Zarezerwuj
zdjęcie pokoju

Umowa deweloperska Prawnik Warszawa

Pewny Lokal to kancelaria specjalizująca się w analizie umów deweloperskich i pomocy nabywcom w kupnie mieszkania od dewelopera. Działamy w całej Polsce i mamy najwięcej pozytywnych opinii w internecie.

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Pewny Lokal to kancelaria specjalizująca się w analizie umów deweloperskich i pomocy nabywcom w kupnie mieszkania od dewelopera. Działamy w całej Polsce i mamy najwięcej pozytywnych opinii w internecie.

Decydując się na podpisanie umowy deweloperskiej, musisz mieć pełną świadomość, czym jest taki dokument i dlaczego masz obowiązek jego podpisania. Jak wygląda procedura w Warszawie? Czy różni się czymś w zależności od dewelopera?

Czym jest ustawa deweloperska?

Ustawa deweloperska funkcjonuje w naszym kraju od 2011 roku i to na jej podstawie konieczne jest zawieranie umów deweloperskich. Według jej zapisów każdy deweloper, który sprzedaje mieszkanie na rynku pierwotnym, zobowiązany jest do podpisania z kupującym nieruchomość stosownego dokumentu, tzw. umowy deweloperskiej. Musi zostać ona stworzona w formie aktu notarialnego i podpisana pod okiem urzędnika. Warto także zwrócić uwagę na to, jak definiowane są strony podpisujące dokument.

Według definicji deweloper to osoba (spółka, osoba fizyczna lub spółdzielnia) prowadząca działalność gospodarczą, budująca przedsięwzięcie deweloperskie. W skrócie prowadzi ona proces wybudowania, wyodrębnienia i przeniesienia własności określonego lokalu na rzecz nabywcy. Nabywca natomiast to osoba, która decyduje się na zakup konkretnie określonej nieruchomości.

Dlaczego wprowadzono Ustawę deweloperską?

Ustawa deweloperska ma chronić interesy zarówno nabywców, jak i deweloperów. Natomiast umowa deweloperska została wprowadzona po to, aby zabezpieczyć nabywcę przed nieuczciwością lub niedotrzymywaniem obowiązków przez dewelopera. Zanim wprowadzono całą Ustawę deweloperską, która nakazuje zawarcie konkretniej umowy, wystarczyło, że deweloper i nabywca podpisali zwykłą umowę pisemną. Tego typu dokument nie zabezpieczał w odpowiedni sposób interesów kupującego, co rodziło wiele problemów, konfliktów i nieporozumień, niejednokrotnie kończących się na sali sądowej.

Jednym z podstawowych problemów była dość duża naiwność kupujących. Ludzie wpłacali bardzo duże zaliczki, a później zostawali z niczym, ponieważ kiedy deweloper bankrutował i nie kończył inwestycji, nie był w stanie zwrócić zaliczki ani dostarczyć gotowej nieruchomości.  Dziś ze względu na to, że są pewne schematy współpracy między deweloperem a nabywcą, trudniej jest o tego typu problemy, ale nie oznacza to, że zostały one zupełnie wyeliminowane.

Chociaż występują w innych wymiarze, to wciąż można się spotkać z nieuczciwymi zagrywkami deweloperów. Jak się przed tym ustrzec? Podpisując odpowiednią umowę deweloperską!

Umowa deweloperska – co musi zawierać?

Pamiętaj, że sprawdzenie umowy deweloperskiej nie polega na przejrzeniu jej powierzchownie. Oczywiście w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na podstawowe kwestie, takie jak dane obu stron (jeśli gdziekolwiek występuje pełnomocnik, do umowy musi  być załączony dokument potwierdzający pełnomocnictwo), pełną kwotę, którą zapłacisz za nieruchomość (lub sposób jej obliczenia), sposób finansowania, adres i opis lokalu, a także zapisy dotyczące terminów konkretnych etapów. Sprawdź także aspekty techniczne, czyli to, czy wszystkie strony są ponumerowane, czy wyznaczono odpowiednie miejsca na podpisy, jak zatytułowano dokument itd. Jest to jednak dopiero początek.

Bardzo ważne jest także, aby określić powierzchnię nieruchomości. Musisz o tym pamiętać szczególnie wtedy, kiedy kupujesz tzw. „dziurę w ziemi”, czyli nieruchomość, która fizycznie jeszcze nie istnieje. Obligatoryjnie można dodać także sposób pomiaru lokalu.

Tego typu dokumenty nie zamykają się w jednej czy dwóch stronach. Zazwyczaj są to wielostronicowe umowy, w których zawarte są różne paragrafy. Każdy z zapisów może być zabezpieczeniem dla Ciebie lub wręcz przeciwnie, może w przyszłości sprowadzić na Ciebie ogromne kłopoty. Zatem oprócz tego, co napisaliśmy wyżej, należy przeanalizować wiele bardziej zawiłych kwestii, np. te dotyczące kar umownych za niedotrzymanie terminów przekazania własności. To bardzo ważne, aby taki podpunkt pojawił się w dokumencie, ponieważ bez niego będzie bardzo trudno walczyć o jakiekolwiek zadośćuczynienie za wydłużony czas oczekiwania, stracone pieniądze i zszargane nerwy. Wiele osób uznaje zapis o karach umownych za niepotrzebny, ponieważ istnieje instytucja odszkodowania.

Warto jednak pamiętać, że walcząc o odszkodowanie, konieczne jest dokładne wskazanie wszystkich strat poniesionych przez opóźnienia. Często trudno jest je udowodnić, szczególnie jeśli mieszkanie kupione było w celach inwestycyjnych.  Nie zdziw się natomiast, jeśli w umowie pojawią się także zapisy dotyczące odsetek, które musisz zapłacić za opóźnienia w płatności. Naturalne jest, że deweloperzy, nawet ci najbardziej uczciwi, chcą chronić także siebie.

To rzecz jasna nie wszystko. Musisz wiedzieć także, czego koniecznie unikać podczas podpisywania umowy.


Prawnik pomagający przy umowie deweloperskiej.

Jesteśmy największą warszawską kancelarią analizującą umowy deweloperskie. Pracujemy tylko na rzecz nabywców, a nie deweloperów.

Klauzule niedozwolone w umowie deweloperskiej

Istnieje także pojęcie „klauzule niedozwolone”. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów prowadzi rejestr niedozwolonych klauzul umownych. Nie wiążą one nabywcy, gdy zostały jednostronnie narzucone przez dewelopera, a zatem nawet jeśli podpiszesz umowę i znajdziesz w niej klauzule niedozwolone, możesz zwrócić się do dewelopera o zmianę. W przypadku gdy deweloper odmówi, powinieneś zwrócić się o pomoc do powiatowego rzecznika praw konsumentów, który pomoże Ci rozwiązać taką sytuację. Jedną z rozpatrywanych kwestii są wszystkie klauzule waloryzacyjne, które w niektórych przypadkach pozwalają deweloperowi zwiększyć cenę. UOKiK pozwala na zastosowanie klauzuli waloryzacyjnej, jeśli po zmianie ceny nabywca może uzyskać prawo do odstąpienia od umowy. Rezygnacja klienta w takiej sytuacji nie powinna skutkować naliczeniem kar umownych, odstępnego lub jakichkolwiek opłat manipulacyjnych.

Kolejna kwestia to fakt, że w umowach wszelkie wyłączenia odpowiedzialności nie mogą być sformułowane ogólnie. Jeśli deweloper w umowie nieprecyzyjnie określa warunki zwalniające z odpowiedzialności lub próbuje ograniczyć prawo klienta do roszczeń lub rezygnacji z usług, UOKiK przychyla się do usunięcia zapisów z umowy. Co ciekawe, prawo mówi także o tym, że zawartość prospektu informacyjnego również jest istotna. Każda firma deweloperska musi przekazać potencjalnemu klientowi tzw. prospekt. Ten wymóg dotyczy również inwestycji, których sprzedaż rozpoczęto przed 29 kwietnia 2012 roku. Bez tego transakcja jest niezgodna z prawem. Ustawa deweloperska dokładnie opisuje, co powinno znaleźć się w takim załączniku. Jeśli formularz informacyjny jest wadliwy, deweloper musi liczyć się z tym, że będzie miał spore problemy. W takim wypadku klient może skorzystać z prawa do odstąpienia od umowy.

Zatrudnij specjalistów do audytu umowy

Jeśli przeraża Cię fakt samodzielnego sprawdzania umowy deweloperskiej, wcale nie musisz tego robić. Skorzystaj z naszej usługi profesjonalnego audytu umowy deweloperskiej. To najlepszy z możliwych sposobów na to, aby spać spokojnie bez obawy,  że właśnie utopiłeś wszystkie swoje pieniądze. Otóż eksperci współpracujący z Pewnym Lokalem to prawnicy specjalizujący się w prawie nieruchomości. Dzięki temu, że mają oni sprecyzowaną branżę, w której działają, trudno ich czymkolwiek zaskoczyć. Jeśli więc chcesz, aby profesjonalista od A do Z przeanalizował dokument i znalazł w nim wszystkie kruczki oraz zapisy mogące okazać się dla Ciebie problemem, zdecydowanie warto, byś do nas zadzwonił. Dlaczego pomoc specjalisty jest tak istotna? Przede wszystkim zaoszczędzi Ci stresu, niepewności i frustracji, a to bardzo ważne przy podejmowaniu tak istotnych decyzji, rzutujących na wiele lat Twojego życia.


Zatrudnij specjalistów do audytu umowy

Gdzie sprawdzic umowę deweloperską, umowa deweloperska prawnik Warszawa

Przejdźmy więc do tego, jak odbywa się proces analizy umowy deweloperskiej przez eksperta w stolicy i czy jest to właściwie usługa potrzebna. Warszawa, jak to stolica, ściąga do siebie mieszkańców z całej Polski. Wśród napływowej ludności popularne jest kupowanie mieszkań deweloperskich, to wszakże oznaka statusu społecznego, szczególnie jeśli lokal mieści się w prestiżowej dzielnicy, takiej jak Mokotów, Żoliborz, Śródmieście, Ochota czy – choć tutaj niektórzy warszawiacy będą się zapewne spierać – Wola i Praga Południe. Przed zakupem wymarzonego mieszkania przeciętny warszawiak musi co prawda „odrobić pańszczyznę” w jednej z zachodnich korporacji, ale czego się nie robi dla własnych czterech ścian. W Warszawie sporo też prawników, dlatego akurat tutaj popularne jest sprawdzanie umowy deweloperskiej pod kątem niedozwolonych klauzul abuzywnych, ryzyk oraz innych sprzecznych z prawem postanowień. Najbardziej kompleksową analizę umowy deweloperskiej oferuje jednak jedynie Pewny Lokal.

Nieuczciwi deweloperzy Warszawa

Tak jak w całym kraju, tak i w Warszawie zdarzają się bankructwa deweloperów. Miała im co prawda zapobiec Ustawa deweloperska, ale nie ochroni ona konsumenta przed wszystkimi przypadkami niewypłacalnego dewelopera. Przykładowe stołeczne niewypały deweloperskie to np. inwestycja na Ursynowie („Zakątek Cybisa”) prowadzona przez dewelopera Włodarzewska S.A. Deweloper od kilku lat spóźnia się z inwestycją: doprowadziło to nawet do tego, że w 2017 r. kilkudziesięciu mieszkańców, którzy mieli otrzymać klucze do swoich mieszkań, wyszło na ulice, protestując i domagając się swoich praw. Niestety decydując się na zakup mieszkania, musisz brać pod uwagę i taką sytuację, gdyż inwestycja na Ursynowie nie jest odosobnionym przypadkiem. Czasami deweloperzy spóźniają się kilka miesięcy, a czasem cała procedura trwa lata. Nie zmienia to jednak faktu, że Ty pozostajesz w zawieszeniu, ponieważ nie masz ani pieniędzy, ani mieszkania. Jak uchronić się przed taką sytuacją?

Umowa deweloperska radca prawny Warszawa

Wiele osób przed zakupem nieruchomości zadaje sobie pytanie, jak zabezpieczyć się przed niewypłacalnością dewelopera w Warszawie. Pierwsze, nad czym musisz się zastanowić, to kto zajmuje się daną inwestycją. Z pewnością warto wybierać sprawdzone firmy, na przykład te działające na giełdzie: wiele z nich buduje w Warszawie swoje osiedla (chociażby Marvipol czy Dom Development). To ważne, aby mieć pewność, że dany deweloper wykonał już wiele inwestycji, z których inne osoby są zadowolone i przede wszystkim, że inwestycje te zostały oddane bezproblemowo i w założonym terminie. Kupując mieszkanie u mało znanego dewelopera, można skończyć chociażby tak, jak klienci grupy Dolcan (dewelopera stawiającego np. inwestycję "Rubikon" w warszawskiej dzielnicy Włochy). Dolcan opóźnia inwestycję i istnieje ryzyko, że konsumenci nie otrzymają swoich lokali – powodem problemów dewelopera jest bankructwo SK Banku, który przez ostatnie lata kredytował mieszkaniowe inwestycje przedsiębiorcy.

Swoją drogą sam sposób finansowania inwestycji także jest istotny. Wiele osób obawia się zakupu mieszkania od dewelopera, jeśli ten kredytuje inwestycję. Nie ma się czego bać! Oczywiście deweloperzy budujący za gotówkę są bardziej wiarygodni, jednak warto spojrzeć na to także z drugiej strony. Wbrew pozorom, jeśli firma buduje domy za gotówkę, nie masz pewności, że w pewnym momencie pieniądze się nie skończą, a budowa nie utknie w martwym punkcie. W przypadku kredytowania masz pewność, że pieniądze będą. Zadbaj jednak, aby kredyt był udzielany deweloperowi przez godny zaufania bank, który ma stabilną pozycję na rynku. Inaczej możesz wpaść w tę samą pułapkę, co klienci firmy Dolcan.

Bezpieczne kupno mieszkania na rynku pierwotnym jest jednak możliwe, nawet od małego i początkującego dewelopera. Należy wtedy jednak szczegółowo przyjrzeć się umowie deweloperskiej oraz prospektowi informacyjnemu i upewnić się, że te zabezpieczają nasze interesy – w tym celu rekomendujemy zamówienie raportu w Pewny Lokal. Warto także zebrać komplet informacji o danej firmie wykonawczej. Niezależnie, czy deweloper, którego wybierasz ma na swoim koncie dwie czy sto inwestycji, musisz mieć na uwadze opinie osób, które już lokal od niego nabyły. Wbrew pozorom same realia realizacyjne nie różnią się aż tak bardzo zależnie od tego, czy chcesz kupić mieszkanie w Warszawie, we Wrocławiu czy w Krakowie, dlatego dobrze jest poznać opinie ludzi z każdego z tych miast.

W dobie internetu znalezienie jakichkolwiek informacji nie jest trudne, więc choćby w ten sposób możesz zorientować się w tym, co myślą inni. Warto jednak skontaktować się bezpośrednio z osobami, które zakupiły lokal od danego dewelopera. Pamiętaj, aby nie opierać swojej decyzji wyłącznie na informacjach znalezionych w sieci! Często nieprzychylne komentarze są częścią nieuczciwej wojny z konkurencją, więc nie są to miarodajne dane. A co zrobić, jeśli wybrana inwestycja jest pierwszą danego dewelopera? Zdobądź maksymalną ilość informacji. Wszelkiego rodzaju prospekty, oferty, wizualizacje czy analizy finansowe z pewnością będą przydatne.

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 34 opinii.

Analiza dokumentacji prawnej z Pewny Lokal:

dyspozycyjność

DYSPOZYCYJNOŚĆ

Raport z analizy przygotowujemy w ciągu 48h.

zgromadzona wiedza

ZGROMADZONA
WIEDZA

Doświadczenie z setek przeanalizowanych umów.

jednolity format usług

JEDNOLITY FORMAT
USŁUG

Raporty wykonywane są według sprawdzonego schematu

doświadczeni prawnicy

DOŚWIADCZENI
PRAWNICY

Analizy umów wykonują doświadczeni prawnicy

Obejrzyj krótki filmik o naszej usłudze analizy umowy deweloperskiej:

Specjaliści w Pewny Lokal

W wyborze osoby specjalizującej się w analizie umów deweloperskich należy kierować się przede wszystkim doświadczeniem pracujących w niej specjalistów. W firmie Pewny Lokal pracują prawnicy i adwokaci, którzy są ekspertami w dziedzinie prawa nieruchomości. Ich niezaprzeczalnym atutem jest ciągła styczność z inżynierami i inspektorami budowlanymi. Dzięki temu dysponuj unikalną na rynku wiedzą na styku prawa nieruchomości i techniki budowlanej. Analizy umów zaczynają się już od 249 zł i w tej cenie sprawdzimy nie tylko umowę ale także prospekt informacyjny, KRS, księgi wieczyste, niepokojące informacje prawne czy sprawdzenie bazy Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów pod kątem niedozwolonych klauzul. Co więcej jako jedyni na rynku obiecujemy przygotowanie analizy w ciągu 48h. Naszą maksymą jest jak najlepsza pomoc w świadomym kupnie nieruchomości przez naszych klientów, dlatego też z chęcią pomagamy rozwiać wszelkie wątpliwości w czasie konsultacji telefonicznych lub odpowiadając na pytania do analizy.

Szef Kancelarii Pewny Lokal

dr Piotr Semeniuk

zdjęcie Piotra Semieniuka

Piotr ma dziesięcioletnie doświadczenie w świadczeniu usług prawnych. Jest autorem wielu publikacji z zakresu prawa konsumentów, konkurencji oraz prawa nieruchomości. W przeszłości był m.in. szefem działu prawnego Polityki Insight oraz pracował w renomowanych międzynarodowych i polskich kancelariach prawnych.

zdjęcie Piotra Semieniuka

Szef Kancelarii Pewny Lokal

dr Piotr Semeniuk

Piotr ma dziesięcioletnie doświadczenie w świadczeniu usług prawnych. Jest autorem wielu publikacji z zakresu prawa konsumentów, konkurencji oraz prawa nieruchomości. W przeszłości był m.in. szefem działu prawnego Polityki Insight oraz pracował w renomowanych międzynarodowych i polskich kancelariach prawnych.

Na co uważać, podpisując umowę deweloperską?

Zobacz film z wywiadu z dr. Piotrem Semeniukiem w Rzeczpospolita TV




Jak to działa?

zamówienie

ZAMÓWIENIE

Wystarczy, że prześlesz
projekt dokumentacji
prawnej lub podasz numer
księgi wieczystej.

pewny lokal
analiza prawna

ANALIZA PRAWNA

Doświadczony prawnik
sprawdza projekty umów
i księgi wieczyste oraz
weryfikuje stan prawny nieruchomości.

pewny lokal
finalny raport pewny lokal

FINALNY RAPORT

Przesyłamy przejrzysty
raport na e-mail klienta 48h
po złożeniu zamówienia

pewny lokal pewny lokal
pewny lokal

ZAMÓWIENIE

Wystarczy, że prześlesz projekt dokumentacji prawnej lub podasz numer księgi wieczystej.

pewny lokal

ANALIZA PRAWNA

Doświadczony prawnik sprawdza projekty umów i księgi wieczyste oraz weryfikuje stan prawny nieruchomości.

pewny lokal

FINALNY RAPORT

Przesyłamy przejrzysty raport na e-mail klienta 48h po złożeniu zamówienia.


Ile to kosztuje?

Na rynku koszt analizy prawnej umowy deweloperskiej wynosi od 300 zł do nawet 2000 zł. Zwykle podstawowa analiza w cenie 300-400 zł będzie polegała na sprawdzeniu samej umowy i przesłaniu krótkiego podsumowania z wskazaniem najistotniejszych rzeczy drogą mailową. W cenie 400-600 zł możemy liczyć na sprawdzenie umowy deweloperskiej, prospektu informacyjnego i głębszej analizy, gdzie specjalista przygotuje propozycje zmian poszczególnych klauzul. W budżecie powyżej 600 zł możemy spodziewać się dogłębnej analizy całej dokumentacji przez doświadczonego prawnika, przygotowanie kompleksowej analizy prawnej umowy z propozycją zmian klauzul (nawet kilkoma wersjami), przejrzenie wszystkich publicznych rejestrów oraz pomoc w negocjacji z deweloperem. Jeżeli chodzi o czas analizy to standardowo należy liczyć się z 3-5 dniami roboczymi od przesłania dokumentacji i opłacenia usługi. Często jest tak, że renomowane firmy lub kancelarie oferują analizę umowy deweloperskiej już od 300 zł, co wydaje się być dużą okazją dla nabywcy. Może przecież liczyć na sprawdzenie dokumentów przez prawnika z wieloletnim doświadczeniem w okazyjnej cenie. Niska cena ma swoje uzasadnienie i najczęściej oznacza jednak bardzo pobieżną analizę. Najczęstszą dopłatą jest dodatkowe przejrzenie aneksów, pozwoleń, rzutów etc. (100-200 zł). Analiza w trybie ekspresowym może nas kosztować 100 zł więcej. Konsultacja z prawnikiem to zwykle koszt od 100 do 230 zł. Opłatę może też stanowić sprawdzenie dodatkowej umowy przedwstępnej na garaż lub umowy przedwstępnej sprzedaży udziałów w drodze dojazdowej/terenie wspólnym. Zadanie kilku pytań do przygotowanej analizy również nie będzie za darmo.

Nasze pakiety

basic

Analiza w ciągu 48h!

analiza projektu umowy deweloperskiej pod kątem postanowień umownych odbiegających od standardów rynkowych i nielegalnych klauzul

analiza ewentualnych załączników do umowy (pełnomocnictwa, służebności, harmonogramy rat)

pewny lokal

comfort

Najczęściej wybierany!

Analiza w ciągu 48h!

Analiza bezpieczeństwa inwestycji na podstawie prospektu dewelopera oraz ksiąg wieczystych gruntu. Weryfikacja wiarygodności dewelopera m.in. w bazach KRS oraz UOKiK.

możliwość odbycia 45-minutowej konsultacji z doświadczonym prawnikiem

premium

Analiza w ciągu 48h!

naniesienie zmian w trybie śledzenia zmian na projekcie umowy

sporządzenie e-maila do dewelopera z propozycją zmian

W 2020 zaufało nam prawie 10 000 klientów!


logo google 5 gwiazdeklogo facebook 5gwiazdek

Ocena 4,8 w serwisach Google i Facebook na podstawie ponad 800 opinii

pewny lokal

„Prawnik firmy Pewny Lokal analizował nam umowę kredytową. Zobowiązanie na całe życie.
Dzięki tej analizie dowiedzieliśmy się, że koszt kredytu, który ustaliśmy z
doradcą kredytowym różni się od tego na umowie.”

Aleksander i Joanna z Poznania

Nasze usługi prawne

W ramach analizy dokumentacji prawnej możemy zaproponować:

Nie widzisz usługi, która by Cię interesowała?

Napisz do nas ze swoją sprawą, a na pewno znajdziemy rozwiązanie!

Poniżej lista przykładowych deweloperów, których umowy przeanalizowali nasi prawnicy:

  • Dom Development
  • Murapol
  • Atal
  • Robyg
  • LC Corp
  • JW Construction
  • Polnord
  • Echo Investment
  • Vantage
  • Echo Investment
  • Marvipol
  • Archicom
  • Skanska
  • InterBud
  • Triton
  • Inpro
  • BudDom
  • Hines
  • Grimp Deweloper
  • Budimex
  • Activ Investment
  • Arche
  • Dantex
  • Imperial
  • Yareal
  • Soho Development
  • Żagiel Dom
  • Bouygues Immobilier
  • Strabag