Umowa deweloperska - nasz prawnik pomoże Ci ją ocenić

Prawnik - umowa deweloperska

Kiedy decydujesz się o zakup mieszkania lub domu od dewelopera, musisz zwrócić uwagę na wiele kwestii, które dodatkowo powinieneś samodzielnie nadzorować , ponieważ deweloper będzie myślał przede wszystkim o swoim interesie.

Mimo że z pozoru wszystko może wyglądać profesjonalnie, należy mieć rękę na pulsie.

Teoretycznie ochronę praw nabywcy gwarantuje Ustawa deweloperska z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Głównym powodem jej wprowadzenia była potrzeba zapewnienia większej ochrony klientów, których niewiedza często była wykorzystywana przez deweloperów.

Przykładem ochrony, jakiej dostarcza ustawa, jest wprowadzenie konieczności podpisywania umów deweloperskich, co jeszcze przed wprowadzeniem ustawy nie było takie oczywiste. Często powszechną praktyką było podpisywanie zwykłych umów, które nie były wystarczającym zabezpieczeniem dla nabywcy.

Nieuczciwa umowa deweloperska – głośne oszustwa

Choć osoby kupujące mieszkanie często nie zwracają uwagi na takie doniesienia, media w rzeczywistości są pełne opowieści o nieuczciwych umowach deweloperskich. Prawnik Pewny Lokal wytypował dla Państwa kilka głośnych historii, które przytaczamy poniżej ku przestrodze.

Nie dalej jak w 2020 roku w Szczecinie jeden z deweloperów wziął pieniądze od kilkunastu rodzin, zaczął budować niewielki blok, po czym zakończył działalność. Okazało się, że zgodnie z umową mógł swobodnie dysponować pieniędzmi niedoszłych lokatorów, m.in. wypłacając je w dowolnej chwili z kont powierniczych. Takie działania powinien nadzorować bank, ale w tym wypadku była to mało  znana sieć z niewielkiej miejscowości.

Podobna sytuacja miała miejsce nieco wcześniej w Gdańsku, gdzie na Osiedlu Hiszpańskim powstały  jak dotąd wszystkie planowane bloki poza jednym. W niewesołej sytuacji są osoby, które wpłaciły w 2018 roku łącznie 9 mln zł, by zamieszkać na Osiedlu Dębowym w Kaliszu. Kupujący mają kredyty na 20 i 30 lat, a deweloper osiedla nie dokończył. Usłyszał za to w sądzie oskarżenie o oszustwo.

Powyższych historii nie przytaczamy po to, by straszyć. Warto jednak dwa razy zastanowić się przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Prawnik może ją prześwietlić w kilka dni, a nawet godzin. Wydatek rzędu kilkuset złotych na taką pomoc to nic w porównaniu z setkami tysięcy złotych, które można wydać na mieszkanie, które... może nigdy nie powstać.

O co zadbać podczas kupna mieszkania?

Niestety ustawa deweloperska nie rozwiązała wszystkich problemów, jakie czyhają na osoby chcące kupić mieszkanie lub dom. Deweloper nie jest zobligowany do wprowadzenia szeregu zabezpieczeń, które mogłyby zapewnić nabywcy większe bezpieczeństwo. Sprawiedliwie zawarta umowa powinna uwzględniać interesy obu stron – klienta oraz dewelopera. Niestety przygotowanie umowy to zwykle proces jednostronny. Zajmuje się tym deweloper, który – jak nietrudno się domyślić – kieruje się przede wszystkim swoim dobrem.

Co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej?

Większość osób, które podpisują taki dokument, nawet nie wie, co powinna zawierać umowa deweloperska. Prawnik, który miał do czynienia z setkami tego typu umów, może czasem na pierwszy rzut oka zauważyć, że coś jest nie tak.

Problemy mogą zacząć się już w... nagłówku i pierwszych zdaniach. Data i nazwa firmy – takie szczegóły też mają znaczenie, jeśli od momentu podpisania umowy liczy się czas trwania inwestycji. Zdarza się, że klienci są przeświadczeni, iż kupują mieszkanie od jednej firmy, a w umowie widnieje zupełnie inna nazwa. Kolejna rzecz, która musi znaleźć się w umowie deweloperskiej (prawnik powinien to sprawdzić) to dane działki: powierzchnia, numer i stan prawny. Lokal lub dom powinien być, o ile to możliwe, opisany w dokumencie. Jeśli nie jest, na lokatorów czekają czasem nieprzyjemne niespodzianki – np. dostają finalnie mieszkanie na innym piętrze, niż sobie wymarzyli. Jeśli w umowie nie jest napisane, jaki będzie standard wykończenia, to również trudno potem oczekiwać, że deweloper zadba o najwyższą jakość.

Na co powinniśmy uważać podpisując umowę deweloperską?

Przy podpisywaniu umowy należy zwrócić uwagę na postanowienia zawierające oświadczenia nabywcy dotyczące prawidłowości wykonania określonych czynności po stronie dewelopera. Może zdarzyć się tak, że znajdziemy tam zobowiązanie do powstrzymania się w przyszłości od zgłaszania roszczeń wobec dewelopera. Będzie to skutkować znacznym ograniczeniem lub całkowitym wyłączeniem odpowiedzialności leżącej po jego stronie. Takie postanowienia są nazywane klauzulami abuzywnymi, a więc postanowieniami niedozwolonymi. Zdarza się jednak, że deweloperzy wykorzystują niewiedzę i zaufanie klientów, aby skonstruować  umowę w sposób, który chroni przede wszystkim ich firmę, nie zaś nabywcę domu lub mieszkania.

Nieuczciwe zapisy w umowie deweloperskiej

Poza klauzulami abuzywnymi w umowie mogą być zawarte jeszcze inne problematyczne zapisy. Brak kar umownych to rozległy temat. Zawiera je niejedna umowa deweloperska, a prawnik Pewny Lokal tłumaczył niejednokrotnie zasadę działania takich kar na naszym kanale na YouTube.

Wyobraźmy sobie sytuację, kiedy deweloper spóźnia się z oddaniem mieszkania do użytku . Przyszły właściciel mieszkania spłaca tymczasem kredyt mieszkaniowy, a co więcej - musi zgodnie z umową przekazać deweloperowi transzę pieniędzy za swoje mieszkanie. Pozornie w tej sytuacji nie ma niczego nadzwyczajnego. Kupujący zakładają, że jeśli nastąpi opóźnienie z winy dewelopera, to przecież również za mieszkanie będą musieli zapłacić później. To nieprawda!

Co gorsza, może się okazać, że w umowie zapisana jest kara za niezapłacenie za mieszkanie w terminie. To nakłada na niedoszłego mieszkańca obciążenia z każdej strony: bank już naciska na spłatę (i nalicza odsetki), za mieszkanie trzeba zapłacić, choć go nie ma, a jeśli coś pójdzie nie tak, deweloper dodatkowo zażąda kar. Sprawdź, czy takiego zapisu nie zawiera Twoja umowa deweloperska! Prawnik z Pewny Lokal może Ci w tym pomóc.

Jakie kruczki w umowie?

Wadliwa umowa deweloperska? Prawnik od razu wytknie błędy, które mogą Cię sporo kosztować. Przykładowo, czy sprawdziłeś, jaka jest zapisana w umowie data zakończenia i rozpoczęcia inwestycji? Jeśli z umowy wynika, że deweloper ma na jej dokończenie wiele lat, to nie będziesz mógł się spodziewać, że budynek zostanie szybko oddany do użytku. Sprawdź też, jaka jest data przeniesienia na Ciebie prawa własności do lokalu – chcesz zamieszkać od razu na swoim, a nie czekać z wprowadzką aż minie zapisany w umowie termin. Sprawdzaj dokładnie, czy zapisana powierzchnia mieszkania dotyczy całości, czy obejmuje również balkon, komórkę lokatorską i inne pomniejsze części. Poza tym lepiej mieć pewność, jaką techniką deweloper mierzy wielkość mieszkania (bo jest ich kilka). 

Już w 2021 roku pouczający był przykład pomysłowości dewelopera budującego na warszawskim Ursynowie. Po zainkasowaniu ok. 2 mln zł za mieszkania i zakończeniu budowy zażądał dodatkowo jeszcze po 312 tys. zł od każdego z kupujących. Twierdził, że postawił domy o 40 mkw. większe, niż zapisał wcześniej w projekcie. Gdy mieszkańcy zaczęli przyglądać się bliżej sprawie, okazało się, że domy nie są większe, tylko deweloper zaczął do mierzenia powierzchni używać nowej techniki... Z ok. 60 mkw. poddasza nagle zrobiło się 100 mkw., choć dom wyglądał tak samo jak w projekcie. Jak to możliwe? Deweloper tym razem jako pełne metry kwadratowe policzył poddasze ze skośnym dachem.

Wcześniej był bardziej skrupulatny, odliczał brakujące centymetry z wysokości i tym sposobem mieszkanie było wcześniej mniejsze. Zrozpaczeni kupujący poszli z umową deweloperską do prawnika. Co się okazało? W umowie mieli zapis, że rzeczywista wielkość mieszkania może się dowolnie różnić od tej planowanej.

Dodatkowo dobrym pomysłem jest sprawdzenie, czy pozwolenie na budowę jest ostateczne i czy nie zostało zaskarżone. Pamiętaj, że od umowy możesz też odstąpić. Warunki powinny być wyszczególnione na piśmie. Kiedy możesz to zrobić, co wówczas stanie się z Twoimi pieniędzmi, czy musisz przedstawiać jakieś dokumenty? Zobacz, czy określa to Twoja umowa deweloperska. Prawnik z firmy Pewny Lokal pomoże Ci zrozumieć, czy podpisujesz korzystny dla siebie dokument i czy z takiej umowy będzie można w razie czego zrezygnować.

Jak przygotować się do odbioru mieszkania?

Jaki związek z odbiorem mieszkania ma umowa deweloperska? Prawnik powiedziałby, że bardzo duży. Odbiór to moment, kiedy możesz sprawdzić, czy wszystko jest w porządku z lokalem, sporządzić raport i zażądać poprawek.

Oczywiście może to zrobić za Ciebie ktoś z doświadczeniem – przeczytaj, jak robimy to w Pewny Lokal.

Jeśli nie stawisz się na odbiór, deweloper wykona go z wytypowanym przez siebie rzeczoznawcą, a ten z pewnością nie będzie dbał o Twoje interesy tak samo jak zaufany fachowiec. O odbiorze technicznym mieszkania dowiesz się w sposób wskazany w umowie deweloperskiej. Prawnik pomoże Ci wychwycić zapisy, które mogą być dla Ciebie niekorzystne. Deweloper może np. zapisać, że o odbiorze powiadomi Cię na dzień przed – to za krótko, byś mógł stawić się o wskazanej godzinie i w wybranym miejscu. Może też określić, że powiadomi Cię tylko e-mailowo – a przecież nie musisz sprawdzać poczty każdego dnia.

Te i inne szczegóły w umowie deweloperskiej prawnik pomoże Ci wykryć i zmienić. Jeśli w umowie opisano dokładnie rodzaj wykończenia, to możesz go skontrolować właśnie w czasie odbioru. Później może być już za późno na zgłaszanie poprawek, szczególnie jeśli z umowy wynika, że po odebraniu kluczy nie masz już do tego prawa. Dodatkowo w umowie deweloperskiej prawnik może zawrzeć zapis o karach umownych, gdyby deweloper nie naprawił usterek w terminie.

Czasem jedni mieszkańcy muszą sami robić remont, a o innych dba deweloper. Powodem najczęściej jest właśnie różnica w zapisach, jakie poszczególni kupujący mają w umowach. Negocjować możesz nawet to, kiedy przypadnie data opłacenia zakupu mieszkania. Może masz swoje powody, by przesunąć ją o kilka tygodni lub miesięcy. Pewnie nawet nie wiesz, że w umowie deweloperskiej prawnik może zmienić te zapisy. Dzięki temu lepiej dopasujesz harmonogram do swoich potrzeb, nie mówiąc o tym, że wysokość poszczególnych rat będzie dla Ciebie korzystna (np. 10/90 lub 20/80, zamiast 50/50, czyli 50% wartości mieszkania przed rozpoczęciem budowy i 50% po rozpoczęciu).

Czy na pewno wiesz, co podpisujesz? - umowa deweloperska

Część osób wpadło w jeszcze większą pułapkę podczas podpisywania umowy deweloperskiej. Prawnik zauważyłby to od razu, ale nie osoba, która po raz pierwszy widzi taki dokument. Niejednokrotnie okazuje się, że podpisana została zwyczajna umowa, a nie umowa deweloperska w ustawowym rozumieniu. Jakie to ma konsekwencje? Potencjalnie bardzo poważne. Deweloper może w ogóle nie prowadzić rachunku powierniczego, wcale nie przenieść na nabywcę prawa własności lub w ogóle nie skończyć budowy. Czasem jedynym sposobem na to, by zauważyć w porę problem, jest właśnie analiza umowy deweloperskiej u prawnika.

Sygnałem ostrzegawczym może być też wyjątkowo korzystna cena mieszkania. Jeśli mkw. na osiedlu jest tańszy niż na innych podobnych w okolicy, to warto zastanowić się, dlaczego tak jest. Tak naprawdę każdy deweloper płaci mniej więcej tyle samo za materiały budowlane i robociznę. Z czego więc wynikają różnice? Uważaj, bo być może właśnie z faktu, że deweloper nie prowadzi rachunków powierniczych, a w umowie ma zapisane kary niekorzystne dla Ciebie.

Dlatego zawsze sprawdzaj, co zawiera umowa deweloperska. Prawnik Pewny Lokal z chęcią Ci w tym pomoże.

Komu pokazać umowę deweloperską?

Pomoc prawnika podczas podpisywania umowy kosztuje ułamek kwoty, którą trzeba zapłacić za mieszkanie czy dom. A mimo to wciąż wiele osób w ogóle nie wie, że może komuś pokazać umowę przed zakupem! Dla wielu nawet myśl o tym, by zabrać ją do domu i przeczytać na spokojnie, jest nowością. Inni biorą wprawdzie dokument do domu, ale nikomu nie pokazują. Niektórzy sprawdzają zapisy w internecie i polegają na tym, co przeczytają na forach. Inni pokazują umowę komuś z rodziny – bratu, rodzicom lub żonie. Czasem agentowi nieruchomości lub notariuszowi. Dopiero na dalszym miejscu wśród pomysłów na to, komu pokazać umowę deweloperską, jest prawnik, a przecież tylko on może ją fachowo ocenić. Zaproponuje też konkretne zmiany w zapisach, które pomogą Ci bezpiecznie kupić mieszkanie.

Któremu prawnikowi pokazać umowę? Gdzie sprawdzić umowę deweloperską

Ci, którzy rzadko mają do czynienia z prawnikami, mogą uważać, że każdy z nich fachowo oceni umowę deweloperską. To nieprawda! Podobnie jak lekarze mają swoje specjalizacje, tak samo prawnicy muszą być wyspecjalizowani w prawie nieruchomościowym. Ktoś, kto zajmuje się prawem rodzinnym, może widzieć dokument dotyczący nieruchomości po raz pierwszy w życiu. Czy możesz zaufać, że dobrze Ci doradzi? Oczywiście dla przeciętnej osoby nowością jest sama umowa deweloperska, a prawnik wydaje się automatycznie kimś, kto może ją najlepiej ocenić.

Jeśli jednak możesz, skonsultuj się z osobą zajmującą się na co dzień właśnie dokumentami z branży nieruchomości. Nie chodzi tylko o to, by zrozumiał zapisy umowy, ale też by umiał wskazać alternatywy. Jeśli taka osoba przeanalizowała w życiu dziesiątki czy setki umów, to może mieć gotowe wzory i procedury, które ułatwią Ci porozumienie z deweloperem. Nie wystarczy, by prawnik miał na koncie kilka przeanalizowanych umów deweloperskich.

Zapytaj go, czy analizował dokumenty dotyczące lokalu takiego jak Twój: mieszkania, domu lub innej nieruchomości.

Skorzystaj z fachowego doradztwa prawnego!

Chęć kupienia domu lub mieszkania nie jest jednoznaczna ze znajomością prawa. Nawet najlepsze przygotowanie, które zdobędziesz dzięki artykułom takim jak ten, nie gwarantuje całkowitej ochrony. Często deweloper jest w stanie wyjaśnić w logiczny - wydawać by się mogło - sposób pojawienie się niektórych zapisów umowy. Bywa również, że na niektóre z nich w ogóle nie zwrócimy uwagi lub będą one dla nas niejasne. Część z klientów nie wie nawet, że może domagać się dodania dodatkowych zapisów do umowy przed jej podpisaniem. Dlatego też przy tak poważnej decyzji, jaką jest zakup nieruchomości, warto skorzystać z pomocy prawnej. Kancelaria Pewny Lokal to działająca na terenie całego kraju grupa prawników o wieloletnim doświadczeniu z zakresu analiz umów deweloperskich.

Jeżeli chcesz kupić dom lub mieszkanie, a co za tym idzie już niedługo będziesz podpisywać umowę deweloperską, warto zrobić to na jak najkorzystniejszych dla Ciebie warunkach. Pewny Lokal oferuje rzetelną pomoc prawną – Twój doradca pomoże Ci skutecznie zawrzeć umowę. Przeanalizuje ją pod kątem Twoich interesów, doradzi i wskaże ewentualne niedozwolone zapisy lub takie miejsca w umowie, które powinny być przez Ciebie dokładnie przemyślane.

Dodatkowo podpowie, co  jeszcze warto umieścić w umowie, tak aby przyszły dom lub mieszkanie mogło Cię cieszyć, a nie spędzać sen z powiek.

---

Autor
Krzysztof Przetacznik

Założyciel Pewnego Lokalu. Konsultant z wieloletnim doświadczeniem. Specjalista i analityk rynku nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem rynku mieszkań.