Zanim zdecydujemy się na zakup konkretnej nieruchomości, warto bardzo dokładnie przyjrzeć się lokalnemu rynkowi, poznać obowiązujące trendy, porównać ofertę co najmniej kilku deweloperów. Ponieważ sytuacja na rynku nieruchomości jest od dłuższego czasu stabilna, a deweloperzy nie narzekają na brak zainteresowania swoją ofertą (a nawet zdarza się, że popyt przewyższa podaż), musimy mieć na uwadze fakt, że klient nie dyktuje warunków. Mając świadomość swojej pozycji w przyszłych negocjacjach, będziemy w stanie bardziej realistycznie oszacować swoje możliwości i, będąc wyposażonym w taką wiedzę, rozpocząć poszukiwania swojego wymarzonego mieszkania (lub, jeżeli kupujemy inwestycyjnie - mieszkania, które będzie generować dla nas zyski).
Oferta na rynku mieszkaniowym jest bardzo zróżnicowana, jeżeli chodzi o jakość, natomiast cenowo- stosunkowo jednorodna. Dlatego należy bardzo uważnie przyjrzeć się wybranemu deweloperowi, jego ofercie, skończonym inwestycjom, tak, aby być pewnym, że dalsze rozmowy chcemy prowadzić właśnie z tym partnerem.
Praktyka naszej firmy (pomagamy nabywcom mieszkań od strony prawnej oraz inżynieryjnej) pokazuje, że nawet z deweloperami da się negocjować. Właśnie o tym będzie ten artykuł.
Jeżeli chodzi o możliwości negocjacji ceny, to są one niestety niewielkie, szacuje się, że różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną kształtuje się średnio na poziomie 1-3%. Dlatego warto dobrze przygotować się do negocjacji z deweloperem, aby, dzięki zastosowaniu merytorycznych argumentów, wskazać podstawy do udzielenia rabatu. Może to być, chociażby gorsze doświetlenie lokalu, mniejsza ustawność, bliskość śmietnika lub wjazdu do garażu- aby skorzystać w negocjacjach z takich argumentów, trzeba wcześniej bardzo dokładnie zapoznać się z inwestycją i lokalem, chociażby dogłębnie analizując dostarczony przez dewelopera prospekt informacyjny (jeżeli będziemy mogli zapoznać się z nim odpowiednio wcześnie). Taka wiedza pozwoli nam na dyskusję o warunkach, w której będziemy równorzędnym partnerem.
Negocjacje z deweloperami podzielilibyśmy na dwa rodzaje negocjacji. Pierwszy rodzaj negocjacji dotyczy ceny, drugi wszelkiego rodzaju postanowień umownych, które mogą być dla nas niekorzystne.
Wybór nieruchomości powinna poprzedzić kompleksowa analiza:
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Przystąpienie do negocjacji wymaga od nas odpowiedniego przygotowania. Przede wszystkim określmy nasze mocne strony, jako klienta, którego warto zatrzymać. Może to być nasza elastyczność finansowa, zainteresowanie zakupem nie jednego, a kilku mieszkań, chęć nabycia lokalu niezbyt popularnego wśród klientów.
Poznajmy bardzo dokładnie inwestycję- umożliwią nam to informacje, zawarte w prospekcie informacyjnym, stanowiącym załącznik do umowy deweloperskiej. Wiedza odnośnie jej mocnych i słabszych stron może być bardzo przydatna podczas negocjacji.
A przede wszystkim- przystępujmy do rozmów z deweloperem, wiedząc dokładnie czego oczekujemy, ale z gotowością do zawarcia kompromisu. Przebieg negocjacji może być trudny do przewidzenia, dlatego założenie, że będziemy je realizować według sztywnego scenariusza, może doprowadzić do rezultatu, który okaże się dla nas niezadowalający. Dlatego najważniejsza jest otwartość na dialog i elastyczność. Musimy liczyć się też z tym, że konieczne będzie kilka spotkań z przedstawicielem dewelopera, zwłaszcza w sytuacji, gdy osoba, z którą rozmawiamy (np. sprzedawca) nie jest uprawniony do udzielania rabatów, a decyzje podejmowane są „na górze”.
Pamiętajmy, że także deweloperzy (a nie tylko sprzedawcy mieszkań na rynku wtórnym „schodzą z ceny”). Oczywiście ochota dewelopera do negocjacji cenowych będzie zależna od momentu sprzedaży mieszkania. Mieszkania oferowane przez deweloperów w tzw. „przedsprzedażach” zwykle są stosunkowo agresywnie wycenione, dlatego potencjalna obniżka ceny za mieszkanie zwykle nie przekroczy 1-2 proc. Pomimo tego, że obecnie deweloperzy nie są skłonni do udzielania dużych rabatów, ze względu na dobrą i stabilną sytuację na rynku, warto podjąć próbę uzyskania bardziej satysfakcjonujących nas warunków. Nie zawsze oznacza to wprost obniżenie ceny lokalu, ale na przykład przesunięcie terminu płatności kolejnej transzy, dodatkowe miejsce postojowe w cenie już nabywanego lub wzięcie na siebie przez dewelopera większej części kosztów umowy deweloperskiej. Na największą obniżkę można liczyć już po zakończeniu przedsprzedaży, ale na stosunkowo wczesnych etapach inwestycji deweloperskiej, szczególnie jeśli deweloper finansuje większość inwestycji z pieniędzy nabywców.
W swoim „arsenale” mamy całą „masę” argumentów, które możemy zastosować, żeby skłonić dewelopera do obniżki ceny. Z tego, co mówią nam nasi klienci, bardzo dobrze działa strategia „na konkurencyjnych deweloperów” (tj. już przy pierwszym kontakcie z przedstawicielem dewelopera poinformujmy go, że rozmawiamy także z innymi deweloperami i pytamy o ich inwestycje, a najlepiej wymieńmy te kilka konkretnych konkurencyjnych inwestycji).
W momencie, gdy deweloper prześle już nam prospekt informacyjny zawsze możemy „doczepić” się do mniej lub bardziej prawdziwych niedoskonałości danej inwestycji. Możemy np. domagać się obniżenia ceny ze względu na planowane uciążliwe obiekty w pobliżu naszego przyszłego mieszkania - prospekcie informacyjnym deweloperzy mają obowiązek poinformować przyszłych nabywców mieszkań o „uciążliwych” inwestycjach, które zgodnie z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym planowane są w pobliżu (np. cmentarz, obwodnica itp.).
Równie ważne jak negocjacje dotyczące ceny płaconej za mieszkanie od dewelopera są negocjacje dotyczące postanowień umownych umowy deweloperskiej. Ogólna zasada jest taka, że im większy deweloper, tym mniej jest on skłonny do zmian w zaakceptowanym przez jego biuro prawne, wzorze umowy deweloperskiej. Nawet jednak duzi deweloperzy są skłonni do niewielkich negocjacji, jeżeli widzą, że dla klienta zmiana konkretnych klauzul umownych jest niezbędna dla podpisania umowy. Oczywiście konkretne klauzule w umowach z deweloperem sugerujemy negocjować przed wizytą u notariusza w celu podpisania umowy deweloperskiej.
Spośród klauzul umownych, które warto negocjować z deweloperem, są m.in. postanowienia dotyczące sankcji i kar umownych dla dewelopera za opóźnienia w realizacji inwestycji. W świetle ustawy deweloperskiej, jedyną „ustawową” sankcją dla dewelopera za opóźnienia w realizacji inwestycji jest prawo do odstąpienia od umowy przez nabywcę w razie spóźnienia przez dewelopera z podpisaniem umowy przenoszącej własność mieszkania lub domu. Znamy jednak przypadki osób, które skłoniły dewelopera do dodania do umowy deweloperskiej klauzuli, zgodnie z którą deweloper będzie też musiał płacić nabywcy kary umowne za opóźnienia z oddaniem mieszkania do odbioru. Inne postanowienia umowne, które warto negocjować z deweloperem dotyczą także m.in. opisu mieszkania (im precyzyjniej tym lepiej), zabezpieczenia nabywcy przed roszczeniami i hipotekami, czy terminów. Dobrze też rozmawiać z deweloperem o kosztach wypisów aktu, oraz o kosztach umowy przyrzeczonej. Pomimo, iż nie są to duże sumy, to wzięcie ich na siebie przez dewelopera jest po pierwsze bardzo miłym gestem wobec kupującego, a po drugie pozwala mimo wszystko na zaoszczędzenie pewnej kwoty, która przeznaczyć można na inne cele.
Zachęcamy do kontaktu w celu uzyskania pomocy prawnej lub inżynieryjnej przy kupnie mieszkania: 797 014 014.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
