Od czego zależy wysokość czynszu, jak obliczyć czynsz?

Na wysokość czynszu wpływa m.in. rodzaj ogrzewania budynku, ilość zużywanej wody, dbałość o części wspólne czy metraż mieszkania. W części budynków deweloperzy sztucznie zaniżają czynsz, wprowadzając opłaty pod innymi nazwami. Czym właściwie jest czynsz i jak uchronić się przed zbyt wysokimi opłatami?

Co to jest czynsz?

Czynsz to popularne słowo, używane w języku potocznym w celu opisania comiesięcznych opłat administracyjnych, które uiszczane są na rzecz zarządcy, spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli chcesz wynająć mieszkanie, z pewnością spotkasz się z dwoma opłatami koniecznymi – czynszem i prowizją dla właściciela. W przypadku kupna mieszkania musisz z kolei zwracać uwagę na to, jak wysoki jest czynsz spółdzielni/wspólnoty. Istnieją też lokale, gdzie czynszu nie odprowadza się wcale. W skład opłaty czynszowej wchodzą opłaty niezależne od zarządcy, a więc wszystko to, co wynika z kosztów eksploatacji, oraz zależne od zarządcy, czyli koszty administracyjne nieruchomości. Warto także wiedzieć świetle polskiego prawa, słowo czynsz używane jest w nieco innym kontekście. Otóż czynsz jest opłatą ponoszoną przez najemcę (a nie właściciela lokalu) na rzecz podmiotu wynajmującego (prywatnego lub komunalnego).

Opłaty zależne i niezależne od zarządcy

Mówiąc o   czynszu, warto byłoby także zgłębić kwestie tego, czym dokładnie są opłaty zależne i niezależne od zarządcy, ponieważ ma to ogromny wpływ na to, jak wysoka będzie ostatecznie kwota do odprowadzenia.

Opłaty niezależne od zarządcy

Opłaty niezależne od zarządcy wynikają ze świadczeń, na jakie spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, a także właściciele nieruchomości nie mają żadnego wpływu. Chodzi głównie o opłaty wynikające z eksploatacji, których to stawki ustala Rada Miasta czy Gminy.

Są to m.in.:

• opłata za wodę i kanalizację – kwota ustalana jest na poziomie lokalnym, a więc mając nieruchomości w dwóch różnych miastach, możesz ponosić zupełnie inne koszty tej kwestii. W zakresie płatności za ścieki przyjmuje się zasadę, że tyle nieczystości zostało oddanych do sieci, ile wody wykorzystało dane gospodarstwo domowe. Aby zmierzyć konkretną wartość zużycia, konieczny jest wodomierz, który odpowiednio działa, dlatego warto co jakiś czas sprawdzać jego funkcjonowanie;
• opłata za ogrzewanie – tutaj ceny różnią się w zależności od dostawcy. Właściciel lokalu nie może jednak sam go wybrać (tak jak np. w przypadku Internetu czy telewizji). Dostawcę wybiera administracja lokalu. Koszty ogrzewania dzielone są na 2 części: stałe oraz zmienne. Stały koszt określany jest na podstawie powierzchni użytkowej lokalu, a zmienny w zależności od realnego zużycia energii cieplnej;
• opłata za energię elektryczną (w częściach wspólnych) – oczywiście to, ile zapłacisz za prąd zużyty przez siebie, zależy właśnie od tego, jak dużo go wykorzystasz. Trzeba jednak mieć też na uwadze, że w czynszu płacisz za energię elektryczną zużywaną w częściach wspólnych, np. na klatkach schodowych, w garażu podziemnym czy w piwnicy.  Najczęściej koszt ogólny dzieli się poprzez wielkość udziału poszczególnych powierzchni lokali w danym budynku;
• opłata za wywóz śmierci – to także kwota mieszcząca się w czynszu. To zarządca podpisuje umowę z przedsiębiorstwem odbierającym odpady i na tej podstawie wyliczana jest kwota do zapłaty dla każdego gospodarstwa domowego. Warto jednak zaznaczyć, że gmina także ma coś do powiedzenia. Ustala ona maksymalne stawki, które nie mogą zostać przekroczone;
• podatek od nieruchomości – ten aspekt także wchodzi w skład czynszu. Opłaca się go 4 razy w roku, chyba że kwota jest niższa bądź równa 100 zł. Wtedy płaci się go jednorazowo.
  
  

Opłaty zależne od zarządcy

Czas przejść do opłat zależnych od zarządcy. Są to pieniądze, które mieszkańcy płacą np. za utrzymanie budynku, naprawę usterek, ubezpieczenie  posesji, obsługę prawną, sprzątanie czy pensje dla pracowników, takich jak portierzy czy ogrodnicy. Czasami w tę część czynszu włącza się także fundusz remontowy, ale nie jest to praktyka stosowana za każdym razem.

Wysokość czynszu – ile pieniędzy przygotować?

Skoro już wiesz, co wchodzi w skład czynszu, warto wiedzieć jaką kwotę w budżecie musisz wygospodarować, aby mieć pewność, że będzie Cię na niego stać. Po latach wynajmowania mieszkania lub domu, płacenia wysokiego czynszu i nierzadko użerania się z niemiłym właścicielem, podejmujesz decyzję o zakupie własnego mieszkania – rata kredytowa to wysokie zobowiązanie. Poza ratą kredytową i tak jednak zawsze musisz płacić czynsz: co prawda nie wynajmującemu, ale wspólnocie mieszkaniowej lub spółdzielni. Oczywiście jest on zwykle niższy niż tradycyjny czynsz najmu. Jak wysokie są więc opłaty eksploatacyjne? Nie można tego jednoznacznie określić, gdyż kwota może wahać się nawet o kilkaset złotych.

Od czego zależy wysokość czynszu?

Wybierając nieruchomość, musisz mieć na uwadze, że czynsz może różnić się znacząco zależnie od lokalu. Wiele osób jest zaskoczonych, że kupując dwa mieszkania w tym samym czasie, w niedalekiej odległości, może płacić bardzo różnicowane kwoty czynszu. Rzeczywiście, to jak wysokie są tego typu świadczenia, zależy od wielu różnych czynników. Zależy to m.in. od miejsca, wspólnoty lub spółdzielni, liczby osób zamieszkujących mieszkanie, a nawet wysokości bloku. Zazwyczaj czynsz obejmuje opłaty za utrzymanie części wspólnych – klatek schodowych, korytarzy i windy oraz za administrowanie budynkiem. Zależnie od rodzaju ogrzewania, może ono być istotnym składnikiem czynszu, lub nie być w ogóle w nim uwzględnione. Z kolei opłaty takie jak wywóz śmieci i woda mogą być przez wspólnotę lub spółdzielnię doliczane do czynszu, lub nie.

Dodatkowe opłaty w czynszu

W niektórych spółdzielniach do czynszu wlicza się nawet opłata za działalność kulturalno-społeczną spółdzielni, co wiele osób dziwi! Jednak jeśli np. często organizowane są spotkania mieszkańców, na terenie osiedla działa klub mieszkańca lub klub malucha, musisz się z tym liczyć. W oszacowaniu opłat może pomóc Ci Pewny Lokal! Nasz technik określi typ ogrzewania – zwykle najwyższego składnika spośród opłat eksploatacyjnych, a także obecność instalacji gazowej i piecyka. Przy pomocy kamery termowizyjnej sprawdzi też ewentualne utraty ciepła. Oceni też stan elewacji i obecność ocieplenia budynku, dzięki czemu dowiesz się, czy konieczny będzie kosztowny remont bloku. Z kolei dzięki raportowi o stanie prawnym Pewny Lokal, dowiesz się np. czy spółdzielnia wygląda na zadłużoną lub czy w budynku są mieszkania komunalne – te czynniki świadczą zwykle o wyższym niż przeciętny czynszu. Zachęcamy do skorzystania z naszych usług.

Wysoki czynsz to nie zawsze taka zła wiadomość

Widząc wysoką kwotę czynszu, wiele osób zraża się do zakupu nieruchomości. Nie zawsze wyższe opłaty muszą oznaczać coś złego! Warto dokładnie przemyśleć ten aspekt. Wszystko zależy od tego, co obejmuje w sobie czynsz. Jeśli pierwsze mieszkanie ogrzewane jest gazowe z piecyka, trzeba podpisać umowę z gazownią i płacić jej co miesiąc za tyle gazu ile się zużyje. Opłata ta nie jest uwzględniana w czynszu, ale gazownia wystawia mieszkańcowi jeszcze wyższą fakturę. W drugim mieszkaniu może być zainstalowane tzw. ogrzewanie miejskie (ciepło produkowane jest w elektrociepłowni). Wtedy wśród opłat eksploatacyjnych znajdzie się pozycja ogrzewanie, które podwyższy czynsz. Wobec tego czynsz w drugim mieszkaniu będzie wyższy, ale w pierwszym mieszkaniu łączny koszt utrzymania może być wyższy – ogrzewanie miejskie jest zazwyczaj bardziej ekonomiczne od gazowego.

Mieszkania bezczynszowe

Często przeglądając oferty sprzedaży mieszkań, można spotkać się z informacją, że są one bezczynszowe. Niestety, mamy dla Ciebie złą wiadomość. Mieszkania bezczynszowe nie istnieją – to tylko ładna fraza marketingowa stosowana przez część deweloperów, aby zachęcić więcej klientów. Oznacza to, że zamiast jednej opłaty – czynszu eksploatacyjnego, płaci się opłatę za sprzątanie klatki schodowej, opłatę za windę, opłatę za prąd w częściach wspólnych, opłatę za zarządzanie i kilka innych – czyli trzeba zapłacić tyle samo tylko pod inną nazwą. To jedna z wielu sztuczek deweloperów, którzy dążą do maksymalizacji zysków kosztem kupujących. Tylko dogłębna analiza umowy z deweloperem i ciągłe patrzenie mu na ręce uchroni przed byciem oszukanym. Dzięki usłudze Pewny Lokal unikniesz tego typu kruczków prawnych, doświadczony prawnik przeanalizuje umowę deweloperską i przedstawi rekomendacje dotyczące korzystnych dla ciebie zmian w umowie, a nasz technik pomoże w odbiorze technicznym mieszkania i sporządzi protokół odbioru mieszkania, aby deweloper musiał poprawić wszystkie wady i usterki mieszkania.

Nowe mieszkania są tańsze?

Panuje błędne przekonanie, że nieruchomości z rynku pierwotnego są zawsze znacznie droższe od mieszkań z rynku wtórnego. Na cenę wpływa wiele czynników i nierzadko można trafić na ofertę nowego lokalu, który jest tańszy niż mieszkanie w starej kamienicy. Świetnym przykładem będzie inwestycja na przedmieściach i mieszkanie w odremontowanym budynku w centrum miasta. Atrakcyjna lokalizacja i podniesienie standardu wykończenia ma ogromny wpływ na wzrost cen nieruchomości. W dużych miastach widać wyraźnie, że lokale z rynku wtórnego są droższe od nowych mieszkań o co najmniej kilkaset złotych za metr kwadratowy. W dużej mierze wynika to z tego, że inwestycje mieszkaniowe powstają przede wszystkim z dala od prestiżowych dzielnic, najlepszych części miasta.

Mieszkania używane są także już wykończone i często nawet wyposażone, gotowe do zamieszkania. Przekłada się to na wzrost ich wartości w porównaniu z nieruchomością w stanie deweloperskim. Jeśli mieszkanie znajduje się w strategicznym punkcie, to staje się bardziej atrakcyjne dla inwestora. Trzeba też pamiętać, że mieszkania z rynku wtórnego nierzadko wymagają gruntownego remontu, co wiąże się z dodatkowymi wydatkami.

Czynsz dla wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej

W przypadku spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty konieczne jest płacenie czynszu, którego wysokość zależy od kilku składowych. Wszyscy mieszkańcy są zobligowani do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnych, opłatami administracyjnymi, funduszem remontowym. Pieniądze są są przeznaczone na dbanie o przestrzeń wspólną typu klatki schodowe, windy, elewacja, stropy, dach. Do opłat administracyjnych zaliczają się opłaty za wywóz śmieci, podatek od nieruchomości. Prowadzenie księgowości również kosztuje, to samo dotyczy zarządzania spółdzielnią mieszkaniową. Mieszkańcy muszą finansować remonty, wymiany instalacji, termomodernizację budynku itd.

Ile kosztuje utrzymanie mieszkania w Polsce?

Chcąc oszacować koszty, jakie musimy ponieść za utrzymanie mieszkania w przeciętnym standardzie i metrażu ok 40-50 mkw, to ok. 700 zł. W skład tych opłat wejdzie na pewno czynsz administracyjny, którego cena różni się w zależności od wielkości miasta, dzielnicy i waha się miedzy 300-600 zł. Oprócz standardowej opłaty za czynsz pojawiają się dodatkowe opłaty tj. np. ogrzewanie (rozlicza administracja), woda (ok. 30 zł dla jednej osoby na miesiąc), wywóz śmieci (ok. 50 zł). Jeśli chcemy mocno uszczuplić koszty utrzymania mieszkania, warto zastanowić się nad mieszkaniem bezczynszowym, które najczęściej będzie oferowane w przypadku kamienic.

Powyższe koszty dotyczą mieszkania, które zostało przez nas zakupione. Jeśli jednak myślimy o kosztach wynajmu nieruchomości, to te ceny będą dużo wyższe, gdyż wynajem mieszkania zaczyna się często od 1600 zł.

Jak obniżyć wydatki za czynsz?

W Polsce czynsze są stosunkowo wysokie, a z każdym rokiem opłaty te wzrastają. Istnieje jednak szansa na to, żeby nieco zaoszczędzić. Jak obniżyć wydatki czynszowe?

Działaj w spółdzielni/wspólnocie mieszkaniowej

Przede wszystkim warto jest być aktywnym członkiem wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej lub przynajmniej interesować się tym, co się dzieje się w jej strukturach. Uczestnictwo w działaniach zarządców ma jedną podstawową zaletę: prawo wyborcze. Możesz więc wraz z resztą członków podejmować decyzje nie tylko co do podwyżek czy obniżek, ale także co do wyboru konkretnych firm np. do wywozu śmieci czy dostawców energii. Dodatkowo udzielanie się w ten sposób sprawia, że dokładnie wiesz jakie działania są prowadzone i jakie są planowane, a więc możesz wpływać bezpośrednio np. na podwyżki, szukając alternatywnych rozwiązań.

Oszczędzaj media i dbaj o części wspólne

Bardzo łatwym sposobem na zaoszczędzenie na czynszu jest też oczywiście oszczędzanie wody. To właściwie działanie win-win, ponieważ Ty nie tracisz pieniędzy, a planeta zyskuje! Opłaty za wodę stale rosną i wbrew pozorom mają one ogromny wpływ na to, ile ostatecznie płacisz za czynsz. Co więcej, wiele gmin uzależnia już cenę wywozu śmieci od ilości zużywanej wody, co także wpływa na ostateczną kwotę. Pamiętaj, że oszczędzanie wody wcale nie oznacza, że musisz myć się w misce czy spłukiwać toaletę wodą użytą pod prysznicem. Wystarczą małe kroki takie jak używanie trybu ekologicznego w pralce czy zmywarce, a także częste monitorowanie czy wszystkie krany, spłuczki i rury są w dobrym stanie i nie przeciekają. Warto także dbać o oszczędzanie innych mediów, np. prądu w częściach wspólnych. Dbaj m.in. o to, aby wyłączać światło w piwnicy czy rowerowni, a z pewnością wszyscy zauważą różnicę, szczególnie jeśli mieszkasz w dużym bloku. Warto też całościowo dbać o części wspólne (np. uważając na ściany czy podłogi), aby nie trzeba ich było co chwilę remontować.

Pewny Lokal to jedyna ogólnopolska firma specjalizująca się w analizie umów deweloperskich oraz odbiorach technicznych mieszkań oraz domów od dewelopera.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy inspekcji nieruchomości?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Dowiedz się więcej arrow_forward_ios

---

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w zgodzie z własnymi przekonaniami. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Dzieci pomogły jej rozwinąć wiedzę na temat stron internetowych. Pisze poprawne i dopracowane merytorycznie teksty. W wolnych chwilach oddaje się pasji czytelniczej.