Jak sprawdzić rzetelność dewelopera

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy z deweloperem?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Jak sprawdzić rzetelność dewelopera | 797 014 014

Z poniższego artykułu dowiesz się, jak sprawdzić, czy deweloper należycie wypełnia swoje obowiązki podczas sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. Ponadto zapoznasz się z informacjami dotyczącymi sposobów sprawdzenia wiarygodności dewelopera oraz na co uważać, podpisując umowę deweloperską. Zapraszamy do dalszej lektury.

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

  • W umowie deweloperskiej średnio znajdujemy od trzech do czterech bardzo niebezpiecznych klauzul.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów deweloperskich.
  • Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Zamów analizę

Kim jest deweloper i jakie są jakiego zadania?

Deweloper – przedsiębiorca, który w ramach własnej działalności gospodarczej, na podstawie umowy deweloperskiej, zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i przeniesienia tego prawa na nabywcę. Krótko mówiąc, jest to osoba lub firma, która zajmuje się inwestowaniem i sprzedażą nieruchomości. Zadaniem takiego inwestora jest realizacja całego projektu nieruchomości. Podejmuje współprace z architektami, firmami budowlanymi i innymi podmiotami, które wspomagają go w tej inwestycji. Najważniejszym zadaniem dewelopera jest stały nadzór prac wykonawczych i oddanie nieruchomości do użytkowania. 

Dlaczego przed kupnem mieszkania należy sprawdzić dewelopera?

Zgodnie z przysłowiem: "Okazja czyni złodzieja", rynek nieruchomości również jest pełen oszustw. Sprawdzenie dewelopera pozwoli zminimalizować ryzyko złej inwestycji. Dzięki temu na wczesnym etapie można odkryć upadłość inwestora, skłonności do niewywiązywania się z wyznaczonych terminów, istotne wady techniczne mieszkania czy zawyżoną cenę. Początkowe sprawdzenie dewelopera umożliwi również zweryfikowanie, w kwestii zainteresowania mieszkaniem w stanie projektowania, czy zrealizowana inwestycja pokrywa się z projektem. 

Warto przeanalizować historię inwestycji, renomę dewelopera (nagrody, certyfikaty, rekomendacje), sposób finansowania budowy, zapisy umowy oraz prospekt informacyjny.

Sprawdzenie dewelopera w księdze wieczystej

Księga wieczysta to rejestr publiczny prezentujący stan prawny nieruchomości. Umożliwia sprawdzenie komu i jakie przysługują prawa do danej inwestycji. Sprawdzenie dewelopera za pomocą tej metody powinno się odbywać według następujących kryteriów:

1. Sprawdź, w ilu księgach wieczystych znajdują się obszary, na których dana inwestycja ma mieć miejsce oraz liczba działek, które się tam znajdują. Zestaw te dane z tymi w prospekcie i umowie deweloperskiej, a następnie porównaj, jak ma finalnie wyglądać podział terenu. Jeśli deweloper planuje dodatkowe zmiany w położeniu działek albo wydzielenia z ksiąg wieczystych, będzie musiał zmierzyć się z nadprogramowymi trudnościami.

2. W III dziale księgi wieczystej zostały opisane roszczenia poszczególnych klientów. Na tej podstawie możesz sprawdzić opłacalność inwestycji danego dewelopera m.in. szybkość sprzedawania się nieruchomości oraz oceny projektu i cen.

3. IV dział to dział o hipotekach — stąd dowiesz się, czy inwestor zaciągnął kredyt hipoteczny na nieruchomość. 

Co sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera?

Jest wiele czynników, które wpływają na decyzje mieszkaniowe. W związku z dużym nakładem finansowym warto dłużej to przeanalizować i podjąć w pełni świadomą decyzję, ale którym aspektom przyjrzeć się najdokładniej?:

– Zdolność kredytowa – dzięki temu poznasz swój budżet i możliwości, a to pozwoli Ci wybrać krąg, z którego będziesz przeglądał oferty.

– Stan prawny nieruchomości – sytuacja finansowa dewelopera i stan prawny gruntów, w tym celu wystarczy numer księgi wieczystej.

– Okolica, w której chcesz zamieszkać.

– Cena – przed podpisaniem umowy dokładnie przeanalizuj ile płacisz i za co, aby uniknąć niespodzianek.

– Atrakcyjność inwestycji – czy dana lokalizacja będzie równie opłacalna w przyszłości.

– Standard wykończenia

– Orientacyjne koszty utrzymania mieszkania

– Komunikacja – ile będzie trwała droga do pracy/szkoły czy instytucji pierwszej potrzeby jak np. sklep lub miejsce rekreacji

Jak sprawdzić dewelopera krok po kroku

Zawsze przed podpisaniem umowy z deweloperem, należy sprawdzić, czy jest on wiarygodną osobą, z którą nie będzie żadnych problemów.

  1. Sprawdź dewelopera w KRS – w Krajowym Rejestrze Sądowym sprawdzamy, w jakiej formie deweloper prowadzi swoją działalność. Możemy zobaczyć, w jakiej wysokości ma kapitał zakładowy, o ile prowadzi deweloper spółkę z o.o. Im wyższy kapitał, tym deweloper staje się bardziej wiarygodny. W rejestrze znajdują się także informacje mówiące na o tym, czy deweloper ma jakieś zaległości podatkowe, a może są wobec niego wszczęte jakieś postępowania egzekucyjne. Pojawią się także informacje o możliwym ogłoszeniu upadłości dewelopera.
  2. Sprawdź dewelopera w UOKiK – w Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów sprawdzamy, czy nie nakładał on żadnych kar na dewelopera w niedalekiej przeszłości i za co.  Sprawdzamy, czy np. deweloper nie stosował w umowach deweloperskich niedozwolonych klauzul, które być może mogą się pojawić w naszej umowie.
  3. Sprawdź dewelopera w Internecie – sprawdzamy, czy o naszym deweloperze nie pojawiły się negatywne wpisy po poprzednich jego klientach. Pamiętajmy jednak, żeby nie traktować wpisach na forum w 100% poważnie, gdyż mogą to być informacje podawane od konkurencji. Najlepiej wyszukiwać informacji w wiadomościach prasowych.
  4. Sprawdź dewelopera w organizacji branżowej – sprawdzamy informacje w instytucjach zrzeszających deweloperów np. Polski Związek Firm Deweloperskich. Te instytucje zapewniają o rzetelności dewelopera. Przynależności do instytucji zwiększają szanse na to, ze deweloper nie okaże się oszustem, ale także nie dają nam 100% pewności.


Od konkurencji odróżnia nas m.in to, że działamy na korzyść nabywców nieruchomości, a nie także na korzyść deweloperów.

Rachunek powierniczy a rzetelność dewelopera

Ustawa dewelopera nakłada na dewelopera obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego. Jednakże wielu deweloperów próbuje w pewien sposób obejść ustawę, zawierając umowy z klientami, na których owego rachunku nie ma. 

Rachunek powierniczy chroni nabywcę przed utratą wpłaconych pieniędzy na rzecz inwestycji, które w zależności od rodzaju rachunku (otwarty lub zamknięty) zostają przekazane deweloperowi w określonym momencie.  Zawsze powinniśmy zweryfikować, czy deweloper prowadzi rachunek powierniczy, a jeżeli nie to wystrzegać się wpłacania pieniędzy na konto dewelopera.

Hipoteka a umowa deweloperska

Deweloperzy często, aby móc sfinalizować inwestycję potrzebują kredytu, przez co bank musi wpisać hipotekę do księgi wieczystej. Dlatego tak się dzieje? Jest to zabezpieczenie dla banku w przypadku, jeżeli deweloper nie będzie mógł spłacić kredytu, to wierzyciel wyciągnie wobec niego odpowiednie kroki. Jeżeli podpisujemy umowę deweloperską obciążona hipoteką, istnieje ryzyko, że zostanie ona przeniesiona na nasze mieszkanie. Dlatego właśnie musimy zadbać o to, aby promesa (obietnica dokonania jakiejś czynności) była załączona do umowy deweloperskiej. Natomiast deweloperzy często nie zgadzają się na to, ponieważ wystawienie promesy może być utrudnione, jeżeli przedsięwzięcie deweloperskie jest duże. Jeżeli nie będzie promesy, to musimy zadbać o to, aby w momencie podpisywania umowy przenoszącej własność, bank przedstawił zgodę na wykreślenie hipoteki. Deweloper także powinien załączyć do umowy zobowiązanie, w którym to przenosi na nas własność lokalu bez obciążeń.


Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Zobacz, jak sprawdzić dewelopera.

Zapraszamy to obejrzenia filmu z udziałem naszych ekspertów.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Dowiedz się, jak finansowana jest inwestycja deweloperska.

Dowiedz się, jakie są sposoby finansowania inwestycji deweloperskich.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 51 opinii.

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy z deweloperem?

Analiza dokumentacji prawnej z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Wysoka specjalizacja

Wysoka specjalizacja

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Realizacja w 48h

Realizacja w 48h

Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku pierwotnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów.

Jak kupić nieruchomość od dewelopera?
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik odbioru technicznego od dewelopera
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Kary umowne w umowach nieruchomościowych
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Rękojmia
nieruchomości
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Cesja i inne formy flipowania nieruchomości
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik dla nabywców na rynku wtórnym
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Badanie
termowizyjne
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Sprawdzenie prac wykończeniowych
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Umowa deweloperska - na co zwracać uwagę?
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Audyt
działki
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik
poodbiorowy
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Operat
szacunkowy
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link

Czym jest prospekt informacyjny dewelopera?

Zachęcamy do obejrzenia filmy na temat prospektu informacyjnego.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka