Jesteś na etapie zawierania umowy przedwstępnej lub planujesz ją podpisać w przyszłości przed kupnem mieszkania/domu? Dobrze trafiłeś/aś. W poniższym artykule wyjaśniamy, czym jest umowa przedwstępna, co powinna zawierać oraz, z jakimi stawkami należy się liczyć, podpisując umowę przedwstępną u notariusza.
Umowa przedwstępna to dokument zawierany na początku transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Stanowi ona wstęp do właściwej umowy przenoszącej własność. Jej głównym zadaniem jest rezerwacja nieruchomości. Daje to stronom czas na zgromadzenie środków finansowych niezbędnych do finalizacji transakcji. Celem umowy przedwstępnej jest zabezpieczenie interesów obu stron. Sprzedający deklaruje w niej chęć zbycia nieruchomości. Kupujący z kolei zobowiązuje się do jej nabycia na ustalonych wcześniej warunkach.
Zapraszamy na odcinek podcastu nieruchomościowego Pewny Lokal o notariuszach.
Definicję umowy przedwstępnej reguluje art. 389 Kodeksu cywilnego (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.). Zgodnie z przepisami jest to dokument zobowiązujący strony do podpisania umowy przyrzeczonej w przyszłości. Umowa przedwstępna gwarantuje realizację transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości po spełnieniu określonych warunków.
Niezbędnym aspektem umowy przedwstępnej jest dokładne wskazanie obowiązków stron, które mają doprowadzić do umowy przeniesienia własności, konieczne jest również wskazanie terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Kodeks cywilny nie narzuca konkretnej formy dla umowy przedwstępnej. Może być ona zawarta w zwykłej formie pisemnej, ustnej lub w formie aktu notarialnego. Warto jednak pamiętać, że dopiero właściwa umowa przeniesienia własności bezwzględnie wymaga formy aktu notarialnego sporządzonego w kancelarii.
Aby umowa przedwstępna była ważna, musi zawierać następujące elementy:
Dobrą praktyką jest umieszczenie w dokumencie dodatkowych ustaleń. Warto wskazać maksymalny czas na podpisanie aktu notarialnego oraz datę przekazania lokalu nabywcy. Transakcję można również zabezpieczyć zadatkiem..
Do zawarcia umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości niezbędne są:
Brak powyższych dokumentów uniemożliwia podpisanie umowy przedwstępnej.
Pewny Lokal to kancelaria prawna specjalizująca się w obsłudze nabywców nieruchomości (mieszkań, domów i działek) na rynku wtórnym. Firma wykonuje również inżynieryjne przeglądy i odbiory techniczne lokali mieszkalnych. Wspieramy klientów w bezpiecznym procesie zakupu nieruchomości.
Dowiedz się więcej o naszych usługach na rynku wtórnym tutaj, a o naszych audytach działek tutaj. Decyzja o zawarciu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego lub w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym wiąże się z kosztami. W obu sytuacjach obowiązują stawki określone w rozporządzeniu w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Rozporządzenie jest wiążące dla notariuszy. Praktyka pokazuje jednak, że interpretacja przepisów bywa zróżnicowana. Należy zwrócić na to uwagę podczas wizyty w kancelarii. Warto pamiętać, że stawki taksy podlegają negocjacji. Notariusz ma prawo pobrać opłatę niższą, niż początkowo zaproponował.
Koszty w tym przypadku są wyższe. Jak wyjaśnialiśmy w artykule pt. Umowa przedwstępna – wzór, akt notarialny jest najbezpieczniejszą formą zawarcia tej umowy. Standardową praktyką kancelarii jest dzielenie taksy notarialnej za sporządzenie dokumentu na dwie części. Połowę opłaty uiszcza się przy umowie przedwstępnej. Drugą połowę klient opłaca przy umowie przenoszącej własność.
Wysokość wynagrodzenia notariusza zależy bezpośrednio od wartości nieruchomości. Do kosztów należy doliczyć ewentualną opłatę za wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia. Wynosi ona 246 zł brutto z tytułu wynagrodzenia dla notariusza za złożenie wniosku. Dodatkowe 150 zł to opłata sądowa. Całość zamykają koszty sporządzenia wypisów aktu notarialnego, wynoszące około 100 zł.
Jeśli potrzebujesz wyceny lub argumentów do negocjacji stawki z notariuszem – skontaktuj się z nami. Pomożemy poprowadzić transakcję tak, aby maksymalnie zoptymalizować koszty.
Tabela 3.1: Koszty notarialne przy umowie przedwstępnej
| Jeden podpis notarialnie poświadczony | Około 25 zł |
| Wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia | Około 250 zł |
| Koszty sądowe | Około 150 zł |
| Wypis aktu notarialnego | Około 100 zł |
Kwestię tę reguluje Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z jej przepisami, umowa przedwstępna powinna stanowić podstawę do wpisania roszczenia w Księdze Wieczystej (dział III: „Prawa, roszczenia i ograniczenia”). Dział ten służy do ujawniania praw osobistych oraz różnego rodzaju roszczeń. Dotyczy to m.in. najmu, dzierżawy, prawa pierwokupu, prawa dożywocia, a także roszczeń o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego. Roszczenie wpisuje się do księgi wieczystej po złożeniu odpowiedniego wniosku do właściwego sądu rejonowego. Może to zrobić notariusz lub strona transakcji. Kluczowe jest uprzednie podpisanie dokumentów w kancelarii.
Wymagane jest notarialne poświadczenie podpisów obu stron. Złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej wymaga wniesienia stałej opłaty sądowej w wysokości 200 zł. Kwota ta nie zależy od wartości nieruchomości.
Ten rodzaj umowy najczęściej przygotowujemy dla klientów samodzielnie. Wizyta u notariusza ogranicza się wyłącznie do złożenia podpisów pod dokumentem. Notariusz zazwyczaj nie weryfikuje treści takiej umowy. Nie nakłada na niego tego obowiązku ustawa. Brak takiej konieczności potwierdza również orzecznictwo Sądu Najwyższego. Koszt tej czynności powinien wynieść maksymalnie około 100 zł brutto. Ostateczna cena zależy od liczby podpisów. Opłata za poświadczenie jednego podpisu wynosi 24,60 zł brutto.
Umowa przedwstępna rygorystycznie określa cenę nieruchomości. Jest to dokument niezbędny dla banku w procesie przyznawania kredytu hipotecznego. Cena sprzedaży wskazana w umowie przedwstępnej nie ulega już zmianie.
Zabezpieczeniem realizacji warunków umowy przedwstępnej jest wpłata zaliczki lub zadatku. Cel obu wpłat wydaje się podobny, jednak ich skutki prawne drastycznie się różnią. Zaliczka jest formą zwrotną. Jeśli do transakcji nie dojdzie, podlega ona zwrotowi w pełnej wysokości. Gdy transakcja dochodzi do skutku, zaliczka zostaje zaliczona na poczet ostatecznej ceny. Zadatek ma charakter bezzwrotny i stanowi twardsze zabezpieczenie umowy. Jeśli z transakcji wycofa się kupujący, sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek. Jeżeli natomiast to sprzedający zerwie umowę, kupujący może domagać się zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Nabywając nieruchomość obciążoną hipoteką, należy umieścić w umowie przedwstępnej odpowiednią klauzulę. Zapis ten powinien określać, że część ceny sprzedaży trafi bezpośrednio do wierzyciela hipotecznego. Ewentualna nadwyżka, pozostała po spłacie zadłużenia u wierzyciela, zostanie przekazana na rachunek sprzedającego.
Koszty są uzależnione od zakresu usług notariusza. Jeśli czynność ogranicza się do poświadczenia podpisów pod gotowym dokumentem, koszt nie przekroczy zazwyczaj ok. 100 zł brutto. Jeżeli notariusz sporządza umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, cena będzie zależała od wartości nieruchomości. W tym wariancie opłata może przekroczyć 1000 zł.
Zasady rozwiązania umowy przedwstępnej definiują zapisy zawarte w jej treści. Jeśli umowa została sporządzona w formie aktu notarialnego, przepisy chronią stronę poszkodowaną. Strona ta może domagać się zwrotu kosztów poniesionych w związku z przygotowaniami do zawarcia właściwej umowy kupna-sprzedaży.
Depozyt notarialny to bezpieczny sposób przechowywania środków finansowych przeznaczonych dla innej osoby lub instytucji. Stanowi on gwarancję, że nabywca dysponuje środkami wystarczającymi do sfinalizowania transakcji. Opłatę za przyjęcie środków do depozytu ustala się indywidualnie. Koszt sporządzenia samego protokołu depozytu to 50 zł netto. Każdy rozpoczęty miesiąc przechowywania środków wiąże się z opłatą rzędu 20 zł netto. Przyjętą praktyką jest solidarne dzielenie się kosztami depozytu przez obie strony umowy.
Autor
Ewa Kosmalska
Pośredniczka nieruchomości wyspecjalizowana w inwestycjach w grunty, w których widzi ogromny potencjał. Niedawno ukończyła podyplomowe studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Wie, gdzie szukać informacji o działkach zarówno inwestycyjnych, jak i na użytek prywatny. Pośredniczy w sprzedaży mieszkań i domów. W wolnych chwilach uczy się serbskiego.
Weryfikacja
merytoryczna
Piotr Semeniuk
Założyciel Pewnego Lokalu. Specjalista prawa nieruchomości. Doktor nauk prawnych (doktorat z prawa ochrony konsumentów). Z zamiłowania inwestor i analityk rynku mieszkaniowego. Wielokrotny gość telewizji (TVP, TVN, Polsat), gdzie wypowiadał się na tematy rynku nieruchomości i ochrony praw nabywców.
Zapraszamy do wysłuchania
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę