Jak sprawdzić stan techniczny i prawny mieszkania deweloperskiego?

Koszt kupna mieszania jest na tyle duży, że prawie połowa z nas musi korzystać z kredytu. Kupno mieszkania to inwestycja, której większość ludzi dokonuje raz lub dwa razy w ciągu całego życia. Dlatego zazwyczaj nie mamy doświadczenia w ocenie stanu technicznego mieszkania, a to właśnie doświadczenie pełni tutaj kluczową rolę. Trudno sporządzić kompletną listę rzeczy, na które warto zwrócić uwagę, kupując mieszkanie,  gdyż zakup wiąże się z wieloma kosztownymi pułapkami.

Jeżeli podczas odbioru technicznego nie będziemy w stanie wykryć potencjalnych wad i usterek naszej nowej nieruchomości, będziemy musieli liczyć się z tym, że w przyszłości koszty naprawy będą leżeć po stronie nabywcy mieszkania.

Wydatek na zakup mieszkania, bez wspierania się kredytem hipotecznym, szacunkowo wynosi ok. 90 średnich pensji. Pamiętajmy, że kupno mieszkania, to nie jedyny wydatek z tym związany, ponieważ powinniśmy również sprawdzić stan techniczny mieszkania, przeanalizować z prawnikiem umowę, czy zapłacić notariuszowi taksę notarialną.

Nasza firma specjalizuje się w audytach technicznych mieszkań i domów. Co miesiąc pomagamy ponad tysiącowi klientów, w tym nabywcom nieruchomości na rynku wtórnym. Dzięki naszej pomocy wielu z nich odstąpiło od kupna wadliwego mieszkania lub domu albo było w stanie wymóc na sprzedawcy naprawę usterek. Pewny Lokal to także kancelaria specjalizująca się w prawie nieruchomości. Oferujemy m.in. audyty ksiąg wieczystych i pomoc w podpisaniu bezpiecznej umowy sprzedaży nieruchomości (lub umowy przedwstępnej). Więcej o naszych usługach na rynku wtórnym tutaj.

Czym jest stan prawny nieruchomości? 

Decydując się na kupno mieszkania, zawsze należy sprawdzić jego stan prawny. Pozwoli to uchronić się przed ewentualnymi problemami w niedalekiej przyszłości. Niestety zdarzają się nieuczciwi sprzedawcy, którzy nie mają prawa do dysponowania nieruchomością lub nie informują, że została ona obciążona prawem dożywocia lub hipoteką. Na stan prawny nieruchomości składają się wszystkie przysługujące do niej prawa i roszczenia. Zaliczyć można do nich rozmaite dokumenty, które umożliwiają nabycie nieruchomości, zagospodarowania i użytkowania. Do uwarunkowań prawnych obiektów zalicza się przykładowo jej położenie, obciążenie prawami osób trzecich, ograniczenie prawami rzeczowymi. Na podstawie stanu prawnego stwierdza się, czy dana nieruchomość może stać się przedmiotem transakcji. 

Jakie dokumenty określają stan prawny nieruchomości? 

W celu sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości przed jej zakupem konieczne staje się zapoznanie z szeregiem dokumentów. Potencjalny nabywca zawsze powinien dokładnie przeczytać wszystkie zapisy widniejące w księdze wieczystej, stanowi ona skarbnicę wiedzy na temat danej nieruchomości. Znajdują się w niej wszystkie prawa i roszczenia, które zostały przypisane budynkowi. Stan prawny określają także wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przejrzeć warto również zaświadczenia z lokalnych urzędów, aby sprawdzić, czy nieruchomość nie została objęta ochroną zabytków lub przyrody. O stanie prawnym nieruchomości można dowiedzieć się wielu cennych informacji z zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej i zaświadczenia z ewidencji ludności. 

Darmowy poradnik Dla nabywców na rynku wtórnym

Darmowy poradnik Dla nabywców na rynku wtórnym Podaj telefon, na który wyślemy link

Wyślij poradnik

Kliknij po więcej darmowych poradników

Analiza stanu prawnego nieruchomości

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości – co należy przez to rozumieć? 

Stan prawny nieruchomości może być nieregulowany. Oznacza to, że niemożliwe staje się ustalenie osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe. Taka sytuacja ma miejsce w przypadku braku niezbędnych dokumentów typu księga wieczysta. Dla potencjalnego nabywcy jest to duży problem, bo nie może on dokonać zakupu. Jeśli nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny, to żaden bank nie udzieli kredytu na sfinalizowanie transakcji. Nie można nabyć tego typu budynku nawet na drodze spadku ani darowizny. W pierwszej kolejności należy uregulować stan prawny nieruchomości. Wymaga to założenia dla niej księgi wieczystej. Kolejnym sposobem będzie zaktualizowanie wpisów w księdze wieczystej, oczywiście jeśli ona istnieje. Trzeba jednak pamiętać, że złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej dotyczy wyłącznie właściciela nieruchomości. Innym rozwiązaniem będzie zdecydowanie się na przeprowadzenie sprawy spadkowej. Ma to na celu uzgodnienie treści księgi wieczystej na podstawie rzeczywistego stanu prawnego.

Czym różni się stan prawny od stanu faktycznego?

Stan prawny nieruchomości, który widnieje w księdze wieczystej, powinien być zgodny z jej faktycznym stanem. Niestety nie zawsze tak jest, dlatego zawsze powinno się dokładnie wszystko sprawdzić, porównać ze sobą zapisy przed podpisaniem umowy. Zdarzają się przypadki utajonych informacji, najczęściej dotyczy to różnego typu obciążeń. Jeśli Sprzedający nie sprawdzi stanu prawnego i stanu faktycznego nieruchomości, to może w niedalekiej przyszłości okazać się, że jest ona obciążona prawami wobec osób trzecich lub hipoteką. Należy jednak od razu podkreślić, że każdy nabywca, który podpisał umowę kupna-sprzedaży, ale nie był świadomy obciążających ją praw, jest chroniony przepisami. 

Można powołać się na rękojmię ksiąg wieczystych. Jest ona ważniejsza od stanu faktycznego nieruchomości. Prawo rękojmi nie przysługuje jednak osobom, które pomimo wiedzy o ciążących prawach zdecydowały się na podpisanie umowy lub złożono wniosek o ich wpisanie do rejestru. Jak widać, na potencjalnych nabywców nieruchomości może czekać wiele zagrożeń. Obowiązkiem każdego inwestora jest wobec tego dokładne zapoznanie się ze wszystkimi dokumentami. Należy wręcz wymagać dostępu do kompletnej dokumentacji od sprzedającego, aby uchronić się przed problematyczną transakcją.

Jak sprawdzic stan mieszkania?

Deweloper powinien wyznaczyć termin odbioru technicznego mieszkania. Jest to obowiązkowy element całego procesu związanego z kupnem mieszkania od dewelopera. Proces odbioru technicznego regulowany jest przez ustawę deweloperską. Znajduje się tam zapis, że deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do listy usterek oraz 30 dni na ich naprawę na własny koszt. Odbiór techniczny jest bardzo ważnym momentem, ponieważ jest to w zasadzie jedyna szansa do zobowiązania dewelopera do usunięcia usterek na jego koszt. Oczywiście potem przysługuje nam takie prawo w ramach pięcioletniej rękojmi, ale będzie to dużo trudniejsze niż w przypadku odbioru technicznego. Z czego wynika trudność zgłaszania usterek w ramach rękojmi? Deweloper może próbować negować zgłoszone usterki, argumentując to tym, że powstały one na skutek użytkowania nieruchomości lub działań naszej ekipy wykończeniowej. Tego typu argumentacji nie będzie w stanie zastosować podczas odbioru technicznego.

Nietrudno nie zauważyć, że instalacja elektryczna jest zrobiona z aluminium (zamiast miedzi), tynk został położony krzywo, okna nie mają zamontowanej mikrowentylacji (co prowadzi do pojawienia się grzybów w mieszkaniu), a drewniany strop wymaga wymiany. Remont instalacji elektrycznej może kosztować nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych i wymaga kucia ścian w całym mieszkaniu, natomiast remont stropów to setki tysięcy złotych i wiąże się z koniecznością tymczasowego opuszczenia budynku przez wszystkich mieszkańców.

Dogłębna analiza techniczna pozwoli uniknąć zakupu mieszkania, którego remont i przystosowanie do użytkowania kosztuje tyle, co zakup drugiego. Analiza taka musi być przeprowadzona przez osobę bezstronną i niepowiązaną emocjonalnie z mieszkaniem. Właśnie dlatego najlepiej skorzystać z usług firmy Pewny Lokal – doświadczony technik wie, na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, a z wizyty sporządzi kompleksowy protokół dokumentujący wszelkie usterki, który będzie mocnym argumentem w negocjacjach cenowych ze sprzedającym, ale przede wszystkim – uchroni Cię przed zakupem uszkodzonego mieszkania.

Co przygotować na audyt techniczny mieszkania?

Profesjonalna pomoc przy ocenie stanu technicznego mieszkania

Z uwagi na skomplikowanie procesu sprzedaży i zakupu mieszkania większość osób korzysta z pomocy profesjonalistów – pośredników w obrocie nieruchomościami, znajomych budowlańców, ekip remontowych czy prawników. Ale osoby takie dbają przede wszystkim o własny interes, a nawet działając w dobrej wierze, nie są w stanie kompleksowo nam pomóc. Pośrednik to ekspert w sprzedaży mieszkań, ale nie posiada wiedzy koniecznej do oceny stanu technicznego, a każdy budowlaniec jest ekspertem tylko w wąskiej dziedzinie, którą się zajmuje.

Ekipa remontowa będzie doszukiwać się wad tam, gdzie ich nie ma, tylko po to, aby uzasadnić jak najwyższą cenę remontu. Potrzeba bezstronnej osoby, która podczas odbioru kompleksowo oceni stan mieszkania lub domu – z  tą myślą powstał Pewny Lokal. Nasz doświadczony specjalista przeanalizuje stan techniczny mieszkania, sprawdzi stropy, instalacje i jakość wykończenia oraz sporządzi kompleksowy protokół z wizyty, dzięki któremu negocjacje cenowe ze sprzedawcą będą łatwiejsze, a ty dowiesz się, co kupujesz. Zachęcamy też do skorzystania z usług naszych doświadczonych prawników, którzy sprawdzą, czy wszystkie klauzule w umowie deweloperskiej działają na korzyść klienta.

Sprawdzenie stanu technicznego mieszkania z kamerą termowizyjną

W naszej firmie dokonujemy zarówno odbiorów technicznych mieszkań deweloperskich, jak i przeglądów technicznych na rynku wtórnym przy użyciu kamery termowizyjnej. Chcesz mieć pewność, że dom, który planujesz kupić, będzie dobrze ocieplony, a Twoje rachunki za ogrzewanie nie będą przewyższały oczekiwań? Warto wówczas skorzystać z badania termowizyjnego. Kamera działa na zasadzie niewidzialnego promieniowania podczerwonego, rejestruje promieniowanie z konkretnego elementu, na jaki ją skierujemy.

Kamera następnie generuje obraz na ekranie ukazujący rozkład temperatury obiektu z zakresem barw od żółci, pomarańczy, czerwieni po niebieski, granatowy i fiolet. Badanie termowizyjne może głównie kojarzyć się nam z wykrywaniem mostków termicznych, czyli miejsc w przegrodach budynku, z których ciepło ucieka z mieszkania lub domu. Wczesne wykrycie mostków może uchronić nas od powstania zawilgoceń, pleśni i grzybów. Dzięki kamerze termowizyjnej możemy sprawdzić również instalację elektryczną, czy nie jest ona nadmiernie obciążona; możemy zweryfikować szczelność okien, drzwi; sprawdzić wentylację; czy rozmieszczenie ogrzewania podłogowego wodnego lub elektrycznego jest poprawne. Fachowcy z Pewny Lokal przy wykonywaniu usługi badania kamerą termowizyjną korzystają z wysokiej jakości kamer.

Jak przygotować się do kupna mieszkania?

O czym musimy pamiętać przed kupnem mieszkania? Powinniśmy przede wszystkim oszacować nasz budżet, zdecydować, jaki metraż mieszkania preferujemy, czy będziemy korzystać z kredytu czy może dysponujemy odpowiednią ilością gotówki. Zorientujmy się, z jakimi comiesięcznymi wydatkami będzie wiązał się zakup mieszkania tj. raty za kredyt, czynsz, opłaty za media, ubezpieczenie itd. Po wybraniu najlepszej oferty mieszkaniowej, zanim się na nią zdecydujesz, sprawdź jej stan prawny, księgę wieczystą, koniecznie rozejrzyj się, jak wygląda okolica, infrastruktura okolicy, jakie są plany zagospodarowania terenu i sprawdź stan techniczny mieszkania.

Kontrola stanu technicznego mieszkania

Aby jak najdokładniej sprawdzić stan techniczny mieszkania na rynku wtórnym samemu lub z fachowcem, musimy dokonać analizy elementów, których stan zobrazuje nam, czy warto zakupić to konkretne mieszkanie. Musimy przede wszystkim zwrócić uwagę na tynki na ścianach i kąty - te dwa elementy powinny być utworzone zgodnie z normami budowlanymi. W przypadku tynków zwróćmy uwagę, czy nie posiadają jakichś zawilgoceń, sprawdźmy ich przyczepność, czy nie posiadają  odprysków, odspojeń. Natomiast brak występowania kątów prostych może okazać się niezwykle problematyczny przy remoncie mieszkania, np. przy ustawianiu mebli.

Sprawdźmy również okna i parapety - czy:

• nie są porysowane,
• nie mają zacieków lub pęknięć,
  
• prawidłowo się otwierają i zamykają,
• możemy sprawdzić organoleptycznie, czy nie dochodzi do przepływów powietrza, czy okna są szczelne.
  

Warto sprawdzić okna przy pomocy kamery termowizyjnej, która da nam pełniejszy obraz tego, czy nieprawidłowości nie będą powodowały zawilgoceń i powstawania grzybów. Zwróćmy uwagę, czy mieszkanie nie posiada mostków termicznych - do tego również przyda się kamera termowizyjna, ponieważ mostki termiczne są miejscami, z których najbardziej ucieka ciepło z pomieszczenia, a są one niewidoczne. Dlatego właśnie użycie kamery jest tutaj niezbędne, by móc ocenić, czy mogą pojawić się problemy  z ogrzewaniem mieszkania.

Jeżeli planujemy kupić mieszkanie z balkonem, to takowy również musi zostać przez nas sprawdzony, ponieważ główną rolę odgrywa tu nasze bezpieczeństwo. Zweryfikujmy, czy balustrady są poprawnie osadzone, czy mają odpowiednią bezpieczną wysokość oraz niezbyt szerokie prześwity, aby z nich nie wypaść.  Przyjrzyjmy się także podłożu balkonu, w jaki sposób jest ono ułożone, czy nie posiada jakichś uszczerbków.

Niezwykle ważne jest sprawdzenie wszystkich instalacji w mieszkaniu, do których mamy dostęp.

Będzie to przede wszystkim instalacja elektryczna, w której powinniśmy sprawdzić, czy:

• jest to instalacja nowego czy starego typu,
• posiada wszystkie wyłączniki,
• jest prawidłowo zamontowana,
• była w najbliższym okresie wymieniana.
  

Sprawdźmy też instalację gazową, a dokładnie jej przebieg, spójrzmy na dokumenty od sprzedawcy o sprawdzeniu szczelności instalacji przez osobę do tego uprawnioną, która powinna wydać certyfikat. Sprawdźmy podejście do sanitariatów, instalację wodno-kanalizacyjną, czy wszystkie piony są odpowiednie wentylowane. Zwróćmy  również uwagę na instalację wentylacyjną. W zależności od jej rodzaju będzie ona nieco inaczej sprawdzana. Wentylacja w pomieszczeniu jest ważnym elementem, ponieważ brak przepływu powietrza wpływa nie tylko na nasze samopoczucie i zdrowie, ale i na całe pomieszczenie i jego funkcjonowanie.

Koszt sprawdzenia mieszkania z fachowcem

Sprawdzenie mieszkania z fachowcem jest najrozsądniejszym wyborem, jeżeli sami jako nabywcy nie posiadamy odpowiedniej wiedzy o normach budowlanych i o tym, na co zwracać szczególną uwagę. Cena za sprawdzenie mieszkania zaczyna się już od około 150 zł w zależności od metrażu mieszkania, wielkości miasta, konkretnej firmy i tego, czy będziemy korzystać z dodatkowych usług, jak np. sprawdzenie mieszkania za pomocą kamery termowizyjnej, którego koszt może wynieść około 300 zł. Pamiętajmy, że jeżeli decydujemy się na zakup mieszkania, to zorientujmy się dokładnie, co inżynier/firma oferuje w ramach konkretnej ceny swoich usług, czy można spodziewać się jakichś dodatkowych opłat np. za dojazd na miejsce odbioru.

Po upewnieniu się, jakie mogą być dokładne koszty wykonania audytu technicznego mieszkania, uważamy, że i tak jest to kwota, którą warto uwzględnić w swoim budżecie, gdyż niewykryte wady mogą później wpływać na dalsze użytkowanie nieruchomości i dodatkowe koszty za remont.

Stan prawny - rynek pierwotny

Wydaje się, że zakup mieszkania na rynku pierwotnym jest dużo bezpieczniejszy od nabycia nieruchomości z rynku wtórnego. Za takim stwierdzeniem mogą stać argumenty, że przecież bardzo dobrze jesteśmy zabezpieczeni np. przez zapisy ustawy deweloperskiej. Owszem, prawo dosyć dobrze zabezpiecza nas np. przed zniknięciem dewelopera z naszymi pieniędzmi. Wprowadzone środki ochrony nabywców jak np. rachunek powierniczy, którego prowadzenie przez dewelopera wymusza ustawa, powodują że w tym aspekcie bardzo rzadko dochodzi do nieprawidłowości. Jednakże sama ustawa deweloperska nie zabezpiecza nas przed nielegalnymi klauzulami, które czasami pojawiają się w umowie z deweloperem.

Dzięki temu, że prawnicy Pewnego Lokalu analizują setki tego typu umów, wiemy, iż np. zdarzają się nielegalne klauzule lub postanowienia umowne, które odbiegają od standardów rynkowych. Pamiętajmy, że prawnicy specjalizujący się w prawie nieruchomości sprawdzą dla nas także wiarygodność dewelopera m.in. w bazach KRS oraz UOKiK.

Stan prawny - rynek wtórny

Kupując nieruchomość na rynku wtórnym musimy dokładnie zweryfikować jej stan prawny. Bardzo ważną czynnością będzie dokładna analiza księgi wieczystej nieruchomości. Dodatkowo musimy upewnić się, że umowa którą podpisujemy ze sprzedającym jest dla nas bezpieczna. Przy weryfikacji nieruchomości sprawdźmy zapisy na temat hipoteki. Sama księga wieczysta odpowie nam czy np. są niezgodności związane z prawem do gruntu. Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych życiowych decyzji, nie można sobie pozwolić na zakup przysłowiowego „kota w worku”. Jeżeli zależy nam na dokładnym poznaniu stanu prawnego nieruchomości, możemy zwrócić się do kancelarii Pewny Lokal.

Ponieważ firma łączy kompetencje audytów technicznych z usługami prawnymi, będziemy mieli pewność co do bezpieczeństwa zarówno dokumentacji jak i stanu technicznego nieruchomości. Bardzo istotne jest, aby analizy dokumentów dokonywali prawnicy specjalizujący się w prawie nieruchomości. Po zakończonej analizie prawnej, każdy z klientów otrzymuje szczegółowy raport, który pozwala na kompleksową ocenę stanu prawnego nieruchomości.

O co pytać sprzedającego mieszkanie?

O co powinniśmy zapytać właściciela mieszkania, które chcemy kupić?

Standardowe pytania - dlaczego to mieszkanie jest na sprzedaż?, kiedy był wykonywany ostatni remont? Kiedy powstało? Czy wyposażenie mieszkania wchodzi w zakres ceny? Warto  również zapytać o sąsiadów, jaka atmosfera panuje w bloku, czy w ramach sprzedaży mieszkania sprzedawana jest również przynależność. Zapytajmy także o okolicę - czy  w pobliżu znajdują się sklepy, apteka, szkoła. Na pewno poprośmy o numer księgi wieczystej, aby sprawdzić stan prawny mieszkania.

Autor
Weronika Mierczak

Na co dzień studiuje logopedię z pedagogiką specjalną. Postanowiła jednak rozwijać swoje dodatkowe zainteresowania związane z SEO i tworzeniem treści na strony internetowe, a w szczególności tych o tematyce nieruchomościowej.