Zarezerwuj

Klauzule abuzywne w umowach deweloperskich - porady

Zdarza się, że deweloperzy stosują w umowach tak zwane klauzule niedozwolone tzw. abuzywne. Jakie zapisy powinny wzbudzić naszą czujność i co możemy zrobić w sytuacji, gdy w naszej umowie znajdziemy niekorzystny dla nas zapis?
wykrzyknik kontaktu pewny lokal
prawnik pewnego lokalu wykrzyknik kontaktu pewny lokal

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

navigate_before dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

prawnik pewnego lokalu

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Dowiedz się, na co uważać podpisując umowę deweloperską

Zobacz wywiad Rzeczpospolitej z ekspertem Pewny Lokal, adwokatem dr Piotrem Semeniukiem


Umowa deweloperska, ze względu na swoją złożoność, wymaga bardzo dokładnej analizy pod kątem bezpieczeństwa jej zapisów.

Ustawa deweloperska a elementy umowy deweloperskiej

Ustawa deweloperska z 2012 roku znacznie wpłynęła na poprawę bezpieczeństwa kupujących oraz na ograniczenie praktyk deweloperów, które były sprzeczne z interesem drugiej strony umowy. Umowa deweloperska to, zgodnie z art. 3. pkt 5 Ustawy deweloperskiej, umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności lokalu, przy czym przedsięwzięcie deweloperskie to proces obejmujący budowę oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy.

Ustawa deweloperska określa podstawowe elementy umowy, w tym:

  1. Środki ochrony nabywców - najpowszechniejszym z nich jest rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty). To właśnie na rachunek powierniczy trafiają pieniądze wpłacane w transzach przez kupujących. Bank wypłaca deweloperowi środki po zakończeniu kolejnych etapów budowy (rachunek otwarty) lub po podpisaniu umowy przenoszącej własność mieszkania lub domu (rachunek zamknięty).
  2. Szczegółowy opis nieruchomości - deweloper jest zobowiązany do wskazania dokładnego metrażu mieszkania lub domu, określenia przynależności (piwnica, komórka lokatorska, boks) oraz podania precyzyjnego opisu standardu technicznego nabywanej nieruchomości. Obowiązkowym załącznikiem do umowy deweloperskiej jest Standard wykończenia- dokument dokładnie opisujący najważniejsze elementy techniczne projektowanego mieszkania lub domu (m.in. klasa tynków, rodzaj wylewki, materiał stolarki okiennej itp.).
  3. Prospekt informacyjny - jego wzór zawarty jest w ustawie deweloperskiej. Jest to dokument składający się z części ogólnej i indywidualnej. W części ogólnej muszą znaleźć się  m.in. najważniejsze informacje na temat dewelopera i przedmiotowej inwestycji, a w części indywidualnej - dane dotyczące nabywanego lokalu lub domu (jego opis oraz cena za metr kwadratowy).

Dla zachowania ważności umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, którego koszty ponoszone są po równo przez obydwie strony umowy.

Czy notariusz odpowiada za klauzule abuzywne?

Wielu osobom wydaje się, że dopóki umowa jest podpisana u notariusza, to wszystko jest w porządku. W Polsce dość niska jest świadomość różnic pomiędzy poszczególnymi zawodami prawniczymi i obowiązkami, jakie spoczywają na takich specjalistach. Zgodnie z prawem rzeczywiście notariusz powinien brać odpowiedzialność za treść umów, które sporządza, w tym klauzule abuzywne w umowach deweloperskich. Powinien dochować należytej staranności i mieć dobrą wolę, by nie wprowadzać w błąd swoich zleceniodawców. W praktyce jednak przeciętny notariusz nie zna się na meandrach prawa konsumenckiego. Może nawet nie wiedzieć, że istnieje rejestr klauzul niedozwolonych w umowach deweloperskich. Wreszcie odpowiada przecież przed obiema stronami – deweloperem i kupującym.

Może więc zaakceptować kompromisowe rozwiązania, które wcale nie będą nam służyć. Zdarza się, że notariusz niejako automatycznie podpisuje wzory umów dostarczonych mu przez dewelopera. Jeśli klienci nie skarżyli się nigdy na zawarte w nich zapisy, to nawet nie wie, że przykłada rękę do problemu. Gdybyś to Ty przygotowywał wzór umowy i zapisał w nim same korzystne dla siebie zapisy, to notariusz prawdopodobnie także by go zaakceptował. Podobnie działa to w drugą stronę, a przecież deweloper ma na uwadze w pierwszej kolejności nie Twój, a swój własny interes.

Przepisy mówią, że: „notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej jest obowiązany przy wykonywaniu tych czynności". W teorii możesz więc zaskarżyć niektóre klauzule abuzywne w umowie deweloperskiej po podpisaniu umowy. Nie zmieni to  jednak Twojej sytuacji w tym sensie, że postępowanie może toczyć się latami, bank będzie w tym czasie żądał spłaty rat kredytu, a Ty w najgorszym wypadku możesz nie mieć gdzie mieszkać. Dlatego zdecydowanie lepiej jest świadomie zabezpieczyć swoje interesy i skonsultować się z naprawdę niezależnym specjalistą jeszcze zanim umowa trafi do notariusza.

UOKiK - klauzule niedozwolone

Klauzule abuzywne to postanowienia umowne, które naruszają prawa konsumenta. W większości przypadków są to zapisy, na których zapisanie w umowie konsument nie miał wpływu, a więc nie były z nim uzgadnianie indywidualnie.

Warto zaznaczyć, że w przypadku umowy z konsumentem, postanowienia, które nie zostały indywidualnie ustalone, a które naruszają jego interes, nie są dla niego wiążące. Jeżeli jednak stroną umowy z deweloperem jest przedsiębiorca, wówczas spoczywa na nim pełne ryzyko związane z zawartą umową.

W Art. 583. Kodeksu cywilnego znajdziemy katalog niedozwolonych postanowień umownych, który nie stanowi jednak zamkniętej listy klauzul niedozwolonych. Dodatkowo Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) prowadzi rejestr klauzul abuzywnych, których pełną listę znajdziemy na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Zostaną one szczegółowo opisane poniżej.

Mieszkanie, które kurczy się po zakupie

Nietypowym sposobem na manipulowanie faktami jest zmiana sposobu wyliczania metrażu mieszkania w trakcie trwania umowy. Przyszły lokator najpierw słyszy, że kupuje mieszkanie np. 150-metrowe, a gdy mierzy gotowy lokal, okazuje się, że ma on o kilkanaście lub kilkadziesiąt procent mniejszą powierzchnię. Źródłem takich problemów mogą być skomplikowane, niedozwolone zapisy w umowie deweloperskiej, określające sposób wyliczania metrażu mieszkań.

Typowym przykładem jest liczenie poddasza jednym razem jako pełnych metrów kwadratowych, a następnie – tylko faktycznej powierzchni pomniejszonej o brakującą powierzchnię pod skosami dachu.

Co więc musi się znaleźć w umowie deweloperskiej? Prosty opis metrażu i standardu wykończenia mieszkania. Wszelkie niedomówienia na tym etapie i niejasne klauzule abuzywne w umowach deweloperskich mszczą się później, gdy mieszkanie nie do końca spełnia oczekiwania klienta.

Zmiany cen zapisane w umowie

Sam fakt, że deweloper nagle inaczej zaczyna liczyć wielkość mieszkania, może wydawać się mało znaczący. Gorzej, jeśli żąda przy tym dodatkowych pieniędzy za niepoliczoną wcześniej powierzchnię, np. tą znajdującą się teoretycznie pod skosami dachów. Tak było w przypadku jednego z deweloperów działających na warszawskim Ursynowie. Kupujący nabyli dom za ok. 2 mln. zł. Gdy budowa dobiegała końca, kazano im dopłacić jeszcze po ok. 300 tys. zł. Deweloper zapragnął wliczyć do powierzchni mieszkania właśnie nieistniejące powierzchnie pod skośnym dachem na poddaszu. Ilość metrów poddasza pomnożył tym razem przez stawkę za metr i w ten sposób uzyskał dodatkowe 300 tys. zł.

Na nieco podobną klauzulę abuzywną w umowie deweloperskiej trafił UOKiK podczas kontroli. Deweloper napisał tam, że cena mieszkania zmieni się, jeśli jego powierzchnia będzie o ponad 2,5% większa, niż zakładano pierwotnie. Zapis ten nie brzmi zbyt kontrowersyjnie. W praktyce jednak daje deweloperowi prawo do tego, by zamiast mieszkania 50-metrowego, zażądać od Ciebie opłaty za 100- czy nawet 200-metrowe, a jeśli się nie wywiążesz, będziesz musiał płacić kary.

Czy Twoje pieniądze mogą przepaść?

Zgodnie z prawem zadatek to drobny procent wartości umowy, który płaci się w ramach umowy rezerwacyjnej. Jeśli któraś ze stron rażąco nie wywiąże się z umowy, druga ma prawo zażądać np. dwukrotności tej sumy. Tak przynajmniej jest w teorii, bo z rynku nieruchomości docierają do nas czasem sygnały o niedozwolonych klauzulach w umowach deweloperskich. Okazuje się, że czasem płacić musi niedoszły kupujący, ale już nie deweloper, który nie odda pieniędzy nawet, jeśli nie wywiąże się z umowy. Ten punkt może dotyczyć również umowy rezerwacyjnej, dlatego nawet takie dokumenty warto konsultować z zaufanym prawnikiem.

Standardowo obie umowy powinieneś dostać jednocześnie i wówczas możesz je pokazać prawnikowi Pewny Lokal. Niektórzy deweloperzy dają klientom do wglądu najpierw umowę rezerwacyjną, a potem właściwą umowę. Wówczas podpisując umowę rezerwacyjną, nie wiesz do końca, na co się godzisz. Dopiero wtedy, gdy zobaczysz niepokojące klauzule abuzywne w umowie deweloperskiej, możesz dojść do wniosku, że wcale nie chcesz podpisywać takiego dokumentu i zerwiesz umowę. Wtedy Twój zadatek może przepaść. Dlatego zachęcamy, by prosić dewelopera o umowę deweloperską jako załącznik do umowy rezerwacyjnej, a następnie pokazać oba dokumenty dobremu prawnikowi.


Podpisując umowę rezerwacyjną, nie wiesz do końca, na co się godzisz.

Kary i odsetki płaci kupujący

Pewne kary dla obu stron powinny być zapisane w umowie. Inne jednak podpadają już pod rejestr klauzul abuzywnych w umowach deweloperskich. Tak jest z zapisami, które nakładają nieproporcjonalnie duże kary na kupującego za drobne „przewinienia”. Przykładowo już jednodniowe opóźnienie w płatności może być obciążone odsetkami, których wysokość w niektórych umowach sięga ok. 25% w skali roku. Niesprawiedliwe jest też potrącanie kar za odstąpienie od umowy i uzależnianie zwrotu pieniędzy od tego, czy uda się znaleźć nowego kupca lokalu.

Deweloper unika odpowiedzialności

Zwróć też uwagę na to, jaka odpowiedzialność spoczywa na sprzedającym, który nie dopełni tego, co obiecał. W dobrej umowie znajdzie się zapis o karach za zwłokę, dzięki którym kupujący nie będzie miał np. problemów ze spłatą rat kredytu mieszkaniowego. W gorzej skonstruowanych dokumentach można zetknąć się z przykładem fantazji deweloperów. Przykładowo UOKiK zauważył u pewnego sprzedającego zapis, że: „w przypadku opóźnienia o więcej niż 90 dni (…) sprzedający zapłaci kupującemu karę umowną w wysokości 0,1 proc. wartości niezrealizowanego zakresu robót za każdy dzień zwłoki, ale nie więcej niż 10 proc. wartości mieszkania. Nie uznaje się za opóźnienia przez sprzedającego (…) złe warunki pogodowe czy siłę wyższą (strajki, kataklizmy, wojna, stan wyjątkowy)”.

Powyższy zapis to doskonały przykład na to, jak poważne konsekwencje może mieć brak rozeznania w kruczkach. Część osób byłaby nawet zadowolona, że w umowie mówi się o karach dla sprzedającego. Przyjrzyjmy się jednak bliżej temu dokumentowi. Po pierwsze opóźnienie może trwać w nieskończoność, a nieszczęsny klient ostatecznie mógłby dostać z odszkodowania tylko 10% wartości mieszkania. A przecież sam musiałby wówczas płacić raty kredytu wraz z odsetkami i ponosić inne koszty związane z brakiem dachu nad głową. Ale umowa nie daje mu 0,1% wartości mieszkania każdego dnia, lecz 0,1% wartości... niezrealizowanych robót. W teorii to drobiazg. W praktyce, jeśli deweloper latami ociąga się ze wstawieniem szyb czy kontaktów, to skrupulatnie obliczyłby ułamek procenta wartości takich drobnych robót. Klientowi mogłoby przypaść kilka groszy dziennie odszkodowania, a zanim uzbierałoby się 10% wartości mieszkania, mogłyby minąć całe lata.

Na koniec zwróćmy uwagę na jeszcze jedną klauzulę abuzywną w tej umowie deweloperskiej. Deweloper nie odpowiada za kataklizmy czy wojnę, co wydaje się oczywiste. Zapis o wpływie pogody na budowę jest jednak nieprecyzyjny, a strajk jako powód do przerwania prac stanowi zbyt szerokie pojęcie.

Sprawdź, który sąd rozpatrzy sprawę

Czy sprawdzałeś, gdzie znajduje się siedziba spółki, z którą podpisujesz umowę? Pewnie nie, bo zazwyczaj to nie ma dużego znaczenia. Chyba, że w Twojej umowie z deweloperem znajdują się klauzule niedozwolone związane z siedzibą sądu, który będzie rozstrzygał ewentualne spory. Oczywiście najlepiej, by nie doszło do żadnych starć sądowych, ale nie zawsze masz na to wpływ. Gdyby już coś poszło nie tak, pewnie oczekiwałbyś, że sprawa zostanie załatwiona mniej więcej tam, gdzie mieszkasz.

Możesz się przeliczyć!

Nasi prawnicy analizowali klauzule abuzywne w umowach deweloperskich, z których wynikało, że sprawę może rozstrzygnąć sąd właściwy dla siedziby spółki. Jeśli ta zarejestrowana jest na drugim końcu Polski, to możesz mówić o szczęściu. Może przecież mieć również siedzibę w Luksemburgu lub na Cyprze... Zdarza się, że klauzule niedozwolone w umowie deweloperskiej wyglądają inaczej i wskazany jest po prostu sąd w konkretnym mieście. Jeśli to Twoje miasto, to masz szczęście. A jeśli na rozprawy musiałbyś jeździć z Krakowa do Suwałk? Wówczas dochodzenie swoich praw mogłoby być bardzo utrudnione, a deweloper może zdawać sobie z tego sprawę. Co musi się znaleźć w umowie deweloperskiej skonstruowanej zgodnie z prawem? Zapis pozwalający wnosić sprawy do sądu właściwego dla miejsca, w którym mieszkasz lub podpisujesz umowę.


Nasi prawnicy analizowali klauzule abuzywne w umowach deweloperskich, z których wynikało, że sprawę może rozstrzygnąć sąd właściwy dla siedziby spółki.

Czynniki, nad którymi nie masz żadnej kontroli

Bardzo niebezpieczne są klauzule niedozwolone w umowie deweloperskiej, które jako warunek spełnienia wymieniają czynniki, na które nie masz żadnego wpływu. Przykładowo deweloperzy zapisują czasem w umowach, że jeśli wycofasz się z kupna, to zwrócą pieniądze dopiero po znalezieniu nowego nabywcy. Czasem piszą, że oddadzą Twój wkład, gdy znajdzie się nabywca, a budowa zostanie zakończona. Nie masz nad tym żadnej kontroli, a  kupujący może przecież nigdy się nie znaleźć!

Jeden z deweloperów poszedł jeszcze o krok dalej. W jego umowie zapisano, że kupujący dostaną zwrot pieniędzy tylko wtedy, gdy znajdzie się nowy nabywca i zdecyduje się zapłacić identyczną kwotę za swoje mieszkanie. Czasem wszystko jest uzależnione od tego, kiedy taka osoba się wprowadzi i czy zapłaci w terminie pełną kwotę. Oczywiście Ty nie masz żadnego wpływu na to, czy taki hipotetyczny obcy człowiek dostanie kredyt, kiedy się wprowadzi, a także ile zapłaci za mieszkanie. Jeśli dodatkowo znajdziesz w umowie deweloperskiej niedozwolony zapis, że obowiązuje 5% kary umownej, to ryzykujesz naprawdę sporo, a nie zyskujesz właściwie nic.

Zapisy sprzeczne z dobrymi obyczajami

Na koniec wśród klauzul abuzywnych warto wymienić te określone przez UOKiK jako „sprzeczne z dobrymi obyczajami lub rażąco naruszające jego interesy”. To szerokie pojęcie, jednak w katalogu klauzul abuzywnych w umowach deweloperskich podane są akurat przykłady związane z administrowaniem nieruchomością po zakupie. To punkt najczęściej pomijany przez klientów podczas sprawdzania umowy. Wydaje się, że jeśli prześwietlili wszystkie inne kruczki prawne i zabezpieczyli się przed oszustwami na etapie kupna czy przekazania kluczy, to nic nie może im już grozić. Niestety tak nie jest. Z deweloperem będziesz przecież związany przez wiele lat po zakupie mieszkania, a nawet do końca życia. W końcu wciąż pozostanie on właścicielem danego budynku, a Ty będziesz musiał mieć z nim do czynienia podczas płacenia czynszu, ustalania opłat za śmieci czy napraw.

Tymczasem w umowach z deweloperem niedozwolone klauzule bardzo często dotyczą właśnie kwestii związanych z administrowaniem nieruchomością. Przykładowo jeden z deweloperów zapisał, że administrację będzie prowadził tylko przez 3 lata, a później mieszkańcy będą musieli zająć się tym sami. Inny żądał wpłacenia trzymiesięcznego depozytu przed wprowadzeniem się, a w razie ewentualnej sprzedaży mieszkania miałby 3 miesiące, by go zwrócić. W mediach wielokrotnie dało się słyszeć o pokłosiu takich klauzul niedozwolonych w umowach deweloperskich. Przykładowo w Poznaniu deweloper po kilku latach od oddania mieszkań postawił biurowiec blokujący mieszkańcom wjazd na parking. W Krakowie pewna spółdzielnia miała spór z mieszkańcami i postanowiła w oryginalny sposób wywrzeć na nich nacisk: blokując ich miejsca parkingowe słupkami. Do podobnych sytuacji nie doszłoby, gdyby z umowy usunąć kontrowersyjne klauzule abuzywne dotyczące praw i obowiązków spółdzielni mieszkaniowej.


W umowach z deweloperem niedozwolone klauzule bardzo często dotyczą właśnie kwestii związanych z administrowaniem nieruchomości

Inne rodzaje niedozwolonych zapisów - klauzule niedozwolone przykłady

Wymienienie wszystkich niedozwolonych klauzul w umowach deweloperskich nie jest tu możliwe. Warto jednak wyliczyć jeszcze kilka częstych pułapek, na jakie mogą natknąć się kupujący:

  • Deweloper w klauzuli abuzywnej w umowie zrzeka się lub ogranicza swoją odpowiedzialność;
  • Deweloper w klauzuli abuzywnej w umowie zaznacza, że nie będzie odpowiadał za szkody;
  • Deweloper w klauzuli abuzywnej w umowie stosuje dysproporcje pomiędzy prawami a obowiązkami klienta;
  • Deweloper w klauzuli abuzywnej w umowie uzależnia wykonanie umowy od zawierania z klientem umów w przyszłości;
  • Deweloper w klauzuli abuzywnej w umowie uzależnia dokończenie budowy w całości od swoich podwykonawców lub innych podmiotów;
  • Deweloper w klauzuli abuzywnej w umowie uzależnia dokończenie budowy od zawarcia innych umów (np. z podwykonawcami, zarządem spółdzielni), na które klient nie ma żadnego wpływu;
  • Deweloper w klauzuli abuzywnej w umowie dopuszcza wprowadzanie zmian do umowy w dowolnym momencie i konsultacji z klientem;
  • Deweloper dopuszcza przekazanie swoich praw i obowiązków firmom trzecim bez konsultacji z klientem;
  • Deweloper nie pozwala klientowi zapoznać się z umową przed jej podpisaniem;
  • Deweloper nie pozwala klientowi zmieniać treści umowy.

Z czasem prawdopodobnie kreatywność deweloperów będzie jeszcze rosła, dlatego będą pojawiać się jeszcze inne zapisy, które można zaliczyć do katalogu klauzul niedozwolonych w umowach deweloperskich.

Czy rejestr klauzul niedozwolonych w umowach deweloperskich wystarczy?

W tym momencie sprawa może wydawać się prosta. UOKiK prowadzi rejestr klauzul abuzywnych w umowach deweloperskich, więc wystarczy po niego sięgnąć i porównać ze swoją umową. Niestety, nie jest to takie proste. Każdy, kto korzystał z rejestru, wie, że zawiera on łącznie setki wpisów z wielu różnych branż. W rejestrze klauzul niedozwolonych obok umów deweloperskich znajdziesz umowy najmu samochodu czy kupna telefonu. Same niedozwolone klauzule z umów z deweloperem to tylko przykłady. Jeśli w Twojej umowie deweloper zmieni jedno czy dwa słowa, to teoretycznie nie będzie to już klauzula abuzywna w rozumieniu UOKiK...

Katalog zawiera zapisy o różnym ciężarze gatunkowym, od bardzo poważnych spraw, które mogą oznaczać dla Ciebie straty setek tysięcy złotych, po błahostki, takie jak mało precyzyjne zgody marketingowe pozwalające deweloperowi wysyłać Ci spam. Jak widać, samodzielnie dosyć trudno skorzystać z rejestru klauzul niedozwolonych UOKiK i odnieść je do konkretnego przypadku z własnej umowy, dlatego tak mocno zachęcamy do tego, by powierzyć to zadanie profesjonaliście.

Klauzule abuzywne - na co zwrócić uwagę?

Nasz niepokój powinny wzbudzić wszelkie zapisy służące wyłączeniu odpowiedzialności względem konsumenta w przypadku niewywiązania się sprzedającego z umowy bądź też ograniczeniu odpowiedzialności za nienależyte wypełnienie umownego zobowiązania, uzależniające wykonanie umowy od podpisana innego porozumienia lub umowy, upoważniające sprzedającego do jednostronnej zmiany zapisów umownych bez istotnej przyczyny lub zezwalające na scedowanie praw i obowiązków wynikających z umowy, bez zgody kupującego.

W praktyce w umowach deweloperskich najczęściej spotykane są postanowienia  ograniczające lub wyłączające odpowiedzialność dewelopera za nienależyte wywiązanie się z warunków umowy, umożliwiające mu jednostronną modyfikację zapisów umownych, a także obciążające kupującego kosztami związanymi z odstąpieniem od umowy z przyczyn od niego niezależnych. Bardzo często kwestionowaną praktyką jest odmawianie nabywcy prawa do odstąpienia od umowy w przypadku gdy zmianie ulega powierzchnia nieruchomości, a co za tym idzie - jej cena.

Dlatego też tak duże znaczenie ma szczegółowe sprawdzenie zapisów umowy deweloperskiej przed jej podpisaniem, w czym wspiera swoich klientów firma Pewny Lokal, oferując między innymi usługę kompleksowej weryfikacji umowy deweloperskiej, także pod kątem nielegalnych klauzul (np. kary umowne) wraz ze wskazaniem postanowień do renegocjacji.

Klauzule niedozwolone a standard wykończenia

Niektóre kancelarie oferują kontrolę umowy tylko pod kątem klauzuli niedozwolonych. Tymczasem istnieje jeszcze cały szereg zapisów, które w umowie mogą się znaleźć zgodnie z prawem, choć nie są dla Ciebie korzystne. Przykładem może być temat wykończenia lokalu oferowanego przez dewelopera. Zazwyczaj wszystkie informacje można znaleźć w prospekcie informacyjnym. Często klienci podpisują umowę na podstawie imponujących wizualizacji czy zdjęć z pokazowego mieszkania. Później ich lokal wygląda zupełnie inaczej, a oni czują się oszukani.

Czy jednak rzeczywiście wszystkie oczekiwane elementy były opisane w umowie? Nieprawidłowości możesz wychwycić podczas odbioru technicznego. Jeśli jednak w umowie deweloperskiej znajduje się klauzula abuzywna, zgodnie z którą deweloper nie ma obowiązku umawiać się z Tobą na odbiór, to nie będziesz miał okazji do sprawdzenia stanu mieszkania przed odebraniem kluczy. Co więc musi się znaleźć w umowie deweloperskiej? Korzystne zapisy dotyczące odbioru, jak i precyzyjny wykaz wszystkiego, czego możesz się spodziewać w mieszkaniu.


Niektóre kancelarie oferują kontrolę umowy tylko pod kątem klauzuli niedozwolonych.

Kto sprawdzi, czy umowa zawiera klauzule abuzywne?

Wśród Polaków rośnie już świadomość tego, że umowę z deweloperem warto komuś pokazać przed podpisaniem. Wciąż jednak wśród osób, z którymi jest konsultowana, dominują małżonkowie i znajomi, a nie profesjonaliści z branży nieruchomości. Wielu nieprecyzyjnych zapisów dałoby się uniknąć, gdyby na umowę spojrzał profesjonalny prawnik. Pamiętaj, że adwokaci Pewny Lokal widzieli pewne zapisy setki razy i mogą na pierwszy rzut oka ocenić, czy mają do czynienia z dobrym czy ze złym zapisem. Ktoś, kto na co dzień nie analizuje takich umów, może tylko domyślać się, co musi się znaleźć w umowie deweloperskiej i jakie są klauzule niedozwolone. Jedynym chyba argumentem, jaki można usłyszeć od osób, które oszczędzają na pomocy prawnej na tym etapie, jest czynnik finansowy.

Warto zadać sobie jednak pytanie, czy kilkaset, a nawet kilka tysięcy złotych to naprawdę na tyle dużo, by ryzykować podpisanie „w ciemno” umowy na kupno domu czy mieszkania wartego czasem kilka milionów złotych? Śledząc największe afery deweloperskie ostatnich lat, zazwyczaj da się łatwo wytypować moment, w którym zaczęły się problemy niedoszłych mieszkańców. Zwykle pogrążyły ich właśnie niedozwolone klauzule zawarte w umowach deweloperskich. Jeśli chcesz uniknąć problemów z deweloperem i zależy Ci na spokojnym, uczciwym procesie kupna mieszkania, skontaktuj się z prawnikiem z firmy Pewny Lokal i zamów profesjonalną analizę umowy.

A może jednak sprawdzić umowę samemu?

Niektórzy wciąż myślą, że opłaca się oszczędzić i samemu sprawdzić umowę. W końcu czy przeczytanie jednego dokumentu może być trudne? Zdecydowanie odradzamy tego typy postępowanie. Umowa deweloperska to kilkanaście lub kilkadziesiąt stron tekstu, często opatrzonego zastrzeżeniami dodanymi drobnym drukiem. Samo przeczytanie tylu stron zajmie od jednej do kilku godzin. Pełne zrozumienie dokumentu napisanego specyficznym, często intencjonalnie niezrozumiałym językiem, może pochłonąć godziny spędzone nad słownikiem i w internecie.

Zwróć jednak uwagę na to, co się stanie, gdy niefortunnie coś przeoczysz. Jeśli poradziłbyś się prawnika wyspecjalizowanego w prawie nieruchomości i nie zwróciłby on uwagi na ważny szczegół, to możesz pociągnąć go do pewnej odpowiedzialności zawodowej. Jeśli z kolei sam czegoś nie dopatrzyłeś, to zostajesz pozostawiony sam sobie z konsekwencjami. Poza tym nawet jeśli znajdziesz niedozwolone klauzule w umowie deweloperskiej, to niekoniecznie na ich miejsce będziesz umiał zaproponować prawidłowe zapisy.

Jest jeszcze jeden ważny czynnik. Jeśli z wątpliwościami zwrócisz się do biura dewelopera, łatwo możesz zostać zlekceważony. Często kupujący mają uzasadnione uwagi, ale firmowy przedstawiciel potrafi uspokoić ich czujność. Na tym etapie można usłyszeć, że klauzule abuzywne w  umowie deweloperskiej to standardowe zapisy i że nikt inny nie zgłasza żadnych wątpliwości. A przecież bierzesz na siebie olbrzymią odpowiedzialność podpisania dokumentu, który nie jest dla Ciebie do końca jasny. Skąd osoba kupująca pierwsze czy nawet drugie mieszkanie może wiedzieć, co powinno znaleźć się w umowie z deweloperem? Właśnie z tych powodów, a także z uwagi na bardzo poważne konsekwencje niedopatrzeń na etapie podpisywania umowy, polecamy fachową pomoc naszej kadry.

Co grozi nieuczciwemu deweloperowi?

Pewne pocieszenie może stanowić, że umowa zawarta z klauzulami abuzywnymi może być uznana za nieważną. Tak się jednak nie stanie automatycznie.  O tym, jak bolesny może być to proces, świadczą niedawne perypetie tzw. frankowiczów. Ich problemy z nieuczciwymi umowami również zaczęły się od zapisów abuzywnych w umowach, choć tam chodziło o kwestie związane z walutami. Dziś sądy przyznają, że banki działały nie fair. Jednocześnie jednak dodają, że poszkodowani nie mogą przecież dostać od banku mieszkań za darmo i powinno im wystarczyć, że kredyty w końcu zostały przewalutowane. To niewielka pociecha po kilkunastu latach nerwów i spłacania kredytów. Warto pamiętać o tym przykładzie przed podpisaniem z deweloperem umowy zawierającej klauzule abuzywne.

Co jeszcze sprawdzi prawnik Pewny Lokal?

Poza klauzulami abuzywnymi w umowie deweloperskiej trzeba sprawdzić też inne zapisy, o których możesz nie wiedzieć. Analizę prawną w Pewny Lokal zaczynamy od skontrolowania stanu ksiąg wieczystych. Dzięki temu masz pewność, że deweloper ma prawo budować na tych gruntach. Następnie sprawdzamy wszystkie terminy (rozpoczęcia, zakończenia budowy), bo to często one wyznaczają później termin płatności czy inne ważne etapy transakcji. Pod lupę trzeba brać nawet tak podstawowe kwestie, jak dane firmy na umowie. Może być tak, że za deweloperem stoi mniej zaufana spółka i to z nią masz podpisać umowę.

Warto również wiedzieć, czy firma nie jest w upadłości, w likwidacji ani czy nie ma poważnych problemów sądowych lub dużych długów. Choć do odbioru technicznego jeszcze na tym etapie daleko, warto przeczytać, czy deweloper ma obowiązek Cię o nim powiadomić i uzgodnić z Tobą dogodny termin. Jak widać, temat klauzul abuzywnych i innych zapisów w umowie deweloperskiej  można omawiać godzinami. Jeśli jednak wolisz zlecić przegląd dokumentów fachowcom, to zapraszamy do kontaktu z naszym biurem.

Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu promocyjnego.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Dowiedz się, jak podpisać umowę deweloperską.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Poradniki

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Kary umowne w umowach nieruchomościowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Rękojmia
nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Badanie
termowizyjne

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Sprawdzenie
prac wykończeniowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Audyt działki

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 1 opinii.

Czym jest ustawa deweloperska?

Zachęcamy do obejrzenia wywiadu na temat umowy deweloperskiej.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka