Na wysokość czynszu wpływa m.in. rodzaj ogrzewania budynku. W części budynków deweloperzy sztucznie zaniżają czynsz, wprowadzając opłaty pod innymi nazwami. Przeczytaj poniższy artykuł i dowiedz się, od czego zależy wysokość czynszu, jak ustalić wysokość czynszu, ile kosztuje utrzymanie mieszkania w Polsce oraz jak można obniżyć wydatki za czynsz. Zapraszamy do lektury.
Na wysokość czynszu wpływa wiele czynników. Należą do nich między innymi rodzaj ogrzewania, zużycie wody, dbałość o części wspólne oraz metraż lokalu. W niektórych budynkach deweloperzy stosują techniki zaniżania czynszu. Często wprowadzają oni dodatkowe opłaty pod innymi nazwami. Warto wiedzieć, czym dokładnie jest czynsz i jak uchronić się przed nadmiernymi wydatkami eksploatacyjnymi.
Zapraszamy do wysłuchania 38. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Tabela: Opłaty zależne i niezależne od zarządcy
| OPŁATY ZALEŻNE OD ZARZĄDCY | OPŁATY NIEZALEŻNE OD ZARZĄDCY |
| Utrzymanie budynku | Opłaty za wodę i kanalizację |
| Naprawa usterek | Opłaty za ogrzewanie |
| Ubezpieczenie posesji | Opłaty za energię elektryczną |
| Obsługa prawna | Opłaty za wywóz śmieci |
| Usługi sprzątania | Podatek od nieruchomości |
| Pensje dla pracowników jak portierzy, ogrodnicy |
Wybierając nieruchomość, należy pamiętać, że koszty utrzymania mogą się znacząco różnić nawet w obrębie tej samej okolicy. Często dwa mieszkania kupione w tym samym czasie generują skrajnie różne opłaty. Wynika to z polityki konkretnej wspólnoty lub spółdzielni, liczby mieszkańców, a nawet specyfiki architektonicznej budynku.
Czynsz zazwyczaj pokrywa koszty utrzymania części wspólnych. Zaliczamy do nich klatki schodowe, korytarze, windy oraz koszty administracyjne. W zależności od przyjętego systemu, ogrzewanie może być częścią czynszu lub oddzielnym rachunkiem. Podobnie sytuacja wygląda z wywozem nieczystości oraz zużyciem wody.
Szacunkowy koszt utrzymania mieszkania o metrażu 40–50 m² wynosi średnio około 700 zł miesięcznie. Na tę kwotę składa się przede wszystkim czynsz administracyjny. Jego wysokość waha się od 300 zł do 600 zł w zależności od miasta i prestiżu dzielnicy.
Powyższe wyliczenia dotyczą właścicieli lokali. W przypadku najmu koszty są znacznie wyższe. Stawki rynkowe za sam wynajem zaczynają się często od 1600 zł, do czego należy doliczyć wspomniane opłaty administracyjne.
W języku potocznym słowo „czynsz” oznacza comiesięczne opłaty administracyjne uiszczane na rzecz zarządcy, spółdzielni lub wspólnoty. Przy wynajmie mieszkania lokator płaci zazwyczaj dwie kwoty: czynsz administracyjny oraz odstępne (zysk dla właściciela). Z punktu widzenia prawa definicja ta jest inna. Według przepisów czynsz to wyłącznie wynagrodzenie, które najemca płaci wynajmującemu za możliwość korzystania z lokalu. Właściciel mieszkania technicznie nie płaci czynszu, lecz wnosi opłaty eksploatacyjne i administracyjne.
Zrozumienie podziału opłat pozwala lepiej kontrolować domowy budżet. Ma to bezpośredni wpływ na ostateczną kwotę, którą przelewamy co miesiąc.
Są to świadczenia, na których wysokość wspólnoty i spółdzielnie nie mają wpływu. Stawki te ustalają zazwyczaj rady miast, gmin lub zewnętrzni dostawcy mediów.
Są to środki przeznaczane na bieżące funkcjonowanie budynku. Pokrywają one koszty napraw, ubezpieczenia, obsługi prawnej oraz utrzymania czystości. Często w tej grupie znajduje się także fundusz remontowy. Jest on gromadzony na przyszłe, większe inwestycje, takie jak odnowienie elewacji czy wymiana pionów.
Wysoka kwota w rubryce „czynsz” nie zawsze oznacza nieatrakcyjną ofertę. Kluczowe jest to, co dana opłata zawiera.
Jeśli mieszkanie posiada własny piec gazowy, czynsz będzie niski. Jednak właściciel otrzyma wtedy oddzielną, wysoką fakturę z gazowni. W przypadku ogrzewania miejskiego czynsz wzrośnie, ale łączny koszt utrzymania może być niższy. Ogrzewanie z sieci miejskiej jest zazwyczaj bardziej ekonomiczne i bezpieczniejsze niż indywidualne kotły gazowe.
W niektórych spółdzielniach do czynszu wlicza się nawet opłata za działalność kulturalno-społeczną spółdzielni, co wiele osób dziwi! Jednak jeśli np. często organizowane są spotkania mieszkańców, na terenie osiedla działa klub mieszkańca lub klub malucha, musisz się z tym liczyć. W oszacowaniu opłat może pomóc Ci Pewny Lokal!
Z kolei dzięki raportowi o stanie prawnym Pewny Lokal, dowiesz się np. czy spółdzielnia wygląda na zadłużoną lub czy w budynku są mieszkania komunalne – te czynniki świadczą zwykle o wyższym niż przeciętny czynszu. Zachęcamy do skorzystania z naszych usług.
Wysoka kwota w rubryce „czynsz” nie zawsze oznacza nieatrakcyjną ofertę. Kluczowe jest to, co dana opłata zawiera. Jeśli mieszkanie posiada własny piec gazowy, czynsz będzie niski. Jednak właściciel otrzyma wtedy oddzielną, wysoką fakturę z gazowni. W przypadku ogrzewania miejskiego czynsz wzrośnie, ale łączny koszt utrzymania może być niższy. Ogrzewanie z sieci miejskiej jest zazwyczaj bardziej ekonomiczne i bezpieczniejsze niż indywidualne kotły gazowe.
Termin „mieszkanie bezczynszowe” jest często stosowany jako zabieg marketingowy. W rzeczywistości całkowity brak opłat nie istnieje. W takich lokalach właściciele nie wpłacają jednej zbiorczej kwoty do zarządcy. Muszą jednak samodzielnie opłacać sprzątanie klatki, oświetlenie części wspólnych czy serwis windy. Często suma tych oddzielnych wydatków jest zbliżona do tradycyjnego czynszu.
Analiza umowy deweloperskiej pozwala uniknąć takich kruczków prawnych. Prawnicy z Pewny Lokal weryfikują zapisy dotyczące zarządzania nieruchomością i kosztów eksploatacji.
Nieruchomości z rynku pierwotnego nie zawsze są droższe od tych z wtórnego. Na cenę wpływa lokalizacja i standard. Inwestycje na przedmieściach mogą być tańsze niż lokale w odrestaurowanych kamienicach w centrum.
Mieszkania używane są często gotowe do wprowadzenia, co podnosi ich wartość początkową. Z drugiej strony, rynek wtórny wiąże się nierzadko z koniecznością przeprowadzenia gruntownego remontu instalacji. Może to generować znaczne wydatki tuż po zakupie.
Mieszkańcy budynków zarządzanych przez spółdzielnie lub wspólnoty są zobowiązani do regularnego opłacania kosztów eksploatacyjnych. Wysokość tych opłat zależy od wielu składowych, które pokrywają potrzeby całej nieruchomości.
Wpłacane środki są przeznaczane przede wszystkim na utrzymanie części wspólnych. Zalicza się do nich klatki schodowe, windy, elewację, stropy oraz dach. Ważną pozycją w zestawieniu jest fundusz remontowy. Z tych pieniędzy finansowane są modernizacje instalacji, remonty dachu czy termomodernizacja budynku.
Do opłat administracyjnych wlicza się również wywóz nieczystości oraz podatek od nieruchomości. Budżet wspólnoty musi pokryć także koszty prowadzenia księgowości oraz wynagrodzenie zarządcy.
W Polsce opłaty eksploatacyjne są stosunkowo wysokie i wykazują tendencję wzrostową. Istnieje jednak kilka metod, które pozwalają na realne oszczędności w domowym budżecie.
Warto brać udział w zebraniach wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Aktywność ta daje prawo głosu przy podejmowaniu uchwał. Dzięki temu mieszkańcy mogą decydować o wysokości składek oraz wyborze konkretnych wykonawców. Można mieć realny wpływ na wybór tańszego dostawcy energii dla części wspólnych lub korzystniejszej oferty firmy sprzątającej.
Uczestnictwo w spotkaniach pozwala również na bieżąco monitorować planowane inwestycje. Daje to szansę na szukanie alternatywnych, tańszych rozwiązań, zanim zostaną podjęte wiążące decyzje o podwyżkach.
Skutecznym sposobem na obniżenie rachunków jest redukcja zużycia wody. Wiele gmin uzależnia opłatę za wywóz śmieci właśnie od ilości pobranej wody, co generuje podwójną oszczędność.
Wprowadzenie prostych nawyków może przynieść wymierne korzyści:
Ważna jest również dbałość o stan techniczny części wspólnych. Unikanie uszkodzeń mechanicznych ścian czy podłóg na klatkach schodowych ogranicza konieczność częstych i kosztownych napraw. Działania te bezpośrednio wpływają na to, jak szybko wyczerpują się środki z funduszu remontowego.
Pewny Lokal to jedyna ogólnopolska firma specjalizująca się w profesjonalnej analizie umów deweloperskich oraz odbiorach technicznych lokali. Pomagamy zweryfikować stan techniczny nieruchomości, co pozwala uniknąć ukrytych wad zwiększających koszty eksploatacji w przyszłości.
Autor
Jolanta Buzalska
Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w branży nieruchomości. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Do tego stopnia zainteresowała się nieruchomościami, że od kilku lat pomaga znajomym nadzorować remonty i ekipy wykończeniowe. Umiejętnie korzysta ze sprzętów takich jak łata murarska, kątownik czy dalmierz.
Weryfikacja
merytoryczna
Piotr Semeniuk
Założyciel Pewnego Lokalu. Specjalista prawa nieruchomości. Doktor nauk prawnych (doktorat z prawa ochrony konsumentów). Z zamiłowania inwestor i analityk rynku mieszkaniowego. Wielokrotny gość telewizji (TVP, TVN, Polsat), gdzie wypowiadał się na tematy rynku nieruchomości i ochrony praw nabywców.
Zapraszamy do wysłuchania 37. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem i Joanną Adamiec.
Zapraszamy do wysłuchania 36. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do wysłuchania 35. odcinka podcastu z dr Piotrem Semeniukiem i prof. Waldemarem Izdebskim.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę