Hipoteka - informacje o kredycie hipotecznym

słuchawka telefonu
strzałka

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Jak zabezpieczyć się przed hipoteką | 797 014 014

Hipoteka to obciążenie, które może stanowić poważne zagrożenie dla nowego nabywcy nieruchomości, jeżeli nie zostanie odpowiednio zabezpieczone w umowie ze sprzedającym/deweloperem. Przeczytaj artykuł i dowiedz się, gdzie szukać informacji o hipotekach, co robić w przypadku kupna nieruchomości obciążonej hipoteką.

Hipoteka - najlepsze zabezpieczenie kredytu hipotecznego

Hipoteka to jedna z form zabezpieczenia wierzytelności (najczęściej: kredytu hipotecznego). Takie zabezpieczenie jest bardzo korzystne dla wierzyciela (zwykle: banku). Jeśli dłużnik przestanie spłacać kredyt, bank ma pierwszeństwo przed innymi wierzycielami w egzekucji. Jeśli dojdzie więc do sprzedaży mieszkania przez komornika, bank dostanie swoje pieniądze, a pozostali wierzyciele będą musieli podzielić się resztkami. Wbrew pozorom hipoteka jest również korzystna dla kredytobiorców: dzięki tej instytucji oferty kredytowe banków są znacznie korzystniejsze, a (dopóki kredyt jest spłacany) hipoteka nie ma negatywnych konsekwencji dla kredytobiorcy.

W przypadku inwestycji deweloperskich deweloper często zabezpiecza kredyt z banku finansującego inwestycję hipoteką na gruncie pod inwestycją. Zgodnie z ogólnymi regułami polskiego prawa, taka hipoteka przenosi się automatycznie na mieszkanie powstałe w wybudowanej inwestycji. Dlatego nabywcy mieszkania od dewelopera powinno zależeć, żeby w umowie deweloperskiej zabezpieczyć się przed powyższym "przejściem" hipoteki. Można to zrobić na wiele sposobów (m.in. promesa, czy też tzw. zobowiązanie dewelopera do bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu), a każdy z tych sposobów jest mniej lub bardziej ryzykowny (np. można wyróżnić kilkanaście typów samym promes). Jeśli są Państwo zainteresowani analizą umowy deweloperskiej przez doświadczonego prawnika (w takiej analizie odpowiemy na wszelkie pytania związane z hipoteką oraz zaproponujemy odpowiednie klauzule umowne), zachęcamy do kontaktu.

Czym jest mieszkanie z hipoteką?

Informacje o hipotece uregulowane są w Ustawie o Księgach Wieczystych i Hipotece z 1982 roku, a sama hipoteka powstaje w momencie dokonania wpisu w Księdze Wieczystej. Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, dzięki któremu wierzyciel, którym zwykle jest bank, posiada zabezpieczenie nieruchomości na wypadek, gdyby kredytobiorca nie spłacił kredytu. Umożliwia to bankowi dochodzenie swoich praw bez względu na właściciela nieruchomości.

Oznacza to, że można kupić mieszkanie z hipoteką, gdy np. poprzedni właściciel nie spłacił kredytu, gdyż przywiązana jest ona do nieruchomości.

Gdzie szukać informacji o hipotekach?

Z uwagi na prawne znaczenie i częstość występowania, z działu III księgi wieczystej („Prawa, roszczenia i ograniczenia”) wyodrębniono hipoteki, które zostały przeniesione do działu IV księgi wieczystej („Hipoteka”). Zakup mieszkania, na którym ciąży hipoteka jest szczególnie niebezpieczny – hipoteka zabezpiecza czyjąś wierzytelność (czyli kredyt), ale nie musi być to wierzytelność właściciela mieszkania. Wobec tego, jeśli kupiliśmy mieszkanie od właściciela, a hipoteka została w księdze wieczystej, to bank może zlicytować nasze mieszkanie, jeśli były właściciel zalega ze spłatą kredytu.

Zakup nieruchomości z hipoteką - dokumenty

Gdy kupujemy mieszkanie obciążone hipoteką, musimy postarać się o:

  • zaświadczenie z banku o wysokości zadłużenia mieszkania,
  • przedmiocie stwierdzenia zobowiązania kredytowego,
  • warunkowej zgodzie banku na wykreślenie z KW hipoteki, gdy dług zostanie spłacony.
pewny lokal icon

Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?

speed clock

Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!

house icon

Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:

  1. Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
  2. Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
  3. Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!

Pod tym linkiem udostępniamy Ci darmowy poradnik.

Kupujący może spłacić kredyt od razu, o ile nie robi tego przed sprzedażą właściciel, lub wziąć kredyt na mieszkanie obciążone hipoteką.

Hipoteka obciążająca działkę i budynek

Analizując zagadnienie hipoteki, należy też zwrócić uwagę na hipotekę na gruncie i budynku: w określonych sytuacjach hipoteka taka może także obciążać mieszkanie. Dla laika problematyczne mogą też być zagadnienia związane też z pierwszeństwem hipotek, tzw. hipotekami łącznymi (obciążających kilka nieruchomości naraz) oraz przymusowymi.

Promesa banku na wykreślenie hipoteki

Kiedy już zdecydujemy się na kupno mieszkania, które jest obciążone hipoteką, to powinniśmy odpowiednio zabezpieczyć transakcję. Rolą sprzedającego lokal jest zadbanie o to, aby uzyskać od banku dokument poświadczający termin spłaty kredytu, kwotę, jaką musi spłacić, rachunek, na jaki trafią pieniądze oraz zobowiązanie banku w postaci promesy o zlikwidowaniu obciążenia hipoteką nieruchomości po spłacie kredytu.

Zadbaj o to, aby sprzedający mieszkanie uzyskał promesę od banku.

Wykreślenie hipoteki dewelopera

Deweloperzy bardzo często finansują swoje inwestycje kredytem. Jeżeli deweloper korzysta z kredytu, to wówczas zostaje wpisana hipoteka do księgi wieczystej gruntu. Kiedy klient dewelopera kupuje mieszkanie z takiej inwestycji, podpisuje umowę deweloperską i wpisuje swoje roszczenia o własność lokalu do księgi wieczystej, w której znajduje się hipoteka banku, który udzielał deweloperowi kredytu. Istotne jest to, żeby hipoteka nie przeniosła się na mieszkanie, dlatego przede wszystkim należy w umowie deweloperskiej zobowiązać dewelopera do tego, aby przeniósł własność lokalu, bez przeniesienia hipoteki gruntu na hipotekę lokalu. W polskim prawie cywilnym zasada jest taka, że hipoteka gruntu przenosi się automatycznie na lokal, dlatego istotne jest uwzględnienie informacji w umowie deweloperskiej o nieprzenoszeniu obciążenia. Możemy również zadbać o wystosowanie promesy, która dołączana jest do umowy deweloperskiej i stanowi gwarancję wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Koszt wykreślenia hipoteki

Po uzyskaniu przez właściciela zielonego światła od banku, co do możliwości wykreślenia hipoteki dzięki spłaconemu kredytowi, właściciel może złożyć wniosek o wykreślenie do sądu. Koszt wykreślenia hipoteki jest stały i wynosi 100 zł. Po złożeniu wniosku pozostaje oczekiwanie na rozpatrzenie go przez sąd, które może trwać nawet do kilku miesięcy.

Umowa deweloperska a odmowa kredytu – co w takiej sytuacji należy zrobić? 

Jeśli ktoś chce sfinalizować kupno mieszkania za pomocą kredytu hipotecznego, to powinien wstrzymać się z podpisaniem umowy deweloperskiej do czasu złożenia wniosku i otrzymania wiadomości o jego pozytywnym rozpatrzeniu. W przeciwnym razie trzeba liczyć się z możliwością wystąpienia poważnych problemów i koniecznością poniesienia konsekwencji finansowych. Ubieganie się o kredyt na mieszkanie wymaga załatwienia wielu formalności. Instytucje bankowe biorą pod uwagę szereg kwestii i niestety zawsze istnieje ryzyko odmowy kredytu. Umowa deweloperska stanowi zobowiązanie wobec dewelopera. Jeśli zostanie podpisana, a bank nie przyzna kupującemu kredytu, to niestety niemożliwe stanie się wywiązanie z umowy ze sprzedającym. Z kolei niespełnienie obowiązku wobec dewelopera staje się źródłem problemów. Można jednak uchronić się przed tego typu sytuacją, jeśli w umowie znajdzie się zapis w postaci klauzuli umożliwiającej odstąpienie od umowy w razie odmowy kredytu. Umowa zostanie rozwiązana po przedłożeniu sprzedającemu decyzji banku oraz notarialnego oświadczenia o odstąpieniu od umowy. 

Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?

Przy zawieraniu umowy deweloperskiej należy mieć na uwadze kilka istotnych kwestii. Muszą znaleźć się w niej zapisy dotyczące harmonogramu płatności, czyli terminu i wysokości wpłat na rzecz dewelopera. Kolejną kwestią jest metraż mieszkania i jego pomiar. Należy upewnić się, czy podana powierzchnia jest już ostateczna, bo jeśli nie, to cena mieszkania może ulec zmianie. Znaczenie ma zawarcie w umowie, kto pokryje powstałe różnice w metrażu i jakie są dopuszczalne odstępstwa. W umowie deweloperskiej nie może zabraknąć również informacji dotyczących warunków odstąpienia od niej, to samo dotyczy kar umownych, aby można było ubiegać się o odszkodowanie w razie wystąpienia problemów. Za opóźnienia należą się odsetki ustawowe, które również powinny zostać określone w umowie. Znaczenie ma także zapis dotyczący tego, kto pokryje koszty notarialne. W umowie musi zostać dokładnie opisany jej przedmiot, standard wykończenia.

Kupno nieruchomości obciążonej hipoteką

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

  • W umowie deweloperskiej średnio znajdujemy kilka bardzo niebezpiecznych dla nabywcy klauzul.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów deweloperskich.
  • Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Deweloperzy często sprzedają mieszkania w gruntach obciążonych hipoteką. To logiczne: często na sfinansowanie inwestycji deweloperskiej potrzebują oni kredytu z banku, a ten nie udzieli deweloperowi finansowania bez wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Informację o tym, czy grunt pod inwestycją deweloperską jest obciążony hipoteką, można znaleźć w prospekcie informacyjnym dewelopera. W teorii, podpisując umowę deweloperską w inwestycji, którą obciąża hipoteka ryzykujemy tym, że taka hipoteka "przeniesie" się proporcjonalnie na nasze mieszkanie, gdy te zostanie już wybudowane. Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak zabezpieczyć się w umowie deweloperskiej przed powyższym ryzykiem, skontaktuj się z prawnikami Pewnego Lokalu: 797 014 014.

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Na co zwracać uwagę podpisując umowę deweloperską?

Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Kary umowne w umowie deweloperskiej — jak z nich skorzystać, jak ich uniknąć?

Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 460 opinii.

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Analiza dokumentacji prawnej z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Wysoka specjalizacja

Wysoka specjalizacja

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Realizacja w 48h

Realizacja w 48h

Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku pierwotnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów

Poradnik o umowie deweloperskiej

okładka poradnika

Poradnik o karach umownych w umowach nieruchomościowych

okładka poradnika

Poradnik o rękojmi nieruchomości

okładka poradnika

Dowiedz się, jak podpisać umowę deweloperską.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka