Jak sporządzić wzór umowy rezerwacyjnej mieszkania

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Wzór umowy rezerwacyjnej. Z zadatkiem/bez| 797 014 014

W poniższym artykule poruszamy temat dotyczący umowy rezerwacyjnej, tego, czym jest, jak powinna wyglądać, jakie opłaty zostają ponoszone podczas jej zawarcia  oraz o czym powinniśmy pamiętać przed jej podpisaniem. Artykuł stanowi zbiór informacji, które mogą przydać się podczas zawarcia umowy rezerwacyjnej na rynku wtórnym, jak i pierwotnym.

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

  • W umowie deweloperskiej średnio znajdujemy kilka bardzo niebezpiecznych dla nabywcy klauzul.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów deweloperskich.
  • Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Zamów analizę

Pobierz wzór umowy rezerwacyjnej w pdf

pobierz plik
Pobierz pdf

Pobierz wzór umowy rezerwacyjnej w doc

pobierz plik
Pobierz doc

Czy słyszałeś pojęcie umowy rezerwacyjnej? Jeśli nigdy się z nim nie zetknąłeś lub znasz temat tylko pobieżnie, warto zapoznać się z nim bliżej, szczególnie jeśli zamierzasz zakupić nieruchomość. Przygotowaliśmy dla Ciebie kompleksowy poradnik, który pozwoli Ci zrozumieć zasady działania tego dokumentu.

Umowa rezerwacyjna – czym jest?

Umowa rezerwacyjna (inaczej umowa nazwana) to umowa cywilnoprawna działająca na zasadzie swobody umów. Umowa rezerwacyjna zawierana jest pomiędzy deweloperem a nabywcą lokalu na rynku pierwotnym lub sprzedającym a kupującym na rynku wtórnym.  Niezależnie zatem, na jakiego typu nieruchomość się decydujesz, masz prawo do spisania takiej umowy. Umowa ta nie posiada swojej dokładnej definicji, dlatego też o tym, co się w niej znajduje, decydują strony transakcji. Mimo to powinna zawierać kilka istotnych informacji, o których mowa w dalszej części artykułu.

Umowa rezerwacyjna a umowa przedwstępna

Przy zakupie mieszkania można podpisać z deweloperem umowę rezerwacyjną lub przedwstępną. Umowa rezerwacyjna nie została dokładnie uregulowana przepisami prawa. Jest dokumentem zobowiązującym sprzedawcę do wstrzymania się ze sprzedażą nieruchomości innemu potencjalnemu kupującemu przez 30 dni. Trzeba dokonać opłaty rezerwacyjnej, która może nie zostać zwrócone, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży. Z kolei umowę przedwstępną regulują już przepisy zawarte w kodeksie cywilnym. Inwestor zostaje zobowiązany do podpisania umowy przyrzeczonej, widnieje w niej konkretny termin zawarcia umowy ostatecznej między obiema stronami. 

Jeśli jednak z jakichś powodów kupujący nie będzie chciał jej podpisać, to sprzedający może dochodzić odszkodowania za poniesione szkody. Oczywiście zdarza się, że to deweloper uchyla się od podpisania umowy ostatecznej, działając w ten sposób na niekorzyść nabywcy. Kupujący może wobec tego domagać się rekompensaty za szkodę związaną z zakupem wyposażenia i innymi poniesionymi nakładami finansowymi. Bardzo ważne jest, aby umowa miała formę aktu notarialnego, co stanowi podstawę do dochodzenia swoich praw w razie wystąpienia skutków jej niezachowania. Trzeba jednak liczyć się z tym, że umowa rezerwacyjna nie stanowi zobowiązania do przeniesienia prawa własności.

Kiedy zawrzeć umowę rezerwacyjną?

Warto pamiętać, że umowa rezerwacyjna jest zawierana wtedy, gdy lokal jest jeszcze niezbudowany, nieskończony lub gdy jest gotowy do użytku. Nie ma konkretnego momentu, w którym należy taką umowę podpisać, jeśli chodzi o stan nieruchomości, ponieważ to nie ten aspekt determinuje konieczność jej zawarcia. Chodzi po prostu o to, aby deweloper miał pewność, że Twoje zainteresowanie nieruchomością jest duże i blokują Cię jedynie kwestie formalne. Ty, jako nabywca, dzięki niej możesz mieć pewność, że nikt nie sprzątnie Ci wymarzonego domu sprzed nosa.

Umowa ta pomoże Ci „zaklepać” upatrzoną nieruchomość, nawet jeśli nie masz jeszcze decyzji banku lub np. jeszcze przez jakiś czas nie będziesz miał wystarczającej ilości gotówki, aby zapłacić za całość.


Umowa rezerwacyjna nie jest aż tak bardzo wiążąca jak inne umowy

Czy umowa rezerwacyjna jest wiążąca?

Umowę rezerwacyjną najczęściej podpisuje się gdy np. na rynku wtórnym pojawi się wyjątkowa okazja cenowa, a na rynku pierwotnym - jeżeli nie chcemy stracić danego mieszkania, zależy nam na nim, ale oczekujemy np. na kredyt hipoteczny. Obecnie rynek nieruchomości jest bardzo oblegany. Jest to dobra informacja dla deweloperów, ale nieco gorsza dla kupujących, gdyż muszą wyjątkowo szybko podejmować decyzje o zakupie.

Umowa rezerwacyjna jest pewnym zobowiązaniem dla stron, ale nie jest aż tak bardzo wiążąca jak inne umowy. Np. umowa deweloperska jest zawierana w formie aktu notarialnego i jest to dokument zobowiązujący Cię do zakupu danej nieruchomości. W umowie rezerwacyjnej osoba, która chce kupić dane mieszkanie, oraz sprzedający/deweloper zobowiązują się do podpisania innej umowy np. umowy sprzedaży, umowy deweloperskiej. Wszelkie kwestie dotyczące np. terminu, w którym zostanie ostatecznie podpisana umowa sprzedaży, ustala między sobą deweloper i nabywca, tak aby był to odpowiedni czas dla obu stron.

Wzór umowy rezerwacyjnej

Warto pamiętać, że umowa rezerwacyjna nie ma żadnego konkretnego wzoru czy szablonu, którym należy się posługiwać, dlatego też kupując np. dwie nieruchomości w tym samym czasie, ale od dwóch różnych osób, możesz otrzymać zupełnie inaczej skonstruowane dokumenty. Jeśli to Ty jesteś odpowiedzialny za stworzenie umowy rezerwacyjnej, możesz poprosić o jej sporządzenie prawnika lub skorzystać z różnych schematów dostępnych w internecie. Zazwyczaj jednak taką umowę przygotowuje sprzedający. Nawet jeśli masz do niego pełne zaufanie, musisz dokładnie ją przeanalizować. Miej na uwadze, że w umowie rezerwacyjnej powinny zostać zawarte informacje dotyczące możliwości odstąpienia od takiej umowy. To jeden z najważniejszych punktów, ponieważ tylko dzięki temu będziesz mógł zrezygnować z zakupu, jeśli np. nie otrzymasz kredytu.

Oprócz tego aspektu w umowie muszą się znaleźć:

  • Data zawarcia umowy – chodzi o moment, w którym ją podpisujecie, a nie o czas, kiedy ustaliliście szczegóły.
  • Miejsce zawarcia umowy – nie ma tutaj znaczenia, czy jest to miejsce, w którym znajduje się nieruchomość czy też zupełnie inna miejscowość. Wystarczy tylko nazwa miasta czy wsi, nie jest konieczne podawanie pełnego adresu.
  • Informacje o stronach umowy – w przypadku mieszkań z rynku wtórnego są to imiona, nazwiska, miejsce zamieszkania, pesele i numery dowodu osobistego. Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera, musi koniecznie wpisać on w umowie nazwę firmy, adres siedziby i NIP oraz dane osoby reprezentującej.
  • Przedmiot umowy – dokładne informacje o lokalu, który rezerwujesz.
  • Adres przedmiotu umowy – czyli adres nieruchomości.
  • Zobowiązanie sprzedającego do wstrzymania się ze sprzedażą mieszkania – to kwestia istotna z perspektywy kupującego. Warto dodać ewentualny zapis o karach, które zostaną nałożone na sprzedawcę, jeśli nie dotrzyma umowy.
  • Kwota opłaty rezerwacyjnej oraz termin jej wpłaty – pamiętaj, aby dokładnie sprawdzić kwotę i fakt, czy jest zwrotna, czy też nie.
  • Zobowiązanie kupującego do zawarcia kolejnej umowy przybliżającej do kupna mieszkania w danym terminie – musi być tutaj podana dokładna data.
  • Czas trwania umowy rezerwacyjnej – jej długość zależy od indywidualnych ustaleń obu stron.

Opłata rezerwacyjna – konieczność przy umowie rezerwacyjnej?

Istotną kwestią jest także fakt, że przy umowie rezerwacyjnej zazwyczaj pojawia się opłata rezerwacyjna. Wpłacana jest ona na konto sprzedawcy podczas jej zawierania. To, czy pieniądze zostaną Ci zwrócone, czy też zostaną w rękach sprzedawcy, zależy od podpisanej przez Ciebie umowy, dlatego miej to na uwadze podczas czytania warunków. Kwota opłaty rezerwacyjnej może być różna. To także zależy od indywidualnych ustaleń obu stron, czasami jest to kilka lub kilkanaście tysięcy, a czasami nawet i 20 czy 30 tysięcy złotych.

Musisz pamiętać, że umowa rezerwacyjna wyłącza na jakiś czas nieruchomość ze sprzedaży, dlatego często deweloperzy czy sprzedawcy umieszczają zapis o tym, że jest to kwota bezzwrotna, aby pokryć ewentualne straty. Nie musisz się na to zgadzać.

Umowa rezerwacyjna – ujęcie prawne

Pamiętaj, że umowa rezerwacyjna nie została uregulowana w Kodeksie Cywilnym ani w żadnym dokumencie państwowym. Dlaczego więc masz możliwość ją zawrzeć? Otóż zawiera się ją w oparciu o ogólną zasadę swobody umów wynikającą z art. 353 Kodeksu Cywilnego. Oznacza to więc, że ma ona taką samą moc jak inne umowy związane z nieruchomościami i jeśli jest dobrze sporządzona, nie można jej podważyć.

Zaliczka i zadatek - zwrot 

Jeśli ktoś decyduje się na kupno mieszkania, to w pierwszej kolejności zostanie podpisana umowa przedwstępna z deweloperem. Należy dokładnie zapoznać się z wszystkimi widniejącymi w niej zapisami. Istotne są także postanowienia dotyczące zaliczki i zadatku. Pomimo podobnych nazw oba terminy nie są tym samym. W przypadku zapłacenia zadatku w razie niewykonania umowy przez sprzedającego lub kupującego druga strona ma prawo do odstąpienia od umowy i zachowania pełnej kwoty. W korzystnej sytuacji znajduje się nabywca, bo może on żądać od dewelopera wypłacenia dwukrotnie wyższej kwoty zadatku. 

Uważać należy z zaliczką, bo nie jest ona regulowana przepisami kodeksu cywilnego. Wpłaca się ją przy kupnie mieszkania, ale nie stanowi żadnego zabezpieczenia. Jeśli nie dojdzie do zrealizowania transakcji, to deweloper jest zobowiązany do zwrócenia zaliczki. Nie ma jednak znaczenia, kto się z niej wycofał. Jeżeli kupujący chce chronić swoje interesy, to powinien zdecydować się na zadatek, bo zaliczka tego nie zapewni. Kolejną kwestią jest, że zadatek zawsze zwraca się w całości. Inaczej to wygląda w przypadku zaliczki. Może ona zostać pomniejszona o koszty poniesione przez sprzedającego. Oczywiście zwrot zawsze następuje wyłącznie w przypadku niewykonania umowy z różnych powodów. Zadatek może mieć charakter rzeczowy i nie podlega zwrotowi przy zrealizowaniu umowy.

O czym pamiętać przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej?

Decydując się na podpisanie umowy deweloperskiej, pamiętaj, że niezależnie od tego jak jest skonstruowana, najważniejszy jest cel – wspólne dążenie do sfinalizowania transakcji. Zapisy w niej widniejące powinny więc być korzystne dla obu stron. Jeśli cokolwiek budzi Twoje wątpliwości, nie bój się pytać. W końcu to Ty możesz stracić czas i pieniądze. Zadbaj także o to, aby deweloper czy sprzedający był zobowiązany do wypłacenia Ci odszkodowania za niedotrzymanie umowy.

Pamiętaj, że umowa rezerwacyjna nie została uregulowana w Kodeksie Cywilnym ani w żadnym dokumencie państwowym.

Kredyt a umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna to dla sprzedającego i kupującego nieruchomość zapewnienie, że obie strony są chętne, aby do końca zrealizować transakcję, jeśli wszystkie inne czynniki będą im sprzyjać. Dokument ten nieco inaczej wygląda przy lokalach z rynku wtórnego, a inaczej przy tych z rynku pierwotnego, ale nie zmienia to faktu, że żaden bank nie udzieli kredytu hipotecznego w oparciu o taką umowę. Oczywiście sam dokument czasami otwiera drogę do tego, aby wnioskować o kredyt hipoteczny. Wszystko zależy od rodzaju nieruchomości, na której zakup wnioskujący chce uzyskać kredyt.

Zazwyczaj wniosek na podstawie umowy rezerwacyjnej można złożyć w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego, jednak nie oznacza to, że otrzymasz na jej podstawie kredyt. Żaden bank nie podpisze umowy o udzieleniu kredytu wyłącznie na podstawie umowy rezerwacyjnej. Konieczna w tej sytuacji jest umowa deweloperska. Jeśli chodzi natomiast o mieszkania z rynku wtórnego, to niestety umowa rezerwacyjna nie wystarczy nawet podczas wnioskowania.

Tutaj wymagana jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania.

Powierz nam pieczę nad swoimi formalnościami

Obawiasz się, że nie poradzisz sobie z formalnościami związanymi z umową rezerwacyjną i wszelkimi innymi dokumentami niezbędnymi przy zakupie nieruchomości? Skontaktuj się z nami!

Nasi prawnicy doskonale znają temat nieruchomości i to w nim poruszają się od lat. Ich wiedza i doświadczenie pozwolą na dokładne sprawdzenie wszystkich podsuwanych Ci do podpisu dokumentów i wyłapanie wszelkich niuansów, które mogłyby sprawić, że później będziesz mieć problemy. To niezwykle ważne, aby wszelkie sprawy dotyczące zakupu nieruchomości konsultować z odpowiednimi specjalistami, ponieważ złe decyzje mogą ciągnąć się za Tobą latami i kosztować Cię wiele stresu, czasu i pieniędzy. Lepiej więc oszczędzić sobie zmartwień!

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości
Pewny Lokal to kancelaria specjalizująca się w analizie umów deweloperskich i pomocy nabywcom w kupnie mieszkania od dewelopera. Działamy w całej Polsce i mamy najwięcej pozytywnych opinii w internecie. Dowiedz się, dlaczego warto nam zaufać tutaj.

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu promocyjnego.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Dowiedz się, jak podpisać umowę deweloperską.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów.

pobierz poradnik pewny lokal

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera? info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Kary umowne w umowach nieruchomościowych info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Rękojmia
nieruchomości info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Badanie
termowizyjne info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Sprawdzenie
prac wykończeniowych info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę? info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Audyt działki info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik poodbiorowy info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Operat szacunkowy info

Podaj telefon, na który wyślemy link


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 515 opinii.

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Analiza dokumentacji prawnej z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Wysoka specjalizacja

Wysoka specjalizacja

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Realizacja w 48h

Realizacja w 48h

Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku pierwotnym

Czym jest ustawa deweloperska?

Zachęcamy do obejrzenia wywiadu na temat umowy deweloperskiej.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka