W dobie konkurencyjności najczęściej tak się właśnie dzieje. Każda firma deweloperska stara się pozyskać klienta nie tylko atrakcyjnymi cenami, ale również – a może nawet przede wszystkim – rzetelną i profesjonalną obsługą, za którą idą rekomendacje zadowolonych klientów. Co jednak jeżeli dzieje się zupełnie inaczej?
Każdy deweloper, który chce utrzymać się jak najdłużej na rynku, powinien podchodzić do swych zobowiązań z najwyższą starannością. Rzeczywistość potrafi jednak pisać różne scenariusze. Jeszcze przed wejściem w życie Ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego sprawy na gruncie nabywca – deweloper przypominały często grę w ruletkę. Ustawa deweloperska wprowadzona została w celu regulacji stosunków między nabywcą nieruchomości a deweloperem. Głównym zaś powodem była potrzeba zapewnienia większej ochrony interesów kupujących.
Słuszność wprowadzenia takiej ustawy najlepiej obrazuje fakt, że przed jej wprowadzeniem środki, jakie wpłacał nabywca domu lub mieszkania nie podlegały ochronie przed niewypłacalnością dewelopera. Efektem takiego stanu rzeczy była nie tylko upadłość samego dewelopera, która pociągała za sobą brak prawa własności przyznanego dla nabywcy, ale także konieczność dalszego spłacania kredytu zaciągniętego na mieszkanie lub dom, którego nabywca ostatecznie się nie doczekał.
Za przykład ochrony, jaką daje umowa deweloperska, może posłużyć konieczność podpisywania notarialnych umów deweloperskich, co jeszcze przed rokiem 2011 nie było niczym oczywistym. Powszechną praktyką było podpisywanie zwykłych umów, które nijak nie zabezpieczały interesów nabywcy. Wprowadzona ustawa nie zapewnia pełni bezpieczeństwa, określa jednak niezbędne minimum, jakie musi zawierać każda umowa deweloperska. Minimum tym jest zaś wprowadzenie tzw. środków ochrony nabywców. Najważniejszym elementem takich środków ochrony jest posiadanie otwartego bądź zamkniętego rachunku powierniczego. Służy on zamrożeniu środków wpłacanych przez nabywcę, który wpłaca je w ratach o odpowiedniej, ustalonej wcześniej wysokości. Bank, w którym otwarto rachunek powierniczy, wypłaca środku na rzecz dewelopera dopiero w momencie zamknięcia poszczególnych etapów budowy. W niektórych przypadkach przekazuje je deweloperowi dopiero na ostatnim etapie, a więc w momencie przeniesienia własności mieszkania lub domu na nabywcę.
Żeby dokonać bezpiecznego zakupu nieruchomości, dobrze by było skonsultować umowę z doradcą prawnym z Pewnego Lokalu. Nasi prawnicy są ekspertami na rynku nieruchomości, a ceny ich usług są bez ukrytych kosztów. Adwokaci z Pewnego Lokalu nie boją się wyzwań. Sprawdź razem z prawnikiem, jakie kary umowne, roszczenia wynikają z umowy deweloperskiej, którą podpisujesz.Rynek deweloperski ma się w Polsce całkiem dobrze, a szukający mieszkań lub domów coraz częściej decydują się na skorzystanie z usług firm deweloperskich. Zatem, czy jest się jeszcze czego obawiać?
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Ustawa deweloperska nie zmiotła z rynku firm, które zyskują dzięki niewiedzy lub zbyt wysokim zaufaniu klientów. Nie może również zapewnić, że deweloper nie zechce oszczędzić na używanych materiałach. Tak naprawdę sam deweloper nie jest zobligowany do wprowadzenia szeregu zabezpieczeń, które mają na celu podwyższyć ochronę interesu nabywcy.
Prawidłowo sporządzona umowa deweloperska powinna uwzględniać interesy obu stron – nabywcy oraz dewelopera. Niestety nawet po wprowadzeniu ustawy często możemy obserwować brak zachowania tej równowagi. Dzieje się tak, ponieważ przygotowanie umowy odbywa się jednostronnie. Zatem o zawartych w umowie zapisach decyduje sam deweloper, który oczywiście konstruuje umowę jak najkorzystniej dla swojej firmy.
Podpisując umowę, należy zwrócić uwagę na zamieszczenie w niej postanowienia zawierającego oświadczenie nabywcy dotyczące prawidłowości wykonania określonych czynności po stronie dewelopera. Często oświadczenie to zawiera zobowiązanie nabywcy do powstrzymania się w przyszłości od zgłaszania roszczeń. Może to skutkować ograniczeniem lub całkowitym wyłączeniem odpowiedzialności dewelopera. Takie postanowienia są postanowieniami niedozwolonymi (tzw. klauzule abuzywne), a więcej informacji na ten temat znaleźć można w kodeksie cywilnym (art. 3851 § 1 kc w zw. z art. 3853 pkt 2 kc).
Kolejnym przykładem niedozwolonych postanowień są te, dzięki którym deweloper nakłada na nabywcę dodatkowe obowiązki. Mogą one dotyczyć konieczności zawarcia umowy ubezpieczeniowej ze wskazaną przez dewelopera firmą ubezpieczeniową, konieczności wykończenia lokalu w określonym terminie, konieczności partycypowania w utrzymaniu nieruchomości należących do dewelopera i wielu innych nieuzasadnionych kwestii.
Należy pamiętać, że do uzasadnionych zobowiązań nabywcy należy:
Pozostałe obowiązki nakładane na nabywcę powinny mieć uzasadnienie w przepisach, w przeciwnym wypadku można je nazwać klauzulami abuzywnymi.
Nie jest powiedziane, że nabywca nie ma wpływu na ostateczny kształt umowy. To sam kupujący powinien upominać się o część istotnych z jego punktu widzenia zapisów w umowie. W tym celu najlepiej skorzystać z profesjonalnej i fachowej pomocy osób, które doskonale potrafią analizować umowy deweloperskie, a ich interesem jest najwyższe dobro kupującego dom lub mieszkanie. Profesjonaliści tacy będą w stanie wyłapać wszelkie nieścisłości, a także podpowiedzieć, jakie zapisy warto jeszcze wprowadzić do umowy.
W przypadku niewykonania lub wykonania nienależytego umowy deweloper odpowiada za dokonane szkody wyrządzone nabywcy nieruchomości. Art. 471 kc zobowiązuje dewelopera do naprawienia tych szkód.
Jednym z podstawowych narzędzi ochrony nabywców lokali jest tzw. ujawnienie roszczenia nabywcy w księdze wieczystej. Zgodnie ze wspomnianą ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 roku, w księdze wieczystej, która prowadzona jest dla nieruchomości, na której prowadzone jest działanie deweloperskie, można ujawnić roszczenie ze strony nabywcy o:
Ujawnienie roszczeń zamieszczana jest w akcie notarialnym dokumentującym zawarcie przedmiotowej umowy. Jest to stosowny wniosek wieczystoksięgowy, który notariusz składa w odpowiednim sądzie rejonowym.
Przy podpisywaniu umowy deweloperskiej należy skorzystać z posiadanego uprawnienia i ujawnić roszczenie. Jest to ochrona interesów nabywcy w momencie, gdyby deweloper przeniósł własność nieruchomości na inną osobę. Ujawnienie roszczeń daje w takiej sytuacji możliwość domagania się przeniesienia własności od nowego nabywcy.
Należy również dodać, że na mocy art. 31 Ustawy Deweloperskiej ustawodawca nałożył na nabywcę obowiązek zgody na wykreślenie jego roszczeń z księgi wieczystej w momencie odstąpienia do umowy deweloperskiej.
Rynek nieruchomości narażony jest na wiele sytuacji kryzysowych. Dlatego tym bardziej należy zabezpieczyć się na wszystkich możliwych frontach. W momencie upadłości dewelopera najlepiej chronione są interesy tych nabywców, których roszczenia z umowy deweloperskiej zostały wpisane do księgi wieczystej najwcześniej. Zwłaszcza przed wpisem hipoteki na danej nieruchomości.
Podczas przenoszenia własności nieruchomości mogą pojawić się oczywiście problemy po stronie dewelopera. Może on odmówić takiego przeniesienia lub w trakcie realizacji inwestycji może nastąpić zmiana dewelopera.
W momencie odmowy ze strony dewelopera nabywca powinien złożyć w sądzie pozew z zobowiązaniem dewelopera do przeniesienia własności na jego rzecz. Dzięki tak sformułowanemu wnioskowi sąd może złożyć takie oświadczenie za dewelopera w postaci wyroku.
W tym przypadku również warto skorzystać z profesjonalnej pomocy doradców, którzy doskonale znają takie sytuacje i wiedzą, jakich formalności należy dopełnić, aby móc domagać się swoich praw. Jest to przydatne zwłaszcza, iż deweloperzy często dokonują przekształceń podmiotowych swoich przedsiębiorstw lub zbywają nieruchomości na inne podmioty. W tym przypadku należy prawidłowo określić bierną legitymację procesową, co dla przeciętnego nabywcy nieruchomości może wydawać się rzeczą skomplikowaną. W istocie nabywca nie jest w stanie znać się na wszystkim dotyczącym rynku nieruchomości deweloperskich. Warto więc poprosić o pomoc fachowców, którzy skutecznie pomogą przeprowadzić całą procedurę.
Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
