Opłaty notarialne przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym

słuchawka telefonu
strzałka

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy inspekcji nieruchomości?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Opłaty notarialne przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym

W poniższym artykule poruszymy temat dotyczący opłat notarialnych pojawiających się podczas zakupu mieszkania na rynku wtórnym. Z artykułu dowiesz się również, jakich dodatkowych kosztów można spodziewać się podczas kupna mieszkania na rynku wtórnym. Zapraszamy do lektury i do szerszego zapoznania się z tematem.

Planując kupno mieszkania na rynku wtórnym, dobrze jest właściwie skalkulować budżet, biorąc pod uwagę wszystkie dodatkowe koszty związane z transakcją zakupu nieruchomości. Pozwoli to uniknąć niepotrzebnych komplikacji na etapie jej  finalizacji. Jakie koszty dodatkowe należy wziąć pod uwagę, przygotowując się do kupna mieszkania?

Kupno mieszkania rynek pierwotny i rynek wtórny

Kupno pierwszego mieszkania to chyba najważniejsza decyzja finansowa w życiu każdego człowieka. Jest to przede wszystkim wydatek bardzo obciążający budżet domowy. Dlatego też wiele osób decyduje się zaciągnąć kredyt hipoteczny w banku. Pożyczka na lokal oznacza jednak konieczność spłaty rat na rzecz banku nawet przez 20/30 lat. Szukając wymarzonego lokalu nabywca ma do wyboru dwa “rynki” nieruchomości. Rynek pierwotny to mieszkania nowe, wybudowane od podstaw przez dewelopera. Rynek wtórny to mieszkania z drugiej ręki, a więc od właścicieli, którzy mieszkali już w lokalu i decydują się na jego sprzedaż.

Kupno mieszkania a dodatkowe koszty

Na koszty dodatkowe składają się:

  1. opłaty notarialne,
  2. koszty kredytowe (jeżeli zakup finansujemy kredytem hipotecznym),
  3. prowizja agencji nieruchomości.

Punkty 2 oraz 3 niekoniecznie muszą nas dotyczyć- jeżeli zakupu dokonujemy za gotówkę, a mieszkanie znaleźliśmy bez pomocy pośrednika, wówczas musimy liczyć się jedynie z opłatami notarialnymi. Te są nie do uniknięcia, ponieważ umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi być bezwzględnie sporządzona w formie aktu notarialnego.

Poszukiwanie nieruchomości na własną rękę koszty 

Jeśli ktoś planuję kupno mieszkania, to musi najpierw znaleźć nieruchomość, która będzie jak najlepiej spełniać jego indywidualne potrzeby, preferencje i możliwości finansowe. Można rozpocząć poszukiwania na własną rękę, co jest najtańszym rozwiązaniem. Nie trzeba płacić żadnemu pośrednikowi, w internecie znajduje się wiele stron z ogłoszeniami nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego. Na witrynach branżowych można liczyć na różne porównywarki i zawężenie wyników po zaznaczeniu konkretnej lokalizacji, wpisaniu metrażu, ceny itd. Niestety ogłoszeń jest wiele, więc ich przejrzenie zajmuje sporo czasu. Nie ma też pewności, że opis oferty jest zgodny ze stanem faktycznym mieszkania. 

Koszty kupna mieszkania od dewelopera

pewny lokal icon

Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?

speed clock

Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!

house icon

Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:

  1. Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
  2. Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
  3. Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!

Pod tym linkiem udostępniamy Ci darmowy poradnik.

Decydując się na zakup mieszkania od dewelopera, należy liczyć się ze stosunkowo niższą ceną od tych na rynku wtórnym. Wynika to z faktu, że większość nowych lokali jest oddawana w tzw. standardzie deweloperskim.

Oznacza to konieczność wykończenia lokalu po jego odbiorze na własny koszt. Z tego powodu koszt nowego lokalu może być porównywalny, a nawet wyższy od mieszkania z rynku wtórnego. Dodatkowo zwykle deweloperzy sprzedają lokal z “obowiązkiem” zakupu miejsca postojowego. Jest to koszt nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Z perspektywy nabywcy najistotniejsze jest jednak to, że kupno lokalu od dewelopera oznacza podpisanie sprecyzowanej przez prawo umowy deweloperskiej, która zabezpiecza podstawowe interesy nabywcy. Jest to oczywiście dodatkowy koszt (umowa deweloperska zawsze jest w formie aktu notarialnego), ale dzięki temu nabywca ma większą pewność, że deweloper nie “ucieknie” z wpłaconymi pieniędzmi.

W przypadku rynku pierwotnego na dodatkowy koszt składa się:

  • taksa notarialna (jej maksymalna wysokość określana jest przez Ministra Sprawiedliwości),
  • koszt wypisów (6 zł za stronę, 3 do 4 sztuk),
  • podatek VAT 23% od wyżej wspomnianej taksy i wypisów,
  • opłata sądowa w stałej wysokości 150 zł.

Pamiętajmy, iż ustalona ustawowo maksymalna stawka taksy notarialnej może podlegać obniżeniu właśnie w toku negocjacji, dlatego warto rozmawiać na ten temat bezpośrednio z kancelarią, w której podpisywać będziemy akt, a jeżeli nie uzyskamy satysfakcjonującej nas ceny, możemy rozważyć przeniesienie umowy do innego notariusza, oferującego bardziej konkurencyjną cenę. Na pewno warto też poprosić o wsparcie w negocjacjach dewelopera, który dla kancelarii jest bardzo wartościowym klientem, ze względu na ilość podpisywanych umów. Dlatego też najczęściej takie negocjacje skutkują obniżeniem taksy do satysfakcjonującego wszystkie zainteresowane strony pułapu.

Kupno lokalu na rynku wtórnym

Na rynku wtórnym najczęściej podpisuje się umowę przedwstępną, która nie musi co do zasady być zawarta w formie aktu notarialnego. Niemniej również na rynku wtórnym należy liczyć się z kosztami aktu notarialnego umowy sprzedaży (każda sprzedaż nieruchomości jest dokonywana u notariusza). Kupując lokal z drugiej ręki, należy też liczyć się z koniecznością wykonania mniejszych lub większych prac remontowych. W końcu przecież lokal był zamieszkiwany przez sprzedającego. W celu oceny stanu technicznego najlepiej wykonać przegląd techniczny jeszcze przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy. Po pierwsze nabywca będzie wiedział jaki jest rzeczywisty stan lokalu i jakie jeszcze konieczne prace remontowe czekają go po wizycie u notariusza. Po drugie taka wiedza może posłużyć przy negocjacjach cenowych ze sprzedawcą. W ten sposób bardzo łatwo oszacować i obniżyć koszty kupna lokalu.

Tutaj na koszt całkowity składa się:

  • taksa notarialna,
  • podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC) w wysokości 2% ceny transakcyjnej zakupu,
  • koszt wypisów,
  • opłata sądowa,
  • ewentualne wynagrodzenie pośrednika (prowizja w wysokości średnio 2-3% ceny transakcyjnej, należna tylko w przypadku finalizacji umowy zakupu).

W tym przypadku również warto negocjować z notariuszem, jednak nie możemy tu liczyć na tak duże wsparcie drugiej strony umowy, jak ma to miejsce w sytuacji, gdy zakupu dokonujemy na rynku pierwotnym. Dużym obciążeniem dla kupującego jest podatek PCC, ale jest on płatny obowiązkowo i we wskazanej ustawowo wysokości. Największe możliwości oszczędności daje nam rezygnacja z usług pośrednika, czyli najczęściej agencji nieruchomości. Jeżeli jednak czujemy się pewniej, mając profesjonalne wsparcie na każdym etapie zakupu mieszkania, to warto rozmawiać z agentem o obniżeniu prowizji do pułapu ok. 1,5%. Jest to poziom nadal opłacalny dla agencji, a kupującemu pozwala na spore oszczędności.

Ile wynosi prowizja agencji nieruchomości

Jeśli ktoś chce szybko znaleźć nieruchomość, która będzie zgodna z jego potrzebami i preferencjami, to warto skorzystać z usług pośrednika. Agencja nieruchomości pobiera opłatę w wysokości od 2 do 3% wartości nieruchomości, czyli ceny transakcyjnej. Oczywiście zawsze można negocjować wysokość prowizji, szczególnie przy dużej konkurencji na rynku. Biuro pobiera prowizję po zawarciu umowy przedwstępnej ze sprzedającym. Trzeba jednak liczyć się z tym, że jeśli z jakichś powodów dojdzie do jej rozwiązania z winy kupującego, to nie odzyska się zapłaconej prowizji, bo nie podlega ona zwrotowi. Umowę pośrednictwa zawsze sporządza się w formie pisemnej lub elektronicznej. 

Podatek za zakup mieszkania na rynku wtórnym

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów audyt mieszkania lub domu na rynku wtórnym!

  • Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
  • Dzięki naszym audytom prawno-technicznym sprzedawcy schodzą z ceny nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
  • Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki i wady w Twoim domu, a prawnicy poinformują o wszystkich ryzykach. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, pomoc nawet w 24 h.

Kupno mieszkania od dewelopera wiąże się z koniecznością zapłacenia za nie ceny brutto powiększonej o podatek VAT. Nie pobiera się już podatku od czynności cywilnoprawnych, można również liczyć na to, że deweloper będzie musiał zająć się rozliczeniem podatku w przypadku zakupu nieruchomości na podstawie faktury VAT. Jeśli nieruchomość została objęta społecznym programem mieszkaniowym, to zostanie nałożony dodatkowo podatek VAT w wysokości 8% Przy metrażu nieprzekraczającym 150 m kw. Przy większej powierzchni użytkowej wysokość podatku VAT zwiększa się do 23%. Z kolei w przypadku nabycia mieszkania na rynku wtórnym konieczne jest opłacenie podatku PCC, który wynosi 2% wartości nieruchomości.

Jakich kosztów za remont mieszkania możemy się spodziewać?

  • Zaczynając od najważniejszych rzeczy (przykładowe ceny podane będą za sztukę, punkt, m2):
  • Za usługi murarsko-tynkarskie (docieplanie ścian, nowe wylewki, tynkowanie ścian i sufitów) zapłacimy ok. 140 zł za m2.
  • Za instalacje elektryczne (montaż wyłączników, gniazd, lamp, podłączenie kuchenki elektrycznej) zapłacimy ok. 350 zł
  • Za instalacje grzewcze (montaż pieca, grzejników, ogrzewanie centralne) zapłacimy ok. 550 zł.
  • Za cyklinowanie (parkietu, polerowanie bezpyłowe) zapłacimy ok. 30 zł za m2.
  • Za remont podłóg (przygotowanie podłoża, układanie paneli, płytek, listew) zapłacimy ok. 140 zł za m2.
  • Za malowanie ścian i sufitów zapłacimy ok. 20 zł za m2, jeżeli nasze malowanie będzie dwukrotne oraz będziemy potrzebować białej farby, oraz koloru.
  • Za wymianę okien wewnętrznych i klamek na nowe zapłacimy ok. 80 zł.
  • Za montaż urządzeń kuchennych (zlewozmywak, zmywarka, blat kuchenny, lodówka) zapłacimy ok. 240 zł.
  • Za biały montaż (prysznic, wanna, umywalka, pralka, WC) zapłacimy ok. 550 zł.

Dodatkowe koszty doliczone do remontu

Do cen remontu musimy doliczyć także wymianę mebli, dodatków do pomieszczeń (lustra, półki, szafy, łóżka, drzwi) o ile na takie zmiany się decydujemy. Meble nie są elementem mieszkania, gdzie łatwo podać ceny zbliżone tak, jak w przypadku materiałów budowlanych. Wszystko zależy od standardu, jakim będziemy się kierować. Łatwiej nam będzie zorientować się, ile pieniędzy potrzebujemy, jeśli przeszukamy strony internetowe, z których będziemy zamawiać daną rzecz i wszystko po kolei rozpiszemy.

Taksa notarialna kalkulator  

Odwołując się do poprzednich akapitów, można szybko zauważyć, że koszty notarialne są dosyć znaczące. W związku z tym zawczasu trzeba się przygotować finansowo do ich opłacenia w kancelarii notarialnej. W zależności od kwoty wybranego lokalu można sprawdzić obowiązującą nabywcę taksę notarialną. Dodatkowo w tabelkach wyżej znajdziesz też informacje o pozostałych opłatach notarialnych typu - cena za wypisy czy wniosek wieczystoksięgowy, a także wielkości opłat sądowych. Oczywiście trzeba pamiętać również o kwocie związanej z podatkiem PCC przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Jeśli masz wątpliwości, możesz zawsze dopytać zawczasu dewelopera bądź danego notariusza. Dodatkowo coraz więcej stron internetowych proponuje kalkulatory, które po wpisaniu szczegółów transakcji (tj. ceny nieruchomości i drogi jej nabycia), wyliczają przewidywalną sumę opłat czekających nabywcę w kancelarii. Zalecamy, jednak weryfikację tych wyliczeń bezpośrednio z notariuszem bądź przedstawicielem dewelopera, by nie dopuścić do rozbieżności oraz problemu w spłacie zobowiązań przy podpisywaniu umowy.

Planując kupno mieszkania, trzeba wziąć pod uwagę dodatkowe koszty związane z transakcją zakupu nieruchomości.

Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania?

Na opłaty notarialne, związane z transakcją zakupu mieszkania na rynku wtórnym składa się kilka elementów, z których część jest stała, a część zmienna, uzależniona od wartości przedmiotu umowy.

Za co dokładnie płacimy u notariusza?

Na opłaty składa się:

Taksa notarialna - jej maksymalną wysokość określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku. Oznacza to, że notariusz nie może pobrać opłaty wyższej niż wskazana w rozporządzeniu, ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby taksa była niższa. W związku z tym warto jej wysokość z notariuszem negocjować jeżeli zaproponowana stawka wydaje się nam za wysoka, ponieważ są duże szanse na osiągnięcie pułapu cenowego, który będzie satysfakcjonujący dla obydwu stron. Stawki określone rozporządzeniem w zależności od wartości nieruchomości kształtują się jak poniżej:

  • do 3000 zł - 100 zł;
  • powyżej 3000 zł do 10.000 zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
  • powyżej 10.000 zł do 30.000 zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
  • powyżej 30.000 zł do 60.000 zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
  • powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
  • powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł - 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;
  • powyżej 2.000.000 zł - 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł. Jeżeli czynności dokonywane są pomiędzy osobami z I grupy podatkowej, wówczas maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi 7500 zł.

Odpis aktu notarialnego - od 6 do 20 zł za stronę odpisu (plus VAT),

Stałe opłaty sądowe, w tym opłata za założenie księgi wieczystej - 60 zł, opłata za dokonanie wpisu prawa własności do księgi wieczystej- 200 zł, opłata za dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej (w przypadku, gdy zakup finansujemy kredytem hipotecznym)-  200 zł,

Opłaty dodatkowe - podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości transakcji (należny tylko w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym)

Poniżej przykładowa szacunkowa kalkulacja opłat notarialnych dla lokalu o wartości 500 tysięcy złotych:

Tabela 2.1 : Przykładowe szacunkowe koszty opłat notarialnych

Taksa notarialna (z 23% VAT)3500 zł
Podatek od czynności cywilnoprawnych (2%)10 000 zł
Wpis do księgi wieczystej 200 zł
PCC od hipoteki19 zł
Odpis aktu notarialnego50 zł
Suma kosztów notarialnych 

13 769 zł


Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Zobacz, jak sprawdzić stan techniczny mieszkania na rynku wtórnym.

Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Sprawdź, jak dobrze inwestować na rynku wtórnym.

Obejrzyj rozmowę ekspertów.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 1625 opinii.

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy inspekcji nieruchomości?

Sprawdź nieruchomość z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.

Sieć fachowców

Sieć fachowców

Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów

Poradnik dla nabywców na rynku wtórnym

okładka poradnika

Poradnik o badaniu termowizyjnym

okładka poradnika

Poradnik o cesji i innych formach flipowania nieruchomości

okładka poradnika

Dlaczego warto wykonać przegląd techniczny mieszkania na rynku wtórnym?

Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka