Zarezerwuj

Kupno mieszkania w kamienicy - porady na rynku wtórnym

Zakup mieszkania z rynku wtórnego trzeba poprzedzić dokładnym sprawdzeniem stanu technicznego nieruchomości. Podpowiadamy, jak to zrobić.
wykrzyknik kontaktu pewny lokal
prawnik pewnego lokalu wykrzyknik kontaktu pewny lokal

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

navigate_before dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

prawnik pewnego lokalu

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Zobacz, jak możemy Ci pomóc na rynku wtórnym.

Obejrzyj film, w którym wyjaśniamy, dlaczego warto zlecić nam audyt mieszkania lub domu na rynku wtórnym.


Mieszkania w kamienicy już wiele lat temu wróciły do łask i przestały być kojarzone z zaniedbaniem i biedą. Kamienice w dużych miastach to miejsca bardzo pożądane przez każdego, kto ceni sobie dobry styl i mieszkania z duszą. Kupno mieszkania w kamienicy wiąże się ze sporymi przygotowaniami, zaczynając od sprawdzenia niekiedy bardzo skomplikowanego stanu prawnego nieruchomości, do dokładnego rozeznania się w jego stanie fizycznym. W poniższym poradniku przedstawiamy plusy i minusy mieszkania w kamienicy, kwestie prawne oraz wszystkie aspekty, które powinieneś wziąć pod uwagę jeśli w ogólę rozważasz kupno mieszkania w kamienicy.

Plusy posiadania mieszkania w kamienicy

Nieruchomość zlokalizowana w zabytkowej kamienicy ma wiele plusów, jest też kilka aspektów, w których tego typu nieruchomość znacznie przewyższa mieszkania chociażby w nowych blokach.

Gube mury i wysokie ściany

Obecnie nie buduje się budynków w takim stylu jak budowało się na początku XX wieku. Kamienice charakteryzują się przede wszystkim mniejszą wysokością budynku i mniejszą ilością mieszkań. Mury kamienic są grube i raczej nie usłyszymy co sąsiad robi w łazience przylegającej do ściany naszej sypialni. Grube mury i dobra cegła są świetną izolacją, a latem dają przyjemny chłód w mieszkaniu. Wysokie pomieszczenia natomiast wizualnie powiększają mieszkanie, podnoszą wielkość okien, wpada więcej światła, nie czujemy się stłoczeni w środku, co szczególnie dotyczy osób bardzo wysokich.

Klimat i styl

MIłośnicy mieszkan w kamienicy, szczególnie Ci marzacy o takim znajdującym się w dużym mieście to zdecydowanie ludzie ceniący sobie niepowtarzalny, historyczny wręcz klimat i styl. Wysokie pomieszczenia mieszkania, często piękne zdobienia elewacji i modna lokalizacja to elementy, które przyciągają do życia w takim miejscu.

Dobra lokalizacja

Zwykle zabudowa w centrum i najbliższych mu dzielnic w największych polskich miastach złożona jest właśnie z kamienic. Dlatego między innymi mieszkania w nich są tak drogie. Mamy jednak wszędzie blisko, a na spotkanie w modnej kawiarni możemy wybrać się spacerem z mieszkania i nie tracimy dużo czasu na djazdach komunikacja miejską czy samochodem.

Cena sprzedaży i wynajmu

Ceny mieszkań w kamienicy omówimy w innym dziale, jednak na mieszkaniu w kamienicy można sporo zarobić wynajmując je. W przypadku kupna nie będziemy mieć później problemów z jego sprzedażą, gdyż kamienice od wielu lat robią się coraz bardziej modne.


Ceny mieszkań w kamienicy

Minusy posiadania mieszkania w kamienicy

Mimo swojej prestiżowej lokalizacji, historycznego stylu i klimatu mieszkania w kamienicy mają również sporo minusów i nie chodzi bynajmniej tylko o ich cenę. Pamiętajmy również, że mieszkania w kamienicy to nie tylko prestiżowe lokaliacje w centrum dużych miasta, ale też dużo mniejsze miasta gdzie w kamienicach nadal czasami mieszkańcy mają wspólne łazienki i brak instalacji wodno-kanalizacyjnej.

Brak windy

Nie jest to problem każdej kamienicy, ale dużo z nich, szczególnie tych mających mniej niż 4 piętra nie posiada windy. Ewentualnie jest tam jedna zabytkowa lub stara winda, do tego bardzo mała. Może to być dużym problemem w przypadku osób starszych, mam z dziećmi, które muszą transportować wózek, czy rowerzystów. Sprawa najbardziej komplikuje się gdy musimy przeprowadzić remont, wnieść nową kanapę czy pralkę na ostatnie piętro bez windy, ai firmy kurierskie liczą sobie pieniądze dodatkowo za każde piętro.

Ogrzewanie gazowe

Wiele mieszkań w kamienicy nadal korzysta z ogrzewania gazowego, choć już często się od tego odchodzi. Kupienie piecyka grzewczego do łazienki powinno być wtedy przemyślane, sprzęt sprawdzony i na gwarancji, gdyż zatrucie dwutlenkiem węgla może być śmiertelne.

Sytuacja prawna

Sytuacja prawna kamienicy odróżnia je zdecydowanie od innych rodzajów mieszkań. Nie tylko jeśli chodzi o formalności, możliwą współwłasność, która opisujemy niżej, ale także jako aspekt moralny związany z reprywatyzacją i pozbywaniem się przez wiele firm dawnych lokatorów.

Stan techniczny kamienic

Stan techniczny mieszkania w wielu kamienicach, szczególnie tych w mniejszych miastach może nie być najlepszy. Bywają tam nawet braki kanalizacji wodnej czy instalacji elektrycznej. Grube mury, które latem są wybawieniem, zimą ogrzać trudniej niż w miejscu z centralnym ogrzewaniem.

Parkowanie auta

Jeśli kamienica, w której chcemy kupić mieszkanie zlokalizowana jest w centrum dużego miasta będziemy mieć wieczny problem ze znalezieniem i tak już ograniczonych miejsc parkingowych. Brak tam prywatnych wydzielonych garaży i chociaż mieszkańcy centrum nie muszą płacić za parkowanie, to i tak nie mają wydzielonych miejsc i zmagają się  tymi samymi kłopotami parkingowymi co reszta kierowców.

Uciążliwe sąsiedztwo

Przeszkadzający w życiu i niszczący dobro wspólne sąsiedzi mogą zdarzyć się wszędzie. Natomiast lokalizacja większości kamienic sprawia, że zaakceptować będziemy musieli dużą liczbę turystów pod oknami, gwar, imprezowiczów lub nawet ciągle zmieniających się lokatorów, którzy wynajmować będę mieszkania na Airbnb.

Ocena stanu prawnego nieruchomości

Kamienice w polskim prawie nie sa osobno zdefiniowane więc traktowane są jak inne nieruchomości. Bywają niestety dużo trudniejsze do zarządzania, sprzedawania czy użytkowania. Przedstawiamy najważniejsze aspekty prawne lub dokumenty, na które należy zwrócić szczególną uwagę przed zakupem mieszkania w kamienicy.

Księga wieczysta

Wyciąg z księgi wieczystej dla danej nieruchomości powinien być pierwszą rzeczą, którą robimy w przypadku kupna nieruchomości, szczególnie w kamienicy. Możemy dostać ją w wersji papierowej bądź elektronicznej. Zanim w ogóle podpiszemy umowę przedwstępną należy zajrzeć do księgi wieczystej. Znajdziemy tam informacje takie jak:

  • Dział I KW: informacje o nieruchomości
  • Dział II KW: informacje o właścicielu lub użytkowniku
  • Dział III KW: informacje o prawach i roszczeniach dotyczących nieruchomości
  • Dział IV KW: informacje o hipotekach

Brak księgi wieczystej. Współwłasność

Może zdarzyć się tak, że upatrzyłam już sobie mieszkanie w wymarzonej kamienicy i sięgamy do księgi wieczystej lokalu. Tam okazuje się, że mieszkanie w ogóle księgi wieczystej nie ma. W takim wypadku nadal można mieszkanie nabyć, ale jako udział w nieruchomości. Gdy zapisane jest, że udział dotyczy tego jednego lokalu, który sobie wybraliśmy, mamy wtedy szansę na wyodrębnienie dla niego księgi wieczystej. Jednak gdy takiego wskazania nie ma, możemy mieć dużo problemów. Nie wiemy wszak, do którego konkretnie miejsca w kamienicy nabywamy udziały, więc musimy współ zajmować się całością.

Współwłasność- możliwe problemy

Jeśli zdecydujemy się na wejście we współwłasność w kamienicy musimy liczyć się z wieloma niedogodnościami w jej zarządzaniu. Odpowiedzialność bowiem jest zbiorowa i tylko od tego jak dobrze dogadamy się z resztą współwłaścicieli będzie zależeć jak dobrze będzie nam się żyło.

Nieuregulowane podatki

Jeśli okaże się, że na kamienicy ciążą nieuregulowane podatki lub dojdzie do tego już po kupnie udziałów, każdy będzie pociągnięty do odpowiedzialności za ich uregulowanie.

Zgoda wszystkich współwłaścicieli

Przy niedużej ilości właścicieli, którzy do tego dobrze się dogadują załatwianie spraw może iść bezkonfliktowo. Natomiast przy większej ilości może pojawiać się odpowiednio więcej problemów. Wedle prawa, do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich. A w to wliczać się będzie na przykład remont. Co w przypadku zgody nieznanych spadkobierców, którzy przebywają za granicą? W takim wypadku możemy nigdy nie doczekać się remontu.

Regulacja współwłasności

Sytuacja nie jest bez wyjścia, gdyż stan prawny mieszkań znajdujących się w kamienicy można rozwiązać na dwa sposoby regulowane prawnie.

Umowa quoad usum

W wypadku umowy quoad usum właściciele dzielą kamienice na konkretne części czyli mieszkania, które stają się ich własnością. Potrzeba tu jednak zgody wszystkich współwłaścicieli. NIe wymaga ona notariusza, ale lepiej zrobić to w kancelarii.

Zniesienie współwłasności

Budynek (a nie działka) dzielony jest między współwłaścicieli na lokale mieszkalne z przyznaniem wyłącznego prawa do własności. W tym wypadku trzeba ponieść spore koszty, które nalicza się względem wartości kamienicy.


Mieszkania w kamienicy mogą mieć skomplikowany stan prawny.

Reprywatyzacja

Kilka lat temu w Warszawie i większych miastach Polski miała miejsce afera reprywatyzacyjna, gdyż na podstawie tzw dekretu Bieruta status wielu kamienic otwierał furtkę oszustom. Wytłumaczenie spraw reprywatyzacyjnych wymagałoby osobnego artykułu, jednak w przypadku kupna mieszkania w kamienicy w dużych miastach należy liczyć się z tym, że budynek przeszedł podobną drogę do bycia własnościowym. Problemem jest fakt, że wiele firm i osób prywatnych odzyskujących na tych zasadach kamienice bardzo źle traktowała lokatorów często uciekając się do przemocy, wpędzają ich w bezdomność i długi. Od naszego sumienia zależy czy przymykamy na to oko, ale warto przyjrzeć się firmie, od której kupuje się mieszkanie.

Popytać można mieszkańców kamienicy nie mających mieszkań własnościowych, jak zachowuje się wobec nich firma, jak duży musi płacić czynsz, czy właściciel nie znęca się nad nimi. Można zapytać właściciela, gdzie obecnie mieszka osoba zajmująca nasz przyszłe mieszkanie, czy dostała od nich inny lokal, a nawet poprosić o kontakt z nią.

Zatrudnienie prawnika

Najlepszym wyjściem w przypadku chęci kupna mieszkania w kamienicy jest zatrudnienie prawnika zajmującego się nieruchomościami i prawem budowlanym. Oczywiście jest to dodatkowy koszt, ale w przypadku kamienic warto go ponieść i mieć pewność, że nie czeka na nas niespodzianka po podpisaniu umowy kupna.

Kamienica w rejestrze zabytków

Bardzo prawdopodobnym jest, że kamienica, w której mieszkanie chcemy kupic znajduje się w rejestrze zabytków. Kamienice wybudowane przed 1940 rokiem z zasady znajdują się w rejestrze zabytków, jednak te wybudowane po 1940 roku również mogą tam należeć. Sprawdzić to możemy np. na tej stronie

Kamienica będąca w rejestrze zabytków jest obiektem historycznym lub artystycznym do momentu kiedy nie ulegnie zniszczeniu, a konserwator zabytków i inne organy mają za zadanie przeciwdziałać jej zniszczeniu. Dla nas niewiele to zmienia, poza sytuacją gdzie będziemy chcieli przeprowadzić w naszym mieszkaniu duży remont z np burzeniem ścian. Właściciel takiej kamienicy wszelkie remonty musi zgłaszać i uzyskać zgodę konserwatora zabytków. Mogą również pojawić się problemy z zatrudnieniem architekta mającego projektować nasze mieszkanie, gdyż wielu z nich słysząc o rejestrze zabytków po prostu odmawia.

Ocena stanu technicznego mieszkania

Poza stanem prawnym mieszkania w kamienicy oczywiście należy ocenić jego stan techniczny. W przypadku kamienic, szczególnie tych znajdujących się w mniejszych miastach jest to szczególnie ważne, gdyż ich stan może być dużo gorszy niż mieszkan w bloku, którym zarządza administracja komunalna.

Grzyb na ścianach i wilgotność murów

Kamienice mają grube i stare mury. Często są lub były zaniedbywane, więc dobrze sprawdzić wraz ze specjalistą od remontów jaki jest stan ścian. Jeśli w naszym mieszkaniu pod warstwą farby (a często na wierzchu) znajduje się grzyb lub wilgoć jego usuwanie i suszenie może być kosztowne.

Instalacja wodno kanalizacyjna i elektryczna

Ciężko w to uwierzyć, ale niektóre kamienice nie mają nadal kanalizacji i chociaż nie uświadczymy tego może w stolicy i wielkich miastach Polski, to w mniejszych takie sytuacje nadal mogą mieć miejsce. Inną ewentualnością może być np toaleta osobno od mieszkania lub nawet wspólna toaleta na korytarzu. Braku instalacji elektrycznej raczej nie uświadczymy jednak kable i wtyczki mogą być stare i w złym stanie i być może trzeba będzie je wymienić.

Koszty kupna mieszkania w kamienicy

Mieszkanie w kamienicy, szczególnie takie znajdujące się w dużym mieście zwykle znajduje się w centrum lub w innej pobliskiej, modnej dzielnicy. Jako, że kamienice i dzielnice nimi usiane są niezwykle klimatyczne i od dawna już modne, mieszkania w nich sa bardzo drogie.

Oczywiście na cenę mieszkania wpływają takie rzeczy jak lokalizacja, okolica, stan wnętrza mieszkania i stan budynku itd. Szacuje się jednak, że mieszkania w kamienicach z XIX i XX wieku, które są dobrze utrzymane i znajdują w miastach jak Warszawa, Wrocław, Poznań czy Kraków wahają się pomiędzy 7-14 tys zł za metr kwadratowy.

Kupno mieszkania w kamienicy jako sposób na zarobek i inwestycje

Kupno mieszkania w kamienicy, o ile jej stan prawny i techniczny nie pozostawia wiele do życzenia i nie będziemy musieli ponosić przez nie nadprogramowych kosztów, może być świetną inwestycją. Dobra lokalizacja i moda sprawia, że raczej nie będziemy długo czekać na znalezienie najemcy. Oczywiście im większy metraż i lepsze warunki w środku mieszkania i budynku tym większego czynszu możemy się spodziewać. Możemy wynająć je firmie lub osobie prywatnej i zainwestować jedynie w remont czy home staging.

Ciężko oszacować koszt wynajmu mieszkania na podstawie typu budynku, jednak jako, że mieszkania w kamienicach znajdują się w dobrej lokalizacji w centrum miasta możemy w przybliżeniu spodziewać się zarobków rzędu:

  • Warszawa. Mieszkanie 30m2 w centrum 2500zł, mieszkanie na Pradze Północ w kamienicy, 80m2 4500zł;
  • Kraków. Kawalerka na Starym Miescie 2500zł, mieszkanie 95m2 3500zł- 4500zł;
  • Wrocław. Kawalerka w centrum 2200zł, 100m2 w centrum 5000zł.

Dlaczego warto wykonać przegląd techniczny mieszkania na rynku wtórnym.

Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Zobacz, jak sprawdzić stan techniczny mieszkania na rynku wtórnym.

Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.

Poradniki

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Kary umowne w umowach nieruchomościowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Rękojmia
nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Badanie
termowizyjne

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Sprawdzenie
prac wykończeniowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Audyt działki

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 18 opinii.

Zobacz, jak sprawdzić stan prawny mieszkania na rynku wtórnym.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka