Zarezerwuj

O co pytać przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym?

Mieszkania z rynku wtórnego to bardzo dobra inwestycja. Zdarza się jednak, że po zakupie okazuje się, że w lokalu są wady, o których nie mieliśmy pojęcia. O co pytać i co sprawdzić, aby mieć pewność, że podjęta decyzja jest słuszna?
wykrzyknik kontaktu pewny lokal
prawnik pewnego lokalu wykrzyknik kontaktu pewny lokal

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

navigate_before dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

prawnik pewnego lokalu

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Zobacz, jak możemy Ci pomóc na rynku wtórnym.

Obejrzyj film, w którym wyjaśniamy, dlaczego warto zlecić nam audyt mieszkania lub domu na rynku wtórnym.


Kupno mieszkania z rynku wtórnego – na co zwracać uwagę?

Na początku musisz oczywiście obejrzeć mieszkanie. Przede wszystkim powinno Ci ono odpowiadać pod kątem lokalizacji, infrastruktury i sąsiedztwa, a także pod względem rozkładu pomieszczeń, nasłonecznienia czy położenia odnośnie pięter czy wind.

Oprócz tego musisz także zapytać, a najlepiej sprawdzić samodzielnie, w jakim stanie są wszelkie instalacje (wodno-kanalizacyjna, gazowa, elektryczna), jakiej grubości są ściany, czy w mieszkaniu nie ma wilgoci, a także jak mają się drzwi, okna czy balkon. To, czy będzie interesować Cię stan łazienki, kuchni czy salonu, zależy od tego, czy zamierzasz od razu zamieszkać w konkretnym miejscu czy tylko je odświeżyć, czy też może przeprowadzić remont generalny. Jeśli jednak zdecydujesz, że metamorfozę przeprowadzisz za jakiś czas, musisz mieć pewność, że meble czy sprzęty kuchenne lub prysznic jeszcze posłużą.

Warto także zwrócić uwagę na to, jaka jest kondycja całego bloku czy kamienicy, w której chcesz zamieszkać. Chodzi tutaj o stan dachu, schodów czy wind. Jeżeli zauważysz, że nie sprawdzają się zbyt dobrze, może się okazać, że za jakiś czas trzeba będzie je wymienić, a to wpłynie na wysokość czynszu.


Przedstawiamy pytania, które warto zadać przed zakupem mieszkania.

ABC kupna mieszkania – aspekty prawne

Kolejne pytania, jakie musisz zadać, dotyczą aspektów prawnych związanych z mieszkaniem.

Najważniejszym dokumentem jest księga wieczysta, w której zapisane są wszystkie istotne kwestie. Co możesz w niej znaleźć? Między innymi to, kim jest właściciel lokalu mieszkalnego, czy jest jakieś zadłużenie oraz czy podpisano jakąś służebność lub umowę dożywocia. W niej zawarte są także wszelkie inne kwestie prawne, które mogą Ci zaszkodzić, jeśli ich nie wyłapiesz przed zakończeniem transakcji.

Nie zapomnij także poprosić o zaświadczenie o stanie zameldowania, które powinien dostarczyć Ci właściciel. Przed ostatecznym dobiciem targu stan zameldowania musi być zerowy. Dlaczego? Ponieważ jeśli dopuścisz do tego, aby w konkretnej nieruchomości zameldowane były osoby trzecie, to musisz liczyć się z tym, że w którymś momencie będą one mogły domagać się mieszkania w Twoim lokalu.

Odpowiednia umowa

Ostatnie pytania dotyczyć powinny umowy. Często zdarza się, że mimo iż właściciel odpowiada na każdą wątpliwość, to trudno jest wszystko zrozumieć. W takiej sytuacji warto skorzystać z pomocy firm, które dokładnie przeanalizują dokument i wydadzą swoją opinię dotyczącą za i przeciw jego podpisaniu.

Bardzo prosty przykład, który wielu zna z życia: przemiły właściciel wielokrotnie zapewnia, że wyprowadzi się w ciągu kilku tygodni. Mijają miesiące, a on wciąż zajmuje mieszkanie. Przeszkadzają mu a to obowiązki w pracy, a to trwający właśnie urlop i ciągle nie może zabrać swoich rzeczy. Jeśli w umowie przedwstępnej nie została zapisana konkretna data wyprowadzki, to taka sytuacja może się ciągnąć w nieskończoność. Tak naprawdę tylko od dobrej woli właściciela mieszkania i umiejętności perswazji kupującego zależy, czy w końcu się dogadacie.

Gdyby w umowie zapisany został harmonogram, to właściciel mieszkania musiałby się martwić o to, jak zdążyć na czas z wyprowadzką. Szczególnie, jeśli za opóźnienia przewidziałbyś kary.

O co jeszcze pytać przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym? Pułapki przy zakupie

Kolejnym częstym nieporozumieniem jest brak ustaleń dotyczących tego co zostaje w mieszkaniu, a co zostanie zabrane. Jeśli liczysz  na to, że właściciel zabierze ze sobą ciężkie, zabierające miejsce sprzęty, to musisz to ustalić na piśmie.

Jeśli z kolei zależy Ci, by się wprowadzić i mieć już podstawowe meble, to może Cię boleśnie zaskoczyć, gdy okaże się,  że pomiędzy wpłaceniem pieniędzy a przekazaniem kluczy co kilka dni kolejna rzecz znika z mieszkania. Ustal na piśmie wszystkie szczegóły na tyle drobiazgowo, na ile potrzebujesz. Jeśli meble nie są zbyt cenne, możecie poczynić tylko ramowe ustalenia. Jeśli mieszkanie ma zabytkowe wyposażenie (żyrandole, elementy stolarki, stiuki), to w umowie możesz wyszczególnić wszystkie elementy, które mają pozostać na miejscu.

To tylko początek tego, o co trzeba pytać przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym. W umowie powinno się znaleźć też wiele innych zapisów związanych m.in. z terminami płatności czy zadłużeniem mieszkania. Nie wiesz, czy druga strona pisała umowę samodzielnie czy w gronie prawników. Nie stawiaj się na przegranej pozycji osoby, która nie wie, o co pytać przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym. W takiej sytuacji warto skorzystać z pomocy firm, które dokładnie przeanalizują dokument i wydadzą swoją opinię dotyczącą za i przeciw jego podpisania. Wybierz idealne mieszkanie z rynku wtórnego i ciesz się swoim wymarzonym lokum! Poniżej jeszcze kilka porad, które mogą Ci w tym pomóc.


To tylko początek tego, o co trzeba pytać przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym.

Mieszkanie z rynku wtórnego: o co pytać w spółdzielni?

Zastanawiasz się, o co pytać w spółdzielni przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym?

W niektórych spółdzielniach spotkasz ludzi, którzy chętnie wyjawią Ci nieoficjalne informacje na temat mieszkania, a nawet sekrety właścicieli. W innych napotkasz na mur milczenia. Jeśli masz poważne wątpliwości przed podpisaniem umowy, nie wahaj się przynajmniej spróbować zasięgnąć języka w spółdzielni mieszkaniowej. Być może dowiesz się o drogim, planowanym remoncie, na który będą musieli złożyć się wszyscy lokatorzy – łącznie z Tobą. A może na horyzoncie są spadkobiercy kamienicy, więc większość lokatorów wyprowadza się, by uniknąć nieuchronnych problemów? Jeśli nie masz zbyt dobrych kontaktów z pracownikami spółdzielni, możesz szukać takich informacji w urzędzie gminy, prasie lokalnej i na forach dla mieszkańców.

Kolejną rzeczą, o którą warto pytać przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym, jest stan opłat. Poproś właściciela mieszkania, by zaświadczył, że nie zalega z opłatami. Następnie poproś o potwierdzenie tego oświadczenia w spółdzielni.

Możliwe, że będzie Ci potrzebne jego upoważnienie, by dowiedzieć się konkretów. Na podobnej zasadzie zapytaj o to samo u dostawcy internetu czy prądu. Z kolei w urzędzie gminy możesz po uzyskaniu pełnomocnictwa właściciela sprawdzić, czy nikt nie jest w danym lokalu zameldowany.

O co pytać podczas oglądania mieszkania? Lista pytań przy zakupie

Większość rzeczy możesz sprawdzić sam lub z prawnikiem czy budowlańcem z firmy Pewny Lokal. Nie potrzebujesz do tego właściciela mieszkania, a co najwyżej jego pozwolenia na wgląd w niektóre dokumenty. Nie oznacza to jednak, że nie warto o nic pytać przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym. Nie chodzi nawet o konkrety, ale o ogólne wrażenie. Czasem to właśnie rozmowa z właścicielem sprawia, że rozwiewają się wszystkie wątpliwości. Innym razem całkiem dobra oferta traci podczas takiej rozmowy urok. Nie ignoruj więc pierwszego i drugiego wrażenia podczas wizyty w mieszkaniu.

Jeśli właściciel sprawia złe wrażenie, to może być dla Ciebie ważna wskazówka. Po pierwsze musisz z tym człowiekiem rozmawiać jeszcze nie raz podczas załatwiania formalności. Jeśli jest niegrzeczny i kombinuje, to będzie Ci trudno doprowadzić transakcję do końca. W dodatku cały czas będziesz musiał patrzeć mu na ręce, a to będzie drenowało Twoje siły. Poza tym taka osoba może ukrywać coś odnośnie stanu mieszkania, długów czy sąsiedztwa.

O co pytać przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym przy pierwszej wizycie w mieszkaniu?

Możesz zapytać właściciela, czy nie ma nic przeciwko temu, byś sprawdził stan instalacji lub odwiedził piwnicę. Jeśli pojawią się obiekcje, to powinieneś potraktować to jako dzwonek alarmowy. Dlatego też tak bardzo polecamy wizytę wraz z ekspertem budowlanym Pewny Lokal. Będzie wiedział, o co pytać przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym, a do zadania podejdzie profesjonalnie, przez co łatwiej będzie mu zadawać pytania, których Ty wstydziłbyś się zadać.

Mieszkanie z rynku wtórnego – na co zwracać uwagę w ogłoszeniu?

Zanim jeszcze będziesz miał okazję odwiedzić lokal i zastanawiać się, o co pytać przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym, musisz przebrnąć przez etap analizy ofert. Na to samo ogłoszenie, co Ty, trafiają tysiące chętnych. Nic dziwnego, że atrakcyjne oferty znikają tak szybko. Pozostają więc ogłoszenia, w których nie wszystko wygląda tak różowo. Czy trzeba je z góry skreślać?

Bądź ostrożny, jeśli oferta jest dostępna na portalu od wielu lat czy miesięcy. Prawdopodobnie mieszkanie ma wady, o których nie ma mowy w ogłoszeniu – w przeciwnym razie szybko znalazłby się chętny. Jeśli w ofercie nie ma pewnych podstawowych danych, to często stoi za tym jakiś sekret,  a mieszkanie okaże się wadliwe. W razie poważnych wątpliwości przede wszystkim od razu umów się na rozmowę telefoniczną, by wyjaśnić wszystkie sporne kwestie.

Oczywiście nikt nie zamierza oglądać mieszkania, jeśli w ogłoszeniu w ogóle nie ma żadnych zdjęć. Jeśli jednak zdjęcia są niewyraźne czy złej jakości, to nie skreślaj obiektu. Może się okazać, że w rzeczywistości wygląda dużo lepiej, a właśnie te nieudane zdjęcia sprawiają, że nikt nie zainteresował się nim do tej pory. Bywa zresztą również odwrotnie, gdy oszałamiające zdjęcia są obrobione cyfrowo, a cały urok lokalu to zasługa zabiegów home stagingowych agenta nieruchomości.

O co pytać przez telefon zanim obejrzysz mieszkanie z rynku wtórnego?

Rozmowy telefoniczne podczas szukania mieszkania mogą wywoływać sporo nerwów. Właściciele są zwykle nastawieni niechętnie, bo tylko czekają na wścibskie pytania i niezdecydowanych chętnych. Kupujący nie wiedzą z kolei, o co pytać przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym i boją się oszustw.

Jak przeprowadzić idealną rozmowę ze sprzedającym mieszkanie?

Nie zaczynaj w pierwszych słowach od finansów ani tym bardziej od negocjacji. To częsty błąd niedoświadczonych kupujących. Czas na zbicie ceny nadejdzie później, gdy już obejrzysz mieszkanie z ekspertem budowlanym Pewny Lokal i będziesz miał jasne dane na temat jego wad. Rozpoczynanie rozmowy od zbijania ceny w niczym nie pomoże, może wręcz negatywnie nastawić do Ciebie właściciela mieszkania.

O co więc pytać przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym?

Po kilku kurtuazyjnych pytaniach kontrolnych, które mają sprawdzić nastawienie właściciela mieszkania, przejdź do sedna. Dopytaj o  te szczegóły, które budzą Twoje wątpliwości na podstawie analizy ogłoszenia. Nie ma sensu unikać trudnych pytań, bo to właśnie te kwestie są najważniejsze i  prawdopodobnie to ich będzie unikał Twój kontrahent. Zapytaj więc wprost, czy mieszkanie jest zadłużone, czy jest do remontu, czy działa w nim ogrzewanie – chodzi o wszystkie te rzeczy, które właściciel próbował ukryć w ogłoszeniu.

Nie myśl, że Twoje pytania są nie na miejscu! Gdyby sprzedający podał wszystkie dane uczciwie w ogłoszeniu, to nie narażałby się na takie rozmowy. Dla niego to też dobra lekcja – prawdopodobnie, gdy kilka razy będzie musiał tłumaczyć to samo, sam szybko dojdzie do wniosku, że lepiej napisać prawdę w ogłoszeniu i oszczędzić czas – swój i kupujących. Poza tym dzięki temu nie będziesz musiał oglądać mieszkań, które ewidentnie nie są dla Ciebie.


Nie zaczynaj w pierwszych słowach od finansów ani tym bardziej od negocjacji.

Sąsiedzi i otoczenie – o co pytać, oglądając mieszkanie?

Kolejnym trudnym tematem dotyczącym tego, o co pytać przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym, jest otoczenie obiektu. Prawdopodobnie właściciel nie powie Ci, jeśli sąsiadują z nim nieznośni i głośni sąsiedzi. Przede wszystkim zdaj się na własne obserwacje.

Gdy idziesz oglądać mieszkanie, poza nim skup się na kilka minut również na klatce schodowej i podwórku. Czasem wystarczy usiąść na ławce przed blokiem na kwadrans, by dowiedzieć się, jaki klimat panuje na tym osiedlu. Możesz też wejść na najwyższe piętro budynku, a także przejechać się windą. Brzydki zapach, hałasy, pomazane mury – powinno Cię interesować nie tylko to, jak jest w najbliższym otoczeniu Twojego wymarzonego mieszkania, ale też na wyższych i niższych piętrach. W końcu mieszkający tam głośni sąsiedzi mogą Ci przeszkadzać każdego dnia.

Jeśli chodzi o dalsze sąsiedztwo mieszkania, to przeprowadź kwerendę w internecie. Sprawdzaj, czy nie są planowane w pobliżu głośne inwestycje (spalarnia śmieci, lotnisko, autostrada, więzienie), o których powinieneś wiedzieć.

Wskazówką może być też plan zagospodarowania przestrzennego dostępny w urzędzie gminy. Jeśli np. cała okolica jest przeznaczona pod niską zabudowę mieszkalną, to możesz spać spokojnie. To kolejny przykład tego, o co warto pytać przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym. O sąsiedztwo i planowane inwestycje możesz też zapytać w spółdzielni mieszkaniowej. 

Stan techniczny mieszkania z rynku wtórnego – o co pytać?

Stan mieszkania to temat rzeka. Nasi eksperci przygotowali serię filmów i poradników na temat tego, o co pytać przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym. Przede wszystkim zamiast oglądać mieszkanie samemu, wybierz się z fachowcem, który podpowie Ci, na co musisz zwrócić uwagę. Sam pewnie nie będziesz pamiętał, by zabrać na oględziny mieszkania poziomicę, taśmę klejącą czy kątownik.

Nasz ekspert zajmie się tym za Ciebie i będzie pamiętał, żeby sprawdzić:

  • metraż mieszkania,
  • stan balkonu,
  • wentylację,
  • wszystkie inne parametry opisane bardziej szczegółowo w dalszych częściach tekstu.

Poza samym mieszkaniem, warto zwrócić też uwagę na to, czy i jak budynek został ocieplony. Jeśli mieszkanie jest na ostatnim piętrze, warto zwrócić uwagę na stan dachu. Mało kto decyduje się na badanie mieszkania z rynku wtórnego kamerą termowizyjną. A szkoda! W końcu w starym budownictwie straty cieplne są zazwyczaj znacznie większe niż w takim, które zostało świeżo wybudowane.  Na obrazie z kamery dostrzeżesz miejsca, w których np. gryzonie wyjadły izolację, dach był naprawiany na szybko, a okna są nieszczelne. Sam nie ocenisz tych aspektów na pierwszy rzut oka.

Tak zwany home staging to metoda, która pozwala szybko sprawić, że mieszkanie będzie wyglądało na droższe, niż jest w rzeczywistości. Zapalenie zwykłej świecy zapachowej może wpłynąć na wrażenie, jakie robi lokal. Jeśli możesz, poproś jednak o zgaszenie świec i zwracaj uwagę na to, czy na Twoje przybycie roztoczono zapach z atomizera. Stan techniczny lokalu to nie tylko wrażenia wizualne, ale też zapach. Zazwyczaj kadzidła i aromatyzery maskują zapach grzyba lub niedrożnych rur. Aby nie paść ofiarą zmyślnego home stagingu warto nastawiać się na mieszkanie tak, jakby nie było w nim żadnych mebli. To często daje dystans do stanu lokalu. Gdy w środku są eleganckie, drogie meble, można przymknąć oko na plamy na ścianach i ubytki tynku. A przecież to nie za meble płacisz setki tysięcy złotych.


Poza samym mieszkaniem, warto zwrócić też uwagę na to, czy i jak budynek został ocieplony.

Długi, komornik, spadkobiercy a mieszkanie z rynku wtórnego

Większość osób kupujących mieszkanie po raz pierwszy nawet nie wie, jak łatwe jest sprawdzenie podstawowych wad prawnych lokalu. Czasem zamiast zastanawiać się, jak i o co pytać przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym, wystarczy sprawdzić księgę wieczystą, by znaleźć odpowiedzi na wszystkie nurtujące nas pytania. Samo sprawdzenie to oczywiście dopiero początek. Jeśli nie wiesz nic o prawie dotyczącym nieruchomości czy spadków, to zapisy w księdze mogą wydać Ci się tajemnicze. Dlatego polecamy naszą analizę prawną – dowiesz się, co kryje się za pojęciami, które w pierwszej chwili nic Ci nie mówią.

Z księgi wieczystej możesz dowiedzieć się, czy mieszkanie jest obłożone hipoteką, a także czy ma współwłaścicieli lub czy ktoś zgłasza do niej roszczenia. Jednak to również najbardziej podstawowe dane – nie czekaj aż w umowie kupna lub już po jej zawarciu doczytasz, ile metrów tak naprawdę ma Twoje mieszkanie. Zamiast tego sprawdź to w księdze wieczystej. To bardziej solidna podstawa do pertraktacji cenowych niż metraż rzucony „na oko” w ogłoszeniu. Zresztą czasem nawet sam właściciel może nie wiedzieć, ile konkretnie metrów ma jego mieszkanie. Ty możesz to sprawdzić.

Mało kto wie, że jeśli w mieszkaniu działała firma poprzedniego właściciela, który zalegał z podatkami lub ZUS-em, to nabywca będzie musiał je uregulować po zakupie. Dlatego o ile właściciel ma osobowość prawną, to warto poprosić go o odpowiednie zaświadczenie zanim podpiszecie umowę. Możesz wpisać do umowy przedwstępnej, że zbywający oświadcza, iż mieszkanie nie jest obciążone żadnymi długami.

Często słyszy się straszne historie dotyczące dawnych długów, jakie pojawiają się już po zakupieniu mieszkania. Jeśli zadbasz o taki wpis do umowy, skontrolujesz księgę wieczystą i zrobisz rozeznanie w spółdzielni, to w razie problemów będziesz dobrze zabezpieczony przed ewentualnymi roszczeniami. Chroni Cię domniemana uczciwość ksiąg wieczystych i oświadczenia właściciela mieszkania. To oznacza, że nawet, jeśli już wtedy było wiadomo o długach, ale nie było o nich informacji w księdze wieczystej, a właściciel Ci o nich nie powiedział, to musiałeś założyć, że mieszkanie nie jest zadłużone. Dodatkowo wyposażony w raport prawny Pewny Lokal możesz spać spokojnie już po nabyciu mieszkania.

Terminy, czyli o co pytać zanim podpiszesz umowę

Na rynku wtórnym zasady są nieco luźniejsze niż wtedy, gdy kupujesz mieszkanie od dewelopera. Tam to deweloper ma przewagę, tu zazwyczaj obie strony mają podobne doświadczenie, jeśli chodzi  o podpisywanie umów. Jeśli jednak druga strona podsuwa Ci umowę, zawsze warto ją przejrzeć z prawnikiem. Z kwestii, o które warto pytać, zanim podpiszesz umowę, zważ szczególnie na terminy. Możesz je dostosować tak, by to Tobie było wygodnie podczas przeprowadzki.

Zwracaj uwagę na:

  • termin wpłaty zaliczki i pełnej kwoty,
  • kary za niedotrzymanie terminów (dla obu stron),
  • termin wyprowadzki właściciela mieszkania,
  • ostateczny termin umówionych remontów, przekazania kluczy, dostarczenia dokumentów itp.

Wszystko to pozwala wyeliminować właściwie większość problemów, które mogłyby stanąć na Twojej drodze, podczas gdy powinieneś cieszyć się nowym mieszkaniem. Nie wiesz, czy druga strona nie korzysta z pomocy prawnej podczas konstruowania dokumentu. Warto więc też odpowiednio zadbać o swoje interesy. Szczególnie, że w odniesieniu do wartości mieszkania taki wydatek na poziomie kilkuset złotych jest właściwie niewielki.

Stan okien, drzwi, stolarki w mieszkaniu z rynku wtórnego

Kolejną rzeczą, o którą warto pytać przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym, jest stan okien i drzwi. Jeśli były w ciągu ostatnich kilku lat wymieniane, to być może uda Ci się dowiedzieć, jaki był dostawca, model itp. i łatwiej będzie Ci stwierdzić, czy ich jakość jest odpowiednia.

Jeśli chodzi o stan okien plastikowych, to sprawdzaj kamerą termowizyjną, czy są szczelne. To przez nie najbardziej ucieka ciepło, co przekłada się na temperaturę w domu i wysokość rachunków. W przypadku starszej stolarki okiennej okna trzeba dokładnie obejrzeć, zwracając uwagę na ślady po kornikach, wyszczerbienia i nieszczelności. Przed zakupem otwórz i zamknij wszystkie okna w domu, bo bez tego nie dowiesz się, czy są bez zarzutu. W nowym budownictwie i remontowanych obiektach raczej nie masz się czego obawiać. Najbardziej uważnie trzeba przyglądać się oknom w najstarszych kamienicach. Cena samego lokalu może być niska, ale z oknami mogą być duże problemy, a każdy komplet drewnianych okiennic może kosztować nawet powyżej tysiąca złotych.

Z podobnych powodów warto przyjrzeć się drzwiom. Zwróć uwagę na solidność samych skrzydeł, ale też ościeżnic. Sprawdź, czy wszystkie systemy są bezpieczne i bez wad, tzn. czy drzwi nie zatrzaskują się, gdy zamkniesz je na klucz lub na klamkę. Przy okazji warto sprawdzić, czy działają domofony i dzwonek do drzwi. Wszystko to może się wydawać małostkowe, bo każdy z tych elementów nie jest drogi. Jeśli jednak nie zwrócisz na nie uwagi, a po zakupie mieszkania będziesz musiał wymieniać drzwi ościeżnice, domofon, dzwonek i okna, to początki w nowym mieszkaniu będą dla Ciebie trudne i będziesz musiał wydać nawet dziesiątki tysięcy złotych.

Obserwacja drobnych elementów, poparta wiedzą, o co pytać przy kupnie mieszkania, pozwala świadomie podjąć ostateczną decyzję. Jeśli np. mieszkaniu w kamienicy nie domykają się niektóre z drzwi, to warto wiedzieć, czy wystarczy naoliwić zawiasy, czy trzeba liczyć się z większymi kosztami. Im starszy budynek, tym droższa będzie wymiana stolarki, dlatego zdecydowanie stan drzwi i okien jest tym, o co warto pytać w przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym.

Instalacje w mieszkaniu z rynku wtórnego – o co pytać?

O co pytać przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym pod kątem instalacji? Możesz dowiedzieć się, czy w mieszkaniu były przeprowadzane modernizacje – czasem  właścicielowi może to umknąć, o ile nie zapytasz.

Jest jeden bardzo prosty sposób, by sprawdzić stan elektryki, nawet jeśli nie znasz się na napięciach i przewodach. Wystarczyłoby poprosić o włączenie jednocześnie kilku energochłonnych urządzeń, jak czajnik elektryczny i pralka. Jeśli instalacja jest słaba, to w tym momencie powinny zadziałać bezpieczniki. Ekspert nie będzie musiał uciekać się do takich sztuczek, bo potrafi ocenić stan przewodów, napięcia w kontaktach czy rodzaj instalacji. Tobie pozostaje zapytać, z jakiego materiału wykonane są przewody i ocenić wizualny stan kontaktów.

To banał, ale możesz sprawdzić też ilość kontaktów w mieszkaniu. Obecnie w każdym pomieszczeniu standardowo podłączamy ładowarki i inne urządzenia. W starszych kamienicach bywa tak, że na pomieszczenie przypada tylko jeden kontakt, w dodatku umieszczony nie tam, gdzie byś chciał. Jeśli nie chcesz od razu po wprowadzeniu się pruć murów, warto to skontrolować.

Kolejnym, o co pytać przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym, jest instalacja wodna. Większość osób nie czuje się pewnie, gdy ma kontrolować stan hydrauliki. Oczywiście najlepiej, by zrobił to fachowiec, ale wiele rzeczy możesz stwierdzić samemu za pomocą bardzo prostych testów:

  • Odkręć wszystkie krany i sprawdź, czy woda z nich leci, a także jakie ma ciśnienie. Sprawdź też, czy działa zarówno ciepła, jak i zimna woda.
  • Nalej trochę wody do brodzika lub zlewu i sprawdź, czy szybko spływa.
  • Zajrzyj pod umywalkę i zlew - sprawdź, czy nie ma tam jakichś niepokojących zacieków, czy nic nie kapie, czy otoczenie zlewu nie jest np. zbutwiałe.

Tak naprawdę są to najważniejsze rzeczy pod kątem instalacji, o które trzeba pytać przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym.

Hałas, układ pomieszczeń, nasłonecznienie

O te trzy rzeczy zdecydowanie warto pytać przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego. Właściwie nie chodzi o to, co na ten temat ma do powiedzenia właściciel, ale o Twoje wrażenia. Najlepiej, jeśli mógłbyś choćby przez minutę pobyć w mieszkaniu sam.

Może się okazać, że od razu wychwycisz niepokojące hałasy, takie jak samoloty przelatujące tuż nad osiedlem, krzyki sąsiadów, odgłosy z instalacji itp. Niektórzy przychodzą na spotkanie z właścicielem mieszkania nieco wcześniej lub odwiedzają osiedle poza wyznaczonym terminem. Ich zdaniem właściciel może sporo ukryć, jeśli wybierze taką godzinę, w której akurat nie będzie żadnych niepokojących odgłosów. Przyjście o innej porze w inny dzień tygodnia może ujawnić dźwięki na klatce czy w sąsiedztwie, których inaczej byś nie odkrył. Jeśli jesteś w mieszkaniu i jest cicho, otwórz na chwilę okna – szczególnie tam, gdzie planujesz np. pokój dziecięcy. Być może okna doskonale wygłuszają hałas, ale po ich otwarciu w mieszkaniu nie da się wytrzymać z powodu natężenia dźwięków? Gdy chcesz użyć tego jako argumentu podczas negocjacji, a jest naprawdę głośno, użyj decybelomierza.

Jeśli chodzi o układ pomieszczeń i nasłonecznienie, to od wejścia zauważysz, czy czujesz się w mieszkaniu dobrze i czy jest w nim jasno. Tak samo jak za pomocą home stagingowych sztuczek można zamaskować niedostatki w rozkładzie pomieszczeń, tak często skreślamy dobre mieszkania, bo wydają się za ciemne. Tymczasem zdarza się, że w starym, PRL-owskim bloku wystarczy odsłonić kotary i zmienić ciemne meble, by zrobiło się jasno. Pod kątem nasłonecznienia warto wyznaczyć kierunki.

Okna od strony południowej dają najwięcej ciepła i światła. Są idealne w salonie i kuchni, ale już nie w sypialni.  W cenie są też okna na zachodzie i południowym zachodzie, bo światło wpada przez nie również po południu.

Najwięcej problemów może wiązać się z oknami od północy, bo w takim pomieszczeniu będzie chłodniej. Jeśli masz od tej strony balkon, a w pobliżu wysokie budynki, to może się okazać, że nic na nim nie wyrośnie z powodu niedostatecznej ekspozycji na światło.

O co jeszcze pytać przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym pod kątem oświetlenia? Poza kierunkami świata sprawdź też po prostu, czy jest dostatecznie dużo okien. W mieszkaniach dodanie nowego może być bardzo trudne lub niemożliwe. Zastanów się więc, czy wystarczy Ci to, co zastałeś.

Koszty utrzymania lokalu – zapytaj o ogrzewanie, wodę, gaz

Mało kto zastanawia się nad kosztami utrzymania mieszkania w momencie zakupu. A zdecydowanie warto o to pytać przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym! Najłatwiejszy sposób, by poznać konkrety, to zajrzeć do aktualnego rachunku za czynsz. Znajdziesz tam informacje o opłatach za gaz, śmieci, czynsz i inne elementy. Jeśli nie masz ze sprzedającym na tyle dobrego kontaktu, by o to pytać przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym, możesz podpytać sąsiadów, dowiedzieć się w spółdzielni lub sprawdzić na forach mieszkańców danego osiedla. To bardziej wiarygodne informacje niż relacje znajomych, którzy mieszkali w pobliżu wiele lat wcześniej.

Nie zawsze jest tak, że czynsz jest najwyższy tam, gdzie standard jest najlepszy (zresztą standard jest też kwestią gustu). Może się okazać, że to w ładniejszym mieszkaniu czynsz jest niższy. Przy okazji rozmów w spółdzielni warto pytać o fundusz remontowy – kiedy przeprowadzane były lub będą remonty i czy planowana jest podwyżka wydatków na fundusz.

Sprawdź też ceny prądu. Dostawcę zawsze możesz zmienić na tańszego, ale i tak warto o to pytać przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym. Nie wiesz, jakie zwyczaje jeśli chodzi o zużycie prądu ma obecny lokator, ale możesz porównać jego stawki  za prąd i wydatki ze swoimi i wyciągnąć wnioski. Czasem już po przejrzeniu rachunku za prąd w starej kamienicy staje się jasne, że zakup mieszkania po prostu się nie opłaca. Choć jest tańsze niż inne, to różnicę odczujesz z nawiązką po kilku latach wnoszenia opłat za ogrzewanie. W niektórych miastach nawet kilkadziesiąt procent kamienic nie ma ogrzewania miejskiego. Zanim kupisz taki lokal z romantycznym piecem kaflowym, poczytaj opinie mieszkańców, którzy mają takie rozwiązania u siebie. Warto pytać przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym o koszty takiego ogrzewania i komfort. Jeśli w mieszkaniu jest takie nietypowe rozwiązanie, warto zapłacić 100 zł za konsultację z elektrykiem i dopytać, czy w ogóle będzie możliwe, by w przyszłości wymienić piec na coś nowszego.

Podłogi, ściany, sufity – na co zwracać uwagę?

Podłogi, ściany i sufity to najważniejsze, o co warto pytać przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego. Im starszy budynek, tym uważniej powinieneś przyglądać się tym elementom.  Na pierwszy rzut oka ocenisz stan podłogi i ilość dziur w ścianach. Jeśli jednak masz do czynienia ze starszym budownictwem, to koniecznie poradź się kogoś podczas oględzin w mieszkaniu. Fachowiec będzie umiał odróżnić niegroźne i naturalne w starym mieszkaniu osypywanie się tynków od poważnych problemów z zawilgoconym i kruszącym się murem. Zwróć uwagę na wilgoć i ślady pleśni, których obecność możesz ocenić też za pomocą węchu. Śnieżna biel ścian nie musi świadczyć o tym, że grzyba nie ma, bo ściany mogły zostać odmalowane przed Twoim przybyciem.

W nowszych budynkach nasz ekspert może sprawdzić, jakie są odchyłki grubości tynku czy pionu ścian. Wszystko to ułatwi negocjowanie ceny, ale też pomoże stwierdzić, czy mieszkanie rzeczywiście warto kupić. Warto pokazać fachowcowi podłogę, o ile masz wątpliwości co do jej stanu. Samodzielnie możesz ją ponownie polakierować, ale już cyklinowanie to dość skomplikowany zabieg, a jeśli parkiet jest bardzo zniszczony, to może okazać się, że trzeba go zerwać. To wiąże się z kolejnymi wydatkami, a ułożenie nowej podłogi drewnianej może kosztować nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Wymiana posadzek to mniejsze koszty. Jeśli jednak kupujesz mieszkanie, bo urzekły Cię zabytkowe kafle, a te i tak trzeba będzie wymienić, to lepiej powstrzymać się z decyzją o zakupie.


Podłogi, ściany i sufity to najważniejsze, o co warto pytać przy kupnie mieszkania

Historia mieszkania z rynku wtórnego – czy warto o to pytać?

Omówiliśmy już większość aspektów praktycznych związanych z tym, o co pytać przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego. Na tym właściwie można zakończyć rozmowy z właścicielem lokalu. Niektórzy dodatkowo zastanawiają się,  czy pytać o historię budynku. Nie musisz tego robić, a dodatkowo jest mała szansa, że właściciel powie Ci prawdę. Czasem jednak warto na własną rękę sprawdzić w internecie informacje o budynku. Po pierwsze, dowiesz się o ważnych wydarzeniach z ostatnich lat – remontach, awariach czy problemach z sąsiadami. To może Cię zainteresować, szczególni jeśli to Twoje pierwsze mieszkanie w tej okolicy i nie znasz lokalnego kolorytu.

Do dawniejszej historii warto sięgać, jeśli kupujesz mieszkanie pod inwestycję. Przykładowo w jednym z warszawskich mieszkań w bloku dopiero niedawno odtworzono zamalowany w latach 50. rysunek, który zostawił na ścianie podczas wizyty w Polsce Pablo Picasso. W innych wciąż można podziwiać zabytkowe posadzki czy stiuki. Niekiedy w danym budynku mieszkała ważna postać. Wszystko to możesz wykorzystać po to, by zwiększyć wartość mieszkania w oczach nabywców. A jeśli dowiesz się czegoś, czego wolałbyś nie wiedzieć? Cóż, wówczas możesz posłużyć się tą informacją w czasie negocjacji ceny.

Wartość mieszkania z rynku wtórnego – jak to wycenić?

Jeśli zapoznałeś się z listą tego, o co pytać przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego, to już wiesz, na co trzeba zwracać uwagę podczas zakupu mieszkania. Wiele z powyższych punktów może dawać powody do obniżki ceny. Sprzedający może chcieć zataić przed Tobą niektóre fakty, jak spadkobiercy kamienicy czy planowana w pobliżu inwestycja. Jeśli więc dowiesz się o czymś takim, to nie wahaj się twardo negocjować ceny. Pretekstem do obniżki mogą być też problemy wewnątrz lokalu i budynku. Ofertę możesz porównać z podobnymi lokalami w podobnej okolicy. Czasem warto nawet obejrzeć mieszkanie, którego nie chcesz kupić, tylko po to, by mieć porównanie.

Nieruchomości na zdjęciach wyglądają zazwyczaj nieco inaczej niż w rzeczywistości i warto sprawdzić, czy rzeczywiście mieszkania są do siebie podobne. Jeśli kupujesz z myślą o przyszłości, weź pod uwagę, jak rosły ceny mieszkań w danej okolicy w ostatnich dekadach. Zastanów się, czy lokale w danej okolicy będą zyskiwać na wartości (nowe inwestycje w dzielnicy) czy tracić (wyprowadzanie się mieszkańców, odpływ inwestorów).  Jeśli chodzi o raport dotyczący mieszkania zamówiony w Pewny Lokal, to da Ci on nie tylko bieżącą wiedzę. Możesz też pokazać go kolejnej osobie, której kiedyś będziesz odsprzedawać lub wynajmować mieszkanie jako dowód na to, jaki był stan lokalu w momencie, gdy je kupiłeś.

Mając komplet takich danych, wiesz już, o co pytać przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego oraz na co zwracać uwagę.

Dlaczego warto wykonać przegląd techniczny mieszkania na rynku wtórnym.

Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Zobacz, jak sprawdzić stan techniczny mieszkania na rynku wtórnym.

Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.

Poradniki

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Kary umowne w umowach nieruchomościowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Rękojmia
nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Badanie
termowizyjne

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Sprawdzenie
prac wykończeniowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Audyt działki

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 1 opinii.

Zobacz, jak sprawdzić stan prawny mieszkania na rynku wtórnym.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka