W poniższym artykule opisujemy, jak kupić mieszkanie od dewelopera krok po kroku. Przeczytaj artykuł i dowiedz się, jak przygotować się do poszukiwań mieszkania na rynku pierwotnym, o co pytać dewelopera, jak wygląda odbiór techniczny mieszkania, a także kiedy otrzymujemy klucze do mieszkania. Zapraszamy do lektury.
Zakładamy, że czytając ten artykuł, podjąłeś/aś już decyzję o tym, że mieszkanie chcesz kupić na rynku pierwotnym, a nie na rynku wtórnym. Niniejszy wpis jest zatem zestawem instrukcji na temat tego, jak krok po kroku bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera. Poniżej checklista – sprawdź, czy niczego nie przegapiłeś. Jeśli masz wątpliwości dotyczące konkretnego punktu, czytaj rozwinięcie w dalszej części tekstu.
Z roku na rok rynek pierwotny staje się coraz popularniejszym miejscem zakupu mieszkań. W przeciwieństwie do nieruchomości z drugiej ręki lokale od dewelopera pozwalają na swobodne zaprojektowanie wnętrza i jego sprawne wykończenie. Nie trzeba doprowadzać mieszkania do stanu pierwotnego — burzyć czy wyrzucać niepasujących nam elementów. W związku z tym wielu nabywców szukających swoich czterech kątów decyduje się na nowy budynek i puste wnętrza nieruchomości pochodzących z rynku pierwotnego. W poniższym wpisie przeprowadzimy Cię przez proces bezpiecznego wyboru i zakupu wymarzonego mieszkania od dewelopera. Pokażemy, na co należy zwrócić uwagę na każdym z etapów oraz wyjaśnimy kluczowe pojęcia.
Podzielimy się też naszym wieloletnim doświadczeniem, które posiadamy zarówno w obszarze analizy prawnej, jak i audytu technicznego mieszkania. Nasz zespół z firmy Pewny Lokal z przyjemnością wesprze Cię również w Twoim procesie kupna upragnionej nieruchomości. Tymczasem zapraszamy do lektury naszego poradnika.
To oczywiste, ale warto na początek uściślić, czego konkretnie szukasz. Bardzo często etap wstępnego planowania to śmiałe wizje: dom na wsi, basen, trzy miejsca parkingowe... Z czasem jednak krystalizuje się, co faktycznie jest Ci potrzebne. Szczególnie wtedy, gdy mieszkanie kupujecie we dwoje lub do inwestycji dokładają się też rodzice, nie da się ominąć etapu szczerej rozmowy o tym, co jest tak naprawdę potrzebne. Choć nie da się przewidzieć przyszłości, trzeba wiedzieć, jakie czynniki będą ważne nie tylko dziś, ale też w perspektywie lat. Nie bez powodu w Polsce najlepiej sprzedają się mieszkania 2 i 3-pokojowe. Tyle wystarczy zarówno singlowi, który w przyszłości będzie chciał zamieszkać we dwoje, jak i mniejszej rodzinie.
Zanim zaczniesz przeglądać oferty lub korzystać z pomocy agencji nieruchomości, uściślij, które miasta i dzielnice Cię interesują. Bardzo często ogrom możliwości początkowo przytłacza i nie pozwala się zdecydować. Gdy jednak dokładnie określisz kryteria, o które Ci chodzi, okaże się, że tak naprawdę wybierasz spośród 2-3 inwestycji. Bierz też pod uwagę, czy zależy Ci raczej na rodzinnym siedlisku na lata, czy dopuszczasz możliwość, że mieszkanie możesz sprzedać lub zamienić w perspektywie lat. Osobnym tematem jest najem – wówczas musisz wszystko jeszcze dokładniej obliczyć, aby mieć pewność, że znajdziesz najemcę, a cena będzie Ci pozwalała zarobić i opłacić raty kredytu.
Punktem wyjściowym w drodze do kupna wymarzonego mieszkania jest dokładne sprecyzowanie naszych wymagań. Kluczowa jest lokalizacja, wielkość lokalu, ilość pokoi oraz oczywiście kwota, jaką możesz przeznaczyć na zakup.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Dodatkowo warto określić preferencje odnośnie do piętra, ekspozycji słonecznej oraz typu miejsca postojowego (parking przed blokiem, miejsce w garażu podziemnym bądź platforma). Mieszkania na parterze często mają przypisane ogródki, które są świetnym rozwiązaniem dla rodzin z dziećmi albo właścicieli czworonogów. Osoby ciepłolubne powinny mieć na uwadze, że nieruchomości, których okna będą wychodzić na zachód i południe będą cieplejszą opcją. W kwestii finansów trzeba wziąć pod uwagę cenę mieszkania, opłaty notarialne i koszt wykończenia.
Przeważnie w celu dopięcia budżetu będzie też potrzebne uzyskanie kredytu hipotecznego. Ponadto ważne jest także określenie priorytetów związanych z infrastrukturą znajdującą się w okolicy, przykładowo: szkoły, sklepy, siłownia, komunikacja miejska i tym podobne. Wiedząc, czego się oczekuje, łatwiej jest to znaleźć.
Oprócz określenia swojego budżetu, na samym początku, zanim zdecydujemy się na kupno mieszkania, powinniśmy określić, czy chcemy nowe mieszkanie z rynku, czy używane z rynku wtórnego — jest to jedna z najważniejszych decyzji, gdyż to od niej będą zależne nasze dalsze poczynania. Warto zadać sobie szereg pytań, które pomogą nam nieco zawęzić nasz zakres poszukiwań mieszkania i zdecydowanie ułatwią nam ten cały proces.
Zacznijmy od odpowiedzenia sobie:
Jeśli już wiesz, na czym Ci zależy, to możesz zacząć poszukiwania. Pewnie zastanawiasz się, gdzie możesz je rozpocząć. Dobrym źródłem będzie przede wszystkim internet i portale z ogłoszeniami z rynku pierwotnego, np. https://rynekpierwotny.pl/ czy https://obido.pl/. Wspomniane wyszukiwarki gromadzą oferty deweloperów z poszczególnych lokalizacji wraz z informacjami o bieżących inwestycjach. Poza tym możesz samodzielnie wpisać w Google interesujące Cię miasto i dzielnice z dopiskiem ,,kupno mieszkania”. W ten sposób również znajdziesz wiele propozycji. Alternatywnym pomysłem jest udanie się na targi mieszkaniowe, które regularnie organizowane są w wielu miejscowościach. Na takich targach podczas jednej wizyty zorientujesz się w cenach rynkowych, nowych inwestycjach, typach mieszkań i promocjach. Zbierzesz ulotki, materiały marketingowe oraz rzuty przykładowych lokali, które świetnie sprawdzą się podczas pierwszej selekcji.
Co więcej, jeśli masz sprecyzowaną konkretną okolicę, w której chcesz zamieszkać, to możesz po prostu pojechać w dane miejsce i sprawdzić, co aktualnie się tam buduje. Pamiętaj, że im lepiej poznasz rynek, tym większa szansa na znalezienie idealnej oferty.
Podczas poszukiwań konkretnego mieszkania, którego wygląd przeanalizowaliśmy w etapie pierwszym, przyjdzie taki moment, że będziemy musieli zdecydować, czy chcemy tego mieszkania szukać samodzielnie, czy z pośrednikiem.
Jeżeli decydujemy się na samodzielne poszukiwania, to wyżej wymienione wyszukiwarki, na pewno nam w tym pomogą. Korzystanie z portali jest tańszą alternatywą, której będziemy musieli poświęcić nieco więcej czasu, co zdecydowanie będzie minusem takich poszukiwań. Wadą może być również to, że będziemy musieli samodzielnie zadbać o wszystkie formalności związane z wyborem konkretnej oferty oraz samemu zacząć negocjacje. Natomiast zaletą jest zdecydowanie duża ilość miejsc, w których możemy szukać wymarzonego mieszkania, oraz niektóre portale oferują pomoc darmowego doradcy.
Jeżeli zależy nam, aby spożytkować nas czas na coś innego, niż samodzielne szukanie mieszkania, to wówczas warto zdecydować się na współpracę z pośrednikiem nieruchomości, który znając nasze preferencje, znajdzie oferty przygotowane specjalnie pod nas. Agent przygotuje również niezbędną dokumentację, wesprze nas w tym całym procesie kupna, oraz zaprezentuje nam różne oferty. Najważniejsze, o czym musimy pamiętać, to dokładne sprawdzenie pośrednika przed rozpoczęciem z nim współpracy. Sprawdźmy jego doświadczenie, to, jakie ma opinie wśród klientów oraz zweryfikujmy sposób rozliczenia.
Jak kupić mieszkanie od dewelopera i nie popełnić błędu? Poza rozglądaniem się w internecie odwiedź też teren inwestycji osobiście. Nawet jeśli osiedla jeszcze nie ma, warto sprawdzić, jak prezentuje się otoczenie.
Zwróć uwagę na:
Wiele osób przeprowadza przed kupnem mieszkania od dewelopera eksperyment: jadą na teren osiedla autobusem w godzinach szczytu. Czasem tyle wystarczy, by porzucić marzenia o mieszkaniu na malowniczych przedmieściach. To o tyle ważne, że deweloperzy dość często naciągają rzeczywistość, określając położenie swoich osiedli. Jeśli inwestycja jest położona „tylko 7 minut od stacji kolejki podmiejskiej”, zweryfikuj, to zanim będziesz musiał/a stać co rano w korku na drodze dojazdowej. Nawet jeśli nie planujesz jeździć autobusami, to warto mieć kilka możliwości komunikacji w awaryjnych sytuacjach, dla gości czy dzieci.
Powinno Cię też interesować, jak wygląda rynek usług w okolicach, w które planujesz się przeprowadzić. Warto odwiedzić lokalną restaurację czy zakład i sprawdzić, czy jest tam odpowiednia atmosfera i towarzystwo.
Zweryfikuj też, jak wygląda dostęp do terenów zielonych. W urzędzie gminy możesz sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego. Dzięki temu dowiesz się, czy w okolicy nie powstanie wkrótce duży zakład lub autostrada.
Poza dalszą okolicą patentem na to, jak kupić mieszkanie od dewelopera i się nie rozczarować, jest też dokładna inspekcja samego terenu inwestycji. Jeśli mieszkanie powstaje w ramach kolejnego etapu osiedla, to masz ułatwione zadanie. Spędź tam trochę czasu nie tylko podczas oglądania mieszkania pokazowego, ale też, wtedy gdy nigdzie się nie spieszysz. Dobrym pomysłem może być rozejrzenie się po okolicy o nietypowej porze, np. rano, gdy będziesz mógł zobaczyć, jak mieszkańcy idą do pracy, lub wieczorem, gdy sprawdzisz, czy osiedle ma jakiekolwiek życie kulturalne lub towarzyskie.
Jeśli osiedle dopiero powstaje, możesz sprawdzić klimat i dostępność usług na sąsiednich osiedlach. Jak kupić mieszkanie od dewelopera, gdy jeszcze go nie ma, i się nie rozczarować? Jeśli już trwają tam jakieś prace, zweryfikuj jakość materiałów i aranżację terenów zielonych. Jeśli deweloper dopiero na ostatniej prostej zaczyna sadzić zieleń, a w okolicy jest mało urokliwie, to być może będziesz musiał czekać długie lata, zanim za oknem pojawią się pierwsze zauważalne drzewa.
Po zapoznaniu się z aktualną ofertą deweloperów śmiało możesz wybrać kilka odpowiadających Ci inwestycji, o których chciałbyś dowiedzieć się więcej. W tym celu musisz bezpośrednio skontaktować się z deweloperem. Do wyboru masz kontakt telefoniczny, mailowy bądź wizytę w biurze sprzedaży. Większość firm zachęca do spotkania ,,face to face”. Zaletą ostatniego rozwiązania jest możliwość zadania wszystkich pytań, przyjrzenie się okolicy oraz postępowi prac. Co więcej, na takim spotkaniu możesz poprosić o draft (szkic) umowy wraz z prospektem informacyjnym i rzutem mieszkania. Ponadto w przypadku gdy inwestycja składa się z kilku etapów i deweloper zrealizował już któryś z nich, to mamy niepowtarzalną okazję na żywo zobaczyć, jak poglądowo będzie wyglądał budynek, części wspólne i przykładowe mieszkanie. Pozwoli to ocenić jakość i estetykę wykonania.
Podczas rozmów z deweloperem lub jego przedstawicielem warto zadać szereg pytań, które możemy wcześniej sobie przygotować. O co powinniśmy zapytać dewelopera?
Na pewno zapytajmy go o:
Kiedy skontaktujesz się z przedstawicielem dewelopera, to nie zapomnij o spytaniu się o prospekt informacyjny czy dokument poświadczający pozwolenie na budowę.Gdy wybierzesz już inwestycję, skontaktuj się z deweloperem i powiedz o swoich preferencjach co do konkretnego mieszkania (metraż, piętro itp.). Możesz z nim porozmawiać telefonicznie lub umówić się na spotkanie osobiste. Pamiętaj też, że kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, będziesz musiał/a poczekać określony czas na wybudowanie inwestycji i oddanie mieszkania. Dlatego w rozmowach z przedstawicielem dewelopera nie zapomnij zapytać o planowany termin oddania inwestycji.
Ceny w danej inwestycji deweloperskiej zależą zwykle od kombinacji czynników, takich jak metraż, piętro oraz termin oddania (co do zasady mieszkania na parterze i na pierwszym piętrze są tańsze, a im później oddawane jest mieszkanie, tym niższa jego cena). Pamiętaj, że z deweloperem także da się negocjować! ). Jeżeli kupujesz apartament, który jeszcze nie istnieje fizycznie, musisz posiłkować się innymi informacjami, pomagającymi ocenić sensowność zakupu. Poproś dewelopera o wizualizacje, a także o możliwość oględzin innego lokalu, który wybudował. Najlepiej, jeśli będzie to apartament podobny do tego, który chcesz nabyć. Jeśli jednak się to nie uda, poproś o pokazanie jakiejkolwiek inwestycji.
Nie każdy wie, jak kupić mieszkanie od dewelopera, gdy chodzi o negocjację ceny. Większość osób nie zdaje sobie nawet sprawy z tego, że cenę da się negocjować. Część boi się pytać o cenę, bo deweloperzy nie lubią pisać o niej wprost na stronie inwestycji. Dlaczego tak jest?
Choć klientowi może się wydawać, że ceny wszystkich mieszkań w danej okolicy są podobne, w rzeczywistości wpływa na nie wiele zmiennych, takich jak:
To dlatego przedstawiciele dewelopera wolą mówić o konkretach twarzą w twarz, gdy już wiedzą, o które dokładnie mieszkanie Ci chodzi. Przykładowo, jeśli możesz zapłacić od razu w gotówce, to prawdopodobnie zapłacisz trochę mniej niż wtedy, gdy deweloper będzie musiał czekać na swoje pieniądze i dostanie je w kilku transzach. Dlatego nie ma sensu spekulować na temat cen mieszkań, lecz trzeba od razu umówić spotkanie z przedstawicielem dewelopera.
Na koniec pamiętaj, że podobnie jak na rynku wtórnym, cena transakcyjna często różni się od ofertowej. Możesz negocjować lub zabrać na rozmowę kogoś, kto jest w tym biegły. W ten sposób cena może się obniżyć o 5-10 procent. To kolejny powód, dla którego nie każdy deweloper od razu przyznaje, za ile jest w stanie sprzedać mieszkanie.
W trakcie rozmowy zapisz ceny dodatkowych elementów jak komórka lokatorska czy garaż. Każdy, kto wie, jak kupuje się mieszkanie od dewelopera, zdaje sobie sprawę, że może to być dodatkowe kilkadziesiąt tysięcy złotych ponad to, co i tak już musisz zapłacić. Nie traktuj tych pieniędzy jako nieznaczącego dodatku, lecz wlicz je od razu w kwotę kredytu, który musisz otrzymać. Dodaj do tego kosztu remontu, który będziesz musiał przeprowadzić, lub wykończenia pod klucz.
Bardzo ważnym aspektem jest też prognozowana cena czynszu. Deweloper nie do końca może ją zagwarantować, ale jeśli w budynku stosuje energooszczędne rozwiązania i jasno wylicza Ci koszty związane z czynszem, to dobry znak.
Policz, czy będzie Cię stać na zapłatę czynszu i rat kredytu. Czasem warto też sprawdzić, czy kupno mieszkania od dewelopera z sąsiedniego osiedla nie pozwoli Ci oszczędzić np. na czynszu, czy opłatach za parkowanie kilku tysięcy złotych rocznie.
Bardzo ważnym aspektem jest też prognozowana cena czynszu.Deweloperzy, znając specyfikę transakcji zakupu, spodziewają się, że nabywca będzie chciał negocjować cenę mieszkania. W związku z tym zawyżają cenę nieruchomości, dzięki czemu zyskują margines do rozmów o zniżce. Zwyczajowo na rynku pierwotnym można wynegocjować od 1 do 4% w zależności od konkretnej inwestycji, jej atrakcyjności i lokalizacji. Oczywiście nie bez znaczenia jest standard, który znacząco wpływa na wycenę całości. Dodatkowo określone typy mieszkań wiążą się też z wyższą ceną — przykładowo droższe będą lokale znajdujące się na najwyższych piętrach, posiadające większe tarasy bądź balkony albo ekspozycję południową w części dziennej. Z kolei nietypowe rozkłady, mieszkania północne lub położone nad wjazdem do garażu zdecydowanie łatwiej uzyskają zniżkę.
Przed przystąpieniem do negocjacji należy się dobrze przygotować. Przede wszystkim zapoznać się z cenami mieszkań z rynku pierwotnego w okolicy. Ponadto wynotować wszelkie obiektywne, minusy zarówno danej inwestycji, jak i samego mieszkania — wszystko to, co negatywnie wpłynie na komfort użytkowania nieruchomości bądź wiąże się z większymi kosztami. Ważne jednak, by nie przesadzić! Nadmierna krytyka i zaniżanie ceny nie jest dobrze widziane, zwłaszcza w przypadku renomowanych deweloperów i inwestycji w dobrych lokalizacjach oraz o podwyższonym standardzie.
Od wyboru finansowania kupna mieszkania będzie zależało później wiele kwestii formalnych z deweloperem. Na ogół mamy dwa sposoby finansowania: możemy kupić mieszkanie za gotówkę lub przy pomocy kredytu hipotecznego.
Kupno mieszkania za gotówkę jest o tyle łatwiejsze, że nie wymaga od nas żadnych dodatkowych zobowiązań i formalności, gdyż całość pokrywamy z własnej kieszeni. Płatność gotówką nie jest jednak najczęściej wybieraną formą płatności w dzisiejszych w czasach, gdyż wymaga od nas posiadania bardzo dużej ilości pieniędzy.
Kiedy jednak nie dysponujemy odpowiednimi środkami na kupno mieszkanie przy pomocy gotówki, to alternatywną możliwością jest kupno mieszkania na kredyt, które oczywiście wymagać będzie od nas pewnego procentu wkładu własnego, ale nie będzie to tak duża kwota, jakiej posiadanie wymagałoby kupno mieszkania za gotówkę. Kredyt hipoteczny nie jest aż tak trudny do uzyskania, ponieważ wymaga tylko od nas znajomości procedur bankowych i odpowiedniej zdolności finansowej, ale wiąże się ze zdecydowanie większą ilością formalności, wnioskami.
Chcesz kupić mieszkanie od dewelopera na kredyt i zastanawiasz się, jak wyglądają procedury? Przede wszystkim na początku warto odwiedzić doradcę kredytowego, który określi wstępnie Twoją zdolność kredytową. W początkowej fazie możesz także skorzystać z kalkulatorów internetowych, dzięki którym oszacujesz, czy rzeczywiście masz określoną zdolność kredytową. Jeśli takiej nie posiadasz, nie ma sensu występować o kredyt hipoteczny, ponieważ bank i tak nie będzie chciał, aby udzielić Ci tej pożyczki.
Kolejną kwestią jest podpisanie umowy. Zazwyczaj banki bez problemu respektują umowy rezerwacyjne i przedwstępne, jako takie, które świadczą o chęci zakupu nieruchomości. Nie musisz więc od razu podpisywać umowy deweloperskiej, która zobowiązywałaby Cię do nabycia mieszkania, a za niewywiązanie się z niej musiałbyś odprowadzić ogromne kary pieniężne. Pamiętaj jednak, że jeśli sprzedający wymaga od razu podpisania umowy deweloperskiej, powinien znaleźć się w niej zapis, mówiący o tym, że jeśli nie uzyskasz kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, to umowę uzna się za nieważną. Dzięki temu zabezpieczysz się, na wypadek negatywnej odpowiedzi z banku.
Jeśli zastanawiasz się, jak kupić mieszkanie od dewelopera, to nie możesz zapominać o kwestiach finansowych. Szczęśliwcy mają oszczędności lub rodzinny kapitał, który mogą zainwestować w nieruchomość. Reszta musi poprzestać na kredycie. I choć samo wzięcie kredytu to jeszcze odległa przyszłość, już teraz zacznij myśleć o zdolności kredytowej. Bardzo często poszukiwania mieszkania zaczynają się na bazie luźnych szacunków (tyle kredytu dostali znajomi lub tyle wynika z internetowego kalkulatora). Po miesiącach poszukiwań, gdy już niemal trzymasz w ręku długopis, by podpisać umowę z deweloperem, okazuje się, że... wcale nie masz takiej zdolności kredytowej, jakbyś chciał. Wbrew pozorom nawet zapewnienia z banku niewiele wnoszą, dopóki nie masz podpisanej umowy kredytowej. To znaczy, że od kiedy zaczynasz rozmawiać o tym, jak kupić i sfinansować mieszkanie od dewelopera, do momentu przyznania kredytu sporo jeszcze może się zmienić.
Często oferta jest ważna tylko przez jakiś czas lub w międzyczasie pogarsza się Twoja historia kredytowa. Typowy przykład to czasy obostrzeń związanych z Covid-19 – ktoś zatrudniony w hotelarstwie nagle stracił wszelkie szanse na kredyt, bo bank chwilowo zmienił politykę. Dlatego, jeśli myślisz o tym, jak kupić mieszkanie od dewelopera z kredytu, to przede wszystkim zacznij od sprawdzenia aktualnej zdolności kredytowej. Następnie popracuj nad jej poprawą – spłać karty kredytowe i nie spóźniaj się z ratami pożyczek. Ponieważ od momentu rozpoczęcia szukania mieszkania do podpisania umowy może minąć wiele miesięcy, warto też zacząć zbierać na wkład własny. Nawet kilka tysięcy złotych na koncie oszczędnościowym poprawia reputację w oczach banku. Gdy wyliczasz zdolność kredytową, sprawdź więcej niż jeden internetowy kalkulator. Najlepiej użyj też takiego na stronie swojego banku, który liczy na podstawie Twoich faktycznych danych.
Jeśli zastanawiasz się, jak kupić mieszkanie od dewelopera, to nie możesz zapominać o kwestiach finansowych.Ten etap dzięki wprowadzeniu w 2011 roku Ustawy deweloperskiej, która uregulowała rynek pierwotny, stał się znacznie prostszy dla nabywców. Ustawa zminimalizowała ryzyko zakupu mieszkania w nowej inwestycji, która po bankructwie dewelopera zostałaby wciąż w formie tzw. dziury w ziemi, bez szans na odzyskanie środków bądź dalszą kontynuację prac budowlanych.
Ustawa deweloperska wprowadziła przede wszystkim:
-> otwarty – gdzie określone procentowo środki są wydawane dla dewelopera proporcjonalnie do wykonanych przez niego prac,
-> zamknięty – wypłata środków nabywców na bezpośrednie konto dewelopera następuje dopiero po skończeniu całej inwestycji,
Sprawdzając dewelopera i budowaną przez niego inwestycję, należy przyjrzeć się:
a) Wiarygodności finansowej dewelopera – w tym celu można dokonać researchu w internecie i zasugerować się poniższymi czynnikami, które w pewien sposób pomogą nam określić, czy sprawdzanej firmie można zaufać:
- czy dany deweloper jest dużą spółką,
- czy należy do organizacji branżowych,
- czy jest spółką giełdową,
- sprawdzenie innych inwestycji dewelopera i opinii o nich na forach.
b) Sposobowi finansowania inwestycji – deweloper może finansować inwestycję za pomocą własnych środków, kredytu hipotecznego bądź środków pochodzących od nabywców. Informacja o tym powinna znaleźć się w prospekcie informacyjnym wraz z procentowym rozkładem przypisanym do poszczególnych sposobów (zwykle inwestycje są realizowane z pieniędzy z różnych źródeł). Tu chcielibyśmy zaznaczyć, że największym ryzykiem dla kupującego jest sytuacja, gdy deweloper zdecyduje się na finansowanie większości inwestycji środkami nabywców!
c) Szczegółom inwestycji – najważniejsze będzie ustalenie:
- właściciela gruntu i ewentualnej hipoteki – wymaga to weryfikacji księgi wieczystej,
- terminów realizacji inwestycji – powinny być określone w drafcie (szkicu) umowy deweloperskiej,
- planów zagospodarowania przestrzennego – informacje dostępne są w gminie.
d) Rzetelności budowlanej dewelopera – sprawdzając fora internetowe; Większość deweloperów i inwestycji ma swoje fora, na których znajdują się wiarygodne opinie nabywców, które dają podgląd na jakość świadczonych usług i stan techniczny sprzedawanych mieszkań. Możesz zajrzeć np. na https://pewnylokal.pl/sprawdz-dewelopera/.
e) Draftowi umowy deweloperskiej – skrupulatna analiza umowy jest jednym z najważniejszych elementów podczas sprawdzania dewelopera! To właśnie ona ma zadanie ochronić interesy nabywcy i określić szczegółowo warunki transakcji. W związku z tym trzeba szczególnie przyjrzeć się zapisom dotyczącym opisu mieszkania, terminom realizacji, harmonogramowi wpłat, karom umownym, odsetkom i warunkom odstąpienia od umowy. O pozostałych istotnych elementach umowy deweloperskiej możesz przeczytać tutaj. Co więcej, nasi prawnicy, specjalizujący się w prawie nieruchomości, pozostają do Twojej dyspozycji. Z chęcią pomożemy Ci dokonać dokładnej weryfikacji umowy.
f) Standardowi deweloperskiemu – poszczególne standardy różnią się pomiędzy danymi inwestycjami (np. obecnością parapetów, jakością tynków), a co za tym idzie to przyszli nabywcy często zmuszeni są wydać więcej w trakcie wykańczania mieszkania. Taką analizę standardu może przeprowadzić fachowiec z Pewny Lokal – wystarczy skontaktować się z nami pisząc na adres e-mailowy: kontakt@pewnylokal.pl lub telefonicznie pod numerem: 797 014 014.
Dodatkowo dowiesz się, czy cena oferowana przez dewelopera odpowiada określonemu standardowi, a to da Ci podstawę do negocjacji.
Deweloperzy korzystają z wielu sposobów prezentowania swoich ofert konsumentom. Poza reklamą w rozmaitych środkach komunikacji (banery, reklamy w wyszukiwarce, reklamy na Facebooku) oferta deweloperów jest też dostępna na ich stronach internetowych. Proces poszukiwania wymarzonej inwestycji deweloperskiej sugerowalibyśmy więc zacząć od przeglądu ofert mieszkań na stronach największych deweloperów działających w Twoim mieście. Jeżeli nie wiesz, jacy są to deweloperzy lub nie masz preferencji co do żadnego z nich, sugerujemy skorzystać z jednego z serwisów internetowych, które zestawiają oferty deweloperów. Rynkowi pierwotnemu dedykowane są np. serwisy: rynekpierwotny.pl lub Obido.
Swoje zakładki dotyczące rynku pierwotnego mają też serwisy OtoDom lub Morizon.
Poniżej kilka przydatnych narzędzi, które mogą Ci pomóc:
Alerty – ustaw w ulubionym serwisie nieruchomościowym alert, gdy pojawi się mieszkanie, którego szukasz, np. trzy pokoje w określonej cenie i lokalizacji. Zamiast dzień po dniu tracić nerwy, przeglądając oferty, dostaniesz raz dziennie lub raz na tydzień wybór najświeższych ofert.
Newslettery – zastanawiasz się, jak kupić mieszkanie od wymarzonego dewelopera? Jeśli jedna z firm budzi Twoje szczególne zainteresowanie, zapisz się na firmowy newsletter. Dowiesz się o obniżkach, dniach otwartych i wolnych mieszkaniach przed innymi.
Portale branżowe – najpopularniejsze w dziedzinie mieszkań to propertynews.pl czy serwis Nieruchomości Rzeczypospolitej. Będziesz trzymał rękę na pulsie i dowiesz się nie tylko o nowych budowach, ale też o szerszym kontekście – podwyżkach, otoczeniu, sytuacji na rynku.
Już wiesz, który deweloper przykuł Twoją uwagę? Sprawdź jeszcze, co na jego temat mówią mieszkańcy jego dotychczasowych osiedli. Im jest ich więcej, tym masz bardziej wiarygodne dane. Raczej unikaj deweloperów, którzy po raz pierwszy próbują swoich sił w budownictwie. Opinie znajdziesz na forach mieszkańców i grupach lokalnych na Facebooku. Również na stronie Pewny Lokal znajdziesz sekcję z wiarygodnymi opiniami o każdym z największych polskich deweloperów.
Jeśli zastanawiasz się, jak kupić mieszkanie od dewelopera i nie żałować, to zrób krótki research na temat wybranej firmy. Wystarczy poszukać artykułów o procesach, sporach z mieszkańcami i historii dewelopera. Jeśli znajdujesz wiele informacji o nagrodach, to dobrze, ale pamiętaj, że deweloperzy korzystają również z usług agencji marketingowych. Nie ignoruj więc niepokojących wpisów na lokalnych portalach i forach.
Gdy jesteś zainteresowany/a konkretnym mieszkaniem (tj. odpowiada Ci inwestycja, jej lokalizacja, cena, parametry mieszkania oraz termin jego oddania), czas na zapoznanie się z dokumentacją dotyczącą mieszkania. W tym celu poproś przedstawiciela dewelopera o przesłanie Ci tzw. prospektu informacyjnego, projektu umowy deweloperskiej oraz rzutu projektowego mieszkania. Dzięki powyższym dokumentom dowiesz się o szczegółach związanych z inwestycją oraz konkretnym mieszkaniem, a także ewentualnych ryzykach związanych z zakupem mieszkania. Pamiętaj, że deweloper może zmienić dane z prospektu, ale musi to wyraźnie zaznaczyć w umowie – np. wyróżnić kolorem. Jeśli nie poinformuje Cię o zmianach, możesz zrezygnować z umowy!
Z prospektu dowiesz się, jak kupić mieszkanie od dewelopera pod względem kosztów i formalności; czy deweloper ma pozwolenie na budowę; gdzie dokładnie powstanie inwestycja. Dla mieszkań do prospektu powinien być dołączony plan kondygnacji budynku z zaznaczonym lokalem, o który chodzi. Prospekt powinien być datowany. Dzięki temu w razie zmian będziesz wiedział, czy deweloper od początku kłamał, czy coś faktycznie zmieniło się już po tym, jak przedstawił Ci prospekt. W prospekcie deweloper ma obowiązek wykazać wszystkie toczące się przeciwko niemu postępowania o wartości przekraczającej 100 tys. zł, wykaz oddanych do użytku inwestycji oraz dane dotyczące doświadczenia. To wszystko znajdzie się w części ogólnej.
W części indywidualnej znajdziesz detale dotyczące działki, a także działek sąsiednich i ich zagospodarowania przestrzennego. Pojawią się tam również dane dotyczące inwestycji, które są planowane w promieniu 1 km. Nie jest jednak sprecyzowane, czy chodzi o inwestycje prywatne, czy państwowe, a także, na jakim etapie mają być to plany. Dlatego lepiej sprawdzić to dodatkowo osobiście. Z prospektu dowiesz się też, kiedy mają ruszyć i zakończyć się prace budowlane, a także (bardzo ważna informacja!) o tym, czy deweloper posiada rachunek powierniczy.
Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, czy wtórnym, nie powinniśmy pomijać sprawdzenia księgi wieczystej. Księga to ważny dokument, z którego możemy dowiedzieć się, jaki jest stan prawny nieruchomości. Księgę wieczystą możemy sprawdzić w formie papierowej w Sądzie Rejonowym znajdującym się w obszarze położenia nieruchomości lub elektronicznie.
Księga składa się z czterech działów:
Gdy jeszcze rozglądasz się za informacjami o tym, jak kupić mieszkanie od dewelopera i nie wybrałeś jednego konkretnego, porównuj oferowany standard mieszkań. U każdego dewelopera będzie on inny. Jedni są znani ze staranności i mieszkania nie wymagają żadnych poprawek. U innych właściwie i tak musisz zacząć od remontu. W projekcie umowy deweloper poinformuje Cię, czego możesz się spodziewać. Sprawdź jednak na stronie Pewny Lokal wnioski naszych inżynierów z odbiorów mieszkań u danego przedsiębiorcy, a także poczytaj informacje tych, którzy już się wprowadzili.
Nie każdy deweloper oferuje wykończenie pod klucz. Zapytaj o dostępne pakiety i ich koszty. W niektórych bankach od razu możesz dostać kredyt podzielony na transze, z których ostatnia będzie przeznaczona na wykończenie.
Możesz ją uruchomić już po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania. W innych dostaniesz tylko tyle, ile jest Ci potrzebne na samo mieszkanie, więc remont trzeba będzie wykonać we własnym zakresie.
Ocena standardu, jaki oferuje deweloper, jest ważna również ze względu na to, jak będą wyglądały części wspólne obiektu. Mieszkanie w najgorszym razie możesz odnowić po swojemu, ale na zaniedbane klatki, okna bez klamek i nieczynny plac zabaw będziesz musiał patrzeć każdego dnia.
Jeśli chcesz kupić mieszkanie w stanie deweloperskim, musisz przede wszystkim ustalić, w jakim mieście i jakiej okolicy chcesz mieszkać. Dzięki temu łatwiej Ci będzie wyszukać nowe inwestycje powstające na rynku wtórnym. Gdy już to zrobisz i wstępnie wyselekcjonujesz kilka opcji, które Cię interesują, przemyśl dokładnie, jaki metraż mieszkania Cię interesuje, które piętro, czy potrzebujesz balkonu, jakie przynależności są dla Ciebie niezbędne (np. miejsce parkingowe, komórka lokatorska itd.), jaka infrastruktura w pobliżu jest dla Ciebie istotna itp.
Następnie sprawdź, które propozycje odpowiadają Twoim potrzebom i wpisują się w posiadany przez Ciebie budżet. Kiedy znajdziesz taki lokal, skontaktuj się z deweloperem i poinformuj go o chęci zakupu. Podpiszecie umowę przedwstępną, a w kolejnym kroku, w obecności notariusza umowę przyrzeczoną. Pamiętaj! Jeśli chcesz szybko wprowadzić się do mieszkania, musisz kupić lokal z rynku pierwotnego, który już stoi. Deweloperzy często sprzedają nieruchomości, które są dopiero budowane, a to wiąże się z długim czasem oczekiwania.
Gdy jesteś już wstępnie zdecydowany na zakup konkretnego mieszkania, możesz od razu podpisać umowę deweloperską (rekomendujemy jej wcześniejsze sprawdzenie przez prawników) lub też zarezerwować mieszkanie (na przykład, żeby uzyskać kredyt). Deweloperzy oferują dwa sposoby rezerwacji mieszkania: miękki, czyli zablokowanie mieszkania w systemie elektronicznym dewelopera (zwykle na kilka dni) oraz podpisanie tzw. umowy rezerwacyjnej (także rekomendujemy sprawdzenie takiej umowy przez prawników, gdyż w razie odstąpienia od niej może to narazić Cię na nieprzyjemne sankcje). Podpisując umowę zwróć uwagę m.in. na terminy (czym innym jest np. termin oddania mieszkania, a czym innym termin podpisania umowy przenoszącej własność).
W momencie, gdy wybraliśmy już konkretną inwestycję wraz z określonym mieszkaniem oraz sprawdziliśmy dewelopera w końcu przychodzi czas na konkretne formalności. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej, na okres uzyskania decyzji kredytowej, możemy na początku podpisać umowę rezerwacyjną. Taka umowa stworzy zobowiązanie do czasowego wyłączenia przez dewelopera wskazanego lokalu z jego oferty sprzedażowej. Z kolei nabywca ma w obowiązku dokonanie odpowiedniej opłaty, która zgodnie z ustaleniami podlega zwrotowi lub nie. Umowa rezerwacyjna ustala także między stronami zobowiązanie do podpisania w określonym terminie umowy deweloperskiej.
Ważne jest, by do umowy rezerwacyjnej wpisać klauzulę, która da prawo nabywcy do odstąpienia od umowy w przypadku nieotrzymania przez niego kredytu (np. w postaci trzech negatywnych decyzji kredytowych). Należy też wynegocjować, żeby w takiej sytuacji uiszczona opłata podlegała zwrotowi oraz by kupujący nie poniósł żadnych sankcji związanych z odstąpieniem od umowy.
Tu w odpowiednich zapisach i zabezpieczeniu Twoich interesów mogą wesprzeć Cię nasi prawnicy. Zagwarantujemy bezpieczną treść umowy rezerwacyjnej, którą będzie można podpisać bez żadnych obaw!
Wyróżniamy dwa typy umów rezerwacyjnych: umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej, która stanowi wstęp do zawarcia umowy przedwstępnej, która może zawierać kary za niedotrzymanie zapisów umowy. Drugim rodzajem jest umowa rezerwacyjna bez elementów umowy przedwstępnej, która nie daje praw do roszczeń za zerwanie deklaracji umownych.
Jakie elementy powinna zawierać umowa rezerwacyjna?:
Ciekawostka! Wielu deweloperów poza podpisaniem umowy rezerwacyjnej praktykuje też bezpłatną rezerwację mieszkania w swoim systemie elektronicznym. Taka rezerwacja nie ma jednak żadnych podstaw prawnych i obowiązuje zwykle tylko kilka dni. Tu znajdziesz więcej informacji o umowach rezerwacyjnych.
Po pozytywnej decyzji kredytowej możemy już spokojnie podpisać umowę deweloperską. Podpisanie jej może być następstwem podpisania umowy rezerwacyjnej bądź wynikiem samej decyzji o zakupie mieszkania — pamiętaj, że nie musisz podpisywać umowy rezerwacyjnej przed przystąpieniem do umowy deweloperskiej! Umowa deweloperska ma formę aktu notarialnego, a co za tym idzie wymaga wizyty u notariusza. Z kolei taka wizyta to obowiązek poniesienia opłat notarialnych. Warto pamiętać, że zgodnie z Ustawą deweloperską przy umowie deweloperskiej główna opłata, czyli taksa notarialna, jest płacona po połowie zarówno przez nabywcę, jak i dewelopera. Wysokość maksymalnej taksy reguluje w rozporządzeniu Minister Sprawiedliwości. Co do zasady, im droższa nieruchomość, tym większa opłata.
Przed samą wizytą u notariusza kupujący ma prawo otrzymać zawczasu wypełnioną umowę wraz ze wszystkimi załącznikami – zwłaszcza z prospektem informacyjnym i rzutem mieszkania. Jest to ostatni moment na spokojną analizę wszystkich zapisów umowy. Jeśli jeszcze nie skonsultowałeś/aś umowy z prawnikiem, to jest to Twoja ostatnia szansa na profesjonalną weryfikację!
Jeżeli decydujemy się na samodzielne sprawdzenie umowy deweloperskiej to powinniśmy koniecznie zwrócić uwagę na poniższe elementy:
Umowa deweloperska to duże zobowiązanie, obciążające Cię olbrzymimi wydatkami. Przy takiej inwestycji ważne jest, by odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy. Nasi prawnicy z chęcią Ci w tym pomogą!
Różnice pomiędzy prawnikiem z kancelarii a specjalistą Pewnego Lokalu. Nasi prawnicy mają doświadczenie w sprawach związanych z odbiorami technicznymi mieszkania, mają kontakt z inżynierami i z góry znasz cenę za ich usługi. Prawnik z kancelarii ma wiedzę ogólną, ukryte koszta i nie ma kontaktu ze specjalistami odbiorów mieszkań. Wybierz mądrze!Dlaczego warto wybrać prawnika Pewnego Lokalu?
W przypadku mieszkania nabywanego z własnych środków zaczynamy płatność zgodnie z ustalonym w umowie deweloperskiej harmonogramem płatności. Zwyczajowo harmonogram proporcjonalnie odpowiada planowanym etapom budowy. Natomiast w sytuacji kredytu hipotecznego wpłacamy jedynie wymagany wkład własny, a następnie bank dokonuje pozostałych płatności. Szczegóły potrzebne do płatności są ściśle określone w umowie. Znajdziemy tam nazwę banku oraz numer rachunku powierniczego. Oczywiście w umowie deweloperskiej rozpisane są też dokładne wartości poszczególnych rat.
W momencie zakończenia budowy deweloper musi wystąpić o pozwolenie na użytkowanie. Cały proces jest dość czasochłonny i związany z oficjalną kontrolą inwestycji. Dopiero po uzyskaniu takowego pozwolenia inwestycja przestaje być uważana za teren budowy i następuje proces odbiorów technicznych. W trakcie technicznego odbioru mieszkania zostaje spisany protokół, w którym nabywca ma prawo umieścić wszelkie wykryte usterki i uchybienia. Ponadto zostają spisane liczniki, co wiążę się z przejęciem opłat za media, takie jak prąd czy woda. W tym momencie deweloper zwykle przekazuje też nabywcy komplet kluczy – do mieszkania, budynku oraz ewentualnie pilot do bramy garażowej.
Uwaga! Odbiór techniczny to moment, w którym mieszkanie zostaje udostępnione przez dewelopera po zakończeniu w nim prac budowlanych. Zgodnie z ustawą deweloperską, aby deweloper mógł wydać mieszkanie, to musi zostać przeprowadzony odbiór, w którym to nabywca sprawdzi dokładnie jego stan techniczny. Odbioru może dokonać nabywca samodzielnie, sprawdzając zgodność stanu mieszkania z umową. Jeżeli jednak nabywca nie ma odpowiedniej wiedzy dotyczącej norm budowlanych, to warto, aby na taki odbiór zaprosił fachowca, który ma doświadczenie w tego typu czynnościach i pomoże sporządzić protokół odbioru.
Pod uwagę trzeba wziąć normy budowlane, dokładność wykonania oraz oczywiście standard, do którego zobowiązał się deweloper. To właśnie na podstawie spisanego w trakcie odbioru technicznego protokołu można ubiegać się o usunięcie znalezionych wad. Wykryte w innym terminie usterki mogą być trudniejsze do wyegzekwowania lub spowodować opóźnienie w remoncie. W najgorszym wypadku nabywca sam będzie musiał dokonać naprawy i pokryć jej koszty.
Prawnik z Pewnego Lokalu specjalizuje się w rynku nieruchomości i ma stały kontakt z inżynierami, którzy odbierają mieszkania.Analogicznie do kwestii prawnych większość nabywców i w aspektach technicznych nie posiada specjalistycznej wiedzy. Widząc mieszkanie w stanie deweloperskim, nie potrafi ocenić, czy zastany stan faktycznie odpowiada standardowi, który został opisany w prospekcie informacyjnym. W kwestii usterek jest w stanie zauważyć co najwyżej te wady powierzchowne, które widać na pierwszy rzut oka. Niemniej rysy, zadrapania czy niewielkie ubytki nie są dużym problemem. Poza względami estetycznymi nie wpływają ujemnie na funkcjonalność mieszkania.
Inaczej jest w przypadku wad ukrytych, które mogą zagrażać nawet życiu! Oczywiście poważne wady to też duże koszty naprawy, zwłaszcza gdy odkryjemy je dopiero w trakcie remontu lub — co gorsza — po przeprowadzce. Wtedy też trudno pociągnąć do odpowiedzialności dewelopera, który może nie uznać wad wskazanych poza odbiorem technicznym.
Inżynier z naszej firmy poza wiedzą techniczną posiada również niezbędne narzędzia, które umożliwiają weryfikację poszczególnych elementów. Zna też normy budowlane i najczęstsze niedociągnięcia, które pojawiają się na rynku pierwotnym. Także inwestycja w fachową asystę podczas odbioru technicznego to gwarancja braku problemów technicznych w przyszłości. Ewentualne usterki od razu zostaną spisane do protokołu, a to wymusi terminowe usunięcie ich przez dewelopera. Twój czas, zdrowie i finanse są warte tego spokoju!
Jeśli chcesz uniknąć wspomnianej sytuacji i sporu z deweloperem o naprawę jego niedopatrzeń, to skorzystaj podczas odbioru z asysty naszego inżyniera! Nasi fachowcy posiadają nie tylko specjalistyczną wiedzę, ale i niezbędny sprzęt, który pomoże w wykryciu wad ukrytych. Najczęściej najpoważniejszych usterek nie widać gołym okiem, a to one generują największe problemy i koszty (zawilgocenia, źle wykonana termoizolacja bądź instalacje). W trakcie odbioru technicznego pomożemy Ci zweryfikować wszystkie elementy mieszkania, począwszy od ścian, posadzek, instalacji po stolarkę okienną i drzwiową. Przyjrzymy się też jakości wykonania balkonu czy tarasu. Na specjalne życzenie możemy wykonać również pomiar mieszkania, by sprawdzić, czy zgadza się on z metrażem zawartym w umowie deweloperskiej. Więcej na temat odbioru technicznego znajdziesz tutaj.
Deweloper teoretycznie może upaść tak jak każda inna firma. Ryzyko jest bardzo niskie w przypadku znanych firm będących na rynku od lat, ale gdy deweloper dopiero startuje, to masz do czynienia z jedną wielką niewiadomą. Dr Piotr Semeniuk z Pewnego Lokalu wyjaśnia w poniższym filmie, dlaczego warto sprawdzać dewelopera, zanim jeszcze podpiszesz umowę: https://www.youtube.com/watch?v=5VgrA9IB3fo.
W skrócie chodzi między innymi o to, że jeśli deweloper nie ma rachunku powierniczego, to nie ma zabezpieczonych środków na wypadek ogłoszenia upadłości. Możesz więc wówczas nie odzyskać pieniędzy. Piotr Semeniuk tłumaczy, że jeśli wszystko pójdzie po myśli dewelopera, to brak rachunku powierniczego nawet nie zostanie zauważony przez nabywców mieszkań, których cieszyć będzie za to niższa niż u konkurencji cena mieszkań w takiej niepewnej inwestycji. Radzi jednak zachować ostrożność przy podpisywaniu umów z tego typu deweloperami i zawsze przejrzeć je z prawnikiem.
Tzw. ustawa deweloperska w dużej mierze chroni przed działaniem nieuczciwych deweloperów i problemami, takimi jak upadłość przed zakończeniem budowy. Jedyne, o czym musisz pamiętać, to by bardzo dokładnie przestudiować umowę, którą daje Ci do podpisania deweloper. To do niej będziesz się mógł odwołać w razie jakichkolwiek problemów. Jeśli nie ma w niej korzystnych zapisów albo – co gorsza – są niekorzystne zapisy, to masz o wiele mniejsze pole manewru, jeśli chodzi o bronienie się przed oszustwem. Zamów analizę umowy, zanim będzie za późno.
O tym, jak dokonać odbioru technicznego mieszkania, pisaliśmy w wielu naszych artykułach. Z kolei o podpisaniu umowy przenoszącej własność pisaliśmy m.in. tutaj. Dla przypomnienia dodajmy jednak, by nie podpisywać umowy przenoszącej własność, dopóki deweloper nie usunie rażących usterek. Mniejsze problemy (zarysowania, plamy) może usunąć, nawet jeśli już odebrałeś od niego klucze. Na etapie podpisywania umowy przenoszącej własność raczej nie spotkają Cię już żadne niespodzianki. To dokument podpisywany u notariusza na podstawie umowy deweloperskiej. To wtedy zostajesz wpisany do księgi wieczystej i zostajesz właścicielem mieszkania.
Na podstawie umowy przenoszącej własność zostanie założona indywidualna księga wieczysta oraz notariusz złoży wniosek do sądu o wpisanie do niej prawa własności (nabywca zostanie ujawniony w II dziale księgi). W przypadku kredytu hipotecznego zawnioskuje również o wpisanie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Wspomniane czynności wiążą się ze stałymi opłatami, które wymagane są obok taksy notarialnej. Co więcej, za odpisy aktu notarialnego nabywca również musi ponieść odpowiednią opłatę. Po finalnym przeniesieniu na nabywcę prawa własności danej nieruchomości można do mieszkania wprowadzić ekipę remontową oraz rozpocząć prace.
Ważne! W przypadku nieprzeniesienia prawa własności na nabywcę w określonym w umowie deweloperskiej terminie nabywca ma prawo do odstąpienia od zawartej umowy! Niemniej, nim nabywca skorzysta z prawa do odstąpienia, musi jeszcze wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin na przeniesienie tego prawa. I dopiero w razie niewywiązania się z tego dodatkowego terminu przez dewelopera nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej i ubiegać się o zwrot środków. Więcej na temat tej umowy znajdziesz tutaj.
Przekazanie kluczy, w zależności od zapisów umowy deweloperskiej, może nastąpić w trakcie odbioru technicznego bądź po podpisaniu umowy przeniesienia własności. Od momentu, gdy posiadamy zarówno klucze, jak i prawo własności, możemy już rozpocząć prace mające na celu wykończenie zakupionego mieszkania. Aczkolwiek, jak pokazuje nasze doświadczenie, ekipę remontową należy zarezerwować z wyprzedzeniem, ponieważ terminy oczekiwania są naprawdę długie! Więcej w tym artykule.
Nabywcy, szukając mieszkania, są zwykle przytłoczeni kosztami, skomplikowaną procedurą, ilością informacji i czasu, jaki trzeba poświęcić do znalezienia swoich wymarzonych czterech ścian. Gdy w końcu trafią na coś, co spełnia ich wymagania, a ma do tego mieszczącą się w ich budżecie cenę, niemal od razu są skłoni do podpisania umowy. Obawiają się, że za moment stracą okazję i mieszkanie zostanie sprzedane komuś innemu.
Oczywiście deweloperzy, wiedząc, jak bardzo komuś zależy na danej inwestycji, kładą na daną osobę dodatkową presję czasu. W ten sposób kupujący jest mniej uważny oraz w pośpiechu omija dokładne sprawdzenie dewelopera. Uznaje też, że podpisanie umowy deweloperskiej w obecności notariusza wystarczy do ochrony przed szkodliwymi zapisami. Niestety w praktyce, poza widocznymi nieprawidłowościami, do obowiązków notariusza nie należy reprezentowanie interesów nabywcy. W związku, z czym poszczególne zapisy mogą się okazać niedoprecyzowane albo wręcz niekorzystne.
Optymalną opcją jest skorzystanie z profesjonalnego audytu prawnego, który kompleksowo obejmuje analizę dokumentów całej inwestycji, jak i konkretnego mieszkania, a także weryfikacje zapisów umowy deweloperskiej. Co więcej, nasi prawnicy mogą też nanieść propozycje zmian poszczególnych klauzul oraz dopisać elementy chroniące nabywcę. Wyjaśnimy wszystkie niezrozumiałe dla kupującego kwestie prawne. Doradzimy też, o co należy zapytać dewelopera oraz jakich informacji powinien on udzielić. Z naszym zespołem z Pewny Lokal możesz być spokojny/a o wszystkie formalności!
Podstawą bezpiecznego nabycia nieruchomości na ryku pierwotnym jest przede wszystkim czas poświęcony na szczegółową weryfikację dewelopera, danej inwestycji oraz dokumentów prawnych. Szczegółowy audyt prawny oraz fachowy przegląd techniczny, dokonane przez odpowiednich specjalistów, to szansa na uniknięcie przykrych niespodzianek. Kupując mieszkanie, nabywca ryzykuje zwykle oszczędnościami całego życia bądź zobowiązaniem finansowym w postaci rat kredytu przez najbliższe 20-30 lat. Przy takich kosztach przyszły właściciel z pewnością nie chce dokładać dodatkowo do napraw usterek powstałych z winy dewelopera albo dochodzić swoich praw w sądzie z powodu krzywdzących zapisów prawnych. Każda osoba zdecydowanie marzy o sprawnej, bezproblemowej transakcji, która umożliwi jej zamieszkanie w upragnionym mieszkaniu.
Tu właśnie pojawia się firma Pewny Lokal, która zawsze stoi po stronie nabywcy oraz profesjonalnie reprezentuje jego interesy. Jesteśmy właśnie po to, żeby wesprzeć Cię w bezpiecznym zrealizowaniu marzenia o zakupie idealnego mieszkania!
Najważniejsze to tak kupić mieszkanie od dewelopera, by za kilka lat jego wartość wzrosła. To zasadniczo jest niemal pewne przy obecnych realiach rynkowych – z kilkoma zastrzeżeniami.
Bardzo rzadko zdarzają się niesolidni deweloperzy, których osiedla po upływie kilku lat zaczynają mocno niszczeć. I tak sprzedasz takie mieszkanie, bo popyt jest ogromny, ale niekoniecznie dużo na nim zyskasz. Drugi przypadek może wystąpić wtedy, gdy w czasie odbioru mieszkania nie wskazałeś żadnych wad, więc od razu musisz przeprowadzić drogi remont. Najbardziej bolesne byłoby to w przypadku np. rewitalizowanej kamienicy – koszty wymiany zabytkowych elementów i konserwacji mogą iść w grube tysiące. Wówczas, jeśli dodasz do siebie koszty kredytu i remontu, może się okazać, że po czasie nie sprzedasz mieszkania od dewelopera z zyskiem.
Wszystkie inne czynniki mają mniejszy wpływ na perspektywy inwestycyjne. Teoretycznie nietypowy układ, czy duży metraż mogą utrudnić sprzedaż, ale w praktyce deweloperzy raczej trzymają się pomysłów na lokale, które interesują nabywców. Pewien znak zapytania można postawić przy tzw. mikrokawalerkach inwestycyjnych, które często mają kilkanaście lub jeszcze mniej metrów. Na razie można nimi swobodnie handlować, choć technicznie nie są to mieszkania, a jedynie lokale użytkowe (np. na biuro lub pod wynajem krótkoterminowy). Trudno jednak zagwarantować, że taki lokal uda się sprzedać jako mieszkanie za kilkanaście lat.
Tak oto przebrnęliśmy przez cały proces nabycia mieszkania od dewelopera. Oczywiście zdarza się, że ta droga w przypadku poszczególnych nabywców może się różnić (przykładowo źródłem finansowania czy brakiem umowy rezerwacyjnej). Niemniej ogólny całokształt pozostaje zachowany i zgodny z opisanymi powyżej krokami.
Każdy z etapów niesie ze sobą liczne informacje, dane oraz wprowadza nowe pojęcia. Dlatego, by jeszcze lepiej przybliżyć Ci zrozumienie i przyswojenie opisanych kroków, opracowaliśmy również najważniejsze pojęcia:
Deweloper — to przedsiębiorca, który zobowiązuje się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i na podstawie podpisanej z nabywcą umowy deweloperskiej ustanowić odrębną nieruchomość wraz z przeniesieniem do niej prawa własności na danego nabywcę.
Hipoteka — to ograniczone prawo rzeczowe, czyli w przypadku inwestycji dewelopera wierzytelność bankowa obciążająca jego nieruchomość. Istotną kwestią jest zabezpieczenie się przed hipoteką poprzez odpowiednie zapisy w umowie deweloperskiej.
Nabywca — to osoba fizyczna będąca stroną w transakcji zakupu mieszkania. Na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do spłacenia określonej na rzecz dewelopera kwoty, w zamian za wybudowaną przez niego nieruchomość i przeniesienie prawa własności konkretnego lokalu.
Odbiór techniczny mieszkania — następuje po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie przez dewelopera. Jest to moment oceny mieszkania pod kątem stanu technicznego i możliwość na wpisanie do protokołu ewentualnych usterek, które deweloper zobowiązuje się naprawić.
Umowa deweloperska — to umowa zawierana między nabywcą a deweloperem w celu ustanowienia wzajemnego zobowiązania. Deweloper zobowiązuje się do realizacji inwestycji oraz ustanowienia odrębnej własności nieruchomości wraz z przeniesieniem jej na nabywcę. Z kolei nabywca zobowiązuje się do spłaty określonej umową kwoty w wyznaczonym terminie.
Pozwolenie na użytkowanie — jest to dokument wydawany przez organy nadzoru budowlanego po realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Po zakończeniu budowy deweloper musi wystąpić o wspomniane pozwolenie, bez którego nie może dokonać oficjalnych odbiorów technicznych mieszkań.
Promesa bankowa — to dokument wystawiany przez wierzyciela, czyli w przypadku inwestycji obciążonej hipoteką taki dokument wystawia bank, który udzielił deweloperowi kredytu. Promesa poświadcza, że bank wyraża zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Należy dopilnować, by promesa została dołączona do umowy deweloperskiej jako jeden z jej załączników.
Prospekt informacyjny — to zgodnie z Ustawą deweloperską dokument niezbędny przy podpisywaniu umowy deweloperskiej. Składa się on między innymi z informacji o inwestycji (sposób finansowania, harmonogram prac) oraz dany szczegółowych mieszkania (opis standardu deweloperskiego, wielkość poszczególnych pomieszczeń lokalu).
Przynależności — zwykle nabywając mieszkanie z rynku pierwotnego, możemy je kupić wraz z miejscem postojowym i komórką lokatorską. Część deweloperów wymaga konieczności dokupienia takowych przynależności, aczkolwiek nie jest to zasadą. Zdarza się także, iż w danej inwestycji może zabraknąć miejsc postojowych.
Rachunek powierniczy — to wprowadzony poprzez Ustawę deweloperską środek ochrony nabywców. Ten instrument finansowy jest prowadzony dla dewelopera przez bank, który zabezpiecza środki wpłacane przez nabywców mieszkań. Rachunek powierniczy, w przeciwieństwie do zwykłego rachunku, blokuje deweloperowi dostęp do uiszczanych na nim wpłat. Deweloper może dopiero uzyskać środki po realizacji określonych etapów inwestycji bądź po całkowitym jej ukończeniu.
Terminy realizacji inwestycji — w umowie deweloperskiej można znaleźć kilka kluczowych dla nabywcy terminów. Są to: termin zakończenia prac budowlanych, termin uzyskania pozwolenia na użytkowanie, termin odbioru technicznego mieszkania, a także termin podpisania umowy przenoszącej własność. Dopiero po przeniesieniu własności nabywca może rozpocząć wykańczanie mieszkania.
Kredyt hipoteczny – to kredyt udzielany zazwyczaj na długi okres. Produkt ten umożliwia sfinansowanie zakupu nieruchomości. Kredyt zabezpieczony jest wpisem hipoteki do księgi wieczystej.
Umowa przedwstępna – jest to umowa zawierana pomiędzy 2 stronami transakcji np. kupna mieszkania, wg. której zobowiązują się oni do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Najczęściej umowa przedwstępna zawierana jest w przypadku finansowania nabywcy mieszkania przy pomocy kredytu, gdyż banki często wymagają jej okazania.
Akt notarialny — to dokument urzędowy, który zostaje sporządzony przez notariusza. Znajduje się w nim treść czynności prawnej, którą jest np. sprzedaż mieszkania. Akt notarialny jest bardzo ważnym zabezpieczeniem obu stron umowy np. umowy deweloperskiej, która musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Akt powinien zawierać takie informacje, jak: data sporządzenia, miejsce, dane notariusza oraz dane osób, dla których ten akt jest wystawiany, stwierdzenie odczytania i przyjęcia aktu, odnotowanie informacji o faktach zaistniałych podczas spisywania aktu, podpis notariusza oraz osób biorących udział w akcje i oświadczenia stron.
Na to pytanie musimy sobie sami odpowiedzieć, czy chcemy kupić własne mieszkanie i nie musieć już wynajmować innych. Pamiętajmy - im wcześniej podpisujemy umowę deweloperską z deweloperem, im wcześniejszy etap budowy, tym mieszkanie jest tańsze, a nasze pieniądze trafiają bezpiecznie na rachunek powierniczy.
Jeżeli wybierzemy sprawdzonego dewelopera, podpiszemy z nim przeanalizowaną z prawnikiem umowę deweloperską i nasze pieniądze trafią na rachunek powierniczy, to początek bezpiecznego kupna mieszkania.
Żeby kupić mieszkanie w stanie deweloperskim, musimy:
Najczęściej zawieramy na początku z deweloperem umowę rezerwacyjną, jeżeli finansujemy zakup mieszkania przy pomocy kredytu. Harmonogram płatności rat za mieszkanie jest dowolny, ale najczęściej płacimy całość na końcu lub między postępami budowy.
Podczas kupna mieszkanie na rynku pierwotnym nie musimy płacić PCC, który wynosi 2% i występuje na rynku wtórnym. Natomiast musimy opłacić wraz z deweloperem taksę notarialną podczas podpisywania umowy deweloperskiej i umowy przenoszącej własność.
Pieniądze, które wpłacamy na poczet kupna mieszkania, trafią na rachunek powierniczy. Zgodnie z ustalonym z deweloperem harmonogramem płatności, pieniądze trafiają do dewelopera najczęściej między etapami budowy mieszkania lub na końcu.
Właściciel musi ponosić opłaty za media, od momentu przekazania kluczy, a opłaty publiczno-prawne tj. podatek od nieruchomości, opłata przekształceniowa za użytkowanie wieczyste od momentu podpisania umowy przenoszącej własność.
Właściciel mieszkania zobowiązany jest do pokrywania kosztów zarządu wspólnoty, wydatków na remonty części wspólnych w budynku, opłat za media
odnoszących się do wspólnej części nieruchomości (np.
ogrzewanie). Właściciel płaci również ubezpieczenie mieszkania, podatki.
Nie ma takiego obowiązku, ale jest to pewna podstawowa gwarancja dotycząca tego, że długo działa w branży i spełnia podstawowe warunki. Lepiej sprawdzić, czy Twój deweloper znajduje się w bazie na stronie pzfd.pl.
To rynek nieużywanych jeszcze mieszkań, czyli w praktyce – mieszkań nowo wybudowanych przez dewelopera.
Zapytaj o to w banku podczas rozmów o kredycie. Takie informacje posiada też zwykle przedstawiciel dewelopera.
Na dewelopera możesz poskarżyć się np. do UOKiK. Możesz też pozwać go do sądu. Przede wszystkim jednak nie podpisuj niekorzystnej dla siebie umowy i dokładnie obejrzyj mieszkanie podczas odbioru – większości problemów da się w ten sposób uniknąć.
Mieszkanie może różnić się wielkością od ustaleń o 2-3 procent. Dodatkowe zmiany mogą wynikać ze zmian lokatorskich, o które poprosiłeś. Deweloper nie powinien jednak zmieniać metody obliczania jego metrażu w trakcie budowy.
Nie. Kupno mieszkania od kogoś, kto wcześniej nabył je od dewelopera, to technicznie zakup na rynku wtórnym – choć na nowym osiedlu.
Możesz, ale jeśli zrobisz to przed upływem pięciu lat, to możesz być zmuszony do zapłaty podatku w wysokości 19 procent.
Umowa przedwstępna, inaczej rezerwacyjna, rezerwuje dla Ciebie mieszkanie. Zobowiązujesz się do wpłaty zadatku, a deweloper do wybudowania mieszkania.
Umowa deweloperska to właściwa umowa kupna-sprzedaży. To najdłuższy i najbardziej skomplikowany dokument, dlatego, jeśli nie wiesz, jak kupić mieszkanie od dewelopera, zalecamy jej sprawdzenie przez specjalistę.
Umowa o przeniesienie własności to ostatni dokument podpisywany po odbiorze mieszkania. Jeśli jeszcze nie dostałeś kluczy, to dostaniesz je po jej podpisaniu. Mieszkanie ma od tej chwili księgę wieczystą, a Ty jesteś jego pełnoprawnym właścicielem.
Środki zostaną Ci wypłacone zgodnie z harmonogramem, na jaki umówiłeś się z deweloperem. Zazwyczaj najpierw płacisz zadatek, a pozostałą część po podpisaniu umowy. Często możesz negocjować i np. odczekać jeszcze tydzień czy miesiąc, zanim minie termin wpłaty środków. Twoja umowa z bankiem to osobna kwestia, którą ustalasz indywidualnie. Standardowo zaczynasz spłacać kredyt w kolejnym miesiącu po jego wypłacie. Niektóre banki oferują dodatkowe „wakacje od spłaty” np. na pierwsze trzy miesiące, gdy zamieszanie wokół zakupu mieszkania i związane z nim wydatki są największe.
Po odebraniu kluczy i odbiorze mieszkania. Dlatego tak ważne jest, by wykazać w protokole odbioru wszystkie wady mieszkania. Jeśli wady są poważne, nie zostaje jeszcze przeniesione na Ciebie prawo własności i nie dostajesz kluczy, ale też nie musisz jeszcze płacić czynszu. Odwrotnością tej sytuacji byłoby, gdybyś przyjął klucze, przez kilka miesięcy nie mógł się wprowadzić do mieszkania, w którym deweloper coś naprawia, ale przez cały ten czas płacił czynsz
To zależy od Twojej umowy z deweloperem. Niektórzy z nich sami zarządzają osiedlem przez pierwszy rok lub pięć lat. Inni od razu podpisują umowę z firmą zewnętrzną. Czasem jest też tak, że mieszkańcy muszą zawiązać wspólnotę i wybrać firmę, która będzie zarządzać osiedlem, a w przypadku małych osiedli domków niekiedy mieszkańcy rządzą się sami. W większości przypadków jednak system będzie podobny do tego, jaki znasz z bloku czy kamienicy, czyli wyznaczona spółdzielnia mieszkaniowa, do której można zgłosić się w sprawie czynszu, napraw itp. Sprawdź przed podpisaniem umowy, jak funkcjonuje to na innych osiedlach danego dewelopera.
Autor
Weronika Mierczak
Na co dzień pracuje jako logopeda i rozwija dodatkowe zainteresowania związane z SEO oraz tworzeniem treści na strony internetowe, zwłaszcza o tematyce nieruchomościowej.
Weryfikacja
merytoryczna
Piotr Semeniuk
Założyciel Pewnego Lokalu. Specjalista prawa nieruchomości. Doktor nauk prawnych (doktorat z prawa ochrony konsumentów). Z zamiłowania inwestor i analityk rynku mieszkaniowego. Wielokrotny gość telewizji (TVP, TVN, Polsat), gdzie wypowiadał się na tematy rynku nieruchomości i ochrony praw nabywców.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online