Roszczenia z umowy deweloperskiej

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Roszczenia z umowy deweloperskiej | 797 014 014

Kiedy decydujemy się na zakup mieszkania od dewelopera, jesteśmy przekonani, że będziemy mieć do czynienia z profesjonalną obsługą.

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

  • W umowie deweloperskiej średnio znajdujemy kilka bardzo niebezpiecznych dla nabywcy klauzul.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów deweloperskich.
  • Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Zamów analizę

Deweloper zawiódł? Masz prawo do roszczeń z umowy deweloperskiej!

W dobie konkurencyjności najczęściej tak się właśnie dzieje. Każda firma deweloperska stara się pozyskać klienta nie tylko atrakcyjnymi cenami, ale również – a może nawet przede wszystkim – rzetelną i profesjonalną obsługą, za którą idą rekomendacje zadowolonych klientów. Co jednak jeżeli dzieje się zupełnie inaczej?

Każdy deweloper, który chce utrzymać się jak najdłużej na rynku, powinien podchodzić do swych zobowiązań z najwyższą starannością. Rzeczywistość potrafi jednak pisać różne scenariusze. Jeszcze przed wejściem w życie Ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego sprawy na gruncie nabywca – deweloper przypominały często grę w ruletkę. Ustawa deweloperska wprowadzona została w celu regulacji stosunków między nabywcą nieruchomości a deweloperem. Głównym zaś powodem była potrzeba zapewnienia większej ochrony interesów kupujących.

Słuszność wprowadzenia takiej ustawy najlepiej obrazuje fakt, że przed jej wprowadzeniem środki, jakie wpłacał nabywca domu lub mieszkania nie podlegały ochronie przed niewypłacalnością dewelopera. Efektem takiego stanu rzeczy była nie tylko upadłość samego dewelopera, która pociągała za sobą brak prawa własności przyznanego dla nabywcy, ale także konieczność dalszego spłacania kredytu zaciągniętego na mieszkanie lub dom, którego nabywca ostatecznie się nie doczekał.

Za przykład ochrony, jaką daje umowa deweloperska, może posłużyć konieczność podpisywania notarialnych umów deweloperskich, co jeszcze przed rokiem 2011 nie było niczym oczywistym. Powszechną praktyką było podpisywanie  zwykłych umów, które nijak nie zabezpieczały interesów nabywcy. Wprowadzona ustawa nie zapewnia pełni bezpieczeństwa, określa jednak niezbędne minimum, jakie musi zawierać każda umowa deweloperska. Minimum tym jest zaś wprowadzenie tzw. środków ochrony nabywców. Najważniejszym elementem takich środków ochrony jest posiadanie otwartego bądź zamkniętego rachunku powierniczego. Służy on zamrożeniu środków wpłacanych przez nabywcę, który wpłaca je w ratach o odpowiedniej, ustalonej wcześniej wysokości. Bank, w którym otwarto rachunek powierniczy, wypłaca środku na rzecz dewelopera dopiero w momencie zamknięcia poszczególnych etapów budowy. W niektórych przypadkach przekazuje je deweloperowi dopiero na ostatnim etapie, a więc w momencie przeniesienia własności mieszkania lub domu na nabywcę.

Kontrast eksperta z Pewnego Lokalu i konsultanta z innej kancelarii. Przedstawiciel z kancelarii ceni się za pozornie za obniżoną cenę, trzyma się od argumentów z daleka, nie ma wiedzy zaawansowanej, brakuje mu kontaktów z inżynierami. Za to adwokat Pewnego Lokalu ma nieukrytą cenę,  odnajdzie się w sporach, zna się na rynku nieruchomości i posiada stały kontakt z inżynierami.Żeby dokonać bezpiecznego zakupu nieruchomości, dobrze by było skonsultować umowę z doradcą prawnym z Pewnego Lokalu. Nasi prawnicy są ekspertami na rynku nieruchomości, a ceny ich usług są bez ukrytych kosztów. Adwokaci z Pewnego Lokalu nie boją się wyzwań. Sprawdź razem z prawnikiem, jakie kary umowne, roszczenia wynikają z umowy deweloperskiej, którą podpisujesz.

Masz wpływ na kształt zawieranej umowy

Rynek deweloperski ma się w Polsce całkiem dobrze, a szukający mieszkań lub domów coraz częściej decydują się na skorzystanie z usług firm deweloperskich. Zatem, czy jest się jeszcze czego obawiać?

Ustawa deweloperska nie zmiotła z rynku firm, które zyskują dzięki niewiedzy lub zbyt wysokim zaufaniu klientów. Nie może również zapewnić, że deweloper nie zechce oszczędzić na używanych materiałach. Tak naprawdę sam deweloper nie jest zobligowany do wprowadzenia szeregu zabezpieczeń, które mają na celu podwyższyć ochronę interesu nabywcy.

Darmowy poradnik Umowa deweloperska
tutorial cover
Darmowy poradnik Umowa deweloperska Podaj telefon, na który wyślemy link
Kliknij po więcej darmowych poradników

Prawidłowo sporządzona umowa deweloperska powinna uwzględniać interesy obu stron – nabywcy oraz dewelopera. Niestety nawet po wprowadzeniu ustawy często możemy obserwować brak zachowania tej równowagi. Dzieje się tak, ponieważ przygotowanie umowy odbywa się jednostronnie. Zatem o zawartych w umowie zapisach decyduje sam deweloper, który oczywiście konstruuje umowę jak najkorzystniej dla swojej firmy.

Uważaj na niedozwolone postanowienia w Twojej umowie

Podpisując umowę, należy zwrócić uwagę na zamieszczenie w niej postanowienia zawierającego oświadczenie nabywcy dotyczące prawidłowości wykonania określonych czynności po stronie dewelopera. Często oświadczenie to zawiera zobowiązanie nabywcy do powstrzymania się w przyszłości od zgłaszania roszczeń. Może to skutkować ograniczeniem lub całkowitym wyłączeniem odpowiedzialności dewelopera. Takie postanowienia są postanowieniami niedozwolonymi (tzw. klauzule abuzywne), a więcej informacji na ten temat znaleźć można w kodeksie cywilnym (art. 3851 § 1 kc w zw. z art. 3853 pkt 2 kc).

Kolejnym przykładem niedozwolonych postanowień są te, dzięki którym deweloper nakłada na nabywcę dodatkowe obowiązki. Mogą one dotyczyć konieczności zawarcia umowy ubezpieczeniowej ze wskazaną przez dewelopera firmą ubezpieczeniową, konieczności wykończenia lokalu w określonym  terminie, konieczności partycypowania w utrzymaniu nieruchomości należących do dewelopera i wielu innych nieuzasadnionych kwestii.

Należy pamiętać, że do uzasadnionych zobowiązań nabywcy należy:

  • zapłata ceny w terminach określonych w umowie deweloperskiej,
  • odbiór nieruchomości będącej przedmiotem umowy,
  • podpisanie umowy przenoszącej własność.

Pozostałe obowiązki nakładane na nabywcę powinny mieć uzasadnienie w przepisach, w przeciwnym wypadku można je nazwać klauzulami abuzywnymi.

Ujawnienie roszczenia nabywcy w księdze wieczystej

Nie jest powiedziane, że nabywca nie ma wpływu na ostateczny kształt umowy. To sam kupujący powinien upominać się o część istotnych z jego punktu widzenia zapisów w umowie. W tym celu najlepiej skorzystać z profesjonalnej i fachowej pomocy osób, które doskonale potrafią analizować umowy deweloperskie, a ich interesem jest najwyższe dobro kupującego dom lub mieszkanie. Profesjonaliści tacy będą w stanie wyłapać wszelkie nieścisłości, a także podpowiedzieć, jakie zapisy warto jeszcze wprowadzić do umowy.

W przypadku niewykonania lub wykonania nienależytego umowy deweloper odpowiada za dokonane szkody wyrządzone nabywcy nieruchomości. Art. 471 kc zobowiązuje dewelopera do naprawienia tych szkód.

Jednym z podstawowych narzędzi ochrony nabywców lokali jest tzw. ujawnienie roszczenia nabywcy w księdze wieczystej. Zgodnie ze wspomnianą ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 roku, w księdze wieczystej, która prowadzona jest dla nieruchomości, na której prowadzone jest działanie deweloperskie, można ujawnić roszczenie ze strony nabywcy o:

  • wybudowanie budynku,
  • wyodrębnienie lokalu mieszkalnego,
  • przeniesienie prawa własności i innych niezbędnych do korzystania z nieruchomości praw,
  • przeniesienie użytkowania wieczystego,
  • przeniesienie części własności nieruchomości.

Ujawnienie roszczeń zamieszczana jest w akcie notarialnym dokumentującym zawarcie przedmiotowej umowy. Jest to stosowny wniosek wieczystoksięgowy, który notariusz składa w odpowiednim sądzie rejonowym.

Przy podpisywaniu umowy deweloperskiej należy skorzystać z posiadanego uprawnienia i ujawnić roszczenie. Jest to ochrona interesów nabywcy w momencie, gdyby deweloper przeniósł własność nieruchomości na inną osobę. Ujawnienie roszczeń daje w takiej sytuacji możliwość domagania się przeniesienia własności od nowego nabywcy.

Należy również dodać, że na mocy art. 31 Ustawy Deweloperskiej ustawodawca nałożył na nabywcę obowiązek zgody na wykreślenie jego roszczeń z księgi wieczystej w momencie odstąpienia do umowy deweloperskiej.

Upadłość dewelopera a roszczenia nabywcy

Rynek nieruchomości narażony jest na wiele sytuacji kryzysowych. Dlatego tym bardziej należy zabezpieczyć się  na wszystkich możliwych frontach. W momencie upadłości dewelopera najlepiej chronione są interesy tych nabywców, których roszczenia z umowy deweloperskiej zostały wpisane do księgi wieczystej najwcześniej. Zwłaszcza przed wpisem hipoteki na danej nieruchomości.

Korzystaj z fachowej pomocy

Podczas przenoszenia własności nieruchomości mogą pojawić się oczywiście problemy po stronie dewelopera. Może on odmówić takiego przeniesienia lub w trakcie realizacji inwestycji może nastąpić zmiana dewelopera.

W momencie odmowy ze strony dewelopera nabywca powinien złożyć w sądzie pozew z zobowiązaniem dewelopera do przeniesienia własności na jego rzecz. Dzięki tak sformułowanemu wnioskowi sąd może złożyć takie oświadczenie za dewelopera w postaci wyroku.

W tym przypadku również warto skorzystać z profesjonalnej pomocy doradców, którzy doskonale znają takie sytuacje i wiedzą, jakich formalności należy dopełnić, aby móc domagać się swoich praw. Jest to przydatne zwłaszcza, iż deweloperzy często dokonują przekształceń podmiotowych swoich przedsiębiorstw lub zbywają nieruchomości na inne podmioty. W tym przypadku należy prawidłowo określić bierną legitymację procesową, co dla przeciętnego nabywcy nieruchomości może wydawać się rzeczą skomplikowaną. W istocie nabywca nie jest w stanie znać się na wszystkim dotyczącym rynku nieruchomości deweloperskich. Warto więc poprosić o pomoc fachowców, którzy skutecznie pomogą przeprowadzić całą procedurę.

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu promocyjnego.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Dowiedz się, jak podpisać umowę deweloperską.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 139 opinii.

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Analiza dokumentacji prawnej z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Wysoka specjalizacja

Wysoka specjalizacja

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Realizacja w 48h

Realizacja w 48h

Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku pierwotnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów.

Jak kupić nieruchomość od dewelopera?
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik odbioru technicznego od dewelopera
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Kary umowne w umowach nieruchomościowych
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Rękojmia
nieruchomości
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Cesja i inne formy flipowania nieruchomości
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik dla nabywców na rynku wtórnym
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Badanie
termowizyjne
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Sprawdzenie prac wykończeniowych
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Umowa deweloperska - na co zwracać uwagę?
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Audyt
działki
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik
poodbiorowy
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Operat
szacunkowy
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik
o metrażu
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link

Czym jest ustawa deweloperska?

Zachęcamy do obejrzenia wywiadu na temat umowy deweloperskiej.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka