Umowa deweloperska prawnik - pomoże Ci ją ocenić

Chcesz kupić dom lub mieszkanie w Warszawie i już niebawem będziesz podpisywać umowę deweloperską? Sprawdź, dlaczego warto skorzystać z fachowej pomocy prawnika. Kiedy decydujesz się o zakup mieszkania lub domu od dewelopera, musisz zwrócić uwagę na wiele kwestii, które dodatkowo powinieneś nadzorować samodzielnie, ponieważ deweloper myśleć będzie przede wszystkim o swoim dobrym interesie. Mimo że z pozoru wszystko może wyglądać profesjonalnie, należy mieć więc rękę na pulsie. Teoretycznie ochronę praw nabywcy gwarantuje Ustawa deweloperska z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Głównym powodem jej wprowadzenia była potrzeba zapewnienia większej ochrony klientów, których niewiedza często była wykorzystywana przez deweloperów.
Przykładem ochrony, jakiej dostarcza ustawa, jest wprowadzenie konieczności podpisywania umów deweloperskich, co jeszcze przed wprowadzeniem ustawy nie było takie oczywiste. Często powszechną praktyką było podpisywanie zwykłych umów, które nie były wystarczającym zabezpieczeniem dla nabywcy.

Nieuczciwa umowa deweloperska – głośne oszustwa

Choć osoby kupujące mieszkanie nie zwracają często uwagi na takie doniesienia, media są w rzeczywistości pełne opowieści o nieuczciwych umowach deweloperskich. Prawnik Pewny Lokal wytypował dla Państwa kilka głośnych historii, które przytaczamy poniżej ku przestrodze. Nie dalej jak w 2020 roku w Szczecinie jeden z deweloperów wziął pieniądze od kilkunastu rodzin, zaczął budować niewielki blok, po czym zakończył działalność. Okazało się, że zgodnie z umową mógł swobodnie dysponować pieniędzmi niedoszłych lokatorów, m.in. wypłacając je w dowolnej chwili z kont powierniczych. Takie działania powinien nadzorować bank, ale w tym wypadku była to mało  znana sieć z niewielkiej miejscowości.

Podobna sytuacja miała miejsce nieco wcześniej w Gdańsku, gdzie na Osiedlu Hiszpańskim jak dotąd powstały wszystkie planowane bloki poza jednym. W niewesołej sytuacji są osoby, które wpłaciły w 2018 roku łącznie 9 mln. zł, by zamieszkać na osiedlu Dębowym w Kaliszu. Kupujący mają kredyty na 20 i 30 lat, a deweloper osiedla nie dokończył. Usłyszał za to w sądzie oskarżenie o oszustwo. Powyższych historii nie przytaczamy po to, by straszyć. Warto jednak dwa razy zastanowić się przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Prawnik może ją prześwietlić w kilka dni, a nawet godzin. Wydatek rzędu kilkuset złotych na taką pomoc to nic w porównaniu z setkami tysięcy złotych, które można wydać na mieszkanie, które... nigdy nie powstanie.

Zadbaj o swoje interesy

Niestety ustawa deweloperska nie rozwiązała wszystkich problemów, jakie czyhają na osoby chcące kupić mieszkanie lub dom. Deweloper nie jest zobligowany do wprowadzenia szeregu zabezpieczeń, które mogłyby zapewnić nabywcy większe bezpieczeństwo. Sprawiedliwie zawarta umowa powinna uwzględniać interesy obu stron – klienta oraz dewelopera. Niestety przygotowanie umowy to zwykle proces jednostronny. Zajmuje się tym deweloper, który – jak nietrudno się domyślić – kieruje się przede wszystkim swoim dobrem.

Co powinno znaleźć się w umowie?

Większość osób, które podpisują taki dokument, nawet nie wie, co powinna zawierać umowa deweloperska. Prawnik, który miał do czynienia z setkami takich umów, może czasem na pierwszy rzut oka zauważyć, że coś jest nie tak. Problemy mogą zacząć się już w... nagłówku i pierwszych zdaniach. Data i nazwa firmy – takie szczegóły też mają znaczenie, jeśli od momentu podpisania umowy liczy się czas trwania inwestycji. Zdarza się też, że klienci są przeświadczeni, że kupują mieszkanie od jednej firmy, a w umowie widnieje zupełnie inna nazwa. Kolejna rzecz, która musi znaleźć się w umowie deweloperskiej (prawnik powinien to sprawdzić) to dane działki: powierzchnia, numer i stan prawny. Lokal lub dom powinien być o ile to możliwe opisany w dokumencie. Jeśli nie jest, na lokatorów czekają czasem nieprzyjemne niespodzianki – np. dostają finalnie mieszkanie na innym piętrze, niż sobie wymarzyli...

Jeśli w umowie nie jest napisane, jaki będzie standard wykończenia, to również trudno potem oczekiwać, że deweloper zadba o najwyższą jakość wystroju wnętrz.

Na to powinieneś uważać!

Przy podpisywaniu umowy należy zwrócić uwagę na postanowienia zawierające oświadczenia nabywcy dotyczące prawidłowości wykonania określonych czynności po stronie dewelopera. Może zdarzyć się tak, że znajdziemy tam zobowiązanie do powstrzymania się w przyszłości od zgłaszania roszczeń wobec dewelopera. Będzie to skutkować znacznym ograniczeniem lub całkowitym wyłączeniem odpowiedzialności leżącej po jego stronie. Takie postanowienia są nazywane klauzulami abuzywnymi, a więc postanowieniami niedozwolonymi. Zdarza się jednak, że deweloperzy wykorzystują niewiedzę i zaufanie klientów, aby umowa była skonstruowana w sposób, który chroni przede wszystkim ich firmę, nie zaś nabywcę domu lub mieszkania.

Nasi prawnicy przeprowadzą dokładną analizę umowy deweloperskiej.

Nieuczciwe zapisy

Poza klauzulami abuzywnymi w umowie mogą być zawarte jeszcze inne problematyczne zapisy. Brak kar umownych to temat-rzeka. Zawiera je niejedna umowa deweloperska, a prawnik Pewny Lokal tłumaczył niejednokrotnie zasadę działania takich kar na naszym Youtubowym kanale. Wyobraźmy sobie sytuację, gdy deweloper spóźnia się z oddaniem do użytku mieszkania. Przyszły właściciel mieszkania spłaca tymczasem kredyt mieszkaniowy, a co więcej, musi zgodnie z umową przekazać deweloperowi transzę pieniędzy za swoje mieszkanie. Pozornie w tej sytuacji nie ma nic nadzwyczajnego. Kupujący zakładają, że jeśli nastąpi opóźnienie z winy dewelopera, to przecież również za mieszkanie będą musieli zapłacić później. To nieprawda! Co gorsza, może się okazać, że w umowie zapisana jest kara za niezapłacenie za mieszkanie w terminie. To nakłada na niedoszłego mieszkańca obciążenia z każdej strony: bank już naciska na spłatę (i nalicza odsetki), za mieszkanie trzeba zapłacić, choć go nie ma, a jeśli coś pójdzie nie tak, deweloper dodatkowo zażąda kar. Sprawdź, czy takiego zapisu nie zawiera Twoja umowa deweloperska. Prawnik Pewny Lokal może Ci w tym pomóc.

Jakie kruczki w umowie?

Wadliwa umowa deweloperska? Prawnik od razu wytknie błędy, które mogą Cię sporo kosztować. Przykładowo czy sprawdziłeś, jaka jest zapisana w umowie data zakończenia i rozpoczęcia inwestycji? Jeśli z umowy wynika, że deweloper ma na dokończenie budynku wiele lat, to nie będziesz mógł potem spodziewać się, że budynek zostanie szybko oddany do użytku. Sprawdź też, jaka jest data przeniesienia na Ciebie prawa własności do lokalu – chcesz zamieszkać od razu na swoim, a nie czekać z wprowadzką, aż minie ten zapisany w umowie termin. Sprawdzaj dokładnie, czy zapisana powierzchnia mieszkania dotyczy całości, czy obejmuje również balkon, komórkę lokatorską i inne pomniejsze części. Poza tym lepiej mieć pewność, jaką techniką deweloper mierzy wielkość mieszkania (bo jest ich kilka).  Już w 2021 roku pouczający był przykład pomysłowości dewelopera budującego na warszawskim Ursynowie. Po zainkasowaniu ok. 2 mln. zł za mieszkania i zakończeniu budowy, zażądał dodatkowo jeszcze po 312 tys. zł od każdego z kupujących. Twierdził, że postawił domy o 40 mkw. większe, niż zapisał wcześniej w projekcie. Gdy mieszkańcy zaczęli przyglądać się bliżej sprawie, okazało się, że domy nie są większe, tylko deweloper zaczął do mierzenia powierzchni używać nowej techniki...Z ok. 60 mkw poddasza nagle zrobiło się 100 mkw., choć dom wygląda tak samo, jak w projekcie.

Jak to możliwe? Deweloper tym razem jako pełne metry kwadratowe policzył poddasze ze skośnym dachem. Wcześniej był bardziej skrupulatny, odliczał brakujące centymetry z wysokości i tym sposobem mieszkanie było wcześniej mniejsze. Zrozpaczeni kupujący poszli z umową deweloperską do prawnika. Co się okazało? W umowie mieli zapis, że rzeczywista wielkość mieszkania może się dowolnie różnić od tej planowanej.
Dodatkowo dobrym pomysłem jest sprawdzenie, czy pozwolenie na budowę jest ostateczne i czy nie zostało zaskarżone. Pamiętaj, że od umowy możesz też odstąpić. Warunki też powinny być wyszczególnione na piśmie. Kiedy możesz to zrobić, co wówczas stanie się z Twoimi pieniędzmi, czy musisz przedstawiać jakieś dokumenty? Zobacz, czy określa to Twoja umowa deweloperska. Prawnik pomoże Ci zrozumieć, czy podpisujesz korzystny dla siebie dokument, i czy z takiej umowy będzie się dało w razie czego zrezygnować.

Przygotowanie do odbioru mieszkania

Jaki związek z odbiorem mieszkania ma umowa deweloperska? Prawnik powiedziałby, że bardzo duży. Odbiór to moment, kiedy możesz sprawdzić, czy wszystko jest w porządku z lokalem, sporządzić raport i zażądać poprawek. Oczywiście może to zrobić za Ciebie ktoś z doświadczeniem – przeczytaj, jak robimy to w Pewny Lokal. Jeśli nie stawisz się na odbiór, deweloper wykona go z wytypowanym przez siebie rzeczoznawcą, a ten pewnie nie będzie dbał o Twoje interesy tak samo, jak zaufany fachowiec. O odbiorze technicznym mieszkania dowiesz się w sposób wskazany w umowie deweloperskiej. Prawnik pomoże Ci wychwycić zapisy, które mogą być dla Ciebie niekorzystne. Np. deweloper może napisać, że o odbiorze powiadomi Cię na dzień przed – to za krótko, byś mógł stawić się o wskazanej godzinie i w wybranym miejscu. Może też określić, że powiadomi Cię tylko e-mailowo – a przecież nie musisz sprawdzać poczty każdego dnia.

Te i inne drobiazgi w umowie deweloperskiej prawnik pomoże Ci wykryć i zmienić. Jeśli w umowie opisano dokładnie rodzaj wykończenia, to możesz go skontrolować właśnie w czasie odbioru. Później może być już za późno na zgłaszanie poprawek, szczególnie, jeśli z umowy wynika, że po odebraniu kluczy nie masz już do nich prawa. Dodatkowo w umowie deweloperskiej prawnik może zawrzeć zapis o karach umownych, gdyby deweloper nie naprawił usterek w terminie. Czasem jedni mieszkańcy muszą sami robić remont, a o innych dba deweloper. Powodem jest najczęściej właśnie różnica w zapisach, jakie poszczególni kupujący mają w umowach. Negocjować możesz nawet to, kiedy przypadnie data opłacenia zakupu mieszkania. Może masz swoje powody, by przesunąć ją o kilka tygodni lub miesięcy. Pewnie nawet nie wiesz, że w umowie deweloperskiej prawnik może zmienić te zapisy. Dzięki temu lepiej dopasujesz harmonogram do swoich potrzeb, nie mówiąc o tym, że wysokość poszczególnych rat będzie dla Ciebie korzystna (np. 10/90 lub 20/80 zamiast 50/50, czyli 50 proc. wartości mieszkania przed rozpoczęciem budowy i 50 proc. po rozpoczęciu).

Czy na pewno wiesz, co podpisujesz?

Część osób wpadło w jeszcze większą pułapkę podczas podpisywania umowy deweloperskiej. Prawnik zauważyłby to od razu, ale nie osoba, która po raz pierwszy w życiu widzi taki dokument. Niejednokrotnie okazuje się, że podpisana została zwyczajna umowa, a nie umowa deweloperska w ustawowym rozumieniu. Jakie to ma konsekwencje? Potencjalnie bardzo poważne. Deweloper może w ogóle nie prowadzić rachunku powierniczego, wcale nie przenieść na nabywcę prawa własności lub w ogóle nie skończyć budowy. Czasem jedynym sposobem na to, by zauważyć w porę problem, jest właśnie analiza umowy deweloperskiej u prawnika. Sygnałem ostrzegawczym może być też wyjątkowo korzystna cena mieszkania. Jeśli mkw. na osiedlu jest tańszy niż na innych podobnych w okolicy, to warto zastanowić się, dlaczego tak jest. Tak naprawdę każdy deweloper płaci mniej więcej tyle samo za materiały budowlane i robociznę. Z czego więc wynikają różnice? Uważaj, bo być może właśnie z faktu, że deweloper nie prowadzi drogich rachunków powierniczych, a w umowie ma zapisane kary niekorzystne dla Ciebie. Dlatego zawsze sprawdzaj, co zawiera umowa deweloperska. Prawnik Pewny Lokal z chęcią Ci w tym pomoże.

Komu pokazać umowę deweloperską?

Pomoc prawnika podczas podpisywania umowy kosztuje ułamek procenta tego, co trzeba zapłacić za mieszkanie czy dom. A mimo to wciąż wiele osób w ogóle nie wie, że może komuś pokazać umowę przed zakupem! Dla wielu nawet myśl o tym, by zabrać ją do domu i przeczytać na spokojnie, jest nowością. Inni biorą wprawdzie dokument do domu, ale nikomu nie pokazują. Niektórzy sprawdzają zapisy w internecie i polegają na tym,co przeczytają na forum. Inni pokazują umowę komuś z rodziny – bratu, rodzicom lub żonie. Czasem – agentowi nieruchomości lub notariuszowi. Dopiero na dalszym miejscu wśród pomysłów na to, komu pokazać umowę deweloperską, jest prawnik, a przecież tylko on może ją fachowo ocenić. Zaproponuje też konkretne zmiany w zapisach, które pomogą Ci bezpiecznie kupić mieszkanie.

Któremu prawnikowi pokazać umowę?

Ci, którzy rzadko mają do czynienia z prawnikami, mogą uważać, że każdy z nich fachowo oceni umowę deweloperską. To nieprawda! Podobnie jak lekarze mają swoje specjalizacje, tak samo prawnicy muszą być wyspecjalizowani w prawie nieruchomościowym. Ktoś, kto zajmuje się prawem rodzinnym, może widzieć dokument dotyczący nieruchomości po raz pierwszy w życiu. Czy możesz zaufać, że dobrze Ci doradzi? Oczywiście dla przeciętnej osoby nowością jest sama umowa deweloperska, a prawnik wydaje się automatycznie kimś, kto może ją najlepiej ocenić. Jeśli jednak możesz, skonsultuj się z osobą zajmującą się na co dzień właśnie dokumentami z branży nieruchomości. Nie chodzi tylko o to, by zrozumiał zapisy umowy, ale też by umiał wskazać alternatywy. Jeśli taka osoba przeanalizowała w życiu dziesiątki lub setki umów, to może mieć gotowe wzory i procedury, które ułatwią Ci porozumienie z deweloperem. Nie wystarczy, by prawnik miał na koncie kilka przeanalizowanych umów deweloperskich. Zapytaj go, czy analizował dokumenty dotyczące lokalu takiego, jak Twój: mieszkania, domu lub innej nieruchomości.

Skorzystaj z fachowego doradztwa prawnego!

Chęć kupienia domu lub mieszkania nie jest jednoznaczna ze znajomością prawa. Nawet najlepsze przygotowanie, które zdobędziesz dzięki artykułom takim, jak ten, nie gwarantują całkowitej ochrony. Często deweloper jest w stanie wyjaśnić w, wydawać by się mogło, logiczny i racjonalny sposób, pojawienie się niektórych zapisów umowy. Bywa również, że na niektóre z nich w ogóle nie zwrócimy uwagi lub będą one dla nas niejasne. Część z klientów nie wie nawet, że może domagać się dodania dodatkowych zapisów do umowy, przed jej podpisaniem. Dlatego też przy tak poważnej decyzji, jaką jest zakup nieruchomości, warto skorzystać z pomocy prawnej. Kancelaria Pewny Lokal to działająca na terenie całego kraju grupa prawników o wieloletnim doświadczeniu z zakresu analiz umów deweloperskich.

Jeżeli chcesz kupić dom lub mieszkanie w Warszawie, a co za tym idzie, już niedługo będziesz podpisywać umowę deweloperską, warto zrobić to jak najkorzystniej dla Ciebie. Pewny Lokal oferuje rzetelną pomoc prawną – Twój doradca pomoże Ci skutecznie zawrzeć umowę. Przeanalizuje ją pod kątem Twoich interesów, doradzi i wskaże ewentualne niedozwolone zapisy lub takie miejsca w umowie, które powinny być przez Ciebie dokładnie przemyślane. Dodatkowo podpowie Ci, co warto jeszcze umieścić w umowie tak, aby przyszły dom lub mieszkanie mogło Cię cieszyć, a nie spędzać sen z powiek.