia praw osobistych oraz roszczeń z tytułu najmu, dzierżawy, prawa pierwokupu, prawa dożywocia, jak również roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości bądź użytkowania wieczystego.
Wspomniane roszczenie zostaje ujawnione w księdze wieczystej wraz z momentem złożenia odpowiedniego wniosku przez notariusza (albo stronę) do właściwego sądu rejonowego. Kluczowym aspektem jest podpisanie dokumentów przez strony w kancelarii w obecności notariusza, tj. poświadczenie podpisu stron przez notariusza. Złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej wiąże się z dodatkową opłatą w wysokości 200 złotych. Kwota opłaty sądowej jest stała bez względu na wartość nieruchomości.
Taka umowa jest najczęściej przez nas przygotowana, natomiast jedynie podpis pod nią następuje przy notariuszu. Notariusz najczęściej jej nie sprawdza, bo nie ma takiego ustawowego obowiązku, a orzecznictwo Sądu Najwyższego potwierdza, że nie musi jej sprawdzać. W każdym razie kwota za całość powinna wynieść około 100 zł brutto maksymalnie. Jest to zależne np. od liczby podpisów – od jednego opłata to 24,60 zł brutto.
Umowa przedwstępna określa cenę sprzedaży nieruchomości, jest więc bardzo ważna dla banku, który ma udzielić pożyczki. Cena sprzedaży nieruchomości określona w umowie przedwstępnej nie może ulec zmianie.
Jako zabezpieczenie realizacji warunków umowy przedwstępnej należy wpłacić zaliczkę lub zadatek. Chociaż cel wpłaty zaliczki i zadatku jest taki sam, z punktu widzenia prawa niesie to za sobą różne konsekwencje. Zaliczka jest zwrotną formą płatności, więc w przypadku, gdy do transakcji nie dojdzie, powinna zostać zwrócona. Jeśli transakcja dochodzi do skutku, wówczas zaliczka przechodzi na poczet kwoty transakcji. Zadatek jest bezzwrotny i stanowi zabezpieczenie realizacji warunków umowy. Gdy z transakcji wycofa się sprzedający, kupujący może żądać zwrócenia dwukrotności wpłaconego zadatku.
W przypadku zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką trzeba zawrzeć w umowie przedwstępnej zapis, że część ustalonej ceny sprzedaży zostanie przekazana bezpośrednio wierzycielowi, a nadwyżka ponad to, co zostało przekazane wierzycielowi, zostanie przekazana sprzedającemu.
Koszt zawarcia umowy przedwstępnej zależy od tego, czy notariusz ma tylko poświadczyć podpisy, czy sporządzić umowę w formie aktu notarialnego. W pierwszym przypadku koszt umowy nie powinien przekroczyć ok. 100 zł brutto, w drugim przypadku jej koszt zależy od wartości nieruchomości i może wynosić nawet ponad 1000 zł.
W przypadku rozwiązania umowy przedwstępnej wchodzi w życie paragraf zawarty w tej umowie dotyczący jej rozwiązania. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego strona poszkodowana może ubiegać się o zwrot kosztów poniesionych w związku z przygotowaniami do zawarcia właściwej umowy kupna/sprzedaży.
Depozyt notarialny to jeden ze sposobów przechowywania pieniędzy, które mają trafić do innej osoby bądź instytucji. Jest swojego rodzaju zabezpieczeniem, że strona nabywająca nieruchomość lub inny przedmiot aktu notarialnego posiada wystarczające środki na dokonanie transakcji. Koszt przyjęcia pieniędzy do depozytu jest ustalany indywidualnie, koszt sporządzenia protokołu depozytu wynosi 50 zł netto, natomiast każdy miesiąc przechowywania kosztuje 20 zł netto.
Przyjmuje się, że kosztami depozytu powinny podzielić się obie strony zawierające umowę.
Autor
Ewa Kosmalska
Pośredniczka nieruchomości wyspecjalizowana w inwestycjach w grunty, w których widzi ogromny potencjał. Niedawno ukończyła podyplomowe studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Wie, gdzie szukać informacji o działkach zarówno inwestycyjnych, jak i na użytek prywatny. Pośredniczy w sprzedaży mieszkań i domów. W wolnych chwilach uczy się serbskiego.
Weryfikacja
merytoryczna
Piotr Semeniuk
Założyciel Pewnego Lokalu. Specjalista prawa nieruchomości. Doktor nauk prawnych (doktorat z prawa ochrony konsumentów). Z zamiłowania inwestor i analityk rynku mieszkaniowego. Wielokrotny gość telewizji (TVP, TVN, Polsat), gdzie wypowiadał się na tematy rynku nieruchomości i ochrony praw nabywców.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online