Jak sprawdzić stan techniczny mieszkania deweloperskiego?

Stan techniczny mieszkania

Statystyczny Polak musi wydać 90 średnich pensji na zakup mieszkania. Koszt jest na tyle duży, że prawie połowa z nas musi korzystać z kredytu. Kupno mieszkania to inwestycja, której większość ludzi dokonuje raz lub dwa razy w ciągu całego życia. Dlatego zazwyczaj nie mamy doświadczenia w ocenie stanu technicznego mieszkania, a to właśnie doświadczenie pełni tutaj kluczową rolę. Trudno sporządzić kompletną listę rzeczy, na które warto zwrócić uwagę, kupując mieszkanie,  gdyż zakup wiąże się z wieloma kosztownymi pułapkami.

Jeżeli podczas odbioru technicznego nie będziemy w stanie wykryć potencjalnych wad i usterek naszej nowej nieruchomości, będziemy musieli liczyć się z tym, że w przyszłości koszty naprawy będą leżeć po stronie nabywcy mieszkania.

Nasza firma specjalizuje się w audytach technicznych mieszkań i domów. Co miesiąc pomagamy ponad tysiącowi klientów, w tym nabywcom nieruchomości na rynku wtórnym. Dzięki naszej pomocy wielu z nich odstąpiło od kupna wadliwego mieszkania lub domu albo było w stanie wymóc na sprzedawcy naprawę usterek. Pewny Lokal to także kancelaria specjalizująca się w prawie nieruchomości. Oferujemy m.in. audyty ksiąg wieczystych i pomoc w podpisaniu bezpiecznej umowy sprzedaży nieruchomości (lub umowy przedwstępnej). Więcej o naszych usługach na rynku wtórnym tutaj.

Dokładna analiza stanu technicznego mieszkania

Nietrudno nie zauważyć, że instalacja elektryczna jest zrobiona z aluminium (zamiast miedzi), tynk został położony krzywo, okna nie mają zamontowanej mikrowentylacji (co prowadzi do pojawienia się grzybów w mieszkaniu), a drewniany strop wymaga wymiany. Remont instalacji elektrycznej może kosztować nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych i wymaga kucia ścian w całym mieszkaniu, natomiast remont stropów to setki tysięcy złotych i wiąże się z koniecznością tymczasowego opuszczenia budynku przez wszystkich mieszkańców.

Dogłębna analiza techniczna pozwoli uniknąć zakupu mieszkania, którego remont i przystosowanie do użytkowania kosztuje tyle, co zakup drugiego. Analiza taka musi być przeprowadzona przez osobę bezstronną i niepowiązaną emocjonalnie z mieszkaniem. Właśnie dlatego najlepiej skorzystać z usług firmy Pewny Lokal – doświadczony technik wie, na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, a z wizyty sporządzi kompleksowy protokół dokumentujący wszelkie usterki, który będzie mocnym argumentem w negocjacjach cenowych ze sprzedającym, ale przede wszystkim – uchroni Cię przed zakupem uszkodzonego mieszkania.

Profesjonalna pomoc przy ocenie stanu technicznego mieszkania

Z uwagi na skomplikowanie procesu sprzedaży i zakupu mieszkania większość osób korzysta z pomocy profesjonalistów – pośredników w obrocie nieruchomościami, znajomych budowlańców, ekip remontowych czy prawników. Ale osoby takie dbają przede wszystkim o własny interes, a nawet działając w dobrej wierze, nie są w stanie kompleksowo nam pomóc. Pośrednik to ekspert w sprzedaży mieszkań, ale nie posiada wiedzy koniecznej do oceny stanu technicznego, a każdy budowlaniec jest ekspertem tylko w wąskiej dziedzinie, którą się zajmuje.

Ekipa remontowa będzie doszukiwać się wad tam, gdzie ich nie ma, tylko po to, aby uzasadnić jak najwyższą cenę remontu. Potrzeba bezstronnej osoby, która podczas odbioru kompleksowo oceni stan mieszkania lub domu – z  tą myślą powstał Pewny Lokal. Nasz doświadczony specjalista przeanalizuje stan techniczny mieszkania, sprawdzi stropy, instalacje i jakość wykończenia oraz sporządzi kompleksowy protokół z wizyty, dzięki któremu negocjacje cenowe ze sprzedawcą będą łatwiejsze, a ty dowiesz się, co kupujesz. Zachęcamy też do skorzystania z usług naszych doświadczonych prawników, którzy sprawdzą, czy wszystkie klauzule w umowie deweloperskiej działają na korzyść klienta.

Sprawdzenie stanu technicznego mieszkania z kamerą termowizyjną

W naszej firmie dokonujemy zarówno odbiorów technicznych mieszkań deweloperskich, jak i przeglądów technicznych na rynku wtórnym przy użyciu kamery termowizyjnej. Chcesz mieć pewność, że dom, który planujesz kupić, będzie dobrze ocieplony, a Twoje rachunki za ogrzewanie nie będą przewyższały oczekiwań? Warto wówczas skorzystać z badania termowizyjnego. Kamera działa na zasadzie niewidzialnego promieniowania podczerwonego, rejestruje promieniowanie z konkretnego elementu, na jaki ją skierujemy.

Kamera następnie generuje obraz na ekranie ukazujący rozkład temperatury obiektu z zakresem barw od żółci, pomarańczy, czerwieni po niebieski, granatowy i fiolet. Badanie termowizyjne może głównie kojarzyć się nam z wykrywaniem mostków termicznych, czyli miejsc w przegrodach budynku, z których ciepło ucieka z mieszkania lub domu. Wczesne wykrycie mostków może uchronić nas od powstania zawilgoceń, pleśni i grzybów. Dzięki kamerze termowizyjnej możemy sprawdzić również instalację elektryczną, czy nie jest ona nadmiernie obciążona; możemy zweryfikować szczelność okien, drzwi; sprawdzić wentylację; czy rozmieszczenie ogrzewania podłogowego wodnego lub elektrycznego jest poprawne. Fachowcy z Pewny Lokal przy wykonywaniu usługi badania kamerą termowizyjną korzystają z wysokiej jakości kamer.

Jak przygotować się do kupna mieszkania?

O czym musimy pamiętać przed kupnem mieszkania? Powinniśmy przede wszystkim oszacować nasz budżet, zdecydować, jaki metraż mieszkania preferujemy, czy będziemy korzystać z kredytu czy może dysponujemy odpowiednią ilością gotówki. Zorientujmy się, z jakimi comiesięcznymi wydatkami będzie wiązał się zakup mieszkania tj. raty za kredyt, czynsz, opłaty za media, ubezpieczenie itd. Po wybraniu najlepszej oferty mieszkaniowej, zanim się na nią zdecydujesz, sprawdź jej stan prawny, księgę wieczystą, koniecznie rozejrzyj się, jak wygląda okolica, infrastruktura okolicy, jakie są plany zagospodarowania terenu i sprawdź stan techniczny mieszkania.

Kontrola stanu technicznego mieszkania

Aby jak najdokładniej sprawdzić stan techniczny mieszkania na rynku wtórnym samemu lub z fachowcem, musimy dokonać analizy elementów, których stan zobrazuje nam, czy warto zakupić to konkretne mieszkanie. Musimy przede wszystkim zwrócić uwagę na tynki na ścianach i kąty - te dwa elementy powinny być utworzone zgodnie z normami budowlanymi. W przypadku tynków zwróćmy uwagę, czy nie posiadają jakichś zawilgoceń, sprawdźmy ich przyczepność, czy nie posiadają  odprysków, odspojeń. Natomiast brak występowania kątów prostych może okazać się niezwykle problematyczny przy remoncie mieszkania, np. przy ustawianiu mebli.

Sprawdźmy również okna i parapety - czy:

• nie są porysowane,
• nie mają zacieków lub pęknięć,
  
• prawidłowo się otwierają i zamykają,
• możemy sprawdzić organoleptycznie, czy nie dochodzi do przepływów powietrza, czy okna są szczelne.
  

Warto sprawdzić okna przy pomocy kamery termowizyjnej, która da nam pełniejszy obraz tego, czy nieprawidłowości nie będą powodowały zawilgoceń i powstawania grzybów. Zwróćmy uwagę, czy mieszkanie nie posiada mostków termicznych - do tego również przyda się kamera termowizyjna, ponieważ mostki termiczne są miejscami, z których najbardziej ucieka ciepło z pomieszczenia, a są one niewidoczne. Dlatego właśnie użycie kamery jest tutaj niezbędne, by móc ocenić, czy mogą pojawić się problemy  z ogrzewaniem mieszkania.

Jeżeli planujemy kupić mieszkanie z balkonem, to takowy również musi zostać przez nas sprawdzony, ponieważ główną rolę odgrywa tu nasze bezpieczeństwo. Zweryfikujmy, czy balustrady są poprawnie osadzone, czy mają odpowiednią bezpieczną wysokość oraz niezbyt szerokie prześwity, aby z nich nie wypaść.  Przyjrzyjmy się także podłożu balkonu, w jaki sposób jest ono ułożone, czy nie posiada jakichś uszczerbków.

Niezwykle ważne jest sprawdzenie wszystkich instalacji w mieszkaniu, do których mamy dostęp. Będzie to przede wszystkim instalacja elektryczna, w której powinniśmy sprawdzić, czy:

• jest to instalacja nowego czy starego typu,
• posiada wszystkie wyłączniki,
• jest prawidłowo zamontowana,
• była w najbliższym okresie wymieniana.
  

Sprawdźmy też instalację gazową, a dokładnie jej przebieg, spójrzmy na dokumenty od sprzedawcy o sprawdzeniu szczelności instalacji przez osobę do tego uprawnioną, która powinna wydać certyfikat. Sprawdźmy podejście do sanitariatów, instalację wodno-kanalizacyjną, czy wszystkie piony są odpowiednie wentylowane. Zwróćmy  również uwagę na instalację wentylacyjną. W zależności od jej rodzaju będzie ona nieco inaczej sprawdzana. Wentylacja w pomieszczeniu jest ważnym elementem, ponieważ brak przepływu powietrza wpływa nie tylko na nasze samopoczucie i zdrowie, ale i na całe pomieszczenie i jego funkcjonowanie.

Koszt sprawdzenia mieszkania z fachowcem

Sprawdzenie mieszkania z fachowcem jest najrozsądniejszym wyborem, jeżeli sami jako nabywcy nie posiadamy odpowiedniej wiedzy o normach budowlanych i o tym, na co zwracać szczególną uwagę. Cena za sprawdzenie mieszkania zaczyna się już od około 150 zł w zależności od metrażu mieszkania, wielkości miasta, konkretnej firmy i tego, czy będziemy korzystać z dodatkowych usług, jak np. sprawdzenie mieszkania za pomocą kamery termowizyjnej, którego koszt może wynieść około 300 zł. Pamiętajmy, że jeżeli decydujemy się na zakup mieszkania, to zorientujmy się dokładnie, co inżynier/firma oferuje w ramach konkretnej ceny swoich usług, czy można spodziewać się jakichś dodatkowych opłat np. za dojazd na miejsce odbioru.

Po upewnieniu się, jakie mogą być dokładne koszty wykonania audytu technicznego mieszkania, uważamy, że i tak jest to kwota, którą warto uwzględnić w swoim budżecie, gdyż niewykryte wady mogą później wpływać na dalsze użytkowanie nieruchomości i dodatkowe koszty za remont.

O co pytać sprzedającego?

O co powinniśmy zapytać właściciela mieszkania, które chcemy kupić?

Standardowe pytania - dlaczego to mieszkanie jest na sprzedaż?, kiedy był wykonywany ostatni remont?, kiedy powstało?, czy wyposażenie mieszkania wchodzi w zakres ceny? Warto  również zapytać o sąsiadów, jaka atmosfera panuje w bloku, czy w ramach sprzedaży mieszkania sprzedawana jest również przynależność. Zapytajmy także o okolicę - czy  w pobliżu znajdują się sklepy, apteka, szkoła. Na pewno poprośmy o numer księgi wieczystej, aby sprawdzić stan prawny mieszkania.