Opłaty notarialne przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym

Różnice między rynkiem wtórnym a pierwotnym

Kupno pierwszego mieszkania to jedna z najpoważniejszych decyzji finansowych. Wydatek ten w znacznym stopniu obciąża budżet domowy. Z tego powodu wielu nabywców decyduje się na kredyt hipoteczny. Takie zobowiązanie wiąże się z koniecznością spłaty rat przez okres 20 lub 30 lat. Podczas poszukiwań nieruchomości kupujący ma do wyboru dwa rodzaje ofert. Są to odpowiednio rynek pierwotny oraz rynek wtórny. Rynek pierwotny obejmuje lokale nowe. Są one budowane od podstaw przez firmy deweloperskie. Rynek wtórny to mieszkania z drugiej ręki. Oferty te pochodzą od dotychczasowych właścicieli, którzy użytkowali lokal i zdecydowali się na jego sprzedaż.

Czy mieszkanie z rynku pierwotnego zawsze jest droższe niż to z wtórnego?

Mieszkania z rynku wtórnego zazwyczaj są tańsze od ofert deweloperskich. Jest to jednak tylko częściowa prawda. Ostateczna cena zależy od lokalizacji, metrażu oraz standardu wykończenia lokalu. Przy porównaniu dwóch podobnych mieszkań w tej samej lokalizacji i o tym samym metrażu, oferta dewelopera zazwyczaj będzie droższa. Różnica w cenie może wynosić od kilkudziesięciu do nawet kilkuset tysięcy złotych. Sytuacja zmienia się przy porównaniu lokali o różnych parametrach lokalizacyjnych. Przykładowo, mieszkanie od dewelopera o powierzchni 60 m² położone 60 km od Warszawy może być tańsze niż mniejszy lokal z rynku wtórnego. Mieszkanie z drugiej ręki o powierzchni 50 m² w centrum stolicy, położone blisko stacji metra, może okazać się znacznie droższe. Lokalizacja w tym przypadku staje się ważnym  czynnikiem wpływającym na wycenę nieruchomości.

Taksa notarialna kalkulator  

Koszty notarialne stanowią znaczącą część wydatków związanych z zakupem nieruchomości. Należy przygotować się finansowo na ich uregulowanie bezpośrednio w kancelarii notarialnej.

Wysokość taksy notarialnej zależy od ceny wybranego lokalu. Obowiązujące stawki są ściśle powiązane z wartością przedmiotu transakcji. Oprócz taksy należy uwzględnić opłaty za wypisy aktu notarialnego oraz wniosek wieczystoksięgowy. Do kosztów dochodzą również opłaty sądowe związane z wpisami w księdze wieczystej. Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego obowiązkowy jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wynosi on 2% wartości rynkowej nieruchomości. W razie wątpliwości warto skonsultować się z deweloperem lub notariuszem przed wyznaczonym terminem podpisania aktu. Pozwoli to na precyzyjne określenie wymaganej kwoty.

Wiele portali internetowych oferuje kalkulatory opłat notarialnych. Po wpisaniu ceny nieruchomości oraz rodzaju rynku narzędzia te wyliczają przewidywaną sumę kosztów. Zalecamy jednak weryfikację tych wyliczeń bezpośrednio u notariusza. Uniknie to rozbieżności i problemów z płatnością podczas finalizowania umowy.

Akt notarialny - forma i znaczenie

Akt notarialny to dokument urzędowy potwierdzający dokonanie czynności prawnych. Za jego przygotowanie oraz odczytanie przed podpisaniem odpowiada notariusz. Dokument ten jest wymagany przez przepisy prawa lub sporządzany na prośbę stron.

Kompetencje notariusza oraz formę aktu określa ustawa Prawo o notariacie. Zgodnie z jej przepisami akt musi zawierać:

• dokładny czas i lokalizację sporządzenia dokumentu.
• imię, nazwisko notariusza oraz siedzibę kancelarii.
• szczegółowe informacje o uczestnikach, w tym imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych lub dane osób prawnych.
• treść woli stron z powołaniem się na okazane dokumenty.
• stwierdzenie faktów i okoliczności zaszłych przy spisywaniu aktu (na żądanie stron).
• adnotację, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany.
• własnoręczne podpisy stron, osób obecnych oraz notariusza.

Notariusz jest zobowiązany do stosowania rozwiązań prawnych odpowiadających woli klienta. Musi przy tym działać zgodnie z przepisami oraz należytą starannością.

Do istotnych obowiązków notariusza należą:

• Sprawdzenie tożsamości stron biorących udział w czynności.
• Weryfikacja wiarygodności przedstawionych dokumentów.
• Sformułowanie treści aktu w sposób jasny i zrozumiały.

Należy pamiętać, że notariusz nie ma obowiązku sprawdzania księgi wieczystej nieruchomości przy umowie przeniesienia własności. Stan prawny lokalu należy zweryfikować we własnym zakresie, najlepiej z pomocą prawnika.

Elektroniczne wypisy oraz wyciągi z dokumentów są archiwizowane przez Krajową Radę Notarialną. Trafiają one do Centralnego Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych.

Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania?

Zanim przejdziemy do wyjaśnienia taksy notarialnej i stawek z nią związanymi, chcemy pokazać trzy przykłady różnych stawek taks notarialnych, zależnych od danej sytuacji.

1. Mieszkanie kupione na kredyt od dewelopera, w kwocie 500 000 zł

2. Mieszkanie kupione na kredyt z rynku wtórnego, w kwocie 450 000 zł

3. Dom, bez kredytu, z rynku wtórnego, za gotówkę w kwocie 750 000 zł

Za co dokładnie płacimy u notariusza?

Na opłaty składa się:

Taksa notarialna - jej maksymalną wysokość określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku. Oznacza to, że notariusz nie może pobrać opłaty wyższej niż wskazana w rozporządzeniu, ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby taksa była niższa. W związku z tym warto jej wysokość z notariuszem negocjować jeżeli zaproponowana stawka wydaje się nam za wysoka, ponieważ są duże szanse na osiągnięcie pułapu cenowego, który będzie satysfakcjonujący dla obydwu stron. Stawki określone rozporządzeniem w zależności od wartości nieruchomości kształtują się jak poniżej:

• do 3000 zł - 100 zł;
• powyżej 3000 zł do 10.000 zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
• powyżej 10.000 zł do 30.000 zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
• powyżej 30.000 zł do 60.000 zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
• powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
• powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł - 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;
• powyżej 2.000.000 zł - 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł. Jeżeli czynności dokonywane są pomiędzy osobami z I grupy podatkowej, wówczas maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi 7500 zł.
  

Odpis aktu notarialnego - od 6 do 20 zł za stronę odpisu (plus VAT),

Stałe opłaty sądowe, w tym opłata za założenie księgi wieczystej - 60 zł, opłata za dokonanie wpisu prawa własności do księgi wieczystej- 200 zł, opłata za dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej (w przypadku, gdy zakup finansujemy kredytem hipotecznym)-  200 zł,

Opłaty dodatkowe - podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości transakcji (należny tylko w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym)

Poniżej przykładowa szacunkowa kalkulacja opłat notarialnych dla lokalu o wartości 500 tysięcy złotych:

Tabela 2.1 : Przykładowe szacunkowe koszty opłat notarialnych

Dodatkowe koszty związane z zakupem nieruchomości

Często już na początku poszukiwań nabywcy decydują się na współpracę z agencją nieruchomości. Pośrednik wspiera klienta podczas całego procesu, aż do momentu podpisania umowy zakupu.

Do zadań agencji należy:

• prezentowanie ofert zgodnych z oczekiwaniami nabywcy.
• pośredniczenie w kontakcie ze stroną sprzedającą.
• wsparcie w relacjach z bankiem kredytującym zakup.
• przygotowanie transakcji pod kątem formalnym.

Dla osób bez doświadczenia w obrocie nieruchomościami jest to istotna pomoc. Daje ona pewność, że wszystkie aspekty zostaną dopilnowane, a interesy kupującego będą zabezpieczone na równi z interesami sprzedawcy. Koszt usługi pośrednictwa jest płatny wyłącznie w przypadku sfinalizowania transakcji. Wynosi on średnio od 2% do 3% wartości nieruchomości. Niekiedy agencje rezygnują z prowizji od strony kupującej lub dopuszczają negocjację stawki. Warto zapytać o taką możliwość przed rozpoczęciem współpracy.

Dalsze koszty kupna mieszkania

Dalsze wydatki, które obciążają kupującego, obejmują kilka pozycji o charakterze administracyjnym i podatkowym. Pierwszą z nich jest taksa notarialna, której maksymalną stawkę reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku. Wysokość tej opłaty zależy od wartości transakcji, jednak warto pamiętać, że podane w przepisach kwoty są stawkami maksymalnymi, co pozwala na negocjowanie niższej ceny bezpośrednio z notariuszem.

Kolejnym kosztem jest sporządzenie odpisów aktu notarialnego, co wiąże się z opłatą w wysokości 6 zł za każdą stronę dokumentu. Zazwyczaj przygotowuje się od trzech do czterech takich wypisów, a dodatkowe egzemplarze można uzyskać w kancelarii w dowolnym terminie. W przypadku nabywania nieruchomości na rynku wtórnym niezbędne jest również opłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej lokalu. Obowiązek ten nie występuje przy zakupie mieszkania bezpośrednio od dewelopera.

Proces zakupu wiąże się także z opłatami sądowymi dotyczącymi wpisów w księdze wieczystej. Należą do nich między innymi opłata za założenie księgi w wysokości 60 zł, jeśli lokal jej wcześniej nie posiadał, oraz koszt wpisu prawa własności wynoszący 200 zł. Jeżeli w księdze znajdują się nieaktualne zapisy, ich wykreślenie kosztuje 100 zł. W sytuacji, gdy zakup jest finansowany kredytem hipotecznym, należy doliczyć 200 zł za wpis hipoteki na rzecz banku oraz uwzględnić pozostałe koszty okołokredytowe wynikające z warunków instytucji finansowej.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów audyt mieszkania lub domu na rynku wtórnym!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Dzięki naszym audytom prawno-technicznym sprzedawcy schodzą z ceny nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
• Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki i wady w Twoim domu, a prawnicy poinformują o wszystkich ryzykach. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, pomoc nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy inspekcji nieruchomości?

Zarezerwuj online

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Ewa Kosmalska

Pośredniczka nieruchomości wyspecjalizowana w inwestycjach w grunty, w których widzi ogromny potencjał. Niedawno ukończyła podyplomowe studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Wie, gdzie szukać informacji o działkach zarówno inwestycyjnych, jak i na użytek prywatny. Pośredniczy w sprzedaży mieszkań i domów. W wolnych chwilach uczy się serbskiego.