Decydując się na podpisanie umowy deweloperskiej, musisz mieć pełną świadomość, czym jest taki dokument i dlaczego masz obowiązek jego podpisania. Jak wygląda procedura w Warszawie? Czy różni się czymś w zależności od dewelopera?

Czym jest ustawa deweloperska?
Ustawa deweloperska funkcjonuje w naszym kraju od 2011 roku i to na jej podstawie konieczne jest zawieranie umów deweloperskich. Według jej zapisów każdy deweloper, który sprzedaje mieszkanie na rynku pierwotnym, zobowiązany jest do podpisania z kupującym nieruchomość stosownego dokumentu, tzw. umowy deweloperskiej. Musi zostać ona stworzona w formie aktu notarialnego i podpisana pod okiem urzędnika. Warto także zwrócić uwagę na to, jak definiowane są strony podpisujące dokument.
Według definicji deweloper to osoba (spółka, osoba fizyczna lub spółdzielnia) prowadząca działalność gospodarczą, budująca przedsięwzięcie deweloperskie. W skrócie prowadzi ona proces wybudowania, wyodrębnienia i przeniesienia własności określonego lokalu na rzecz nabywcy. Nabywca natomiast to osoba, która decyduje się na zakup konkretnie określonej nieruchomości.
Dlaczego wprowadzono Ustawę deweloperską?
Ustawa deweloperska ma chronić interesy zarówno nabywców, jak i deweloperów. Natomiast umowa deweloperska została wprowadzona po to, aby zabezpieczyć nabywcę przed nieuczciwością lub niedotrzymywaniem obowiązków przez dewelopera. Zanim wprowadzono całą Ustawę deweloperską, która nakazuje zawarcie konkretniej umowy, wystarczyło, że deweloper i nabywca podpisali zwykłą umowę pisemną. Tego typu dokument nie zabezpieczał w odpowiedni sposób interesów kupującego, co rodziło wiele problemów, konfliktów i nieporozumień, niejednokrotnie kończących się na sali sądowej.
Jednym z podstawowych problemów była dość duża naiwność kupujących. Ludzie wpłacali bardzo duże zaliczki, a później zostawali z niczym, ponieważ kiedy deweloper bankrutował i nie kończył inwestycji, nie był w stanie zwrócić zaliczki ani dostarczyć gotowej nieruchomości. Dziś ze względu na to, że są pewne schematy współpracy między deweloperem a nabywcą, trudniej jest o tego typu problemy, ale nie oznacza to, że zostały one zupełnie wyeliminowane.
Chociaż występują w innych wymiarze, to wciąż można się spotkać z nieuczciwymi zagrywkami deweloperów. Jak się przed tym ustrzec? Podpisując odpowiednią umowę deweloperską!
Umowa deweloperska – co musi zawierać?
Pamiętaj, że sprawdzenie umowy deweloperskiej nie polega na przejrzeniu jej powierzchownie. Oczywiście w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na podstawowe kwestie, takie jak dane obu stron (jeśli gdziekolwiek występuje pełnomocnik, do umowy musi być załączony dokument potwierdzający pełnomocnictwo), pełną kwotę, którą zapłacisz za nieruchomość (lub sposób jej obliczenia), sposób finansowania, adres i opis lokalu, a także zapisy dotyczące terminów konkretnych etapów. Sprawdź także aspekty techniczne, czyli to, czy wszystkie strony są ponumerowane, czy wyznaczono odpowiednie miejsca na podpisy, jak zatytułowano dokument itd. Jest to jednak dopiero początek.
Bardzo ważne jest także, aby określić powierzchnię nieruchomości. Musisz o tym pamiętać szczególnie wtedy, kiedy kupujesz tzw. „dziurę w ziemi”, czyli nieruchomość, która fizycznie jeszcze nie istnieje. Obligatoryjnie można dodać także sposób pomiaru lokalu.
Tego typu dokumenty nie zamykają się w jednej czy dwóch stronach. Zazwyczaj są to wielostronicowe umowy, w których zawarte są różne paragrafy. Każdy z zapisów może być zabezpieczeniem dla Ciebie lub wręcz przeciwnie, może w przyszłości sprowadzić na Ciebie ogromne kłopoty. Zatem oprócz tego, co napisaliśmy wyżej, należy przeanalizować wiele bardziej zawiłych kwestii, np. te dotyczące kar umownych za niedotrzymanie terminów przekazania własności. To bardzo ważne, aby taki podpunkt pojawił się w dokumencie, ponieważ bez niego będzie bardzo trudno walczyć o jakiekolwiek zadośćuczynienie za wydłużony czas oczekiwania, stracone pieniądze i zszargane nerwy. Wiele osób uznaje zapis o karach umownych za niepotrzebny, ponieważ istnieje instytucja odszkodowania.
Warto jednak pamiętać, że walcząc o odszkodowanie, konieczne jest dokładne wskazanie wszystkich strat poniesionych przez opóźnienia. Często trudno jest je udowodnić, szczególnie jeśli mieszkanie kupione było w celach inwestycyjnych. Nie zdziw się natomiast, jeśli w umowie pojawią się także zapisy dotyczące odsetek, które musisz zapłacić za opóźnienia w płatności. Naturalne jest, że deweloperzy, nawet ci najbardziej uczciwi, chcą chronić także siebie.
To rzecz jasna nie wszystko. Musisz wiedzieć także, czego koniecznie unikać podczas podpisywania umowy.
Klauzule niedozwolone w umowie deweloperskiej
Istnieje także pojęcie „klauzule niedozwolone”. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów prowadzi rejestr niedozwolonych klauzul umownych. Nie wiążą one nabywcy, gdy zostały jednostronnie narzucone przez dewelopera, a zatem nawet jeśli podpiszesz umowę i znajdziesz w niej klauzule niedozwolone, możesz zwrócić się do dewelopera o zmianę. W przypadku gdy deweloper odmówi, powinieneś zwrócić się o pomoc do powiatowego rzecznika praw konsumentów, który pomoże Ci rozwiązać taką sytuację. Jedną z rozpatrywanych kwestii są wszystkie klauzule waloryzacyjne, które w niektórych przypadkach pozwalają deweloperowi zwiększyć cenę. UOKiK pozwala na zastosowanie klauzuli waloryzacyjnej, jeśli po zmianie ceny nabywca może uzyskać prawo do odstąpienia od umowy. Rezygnacja klienta w takiej sytuacji nie powinna skutkować naliczeniem kar umownych, odstępnego lub jakichkolwiek opłat manipulacyjnych.
Kolejna kwestia to fakt, że w umowach wszelkie wyłączenia odpowiedzialności nie mogą być sformułowane ogólnie. Jeśli deweloper w umowie nieprecyzyjnie określa warunki zwalniające z odpowiedzialności lub próbuje ograniczyć prawo klienta do roszczeń lub rezygnacji z usług, UOKiK przychyla się do usunięcia zapisów z umowy. Co ciekawe, prawo mówi także o tym, że zawartość prospektu informacyjnego również jest istotna. Każda firma deweloperska musi przekazać potencjalnemu klientowi tzw. prospekt. Ten wymóg dotyczy również inwestycji, których sprzedaż rozpoczęto przed 29 kwietnia 2012 roku. Bez tego transakcja jest niezgodna z prawem. Ustawa deweloperska dokładnie opisuje, co powinno znaleźć się w takim załączniku. Jeśli formularz informacyjny jest wadliwy, deweloper musi liczyć się z tym, że będzie miał spore problemy. W takim wypadku klient może skorzystać z prawa do odstąpienia od umowy.
Zatrudnij specjalistów do audytu umowy deweloperskiej
Jeśli przeraża Cię fakt samodzielnego sprawdzania umowy deweloperskiej, wcale nie musisz tego robić. Skorzystaj z naszej usługi profesjonalnego audytu umowy deweloperskiej. To najlepszy z możliwych sposobów na to, aby spać spokojnie bez obawy, że właśnie utopiłeś wszystkie swoje pieniądze. Otóż eksperci współpracujący z Pewnym Lokalem to prawnicy specjalizujący się w prawie nieruchomości. Dzięki temu, że mają oni sprecyzowaną branżę, w której działają, trudno ich czymkolwiek zaskoczyć. Jeśli więc chcesz, aby profesjonalista od A do Z przeanalizował dokument i znalazł w nim wszystkie kruczki oraz zapisy mogące okazać się dla Ciebie problemem, zdecydowanie warto, byś do nas zadzwonił. Dlaczego pomoc specjalisty jest tak istotna? Przede wszystkim zaoszczędzi Ci stresu, niepewności i frustracji, a to bardzo ważne przy podejmowaniu tak istotnych decyzji, rzutujących na wiele lat Twojego życia.
Gdzie sprawdzić umowę deweloperską, umowa deweloperska prawnik Warszawa
Przejdźmy więc do tego, jak odbywa się proces analizy umowy deweloperskiej przez eksperta w stolicy i czy jest to właściwie usługa potrzebna. Warszawa, jak to stolica, ściąga do siebie mieszkańców z całej Polski. Wśród napływowej ludności popularne jest kupowanie mieszkań deweloperskich, to wszakże oznaka statusu społecznego, szczególnie jeśli lokal mieści się w prestiżowej dzielnicy, takiej jak Mokotów, Żoliborz, Śródmieście, Ochota czy – choć tutaj niektórzy warszawiacy będą się zapewne spierać – Wola i Praga Południe. Przed zakupem wymarzonego mieszkania przeciętny warszawiak musi co prawda „odrobić pańszczyznę” w jednej z zachodnich korporacji, ale czego się nie robi dla własnych czterech ścian. W Warszawie sporo też prawników, dlatego akurat tutaj popularne jest sprawdzanie umowy deweloperskiej pod kątem niedozwolonych klauzul abuzywnych, ryzyk oraz innych sprzecznych z prawem postanowień. Najbardziej kompleksową analizę umowy deweloperskiej oferuje jednak jedynie Pewny Lokal.
Nieuczciwi deweloperzy w Warszawie
Tak jak w całym kraju, tak i w Warszawie zdarzają się bankructwa deweloperów. Miała im co prawda zapobiec Ustawa deweloperska, ale nie ochroni ona konsumenta przed wszystkimi przypadkami niewypłacalnego dewelopera. Przykładowe stołeczne niewypały deweloperskie to np. inwestycja na Ursynowie („Zakątek Cybisa”) prowadzona przez dewelopera Włodarzewska S.A. Deweloper od kilku lat spóźnia się z inwestycją: doprowadziło to nawet do tego, że w 2017 r. kilkudziesięciu mieszkańców, którzy mieli otrzymać klucze do swoich mieszkań, wyszło na ulice, protestując i domagając się swoich praw. Niestety decydując się na zakup mieszkania, musisz brać pod uwagę i taką sytuację, gdyż inwestycja na Ursynowie nie jest odosobnionym przypadkiem. Czasami deweloperzy spóźniają się kilka miesięcy, a czasem cała procedura trwa lata. Nie zmienia to jednak faktu, że Ty pozostajesz w zawieszeniu, ponieważ nie masz ani pieniędzy, ani mieszkania. Jak uchronić się przed taką sytuacją?
Umowa deweloperska, radca prawny - Warszawa
Wiele osób przed zakupem nieruchomości zadaje sobie pytanie, jak zabezpieczyć się przed niewypłacalnością dewelopera w Warszawie. Pierwsze, nad czym musisz się zastanowić, to kto zajmuje się daną inwestycją. Z pewnością warto wybierać sprawdzone firmy, na przykład te działające na giełdzie: wiele z nich buduje w Warszawie swoje osiedla (chociażby Marvipol czy Dom Development). To ważne, aby mieć pewność, że dany deweloper wykonał już wiele inwestycji, z których inne osoby są zadowolone i przede wszystkim, że inwestycje te zostały oddane bezproblemowo i w założonym terminie. Kupując mieszkanie u mało znanego dewelopera, można skończyć chociażby tak, jak klienci grupy Dolcan (dewelopera stawiającego np. inwestycję "Rubikon" w warszawskiej dzielnicy Włochy). Dolcan opóźnia inwestycję i istnieje ryzyko, że konsumenci nie otrzymają swoich lokali – powodem problemów dewelopera jest bankructwo SK Banku, który przez ostatnie lata kredytował mieszkaniowe inwestycje przedsiębiorcy.
Swoją drogą sam sposób finansowania inwestycji także jest istotny. Wiele osób obawia się zakupu mieszkania od dewelopera, jeśli ten kredytuje inwestycję. Nie ma się czego bać! Oczywiście deweloperzy budujący za gotówkę są bardziej wiarygodni, jednak warto spojrzeć na to także z drugiej strony. Wbrew pozorom, jeśli firma buduje domy za gotówkę, nie masz pewności, że w pewnym momencie pieniądze się nie skończą, a budowa nie utknie w martwym punkcie. W przypadku kredytowania masz pewność, że pieniądze będą. Zadbaj jednak, aby kredyt był udzielany deweloperowi przez godny zaufania bank, który ma stabilną pozycję na rynku. Inaczej możesz wpaść w tę samą pułapkę, co klienci firmy Dolcan.
Bezpieczne kupno mieszkania na rynku pierwotnym jest jednak możliwe, nawet od małego i początkującego dewelopera. Należy wtedy jednak szczegółowo przyjrzeć się umowie deweloperskiej oraz prospektowi informacyjnemu i upewnić się, że te zabezpieczają nasze interesy – w tym celu rekomendujemy zamówienie raportu w Pewny Lokal. Warto także zebrać komplet informacji o danej firmie wykonawczej. Niezależnie, czy deweloper, którego wybierasz ma na swoim koncie dwie czy sto inwestycji, musisz mieć na uwadze opinie osób, które już lokal od niego nabyły. Wbrew pozorom same realia realizacyjne nie różnią się aż tak bardzo zależnie od tego, czy chcesz kupić mieszkanie w Warszawie, we Wrocławiu czy w Krakowie, dlatego dobrze jest poznać opinie ludzi z każdego z tych miast.
W dobie internetu znalezienie jakichkolwiek informacji nie jest trudne, więc choćby w ten sposób możesz zorientować się w tym, co myślą inni. Warto jednak skontaktować się bezpośrednio z osobami, które zakupiły lokal od danego dewelopera. Pamiętaj, aby nie opierać swojej decyzji wyłącznie na informacjach znalezionych w sieci! Często nieprzychylne komentarze są częścią nieuczciwej wojny z konkurencją, więc nie są to miarodajne dane. A co zrobić, jeśli wybrana inwestycja jest pierwszą danego dewelopera? Zdobądź maksymalną ilość informacji. Wszelkiego rodzaju prospekty, oferty, wizualizacje czy analizy finansowe z pewnością będą przydatne.
Specjaliści z Pewnylokal.pl zajmują się również odbiorami nieruchomości w Warszawie, a także sporządzają świadectwa energetyczne dla mieszkań i domów w Warszawie.