Z poniższego artykułu dowiesz się, jak sprawdzić, czy deweloper należycie wypełnia swoje obowiązki podczas sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. Ponadto zapoznasz się z informacjami dotyczącymi sposobów sprawdzenia wiarygodności dewelopera oraz na co uważać, podpisując umowę deweloperską. Zapraszamy do dalszej lektury.
Deweloper – przedsiębiorca, który w ramach własnej działalności gospodarczej, na podstawie umowy deweloperskiej, zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i przeniesienia tego prawa na nabywcę. Krótko mówiąc, jest to osoba lub firma, która zajmuje się inwestowaniem i sprzedażą nieruchomości. Zadaniem takiego inwestora jest realizacja całego projektu nieruchomości. Podejmuje współprace z architektami, firmami budowlanymi i innymi podmiotami, które wspomagają go w tej inwestycji. Najważniejszym zadaniem dewelopera jest stały nadzór prac wykonawczych i oddanie nieruchomości do użytkowania.
Zgodnie z przysłowiem: "Okazja czyni złodzieja", rynek nieruchomości również jest pełen oszustw. Sprawdzenie dewelopera pozwoli zminimalizować ryzyko złej inwestycji. Dzięki temu na wczesnym etapie można odkryć upadłość inwestora, skłonności do niewywiązywania się z wyznaczonych terminów, istotne wady techniczne mieszkania czy zawyżoną cenę. Początkowe sprawdzenie dewelopera umożliwi również zweryfikowanie, w kwestii zainteresowania mieszkaniem w stanie projektowania, czy zrealizowana inwestycja pokrywa się z projektem.
Warto przeanalizować historię inwestycji, renomę dewelopera (nagrody, certyfikaty, rekomendacje), sposób finansowania budowy, zapisy umowy oraz prospekt informacyjny.
Księga wieczysta to rejestr publiczny prezentujący stan prawny nieruchomości. Umożliwia sprawdzenie komu i jakie przysługują prawa do danej inwestycji. Sprawdzenie dewelopera za pomocą tej metody powinno się odbywać według następujących kryteriów:
1. Sprawdź, w ilu księgach wieczystych znajdują się obszary, na których dana inwestycja ma mieć miejsce oraz liczba działek, które się tam znajdują. Zestaw te dane z tymi w prospekcie i umowie deweloperskiej, a następnie porównaj, jak ma finalnie wyglądać podział terenu. Jeśli deweloper planuje dodatkowe zmiany w położeniu działek albo wydzielenia z ksiąg wieczystych, będzie musiał zmierzyć się z nadprogramowymi trudnościami.
2. W III dziale księgi wieczystej zostały opisane roszczenia poszczególnych klientów. Na tej podstawie możesz sprawdzić opłacalność inwestycji danego dewelopera m.in. szybkość sprzedawania się nieruchomości oraz oceny projektu i cen.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
3. IV dział to dział o hipotekach — stąd dowiesz się, czy inwestor zaciągnął kredyt hipoteczny na nieruchomość.
Jest wiele czynników, które wpływają na decyzje mieszkaniowe. W związku z dużym nakładem finansowym warto dłużej to przeanalizować i podjąć w pełni świadomą decyzję, ale którym aspektom przyjrzeć się najdokładniej?:
– Zdolność kredytowa – dzięki temu poznasz swój budżet i możliwości, a to pozwoli Ci wybrać krąg, z którego będziesz przeglądał oferty.
– Stan prawny nieruchomości – sytuacja finansowa dewelopera i stan prawny gruntów, w tym celu wystarczy numer księgi wieczystej.
– Okolica, w której chcesz zamieszkać.
– Cena – przed podpisaniem umowy dokładnie przeanalizuj ile płacisz i za co, aby uniknąć niespodzianek.
– Atrakcyjność inwestycji – czy dana lokalizacja będzie równie opłacalna w przyszłości.
– Standard wykończenia
– Orientacyjne koszty utrzymania mieszkania
– Komunikacja – ile będzie trwała droga do pracy/szkoły czy instytucji pierwszej potrzeby jak np. sklep lub miejsce rekreacji
Zawsze przed podpisaniem umowy z deweloperem, należy sprawdzić, czy jest on wiarygodną osobą, z którą nie będzie żadnych problemów.
Ustawa dewelopera nakłada na dewelopera obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego. Jednakże wielu deweloperów próbuje w pewien sposób obejść ustawę, zawierając umowy z klientami, na których owego rachunku nie ma.
Rachunek powierniczy chroni nabywcę przed utratą wpłaconych pieniędzy na rzecz inwestycji, które w zależności od rodzaju rachunku (otwarty lub zamknięty) zostają przekazane deweloperowi w określonym momencie. Zawsze powinniśmy zweryfikować, czy deweloper prowadzi rachunek powierniczy, a jeżeli nie to wystrzegać się wpłacania pieniędzy na konto dewelopera.
Deweloperzy często, aby móc sfinalizować inwestycję potrzebują kredytu, przez co bank musi wpisać hipotekę do księgi wieczystej. Dlatego tak się dzieje? Jest to zabezpieczenie dla banku w przypadku, jeżeli deweloper nie będzie mógł spłacić kredytu, to wierzyciel wyciągnie wobec niego odpowiednie kroki. Jeżeli podpisujemy umowę deweloperską obciążona hipoteką, istnieje ryzyko, że zostanie ona przeniesiona na nasze mieszkanie. Dlatego właśnie musimy zadbać o to, aby promesa (obietnica dokonania jakiejś czynności) była załączona do umowy deweloperskiej. Natomiast deweloperzy często nie zgadzają się na to, ponieważ wystawienie promesy może być utrudnione, jeżeli przedsięwzięcie deweloperskie jest duże. Jeżeli nie będzie promesy, to musimy zadbać o to, aby w momencie podpisywania umowy przenoszącej własność, bank przedstawił zgodę na wykreślenie hipoteki. Deweloper także powinien załączyć do umowy zobowiązanie, w którym to przenosi na nas własność lokalu bez obciążeń.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
