Opłaty notarialne przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym

Różnice między rynkiem wtórnym a pierwotnym

Kupno pierwszego mieszkania to chyba najważniejsza decyzja finansowa w życiu każdego człowieka. Jest to przede wszystkim wydatek bardzo obciążający budżet domowy. Dlatego też wiele osób decyduje się zaciągnąć kredyt hipoteczny w banku. Pożyczka na lokal oznacza jednak konieczność spłaty rat na rzecz banku nawet przez 20/30 lat.

Szukając wymarzonego lokalu nabywca ma do wyboru dwa “rynki” nieruchomości. Rynek pierwotny to mieszkania nowe, wybudowane od podstaw przez dewelopera. Rynek wtórny to mieszkania z drugiej ręki, a więc od właścicieli, którzy mieszkali już w lokalu i decydują się na jego sprzedaż.

Czy mieszkanie z rynku pierwotnego zawsze jest droższe niż to z wtórnego?

Mieszkania z rynku wtórnego z reguły są nieco tańsze niż te od dewelopera. Jest to jednak tylko częściowo prawda, ponieważ wszystko zależy od tego, gdzie mieści się mieszkanie, jaki jest jego metraż i standard.

Zakładając, że wybrany lokal z rynku wtórnego, porównamy z takim samym mieszkaniem z rynku pierwotnego, które znajduje się w tym samym mieście i w tej samej lokalizacji, to rzeczywiście to, które zaoferuje deweloper, będzie kilkadziesiąt, a nawet kilkaset tysięcy droższe.

Jeżeli jednak na szali położysz mieszkanie od dewelopera, o powierzchni 60 m2, oddalone np. od Warszawy o 60 km, a na drugim końcu, postawisz 50 m2, z rynku wtórnego, w centrum stolicy, nieopodal metra to możesz się zdziwić. Mieszkanie z rynku wtórnego może okazać się sporo droższe.

Taksa notarialna kalkulator  

Odwołując się do poprzednich akapitów, można szybko zauważyć, że koszty notarialne są dosyć znaczące.

W związku z tym zawczasu trzeba się przygotować finansowo do ich opłacenia w kancelarii notarialnej. W zależności od kwoty wybranego lokalu można sprawdzić obowiązującą nabywcę taksę notarialną. Dodatkowo w tabelkach wyżej znajdziesz też informacje o pozostałych opłatach notarialnych typu — cena za wypisy czy wniosek wieczystoksięgowy, a także wielkości opłat sądowych.

Oczywiście trzeba pamiętać również o kwocie związanej z podatkiem PCC przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Jeśli masz wątpliwości, możesz zawsze dopytać zawczasu dewelopera bądź danego notariusza. Dodatkowo coraz więcej stron internetowych proponuje kalkulatory, które po wpisaniu szczegółów transakcji (tj. ceny nieruchomości i drogi jej nabycia), wyliczają przewidywalną sumę opłat czekających nabywcę w kancelarii.

Zalecamy, jednak weryfikację tych wyliczeń bezpośrednio z notariuszem bądź przedstawicielem dewelopera, by nie dopuścić do rozbieżności oraz problemu w spłacie zobowiązań przy podpisywaniu umowy.

Akt notarialny - forma i znaczenie

Akt notarialny jest dokumentem o wadze urzędowej, potwierdzającym dokonanie określonych w nim czynności prawnych. Za jego sporządzenie, a następnie odczytanie stronom przed złożeniem przez nie na nim podpisów, odpowiedzialny jest notariusz. Akt notarialny sporządzany jest w przypadku, gdy wymagają tego przepisy prawa, a także wtedy, gdy taka jest wola stron umowy. Ustawa Prawo o notariacie szczegółowo opisuje zarówno kompetencje notariusza, jak i treść i formę aktów.

Zgodnie z rozdziałem 3 ustawy akt powinien zawierać:

• dokładną datę i miejsce jego sporządzenia,
• imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza,
• dane stron umowy, w tym również imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych, nazwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w akcie, pełnomocników stron oraz innych osób obecnych przy
• sporządzaniu aktu,
• oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty,
• stwierdzenie, na żądanie stron, faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu,
• stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany,
• podpisy biorących udział w akcie oraz osób obecnych przy sporządzaniu aktu,
• podpis notariusza.
  

W przypadku gdy akt sporządzany jest w związku z czynnością prawną, powinien zawierać wszystkie istotne dla niej zapisy, zgodne zarówno z przepisami prawa, jak i z ustaleniami, poczynionymi przez strony.

Zgodnie z Kodeksem Etyki Zawodowej Notariusza notariusz zobowiązany jest do zastosowania takich rozwiązań prawnych, które odpowiadają woli klienta, przy jednoczesnym stosowaniu się do przepisów prawa i do dokonywania czynności według najlepszej woli i wiedzy oraz z należytą starannością. Przed sporządzeniem aktu notariusz jest zobowiązany do sprawdzenia tożsamości stron oraz zweryfikowania wiarygodności dokumentów, przedstawionych przez strony. Warto tu zaznaczyć, że do obowiązków notariusza nie należy sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości, jeżeli umowa dotyczy przeniesienia prawa jej własności. Ocenę stanu prawnego nieruchomości należy przeprowadzić we własnym zakresie (przede wszystkim w oparciu o wpisy w księdze wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości), najlepiej przy wsparciu prawnika. Akt musi być sporządzony w sposób jasny i zrozumiały dla stron.

Elektroniczne wypisy i wyciągi z aktów notarialnych przechowywane są przez Krajową Radę Notarialną w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych.

Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania?

Zanim przejdziemy do wyjaśnienia taksy notarialnej i stawek z nią związanymi, chcemy pokazać trzy przykłady różnych stawek taks notarialnych, zależnych od danej sytuacji.

1. Mieszkanie kupione na kredyt od dewelopera, w kwocie 500 000 zł

2. Mieszkanie kupione na kredyt z rynku wtórnego, w kwocie 450 000 zł

3. Dom, bez kredytu, z rynku wtórnego, za gotówkę w kwocie 750 000 zł

Chociaż dodatkowych opłat przy zakupie mieszkania od dewelopera może wydawać się sporo, nie należy się zniechęcać. Warto mieć na względzie, że są to już wszystkie koszty, które nie były do tej pory oczywiste, a w zamian za to, będziemy mogli zostać właścicielami nowego mieszkania, w którym do tej pory nikt nie mieszkał.

Będzie to świetna, nowa jakość.
Warto również pamiętać, że przy zakupie mieszkania z drugiej ręki, również obowiązują opłaty dodatkowe, których nie da się uniknąć podczas finalizacji transakcji.

Na opłaty notarialne, związane z transakcją zakupu mieszkania na rynku wtórnym składa się kilka elementów, z których część jest stała, a część zmienna, uzależniona od wartości przedmiotu umowy.

Za co dokładnie płacimy u notariusza?

Na opłaty składa się:

Taksa notarialna - jej maksymalną wysokość określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku. Oznacza to, że notariusz nie może pobrać opłaty wyższej niż wskazana w rozporządzeniu, ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby taksa była niższa. W związku z tym warto jej wysokość z notariuszem negocjować jeżeli zaproponowana stawka wydaje się nam za wysoka, ponieważ są duże szanse na osiągnięcie pułapu cenowego, który będzie satysfakcjonujący dla obydwu stron. Stawki określone rozporządzeniem w zależności od wartości nieruchomości kształtują się jak poniżej:

• do 3000 zł - 100 zł;
• powyżej 3000 zł do 10.000 zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
• powyżej 10.000 zł do 30.000 zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
• powyżej 30.000 zł do 60.000 zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
• powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
• powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł - 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;
• powyżej 2.000.000 zł - 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł. Jeżeli czynności dokonywane są pomiędzy osobami z I grupy podatkowej, wówczas maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi 7500 zł.
  

Odpis aktu notarialnego - od 6 do 20 zł za stronę odpisu (plus VAT),

Stałe opłaty sądowe, w tym opłata za założenie księgi wieczystej - 60 zł, opłata za dokonanie wpisu prawa własności do księgi wieczystej- 200 zł, opłata za dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej (w przypadku, gdy zakup finansujemy kredytem hipotecznym)-  200 zł,

Opłaty dodatkowe - podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości transakcji (należny tylko w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym)

Poniżej przykładowa szacunkowa kalkulacja opłat notarialnych dla lokalu o wartości 500 tysięcy złotych:

Tabela 2.1 : Przykładowe szacunkowe koszty opłat notarialnych

Dodatkowe koszty związane z zakupem nieruchomości

Już rozpoczynając poszukiwania nieruchomości, często decydujemy się na współpracę z agencją nieruchomości, która będzie pośredniczyć w dokonywanym przez nas zakupie. Jest to wygodne rozwiązanie, ponieważ pośrednik wspiera nas podczas całego procesu, który kończy się docelowo podpisaniem umowy zakupu nieruchomości. Prezentuje oferty, odpowiadające naszym oczekiwaniom, pośredniczy w kontakcie ze sprzedającym, a często też z bankiem, kredytującym kupno, przygotowuje transakcję pod kątem formalnym. Dla osób, które nie mają większego doświadczenia w obrocie nieruchomościami, jest to nieocenione wsparcie. Dzięki temu zyskują pewność, że nic nie umknie ich uwadze oraz że, jako strona umowy, zostaną potraktowani równoważnie ze sprzedającym. Koszt usługi pośrednictwa, oczywiście tylko w przypadku finalizacji zakupu, to średnio ok. 2-3% wartości nieruchomości. Zdarza się, że agencja rezygnuje z prowizji od kupującego lub jest skłonna do negocjowania stawki, z czego warto skorzystać.

Dalsze koszty kupna mieszkania

Dalsze koszty, z którymi musi się liczyć kupujący to:

• taksa notarialna- jej maksymalną wysokość określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. i jest ona zależna od wartości transakcji. Warto zaznaczyć, że jest to wysokość negocjowalna, dlatego warto porozmawiać z notariuszem o jej obniżeniu.
• koszt odpisu aktu notarialnego- 6 zł za każdą stronę, średnio potrzeba 3-4 wypisy. Dodatkowy odpis można uzyskać w każdej chwili w kancelarii, w której podpisywana jest umowa,
• podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC)- 2% wartości nabywanej nieruchomości (nie jest należny tylko w sytuacji, gdy kupujemy mieszkanie na runku pierwotnym),
• opłaty sądowe, w tym między: opłata za założenie księgi wieczystej (jeżeli lokal jej nie posiada)- 60 zł, opłata za wpis do księgi wieczystej- 200 zł, opłata za wykreślenie wpisu w księdze wieczystej- 100 zł, opłata za wpis hipoteki (w przypadku kredytowania nabycia nieruchomości)- 200 zł.
• koszty kredytu hipotecznego (jeżeli zakup jest finansowany z kredytu).
   

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów audyt mieszkania lub domu na rynku wtórnym!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Dzięki naszym audytom prawno-technicznym sprzedawcy schodzą z ceny nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
• Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki i wady w Twoim domu, a prawnicy poinformują o wszystkich ryzykach. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, pomoc nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy inspekcji nieruchomości?

Zarezerwuj online

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Ewa Kosmalska

Pośredniczka nieruchomości wyspecjalizowana w inwestycjach w grunty, w których widzi ogromny potencjał. Niedawno ukończyła podyplomowe studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Wie, gdzie szukać informacji o działkach zarówno inwestycyjnych, jak i na użytek prywatny. Pośredniczy w sprzedaży mieszkań i domów. W wolnych chwilach uczy się serbskiego.