Obawiasz się kupna mieszkania na rynku pierwotnym od dewelopera? Nie wiesz, czy wybrany przez Ciebie deweloper będzie tym odpowiednim, który spełni Twoje marzenie o pięknym mieszkaniu? Przeczytaj poniższy artykuł i dowiedz się, w jakim miejscu i w jaki sposób możemy zweryfikować dewelopera oraz poznaj informacje o przygotowaniach do bezpiecznego kupna mieszkania/domu na rynku pierwotnym.
Decydujesz się na kupno mieszkania z rynku pierwotnego? Chcesz mieć pewność, że Twoje pieniądze i dane są w pełni bezpieczne? Zapoznaj się z naszym artykułem i dowiedz się, jak krok po kroku zweryfikować rzetelność dewelopera.
Do każdej firmy budowlanej warto na początku podchodzić z zasadą ograniczonego zaufania – w końcu powierzasz jej ogromne oszczędności. Wiarygodny deweloper to klucz do bezstresowego zakupu nieruchomości i uniknięcia późniejszych problemów. Stosując się do naszych wskazówek, zminimalizujesz ryzyko podjęcia błędnej decyzji. Przed złożeniem ostatecznego podpisu na umowie należy dokładnie prześwietlić kilka kluczowych kwestii, w tym przede wszystkim prawo własności gruntu, na którym powstaje inwestycja, oraz aktualny status prawno-finansowy samej spółki.
Zapraszamy do odsłuchania 20. odcinka podcastu.
Kim właściwie jest deweloper? Mówiąc najprościej, to przedsiębiorca (lub spółka), który inwestuje w budowę nieruchomości z przeznaczeniem na ich sprzedaż lub wynajem. Choć najczęściej kojarzymy deweloperów z rynkiem mieszkaniowym i budową osiedli, ich działalność jest znacznie szersza. Inwestują oni również w obiekty komercyjne, takie jak biurowce, galerie handlowe czy magazyny. Z punktu widzenia osoby planującej zakup wymarzonego „M”, absolutnie najważniejszym aktem prawnym regulującym relacje z taką firmą jest tzw. ustawa deweloperska.
Ustawa deweloperska, to dokument regulujący stosunki między nabywcą nieruchomości a deweloperem, jest on ochroną praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Wprowadzenie ustawy w życie miało na celu niezabezpieczenie nabywców przed nieuczciwymi deweloperami. Przed wejściem ustawy, pieniądze nabywców nie były odpowiednio chronione, zdarzały się często takie sytuacje, że po upadłości dewelopera, nabywcy tracili pieniądze, a deweloper znikał.
Ustawa deweloperska wprowadziła przede wszystkim: rachunki powiernicze, które zabezpieczają pieniądze nabywców, obowiązek zawierania umów deweloperskich w formie aktu notarialnego, który w pełni chroni nabywcę i jest podstawą do roszczeń przeciwko deweloperowi w sądzie. W ustawie deweloperskiej znajdziemy wyjaśnienie wszelkich najważniejszych pojęć związanych z kupnem nieruchomości na rynku pierwotnym, informacje o rodzajach rachunków powierniczych, o gwarancji bankowej, obowiązkach dewelopera, obowiązkach nabywcy, o umowie deweloperskiej, możliwościach odstąpienia od tej umowy i przepisach karnych.
Jednym z ważniejszych dokumentów, jakie należy zweryfikować podczas zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, jest księga wieczysta. To podstawowe źródło wiedzy o stanie prawnym nieruchomości, dzięki któremu dowiesz się, czy wybranej firmie można w pełni zaufać. Rejestr ten jest ogólnodostępny i sprawdzisz go bez problemu w formie elektronicznej lub papierowej. Całość podzielono na działy zawierające konkretne informacje o gruncie oraz jego właścicielu. W przypadku transakcji z deweloperem Twoją największą uwagę powinny przykuć działy trzeci oraz czwarty, ponieważ to tam wpisywane są wszelkie obciążenia nieruchomości, hipoteki czy toczące się egzekucje.
Dział trzeci, obejmujący prawa, roszczenia i ograniczenia, zdradza informacje między innymi o ewentualnych licytacjach komorniczych, prawie pierwokupu, służebnościach, prawie użytkowania czy wpisach do rejestru zabytków. Z kolei dział czwarty to miejsce przeznaczone na wpisy dotyczące hipotek. Zapisuje się tam ich rodzaj oraz to, czy zostały nowo ustanowione, czy już wykreślone.
Szczególną ostrożność należy zachować przy sprawdzaniu obciążeń hipotecznych i dat ich wpisania. Zgodnie z polskim prawem hipoteka zaciągnięta na budynek automatycznie przenosi się na powstające w nim mieszkania, chyba że bank kredytujący dewelopera zgodzi się na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Z naszych statystyk wynika, że deweloperzy ustanawiają hipotekę na inwestycji w około połowie przypadków. Jeśli grunt jest obciążony w ten sposób, najlepiej nie podpisywać umowy deweloperskiej bez wcześniejszego przedstawienia przez inwestora tak zwanej promesy bankowej. Taki dokument musi stanowić załącznik do umowy. Dzięki promesie, w momencie podpisywania aktu notarialnego przenoszącego własność, masz pewność, że bank pozwoli na założenie zupełnie czystej księgi wieczystej dla Twojego nowego mieszkania.
Najważniejszym etapem zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego jest wnikliwa analiza samej umowy deweloperskiej. Nawet przy ogromnym zaufaniu do firmy budowlanej to właśnie zapisy w tym dokumencie będą wiążące dla obu stron. Odpowiednio skonstruowana umowa daje ogromne możliwości obrony własnych interesów, niezależnie od ewentualnych problemów na budowie. Działa to oczywiście w dwie strony. Złożenie podpisu pod niekorzystnym dokumentem sprawia, że jesteśmy zobowiązani do przestrzegania jego warunków, a deweloper będzie realizował dokładnie to, co zostało przelane na papier.
Warto w tym miejscu rozwiać pewne wątpliwości prawne. Obecnie obowiązująca nowa ustawa deweloperska oficjalnie reguluje kwestię umów rezerwacyjnych. Ich zawieranie przed właściwą umową deweloperską jest w pełni legalne i powszechnie stosowane na rynku. Przepisy ściśle określają maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej oraz sytuacje, w których musi ona zostać zwrócona. Nie musisz się obawiać samej propozycji rezerwacji wybranego lokalu, o ile ma ona formę wstępu do właściwej transakcji.
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy inwestycja jest dopiero w trakcie budowy, a deweloper próbuje całkowicie pominąć umowę deweloperską, proponując w zamian wyłącznie zwykłą umowę przedwstępną. Tego typu działanie ma zazwyczaj na celu uniknięcie kosztów związanych z prowadzeniem rachunków powierniczych i sporządzaniem prospektów informacyjnych. Tylko podpisanie aktu notarialnego w formie umowy deweloperskiej daje Ci pełne prawo domagania się przeniesienia własności nieruchomości. Zwykła umowa przedwstępna w trakcie trwania budowy często pozostawia jedynie drogę do ubiegania się o odszkodowanie, co bywa trudne w egzekucji.
Zdarzają się jednak przypadki, w których inwestor proponuje od razu zawarcie umowy przedwstępnej lub ostatecznej umowy sprzedaży, co jest całkowicie zgodne z prawem. Dzieje się tak w momencie, gdy budynek jest już w pełni ukończony i posiada prawomocne pozwolenie na użytkowanie. W takiej sytuacji ustawa deweloperska nie ma zastosowania, a transakcja przypomina klasyczny zakup mieszkania z rynku wtórnego. Zawsze warto przeanalizować etap zaawansowania inwestycji, a każdy przedstawiony do podpisu dokument skonsultować z prawnikiem.
Jak już wspomnieliśmy, o bezpieczeństwie nabywcy decyduje treść samego zobowiązania. Aby pismo dobrze chroniło Twoje interesy, muszą się w nim znaleźć następujące informacje:
Do każdej takiej umowy obligatoryjnie dołącza się prospekt informacyjny. To dokument, w którym znajdziesz historię firmy, opis jej poprzednich realizacji, a także dane o samej działce i inwestycjach planowanych w bezpośrednim sąsiedztwie. Prospekt precyzuje również detale dotyczące ceny, usytuowania budynku, dostępu do drogi publicznej, mediów i liczby kondygnacji. Jego nieodłącznym elementem musi być dokładny rzut wybranego mieszkania wraz z rozkładem pomieszczeń.
Skomplikowane dokumenty zawsze warto przeanalizować wspólnie ze specjalistami, aby uchronić się przed niedozwolonymi zapisami i pułapkami, których do końca nie rozumiemy. Marka Pewny Lokal oferuje profesjonalną usługę analizy umowy deweloperskiej z udziałem doświadczonego prawnika – zdecydowanie zachęcamy do skorzystania z tej opcji jeszcze przed złożeniem podpisu.
Szczególną ostrożność warto zachować w przypadku mniejszych, mniej znanych firm lub tych, które dopiero zaczynają swoją działalność na rynku nieruchomości. Pamiętaj jednak, że brak wieloletniego doświadczenia nie przekreśla od razu takiego przedsiębiorcy i nie oznacza, że jest on niegodny zaufania. Każdy kiedyś zaczynał, dlatego nie warto wykluczać nowej firmy wyłącznie na podstawie krótkiego stażu. Podstawą bezpieczeństwa w takiej sytuacji zawsze pozostaje po prostu dobrze skonstruowana umowa. Warto rozróżnić dwie kwestie: weryfikację samej spółki oraz ocenę konkretnej inwestycji. Sprawdzenie wiarygodności firmy daje ogólny pogląd na to, z kim masz do czynienia. Jako Pewny Lokal, pomagając klientom w analizach umów, audytach i odbiorach technicznych, na co dzień prześwietlamy również samych deweloperów. Weryfikację najlepiej zacząć od prześledzenia publicznych rejestrów. Sprawdzenie firmy w Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS) oraz w Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) pozwala upewnić się, czy podmiot nie ma podejrzanej historii, zadłużenia lub czy nie toczy się wobec niego postępowanie upadłościowe. Dobrym krokiem jest również sprawdzenie przynależności do organizacji branżowych, takich jak Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD). Takie zrzeszenia mają swoje wymogi i nie przyjmują niesprawdzonych podmiotów, co znacznie zwiększa szansę na rzetelną współpracę i zmniejsza ryzyko nadużyć. Oprócz tego warto przejrzeć doniesienia prasowe i artykuły w internecie, aby wyłapać ewentualne głośne problemy związane z danym inwestorem.
Do opinii znalezionych w sieci należy jednak podchodzić z chłodną głową. Warto kierować się intuicją i zdrowym rozsądkiem – negatywny komentarz nie zawsze oznacza, że masz do czynienia z oszustem. Czasem wynika to z subiektywnego niezadowolenia klienta, a nierzadko jest to po prostu celowe działanie nieuczciwej konkurencji. Musisz potrafić rozgraniczyć, które informacje są istotne, a które lepiej potraktować z przymrużeniem oka. Trudno na podstawie jednego wpisu na forum kategorycznie odrzucić ofertę. Pełniejszy obraz zyskasz dopiero po dokładnym sprawdzeniu samej inwestycji, o czym opowiemy w dalszej części tekstu.
Jeżeli zastanawiasz się, jak sprawdzić dewelopera przed kupnem nieruchomości, to powyższa grafika podpowiada, w jakich miejscach możemy szukać informacji o deweloperach. KRS i UOKiK to miejsca, z których dowiemy się najwięcej o ich działaności.Przegląd informacji zawartych w Krajowym Rejestrze Sądowym to podstawa przy weryfikowaniu wiarygodności inwestora. Warto uważnie przyjrzeć się wpisanym danym spółki, jej formie prawnej oraz wysokości kapitału zakładowego. Szczególną czujność powinien wzbudzić dział czwarty, ponieważ to właśnie tam pojawiają się wzmianki o ewentualnych zaległościach podatkowych lub celnych. Znajdziesz w nim również adnotacje o umorzeniach postępowań egzekucyjnych – na przykład w sytuacji, gdy z majątku przedsiębiorstwa nie da się ściągnąć nawet środków na pokrycie kosztów pracy komornika. Z kolei do działu szóstego zaglądamy po to, aby ostatecznie upewnić się, czy firma nie znajduje się w stanie upadłości lub likwidacji. Samodzielna analiza tego typu rejestrów potrafi być przytłaczająca, dlatego najbezpieczniej powierzyć to zadanie doświadczonym ekspertom. Zlecając weryfikację firmie Pewny Lokal, zyskujesz gwarancję, że żaden ważny szczegół dotyczący sytuacji finansowej dewelopera nie umknie Twojej uwadze.
Poza analizą oficjalnych rejestrów warto upewnić się, czy inwestor należy do sprawdzonych organizacji branżowych, takich jak Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD). Dobrym nawykiem jest również wnikliwe przeszukanie internetu pod kątem aktualnych oraz archiwalnych informacji o samej firmie, a także o jej zakończonych i trwających budowach. W tym miejscu po raz kolejny z pomocą przychodzi Pewny Lokal, oferując unikalną możliwość sprawdzenia dewelopera od strony czysto praktycznej. Taka weryfikacja opiera się na rzeczywistych opiniach inżynierów, którzy na co dzień przeprowadzają odbiory techniczne mieszkań i domów w budynkach oddawanych przez konkretnego wykonawcę, dzięki czemu zyskujesz pewność co do faktycznej jakości jego pracy.
Choć brzmi to jak dość prosta zasada, z naszego doświadczenia wynika, że w dużej mierze pokrywa się z rzeczywistością. Jeśli nazwa danej firmy obiła Ci się już o uszy wielokrotnie, ryzyko nagłej utraty płynności finansowej podczas budowy jest zazwyczaj znacznie mniejsze niż w przypadku zupełnie nowych, nieznanych podmiotów na rynku. Duże spółki rzadziej próbują też omijać przepisy, proponując zwykłe umowy przedwstępne na wczesnym etapie budowy zamiast wymaganych prawem umów deweloperskich. Tacy gracze mają najczęściej na swoim koncie wiele zakończonych sukcesem projektów. Warto przy tym pamiętać, że o wszystkich oddanych w przeszłości budynkach firma ma obowiązek rzetelnie poinformować każdego nabywcę w dołączanym do dokumentacji prospekcie informacyjnym.
Z pewnością niejednokrotnie zdarzyło Ci się słyszeć doniesienia medialne o głośnych bankructwach firm budowlanych. Takie sytuacje wciąż mogą mieć miejsce, ale na szczęście od lat chroni nas ustawa deweloperska, która niedawno doczekała się ogromnej aktualizacji. Nowe przepisy powołały do życia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, co oznacza całkowitą zmianę na korzyść kupujących. Wpłacając pieniądze na podstawie odpowiedniej umowy, nie odzyskasz już tylko części środków w razie upadłości inwestora. Obecnie prawo gwarantuje zwrot pełnej wpłaconej kwoty, co właściwie eliminuje ryzyko utraty życiowych oszczędności. Podstawowym narzędziem tej ochrony pozostają obowiązkowe rachunki powiernicze. W świetle przepisów to specjalny rodzaj konta, na którym gromadzi się wpłaty od nabywców z przeznaczeniem na ściśle określony cel. Nadzór nad całością sprawuje bank i to on decyduje o momencie wypłacenia pieniędzy wykonawcy.
Funkcjonują dwa warianty takich rachunków: otwarte i zamknięte, a główna różnica sprowadza się do momentu przekazania funduszy. Przy opcji otwartej bank przelewa firmie kolejne transze dopiero po potwierdzeniu zakończenia konkretnego, udokumentowanego etapu budowy. Daje to inwestorowi wygodę finansowania dalszych prac bezpośrednio z wpłat klientów. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja przy rachunku zamkniętym. W tym przypadku bank przetrzymuje całość zgromadzonych środków na lokacie aż do momentu całkowitego sfinalizowania robót i formalnego przeniesienia prawa własności na nabywcę. Z perspektywy osoby kupującej mieszkanie jest to rozwiązanie zdecydowanie najbezpieczniejsze, ponieważ wykonawca nie ma absolutnie żadnego dostępu do pieniędzy w trakcie trwania budowy.
Zweryfikuj informacje o inwestycji dewelopera
Bezpieczeństwo osób kupujących mieszkania na rynku pierwotnym często zależy w równym stopniu od samej firmy, co od konkretnego przedsięwzięcia budowlanego. Nierzadko zdarza się, że to samo przedsiębiorstwo finansuje jedno osiedle wyłącznie z własnego kapitału, podczas gdy budowę drugiego opiera niemal całkowicie na wpłatach przyszłych mieszkańców. Dokładny plan pokrycia kosztów danego projektu zawsze znajdziesz w prospekcie informacyjnym. Dokument ten, w połączeniu z uważną lekturą księgi wieczystej gruntu, bardzo wyraźnie pokaże Ci również, czy działka pod planowanym budynkiem została obciążona hipoteką na rzecz banku. Taka wiedza daje jasny obraz sytuacji finansowej wykonawcy i pozwala trzeźwo ocenić ryzyko związane z zakupem wybranego lokalu.
Podczas sprawdzania konkretnego przedsięwzięcia budowlanego możesz natrafić na różnego rodzaju komplikacje prawne. Zdarza się na przykład, że grunt jest mocno obciążony hipotekami i zadłużony. Dokładna weryfikacja ksiąg wieczystych pozwala ocenić skalę tego zjawiska i zdecydować, czy zakup danego lokalu nie niesie za sobą zbyt dużego ryzyka. Innym kłopotem bywa zaskarżone pozwolenie na budowę. Jeśli prace już ruszą, a dokument ten zostanie wstrzymany, cała budowa może stanąć w miejscu. Choć takie sytuacje brzmią groźnie, nie zawsze oznaczają ostateczną katastrofę, dlatego w razie wątpliwości warto dokładnie zgłębić szczegóły danego sporu prawnego.
Bardzo ważną sprawą jest również sposób finansowania całego projektu. Wykonawca musi jasno określić w prospekcie, skąd weźmie pieniądze na realizację budowy. Zazwyczaj ma do wyboru trzy źródła: wpłaty nabywców, kredyt bankowy lub własne oszczędności. Najbezpieczniejszą opcją z perspektywy kupującego jest angażowanie przez firmę własnego kapitału, w dalszej kolejności wspieranie się kredytem, a na samym końcu opieranie się wyłącznie na środkach klientów. Jeżeli całe przedsięwzięcie ma być finansowane tylko z bieżących wpłat kupujących, rośnie prawdopodobieństwo opóźnień, zwłaszcza gdy sprzedaż mieszkań pójdzie gorzej, niż zakładał to biznesplan.
Z kolei problemy faktyczne to przede wszystkim uciążliwe sąsiedztwo. Musisz zwrócić uwagę, czy w pobliżu osiedla nie planuje się budowy na przykład hałaśliwego zakładu czy dużej fermy. Informacje o takich planach w najbliższej okolicy również znajdziesz w prospekcie. Warto też uważnie przyjrzeć się deklarowanemu standardowi wykończenia. Zastosowanie najtańszych, nietrwałych materiałów na zewnątrz i wewnątrz budynku to wyraźny sygnał ostrzegawczy. Jeśli zastanawiasz się, jak dana firma budowała w przeszłości i czy mieszkańcy zgłaszali masowe usterki, z pomocą przychodzą inżynierowie Pewnego Lokalu. Dzięki tysiącom przeprowadzonych odbiorów technicznych doskonale znają oni powtarzające się wady i standardy pracy poszczególnych wykonawców, co pozwala z góry ocenić jakość oferowanych mieszkań.
Podstawą całej tej wiedzy pozostaje prospekt informacyjny. Zgodnie z ustawą deweloperską firma ma obowiązek bezpłatnie udostępnić go każdemu zainteresowanemu wraz ze wzorem umowy i rzutem wybranego lokalu. To w nim zebrane są dane o doświadczeniu wykonawcy, źródłach finansowania, sąsiadujących działkach, obciążeniach oraz dokładnych terminach zakończenia prac i podpisania aktu notarialnego. Wiedzę z prospektu zawsze warto jednak uzupełnić, zaglądając samodzielnie do ksiąg wieczystych i weryfikując status pozwolenia na budowę. Należy pamiętać, że wszystkie dane w dokumencie od dewelopera muszą w stu procentach pokrywać się ze stanem faktycznym i prawnym. Jeśli okaże się inaczej, zyskujesz prawo do odstąpienia od umowy, a nieuczciwemu przedsiębiorcy grozi odpowiedzialność karna.
Strona Pewnego Lokalu: https://pewnylokal.pl/sprawdz-dewelopera/, to na pewno dobre miejsce na sprawdzanie dewelopera i inwestycji, ponieważ działamy na rynku bardzo długo, i posiadamy własną wiedzę na temat konkretnego dewelopera i tego czy jest on w porządku.
Kim właściwie jest "paździerzowy" deweloper i czy należy się go obawiać? W branżowym żargonie to po prostu przedsiębiorca, którego rzetelność i intencje budzą spore wątpliwości. Zazwyczaj są to mniejsze firmy budujące domy jednorodzinne lub niewielkie budynki, które próbują działać na skróty, tnąc koszty za wszelką cenę i świadomie omijając przepisy ustawy deweloperskiej. Ich głównym grzechem jest brak mieszkaniowego rachunku powierniczego. Zamiast tego proponują klientom zwykłe umowy cywilnoprawne, w których nabywca zobowiązuje się do wpłaty zaliczki lub zadatku bezpośrednio na prywatne czy firmowe konto budowlańca. Unikają też formy aktu notarialnego, co z jednej strony pozwala zaoszczędzić na taksie, ale z drugiej drastycznie odbiera kupującemu możliwości dochodzenia swoich praw. Najczęściej taki wykonawca zabiera klienta do notariusza dopiero po zakończeniu budowy, by podpisać zwykłą umowę sprzedaży gotowego już lokalu. Dlaczego więc tak wiele osób decyduje się na współpracę z takimi podmiotami? Odpowiedź jest prosta – kusi ich niska cena. Brak rachunku powierniczego, unikanie opłat notarialnych i rezygnacja z profesjonalnej obsługi prawnej pozwalają znacząco obniżyć koszty budowy, co przekłada się na tańszą ofertę dla kupującego. Klienci często podejmują to ryzyko, wychodząc z założenia, że ewentualne łamanie przepisów ciąży na wykonawcy, a nie na nich. Współpraca z takim przedsiębiorcą nie musi z góry oznaczać porażki, ale wymaga ogromnej ostrożności i bardzo wnikliwej analizy każdego podpisywanego dokumentu. Skoro brakuje ustawowych zabezpieczeń, w umowie bezwzględnie muszą znaleźć się rygorystyczne zasady zwrotu wpłaconych pieniędzy na wypadek, gdyby budowa nie została ukończona lub gdyby firma próbowała się wycofać. Niezbędne jest też bardzo precyzyjne określenie standardu wykończenia, aby niska cena nie okazała się synonimem fatalnej jakości użytych materiałów.
Warto mieć pełną świadomość konsekwencji. W przypadku nieuczciwości wykonawcy, ze zwykłą umową w ręku masz znacznie słabszą pozycję. Oczywiście wciąż możesz iść do sądu, by walczyć o wypłatę kar umownych czy zwrot zaliczki, ale wyegzekwowanie przeniesienia własności samej nieruchomości będzie niemal niemożliwe. Prawnicy Pewnego Lokalu nie mogą zabronić Ci podpisania takiego porozumienia, jeśli uznasz ofertę za atrakcyjną. Mogą jednak dokładnie prześwietlić dokument, wskazać największe pułapki i zaproponować zmiany, które zminimalizują ryzyko i znacznie lepiej zabezpieczą Twoje oszczędności.
Obecnie rynek pierwotny obfituje w najróżniejsze oferty sprzedaży. Bardzo często decydujemy się na podpisanie dokumentów dotyczących nieruchomości, która dopiero ma zostać wybudowana. Wymaga to oczywiście uzbrojenia się w cierpliwość. Jeśli zależy Ci na szybkiej przeprowadzce do wymarzonych czterech kątów, lepszym rozwiązaniem będzie poszukanie gotowego już lokalu, na przykład w stanie deweloperskim lub wykończonego pod klucz. Niezależnie od etapu zaawansowania prac, niezwykle ważną sprawą pozostaje weryfikacja samego wykonawcy jeszcze przed zawarciem umowy. Nie jest to skomplikowane zadanie, ponieważ do dyspozycji masz całkowicie darmowe, jawne bazy danych i państwowe rejestry.
Każda firma budowlana, która legalnie działa w Polsce, musi być oficjalnie zarejestrowana. Aby ją prześwietlić, wystarczy znać jej numer NIP lub REGON. W zależności od formy prawnej podmiotu, wszelkie informacje znajdziesz w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG) – jeśli jest to działalność jednoosobowa – lub w Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS) w przypadku spółek. Obecność w tych bazach potwierdza autentyczność przedsiębiorstwa, a dostępne tam odpisy pozwalają sprawdzić, kto dokładnie reprezentuje firmę oraz czy nie jest ona obciążona postępowaniami sądowymi.
Oprócz oficjalnych rejestrów warto też potwierdzić wiarygodność podanego adresu siedziby, przyjrzeć się sprawozdaniom finansowym oraz przejrzeć stronę internetową inwestora. Bardzo cennym źródłem wiedzy pozostają również opinie klientów, którzy mieli już okazję odebrać swoje mieszkania od danego wykonawcy. Na etapie formalności zawsze wymagaj okazania prospektu informacyjnego, który jest nieodłączną częścią zawieranej transakcji. To właśnie w tym dokumencie zebrane są najważniejsze szczegóły dotyczące upatrzonej nieruchomości, w tym informacje o prawomocnym pozwoleniu na budowę, projekcie wykonawczym, prowadzonym rachunku powierniczym, zasadach mierzenia powierzchni, a także dokładny opis oferowanego standardu wykończenia oraz ewentualnych dodatkowych opłat.
Aby transakcja była naprawdę opłacalna, musisz bardzo dokładnie prześwietlić wybrany lokal. Wbrew pozorom w nowych budynkach nierzadko zdarzają się różnego rodzaju niedoróbki i wady budowlane. Ich skrupulatne wychwycenie i przedstawienie sprzedającemu to świetny argument do podjęcia twardych negocjacji cenowych. Podczas całego procesu rozmów z przedstawicielem firmy warto zachować czujność, dopytywać o najdrobniejsze detale i nie bać się zadawać trudnych pytań. Takie podejście znacząco obniża ryzyko przepłacenia za nieruchomość oraz chroni przed ukrytymi usterkami, których późniejsza, samodzielna naprawa pochłonęłaby sporo Twoich oszczędności. Z perspektywy kupującego najbezpieczniejszym i nierzadko najbardziej opłacalnym rozwiązaniem bywa wybór gotowego, oddanego już do użytku mieszkania. Oczywiście w takiej sytuacji również należy bezwzględnie zweryfikować jakość prac wykończeniowych i sprawdzić, czy stan faktyczny w pełni pokrywa się z zapisami w dokumentach. Gotowe lokale mają jednak tę ogromną zaletę, że inwestorowi zależy na ich jak najszybszym zbyciu i uwolnieniu zamrożonego kapitału. Daje to doskonałą okazję do wynegocjowania bardzo satysfakcjonującego rabatu.
Jakie pytania zadać deweloperowi?Weryfikacja dokumentów to jedno, ale osobiste spotkanie z przedstawicielem firmy to zupełnie inna, równie cenna kwestia. Sposób, w jaki sprzedawca odpowiada na pytania i podchodzi do klienta, wiele zdradza na temat tego, jak będzie przebiegała wasza przyszła współpraca. Przed taką rozmową warto spisać sobie na kartce wszystkie wątpliwości, aby pod wpływem emocji niczego nie pominąć. Nie obawiaj się zadawać pytań, które wydają Ci się błahe – zakup nieruchomości to ogromny wydatek, a Ty masz pełne prawo czuć się bezpiecznie i komfortowo na każdym etapie transakcji.
Rozmowę dobrze jest zacząć od doświadczenia firmy. Zapytaj o poprzednio zrealizowane projekty, staż na rynku oraz jakość oddanych już budynków. Koniecznie porusz kwestię prawomocności pozwolenia na budowę. To fundament całego przedsięwzięcia, a ewentualne nieścisłości w tym dokumencie mogą drastycznie opóźnić prace lub wręcz całkowicie zablokować powstanie osiedla. Jeśli planujesz posiłkować się kredytem hipotecznym, dowiedz się o możliwość zawarcia umowy rezerwacyjnej. Da Ci to spokojny czas na załatwienie formalności w banku bez obaw, że ktoś sprzątnie Ci wymarzone lokum sprzed nosa. Warto przy okazji podpytać o sposób finansowania samej budowy – czy inwestor korzysta z własnego kapitału, wspiera się kredytem, czy opiera się na wpłatach od klientów. Zaangażowanie środków własnych firmy zawsze stanowi dodatkowy atut i budzi największe zaufanie.
Oczywiście nie obędzie się bez pytań o samo mieszkanie. Oprócz oczywistej kwestii lokalizacji zapytaj o dokładne usytuowanie lokalu w budynku, piętro oraz ekspozycję okien na strony świata. Te detale bezpośrednio zadecydują o doświetleniu wnętrz i Twoim codziennym komforcie. Nie zapomnij poprosić o wgląd do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aby za kilka lat nie obudzić się w sąsiedztwie hałaśliwej trasy czy uciążliwego zakładu. Dopytaj też o dostępność i ceny miejsc parkingowych oraz komórek lokatorskich, a także o szczegółowy standard wykończenia i jakość zastosowanych materiałów. Na koniec upewnij się, jakie są warunki odstąpienia od ustaleń oraz związane z tym ewentualne kary.
Firma Pewny Lokal od lat specjalizuje się w kompleksowym wsparciu nabywców. Zajmujemy się profesjonalnymi odbiorami technicznymi mieszkań oraz szczegółową analizą dokumentacji. Działamy na terenie całej Polski, dbając o bezpieczeństwo transakcji zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Dysponujemy sprawdzoną siecią doświadczonych inżynierów, inspektorów budowlanych oraz prawników, dzięki czemu szybko i skutecznie pomagamy naszym klientom na wielu płaszczyznach. Jeśli planujesz zakup nieruchomości, skontaktuj się z nami – wspólnie i bezstresowo przejdziemy przez cały ten proces. Prześwietlimy drafty umów, sprawdzimy księgi wieczyste, przeprowadzimy techniczny audyt lokalu, a na życzenie wykonamy nawet szczegółowe badanie kamerą termowizyjną.
Skontaktuj się z nami, aby zasięgnąć profesjonalnej pomocy: 797 014 014.
Zapraszamy do odsłuchu odcinka podcastu Pewny Lokal z udziałem Bartosza Łuczaka.
Zapraszamy do posłuchania 17. odcinka podcastu nieruchomościowego.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz nasz nowy odcinek podcastu o deweloperach. Zapraszamy.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
