W poniższym artykule poruszamy temat dotyczący umowy rezerwacyjnej, tego, czym jest, jak powinna wyglądać, jakie opłaty zostają ponoszone podczas jej zawarcia oraz o czym powinniśmy pamiętać przed jej podpisaniem. Artykuł stanowi zbiór informacji, które mogą przydać się podczas zawarcia umowy rezerwacyjnej na rynku wtórnym, jak i pierwotnym.
Czy słyszałeś pojęcie umowy rezerwacyjnej? Jeśli nigdy się z nim nie zetknąłeś lub znasz temat tylko pobieżnie, warto zapoznać się z nim bliżej, szczególnie jeśli zamierzasz zakupić nieruchomość. Przygotowaliśmy dla Ciebie kompleksowy poradnik, który pozwoli Ci zrozumieć zasady działania tego dokumentu.
Umowa rezerwacyjna (inaczej umowa nazwana) to umowa cywilnoprawna działająca na zasadzie swobody umów. Umowa rezerwacyjna zawierana jest pomiędzy deweloperem a nabywcą lokalu na rynku pierwotnym lub sprzedającym a kupującym na rynku wtórnym. Niezależnie zatem, na jakiego typu nieruchomość się decydujesz, masz prawo do spisania takiej umowy. Umowa ta nie posiada swojej dokładnej definicji, dlatego też o tym, co się w niej znajduje, decydują strony transakcji. Mimo to powinna zawierać kilka istotnych informacji, o których mowa w dalszej części artykułu.
Przy zakupie mieszkania można podpisać z deweloperem umowę rezerwacyjną lub przedwstępną. Umowa rezerwacyjna nie została dokładnie uregulowana przepisami prawa. Jest dokumentem zobowiązującym sprzedawcę do wstrzymania się ze sprzedażą nieruchomości innemu potencjalnemu kupującemu przez 30 dni. Trzeba dokonać opłaty rezerwacyjnej, która może nie zostać zwrócone, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży. Z kolei umowę przedwstępną regulują już przepisy zawarte w kodeksie cywilnym. Inwestor zostaje zobowiązany do podpisania umowy przyrzeczonej, widnieje w niej konkretny termin zawarcia umowy ostatecznej między obiema stronami.
Jeśli jednak z jakichś powodów kupujący nie będzie chciał jej podpisać, to sprzedający może dochodzić odszkodowania za poniesione szkody. Oczywiście zdarza się, że to deweloper uchyla się od podpisania umowy ostatecznej, działając w ten sposób na niekorzyść nabywcy. Kupujący może wobec tego domagać się rekompensaty za szkodę związaną z zakupem wyposażenia i innymi poniesionymi nakładami finansowymi. Bardzo ważne jest, aby umowa miała formę aktu notarialnego, co stanowi podstawę do dochodzenia swoich praw w razie wystąpienia skutków jej niezachowania. Trzeba jednak liczyć się z tym, że umowa rezerwacyjna nie stanowi zobowiązania do przeniesienia prawa własności.
Warto pamiętać, że umowa rezerwacyjna jest zawierana wtedy, gdy lokal jest jeszcze niezbudowany, nieskończony lub gdy jest gotowy do użytku. Nie ma konkretnego momentu, w którym należy taką umowę podpisać, jeśli chodzi o stan nieruchomości, ponieważ to nie ten aspekt determinuje konieczność jej zawarcia. Chodzi po prostu o to, aby deweloper miał pewność, że Twoje zainteresowanie nieruchomością jest duże i blokują Cię jedynie kwestie formalne. Ty, jako nabywca, dzięki niej możesz mieć pewność, że nikt nie sprzątnie Ci wymarzonego domu sprzed nosa.
Umowa ta pomoże Ci „zaklepać” upatrzoną nieruchomość, nawet jeśli nie masz jeszcze decyzji banku lub np. jeszcze przez jakiś czas nie będziesz miał wystarczającej ilości gotówki, aby zapłacić za całość.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Umowę rezerwacyjną najczęściej podpisuje się gdy np. na rynku wtórnym pojawi się wyjątkowa okazja cenowa, a na rynku pierwotnym - jeżeli nie chcemy stracić danego mieszkania, zależy nam na nim, ale oczekujemy np. na kredyt hipoteczny. Obecnie rynek nieruchomości jest bardzo oblegany. Jest to dobra informacja dla deweloperów, ale nieco gorsza dla kupujących, gdyż muszą wyjątkowo szybko podejmować decyzje o zakupie.
Umowa rezerwacyjna jest pewnym zobowiązaniem dla stron, ale nie jest aż tak bardzo wiążąca jak inne umowy. Np. umowa deweloperska jest zawierana w formie aktu notarialnego i jest to dokument zobowiązujący Cię do zakupu danej nieruchomości. W umowie rezerwacyjnej osoba, która chce kupić dane mieszkanie, oraz sprzedający/deweloper zobowiązują się do podpisania innej umowy np. umowy sprzedaży, umowy deweloperskiej. Wszelkie kwestie dotyczące np. terminu, w którym zostanie ostatecznie podpisana umowa sprzedaży, ustala między sobą deweloper i nabywca, tak aby był to odpowiedni czas dla obu stron.
Warto pamiętać, że umowa rezerwacyjna nie ma żadnego konkretnego wzoru czy szablonu, którym należy się posługiwać, dlatego też kupując np. dwie nieruchomości w tym samym czasie, ale od dwóch różnych osób, możesz otrzymać zupełnie inaczej skonstruowane dokumenty. Jeśli to Ty jesteś odpowiedzialny za stworzenie umowy rezerwacyjnej, możesz poprosić o jej sporządzenie prawnika lub skorzystać z różnych schematów dostępnych w internecie. Zazwyczaj jednak taką umowę przygotowuje sprzedający. Nawet jeśli masz do niego pełne zaufanie, musisz dokładnie ją przeanalizować. Miej na uwadze, że w umowie rezerwacyjnej powinny zostać zawarte informacje dotyczące możliwości odstąpienia od takiej umowy. To jeden z najważniejszych punktów, ponieważ tylko dzięki temu będziesz mógł zrezygnować z zakupu, jeśli np. nie otrzymasz kredytu.
Oprócz tego aspektu w umowie muszą się znaleźć:
Istotną kwestią jest także fakt, że przy umowie rezerwacyjnej zazwyczaj pojawia się opłata rezerwacyjna. Wpłacana jest ona na konto sprzedawcy podczas jej zawierania. To, czy pieniądze zostaną Ci zwrócone, czy też zostaną w rękach sprzedawcy, zależy od podpisanej przez Ciebie umowy, dlatego miej to na uwadze podczas czytania warunków. Kwota opłaty rezerwacyjnej może być różna. To także zależy od indywidualnych ustaleń obu stron, czasami jest to kilka lub kilkanaście tysięcy, a czasami nawet i 20 czy 30 tysięcy złotych.
Musisz pamiętać, że umowa rezerwacyjna wyłącza na jakiś czas nieruchomość ze sprzedaży, dlatego często deweloperzy czy sprzedawcy umieszczają zapis o tym, że jest to kwota bezzwrotna, aby pokryć ewentualne straty. Nie musisz się na to zgadzać.
Pamiętaj, że umowa rezerwacyjna nie została uregulowana w Kodeksie Cywilnym ani w żadnym dokumencie państwowym. Dlaczego więc masz możliwość ją zawrzeć? Otóż zawiera się ją w oparciu o ogólną zasadę swobody umów wynikającą z art. 353 Kodeksu Cywilnego. Oznacza to więc, że ma ona taką samą moc jak inne umowy związane z nieruchomościami i jeśli jest dobrze sporządzona, nie można jej podważyć.
Jeśli ktoś decyduje się na kupno mieszkania, to w pierwszej kolejności zostanie podpisana umowa przedwstępna z deweloperem. Należy dokładnie zapoznać się z wszystkimi widniejącymi w niej zapisami. Istotne są także postanowienia dotyczące zaliczki i zadatku. Pomimo podobnych nazw oba terminy nie są tym samym. W przypadku zapłacenia zadatku w razie niewykonania umowy przez sprzedającego lub kupującego druga strona ma prawo do odstąpienia od umowy i zachowania pełnej kwoty. W korzystnej sytuacji znajduje się nabywca, bo może on żądać od dewelopera wypłacenia dwukrotnie wyższej kwoty zadatku.
Uważać należy z zaliczką, bo nie jest ona regulowana przepisami kodeksu cywilnego. Wpłaca się ją przy kupnie mieszkania, ale nie stanowi żadnego zabezpieczenia. Jeśli nie dojdzie do zrealizowania transakcji, to deweloper jest zobowiązany do zwrócenia zaliczki. Nie ma jednak znaczenia, kto się z niej wycofał. Jeżeli kupujący chce chronić swoje interesy, to powinien zdecydować się na zadatek, bo zaliczka tego nie zapewni. Kolejną kwestią jest, że zadatek zawsze zwraca się w całości. Inaczej to wygląda w przypadku zaliczki. Może ona zostać pomniejszona o koszty poniesione przez sprzedającego. Oczywiście zwrot zawsze następuje wyłącznie w przypadku niewykonania umowy z różnych powodów. Zadatek może mieć charakter rzeczowy i nie podlega zwrotowi przy zrealizowaniu umowy.
Decydując się na podpisanie umowy deweloperskiej, pamiętaj, że niezależnie od tego jak jest skonstruowana, najważniejszy jest cel – wspólne dążenie do sfinalizowania transakcji. Zapisy w niej widniejące powinny więc być korzystne dla obu stron. Jeśli cokolwiek budzi Twoje wątpliwości, nie bój się pytać. W końcu to Ty możesz stracić czas i pieniądze. Zadbaj także o to, aby deweloper czy sprzedający był zobowiązany do wypłacenia Ci odszkodowania za niedotrzymanie umowy.
Umowa rezerwacyjna to dla sprzedającego i kupującego nieruchomość zapewnienie, że obie strony są chętne, aby do końca zrealizować transakcję, jeśli wszystkie inne czynniki będą im sprzyjać. Dokument ten nieco inaczej wygląda przy lokalach z rynku wtórnego, a inaczej przy tych z rynku pierwotnego, ale nie zmienia to faktu, że żaden bank nie udzieli kredytu hipotecznego w oparciu o taką umowę. Oczywiście sam dokument czasami otwiera drogę do tego, aby wnioskować o kredyt hipoteczny. Wszystko zależy od rodzaju nieruchomości, na której zakup wnioskujący chce uzyskać kredyt.
Zazwyczaj wniosek na podstawie umowy rezerwacyjnej można złożyć w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego, jednak nie oznacza to, że otrzymasz na jej podstawie kredyt. Żaden bank nie podpisze umowy o udzieleniu kredytu wyłącznie na podstawie umowy rezerwacyjnej. Konieczna w tej sytuacji jest umowa deweloperska. Jeśli chodzi natomiast o mieszkania z rynku wtórnego, to niestety umowa rezerwacyjna nie wystarczy nawet podczas wnioskowania.
Tutaj wymagana jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania.
Obawiasz się, że nie poradzisz sobie z formalnościami związanymi z umową rezerwacyjną i wszelkimi innymi dokumentami niezbędnymi przy zakupie nieruchomości? Skontaktuj się z nami!
Nasi prawnicy doskonale znają temat nieruchomości i to w nim poruszają się od lat. Ich wiedza i doświadczenie pozwolą na dokładne sprawdzenie wszystkich podsuwanych Ci do podpisu dokumentów i wyłapanie wszelkich niuansów, które mogłyby sprawić, że później będziesz mieć problemy. To niezwykle ważne, aby wszelkie sprawy dotyczące zakupu nieruchomości konsultować z odpowiednimi specjalistami, ponieważ złe decyzje mogą ciągnąć się za Tobą latami i kosztować Cię wiele stresu, czasu i pieniędzy. Lepiej więc oszczędzić sobie zmartwień!
Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
